Acţiune în constatare

R O M Â N I A

JUDECĂTORIA ORADEA

SECŢIA CIVILĂ

SENTINŢA CIVILĂ Nr. 13720/2013

Şedinţa publică din 06.12.2013

Completul compus din:

PREŞEDINTE : ……..

GREFIER  : ……….

*****

Pe rol, pronunţarea în cauza civilă formulată de reclamantul ….. în contradictoriu cu pârâta … şi intervenienta …………., având ca obiect acţiune în constatare.

La apelul nominal făcut în şedinţa publică nu se prezintă nimeni.

Procedura legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei , după care :

 Se constată că fondul cauzei a fost dezbătut la data de 22.11.2013, când părţile prezente au pus concluzii, consemnate în  încheierea de şedinţă din acea dată, când în vederea deliberării şi  pentru a da posibilitatea părţilor să depună concluzii scrise  s-a amânat pronunţarea pentru 29.11.2013, apoi 06.12.2013.

INSTANŢA

Constată că prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe sub dosar nr. 15650/271/2011, reclamantul ……, cu sediul  în mun. Oradea, Piaţa Unirii nr. 1, jud. Bihor, prin reprezentanţii legali în contradictoriu cu pârâta ASOCIAŢIA ….., cu sediul în mun. Oradea, str. …….. cod fiscal .., jud. Bihor a solicitat să se constate că a fost denunţată tacita relocaţiune în ceea ce priveşte folosinţa de către pârâtă a imobilului situat în Oradea str. ……….. respectiv Sala Sporturilor „…” şi să se dispună evacuarea necondiţionată a pârâtei.

În motivare se arată că prin HCL.391/31.05.2007 s-a aprobat înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea – începând cu 01.07.2007 (art.8) – a instituţiei publice de interes local – Administraţia Imobiliară Oradea, cu personalitate juridică, în subordinea Consiliului Local al Municipiului Oradea (art.1), prin desprinderea Direcţiei de Patrimoniu din structura organizatorică a Primăriei mun. Oradea (art. 2).

Potrivit art. 5 din hotărârea menţionată, Administraţia Imobiliară Oradea este persoană juridică română care se organizează şi funcţionează în conformitate cu dispoziţiile legale în vigoare, obiectul său de activitate incluzând şi administrarea, gestionarea, închirierea, întreţinerea şi vânzarea fondului imobiliar aflat în administrarea Consiliului Local al mun. Oradea.

Imobilul situat în Oradea str. ……, respectiv Sala Sporturilor „…” a fost transmis în domeniul public al municipiului Oradea şi în administrarea Consiliului Local Oradea în conformitate cu HG. 1559/2006, predarea – primirea imobilului realizându-se  pe baza protocolului  de predare – primire nr. …/27.12.2006, încheiat la data de  29.12.2006 între Agenţia Naţională pentru Sport prin Clubul Sportiv Crişul Oradea şi Consiliul Local al Municipiului Oradea prin Direcţia Patrimoniu, protocol aprobat prin H.C.L. 55/2007.

În temeiul acestui protocol, reclamanta a permis Asociaţiei Club Sportiv ………. să-şi desfăşoare în continuare activitatea în spaţiul deţinut anterior în temeiul unor relaţii contractuale cu Clubul Sportiv ……….., încasând cu titlu de chirie sumele datorate de către pârâtă pentru folosinţa spaţiului de la parterul Arenei „…”.

Prin adresa nr. 53166/21.07.2011, expediată pârâtei la data de 26.07.2011 reclamanta Administraţia Imobiliară Oradea a notificat pârâtei denunţarea tacitei relocaţiuni, punându-i în vedere să elibereze spaţiul ocupat.

Ca o consecinţă firească a denunţării tacitei relocaţiuni şi în acest fel a pierderii de către pârâtă a dreptului de a folosi în continuare spaţiul, apreciază că se impune admiterea, ca întemeiat, şi a capătului de cerere privind evacuarea necondiţionată a pârâti din spaţiul ocupat în imobilul situat în Oradea str. …..

În drept au fost invocate prevederile art. 1436 alin.2, 1437 Cod civil.

Prin întâmpinarea depusă la fila 17 pârâta a solicitat respingerea cererii ca netemeinică şi nelegală.

În motivare se arată că pârâta a fost somată la data de 28.07.2011 să părăsească spaţiul menţionat din incinta Arenei Antonio Alexe în termen de 15 zile prin denunţarea tacitei relocaţiuni.

Se mai arată că pârâta îşi desfăşoară activitatea în incinta Arenei … din anul 2002 în baza contractului de închiriere …/13.09.2002 cu Clubul Sportiv ……., contract încheiat pe o perioadă de 5 ani, respectiv până în septembrie 2007 şi ulterior prin actul adiţional nr.1/3.07.2006 prelungindu-se încă 5 ani.

Pârâta a investit în acel spaţiu şi i-a păstrat destinaţia, Consiliul Local al Municipiului Oradea încasând chirie lunară, chiar dacă între reclamantă şi pârâtă nu a existat niciodată un raport contractual, iar pârâta nu ocupă abuziv acel spaţiu şi a achitat chiria lunară şi ulterior notificării prin care reclamanta denunţa tacita relocaţiune, sens în care a ataşat dovada achitării chiriei lunare.

Pe calea acţiunii reconvenţionale pârâta a solicitat obligarea reclamantelor – pârâte reconvenţional, Consiliul Local al Municipiului Oradea la plata sumei de 12.000 euro reactualizată cu indicele de inflaţie până la data plăţii, cu titlu de investiţii în temeiul îmbogăţirii fără justă cauză; să confere pârâtei-reclamantă reconvenţional un drept de retenţie asupra spaţiului situat în incinta Arenei … până la plata sumei menţionate, cu cheltuieli de judecată.

În motivare se arată că reclamanta reconvenţional a efectuat  anumite investiţii la spaţiul menţionat care au dus la creşterea valorii spaţiului, a schimbat geamurile vechi cu unele noi din tâmplărie PVC (conform contractului de vânzare-cumpărare 650/20.07.2006), a refăcut instalaţiile sanitare, a pus parchet pe suprafaţa închiriată, a zugrăvit/vopsit tot spaţiul, mărind valoarea materială a spaţiului cu cel puţin valoarea investiţiilor făcute. În cazul în care s-ar dispune evacuarea sa din spaţiu, aceste investiţii sporesc patrimoniul

 Pârâtelor-reclamante reconvenţional, acestea îmbogăţindu-se fără just temei cu investiţiile pârâtei-reclamantă reconvenţional. Până la recuperarea valorii investiţiei consideră că se impune ca instanţa să-i acorde un drept de retenţie asupra spaţiului din litigiu. De altfel, şi practica judiciară a consfinţit posibilitatea chiriaşului de a invoca dreptul de retenţie pentru cheltuielile făcute cu spaţiul, până în momentul în care acesta îşi recuperează investiţia în totalitate, în cazul în care se solicită evacuarea acestuia.

În drept au fost invocate prevederile art.119 şi urm. cod procedură civilă, art. 115 cod procedură civilă.

SC …….. SRL a formulat cerere de intervenţie în interes propriu  (la fila 34) solicitând admiterea în principiu a cererii şi obligarea reclamantelor-pârâte reconvenţional Consiliul Local al Municipiului Oradea – Administraţia Imobiliară Oradea şi pârâta – reclamantă reconvenţional SC …… SRL, în solidar, la plata sumei de  23.318,65 lei, reactualizată cu indicele de inflaţie de la scadenţa împrumutului şi până la plata efectivă, cu titlu de investiţii în spaţiul din incinta Arenei … în temeiul îmbogăţirii fără justă cauză; să i se confere un drept de retenţie asupra spaţiului până la plata sumei menţionate şi obligarea părţii care va cădea în pretenţiuni la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare se arată că a încheiat cu pârâta-reclamantă reconvenţional contractul de împrumut nr.130/15.09.2004, cu condiţia ca aceasta să-i returneze în 7 ani de la efectuarea investiţiilor, a ajutat-o să renoveze spaţiul din incinta Arenei Antonio Alexe.

În acest sens a suportat renovări legat de cumpărat şi montat podea laminată, zugrăveala spaţiului, cumpărat şi montat tâmplărie PVC, refăcut instalaţii termice, etc.

Având în vedere că deşi s-a împlinit termenul de 7 ani în care pârâta trebuia să-i returneze contravaloarea renovărilor, în data de 20.09.2011 i-a trimis notificarea 134/20.09.2011 în baza căreia i-a adus la cunoştinţă faptul că a expirat termenul de 7 ani în care trebuia să-i returneze împrumutul, iar în cazul în care nu se conformează va proceda la înaintarea împotriva acesteia a unei acţiuni în justiţie, însă pârâta-reclamantă reconvenţional nu s-a conformat.

Având în vedere că aceste investiţii au sporit valoarea spaţiului cu cel puţin valoarea investiţiilor făcute, în cazul în care instanţa dispune evacuarea pârâtei-reclamantă reconvenţional, aceste investiţii sporesc patrimoniul reclamantei-pârâte reconvenţional, aceasta îmbogăţindu-se fără just temei cu investiţiile intervenientei, iar până în momentul în care îşi va recupera valoarea investiţiilor efectuate cu bună-credinţă de la pârâtele-reclamante reconvenţional şi reclamantei-pârâte reconvenţional, consideră că se impune ca instanţa să-i acorde un drept de retenţie asupra spaţiului din incinta Arenei ….

În drept au fost invocate prevederile art.49 şi urm. cod procedură civilă, art.112 cod procedură civilă, art. 274 cod procedură civilă.

Prin întâmpinarea la cererea reconvenţională (fila 58) Consiliul Local al Municipiului Oradea – Administraţia Imobiliară Oradea a invocat excepţia prescripţiei dreptului la acţiune având în vedere că pârâta-reclamantă reconvenţional nu a solicitat restituirea investiţiilor efectuate deşi din actele depuse la dosar rezultă că au trecut mai mult de 3 ani de la data la care şi-a micşorat patrimoniul cât şi pe cel ce a beneficiat de această mărire. Pe fondul cauzei, a solicitat respingerea cererii reconvenţionale ca nelegală şi neîntemeiată.

În motivare se arată că potrivit art. 1447 Cod civil, reparaţiile mici locative cad în sarcina locatarului, în cazul în care în contract nu se stipulează altfel, ori în speţă, parte din investiţiile pretinse de reclamanta reconvenţional fac parte din categoria acestor reparaţii locative, ţinând cont de destinaţia imobilului, respectiv sală de culturism şi aerobic, destinaţie ce presupune utilizarea acestora de către un număr mare de persoane şi în consecinţă, uzarea mai rapidă a componentelor spaţiului, duşumele, pereţi, geamuri, uşi, instalaţii sanitare şi electrice, etc. După cum arată şi reclamanta reconvenţional în cererea reconvenţională, investitiile au fost făcute pentru a-şi asigura un confort mai bun în desfăşurarea activităţii.

Prin actul adiţional nr.1/03.07.2006 la contract s-a acordat doar posibilitatea amenajării suprafeţei de 120 mp ca sală de aerobic, astfel încât este evident că lipseşte acordul proprietarului pentru efectuarea acestor investiţii, ori în lipsa acestui acord, reclamanta reconvenţional a efectuat investiţiile pe cheltuiala şi răspunderea proprie, fără a fi îndreptăţită să pretindă restituirea lor de la actualul proprietar.

În drept au fost invocate prevederile art.115 cod procedură civilă, art.1447 Cod civil.

Prin întâmpinarea la cererea de intervenţie pârâta a solicitat admiterea în principiu a cererii de intervenţie ca fiind temeinică şi legală, urmând ca în urma probaţiunii administrate în cauză să se determine dacă cuantumul pretenţiilor este justificat.

Pentru a-şi justifica pretenţiile, intervenienta invocă existenţa unui contract de împrumut nr. …/15.09.2004 în baza căruia intervenienta, cu condiţia ca pârâta să-i returneze împrumutul în termen de 7 ani, a ajutat-o să renoveze spaţiul din incinta Arenei …, între părţi semnându-se acele contract de împrumut, iar intervenienta a făcut o parte din investiţiile la acel spaţiu, cu condiţia ca în termen de 7 ani pârâta să-i returneze cuantumul investiţiilor suportate de intervenientă.

Având în vedere situaţia economică a pârâtei, nu a reuşit să-i restituie acest împrumut în termenul stabilit în contract, intervenienta notificând-i în acest sens. Însă, aşa cum a precizat şi în cererea reconvenţională, nu doar intervenienta a efectuat lucrări de modernizare în cadrul spaţiului din litigiu.

Având în vedere aceste investiţii, atât pârâta cât şi intervenienta au sporit valoarea spaţiului cu cel puţin valoarea investiţiilor făcute, aceste investiţii reprezentând o îmbogăţire fără justă cauză adusă spaţiului aflat în administrarea reclamantei-pârâtă reconvenţional.

În ceea ce priveşte dreptul de retenţie, consideră că prioritară în acest sens în cadrul acordării dreptului de retenţie este pârâta, având în vedere şi calitatea de fost chiriaş a spaţiului din discuţie, pentru care a operat tacita relocaţiune.

În drept au fost invocate prevederile art.115 cod procedură civilă.

Prin întâmpinarea la cererea de intervenţie formulată de SC ……..SRL, depusă de reclamanta Consiliul Local al Municipiului Oradea – Administraţia Imobiliară Oradea, aceasta a solicitat respingerea cererii de intervenţie ca fiind inadmisibilă, pe fond ca neîntemeiată şi nelegală, întrucât aceasta nu are legătură cu cererea principală, eventual cu cererea reconvenţională formulată de pârâtă-reclamantă reconvenţional, care este o cerere incidentală, având în vedere că între Consiliul Local al Municipiului Oradea – Administraţia Imobiliară Oradea şi SC ………….SRL nu au existat raporturi juridice nici cu privire la sume de bani şi nici de locaţiune.

Mai mult, este foarte interesant cum în anul 2004, anul încheierii contractului de împrumut invocat de intervenientă, pârâta a avut certitudinea încheierii în anul 2006 a actului adiţional nr.1/03.07.2006 la contractul de închiriere, respectiv a prelungirii termenului de închiriere pentru suprafaţa de 340 mp din incinta Sălii Sporturilor, a extinderii suprafeţei închiriate cu încă 120 mp şi amenajării acesteia prin efectuarea unor investiţii de cca. 10.000 euro, fapt pentru care a şi achiziţionat materialele necesare şi a executat lucrări de amenajare. P de altă parte, nu rezultă de nicăieri că materialele achiziţionate au fost folosite la amenajarea spaţiului în litigiu.

Un alt aspect demn de evidenţiat este cel potrivit căruia în anul 2004, părţile contractului de împrumut invocat, ştiau, astfel cum reiese din art.2 alin.1 al contractului, Sala Sporturilor se va numi Arena … în cinstea fostului jucător de baschet .., decedat la … într-un accident rutier.

În drept au fost invocate prevederile 115 cod procedură civilă.

Analizând actele şi lucrările aflate la dosarul cauzei, instanţa reţine următoarele:

Reclamanta a solicitat evacuarea pârâtei dintr-un spaţiu de 340 mp. situat în Oradea str. …….. identificat în natură prin Sala Sporturilor „…”.

Pârâta deţine un spaţiul în incinta Arenei … din anul 2002 când a dobândit folosinţa în baza contractului de închiriere nr. ………..09.2002 încheiat pe o perioadă de 5 ani cu Clubul Sportiv ……...

În cursul derulării contractului de închiriere imobilul a fost transmis în domeniul public al municipiului Oradea şi în administrarea Consiliului Local Oradea în conformitate cu H.G. 1559/2006, predarea – primirea imobilului realizându-se  pe baza protocolului  de predare – primire nr. ……73/27.12.2006, încheiat la data de 29.12.2006 între Agenţia Naţională pentru Sport prin Clubul Sportiv Crişul Oradea şi Consiliul Local al Municipiului Oradea prin Direcţia Patrimoniu, protocol aprobat prin H.C.L. 55/2007.

În temeiul acestui protocol, reclamanta a permis Asociaţiei Club Sportiv …… să-şi desfăşoare în continuare activitatea în spaţiul deţinut anterior în temeiul unor relaţii contractuale cu Clubul Sportiv ..l Oradea, încasând cu titlu de chirie sumele datorate de către pârâtă pentru folosinţa spaţiului de la parterul Arenei „…”.

Prin HCL. 391/31.05.2007 s-a aprobat înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea începând cu 01.07.2007 (art.8) a instituţiei publice de interes local Administraţia Imobiliară Oradea, cu personalitate juridică, în subordinea Consiliului Local al Municipiului Oradea (art.1), prin desprinderea Direcţiei de Patrimoniu din structura organizatorică a Primăriei mun. Oradea (art. 2). Potrivit art. 5 din hotărârea menţionată, Administraţia Imobiliară Oradea este persoană juridică română care se organizează şi funcţionează în conformitate cu dispoziţiile legale în vigoare, obiectul său de activitate incluzând şi administrarea, gestionarea, închirierea, întreţinerea şi vânzarea fondului imobiliar aflat în administrarea Administraţia Imobiliară Oradea.

Prin urmare în prezent imobilul în litigiu este administrat de Consiliul Local al Municipiului Oradea prin Administraţia Imobiliară Oradea.

Prin adresa nr. …/21.07.2011, expediată pârâtei la data de 26.07.2011 (şi primită de aceasta la data de 28.07.2011) reclamanta Administraţia Imobiliară Oradea a notificat pârâtei denunţarea tacitei relocaţiuni, punându-i în vedere să elibereze spaţiul ocupat în termen de 15 zile.

În plus trebuie arătat că pârâta a efectuat investiţii în acest spaţiu fără a-i schimba destinaţia.

Aceste aspecte sunt recunoscute de ambele părţi, însă ele nu cad de acord cu privire la data expirării contractului de închiriere, efectele tacitei relocaţiuni asupra termenului contractual, valoarea investiţiilor efectuate, dreptul pârâtei de a efectua investiţii şi de a pretinde de la reclamantă contravaloarea lor. 

Cu privire la termenul contractual pârâta susţine că valabilitatea contractului iniţial ar fi fost prelungită cu încă 5 ani prin actul adiţional nr. 1/3.07.2006, dar cu toate acestea conform actului adiţional nr. 1/3.07.2006 (fila nr. 28) s-au adus modificări articolelor referitoare la obiectul contractului, preţ şi obligaţiile contractuale nu şi la durata contractului care a rămas de  5 ani.

În aceste condiţii instanţa apreciază că la 12.09.2007 contractul de închiriere a expirat, deşi ulterior acestei date pârâta a rămas în continuare în spaţiu, iar reclamanta a încasat chirie.

Potrivit art. 1437 cod civil 1864 (aplicabil în raport de data încheierii contractului părţilor) „După expirarea termenului stipulat prin contractul de locaţiune, dacă locatarul rămâne şi e lăsat în posesie, atunci se considera locaţiunea ca reînnoită, efectele ei însă se regulează după dispoziţiile articolului relativ la locaţiunea fără termen.”.

Prin urmare ţinând cont că în contractul de închiriere părţile nu au prevăzut prelungirea automată a contractului cu sau fără termen dar şi de prevederile art. 1437 cod civil 1864, ulterior datei de 12.09.2007 pârâta a beneficiat de o tacită relocaţiune. În concret toate clauzele contractuale au operat în continuare, cu excepţia termenului, art. 1437 cod civil 1864 prevăzând expres că noua locaţiune va fi considerată ca fiind încheiat fără un termen anume.

Potrivit art. 1436 lin. 2 cod civil 1864 „Dacă contractul a fost fără termen, concediul trebuie sa se dea de la o parte la alta, observându-se termenele defipte de obiceiul locului.”

În concret reclamanta a avut dreptul de a denunţa tacita relocaţiune şi a solicita pârâtei eliberarea spaţiului ocupat cu condiţia acordării unui termen de preaviz rezonabil raportat la obiceiul locului.

Instanţa contată că reclamanta a respectat aceste prevederi şi raportat la data primirii notificării, la data de 13.08.2011 tacita relocaţiune a încetat.

Este adevărat că pârâta a rămas în spaţiu şi ulterior acestei date iar aceasta pretinde chiar că ar fi achitat în continuare chirie, fără  dovedi acest aspect.

Instanţa reţine că nu s-a făcut nicio dovadă în sensul că părţile ar fi încheiat o convenţie expresă sau chiar tacită (contractul de locaţiune fiind în principiu consensual) prin urmare instanţa apreciază că ulterior datei de 13.08.2011, pârâta a ocupat spaţiul fără un titlu valabil, cererea reclamantei de obligare a acesteia la evacuarea spaţiului fiind întemeiată, urmând a fi admisă.

Cu toate acestea instanţa va admite acţiunea principală numai în parte, iar evacuarea nu va putea fi obţinută imediat, ci numai în condiţiile stabilite prin dispozitiv, raportat la soluţia dată asupra acţiunii reconvenţionale.

Cu privire la cererea reconvenţională reclamanta a solicitat respingerea acesteia ca prescrisă şi inadmisibilă. În sprijinul acestor excepţii s-a arătat că există facturi care au fost emise cu mai mult de trei ani înainte de data introducerii acţiunii şi că pe de altă parte, investiţiile efectuate de pârâta reclamant reconvenţională au sporit confortul propriu al acesteia şi i-au creat posibilitatea de a-şi recupera investiţia din contravaloarea abonamentelor percepute de la clienţi, neputând astfel pretinde că ar fi suferit o pagubă.

Cu privire la excepţia prescripţiei dreptului pârâtei - reclamante reconvenţionale la acţiune, instanţa constată că termenul de trei ani nu curge de la data fiecărei facturi în parte, ci numai de la data când în patrimoniul pârâtei se conturează existenţa unui prejudiciu, iar în patrimoniul reclamantei se poate evalua o îmbogăţire (sporul de valoare).

Potrivit art. 1444 Cod civil 1864 „Arendaşul ori locatarii nu pot fi daţi afară mai înainte de a fi dezdăunaţi de către locator, iar când acesta nu o face, de către cumpărător.”, prin urmare în concret, de abia când se pune problema evacuării spaţiului, locatarul poate invoca existenţa unui prejudiciu (până atunci el folosind efectiv nu numai spaţiul închiriat ci şi amelioraţiunile) şi tot în acel moment se poate analiza temeinicia pretenţiilor sale adică dacă cheltuielile pretinse cădeau în sarcina sa sau a locatorului, dacă erau necesare şi utile sau voluptuorii, dacă au dus efectiv la un spor de valoare a imobilului, etc.

În privinţa excepţiei inadmisibilităţii acţiunii reconvenţionale, invocate de către reclamantă, instanţa arată că aceasta este o excepţie procesuală şi dirimantă care vizează însăşi existenţa dreptului părţii de a se adresa unei instanţe şi/sau condiţiile prevăzute de lege pentru exercitarea acestui drept. Dimpotrivă în sprijinul acestei pretinse excepţii pârâta a formulat (în special în concluziile scrise) argumente ce vizează condiţiile de admisibilitate pe fond a acţiunii, acestea urmând a fi analizate ca atare.

Pentru aceste motive instanţa va respinge atât excepţia prescripţiei dreptului pârâtei - reclamante reconvenţionale la acţiune cât şi  excepţia inadmisibilităţii acţiunii reconvenţionale, invocate de către reclamantă.

Atât reclamanta cât şi pârâta recunosc faptul că la imobilul în discuţie s-au efectuat investiţii de o valoare considerabilă, dar întrucât nu au căzut de acord şi cu privire la valoare lor în cauză s-a dispus efectuarea unei expertize în construcţii, ulterior completate. Prin concluziile expertului s-a stabilit că valoarea actualizată a investiţiilor este de 46.000 lei şi că această sumă coincide cu sporul de valoare adus imobilului, în condiţiile actuale de pe piaţa imobiliară. 

Din descrierea investiţiilor efectuate a rezultat că într-adevăr prin acestea pârâta nu a schimbat destinaţia spaţiului comercial închiriat, ci numai a îmbunătăţit starea acestuia. Nu s-a făcut dovada nici că pentru anumite investiţii pârâta ar fi avut nevoie de aprobări speciale, pe care nu le-ar fi obţinut.

Contrar susţinerilor reclamantei instanţa apreciază şi că nu poate refuza dreptul pârâtei şi nici nu poate scădea din suma susmenţionată eventualele beneficii (necuantificate de altfel) pe care pârâta le-ar fi obţinut direct sau indirect prin investiţiile efectuate şi anume sporirea propriului confort şi creşterea profitului prin sporirea atractivităţii spaţiului pentru propriii clienţi.

Nu are relevanţă în cauză nici presupusul ajutor financiar acordat pârâtei de către intevenienta în nume propriu sub forma unui împrumut. Astfel legea recunoaşte numai locatarului dreptul la dezdăunare, iar în măsura în care eventualele investiţii au fost făcute de terţi sau cu ajutorul unor terţi, aceste aspecte nu privesc raporturile directe dintre locatar şi locator, ci raporturile dintre terţ şi locatar sau dintre terţ şi locator după caz.

Pentru aceste motive instanţa va obliga reclamanta – pârâtă reconvenţională să plătească pârâtei -reclamante reconvenţionale cu titlu de spor de valoare adus imobilului prin investiţiile efectuate de pârâtă la spaţiul în litigiu suma de 46.000 lei. Pentru ca pârâta reclamantă reconvenţională să nu sufere vreun prejudiciu prin devalorizarea valorii nominale a sumei acordate în raport de data necunoscută a plăţii efective aceasta este îndreptăţită a solicita actualizarea în raport de rata inflaţiei însă numai de la data rămânerii definitive şi irevocabile a prezentei hotărâri (data naşterii efective a dreptului recunoscut de instanţă) şi nu de la data efectuării expertizei şa cum pârâta a cerut.

Totodată pârâta reclamantă reconvenţională a solicitat şi constatarea unui drept de retenţie până la achitarea contravalorii investiţiilor.

La o primă vedere, potrivit art. 1444 cod civil 1864 orice chiriaş ar putea rămâne în spaţiul ocupat beneficiind în mod automat de un drept de retenţie, singura limitare fiind întinderea în timp (până la plată sau dezdăunare). 

Cu toate acestea doctrina şi practica au suplinit lipsurile textelor legale şi au stabilit definiţia, caracteristicile şi întinderea acestui drept. 

Astfel s-a stabilit că dreptul de retenţie nu este subînţeles, ci trebuie constatat de instanţă, la cererea părţii interesate (I.C.C.J., secţia civilă şi de proprietate intelectuală, decizia nr. 6604 din 25 noiembrie 2004). De asemenea s-a statuat că dreptul de retenţie reprezintă un drept real de garanţie imperfect ce conferă deţinătorului numai posibilitatea de a refuza restituirea bunului până în momentul în care debitorul său îi va achita sumele cheltuite cu conservarea, întreţinerea ori îmbunătăţirea lui, nicidecum dreptul de a culege fructele bunului sau de a-l putea dobândi în proprietate ca urmare a împlinirii termenului de prescripţie achizitivă (Secţia civilă a Curţii de apel Timişoara , Decizie nr. 3967 din 18/02/2002 Timişoara). Prin urmare fiind un simplu detentor precar ce nu are dreptul să culeagă fructele bunului pe care îl reţine, retentorul creditor care foloseşte imobilul debitorului este obligat să plătească acestuia echivalentul folosinţei calculat corespunzător chiriei (Curtea Supremă de Justitie, Secţia civilă, decizia nr.1648 din 11 septembrie 1990).

Prin urmare, recunoscând dreptul pârâtei reclamante reconvenţionale la dezdăunare instanţa va recunoaşte în favoarea pârâtei-reclamante reconvenţionale un drept de retenţie până la achitarea de către reclamantă a sumei susmenţionate, subliniind încă o dată că dreptul de retenţie îi acordă pârâtei numai posibilitatea de a refuza accesul reclamantei în spaţiu (în concret predarea cheilor), dar nu îi asigură şi dreptul de a folosi cu titlu gratuit imobilul până la dezdăunare.

Pentru motivele enunţate mai sus, instanţa va admite numai în parte acţiunea reconvenţională formulată şi precizată de pârâta reclamantă reconvenţională  ASOCIAŢIA CLUB SPORTIV ……… în contradictoriu cu reclamantul – pârât reconvenţional  CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI ORADEA – ADMINISTRAŢIA IMOBILIARĂ ORADEA.

În ceea ce priveşte cererea de intervenţie în interes propriu formulată de intervenienta SC M……… SRL, prin acesta intervenienta a solicitat, obligarea atât a reclamantei – pârâtă reconvenţională CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI ORADEA – ADMINISTRAŢIA IMOBILIARĂ ORADEA, cât şi a pârâtei – reclamante reconvenţională ASOCIAŢIA ………NG la plata unor sume cu titlu de îmbogăţire fără justă cauză precum şi constatarea unui drept de retenţie.

Instanţa reţine că în dovedirea pretinsei scăderi a patrimoniului său, intervenienta SC ……SRL invocă un contract încheiat cu pârâta – reclamantă reconvenţională ASOCIAŢIA …….. şi anume contractul de împrumut nr. 130/15.09.2004 în baza căruia intervenienta, cu condiţia ca pârâta să-i returneze împrumutul în termen de 7 ani, ar fi pe pârâtă ajutat-o să renoveze spaţiul din incinta Arenei ….

Reclamanta a arătat că în mod surprinzător în anul 2004, anul pretins al încheierii contractului între intervenientă şi pârâtă, ambele părţi contractuale ştiau deja că Sala Sporturilor urma să fie redenumită Arena … în cinstea fostului jucător de baschet …, care însă nu a decedat decât la finele anului următor.

Instanţa apreciază că obiecţiunile reclamantei referitoare la cuprinsul şi data contractului sunt pertinente şi ar impune lămuriri, însă nu în cadrul acestui litigiu, nefiind investită cu un astfel de capăt de cerere. Prin urmare instanţa este datoare a considera contractul de împrumut nr. 130/15.09.2004 ca fiind valabil, cu atât mai mult cu cât ambele părţi contractante îi recunosc nu numai valabilitatea ci şi efectele.

Pe de altă parte, dată fiind existenţa aceluiaşi contract între părţi acţiunea în pretenţii formulată de intervenientă nu îndeplineşte condiţiile de admisibilitate pe fond, urmând a fi respinsă întrucât este general recunoscut că acţiunea în restituire bazată pe îmbogăţirea fără justă cauză are un caracter subsidiar neputând fi admisă atâta timp cât partea avea deschis alt mijloc juridic de recuperare a pierderii a suferite, ca de exemplu calea unei acţiuni bazate pe contract.

Nu are relevanţă sub acest aspect faptul că nu există contract încheiat decât cu pârâta nu şi cu reclamanta, atâta timp cât în principiu printr-o acţiune în răspunderea civilă contractuală intervenienta are posibilitatea reparării integrale a prejudiciului pretins.

În aceste condiţii, raportat la respingerea capătului principal de cerere (având ca obiect pretenţii) instanţa respinge şi capătul de cerere accesoriu având ca obiect instituirea unui drept de retenţie în favoarea intervenientei.

Raportat la admiterea în parte a pretenţiilor pârâtei- reclamant reconvenţionale instanţa va obliga reclamanta pârâtă reconvenţională să plătească cu titlu de cheltuieli de judecată suma de 4.373,27 lei compusă din 2.268,27 lei taxă timbru redusă proporţional cu valoarea admisă a pretenţiilor, 5 lei timbru judiciar mobil şi 2.100 lei onorariu expertiză  judiciară.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

H O T Ă R Ă Ş T E:

Admite în parte acţiunea civilă principală formulată de reclamantul CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI ORADEA – ADMINISTRAŢIA IMOBILIARĂ ORADEA, cu sediul  în mun. Oradea, ……., jud. Bihor, prin reprezentanţii legali în contradictoriu cu pârâta ASOCIAŢIA ……, cu sediul în mun. Oradea, str. ….. cod fiscal 1…….., jud. Bihor, având ca obiect evacuare, în sensul că :

-constată denunţată tacita relocaţiune a contractului de închiriere pentru spaţiul din incinta Sălii Sporturilor „…”, începând cu data de 13.08.2011;

-dispune evacuarea pârâtei din spaţiul din incinta Sălii Sporturilor „…”.

Respinge excepţia prescripţiei dreptului pârâtei - reclamante reconvenţionale la acţiune şi  excepţia inadmisibilităţii acţiunii reconvenţionale, invocate de către reclamantă.

Admite în parte acţiunea reconvenţională formulată şi precizată de pârâta reclamantă reconvenţională  ASOCIAŢIA CLUB ……….în contradictoriu cu reclamantul – pârât reconvenţional  CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI ORADEA – ADMINISTRAŢIA IMOBILIARĂ ORADEA, în sensul că:

-obligă reclamanta – pârâtă reconvenţională să plătească pârâtei reclamante reconvenţionale cu titlu de spor de valoare adus imobilului prin investiţiile efectuate de pârâtă la spaţiul în litigiu suma de 46.000 lei, sumă urmând a fi actualizată cu rata inflaţiei de la data rămânerii definitive şi irevocabile a prezentei hotărâri;

-constată un drept de retenţie în favoarea pârâtei până la achitarea de către reclamantă a sumei susmenţionate;

Respinge cererea de intervenţie în interes propriu formulată de intervenienta SC …… SRL, cu sediul în Oradea, str….. ……. jud. Bihor, Cui Ro ….., în contradictoriu cu reclamanta – pârâtă reconvenţională CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI ORADEA – ADMINISTRAŢIA IMOBILIARĂ ORADEA, şi cu pârâta – reclamantă reconvenţională ASOCIAŢIA CLUB .., având ca obiect pretenţii şi constatare drept de retenţie.

Obligă reclamanta pârâtă reconvenţională să plătească cu titlu de cheltuieli de judecată  suma de 4.373,27 lei din care 2.268,27 lei taxă timbru redusă proporţional cu valoarea admisă a pretenţiilor, 5 lei timbru judiciar mobil, 2.100 lei onorariu expertiză  judiciară.

Cu drept de a declara recurs în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunţată în şedinţa publică de la  06.12.2013.

PREŞEDINTE GREFIER

…………………..

Domenii speta

Spete similare