Cerere de evacuare. Tacita relocațiune.

Cerere de evacuare. Tacita relocațiune. De esenţa acţiunii este faptul invocării dreptului a cărei inexistenţă se solicită a fi constatată, a manifestării pozitive a prerogativei folosinţei, derivată din dreptul locativ asupra imobilului conferit de calitatea de tolerat. Tacita relocaţiune presupune încheierea unui nou contract de locaţiune (nu se prelungesc efectele celui vechi). Existenţa unui nou contract presupune implicit şi îndeplinirea condiţiilor de validitate privind capacitatea, consimţământul, prezumat tacit, al părţilor iniţiale, obiect şi cauză.

Sentința civilă nr. 992/28.07.2016 a Judecătoriei Galaţi

Prin sentința civilă nr. 992 pronunţată la data de 28.07.2016 Judecătoria Galaţi a respins cererea de evacuare formulată de reclamanta SC A SA în contradictoriu cu pârâtul H.G.

Pentru a pronunţa această sentinţă, instanţa a reţinut următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Galaţi, la data de 24.06.2016, sub nr. 13707/233/2016, s.c. A s.a. a solicitat evacuarea numitului H. G. din imobilul situat în mun. Galaţi, str. Bazinul Nou şi obligarea acestuia la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare a fost precizat faptul că reclamanta este proprietara imobilului în suprafaţă de 736.183 m.p. teren pe care se află edificate un număr de 25 de ferme şi 7 imobile, dovada dreptului fiind făcută cu certificatul de atestare a dreptului de proprietate seria M07 nr. 0798, emis la data de 14.04.1995, iar pârâtul ocupă, fără drept, o parte a acestui spaţiu.

În drept, cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 1033 şi urm. C.proc.civ.

În probaţiune a fost solicitată încuviinţarea şi administrarea probei cu înscrisuri ce au fost depuse în copie certificată pentru conformitate cu originalul, a probei cu interogatoriu şi a probei cu martori.

Cererea a fost legal timbrată.

Pârâtul, înştiinţat potrivit dispoziţiilor art. 1042 C.proc.civ., nu a formulat întâmpinare.

În cauză, a fost încuviinţată şi administrată proba cu înscrisuri.

Instanţa este competentă general, material şi teritorial.

Analizând elementele probatorii rezultate în urma cercetării procesului, reţine următoarele:

În fapt, în temeiul dispoziţiilor Legii nr. 15/1990, prin efectul HG 266/1991, a luat fiinţă societatea comercială cu capital de stat A s.a., potrivit certificatului de atestare a dreptului de proprietate seria M07 nr. 0798, emis la data de 14.04.1995, în patrimoniul entităţii atribuindu-se terenul suprafaţă de 736.183 m.p., formalităţile de publicitate fiind îndeplinite numai în ceea ce priveşte construcţiile edificate pe acesta.

Prin contractul de închiriere nr. 122, încheiat la data de 21.01.2014, pentru o perioadă de 12 luni, între s.c A s.a. şi H. R., a fost transmis dreptul de folosinţă al imobilul situat în mun. Galaţi, str. Bazinul Nou. Potrivit dispoziţiilor contractuale locuinţa ce formează obiectul locaţiunii urma a fi folosită de titulară împreună cu soţul său, pârâtul H. G.

Prin notificarea nr. 647, comunicată la data de 02.03.2016, pârâtului i-a fost adusă la cunoştinţă necesitatea demolării construcţiilor ridicate ilegal şi fără acord, pe terenul proprietatea societăţii precum şi obligaţia eliberării spaţiului folosit fără a deţine contract valabil de închiriere.

În drept, conform dispoziţiilor art. 1034 C.proc.civ., procedura specială se aplică în litigiile privind evacuarea din imobilele folosite sau, după caz, ocupate, fără drept, de către foştii locatari sau alte persoane.

Potrivit dispoziţiilor art. 1039 C.proc.civ. atunci când proprietarul unui imobil doreşte să îl evacueze pe ocupantul acestuia, reprezentat de orice persoană, alta decât proprietarul sau locatarul, care ocupă, în fapt, imobilul cu sau fără permisiunea ori îngăduinţa proprietarului, după ce dreptul de a ocupa imobilul a încetat, îl va notifica în scris, punându-i în vedere să elibereze imobilul pe care îl ocupă, fără niciun drept, în termen de 5 zile de la comunicarea notificării, ce îndeplineşte funcţia punerii în întârziere, nefiind o procedură prealabilă, în sensul art. 193 C.proc.civ., de a cărei îndeplinire să fie condiţionată admisibilitatea cererii.

Raportat la aceste dispoziţii legale instanţa reţine că, în ceea ce priveşte domeniul de aplicare, procedura specială de evacuare poate fi demarată atunci când imobilul este ocupat, în fapt, de persoane care au primit permisiunea sau îngăduinţa proprietarului.

Potrivit  dispoziţiilor art. 1041 C.proc.civ. dacă locatarul sau ocupantul notificat în condiţiile prezentului titlu refuză să evacueze imobilul ori dacă locatarul a renunţat la dreptul său de a fi notificat şi a pierdut, din orice motive, dreptul de a folosi imobilul, locatorul sau proprietarul va solicita instanţei să dispună, prin hotărâre executorie, evacuarea imediată a locatarului sau ocupantului din imobil, pentru lipsă de titlu.

S.c A s.a. a făcut dovada notificării ocupantului.

Prin promovarea prezentei acţiuni reclamanta urmăreşte constatarea inexistenţei raportului juridic substanţial concret derivat din calitatea de tolerat a pârâtului. Astfel, inexistenţa dreptului pârâtului ar conduce la întregirea dreptului de proprietate al reclamantei cu atributul folosinţei. Aceasta deoarece corelativul acestei soluţii este recunoaşterea unui drept propriu al reclamantei

În acest context, instanţa a apreciat că de esenţa acţiunii este faptul invocării dreptului a cărei inexistenţă se solicită a fi constatată, a manifestării pozitive a prerogativei folosinţei, derivată din dreptul locativ asupra imobilului conferit de calitatea de tolerat.

Potrivit dispozitiilor  art. 1809-1819 C.civ. contractul de locatiune inceteaza de drept la expirarea termenului convenit de parti sau, dupa caz, prevazut de lege, fara a fi necesara o instiintare prealabila. Cu toate acestea, daca, dupaimplinirea termenului, locatarul continua sa detina bunul si sa isiindeplineascaobligatiilefara vreo impotrivire din partea locatorului, se considera incheiata o noua locatiune, pe durata nedeterminata, in conditiile celei vechi, inclusiv in privintagarantiilor.

De asemenea, potrivit dispozitiilor art. 1816 C.civ. daca locatiunea a fost facutafara determinarea duratei, oricare dintre parti poate denunta contractul prin notificare.

Astfel, tacita relocaţiune presupune încheierea unui nou contract de locaţiune (nu se prelungesc efectele celui vechi). Existenţa unui nou contract presupune implicit şi îndeplinirea condiţiilor de validitate privind capacitatea, consimţământul, prezumat tacit, al părţilor iniţiale, s.c A s.a. şi H. G., obiect şi cauză.

Noul contract de locaţiune (reînnoit) are aceleaşi clauze („condiţiile celei vechi”) dar, spre deosebire de locaţiunea anterioară, operează pe durată nedeterminată. Această caracteristică a locaţiunii reînnoite (prin tacita relocaţiune) are drept consecinţă posibilitatea oricăreia dintre părţi de a denunţa unilateral noul contract de locaţiune. Reînnoirea locaţiunii (prin tacita relocaţiune) va putea fi împiedicată de locator care, anterior expirării termenului, trebuie să notifice locatarului voinţa sa de a nu încheia un nou contract de locaţiune (fără a fi necesară vreo justificare).

Instanța a observat faptul că, deşi titulara locaţiunii, împreună cu familia sa, a continuat să beneficieze de dreptul de folosinţă şi după data de 31.12.2014, îndeplinindu-şi obligaţiile contractuale, proprietara nu a înţeles să uzeze de prerogativa denunţării, astfel încât contractul de închiriere având ca obiect secundar imobilul situat în mun. Galaţi, str. Bazinul Nou, astfel cum s-a reînnoit la data de 01.01.2015 este în vigoare. Aceasta deoarece notificarea nr. 647, comunicată la data de 02.03.2016, pârâtului prin care i-a fost adusă la cunoştinţă necesitatea demolării construcţiilor ridicate ilegal şi fără acord, pe terenul proprietatea societăţii precum şi obligaţia eliberării spaţiului folosit fără a deţine contract valabil de închiriere nu este aptă a desfiinţa contractul.

Mai mult decât atât, împrejurarea afirmată în notificarea emisă dar nu şi în cererea de chemare în judecată potrivit căreia pârâtul a edificat construcţii pe terenul proprietatea locatorului, altul decât cel ocupat de blocul nr. 3, este lipsită de suport probator nefiind făcută dovada concludentă, prin extras de carte funciară, a întinderii dreptului de proprietate a s.c A s.a., anexele parte integrantă a certificatului de atestare a dreptului de proprietate seria M07 nr. 0798, emis la data de 14.04.1995 fiind insuficiente calitativ pentru a întemeia pretenţia formulată.

Pentru aceste motive, instanţa a respins cererea.

Apelul declarat împotriva hotărârii a fost respins prin decizia civilă nr. 1286 pronunţată la data de 24.11.2016  a Tribunalului Galaţi.

Domenii speta

Spete similare