Drept Civil. Obligaţia de a vinde locuinţa către chiriaşi în cazul exercitării dreptului de opţiune prevăzut de art.9 alin.1 din Legea 112/1995 . Limitare a prerogativelor dreptului de proprietate conformă cu art.41 din Constituţie.

Prin instituirea obligaţiei de a vinde în temeiul Legii 112/1995 se aduce o limitare a prerogativelor dreptului de proprietate exercitat asupra imobilului de către Consiliul Local al Municipiului Constanţa şi Municipiul Constanţa prin Primar, respectiv a dreptului de dispoziţie, însă norma legală menţionată este conformă prevederilor art.41 din Constituţie, care, garantând dreptul de proprietate, prevede expres şi faptul că limitele şi conţinutul acestui drept sunt stabilite de lege.

Dreptul de a cumpăra este un drept izvorât din lege, astfel că pentru aplicarea acestui act normativ, instanţa verifică numai dacă sunt îndeplinite condiţiile impuse de actul normativ.

Prin sentinţa civilă nr. 2818/26.02.2013 pronunţată de Judecătoria Constanţa în dosarul civil nr.24913/212/2012 a fost respinsă excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei Regia Autonomă Exploatarea Domeniului Public şi Privat Constanţa, ca neîntemeiată.

A fost respinsă cererea formulată de reclamanţii B.F. şi B.G. în contradictoriu cu pârâţii Regia Autonomă Exploatarea Domeniului Public şi Privat Constanţa, Consiliul Local al Municipiului Constanţa şi Municipiul Constanţa prin Primar, ca neîntemeiată.

Au fost obligaţi reclamanţii la plata către pârâţii  Consiliul Local al Municipiului Constanţa şi Municipiul Constanţa prin Primar a sumei de 560 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa această sentinţă civilă, în baza materialului probator administrat în cauză, instanţa de fond a reţinut următoarele:

Cu privire la excepţia lipsei calităţii procesuale pasive invocată de pârâta Regia Autonomă de Exploatare a Domeniului Public şi Privat Constanţa, instanţa de fond a reţinut următoarele:

Regia Autonomă Exploatarea Domeniului Public şi Privat Constanţa  este administratorul fondului locativ aparţinând Municipiului Constanţa şi în condiţiile art.9 din Legea nr.112/1995 încheie contracte de vânzare-cumpărare, în numele şi pe seama Municipiului Constanţa, pentru locuinţele ce cad sub incidenţa acestei legi speciale.

Conform art.9 alin.5 din legea amintită, vânzarea locuinţelor ce cad sub incidenţa acestui act normativ se realizează prin unităţi specializate, comisionul cuvenit acestor unităţi care administrează şi vând apartamentele fiind de 1% din valoarea acestora.

 Regia Autonomă Exploatarea Domeniului Public şi Privat Constanţa  este o astfel de unitate specializată, vânzarea locuinţelor din domeniul privat al Municipiului Constanţa în temeiul Legii nr.112/1995 realizându-se prin intermediul acesteia, astfel că aceasta are calitate procesuală pasivă în cauză.

Conform art. 29 alin. 1 din HG nr. 20/1996 vânzarea apartamentelor în condiţiile Legii nr. 112/1995 se face de către societăţile comerciale şi/sau unităţile specializate în vânzarea locuinţelor sau care administrează locuinţele, existente la data intrării în vigoare a legii.

Chiar dacă vânzarea se face de către Regia Autonomă de Exploatare a Domeniului Public şi Privat Constanţa, în favoarea Statului Român, în calitate de mandatar, prin dispoziţiile legale mai sus menţionate s-a stabilit că  vânzarea imobilelor în condiţiile Legii 112/1995 se face de către administratorul locuinţelor, RAEDPP Constanţa având această calitate.

Faţă de aceste considerente, pârâta Regia Autonomă de Exploatare a Domeniului Public şi Privat Constanţa are calitate în această cauză, astfel că instanţa de fond a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive invocate de aceasta ca neîntemeiată.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa de fond a reţinut următoarele:

Prin contractul de închiriere din data de 28.09.1982 înregistrat la nr. 989 şi prelungit ulterior la data de 19.08.1999 şi 08.09.2004, a fost închiriat de către stat apartamentul compus din două camere în suprafaţă de 36,75 mp, dependinţe principale (hol, bucătărie, cameră baie, W.C. şi culoar) în suprafaţă de 36,83 mp precum şi boxă în suprafaţă de 3mp, situat în Constanţa, str. Dragoş-Vodă nr. 6 subsol, jud. Constanţa, defunctului Bulumete Gheorghe, reclamanţii în calitate de fiu şi soţie ai acestuia fiind menţionaţi în fişa locativă.

După decesul chiriaşului, contractul de închiriere a fost preluat de soţia acestuia, reclamanta B.F. cu care pârâta Regia Autonomă de Exploatare a Domeniului Public şi Privat Constanţa a încheiat contractul de închiriere nr.989/07.07.2009, iar în fişa locativă erau menţionaţi fiii acesteia B.L şi B.F.

În drept, potrivit art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995: „Chiriaşii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a preţului.” iar conform art. 14: „Persoanele îndreptăţite la restituirea în natură a apartamentelor sau, după caz, la acordarea de despăgubiri vor depune cereri în acest sens, în termen de 6 luni de la intrarea în vigoare a legii.”

Pe lângă condiţiile impuse de Legea nr. 112/1995, pentru a se putea vinde la solicitarea chiriaşului aceste imobile, cum este şi cel în cauză, este însă necesară disponibilitatea proprietarului de a vinde acest imobil, respectiv Municipiul Constanţa.

Locuinţa în discuţie aparţine domeniului privat al unităţii administrativ-teritoriale a Municipiului Constanţa şi este supusă regimului juridic de drept comun, fiind incidente art. 4 alin. 2 şi art. 5 alin. (2) din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia şi Legea nr. 215/2001 privind administraţia publică locală.

În materia proprietăţii, legiuitorul a reglementat vânzarea-cumpărarea locuinţelor deţinute de chiriaşi, pentru imobilele preluate abuziv în perioada 6 martie 1946 – 22 decembrie 1989, constituind pentru chiriaşi dreptul de preemţiune.

În cazul dreptului de preemţiune se reglementează numai prioritatea la cumpărare în condiţii identice şi nu dobândirea de bunuri în condiţii avantajoase, fără a se crea privilegii pentru categoria de persoane ce le deţin.

Reclamanţii în calitate de chiriaşi au dobândit vocaţia de a cumpăra, iar pârâţii de a vinde imobilul ce nu a fost revendicat şi restituit, în conformitate cu dispoziţiile art. 42 alin. 1-3 din Legea nr. 10/2001 şi respectiv art. 9 din Legea nr. 112/1995.

În interpretarea dispoziţiilor menţionate vocaţia nu echivalează cu obligaţia, nu se poate pune semnul egalităţii şi nici nu se poate reţine că numai chiriaşul are „opţiunea” cumpărării locuinţei, iar unitatea deţinătoare nu poate opta în a nu vinde locuinţa.

În art. 44 alin. 1, Constituţia garantează dreptul de proprietate privată, oricare ar fi titularul acesteia, persoană fizică sau juridică, între care şi a unităţilor administrativ-teritoriale. Prin înlăturarea posibilităţii autorităţilor publice locale de a dispune în mod liber de bunurile aflate în proprietatea privată a unităţilor administrativ-teritoriale, în sensul de a opta sau nu pentru vânzarea acestora, se încalcă dreptul acesteia de exercitare a prerogative dispoziţiei ca atribut ce ţine de esenţa dreptului de proprietate, cât şi principiul libertăţii contractuale.

În acest sens s-a pronunţat Curtea Constituţională prin Decizia nr. 871/2007 referitoare la excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 110/2005 privind vânzarea spaţiilor proprietate privată a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, cu destinaţia de cabinete medicale, precum şi a spaţiilor în care se desfăşoară activităţi conexe actului medical, aprobată cu modificări şi completări prin Legea nr. 236/2006, dar care poate fi reţinută şi în speţă, regimul juridic al bunurilor fiind acelaşi, acestea aparţinând domeniului privat.

Prin urmare, constatând inexistenţa unei obligaţii legale a pârâţilor de a vinde reclamanţilor imobilul locuinţă situat în Constanţa, str. Dragoş - Vodă nr. 6 subsol, jud. Constanţa, instanţa a respins cererea reclamanţilor ca neîntemeiată.

Fiind în culpă procesuală, în baza art. 274 alin. 1 C.proc.civ., reclamanţii vor fi obligaţi la plata către pârâţii Consiliul Local al Municipiului Constanţa şi Municipiul Constanţa prin Primar a sumei de 560 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de avocat.

Împotriva acestei sentinţe civile au declarat  apel reclamanţii B.F şi B.G. criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie, arătând, în esenţă, că în mod eronat instanţa de fond a reţinut că în aplicarea dispoziţiilor cuprinse în Legea nr.112/1995, dreptul de a opta pentru cumpărarea locuinţei deţinute în calitate de chiriaş la data apariţiei legii, aparţine numai chiriaşului, în timp ce unitatea care administrează fondul locativ, nu poate refuza înstrăinarea imobilului în condiţiile reglementate de norma de drept anterior invocată.

Din această perspectivă se arată că în mod greşit instanţa de fond  a ajuns la concluzia inexistenţei unei obligaţii legale de a vinde imobilul închiriat în condiţiile cuprinse în Legea nr.112/1995, deoarece aceasta este consacrată atât în Legea nr.112/1995 cât şi în Normele Metodologice de aplicare a acestei legi, aprobate prin HG nr.20/1996.

Legal citată, intimata Regia Autonomă de Exploatare a Domeniului Public şi Privat Constanţa şi-a exprimat, prin întâmpinare, poziţia procesuală faţă de prezenta cale de atac, solicitând respingerea apelului ca nefondat.

La rândul lor, legal citaţi intimaţii pârâţi Municipiul Constanţa prin Primar şi Consiliul Local al Municipiului Constanţa şi-au exprimat poziţia procesuală faţă de prezentul apel, solicitând prin apărător respingerea acestui apel ca nefondat.

Examinând legalitatea şi temeinicia sentinţei civile apelate prin prisma criticilor formulate, instanţa reţine:

Obligaţia de a vinde imobilul nu poate reveni decât proprietarului acestuia, deoarece actul de vânzare-cumpărare este un act translativ de proprietate.

Regia Autonomă de Exploatare a Domeniului Public şi Privat Constanţa, are calitate de administrator al fondului locativ care se află în domeniul privat al Municipiului Constanţa astfel încât poate fi mandatată de către proprietar să instrumenteze vânzarea, însă hotărârea de înstrăinare nu îi poate aparţine pârâtei  Regia Autonomă Exploatarea Domeniului Public şi Privat Constanţa, ci pârâţilor Consiliul Local Constanţa şi Municipiul Constanţa prin Primar, în calitatea lor de titulari ai dreptului de proprietate asupra imobilului litigios.

Potrivit art. 9 alin. 1 din Legea 112/1995 „chiriaşii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a preţului”.

Opţiunea reglementată de art. 9 din Legea 112/1995 este instituită în favoarea cumpărătorilor şi nu în favoarea vânzătorilor, care din momentul în care s-a formulat cerere de cumpărare sunt obligaţi să vândă, doar cumpărătorului recunoscându-i-se dreptul de a opta sau nu, pentru cumpărare.

Regia Autonomă Exploatarea Domeniului Public şi Privat Constanţa  este administratorul fondului locativ aparţinând Municipiului Constanţa şi în condiţiile art. 9 din Legea nr.112/1995 încheie contracte de vânzare-cumpărare, în numele şi pe seama Municipiului Constanţa, pentru locuinţele care cad sub incidenţa acestei legi speciale.

Conform art. 9 alin.5 din legea amintită, vânzarea locuinţelor care cad sub incidenţa acestui act normativ se realizează prin unităţi specializate, comisionul cuvenit acestor unităţi care administrează şi vând apartamentele fiind de 1% din valoarea acestora.

 Regia Autonomă Exploatarea Domeniului Public şi Privat Constanţa  este o astfel de unitate specializată, vânzarea locuinţelor din domeniul privat al Municipiului Constanţa în temeiul Legii nr.112/1995 realizându-se prin intermediul acesteia, astfel că aceasta are calitate procesuală pasivă în cauză, astfel cum judicios a reţinut instanţa de fond.

Conform art. 29 alin. 1 din HG nr. 20/1996 vânzarea apartamentelor în condiţiile Legii nr. 112/1995 se face de către societăţile comerciale şi/sau unităţile specializate în vânzarea locuinţelor sau care administrează locuinţele, existente la data intrării în vigoare a legii.

Chiar dacă vânzarea se face de către RAEDPP Constanţa, în favoarea statului român, în calitate de mandatar, prin dispoziţiile legale mai sus menţionate s-a stabilit că  vânzarea imobilelor în condiţiile Legii 112/1995 se face de către administratorul locuinţelor, RAEDPP Constanţa având această calitate.

Art. 13 din HG. Nr. 20/1996 dispune că  pentru stabilirea valorii de despăgubire, a valorii apartamentelor care se restituie în natură sau a preţului de vânzare al apartamentului, după caz, pentru locuinţele realizate iniţial din fonduri de stat, cumpărate ulterior ca locuinţe proprietate personală şi apoi trecute în proprietatea statului, precum şi pentru apartamentele realizate din fondurile populaţiei cu sprijinul statului în credite şi execuţie, trecute în proprietatea statului şi care fac obiectul Legii nr. 112/1995, se folosesc normele prevăzute în Decretul-lege nr. 61/1990 (anexa nr. 1 şi anexa nr. 2), în funcţie de data realizării lor, înainte sau după 1 ianuarie 1977, cu completările prevăzute la art. 16 din Legea nr. 85/1992, republicată.

Art. 14 din acest act normativ stabileşte că  pentru evaluarea locuinţelor, altele decât cele executate din fondurile de stat sau din fondurile populaţiei cu sprijinul statului în credite şi execuţie, se folosesc preţurile pe m2 suprafaţă utilă şi normele prevăzute în Decretul nr. 93/1977, aşa cum a fost modificat prin art. III pct. 1 şi 2, respectiv, în tabelul nr. 1 din anexa nr. 4 la Decretul nr. 256/1984, iar pentru anexele gospodăreşti ale acestora se folosesc normele din tabelul nr. 7 din anexa nr. 4 la acelaşi decret.

Prin urmare, la stabilirea preţului de vânzare se vor avea în vedere dispoziţiile legale mai sus enunţate.

Conform art.36 alin.2 lit. C din Legea nr.215/2001 Consiliul local exercită  atribuţii privind administrarea domeniului public şi privat al comunei, oraşului sau municipiului;

Alin. 5 lit. b stipulează că în exercitarea atribuţiilor prevăzute la alin. (2) lit. c), consiliul local hotărăşte vânzarea, concesionarea sau închirierea bunurilor proprietate privată a comunei, oraşului sau municipiului, după caz, în condiţiile legii.

Din această perspectivă şi pentru respectarea dispoziţiilor legale mai sus enunţate Consiliul Local Constanţa are calitate procesuală pasivă în cauză.

Prin apariţia OUG 40/1999 dispoziţiile Legii 112/1995 referitoare la dreptul de cumpărare reglementat în favoarea chiriaşilor nu a fost înlocuit cu dreptul de preemţiune, deoarece o dispoziţie legală nu poate fi înlocuită tacit, ci numai expres.

Este adevărat că potrivit art. 480 Cod civil proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura si dispune de un lucru in mod exclusiv si absolut, însă în limitele determinate de lege.

Prin instituirea obligaţiei de a vinde în temeiul Legii 112/1995 se aduce o limitare a prerogativelor dreptului de proprietate exercitat asupra imobilului de către Consiliul Local al Municipiului Constanţa şi Municipiul Constanţa prin Primar, respectiv a dreptului de dispoziţie, însă norma legală menţionată este conformă prevederilor art.41 din Constituţie, care, garantând dreptul de proprietate, prevede expres şi faptul că limitele şi conţinutul acestui drept sunt stabilite de lege.

Dreptul de a cumpăra este un drept izvorât din lege, astfel că pentru aplicarea acestui act normativ, instanţa verifică numai dacă sunt îndeplinite condiţiile impuse.

În cauză, reclamanţii erau chiriaşi în imobilul în litigiu şi nu a dobândit şi nici nu a înstrăinat vreun imobil după 01.01.1990 în Constanţa, conform înscrisurilor existente la dosar.

Prin urmare, pentru toate aceste considerente în temeiul art.296 Codul de procedură civilă raportat la art.9 pct.5 din Legea nr. 112/1995, se va admite apelul declarat de către apelanţii Bulumete Floarea şi Bulumete Grigore şi va schimba în parte sentinţa civilă apelată, în sensul că se va admite acţiunea formulată de către reclamanţii Bulumete Floarea şi Bulumete Grigore în contradictoriu cu pârâţii Regia Autonomă de Exploatare a Domeniului Public şi Privat Constanţa, Municipiul Constanţa prin Primar şi Consiliul Local al Municipiului Constanţa.

Vor fi obligaţi pârâţii  Regia Autonomă Exploatarea Domeniului Public şi Privat Constanţa, Municipiul Constanţa prin Primar şi Consiliul Local al Municipiului Constanţa să vândă către reclamanţii Bulumete Floarea şi Bulumete Grigore imobilul situat în Constanţa, str. Dragoş-Vodă nr. 6 subsol, jud. Constanţa, apartament compus din două camere în suprafaţă de 36,75 mp, dependinţe principale (hol, bucătărie, cameră baie, W.C. şi culoar) în suprafaţă de 36,83 mp precum şi boxă în suprafaţă de 3mp, care formează obiect contractului de închiriere nr.989/07.07.2009, în temeiul art.9 din Legea nr. 112/1995, la preţul care va fi stabilit în baza dispoziţiilor acestei legi.

Vor fi menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei civile apelate.

Reţinând culpa procesuală a intimaţilor pârâţi Regia Autonomă de Exploatare a Domeniului Public şi Privat Constanţa, Municipiul Constanţa prin Primar şi Consiliul Local al Municipiului Constanţa, vor fi obligaţi aceştia către apelanţii reclamanţi la plata sumei de 2000 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.

Domenii speta

Spete similare