Anulare contract de închiriere. Proprietar aparent. Consecinţe

Anulare contract de închiriere. Proprietar aparent. Consecinţe

- Codul civil: art. 1899

Contractul de închiriere a cărui anulare se cere, încheiat cu un proprietar aparent, trebuie să fie menţinut şi să-şi producă în continuare efectele, de vreme ce locatarul a fost de bună-credinţă la momentul semnării contractului, pentru locatar instanţele de judecată fiind datoare să recunoască contractului de închiriere, încheiat între fostul proprietar, chiar aparent, şi chiriaş, aceleaşi efecte ca şi unui contract ce ar fi fost perfectat cu proprietarul real şi să respecte locaţiunea intervenită, ceea ce face imposibilă şi evacuarea pentru lipsă de titlu.

Buna-credinţă a locatarului care a închiriat pe o durată de cel mult 5 ani de la locatorul cumpărător imobilul trebuie ocrotită şi, ca urmare, justifică menţinerea unei situaţii create de un act juridic care a fost desfiinţat din motive care nu îi sunt imputabile părţii ce a fost de bună-credinţă.

Curtea de Apel Timişoara, Secţia a II-a civilă,

Decizia civilă nr. 1477 din 19 septembrie 2012, dr. C.B.N.

Prin sentinţa civilă nr. 121/JS din 1 martie 2012 pronunţată în dosarul nr. 1740/115/2008/a2 judecătorul-sindic din cadrul Tribunalului Caraş-Severin a respins cererea de anulare a contractului de închiriere formulată de reclamanta S.C.P. M S.P.R.L. Reşiţa, în calitate de lichidator judiciar al debitoarei S.C. T S.R.L. Oţelu Roşu, în contradictoriu cu pârâtele S.C. P S.R.L. Oţelu Roşu şi V.D.A.

În motivare s-a arătat că cererea practicianului nu este întemeiată având în vedere că locaţiunea a fost încheiată pe durată determinată, până în anul 2014. În raporturile juridice intervenite între părţi, pârâta S.C. P S.R.L. Oţelu Roşu este terţ de bună-credinţă, iar contractul nu este un act fraudulos, încheiat în dauna creditorilor. Lichidatorul nu a solicitat desfiinţarea contractului de închiriere pentru nerespectarea clauzelor contractuale şi nu a reclamat nerespectarea convenţiei de către chiriaş. În contract, părţile semnatare nu au prevăzut desfiinţarea lui din cauza vânzării, conform art. 1442 Cod civil. Totodată, potrivit art. 1441 din cod, dacă locatorul vinde bunul închiriat, cumpărătorul este dator să respecte locaţiunea făcută înainte de vânzare. Practicianul nu a făcut dovada că, în situaţia menţinerii contractului, s-ar crea un prejudiciu averii debitorului, menţionând doar faptul că valoarea chiriei este modică, ceea ce nu poate duce automat la desfiinţarea locaţiunii.

Împotriva acestei sentinţe a formulat recurs S.C.P. M S.P.R.L. Reşiţa, solicitând modificarea ei, în sensul admiterii cererii sale de anulare a contractului de închiriere.

Prin decizia civilă nr. 1477 din 19 septembrie 2012 Curtea de Apel Timişoara a respins recursul lichidator judiciar al debitoarei S.C. T S.R.L. Oţelu Roşu, declarat împotriva sentinţei civile nr. 121/JS din 1 martie 2012 pronunţată de Tribunalul Caraş-Severin în dosarul nr. 1740/115/2008/a2 în contradictoriu cu pârâtele intimate S.C. P S.R.L. Oţelu Roşu şi V.D.A.

Pentru a decide astfel instanţa de control judiciar a reţinut că, în esenţă, recurentul a susţinut că sentinţa tribunalului este nelegală şi netemeinică, întrucât în mod greşit judecătorul-sindic, cu toate că prin sentinţa comercială nr. 598/JS din 24 iunie 2010 a dispus anularea contractului de vânzare-cumpărare încheiat între debitoarea S.C. T S.R.L. Oţelu Roşu, în calitate de vânzător, şi pârâta V.D.A., în calitate de cumpărător, autentificat de B.N.P. R din Caransebeş sub nr. 2649/20.07.2007, cu consecinţa revenirii bunului imobil, căruia în natură îi corespunde casă şi teren în suprafaţă de 348,50 mp, înscrise în C.F. nr. 1525 Ohaba Bistra, nr. top. 613/3/3/1, situate în loc. Oţelu Roşu, str. R, nr. 191, jud. Caraş-Severin, ulterior a respins cererea de anulare a contractului de închiriere încheiat la data de 01.02.2009, înregistrat la Administraţia Finanţelor Publice a Oraşului Oţelu Roşu sub nr. 32/16.02.2009, deşi acesta din urmă este un act subsecvent primului contract, care a fost deja anulat pe cale judiciară, şi este încheiat de un neproprietar.

Curtea a constatat, contrar celor susţinute de lichidatorul judiciar, că în mod judicios prima instanţă a respins cererea de anulare a contractului de locaţiune, criticile practicianului fiind neîntemeiate.

Astfel, unul dintre principiile efectelor nulităţii actului juridic civil, alături de retroactivitatea efectelor nulităţii (în sensul că efectele nulităţii se produc din momentul încheierii actului juridic) şi repunerea părţilor în situaţia anterioară – restitutio in integrum (care se realizează prin restituirea prestaţiilor efectuate în temeiul actului juridic anulat), este şi principiul anulării atât a actului juridic iniţial, cât şi a actului juridic subsecvent – resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis.

Potrivit acestei din urmă reguli de drept, care priveşte efectele nulităţii faţă de terţi, anularea (desfiinţarea) actului juridic iniţial (primar), atrage şi anularea actului juridic subsecvent (următor), datorită legăturii lor juridice. Doctrina de specialitate a subliniat faptul că principiul analizat este o consecinţă firească atât a celorlalte două principii ale efectelor nulităţii, cât şi a principiului nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet (nemo dat quod non habet), în sensul că, dacă prin anularea actului juridic iniţial se desfiinţează dreptul transmiţătorului din actul juridic subsecvent (şi care a fost dobânditorul dreptului în actul juridic iniţial), înseamnă că acesta a transmis un drept pe care nu îl avea, deci nici subdobânditorul nu putea deveni titularul respectivului drept.

Cu toate acestea, sunt situaţii în care se impune primirea unor excepţii de la regula mai sus arătată, în sensul că pentru anumite raţiuni, anularea actului juridic iniţial nu atrage şi anularea actului juridic subsecvent, ci cel din urmă este menţinut, deşi se află în strânsă legătură cu actul juridic desfiinţat. În alte cuvinte, chiar dacă anularea actului juridic primar are drept consecinţă desfiinţarea dreptului care a fost constituit sau transmis prin intermediul său, totuşi, rămâne în fiinţă actul juridic încheiat ulterior de una dintre părţile actului juridic primar cu un terţ şi în legătură cu dreptul dobândit prin actul iniţial, odată cu actul juridic subsecvent menţinându-se şi dreptul dobândit de terţ în temeiul acestuia. Asemenea excepţii se întemeiază fie pe principiul ocrotirii bunei-credinţe a subdobânditorului unui bun cu titlu oneros, fie pe necesitatea asigurării securităţii şi stabilităţii circuitului civil.

În prima ipoteză se încadrează şi contractul de locaţiune încheiat pe o durată de cel mult 5 ani (aşa cum este cazul în speţă, părţile convenind ca termenul închirierii să fie de 5 ani, din data de 01.02.2009 şi până la 31.01.2014), situaţie în care locaţiunea este considerată a fi un act juridic de administrare, contractul de închiriere fiind menţinut chiar dacă s-ar desfiinţa, cu efect retroactiv, titlul locatorului, cu condiţia ca locatarul să fi fost de bună-credinţă. Este fără putinţă de tăgadă că odată ce hotărârea de anulare a contractului de vânzare-cumpărare al imobilului a rămas irevocabilă, bunul înstrăinat se reîntoarce, cu caracter retroactiv, în patrimoniul vânzătorului. Însă, este de principiu, că buna-credinţă a locatarului care a închiriat pe o durată de cel mult 5 ani de la locatorul cumpărător acest imobil trebuie ocrotită şi, ca urmare, justifică menţinerea unei situaţii create de un act juridic care a fost desfiinţat din motive care nu îi sunt imputabile părţii ce a fost de bună-credinţă.

Intimata S.C. P S.R.L. Oţelu Roşu ocupă imobilul căruia în natură îi corespunde casă şi teren în suprafaţă de 348,50 mp., înscrise în C.F. nr. 15(…) nr. top. 613/3/3/1, situate în loc. Oţelu Roşu (…) jud. Caraş-Severin, ce formează obiectul litigiului, în temeiul contractului de închiriere încheiat la data de 01.02.2009 cu pârâta intimată V.D.A., înregistrat la Administraţia Finanţelor Publice a Oraşului Oţelu Roşu sub nr. 32/16.02.2009, care, la acea dată, îl deţinea în baza contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu debitoarea S.C. T S.R.L. Oţelu Roşu, în calitate de vânzător, şi care a fost autentificat de B.N.P. R din Caransebeş sub nr. 2649/20.07.2007.

Faţă de cele de mai sus, contractul de închiriere a cărui nulitate se cere de către lichidatorul judiciar a fi constatată, contract încheiat cu un proprietar aparent, trebuie să fie menţinut şi să-şi producă în continuare efectele, de vreme ce reclamantul recurent nu a dovedit că pârâta intimată S.C. P S.R.L. Oţelu Roşu ar fi fost de rea-credinţă la momentul semnării contractului (ştiut fiind faptul că buna-credinţă se prezumă, cel care invocă reaua-credinţă trebuind să o dovedească), pentru locatar instanţele de judecată fiind datoare să recunoască contractului de închiriere, încheiat între fostul proprietar, chiar aparent, şi chiriaş, aceleaşi efecte ca şi unui contract ce ar fi fost perfectat cu proprietarul real şi să respecte locaţiunea intervenită, ceea ce face imposibilă şi evacuarea pentru lipsă de titlu.

Domenii speta

Spete similare