Contestatie la executare. Drept de retentie.

Contestatie la executare. Drept de retentie.

Prin sentinta civila nr. 7089/06.07.2005  instanta a respins contestatia la executare formulata de contestatorii S.C. si S.G. in contradictoriu cu intimatul  C.M.V.  ca neintemeiata si a respins  cererea de suspendare a executarii ca ramasa fara obiect .

Prin cererea inregistrata pe rolul  acestei instante sub nr.  14438/20.06.20005 contrestatorii S.C. si S.G. au formulat, in contradictoriu cu intimatul C.V., contestatie impotriva executarii silite pronite in dosarul nr.387/05 al BEJ Asociatii D. I. si C., prin care au solicitat anularea tuturor actelor de executare efectuate pina in prezent,  precum si a executarii silite insasi si suspendarea executarii silite pina la solutionarea definitiva si irevocabila a contestatiei .

In motivare, contestatoriii au aratat ca in luna februarie 1996, datorita faptului  ca apartamentul pe care il detinusera in calitate de chiriasi fusese distrus in 1993 ca urmare a unui incendiu le-a fost repartizata de catre Primaria Sectoruluii1  Bucuresti un spatiu de locuit la mansarda imobilului situat in Bucuresti str. M. V., sector 1. In momentul  primirii in  posesie a locuintei aceasta se gasea  intr-o stare deplorabila datorita lipsei de intretinere, timplaria, peretii si tavanul fiind  degradate intr-o foarte mare masura, iar instalatiile electrice si sanitare erau distruse aproape integral asa cum reise din sentinta civila nr. 3195/94 pronuntata de Judecatoria Sectorului1 Bucuresti prin care au fost evacuatii chiriasii care  ocupase anterior imobilul in litigiu.

Cu toate ca repartitia le-a fost facuta in 1996 s-au  mutat efectiv in  imobil la data de 1.11.1997, deoarece pina la momentul respectiv au  fost nevoiti sa efectueze reparatiile de rigoare, facandu-l astfel locuibil si nedispunind de mijloace materiale au fost nevoiti sa contacteze o serie de imprumuturii  .

Ulterior, deoarece imobilul detinut de catre PMB a fost restituit in natura catre fostul proprietar, intimatul C.M.V., au incheiat cu acesta contractul de inchiriere inregistrat sub nr. 33896/7.03.2002 la Administratia Finantelor Publice  Sector 1 valabil pina la  data de 31.05.2004, cu posibilitatea prelungirii in conditiile legii.

Prin sentinta civila nr. 6659 /20.09.2004,  pronuntata de Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti s-a admis cererea de evacuare a contestatorilor din imobilul pe care il detineau cu titlu de chiriasi formulata de actualul proprietar pentru motivul neplatii pe o perioada de 3 luni consecutiv al chiriei datorata conform contractului. La aceasta solutie s-a ajuns datorita lipsei de pregatire juridica a contestatoriilor, care nefiind asistati de avocat la acel moment au omis atat sa depuna la dosarul cauzei inscrisurile  doveditoare ale platilor efectuate cu  titlu  de chirie cat si sa formuleze cerere reconventionala prin care sa solicite restituirea contravalorii imbunatatirilor aduse imobilului si instituirea unui drept de retentie.

Or, atat dispozitiile dreptului comun  in materia locatiunii,  respectiv  dispozitiile art. 1444 Cod Civil şi Legea nr.114/1996, cat si reglementarile speciale cuprinse in OUG nr. 40 /1999 prevad dreptul chiriasilor de a fi dezdaunati pentru cheltuielile necesare si utile facute in legatura cu bunul imobil şi care profita locatorului sau proprietarului subsecvent .

Mai  mult, dispozitile de favoare continute atat in art. 43 din OUG 40/1999, cat si in art. 49 din Legea nr. 10/2001 instituie dreptul chiarisilor din imobilele nationalizate de a fi despagubiti nu numai cu contravaloarea cheltuielor necesare si utile facute cu lucrul, cat si cu sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea acestor imbunatatiri . De asemenea, dispozitiile art. 2 , art.  43 din OUG 40/99 prevad in mod expres faptul ca fostii chiriasi care au efectuat imbunatatiri la imobilele in care au locuit  beneficiaza  de un drept de retentie cu  privire la acestea conferit ope legis  pina la achitarea integrala de catre beneficiarii imbunatatirilor a contravalorii  acestor si a sporului de valoare. Toate aceste considerente au fost expuse in cadrul unei actiunii in pretentii care constituie dosarul nr. 14246/2005 al Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti.

De asemenea, au solicitat suspendarea executarii silite, aratind ca este de esenta institutiei dreptului de retentie ca drept de garantie real imperfect ca odata recunoscut in favoarea chiriasului impiedica evacuarea sa pina la achitarea integrala de catre locatator a contravalorii reparatiilor sau imbunatatirile aduse la imobillul ce a facut obiectul  inchirierii .

În drept au fost invocate disppozitiile art. 399  şi urm. art. 403 CPC , art.  1444 Cod Civil art.  43 din OG 40 99 art. 49 din Legea 10/01 şi pct. 49.1 HG 498 /2003.

La data de 4.07.2005, intimatul a formulat intampinare prin care a solicitat respingerea contestiei la executare ca neintemeiata aratind ca contestatorii ocupa fara nici un drept locuinta situata  in str. M. V.

Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta a retinut urmatoarele:

Prin incheierea data in sedinta din camera de consiliu din 20.05.2005 pronuntata de Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti in dosar nr. 11141/2005, s-a incuviintat executarea silita prin predarea silita a imobilului situat in Bucuresti, str. M.V. sect. 1, de catre debitorii S.C. si S.G., in temeiul titlului executoriu sentinta civila nr. 6659/20.09.2004 pronuntata de Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti, la cererea creditorului C.M.V..

Prin sentinta civila care constituie titlul executoriu a fost admisa cererea formulata de reclamantul C.M.V. in contradictoriu cu paratii S.C. si S.G., dispunandu-se rezilierea contractului nr. 33896/6.02.2002 si evacuarea paratilor.

Este adevarat ca prin dispoziţiile art. 43 din O.U.G. nr. 40/1999, aprobată prin Legea nr. 241/2001, iar ulterior, prin dispoziţiile art. 53 din Legea nr.10/2001 republicata a fost reglementat cu caracter de normă specială dreptul chiriaşilor din locuinţele care au fost restituite, potrivit legii, foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora, la despăgubiri pentru sporul de valoare adus locuinţei prin îmbunătăţirile necesare şi utile.

Cum imobilul în discuţie a fost restituit intimatului prin Decizia nr. 68/7.08.2001 devin deplin aplicabile dispoziţiile art. 53 din Legea nr.10/2001, prin care sunt reluate şi dezvoltate în spiritul noii legi prevederile art. 43 din O.U.G. nr. 40/1999, ce se aplică astfel în strânsă corelare.

In acest sens prin art. 43 alin. 2 din OUG nr. 40/1999 s-a prevazut expres ca până la achitarea integrală a despăgubirilor de către proprietar, chiriaşul are drept de retenţie asupra locuinţei.

Potrivit definitiei date, in absenta unei reglementari legale, de practica judiciara si literatura de specialitate, dreptul de retentie este un drept real de garantie imperfect in virtutea caruia cel care detine un bun mobil sau imobil al altuia, pe care trebuie sa il restituie, are dreptul sa retina bunul respectiv, sa refuze deci restituirea, pana ce creditorul titular al bunului ii va plati sumele pe care le-a cheltuit cu conservarea, intretinerea sau imbunatatirea acelui bun.

Pornind de la aceasta definitie rezulta ca din punct de vedere procedural dreptul de retentie se invoca pe cale de exceptie in litigiile privind restituirea lucrului. Se mai apreciaza ca nimic nu se opune ca acest drept sa fi invocat si pe calea unei contestatii la executarea unei hotarari privind restituirea, ori de cate ori dreptul de retentie s-a nascut ulterior hotararii de restituire sau daca in procesul dintre parti problema resituirii ori a evacuarii nu a fost discutata in mod de sine statator, pentru ca detentorul sa fie in situatia de a-si face toate apararile.

In mod firesc, detentorul trebuie sa invoce acest drept in chiar momentul in care se discuta restituirea bunului. In caz contrar, motivele invocate de contestator ar repune in discutie hotararea ce se executa, desi partea interesata a avut posibilitatea sa le valorifice in cadrul judecatii, fie prin cererile adresate primei instante, fie prin exercitarea cailor de atac prevazute de lege. A admite o alta solutie inseamna a aduce atingere autoritatii de lucru judecat, cu ntoate ca nu exista un text de lege in acst sens.

Necunoasterea legii de catre contestatorii care au fost evacuati nu poate inlatura aplicarea dispozitiilor legale incidente in cauza in detrimentul partii adverse, in conditiile in care isi puteau angaja aparator sau cere asistenta judiciara prin asistenta gratuita.

Fata de aceste considerente, instanta a respins contestatia ca nientemeiata si cererea de suspendare a executarii ca ramasa fara obiect.

Domenii speta

Spete similare