Revendicare în baza actelor de proprietate vechi. Aplicare art. iii alin.2 ind.4 din Legea 169/1997.

Deliberând asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la data de …. sub nr. … pe rolul Judecătoriei Paşcani, reclamantul K. L. a chemat în judecată pârâţii S.C. V.T.I. S.R.L. şi S.C. L. D. S.R.L. solicitând instanţei să-i oblige pe pârâţi să-i lase reclamantului în deplină proprietate, liniştită posesie şi folosinţă suprafaţa de teren de 1350 m.p. amplasată în intravilanul oraşului ….., cu vecinătăţile: ……(fosta proprietate …………….)

În motivarea acţiunii reclamantul arată că autorii săi –  bunicii K. P. şi K. R. şi tatăl K. S. - au avut în proprietate în intravilanul …………o suprafaţă totală de teren de 3355 m.p., dobândit de aceştia prin contractul de vânzare-cumpărare nr. …. cu certificatul de moştenitori nr. …. (suprafaţa de 1790 m.p.), contractul de schimb în formă autentică nr. 1173/23.09.1953 (450 m.p.), contractul de vânzare-cumpărare nr. ….. (890 m.p.) şi contractul de donaţie din 1948 (225 m.p.). Dreptul de proprietate arătat ce a aparţinut autorilor reclamantului a fost transmis acestuia prin moştenire legală, reclamantul fiind unicul moştenitor al acestora conform certificatelor de moştenitor nr. …..

Mai arată reclamantul că din suprafaţa de 3355 m.p. tatăl său, K. S.a vândut numiţilor I. C. şi M. T. o suprafaţă de 625 m.p. prin contractul autentificat sub nr…...

Din aceeaşi proprietate de 3355 m.p. K. S. a donat statului român în perioada regimului comunist o suprafaţă de 1350 m.p. prin contractul de donaţie nr. …, terenul având vecinătăţile: ………………

Prin sentinţa civilă nr. X pronunţată în dosarul nr. … al Judecătoriei Paşcani, a fost declarat nul absolut contractul de donaţie nr…………., părţile fiind repuse în situaţia anterioară.

Mai arată reclamantul că din fosta proprietate de 3355 m.p. i-a fost reconstituit dreptul de proprietate pentru suprafaţa de 1400 m.p. intravilan ….. conform titlului de proprietate nr. X. din această suprafaţă de teren de 1400 m.p. pârâţii i-au ocupat o suprafaţă de teren, astfel încât reclamantul i-a acţionat în judecată în dosarul nr. …. al Judecătoriei Paşcani, în cadrul căruia a fost de asemenea identificată întreaga suprafaţă de teren ce a aparţinut autorilor reclamantului. Acţiunea în revendicare respectivă a fost admisă raportat la titlul de proprietate nr. X .

În prezent pârâţii ocupă în întregime suprafaţa de 1350 m.p. ce a făcut obiectul contractului de donaţie din 1973, desfiinţat prin sentinţa civilă nr. X  a Judecătoriei Paşcani. Pe acest teren pârâţii au edificat construcţii şi o staţie de comercializare a carburanţilor. La data edificării construcţiilor pârâţii cunoşteau că terenul aparţine reclamantului, fiind astfel constructori de rea-credinţă, dar şi-au justificat ocuparea terenului pe considerentul cumpărării acestuia de la alte persoane ce obţinuseră titluri de proprietate în temeiul legilor fondului funciar.

Comparând titlurile de proprietate ale părţilor trebuie constatat ca preferabil titlul reclamantului care datează încă din 1932, autorii reclamantului posedând terenul până în 1973 când a fost preluat abuziv de statul român. Persoanele care au vândut terenul pârâţilor nu erau titularii dreptului de proprietate asupra terenului, nu au avut niciodată teren pe acest amplasament şi nici nu au exercitat posesia şi folosinţa asupra terenului.

Pentru toate considerentele arătate solicită admiterea acţiunii aşa cum a fost formulată. 

 Alăturat acţiunii au fost depuse următoarele înscrisuri: act de donaţie din 1973 (f.6), schiţa terenului donat (f.7), certificat de moştenitor nr. … după K. P. (f.8), certificat de moştenitor nr….. după K. R. (f.9), certificat de moştenitor nr. … după K. B. şi K. S. (f.10), sentinţa civilă nr. X  –dosar X  al Jud. Paşcani- definitivă şi irevocabilă  prin decizia civilă nr. X  a Tribunalului Iaşi (f.11-14), decizia nr. X  a Trib.Iaşi (f.15-17).

S.C. V. T. S.R.L., în calitate de societate absorbantă în urma fuziunii a pârâtei S.C. V. I. S.R.L. a adus la cunoştinţa instanţei că pârâta arătată nu mai există de sine stătător în drept şi solicită termen pentru angajarea unui apărător pentru a răspunde în cauză în calitate de continuator al pârâtei (f.25). Alăturat cererii a depus încheierile nr. …. şi …. de înregistrare a fuziunii (f.26, 27), precum şi copia monitorului oficial cu anunţul de fuziune (f.28-31).

Reclamantul şi-a modificat acţiunea, chemând în judecată în calitate de pârât pe SC V.T. SRL ca succesor în drepturi al pârâtei SC V. I. SRL (f.34).

Noua pârâtă SC V. T. SRL a formulat întâmpinare şi cerere de chemare în garanţie  a vânzătorului I. C. (f.37-42).

Prin întâmpinare solicită respingerea acţiunii reclamantului pentru următoarele considerente: reclamantul nu a indicat în mod clar amplasamentul cadastral al suprafeţei de 1350 m.p. revendicată, astfel încât pârâta nu poate identifica terenul la care acesta face referire. Invocă excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantului pe considerentul că acesta nu a prezentat la dosar nici un titlu de proprietate pentru suprafaţa de teren revendicată. Invocă de asemenea, excepţia autorităţii de lucru judecat pentru suprafaţa de 68,573 m.p. raportat la dispoziţiile sentinţei civile nr. …………… pronunţată de Judecătoria Paşcani în dosarul nr. … şi prin care a fost admisă acţiunea în revendicare a aceluiaşi reclamant, iar pârâta a fost obligată să-i lase acestuia în deplină proprietate şi liniştită posesie suprafaţa de 68,573 m.p. Sentinţa civilă arătată a fost pronunţată prin raportare la titlul de proprietate nr. … prin care i s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra suprafeţei de 1400 m.p., în care este inclusă şi parte din suprafaţa de teren solicitată în prezenta acţiune în revendicare.

Pe fondul cauzei, pârâta arată că la data de 05.04.2004 a încercat să cumpere de la reclamant prin antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 1318, suprafaţa de teren de 865 m.p. în intravilanul …. reclamantul primind preţul integral. Ulterior încheierii antecontractului s-a constatat că reclamantul nu avea titlu de proprietate pentru suprafaţa vândută şi astfel prin declaraţia autentificată sub nr. …. antecontractul a fost desfiinţat.

Mai arată pârâta că la data de 28.04.2004 SC V. I.SRL a cumpărat de adevăratul proprietar al terenului de mai sus, numitul I. C., prin contractul de vânzare-cumpărare nr. ., suprafaţa de 830 m.p. situată în …………

Prin contractul de vânzare-cumpărare nr. X  încheiat cu M. Th. C. şi M. M., s-a mai achiziţionat suprafaţa de 1235 m.p. (1161,91 m.p. în urma măsurătorilor), pârâta devenind astfel proprietară în baza celor două contracte asupra suprafeţei totale de 2065 m.p.

Prin sentinţa civilă nr. X  pronunţată în dosarul nr. X al Judecătoriei Paşcani a fost admisă acţiunea în revendicare a reclamantului K. L., SC V. I. fiind obligată să lase în proprietate suprafaţa de 67,427 m.p. din suprafaţa dobândită de la I. C.. În cadrul acelui dosar reclamantul a arătat că suprafaţa de 1400 m.p. din titlul nr. X se învecinează cu suprafaţa de 830 m.p. pe care SC V. I. a cumpărat-o de la I. C.. În prezentul dosar reclamantul susţine că suprafaţa de 830 m.p. a pârâtei este inclusă în suprafaţa da 1350 m.p. revendicată, fără însă a avea la dispoziţie schiţele aferente actelor proprii de proprietate. Mai mult, reclamantul nu revendică fosta proprietate M. – B. ci o indică doar ca vecinătate. În condiţiile în care chiar reclamantul se contrazice în afirmaţii, pârâta apreciază că acţiunea sa trebuie considerată neîntemeiată.

Mai arată pârâtul ca apărare faptul că hotărârea judecătorească prin care a fost anulat actul de donaţie nu poate constitui motiv suficient pentru admiterea acţiunii prezente. În cadrul respectivei hotărâri nu se prevede nimic referitor la actele juridice subsecvente actului de donaţie, neavând nici un efect asupra acestora.

Prin repunerea părţilor în situaţia anterioară în urma anulării donaţiei se consideră că Statul Român nu a fost niciodată proprietar al terenului respectiv, însă reclamantul nu a investit niciodată nicio instanţă cu acţiuni în anularea actelor subsecvente, astfel încât titlurile de proprietate emise în baza legii fondului funciar pentru vânzătorii terenului cumpărat de pârât, sunt în continuare valabile, producându-şi efectele până când reclamantul va obţine anularea acestora, dacă o va obţine.

În contextul prezentat pârâtul apreciază că titlul său este preferabil titlului reclamantului, motiv pentru care solicită respingerea acţiunii.

Având în vedere că există totuşi posibilitatea unei evicţiuni pârâta SC V. T. SRL a formulat şi cerere de chemare în garanţie a vânzătorului I. C., conform art. 60 Cod procedură civilă.

În motivarea acesteia pârâta arată că a fost de bună credinţă la momentul dobândirii dreptului de proprietate de la vânzător, şi-a intabulat dreptul de proprietate în cartea funciară, a obţinut toate autorizaţiile necesare în vederea edificării construcţiilor, astfel încât, având în vedere că tulburarea dreptului provine din partea unui terţ, vânzătorul este obligat să-l apere pe cumpărător împotriva evicţiunii. Pentru considerentele arătate solicită admiterea cererii de chemare în garanţie (pentru evicţiune), în cazul în care acţiunea în revendicare va fi admisă.

Alăturat întâmpinării şi cererii de chemare în garanţie au fost depuse următoarele înscrisuri: contract de vânzare-cumpărare nr. X  I. C. şi I. G. – SC V. I. SRL (f.44-45), plan de amplasament şi delimitare imobil (f.46), contract de vânzare-cumpărare nr. X  M. Th. C.şi M.– SC v. I. (f.47-48), sentinţa civilă nr. X  – dosar X  – revendicare (f.49-59), proces verbal de executare a sentinţei X (f.67).

Pârâta SC V. T. SRL a formulat completare la întâmpinare (f.73-74) prin care invocă excepţia lipsei calităţii procesuale pasive cu privire la suprafaţa de 587,427 m.p. teren raportat la faptul că din suprafaţa de 1350 m.p. revendicată de reclamant pârâta nu poate ocupa mai mult de 762,573 m.p. cât are în proprietate în urma sentinţei civile nr. X  a Judecătoriei Paşcani.

Prin încheierea de şedinţă din data de 11.12.2009 instanţa a unit cu fondul excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantului şi excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a SC V. T. SRL (f.85).

Prin încheierea de şedinţă din 29.01.2010 a fost unită cu fondul şi excepţia autorităţii de lucru judecat invocată de pârâta SC V. T..

Pentru soluţionarea cauzei părţile au solicitat administrarea probelor cu înscrisuri, interogatorii, martori şi expertiză tehnică judiciară, probe încuviinţate de către instanţă. Pentru efectuarea raportului de expertiză au fost desemnaţi doi experţi : Mangalagiu Ioan şi expert consultant Constantin Costache.

Probele administrate au constat în : înscrisuri – procură G. V. – N. V. (f.92), procură specială N. V. – I. C. (f.93), fişa suprafeţelor primite în proprietate de G. V. (f.94), titlu de proprietate nr. 181561/2004 G.V. – 2500 m.p. ……… (f.95), contract de vânzare-cumpărare nr. X  G.V.– I. C. pentru 1670 m.p. (f.96), contract de vânzare-cumpărare nr. X  G. V. – I. C. pentru 830 m.p.(f.98), schiţă teren intravilan 830 m.p. (f.99), decizia nr. X  de acceptare a donaţiei K. S. (f.102), titlu de proprietate nr. 180415/1994- K. L. pentru 1400 m.p. ………… (f.104), schiţă teren 1400 m.p. din care se donează jumătate lui K. A. (f.105), plan parcelar olograf (f.118-119), adeverinţă tip de proprietate nr. 463/1991- G. V. -0,25 ha anexa 3 la HCJ X  (f.141), sentinţa civilă nr. X -dosa X  Judecătoria Paşcani- ordonanţă sistare lucrări (f.142-143), raport expertiză în dosarul de revendicare nr.X -exp. Constantin Costache (f.144-150), autorizaţie construire nr.X  pentru SC V. (f. 152), certificat de urbanism nr. X  pentru SC V. (f.153-154), antecontract de vânzare-cumpărare nr.X  pentru 865 m.p., K. L.- SC V. I. (f.155-156), adresă Inspectoratul Terit. Construcţii Iaşi – K. L. privind lucrările de construcţii ale SC V. (f.157), act de veşnică vânzare din 1932 –K. P. (f.167,168), act de vânzare-cumpărare din 30.09.1953 –K. S. (f.169), act de schimb K. S. – A. J. din 21.09.1953 (f.170), act de donaţie Pencas K.– S. K.din 23.06.1948 (f.171), contract de vânzare-cumpărare K. S.- I. C. şi M. T. din 1973 (f.172), sentinţa civilă nr. X , dosar X  Jud. Paşcani –revendicare (f.173-178), contract de vânzare-cumpărare nr. X  M. – SC V. (f.179-180), adrese către K. L. din partea Primăriei Tg.Frumos şi ITC iaşi (f.181,182, 183-185) -, interogatorii – I. C. (f.123) -, martori – N. V. (f.124), C. M. (f.125) -.

La data de 04.10.2010  Cabinetul Individual de Insolvenţă Negoiţă Ion a solicitat instanţei suspendarea judecăţii cauzei conform art.36 din legea 85/2006, întrucât faţă de pârâta SC V. T. SRL a fost deschisă procedura simplificată a insolvenţei, conform încheierii din 01.09.2010 a Tribunalului Prahova pe care o depune alăturat  (f.22,23-24 vol.II).

La data de 07.10.2010 expertul principal Mangalagiu Ioan a depus raportul său de expertiză, în anexele raportului regăsindu-se toate actele de proprietate ale părţilor, inclusiv documentaţia de intabulare unde a fost cazul (f.27-50, 51-92 vol.II).

Prin încheierea din data de 08.10.2010 instanţa a dispus suspendarea judecăţii cauzei conform art. 36 din Legea 95/2006 (f.50 vol.II). 

Împotriva încheierii de suspendare reclamantul K. L. a promovat recurs, iar prin decizia civilă nr. …. pronunţată în dosarul nr. X  al Tribunalului Iaşi a fost admis recursul, respinsă cererea de suspendare formulată în temeiul art.36 din Legea 85/2006, cauza fiind trimisă spre continuarea judecăţii.

Primul termen de judecată după suspendare a fost 22.04.2011, dată la care pârâta SC L. SRL a depus la dosarul cauzei copia raportului de expertiză tehnică întocmit în dosarul nr. 2697/2004 (revendicare) de către expert Bistriceanu Mihai (f.111-129 vol.II).

La acelaşi termen de judecată instanţa a invocat din oficiu excepţia lipsei coparticipării procesuale obligatorii faţă de cererea de chemare în garanţie formulată de SC Valgab Trust SRL în contradictoriu cu Ignat Cătălin.

Pentru termenul din data de 20.05.2011 expertul consultant Constantin Costache a depus şi el raportul său de expertiză (f.140-147).

Prin încheierea de şedinţă din data de 20.05.2011 instanţa a admis motivat excepţia lipsei coparticipării procesuale obligatorii în cadrul cererii de chemare în garanţie formulată de SC V. T. SRL în contradictoriu cu I. C., în esenţă pentru faptul că în contractul ce stă la baza chemării în garanţie figurează doi vânzători şi nu doar Ignat Cătălin, iar cel de-al doilea vânzător nu figurează în proces deşi obligaţia de garanţie este indivizibilă, putând astfel invoca excepţia procesului rău condus (f.163 vol.II).

La acelaşi termen de judecată reclamantul a formulat obiecţiuni împotriva raportului de expertiză Mangalagiu Ioan şi a invocat nulitatea probei cu expertiză întrucât  ambii experţi trebuiau să întocmească un singur raport care să conţină opinia motivată a fiecărui expert (f.162-162 verso vol.II).

Tot pentru termenul din data de 20.05.2011 pârâta SC L.  a arătat că şi-a schimbat denumirea din L. D. în L.România, invocând totodată excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a sa motivat de faptul că este un simplu detentor precar al terenului în litigiu (f.165-167 vol.II).

Prin încheierea din data de 10.06.2011 instanţa a unit cu fondul excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei SC L.R. SRL, a înlocuit expertul consultant Constantin Costache întrucât acesta a mai efectuat o expertiză tehnică în dosarul nr. 4351/2006 al Tribunalului Iaşi având ca obiect tot revendicare între aceleaşi părţi şi a dispus refacerea raportului de expertiză de către acelaşi expert Mangalagiu Ioan împreună cu noul expert numit, Costan Vasile (f.171-172 vol.II).

Din oficiu instanţa a solicitat comisiei judeţene Iaşi documentaţia ce a stat la baza emiterii titlului de proprietate pe numele G. V., aceasta fiind depusă la filele 185-197 vol.II şi 4-7 vol.III.

De asemenea, din oficiu instanţa a pus în vedere pârâtului SC L. R. SRL să depună la dosarul cauzei actele în baza cărora deţine terenul în calitate de detentor precar. Acesta a îndeplinit obligaţia pusă în vedere de către instanţă depunând în acest sens: contract de vânzare-cumpărare nr. 6356/ 11.11.2009 dintre K. L. şi SC L. R. SRL pentru suprafaţa de 68 m.p. (f.199-201 vol.II) cu încheierea de intabulare aferentă (f.202 vol.II), plan de amplasament suprafaţă de 734,73 m.p. (f.203 vol.II), plan amplasament suprafaţa de 666,73 m.p. (f.204 vol.II), plan amplasament suprafaţa de 68 m.p. (f.205 vol.II), calcul analitic suprafeţe (f. 206-208 vol.II), contract de locaţiune din 16.06.2009 dintre SC V. T.- SC L. pentru 1991,91 m.p. (f.209-210 vol. II).

  La termenul de judecată din data de 09.09.2011 reclamantul a formulat cerere de recuzare a expertului Mangalagiu Ioan, deşi la termenul anterior îşi manifestase expres şi personal acordul ca expertiza să fie refăcută de acelaşi expert principal împreună cu noul expert consultant.

Prin încheierea din data de 07.10.2011 instanţa a respins cererea de recuzare formulată de reclamant împotriva expertului Mangalagiu Ioan (f.33 vol.III).

La data de 13.01.2012 a fost depus raportul de expertiză întocmit împreună de către cei doi experţi desemnaţi (f.48-68 vol.III).

Reclamantul nu a formulat obiecţiuni la raportul de expertiză arătat, iar obiecţiunile pârâtei SC V. T. SRL au fost respinse de către instanţă.

Nu s-a solicitat administrarea altor probe.

Analizând actele şi lucrările dosarului, prin prisma dispoziţiilor legale aplicabile, instanţa reţine următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată reclamantul revendică de la pârâţi suprafaţa de 1350 m.p. din totalul de 3355 m.p. din intravilanul oraşului ...., teren ce a aparţinut în trecut autorilor reclamantului, respectiv bunicilor acestuia – K. P.şi K. R. – şi tatălui acestuia – K. S.-.

Actele de proprietate cu care se legitimează reclamantul în revendicarea de faţă sunt: contract de vânzare-cumpărare nr. 515/ 1932 (1790 m.p.), act de vânzare-cumpărare nr. x (890 m.p.), act de schimb autentificat prin procesul verbal nr. x (450 m.p.) şi act de donaţie nr. x (225 m.p.). actele arătate se regăsesc în copie la filele 167- 171 vol.I dosar.

Din suprafaţa totală de 3355 m.p. arătată în paragraful anterior tatăl reclamantului, numitul K. S., a vândut în anul 1973 conform contractului de vânzare-cumpărare nr. x numiţilor I. C. şi M. T. o suprafaţă de 625 m.p.

Din aceeaşi suprafaţă de teren în anul 1973, prin actul de donaţie nr. X  K. S. a donat statului român suprafaţa de  1350 m.p. din oraş ..............

Rezultă aşadar că din fosta proprietate K. au rămas la nivelul anului 1991 doar 1380 m.p. ( 3355-625-1350 = 1380).

În baza legii 18/1991 reclamantul solicită şi primeşte reconstituirea dreptului de proprietate pentru suprafaţa de 1400 m.p., fiind eliberat titlul de proprietate nr. X pe numele reclamantului (f. 104 vol.I).

În baza acestui titlu de proprietate emis în baza legii 18/1991 reclamantul a revendicat de la pârâta SC V. I. SRL (actuala SC V. T. SRL în urma fuziunii) în dosarul nr. X al Judecătoriei Paşcani  o suprafaţă de teren, instanţa admiţând acţiunea reclamantului în limita suprafeţei de 67, 427 m.p. (f. 173-178 vol.I dosar).

Nu este lipsit de importanţă de observat faptul că anterior promovării acţiunii de revendicare din dosarul nr. X (cererea înregistrată la data de 29.06.2004) reclamantul a încheiat cu pârâta SC V. T. SRL (fosta SC V. I.SRL) un antecontract de vânzare cumpărare (nr. X )  prin care reclamantul a încercat să-i vândă pârâtei suprafaţa de 865 m.p. intravilan .... (din fosta proprietate K.) contra sumei de 1.721.626.8000 lei ROL, însă până la data de 19.05.2004 (termenul de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare) s-a descoperit că reclamantul nu deţinea titlu de proprietate pentru suprafaţa pe care dorea să o vândă (f.155-156 vol. I dosar). Faţă de lipsă actelor de proprietate antecontractul a fost reziliat prin acordul părţilor, conform afirmaţiilor pârâtei SC V. T. SRL din întâmpinare.

Tot ulterior tentativei de vindere arătate, reclamantul K. L. promovează acţiune în anularea contractului de donaţie din anul 1973, acţiune înregistrată sub nr. X .

Prin sentinţa civilă nr. X  pronunţată în dosarul nr. X  al Judecătoriei Paşcani acţiunea reclamantului privind anularea actului de donaţie nr. X a fost respinsă (f. 163-166 vol.I dosar), însă instanţa de apel – Tribunalul Iaşi, prin X a admis acţiunea şi a constatat nulitatea contractului de donaţie din 1973, dispunând totodată şi repunerea părţilor în situaţia anterioară (f. 166 vol.I- dispozitiv, f. 15-17 vol.I – decizia integrală).

Conform dreptului românesc efectul nulităţii unui act juridic este retroactiv adică fostul proprietar care a transmis dreptul de proprietate prin actul anulat este considerat că nu a pierdut niciodată dreptul de proprietate, fiind astfel şterse toate efectele  actului declarat nul.

Nu este însă lipsit de importanţă de reţinut considerentele pentru care Tribunalul Iaşi a dispus constatarea nulităţii contractului de donaţie :” din depoziţia martorei C. m., audiată în apel, rezultă că terenul aferent morii era în posesia statului chiar dinainte de încheierea contractului de donaţie (…) actul de donaţie nu a avut la bază animus donandi (…) ci s-a urmărit finalitatea de a obţine bunăvoinţa puterii comuniste în sensul stabilirii domiciliului în municipiul Iaşi (…)” (f. 16 verso-17 vol.I dosar).

Aspectele citate, coroborate cu situaţia juridică produsă de efectul retroactiv al anulării duc însă la concluzia că, deşi autorului reclamantului i-a revenit în patrimoniu dreptul de proprietate asupra suprafeţei de 1350 m.p. din contractul de donaţie anulat, nici autorul reclamantului şi nici reclamantul însuşi nu a mai exercitat (nici în fapt şi nici în drept) posesia, folosinţa sau măcar detenţia precară asupra terenului respectiv încă dinainte de anul 1973.

Din declaraţiile martorilor audiaţi în cauză (N. V. –f. 124 vol.I şi C. M.– f.125 vol.I) rezultă că reclamantul şi autorii săi au păstrat posesia şi folosinţa doar asupra terenului aferent morii, teren pentru care reclamantul a obţinut şi reconstituirea dreptului de proprietate. Nu rezultă dincolo de orice îndoială că tatăl reclamantului şi reclamantul ar fi deţinut în folosinţă sau posesie şi suprafaţa de teren care a fost atribuită în baza legii 18/1991 numitei G. V., şi cu atât mai puţin pe cea atribuită în proprietate lui B. P..

Faţă de numitul proprietatea B. P. martora C. M. arată că între proprietatea K. şi proprietatea B. în trecut a existat gard, iar pe terenul faţă de care reclamantul şi autorul său nu au pierdut niciodată posesia se afla moara dar şi o casă de locuit deţinută în trecut de reclamant dar în care în prezent locuieşte altcineva.

Raportând declaraţia martorei C. M. la constatările efectuate de către expert Mangalagiu Ioan la faţa locului în primul raport de expertiză din anul 2010 (în schiţele acestuia fiind configurate şi construcţiile existente pe teren – f.27-50, vol.II) rezultă că moara şi construcţii de locuit nu există decât pe suprafaţa de 1400 m.p. pentru care reclamantul a dobândit reconstituirea dreptului de proprietate în baza legii 18/1991 (titlul nr. 180415/1994), nu şi pe terenul atribuit ulterior numitei G. V. sau B. P. (schiţele de la filele 38, 39, 41, 42 vol.II).

Pe cale de consecinţă, terenul la care au făcut referire martorii ca deţinut în folosinţă de către reclamant şi tatăl său nu poate fi altul decât cel pentru care s-a şi eliberat titlul de proprietate arătat, poate o mică diferenţă în plus, însă în nici un caz întreaga suprafaţă de 1350 m.p. revendicată în prezenta cauză în temeiul actelor de proprietate primare vechi (din anii 1932, 1948 şi  1953).

În privinţa actelor de proprietate prezentate de pârâta SC V.T. SRL  şi cu care aceasta îşi legitimează posesia în speţa de faţă:

1. Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1102/ 28.04.2004 (71 vol.II)  G. V. prin mandatar N. V. vinde numitului I. C.  suprafaţa de 830 m.p. situată în T 67, parcelele 4217/2 şi 4219 intravilan .....

Din cuprinsul contractului rezultă că proprietatea vândută provine de la G. V.conform titlului de proprietate nr. X .

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. X  (f.72 vol.II) I. C. şi I. G. vând pârâtei SC V. I. SRL (actuala SC V. T. SRL în urma fuziunii) suprafaţa de 830 m.p. cumpărată de vânzători de la G.  V.  conform contractului arătat în paragraful precedent.

2. Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5765/14.08.1997 (f.78-79 vol.II) B. P. şi B. P. au vândut numiţilor M. T. C. şi M. M. suprafaţa de 1235 m.p. teren . Din cuprinsul actului nu rezultă că vânzătorii ar deţine titlu de proprietate emis în baza legii 18/1991, ci a fost dobândit prin moştenire de la părinţii lui Belcescu Pavel.

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1745/12.05.2004  (f. 76 verso-76-77 vol.II) M. T. C. şi M. M., prin mandatar C. C., vând pârâtei SC V. I. SRL (actuala Valgab Trust) suprafaţa de 1.161,91 m.p. din T 67, parcela 1(4220) intravilan .... Terenul vândut provine din suprafaţa cumpărată de vânzători conform actului din paragraful anterior.

 Din actele de proprietate prezentate rezultă aşadar că pârâta SC V. T. SRL a devenit proprietara unei suprafeţe de 1991,91 m.p.

Prin sentinţa civilă nr. X pronunţată în dosarul nr. 2697/2004 al Judecătoriei Paşcani pârâta SC V. a fost obligată să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie  reclamantului suprafaţa de 67,427 m.p. (f. 173-178 vol.I).

Pârâta a dezmembrat din proprietatea sa această suprafaţă de teren şi a lăsat-o la dispoziţia reclamantului (f. 51 vol.II ).

Din raportul de expertiză întocmit în cauză de experţii Mangalagiu Ioan şi Costan Vasile (f. 51-65 vol.III) dar şi din considerentele sentinţei civile nr. X a Judecătoriei Paşcani rezultă că suprafaţa de 68 m.p. a fost iniţial cuprinsă în titlul de proprietate eliberat pe numele G. V.

În privinţa actelor prezentate de pârâta SC L. România SRL, prin care aceasta îşi legitimează posesia şi folosinţa asupra terenului în litigiu:

Prin contractul de locaţiune nr. 12158/ 16.06.2009  SC V. T. SRL închiriază pârâtei SC L. România SRL suprafaţa de teren de 1991,91 m.p. (f. 18-19 vol.III).

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. X  reclamantul K. L. vinde pârâtei SC L. România SRL suprafaţa de 68 m.p. câştigată de cel dintâi în urma procesului de revendicare din anul 2006 (f. 81-82 vol.II).

Rezultă aşadar că din suprafaţa totală de teren primită de pârâta SC L.  România de la SC V. T. doar suprafaţa de 1923,91 m.p. este deţinută cu titlu precar, suprafaţa de 68 m.p. fiind proprietatea pârâtei SC L. România SRL în urma cumpărării acesteia de la reclamant.

Conform raportului de expertiză întocmit în cauză de experţii Mangalagiu Ioan şi Costan Vasile rezultă următoarele:

Proprietatea pârâtei SC V. T. SRL ( total rămas 1923 m.p.) se suprapune  peste vechiul amplasament al proprietăţii K. prevăzut în actul de donaţie astfel: 450,90 m.p. ( din terenul prevăzut în contractul de vânzare-cumpărare Măhăleanu – SC V., autor B. P.) şi 455,60 m.p. ( din terenul prevăzut în contractul de vânzare-cumpărare I. – SC V., autor G. V.).

Proprietatea pârâtei SC L. R. SRL (68 m.p.) se suprapune peste vechiul amplasament al proprietăţii K. prevăzut în titlul de proprietate nr. X , însă starea conflictuală a luat sfârşit cu privire la această suprafaţă de teren prin vânzarea cumpărarea dintre reclamant şi acest pârât arătată mai sus.

SC L. România SRL este deţinătoarea în fapt în baza contractului de locaţiune asupra întregii suprafeţe de teren identificată de experţi ca suprapusă vechiului amplasament K.prevăzut în actul de donaţie anulat (906,5 m.p.), pe acest teren existând staţia de comercializare a carburanţilor şi construcţiile aferente acesteia, edificate de SC v. T. SRL (f. 60 vol.III, f. 153-154 vol.I).

Faţă de situaţia de fapt şi de drept reţinută mai sus, raportat la excepţiile invocate în cauză de către părţi, instanţa constată următoarele:

Excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantului, invocată de pârâta SC V. T. SRL este neîntemeiată întrucât din probele administrate în cauză se confirmă existenţa unui drept de proprietate al reclamantului asupra terenului deţinut în folosinţă sau proprietate (după caz) de către pârâţi.

Dacă titlul reclamantului este sau nu cel preferabil titlurilor pârâţilor constituie un aspect de fond al litigiului şi nu unul de procedură.

Pentru considerentele expuse instanţa va respinge excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantului.

Excepţia autorităţii de lucru judecat invocată de acelaşi pârât pentru suprafaţa de 68,573 m.p. a fost raportată de acesta la sentinţa civilă nr. X  a Judecătoriei Paşcani ce a avut drept obiect, cum am arătat deja, revendicare în temeiul titlului de proprietate nr. X  obţinut de reclamant în baza legii 18/1991. În acest context, deşi există identitate de părţi şi de obiect, nu există în speţe identitate de cauză.  Prima revendicare a avut loc în baza titlului emis în baza legii fondului funciar, prezenta revendicare este întemeiată pe actele mde proprietate vechi (din anii 1932,1948 şi 1953) precum şi pe efectele anulării donaţiei din anul 1973.

Pentru considerentele expuse instanţa va respinge excepţia autorităţii de lucru judecat invocată de pârâta SC v. T. SRL.

Excepţia lipsei calităţii procesuale pasive cu privire la suprafaţa de 587,427 m.p. invocată de pârâta SC V. T. SRL este de asemenea neîntemeiată întrucât din raportul de expertiză tehnică judiciară Mangalagiu şi Costan rezultă că această pârâtă ocupă (cu titlu) o suprafaţă de 906 m.p. din fosta proprietate K..  Dacă titlul reclamantului este sau nu cel preferabil titlurilor pârâţilor constituie un aspect de fond al litigiului şi nu unul de procedură.

Pentru considerentele expuse instanţa va respinge şi această excepţie invocată de acest pârât.

Excepţia lipsei calităţii procesuale pasive invocată de pârâta SC L. România SRL pe considerentul că aceasta este un simplu detentor precar al terenului în litigiu urmează a fi respinsă pentru următoarele considerente: acţiunea în revendicare este o acţiune reală, ceea ce presupune dreptul proprietarului terenului de a urmări bunul „în mâna oricui s-ar afla acesta”.

În acest context felul titlului (proprietate, chirie, locaţiune, etc) cu care pârâtul deţine respectivul teren în folosinţă apare irelevant din punct de vedere procesual, fiind relevant eventual doar din perspectiva fondului litigiului.

Reclamantul în revendicare este în drept să cheme în judecată orice persoană care posedă / foloseşte terenul proprietatea reclamantului, acţiunea în revendicare fiind chiar definită prin sintagma „acţiunea proprietarului neposesor împotriva posesorului neproprietar”.

Motivul invocat de pârât în susţinerea acestei excepţii – prin sentinţa civilă nr. X  a fost admisă excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a SC L. România SRl din aceeaşi consideraţie a titlului de locatar – nu ţine prezenta instanţă a da aceeaşi soluţie ca cea invocată întrucât excepţiile de procedură nu comportă autoritate de lucru judecat.

Soluţia acţiunii în privinţa acestui pârât va depinde într-adevăr de titlul locatorului, însă va fi negativă doar dacă proprietarul locator va pierde procesul. Or, cum am arătat, puterea titlului de proprietate al uneia sau alteia din părţi ţine de fondul cauzei şi nu de condiţiile de procedură ce stau la baza excepţiei .

Pentru considerentele expuse excepţia invocată de acest pârât va fi respinsă.

Pe fondul cauzei, instanţa apreciază neîntemeiată acţiunea în revendicare formulată de reclamant în baza actelor de proprietate vechi (din anii 1932, 1948, 1953 şi donaţia din 1973 anulată în anul 2007) pentru considerentele ce urmează:

Potrivit doctrinei şi jurisprudenţei în materie s-a statuat (fără prevedere expresă în legislaţie) că în cazul acţiunilor în revendicare în care ambele părţi prezintă titluri de proprietate instanţele vor analiza litigiul la modul următor:

Dacă ambele părţi au titluri ce provin de la acelaşi autor va câştiga cel care a efectuat primul formalităţile de publicitate, iar atunci când niciuna din părţi nu şi-a intabulat dreptul dobândit, câştig de cauză va avea cel care are titlul cu dată mai veche. În speţă aceste ipoteze nu sunt aplicabile întrucât titlurile părţilor nu provin de la acelaşi autor.

Dacă ambele părţi prezintă titluri provenind de la autori diferiţi (ca în cazul de faţă) atunci există trei variante:

-să se dea preferinţă posesorului conform principiului, în situaţii de drept identice, mai bună este situaţia posesorului (in pari causa, melior este causa possidentis);

-să se dea preferinţă celui cu data mai veche;

-să se compare între ele titlurile autorilor de la care provin cele două titluri ale părţilor.

Aceasta din urmă a fost cea aleasă în mod constant de jurisprudenţă, astfel încât şi prezenta instanţă o va îmbrăţişa.

Din perspectiva arătată instanţa apreciază că, deşi titlul de proprietate al reclamantului este mai vechi, acesta nu este caracterizat de continuitate în exercitarea atributelor dreptului de proprietate (posesie, folosinţă, dispoziţie).

Astfel, cel mai târziu în anul 1973 reclamantul şi autorul reclamantului au pierdut posesia şi folosinţa terenului în suprafaţă de 1350 m.p. donat statului român.

Cum ar reţinut deja în primele paragrafe ale motivării cu ocazia analizei titlurilor de proprietate prezentate de reclamant,  nu sunt lipsite de importanţă considerentele pentru care Tribunalul Iaşi a dispus constatarea nulităţii contractului de donaţie :” din depoziţia martorei C. m., audiată în apel, rezultă că terenul aferent morii era în posesia statului chiar dinainte de încheierea contractului de donaţie (…) actul de donaţie nu a avut la bază animus donandi (…) ci s-a urmărit finalitatea de a obţine bunăvoinţa puterii comuniste în sensul stabilirii domiciliului în municipiul Iaşi (…)” (f. 16 verso-17 vol.I dosar).

Rezultă aşadar că indiferent dacă terenul ar fi fost donat sau nu statului român autorul reclamantului oricum ar fi înţeles să înceteze posesia continuă şi sub nume de proprietar asupra suprafeţei de 1350 m.p. întrucât îşi mutase sau intenţiona să-şi schimbe domiciliul de la ...............

Reclamantul nu şi-a manifestat interesul de a redobândi dreptul de proprietate pentru suprafaţa de teren donată de tatăl său decât abia în anul 2005 când, după ce a pierdut oportunitatea de a primi un preţ consistent asupra acestui teren (a se vedea antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat cu SC V. I. SRL- f. 155-156 vol.I) a înţeles să atace în justiţie actul de donaţie privativ de proprietate.

Din actele dosarului nu rezultă că reclamantul ar fi solicitat retrocedarea suprafeţei de 1350 m.p. pierdută în urma donaţiei la niciuna din legile fondului funciar : legea 18/1991, Legea 169/1997, Legea 1/2000 sau legea 247/2005.

De asemenea, deşi cunoştea că vecinei sale G. V. i s-a eliberat titlu de proprietate, nu a solicitat niciodată anularea acestui titlu de proprietate conform art. III alin.1 lit.a) pct.ii) din legea 169/1997, probabil şi datorită faptului că reclamantul cunoştea elementul condiţie al aplicabilităţii acestui articol de lege : să fi solicitat şi el terenul respectiv în calitate de fost proprietar al vechiului amplasament.

Este adevărat, pe de altă parte, că prin efectul anulării în anul 2007 a actului de donaţie încheiat de K. S. în 1973, dreptul de proprietate a revenit retroactiv în patrimoniul reclamantului, însă faţă de situaţia de fapt petrecută în cei peste 30 de ani cât actul de donaţie şi-a produs efectele şi în care alţi cetăţeni din ........... au stăpânit terenul, practic dreptul de proprietate al reclamantului rămâne aproape pur scriptic.

În contextul prezentat, în lipsa unei atitudini active din partea reclamantului de reconstituire sau recunoaştere a dreptului său, titlul de proprietate emis pe  numele G. V. şi care stă la baza titlului de proprietate opus reclamantului de pârâta SC V. T. SRL nu poate fi considerat decât valabil, adică legal şi temeinic.

În esenţă aceeaşi este şi situaţia pârâtului SC v. T. SRL prin raportare la autorul B. P..

Din conţinutul contractului de vânzare cumpărare din anul 1997 prin care B. a vândut terenul numiţilor M. şi care la rându-le au vândut terenul pârâtei SC v. t.SRl  rezultă că terenul proprietatea B. a fost aferent casei de locuit a acestuia şi a părinţilor săi.

În acest context B. P. avea acces la legea fondului funciar însă doar din perspectiva obţinerii unui titlu recognitiv (art.22 din Legea 18/1991 în forma iniţială :” sînt şi ramîn în proprietatea privata a cooperatorilor sau, dupa caz, a moştenitorilor acestora, indiferent de ocupaţia sau domiciliul lor, terenurile aferente casei de locuit şi anexele gospodareşti, precum şi curtea şi gradina din jurul acestora (…)”). B. P. a vândut practic atât proprietatea sa cât şi pe cea a părinţilor săi, astfel încât sunt întrunite condiţiile prevăzute de legea 18/1991 în textul citat.

Nici faţă de „titlul” acestuia de proprietate nu există din perspectiva legii fondului funciar motive de nulitate, sau dacă există acestea nu au fost probate, per a contrario dreptul de proprietate transmis de familia B. către M. şi apoi către pârâta SC V. T. SRL nu poate fi considerat ştirbit.

Faţă de cele de mai sus rezultă că titlul reclamantului, deşi mult mai vechi, este lipsit pe o perioadă de cel puţin 30 de ani de elementele posesiei şi folosinţei.

Faţă de aceeaşi perioadă de 30 de ani autorii pârâtei SC V. T. SRL au beneficiat însă de recunoaştere prin lege specială a unor drepturi de proprietate necontestate şi legale conform legislaţiei funciare.

Mai mult, pârâţii nu pot fi acuzaţi niciunul de rea credinţă.

Pârâta SC V. T.  SRL a dobândit dreptul său de proprietate prin cumpărare de la persoane ale căror titluri de proprietate erau conforme cu legea la momentul transmiterii dreptului de proprietate.

În plus, la momentul perfectării contractelor de vânzare-cumpărare dintre SC V. şi I. C., respectiv M. T. pârâtei SC V. i se confirmase deja chiar de către reclamant faptul că reclamantul nu deţinea titlu de proprietate pentru suprafaţa prevăzută în antecontractul de vânzare-cumpărare dintre K. L.şi SC V..

În acest context a cumpărat pârâta terenul necesar staţiei de comercializare a carburanţilor de la persoanele care figurau ca proprietare în evidenţele funciare de la acea dată, pentru suprafaţa de teren dorită de aceasta dintâi.

A da posibilitate reclamantului să răstoarne un circuit civil sigur ce a durat aproape 35 de ani prin simpla invocare a unor titluri de proprietate vechi de aproape 80 de ani nu poate corespunde cu tendinţa legislativă actuală şi cu noţiunea de siguranţă a circuitului civil faţă de care se fac atâtea eforturi pentru protejare.

În acest sens , deşi dintr-o ramură de drept diferită, instanţa nu poate să nu observe prevederile art. III alin. 24 din legea specială 169/1997, aliniat introdus în completare prin Legea 247/2005, conform cărora: ”in cazul unor înstrăinări succesive ale terenurilor, cel care a vândut terenul pe baza titlului constatat nul este obligat sa remită preţul actualizat fostului proprietar rămas fără teren”.

Din textul citat rezultă fără putinţă de tăgadă că legiuitorul român a dorit asigurarea fermă a siguranţei circuitului civil, în sensul că fostul proprietar care şi-a văzut terenul atribuit altei persoane (chiar dacă obţine anularea titlului persoanei neîndreptăţite), dacă acest teren a fost vândut, să nu mai primească terenul în fizic înapoi, ci acest teren să rămână la cumpărător, fostul proprietar primind doar preţul actualizat al terenului.

În contextul arătat instanţa apreciază că prin inserarea acestei prevederi, chiar în lege specială şi nu în codul civil, legiuitorul a înţeles să traseze în mod indirect inclusiv soluţiile ce trebuie date în acţiunile în revendicare (deschise pe baza actelor de proprietate vechi invocate pentru obţinerea pe cale ocolită legii fondului funciar a vechiului amplasament al proprietăţii celui deposedat în orice mod de statul român în perioada comunistă).

Or, dacă prin lege specială este ocrotit expres titlul de proprietate al cumpărătorului, chiar în cazul în care titlul vânzătorului ar fi nul, iar fostul proprietar al cărui teren a fost nelegal atribuit altei persoane nu mai poate primi decât preţul actualizat cu care a fost vândut terenul, rezultă că preferinţa în acţiunea în revendicare trebuie dată cumpărătorului terenului şi nu fostului proprietar.

 Pentru considerentele expuse instanţa va respinge acţiunea în revendicare formulată de reclamantul K. L. în contradictoriu cu pârâta SC V. T. SRL.

În privinţa soluţiei acţiunii faţă de pârâta SC L. România SRL instanţa a arătat deja în motivarea excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a acestei pârâte că faţă de această pârâtă acţiunea va fi admisă doar în contextul în care titlul locatorului său va fi desfiinţat.

Or, având în vedere că titlul de proprietate al locatorului SC V. T. SRL a fost constatat de instanţă ca fiind preferabil titlului reclamantului, iar acţiunea în revendicare faţă de locator va fi respinsă, nu există motive de admitere a acţiunii în revendicare nici faţă de locatar, detenţia acestuia fiind legală.

Mai mult, din suprafaţa de teren identificată de experţi ca fiind ocupată cu titlu de către pârâţi, suprafaţa de 68 m.p. din schiţa de la fila 60 vol.III dosar a fost vândută chiar de reclamant pârâtei SC L. România SRL.

Prin concluziile asupra fondului formulate de reclamant acesta a arătat că înţelege să revendice doar suprafaţa de 906,50 m.p., suprafaţă în care nu este inclusă şi suprafaţa de 68 m.p. proprietatea pârâtei SC L. România SRL.

Pentru considerentele expuse instanţa va respinge acţiunea în revendicare faţă de ambii pârâţi.

În cauza de faţă a fost formulată de către pârâta SC V. T. SRL şi o cerere de chemare în garanţie pentru evicţiune, în contradictoriu cu Ignat Cătălin.

Având în vedere că prin încheierea de şedinţă din data de 20.05.2011 (f. 163 vol.II dosar) instanţa a admis excepţia lipsei coparticipării obligatorii în cadrul cererii de chemare în garanţie, această cerere va fi respinsă pentru lipsa coparticipării procesuale obligatorii.

Văzând şi prevederile art. 274 Cod procedură civilă instanţa constată că pârâţii nu au solicitat cheltuieli de judecată.

Domenii speta

Spete similare