Reziliere contract

Deliberând asupra cauzei da fata, constata urmatoarele:

Prin actiunea înregistrata pe rolul Judecatoriei Ploiesti sub nr. X/281/2008, reclamantul E. E. F. a chemat în judecata pe pârâtii C. A. si R. G. , solicitând instantei ca prin hotarârea ce se va pronunta, sa se constate intervenita rezilierea de drept a antecontractului de vânzare - cumparare autentificat sub nr. X/01.06.2007, iar în subsidiar, sa se pronunte o hotarâre care sa tina loc de act autentic de vânzare - cumparare, cu obligarea la daune pentru neîndeplinirea obligatiilor.

În motivarea actiunii, reclamantul a aratat ca prin antecontractul de vânzare - cumparare, având caracter de promisiune de vânzare, s-a stabilit vânzarea - cumpararea terenului proprietatea reclamantului, situat în com. Blejoi, jud.Prahova, în acest sens, la notariat, prezentând si  titlul de proprietate al reclamantului, stabilindu-se si termenul maxim de plata a diferentei de pret si cu toate ca termenul a expirat, pârâtii au fost notificati sa se prezinte la notariat, însa nici pâna la promovarea actiunii, acestia nu au dat curs cererii reclamantului, privind perfectarea actului autentic, astfel încât, în conformitate cu clauzele contractului, acesta este reziliat de drept prin neplata acestuia, însa interesul promovarii actiunii este pe de o parte de a perfecta actul autentic sau de a se stabili rezilierea de drept, întrucât trebuie îndepartata din mentiunile cartii funciare.

A mai mentionat reclamantul, ca instanta competenta este Judecatoria Ploiesti, întrucât antecontractul s-a încheiat în fata unui birou notarial din Ploiesti, iar imobilul se afla de asemenea în raza de activitate a Judecatoriei Ploiesti pentru a putea  radia mentiunile din cartea funciara.

În drept, reclamantul a invocat  disp.art. 969 si urm. C civ si Legea 247/2005.

Pârâtul C. A. a formulat întâmpinare, prin care a invocat exceptia necompetentei teritoriale a Judecatoriei Ploiesti si a solicitat respingerea cererii, ca neîntemeiata, pentru urmatoarele motive:

Obiectului antecontractului îl constituie terenul extravilan situat în com. Blejoi, jud. Prahova, motiv pentru care a invocat exceptia necompetentei teritoriala a Judecatoriei, conform art. 5 CPC, întrucât domiciliul pârâtului este în Bucuresti, sector 2, astfel cererea trebuia introdusa la Judecatoria Sector 2 Bucuresti, iar nu la Judecatoria Ploiesti.

De asemenea, a solicitat respingerea actiunii, mentionând ca reclamantul nu si-a îndeplinit obligatiile contractuale ce-i reveneau conform antecontractului de vânzare - cumparare, respectiv nu si-a îndeplinit obligatia de a obtine decizia de scoatere din extravilanul localitatii a terenului si de includere a acestuia în intravilanul localitatii, neinformând pârâtul despre costurile acestei proceduri, iar pârâtul arata ca se afla în situatia de a nu executa obligatiile contractuale ce îi reveneau, invocând exceptio non adimpleti contractu.

În drept: art. 115 CPC.

Reclamantul a formulat raspuns la întâmpinare, prin care a solicitat respingerea exceptiei privind necompetenta instantei, sustinuta de catre pârât, invocând disp.art. 10 pct.1 CPC, aratând ca în cererile privitoare la executarea, anulare, rezolutiune, etc. sau rezilierea unui contract, instanta competenta  este cea a locului prevazut în contract pentru executare, iar prin antecontractul de vânzare - cumparare s-a  convenit vânzarea unui teren ,ceea ce înseamna ca orice înscris privind vânzarea, donatia, schimbul, etc. cu privire la acest imobil, nu poate fi încheiat decât în raza notariatului în se  care afla imobilul, iar pe cale de consecinta, instanta care urmeaza  a judeca este instanta în raza careia se afla imobilul.

La termenul de judecata, instanta a  respins exceptia privind necompetenta teritoriala a Judecatoriei Ploiesti , apreciind ca in cauza sunt incidente disp. art. 10 C.pr.civ.

De asemenea , instanta a admis exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a pârâtului  R. G.  si a dispus scoaterea din cauza a acestuia , constatând ca a avut doar calitatea de procurator al pârâtului C. A. cu ocazia întocmirii antecontractului de vânzare-cumparare.

Prin sentinta civila nr. 9711/2008, Judecatoria Ploiesti a respins actiunea formulata de reclamantul E. E. F. în contradictoriu cu  pârâtul C. A. , ca neîntemeiata, fiind respinsa si cererea pârâtului de obligare a reclamantului la plata cheltuielilor de judecata, ca neîntemeiata.

Pentru a pronunta aceasta solutie, instanta a retinut ca între reclamant si pârât a intervenit conventia intitulata " antecontract de vânzare cumparare", autentificata  sub nr.X de catre Biroul Notarului Public Y din Ploiesti , prin care reclamantul a promis sa vânda pârâtului C. A., reprezentat prin mandatar, terenul situat in extravilanul com. Blejoi, jud. Prahova .

Pretul la care s-a promis si s-a acceptat vânzarea  a fost de 35 euro per m.p. , din care  promitentul vânzator, respectiv reclamantul a primit la data autentificarii conventiei  suma de 32.000 euro, urmând ca diferenta sa o primeasca in numerar la data încheierii in forma autentica a contractului de vânzare-cumparare .

De asemenea, pârâtul, in calitate de promitent cumparator s-a obligat sa  cumpere de la promitentul  vânzator terenul descris anterior , in termenul stabilit prin conventia partilor si la pretul de 35 euro m.p.

Instanta a mai retinut faptul ca partile au convenit ca in situatia in care  promitentul-vânzator refuza sa faca demersurile  necesare încheierii  contractului de vânzare-cumparare in forma definitiva, promitentul cumparator se poate adresa  instantei de judecata in vederea constatarii vânzarii.

De asemenea, partile au mai convenit ca in termen de 3 luni  de la data încheierii conventiei sa se încheie contractul de vânzare-cumparare in forma autentica.

Instanta  constata ca partile si-au asumat si alte obligatii in legatura  cu termenul  încheierii contractului, si anume promitentul vânzator  s-a obligat sa efectueze formalitatile privind obtinerea cadastrului si intabularii, in maxim 3 luni de la încheierea conventiei , urmând ca taxele aferente acestei operatiuni sa fie suportate de cumparator , respectiv de catre pârât, termenul putând fi prelungit pâna la finalizarea documentelor necesare vânzarii  si trecerea in intravilan a suprafetei de teren ce face obiectul  înstrainarii.

Partile au mai prevazut in antecontract, ca in situatia in care promitentul - vânzator  nu se prezinta la data si ora anuntata la sediul notarului public sau refuza sa semneze  contractul de vânzare-cumparare in forma autentica  sau solicita încheierea in alte conditii  decât cele prevazute in antecontractul de vânzare-cumparare  sau nu  prezinta notarului public in mod  culpabil  la termenul stabilit, înscrisurile necesare autentificarii contractului de vânzare-cumparare sau executa cu întârziere aceste obligatii , promitentul cumparator va putea  solicita instantelor judecatoresti pronuntarea unei hotarâri  care sa constate  conventia partilor  si transferul dreptului de proprietate , cu respectarea clauzelor si a pretului stabilit in antecontract.

Prin conventia partilor au mai fost stabilite obligatii si in sarcina  promitentului-cumparator  care s-a obligat sa suporte in totalitate costurile aferente obtinerii  documentatiei cadastrale , a intabularii pe numele actualilor proprietari , a deciziei de scoatere din circuitul agricol de catre promitentul-vânzator, cu mentiunea ca  in situatia in care nu respecta termenele de plata stabilite in promisiune,  aceasta se rezolutioneaza de plin drept fara nici o alta notificare, formalitate prealabila sau punere in întârziere , iar sumele platite in avans din pretul vânzarii vor fi retinute de catre promitentul -vânzator cu titlu de despagubiri, acesta neputând solicita alte daune si/sau despagubiri.

Pentru a da eficienta conventiei încheiata între parti, trebuie stabilita natura juridica a acesteia si efectele juridice care îi sunt aplicabile.

În acest sens, calificarea juridica a contractului se face în functie de scopul principal urmarit de parti la încheierea lui - care în cauza de fata este vânzarea-cumpararea unui imobil.

Din calificarea juridica a conventiei ca fiind  o promisiune de vânzare-cumparare rezulta ca neîndeplinirea unei obligatii decurgând din aceasta va putea atrage ca sanctiune rezolutiunea contractului, si nu rezilierea, care presupune ca obligatiile ambelor parti contractante sa aiba caracter succesiv.

Ca atare, în baza art.84 Cod proc.civ, instanta a calificat cererea de chemare în judecata ca fiind o actiune în rezolutiunea conventiei, urmând sa analizeze aceasta cauza în raport de dispozitiile art.1020 -1021 Cod civil.

Astfel, instanta retine ca rezolutiunea contractului este o sanctiune a neexecutarii culpabile a contractului sinalagmatic, constând in desfiintarea retroactiva a acestuia si repunerea partilor in situatia avuta anterior încheierii contractului.

Rezulta, asadar, ca, pentru a fi admisibila rezolutiunea, se cer a fi îndeplinite urmatoarele conditii: una dintre parti sa nu-si fi executat obligatiile ce-i revin, neexecutarea sa fi fost imputabila partii care nu si-a îndeplinit obligatia, debitorul obligatiei neexecutate sa fi fost pus în întârziere, în conditiile prevazute de lege.

Din întregul material probator administrat in cauza, instanta retine ca,  promitentul-cumparator , respectiv pârâtul  C. A. si-a asumat obligatia  de a suporta costurile aferente obtinerii  documentatiei cadastrale, a intabularii pe numele actualilor proprietari, a deciziei de scoatere din circuitul agricol de catre promitentul-vânzator, iar  pârâtul s-a obligat sa respecte termenele de plata stabilite in promisiune,  in caz contrar, urmând ca acesta sa se rezolutioneze de plin drept fara nici o alta notificare, formalitate prealabila sau punere in întârziere, iar sumele platite in avans din pretul vânzarii sa fie retinute de catre promitentul -vânzator cu titlu de despagubiri, acesta neputând solicita alte daune si/sau despagubiri.

Din interpretarea clauzelor stabilite de comun acord de catre parti cu ocazia încheierii  promisiunii de vânzare-cumparare , instanta constata ca acest termen a fost de 3 luni de la data încheierii  acesteia (respectiv trei luni de la data de 01.06.2007 ) ,  putând fi prelungit  in situatia in care nu  erau finalizate documentele necesare vânzarii înauntrul acestui termen , pâna la finalizarea acestora si trecerea terenului in intravilan.

In consecinta, instanta  retine ca  încheierea contractului de vânzare-cumparare era conditionata de îndeplinirea a doua obligatii cumulative aflate in sarcina reclamantului vânzator  si anume:  realizarea documentatiei  cadastrale  si intabularea  dreptului  de proprietate precum si trecerea in intravilan a terenului ce face obiectul promisiunii de vânzare, urmând ca pârâtul sa suporte  doar costurile necesare îndeplinirii acestor formalitati . 

Faptul ca reclamantul avea in sarcina îndeplinirea ambelor obligatii, chiar si înauntrul termenului de trei luni stabilit initial pentru încheierea actului, rezulta din continutul celeilalte clauze stabilite de parti in antecontract si anume aceea referitoare la  obligatia cumparatorului pârât de a suporta  in totalitate costurile  aferente obtinerii  documentatiei cadastrale, a intabularii si a deciziei de scoatere din circuitul agricol de catre promitentul vânzator.

Instanta apreciaza ca, vointa partilor la încheierea promisiunii de vânzare, a fost in sensul de a se vinde terenul in litigiu numai dupa  trecerea acestuia in intravilan de catre reclamant .

Acest  aspect care rezulta atât din clauzele inserate in antecontractul de vânzare cât si din continutul procurii  autentificate, prin care reclamantul  E. E. l-a împuternicit pe martorul M. T. , sa  îndeplineasca toate formalitatile necesare vânzarii  si anume sa solicite certificat fiscal, sa obtina planurile cadastrale, sa  solicite extrasul de carte  funciara si "sa se prezinte la  Primaria Blejoi pentru efectuarea formalitatilor de obtinere a PUZ si de asemenea de scoatere din circuitul  agricol a terenului".

 In raport de considerentele expuse, instanta a apreciat ca, potrivit antecontractului încheiat de parti,  termenul de încheiere a contractului de vânzare-cumparare in forma autentica a fost prelungit, pâna la realizarea ambelor obligatii  cumulative aflate in sarcina reclamantului (adica inclusiv a trecerii terenului in intravilan), deoarece la expirarea termenului de trei luni, reclamantul  l-a înstiintat pe pârâtul cumparator doar despre realizarea  documentatiei cadastrale si a intabularii.

In ceea ce priveste obligatia întocmirii documentatiei cadastrale si intabularii dreptului in cartea funciara, instanta  constata ca reclamantul a îndeplinit-o , fiind înstiintat si pârâtul prin notificarea  nr. 74/30.08.2007 comunicata prin BEJ D. M. .

La rândul sau, pârâtul si-a respectat obligatia corelativa de plata a cheltuielilor aferente  întocmirii documentatiei cadastrale prin executant autorizat,  precum si a taxei  corespunzatoare intabularii.

Reclamantul nu a reusit sa faca nici un fel de dovezi in sensul ca ar fi îndeplinit si cea de-a doua obligatie pe care si-a asumat-o prin antecontract, respectiv obtinerea deciziei de scoatere a terenului in litigiu din circuitul agricol si trecerea lui in intravilan, in prezent el fiind singura persoana îndreptatita sa  formuleze o asemenea cerere catre organele administrative locale abilitate in acest sens. 

Atât partile cât si martorul M. T. au recunoscut faptul ca pâna in prezent nu s-a îndeplinit aceasta procedura, din cauza faptului ca nu s-a realizat Planul Urbanistic Zonal. 

Instanta a înlaturat ca neîntemeiata si sustinerea reclamantului, in sensul ca nu a putut face trecerea in intravilan a terenului deoarece pârâtul nu ar fi  suportat cheltuielile necesare in acest scop, apreciind  ca  pârâtul -cumparator avea obligatia de a le achita doar  in temeiul unor documente justificative  (respectiv facturi si chitante) si numai dupa  obtinerea deciziei de scoatere  din circuitul agricol a terenului .

In raport de  ansamblul acestor considerente, instanta a apreciat ca neîntemeiata cererea reclamantului  de a se constata ca a operat de drept rezilierea conventiei partilor, respectiv a antecontractului autentificat sub nr. X, având in vedere ca termenul de încheiere a contractului de vânzare-cumparare in forma autentica a fost prelungit pâna la finalizarea procedurilor administrative de trecere a terenului in litigiu din  extravilan in intravilan, motiv pentru care nu se poate retine culpa pârâtului in nerespectarea termenelor de plata astfel cum au fost stabilite de parti. 

Mai mult decât atât instanta a apreciat ca reclamantul este cel aflat in culpa pentru neîndeplinirea  conventiei stabilite de parti .

De asemenea, instanta  a respins ca neîntemeiata si cererea reclamantului ca in subsidiar sa se pronunte o hotarâre care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumparare in cazul in care se va plati restul de pret, având în vedere dispozitiile legale  referitoare la conventie ca act generator de obligatii "de a face" in sarcina partilor, respectiv, antecontractul încheiat intre parti nu este un act juridic translativ de proprietate, ci doar o promisiune sinalagmatica, care implica promisiunea intentiei de a vinde si promisiunea intentiei de a cumpara, in viitor, un imobil. Antecontractul implica si un moment viitor si virtual al îndeplinirii prestatiei de a consimti la demersurile încheierii si certificarii calificate a înstrainarii. Antecontractul de vânzare-cumparare nu are, asadar, prin el însusi forta probanta a unui act ce transfera dreptul de proprietate, ci genereaza numai obligatia, atât pentru parti, cât si pentru succesorii acestora de a îndeplini toate operatiunile legate de încheierea contractului în forma autentica.

Cu toate acestea, numai în lipsa executarii voluntare a obligatiei de a contracta, deci a consimtamântului, contractul de înstrainare se înlocuieste cu hotarârea judecatoreasca.

Instanta a apreciat ca, in speta, pretul stabilit de parti  nu a fost  achitat integral, existând un termen pentru plata diferentei, iar pe de alta parte , potrivit art. 1021 C.civ. numai partea fata de care angajamentul nu s-a executat are alegerea sa sileasca cealalta parte sa execute conventia când aceasta este cu putinta, dreptul de optiune al creditorului obligatiei neexecutate nefiind subordonat vreunei conditii. 

In cauza, asa cum s-a retinut, creditorul obligatiei neexecutate este pârâtul, având in vedere ca reclamantul este cel care nu si-a îndeplinit pâna in prezent obligatiile ce-i reveneau.

In raport de aceste motive si având in vedere  ca nu a rezultat din probatoriile administrate in cauza, faptul ca lipseste consimtamântul  pârâtului in sensul executarii voluntare a antecontractului, instanta a respins si capatul de cerere subsidiar formulat de reclamant, ca fiind neîntemeiat.

Domenii speta

Spete similare