Legea procedurii insolvenţei - ridicare suspendare

Faliment.

Legea procedurii insolvenţei - ridicare suspendare art.36 Legea 85/2006

Instanţa de fond a apreciat că nu există un pericol real de diminuare a valorii terenului, în raport de eventualitatea confirmării într-un termen scurt a planului de reorganizare, potrivit căruia acesta va fi evaluat cel puţin la valoarea din raportul de expertiză.

 Curtea constată că afirmaţia făcută de tribunal nu are importanţă sub aspectul întrunirii condiţiilor prevăzute de art. 39 alin. 1 lit. B lit. a , care prevede două cauze alternative, iar nu cumulative.

Fiind îndeplinite condiţiile prevăzute de acest text, judecătorul sindic putea să respingă cererea de ridicare a suspendării doar dacă administratorul judiciar ar fi propus în schimb adoptarea uneia din măsurile de protecţie a creanţei garantate prevăzute de alin. 2 lit. a – c al art. 39.

Or, aceste măsuri nu au fost propuse în speţă. Faptul că planul de reorganizare prevede valorificarea bunului nu reprezintă o măsură de protecţie împotriva deprecierii bunului, căci tocmai pericolul devalorizării bunului între momentul de faţă şi cel al executării planului trebuie avut în vedere.

De asemenea, contrar celor reţinute de judecătorul sindic, bunul în cauză nu apare ca având o importanţă determinantă pentru reuşita planului în condiţiile art. 39 alin. 1 lit. A lit. a, acesta nefiind necesar pentru desfăşurarea unei activităţi economice, ci tocmai pentru valorificarea sa în vederea plăţii cu prioritate a creanţei garantate.

 (CURTEA DE APEL BUCUREŞTI SECŢIA A VI-A CIVILĂ

DECIZIA CIVILĂ NR. 403 din 10.02.2014)

Deliberând asupra recursului de faţă, constată :

Prin sentinţa civilă nr. 9190 din 05.11.2013 pronunţată de Tribunalul Bucureşti – Secţia a VII-a Civilă în dosarul 31005/3/2012 a fost respinsă ca neîntemeiată cererea creditoarei SC B I SRL privind constatarea nulităţii absolute a raportului de evaluare nr. D018/12.08.2013 întocmit de evaluatorul SC E. I. SRL. Totodată, au fost respinse ca neîntemeiate obiecţiunile formulate de creditoarea SC B.I.  SRL la raportul de evaluare nr. D018/12.08.2013. Prin aceeaşi sentinţă, instanţa a respins ca neîntemeiată cererea creditoarei SC B.I.  SRL de ridicarea a suspendării instituite de art. 36 din Legea nr. 85/2006 cu privire la terenul de 99.320 mp situat în comuna Blejoi, sat Blejoi, jud. Prahova, aflat în proprietatea debitoarei SC R. P. M. SRL.

În motivarea sentinţei, cu privire la cele două motive de nulitate absolută alegate de contestatoare, că primul motiv, privind efectuarea evaluării în baza hotărârii adunării creditorilor din 24.07.2013 este pur formală şi lipsită de relevanţă sub aspectul vătămării drepturilor contestatoarei, iar al doilea motiv, întemeiat pe nerespectarea de expertul evaluator a dispoziţiile art. 208 C.proc.civ. 1865, este nefondat deoarece dispoziţiile legale invocate de contestatoare nu sunt aplicabile în cauză.

Instanţa a avut în vedere că în procedură trebuia efectuată o evaluare actualizată a terenului debitoarei care este ipotecat în favoarea creditoarei-contestatoare, în scopul determinării valorii garanţiei accesorii creanţei contestatoarei şi, implicit, a valorii creanţei garantate ce trebuie înscrisă în tabelul definitiv, conform art. 41 alin. 2 din Legea nr. 85/2006, iar această evaluare a fost dispusă de administratorul judiciar, în exercitarea atribuţiilor sale legale, şi nu prin hotărârea adunării creditorilor din 24.07.2013.

Prin această hotărâre, contrar susţinerii greşite a contestatoarei, creditorii nu au decis cu privire la necesitatea întocmirii unui raport de evaluare, ci doar au stabilit evaluatorul care urma să efectueze evaluare, acesta fiind societatea E.I. SRL. Prin urmare, nu se poate reţine că, prin exercitarea de administratorul judiciar a unei atribuţii legale ori că prin hotărârea menţionată, s-ar fi cauzat contestatoarei o vătămare procesuală a drepturilor şi intereselor sale în procedură care să impună anularea raportului de evaluare.

Instanţa mai reţine că în legea insolvenţei nu există dispoziţii exprese care să oblige evaluatorul să citeze creditorii înscrişi la masa credală în vedere participării lor la efectuarea evaluării. Pe de altă parte, dispoziţiile art. 208 alin. 1 C.proc.civ. 1865 nu au aplicabilitate în această situaţie, deoarece nu este vorba de o expertiză judiciară necesară pentru soluţionarea de către instanţa de judecată a unui litigiu între părţi cu interese contrare, ci doar de un raport de evaluare având ca finalitate stabilirea creanţei cu care creditorul garantat poate fi înscris în tabelul creditorilor. De asemenea, în măsura în care are nevoie de informaţii ori lămuriri cu privire la bunul ce face obiectul garanţiei, evaluatorul are posibilitatea consultării administratorului judiciar ori lichidatorului, în calitate sa de organ ce aplică procedura. În plus, instanţa constată că interesele contestatoarei nu au suferit nicio vătămare în condiţiile în care, în prezenta cauză, a putut formula mai multe obiecţiuni la raportul de evaluare a garanţiei sale.

În privinţa obiecţiunilor la raportul de evaluare, instanţa a constatat că expertul a respectat standardele internaţionale de evaluare menţionate în raport şi a folosit două metode de evaluare a imobilului, şi anume abordarea prin piaţă (metoda comparaţiei directe), având la bază analiza, compararea şi ajustarea preţurilor de piaţă (din vânzări efective ori ofertele de vânzare) pentru terenuri libere de construcţii, comparabile ori similare terenului expertizat, şi abordarea prin venit sau metoda reziduală, ce are la bază capitalizarea directă a venitului net obţinut din exploatarea terenului.

În cadrul metodei comparative, expertul evaluator a selectat şi folosit şi proprietăţi comparabile cu terenul evaluat, respectiv terenuri intravilane din piaţa imobiliară limitrofă oraşului Ploieşti, din com. Blejoi, la intersecţia drumurilor naţionale DN 1A şi DN 1B, în zona unor centre comerciale (precum Ploieşti S. C.) şi cu posibilităţi similare de acces la străzi şi artere principale şi la utilităţi, iar împrejurarea că terenurile comparate aveau suprafeţe mai mici decât cel evaluat nu a determinat o subevaluare a terenului debitoarei prin reţinere unor preţuri mai mic pentru metrul pătrat de teren. Deşi contestatoarea a susţinut contrariul, expertul a avut ştiinţă de existenţa ipotecii având ca titular pe contestatoare, fapt ce rezultă chiar din prima parte a raportului privind identificarea proprietarului, iar expresia „teren liber” folosită de expert se referă la lipsa unor construcţii şi/sau amenajări pe terenul supus evaluării.

Evaluatorul a precizat modul de calcul al corecţiei aplicate în analiza preţurilor comparabile, indicând în raport toate elementele care au determinat aplicarea de corecţii.

Chiar dacă nu a avut la dispoziţie certificatul de urbanism nr. 113 emis pentru teren la data de 08.05.2013, expertul a luat în considerare, la efectuarea evaluării, coeficienţii de urbanism rezultaţi din amplasare terenului evaluat (în spatele zonei comerciale dezvoltate în N-V oraşului Ploieşti, cu deschidere la drumul judeţean DJ 236 şi drumul naţional DN 1), coeficienţi care sunt aceiaşi ca şi cei menţionaţi în regimul tehnic descris în certificat.

În raport evaluatorul a arătat motivele (legate în principal de amplasarea terenului şi de existenţa unor alte centre comerciale în aceeaşi zonă) pentru care a apreciat că utilizarea cea mai bună a terenului este aceea a construcţiilor cu destinaţia spaţii de birouri, reprezentanţe sau spaţii logistice.

Sub aspectul cererii privind  ridicarea suspendării instituite de art.36 din Legea nr. 85/2006 cu privire la terenul de 99.320 mp situat în com. Blejoi, sat Blejoi, jud. Prahova, instanţa a avut în vedere următoarele dispoziţii din Legea nr. 85/2006 :

Art. 39 alin.1 lit. B pct. a) din lege), potrivit cărora creditorul titular al unei creanţe garantate cu ipoteca, gaj sau altă garanţie reală mobiliară ori drept de retenţie de orice fel poate solicita judecătorului-sindic ridicarea suspendării prevăzute la art.36 cu privire la creanţa sa şi valorificarea imediată, în cadrul procedurii, cu aplicarea corespunzătoare a dispoziţiilor art. 116-118 (…) atunci când nu există o protecţie corespunzătoare a creanţei garantate în raport cu obiectul garanţiei, din cauza: a) diminuării valorii obiectului garanţiei sau existenţei unui pericol real ca aceasta să sufere o diminuare apreciabilă;

Art.39 alin. 2: În cazurile prevăzute la alin. (1) lit. B, judecătorul-sindic va putea respinge cererea de ridicare a suspendării formulata de creditor, daca administratorul judiciar/debitorul propune în schimb adoptarea uneia sau mai multor măsuri menite să ofere protecţie corespunzătoare creanţei garantate a creditorului, precum : a) efectuarea de plăţi periodice în favoarea creditorului pentru acoperirea diminuării valorii obiectului garanţiei ori a valorii părţii garantate dintr-o creanţă cu rang inferior; b) efectuarea de plăţi periodice în favoarea creditorului pentru satisfacerea dobânzilor, majorărilor şi penalităţilor de orice fel şi, respectiv, pentru reducerea capitalului creanţei sub cota de diminuare a valorii obiectului garanţiei ori a valorii părţii garantate dintr-o creanţă cu rang inferior; c) novaţia obligaţiei de garanţie prin constituirea unei garanţii suplimentare, reale sau personale ori prin substituirea obiectului garanţiei cu un alt obiect.

Instanţa a constatat că, într-adevăr, valoarea imobilului debitoarei ipotecat în favoarea creditoarei s-a diminuat în perioada 2007-2013 de la valoarea de 20.500.000 euro la valoarea de 1.090.000 euro, conform rapoartelor de evaluarea a bunului întocmite în perioada menţionată, iar acest fapt a fost cauzat de recesiunea economică generalizată din ultimii 5 ani şi de declinul notoriu al pieţei imobiliare în această perioadă, manifestat prin scăderea drastică a preţurilor de vânzare ale terenurilor şi construcţiilor. În acelaşi timp, scăderea din cauze obiective a valorii acestei teren a antrenat în mod corelativ diminuarea gradului de acoperire a creanţei garantate a creditoarei.

Instanţa a mai avut în vedere stadiul actual al procedurii insolvenţei privind pe debitoare, în care există un plan de reorganizare votat favorabil de creditori, plan a cărui executare şi implementare depinde esenţial de terenul ipotecat cu privire la care creditoare solicită valorificarea sa imediată conform regulilor prevăzute pentru procedura de faliment. În acest plan se prevede tocmai valorificarea terenului respectiv şi distribuirea prioritară a fondurilor obţinute către creditoarea garantată SC B.I.  SRL.

Prin urmare, nu se poate susţine că în speţă ar exista un pericol real de diminuare a valorii terenului, întrucât, în eventualitatea confirmării într-un termen scurt a planului de executare, terenul va putea fi valorificat cel puţin la valoarea stabilită prin raportul de evaluare întocmit în cursul procedurii, raport cu privire la care instanţa, prin prezenta sentinţă, a reţinut că a fost legal şi temeinic întocmit.

Pe de altă parte, în orice procedură de insolvenţă derulată în această perioadă are loc o scădere a valorii activelor debitorilor supuşi unei astfel de proceduri judiciare şi, corelativ, o scăderea a gradului de acoperire a creanţelor garantate cu aceste active, dar acest lucru nu înseamnă automat admiterea oricărei cereri de ridicare a suspendării executării garanţiilor preexistente intrării debitorului în procedură doar pentru simplul motiv că, din cauze economice obiective, bunurile acestuia suferă o depreciere constantă.

În contextul în care, într-un termen scurt, urmează a se discuta confirmarea planului de reorganizarea al debitoarei, ţinând cont şi de principiul preeminenţei reorganizării judiciare în raport cu falimentul, instanţa apreciază că nu se impune ridicarea suspendării executării ipotecii şi nici valorificarea terenului în discuţie.

Pe de altă parte, indiferent de soluţia confirmării planului de judecătorul-sindic ori de soluţia intrării debitoarei în faliment, terenul în discuţie urmează a fi vândut, iar din preţul obţinut va fi îndestulată cu prioritate creanţa garantată a creditoarei SC B.I.  SRL, astfel că nu se poate vorbi de lipsa unei protecţii corespunzătoare a creanţei acestei creditoare garantate.

Împotriva acestei sentinţe a declarat recurs creditoarea B.I. S.R.L., prin care a solicitat modificarea în tot a acesteia şi, în principal, admiterea cererii de constatare a nulităţii raportului de evaluare nr. D018 din 12.08.2013 întocmit de E. I., iar în subsidiar, admiterea obiecţiunilor la raport, iar în oricare din cazuri, ridicarea suspendării şi valorificarea imediată a terenului de 99,320 mp, situat în satul Blejoi, judeţul Prahova, aflat în proprietatea debitoarei insolvente şi grevat de ipotecă.

În motivarea recursului, recurenta a susţinut că natura juridică a raportului întocmit de E.I. este aceea de raport de expertiză judiciară.

Potrivit art. 2 din O.G. nr. 2/2000 privind organizarea activităţii de expertiză tehnică judiciară şi extrajudiciară, ,,expertiza tehnică efectuată din dispoziţia organelor de urmărire penală, a instanţelor judecătoreşti sau a altor organe cu atribuţii jurisdicţionale, de către expertul sau specialistul numit de acestea, în vederea lămuririi unor fapte sau împrejurări ale cauzei, constituie expertiză tehnică judiciară".

În conformitate cu dispoziţiile Legii nr. 85/2006 confirmate de judecătorul-sindic prin sentinţa din 11.09.2012 de deschidere a procedurii insolvenţei în cauză, administratorul judiciar „îndeplineşte un mandat judiciar încredinţat de judecătorul-sindic odată cu deschiderea procedurii" (...) fiind „un organ care aplică procedura, o prelungire a instanţei de judecată în ceea ce priveşte întocmirea de acte şi îndeplinirea de atribuţii în procedură, şi respectiv supravegherea respectării legii de către ceilalţi participanţi la procedură".

Exercitând un mandat judiciar şi având atribuţii de control şi dispoziţie cu privire Ia procedură, inclusiv printre altele verificarea şi admiterea de creanţe în procedură, administratorul-judiciar are atribuţii jurisdicţionale.

În consecinţă, prin contractul încheiat între administratorul judiciar şi expertul E. I. (E. sau Expertul) având ca obiect realizarea unui raport de evaluare a imobilului deţinut de debitoare (Raportul), care conduce la modificarea în cauză a creanţei creditorului garantat potrivit art. 41 alin. (2) din Legea nr. 85/2006, deci se stabilesc aspecte legate de soluţionarea cauzei, s-a dispus efectuarea unui veritabil raport de expertiză tehnică judiciară.

Aşa stând lucrurile, şi prin raportare la art. 149 din Legea nr. 85/2006, rezultă că sunt incidente în speţă dispoziţiile art. 208 alin. (1) C.proc.civ., contrar celor reţinute de judecătorul sindic în sentinţa recurată, şi prin urmare evaluatorul era obligat să ne convoace pentru realizarea raportului de expertiză, în lipsa acestei convocări raportul întocmit fiind nul.

Cu privire la obiecţiunile formulate, în mod greşit judecătorul le-a respins, pentru marea majoritate a acestora instanţa rezumându-se doar să afirme că nu ar fi fost întemeiate, fără a oferi o motivare proprie sau dovezi în sensul respectiv.

Expertul nu a folosit în metoda comparativă proprietăţii comparabile cu terenul ipotecat şi nu a explicat modul în care a selecţionat proprietăţile comparabile dintre ofertele sau tranzacţiile identificate pe piaţă. La folosirea abordării prin piaţă a evaluării potrivit pct. C14 din IVS 230 „o unitate de comparaţie este utilă numai atunci când este selectată în mod judicios şi este aplicată proprietăţii subiect şi proprietăţilor comparabile în fiecare analiză".

În raport, expertul a utilizat metoda comparativă contrar standardelor, folosind trei proprietăţi care nu sunt însă comparabile cu terenul ipotecat (deoarece au suprafeţe net diferite precum şi destinaţie diferită), fără să identifice modul judicios de selectare, şi motivul pentru care proprietăţile respective ar fi „comparabile". Mai exact, la Anexa 3 pagina 33 din Raport, punctul 6a, este indicată suprafaţa terenurilor luate pentru comparaţie, acestea având însă suprafeţele de 2.500, 40.000 şi 9.300 de m.p., faţă de suprafaţa terenului ipotecat care este de 99.230 m.p.

Avem, aşadar, o comparaţie a terenului ipotecat cu terenuri reprezentând 2,50 %, 40 % şi respectiv 9,3 % din suprafaţa acestuia, ceea ce nu poate oferi o evaluare adecvată a proprietăţii. Mai mult, expertul nu a identificat nicio metodă de selecţie a terenurilor (care erau ofertele prezente pe piaţă, de ce s-au selectat acestea, dacă existau tranzacţii deja realizate pe piaţă), ceea ce contravine expres standardelor aşa cum am arătat mai sus.

Deşi toate aceste motive au fost prezentate judecătorului-sindic, iar alegerea unor proprietăţi comparabile este obligată potrivit standardelor obligatorii, judecătorul-sindic a arătat doar că nu ar fi fost influenţat rezultatul evaluării, chiar dacă s-au folosit proprietăţi care nu sunt comparabile (pagina 3, primul alineat din sentinţă). Evident, fiind în prezenţa unor încălcări ale dispoziţiilor de evaluare, soluţia judecătorului-sindic este greşită, revenind exclusiv experţilor, în baza realizării unui raport cu proprietăţi comparabile, să determine valoarea terenului.

Metoda comparaţiei utilizată de E. a fost greşit aplicată iar rezultatul evaluării este viciat, întrucât Raportul nu precizează modul de calcul a „corecţiei" aplicată în analiza preţurilor comparabile, nu analizează diferenţele dintre terenuri pentru anumite elemente obligatorii, iar terenurile folosite spre comparaţie potrivit criteriului celei mai bune utilizări nu fac parte din aceeaşi categorie de terenuri ca şi cel evaluat.

Potrivit pct. C15 din IVS 230 „încrederea care poate fi acordată oricărei informaţii despre preţul comparabil se determină prin comparaţia diferitelor caracteristici ale proprietăţii imobiliare şi tranzacţiei, din care au rezultat datele despre preţ, cu cele ale proprietăţii evaluate". în acest sens trebuiau analizate, printre altele, următoarele elemente: Dreptul care oferă dovada despre preţ şi dreptul asupra proprietăţii supus evaluării; Localizările respective; Utilizarea permisă sau zonarea pentru fiecare proprietate; Situaţiile în care a fost determinat preţul şi tipul valorii cerut.

La analiza comparabilă din Anexa 3 la Raport, Expertul nu a efectuat astfel de analize ale elementelor obligatorii, ci în schimb a făcut o serie de „corecţii" nejustificate ale preţurilor şi suprafeţelor „comparabile", cum ar fi la suprafeţe (punctul 6a), la deschiderea pe care o au terenurile (punctul 6b), caracteristici economice (punctul 7) ş.a.m.d.

De exemplu, la punctul 6a, deoarece suprafeţele terenurilor folosite spre comparaţie sunt diferite de cele ale terenului ipotecat, Expertul a aplicat o corecţie de -30%, -20% şi respectiv -25%, fără însă a explica şi a justifica aceste marje.

Aşadar, dacă expertul a considerat că pentru un teren de 2.500 m.p. preţul este mai mare pe metrul pătrat cu 30% faţă de terenul ipotecat, atunci acesta trebuia să justifice acest lucru şi să prezinte o analiză şi calcule concrete în acest sens, nu să aplice un procent arbitrar a cărui valoarea nu este indicată sub nicio formă.

Instanţa de fond în mod greşit apreciază că modul de calcul al corecţiei a fost oferit, când de fapt s-au precizat doar valorile corecţiei, fără a se identifica şi preciza modalitatea de calcul. În plus, trebuia ţinut cont exact de deschiderea la drum a terenului analizat şi poziţia acestuia imediat lângă un centru comercial, faţă de caracteristicile celorlalte terenuri pe care expertul le-a ales pentru comparaţie.

Mai mult, la capitolul referitor la justificarea valorilor şi abordărilor, expertul concluzionează că cea mai bună utilizare a terenului este aceea de „teren intravilan construibil – construcţii cu destinaţia de birouri, reprezentanţe şi spaţii logistice" (a se vedea pag. 5 din Raport), însă în cadrul analizei comparabile din Anexa 3 la Raport (pagina 35, pct. 8 din Raport), expertul nu foloseşte pentru comparaţie terenuri cu aceeaşi utilizare, ci trei terenuri cu utilizare complet diferită, respectiv două terenuri cu utilizare industrială şi un teren cu utilizare rezidenţială.

Potrivit literaturii de specialitate în domeniul evaluării amplasamentelor (13.3 Evaluarea terenului sau amplasamentului - Evaluarea proprietăţii imobiliare - Ediţia a doua canadiană), comparabilitatea amplasamentelor competitive se face pe baza celei mai bune utilizări a potenţialelor amplasamente comparabile, la data vânzării, fără a ţine seama de cât de asemănător din punct de vedere fizic este un amplasament faţă de amplasamentul în cauză. Dacă amplasamentul comparabil nu are aceeaşi cea mai bună utilizare ca şi amplasamentul în cauză, tranzacţia respectivă nu poate fi selectată ca o vânzare comparabilă şi nu trebuie luată în considerare în analizarea proprietăţii imobiliare în cauză.

În mod evident, pentru ca rezultatul evaluării să fie corect, terenul evaluat trebuia să fie comparat cu alte terenuri având ca utilizare „spaţii logistice", iar nu cu terenuri rezidenţiale sau industriale.

Or, întrucât Expertul a comparat terenul evaluat cu terenuri care au o cu totul altă utilizare şi deci cu totul alte preţuri şi alt regim de piaţă, această metodă esenţială de evaluare este greşită, iar rezultatul evaluării este unul viciat.

Cu privire la aceste aspecte, instanţa de fond nici nu a analizat aceste argumente, arătând eronat că expertul a arătat motivele pentru care utilizarea cea mai bună este aceea a construcţiilor, cu destinaţia de spaţii birouri, reprezentanţe sau spaţii logistice, deşi aspectul esenţial privea faptul că pentru a determina valoarea terenului pentru respectiva utilizare, expertul a indicat în anexe terenuri cu o cu totul altă destinaţie: industrială şi rezidenţială.

Aşadar, chiar admiţând că cea mai bună utilizare este cea specificată de expert, rezultatul evaluării este greşit, deoarece terenul este ulterior comparat cu terenuri care nu au destinaţia celei mai bune utilizări determinate de expert.

Raportul întocmit de E. prin intermediul expertului nu a luat în considerare certificatul de urbanism emis pentru teren în 2013, iar expertul nu a prezentat concluziile evaluării în raportare cu acest document. Pentru că nu a fost citată să participe la inspecţia terenului şi să depună actele necesare efectuării evaluării, expertul nu a avut la dispoziţie certificatul de urbanism emis în 2013 document din care reies cu exactitate caracteristicile şi limitele urbanistice de construire şi exploatare a terenului, care dacă ar fi fost luate în calcul ar fi modificat concluziile în raport.

În mod eronat, judecătorul-sindic a arătat că şi în lipsa Certificatului de Urbanism 2013, expertul a folosit aceiaşi coeficienţi privind utilizarea terenului, deoarece în raport se arată că terenul este unul arabil, dar din certificatul de urbanism din 2013 reiese clar că regimul juridic este curţi-construcţii. În plus, cercetarea acestui document era obligatorie potrivit IVS230 C15 şi expertul nu a făcut-o.

Expertul nu a explicat la abordarea prin venit justificarea posibilităţii de exploatare a terenului ca spaţiu de birouri sau logistică.

La paginile 37-38, în analiza reziduală, în contradicţie cu pct. C16 şi urm din IVS 230, expertul nu a justificat probabilitatea venitului previzionat, şi a prezentat variante de exploatare a terenului pentru construcţia de birouri sau utilizare ca spaţii logistice, fără a justifica însă fezabilitatea şi cererea pentru astfel de spaţii în zonă.

Este evident că, fiind vorba de o locaţie a terenului în zona centurii Ploieşti, construirea de spaţii de birouri în zonă este cel puţin implauzibilă. Totuşi, dacă expertul ar fi considerat că se poate da terenului destinaţia de birouri, atunci această poziţie trebuia argumentată şi justificată prin depunerea de documente din care să rezulte cereri pentru astfel de spaţii care să justifice includerea acestei destinaţii în analiză.

Cu privire la acest punct, deşi expertul nu arată nicăieri cum a ajuns la concluzia privind exploatarea ca spaţii de birouri sau logistice, judecătorul-sindic afirmă contrariul, fără a aduce însă nici un argument în sprijin şi fără a avea dovezi în sensul respectiv la dosar.

Judecătorul-sindic a încălcat art. 39 alin. (1) lit. B pct. a), deoarece în cauză erau îndeplinite condiţiile pentru ridicarea suspendării şi valorificarea imediată a bunului.

Cu privire la ridicarea suspendării prevăzute de art. 36 din Legea nr. 85/2006 şi valorificarea imediată a bunului, deşi a arătat că valoarea terenului s-a diminuat şi nu există o protecţie corespunzătoare a drepturilor noastre, judecătorul-sindic a respins cererea motivat de faptul că există un plan de reorganizare votat de creditori.

Această soluţie nu este legală, deoarece verificându-se şi confirmându-se îndeplinirea condiţiilor din art. 39 alin. (1) lit. B pct. a) din lege, judecătorul-sindic trebuia să admită cererea, cu atât mai mult cu cât recurenta, unicul creditor garantat, a votat împotriva planului de reorganizare propus.

Intimata Roproperties SARL, în calitate de intimat-creditor al SC R. P. M. SRL, a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului.

În motivarea recursului, intimata a arătat că instanţa de fond, în mod corect, a respins ca neîntemeiată cererea creditoarei B.I.  SRL privind constatarea nulităţii absolute a raportului de evaluare nr. D018/12.08.2013 întocmit de evaluatorului E.I.  SRL, reţinând cu privire la cele două motive de nulitate absolută invocate că primul motiv, privind efectuarea evaluării în baza hotărârii adunării creditorilor din 24.07.2013 este pur formală şi lipsită de relevanţă sub aspectul vătămării drepturilor contestatoarei, iar al doilea motiv, întemeiat pe nerespectarea de expertul evaluator a dispoziţiilor art. 208 Cod procedura civilă, este nefondat deoarece dispoziţiile legale invocare de contestatoare nu sunt aplicabile în cauză.

În cauză nu poate fi invocată nerespectarea dispoziţiilor art. 208 alin. (1) Cod procedura civilă care se aplică doar în ceea ce priveşte expertizele judiciare ("Dacă pentru expertiză este nevoie de o lucrare la faţa locului, ea nu poate fi făcută decât după citarea părţilor prin carte poştală recomandată, cu dovada de primite, arătând zilele şi orele când începe şi continuă lucrarea. Dovada de primire va fi alăturată lucrării expertului.")

Pentru aceste considerente, recurenta-creditoare nu poate să invoce nulitatea raportului de evaluare întocmit în conformitate cu dispoziţiile art. 41 pct. 2 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenţei, acesta fiind întocmit de către expertul desemnat în cauză cu respectarea tuturor dispoziţiilor legale incidente în speţă.

Trebuie menţionat şi faptul că evaluatorul care a efectuat raportul de evaluare în cauză este cel pe care însăşi recurenta-creditoare l-a propus şi votat în cadrul Adunării creditorilor din 24.07.2013.

În plus, aşa cum corect a reţinut instanţa de fond, prin hotărârea Adunării creditorilor din 24.07.2013 creditorii nu au decis cu privire la necesitatea întocmirii unui raport de evaluare, ci doar au stabilit evaluatorul care urma să efectueze evaluarea.

Astfel, nici prin exercitarea de către administratorul judiciar a unei atribuţii legale şi nici prin hotărârea Adunării creditorilor din 24.07.2013 nu s-a cauzat recurentei-creditoare vreo vătămare procesuală a drepturilor şi intereselor sale în procedură.

În ceea ce priveşte obiecţiunile la raportul de evaluare, instanţa de fond în mod corect le-a respins, reţinând cu temei faptul că expertul a respectat standardele internaţionale de evaluare menţionate în raport şi a folosit două metode de evaluare a imobilului, şi anume abordarea prin piaţă (metoda comparaţiei directe), având la bază analiza, compararea şi ajustarea preţurilor de piaţă (din vânzări efective ori din oferte de vânzare) pentru terenuri libere de construcţii, comparabile ori similare terenului evaluat, şi abordarea prin venit sau metoda reziduală, ce are la bază capitalizarea directă a venitului net obţinut din exploatarea terenului.

Totodată, nu pot fi primite nici criticile recurentei cu privire la faptul ca evaluatorul nu ar fi avut cunoştinţă de faptul ca terenul evaluat este ipotecat în favoarea recurentei. Astfel, expertul a avut ştiinţă despre aceasta împrejurare, fapt ce rezultă din chiar prima parte a raportului de evaluare prin care se face identificarea proprietarului terenului. În ceea ce priveşte expresia "teren liber" folosită de expert, aceasta se refera la lipsa unor construcţii şi/sau amenajări pe terenul supus evaluării.

Evaluatorul a arătat în raportul sau motivele (legate în principal de amplasarea terenului şi de existenta unor alte centre comerciale in aceeaşi zona) pentru care a apreciat ca utilizarea cea mai bună a terenului este aceea a construcţiilor cu destinaţia de spaţii de birouri. reprezentante sau spaţii logistice.

În ceea ce priveşte ridicarea suspendării instituite de art. 36 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenţei asupra terenului de 99.320 mp situat în comuna Blejoi, sat Blejoi. judeţul Prahova, soluţia instanţei de fond de respingere a cererii este una corectă.

Criticile recurentei privind încălcarea art. 39 alin (1) lit. B pct. A) din Legea nr. 85/2006, deoarece în cauza erau îndeplinite condiţiile pentru ridicarea suspendării şi valorificarea imediată a bunului, nu pot fi primite.

Soluţia dată la fond este una temeinică şi legală, judecătorul-sindic reţinând următoarele dispoziţii legale ca fiind incidente în speţă : art. 39 alin. 1 lit. B pct. a) şi art. 39 alin. 2 din Legea nr. 85/2006.

Soluţia instanţei de fond este corectă raportat la faptul că valoarea imobilului ipotecat favoarea creditoarei s-a diminuat în perioada 2007-2013 de la valoarea de 20.500.000 euro la valoarea de 1.090.000 euro, conform rapoartelor de evaluare a bunului întocmite în acea perioadă, fapt cauzat de recesiunea economică generalizată din ultimii 5 ani şi de declinul notoriu al pieţei imobiliare în aceasta perioadă, manifestat prin scăderea drastică a preţurilor de vânzare a terenurilor şi construcţiilor. Se reţine în sentinţa recurată faptul că, în acelaşi timp, scăderea din cauze obiective a valorii terenului a antrenat în mod corelativ diminuarea gradului de acoperire a creanţei garantate a recurentei creditoare.

Totodată, în raport de stadiul actual al procedurii insolvenţei privind pe debitoare, în care exista un plan de reorganizare votat favorabil de către creditori, plan a cărui executare şi implementare depinde esenţial de terenul ipotecat şi cu privire la care creditoarea solicită valorificarea sa imediată conform regulilor prevăzute pentru procedura de faliment. În acest plan se prevede tocmai valorificarea terenului respectiv şi distribuirea prioritară a fondurilor obţinute către recurenta creditoare garantată B.I.  SRL.

Concluzionând, nu se poate susţine ca ar exista un pericol real de diminuare a valorii terenului, întrucât, în eventualitatea confirmării planului de reorganizare într-un termen scurt de executare, terenul va putea fi valorificat cel puţin la valoarea stabilită prin raportul de evaluare întocmit în cursul procedurii, raport cu privire la care instanţa a reţinut că a fost legal şi temeinic întocmit.

În ceea ce priveşte lipsa unei protecţii corespunzătoare a creanţei garantate a recurentei, instanţa de fond a reţinut în mod corect faptul că, indiferent de soluţia confirmării planului de reorganizare de către judecătorul-sindic ori de soluţia intrării debitoarei în faliment, terenul în discuţie urmează a fi vândut, iar din preţul obţinut va fi îndestulată cu prioritate creanţa garantată a recurentei creditoare B.I.  SRL.

Examinând sentinţa atacată, faţă de motivele de recurs invocate şi dispoziţiile legale incidente, Curtea reţine următoarele :

Prin sentinţa pronunţată, tribunalul s-a pronunţat atât cu privire la cererea de ridicare a suspendării prevăzute de art. 36 din Legea 85/2006, cât şi cu privire la nulitatea raportului de expertiză şi obiecţiunile formulate împotriva acestuia.

Această împrejurare nu este însă de natură a schimba natura de măsură a pregătirii judecăţii, specifică încheierilor preparatorii, pe care o are pronunţarea cu privire la nulitatea unui raport de expertiză şi la obiecţiunile ce sunt formulate de părţi. Indiferent de actul de procedură în care a fost luată, o astfel de măsură poate fi contestată doar odată cu fondul.

În cauza de faţă, respingerea cererii de constatare a nulităţii raportului de expertiză şi a obiecţiunilor formulate au avut în vedere, îndeosebi, dispoziţiile art. 41 alin. 2 din Legea 85/2006 referitoare la înscrierea definitivă a valorii garanţiei în ce priveşte creanţa recurentei, şi mai puţin soluţionarea cererii de ridicare a suspendării. Nici un text din lege nu permite în cadrul procedurii insolvenţei contestarea unor astfel de măsuri separat. Mai mult, din interpretarea art. 8 alin. 1 raportat la art. 11 din legea 85/2006 rezultă contrariul.

În raport de aceste considerente preliminare, Curtea va analiza soluţiile de respingere a obiecţiunilor şi constatării nulităţii raportului de expertiză, doar în măsura în care evaluarea efectuată are relevanţă în judecarea cererii de ridicare a suspendării.

În judecarea acestei cereri, instanţa de fond a avut în vedere dispoziţiile art. 39 alin. 1 lit. B lit. a din lege, temei juridic invocat de recurentă în susţinerea cererii.

Situaţia de fapt relevantă în acest sens, reţinută de instanţa de fond şi necontestată de părţi, este reprezentată de faptul că bunul imobil afectat garanţiei este reprezentat de un teren situat în com. Blejoi, sat Blejoi, în apropiere de mun. Ploieşti, a cărui valoare s-a diminuat de la momentul încheierii contractului de garanţie până în prezent, de la suma de 20.500.000 euro la suma de 1.090.000 euro. Astfel, din luna iulie 2008 până la data evaluării bunului prin raportul de expertiză contestat, acest bun a suferit o depreciere de aproximativ 20 de ori.

Instanţa de fond a apreciat că nu există un pericol real de diminuare a valorii terenului, în raport de eventualitatea confirmării într-un termen scurt a planului de reorganizare, potrivit căruia acesta va fi evaluat cel puţin la valoarea din raportul de expertiză.

 Curtea constată că afirmaţia făcută de tribunal nu are importanţă sub aspectul întrunirii condiţiilor prevăzute de textul avut în vedere. Astfel, art. 39 alin. 1 lit. B lit. a prevede două cauze alternative, iar nu cumulative, ale lipsei protecţiei corespunzătoare a creanţei garantate, respectiv : diminuarea valorii obiectului garanţie sau existenţa unui pericol real ca acesta să sufere o diminuare apreciabilă.

Or, evident că în cauză este îndeplinită prima ipoteză, căci bunul a suferit deprecierea arătată.

Pe de altă parte, în cauză nu există nici certitudinea că valoarea acestuia nu se va deprecia în continuare. Depăşirea crizei economice, la care judecătorul sindic a făcut referire, nu conferă siguranţa aprecierii sau menţinerii valorii bunului. Mai mult, deprecierea constatată face plauzibil pericolul invocat de recurentă ca bunul să sufere, în continuare, o diminuare apreciabilă.

Fiind îndeplinite condiţiile prevăzute de acest text, judecătorul sindic putea să respingă cererea de ridicare a suspendării doar dacă administratorul judiciar ar fi propus în schimb adoptarea uneia din măsurile de protecţie a creanţei garantate prevăzute de alin. 2 lit. a – c al art. 39.

Or, aceste măsuri nu au fost propuse în speţă. Faptul că planul de reorganizare prevede valorificarea bunului nu reprezintă o măsură de protecţie împotriva deprecierii bunului, căci tocmai pericolul devalorizării bunului între momentul de faţă şi cel al executării planului trebuie avut în vedere.

De asemenea, contrar celor reţinute de judecătorul sindic, bunul în cauză nu apare ca având o importanţă determinantă pentru reuşita planului în condiţiile art. 39 alin. 1 lit. A lit. a, acesta nefiind necesar pentru desfăşurarea unei activităţi economice, ci tocmai pentru valorificarea sa în vederea plăţii cu prioritate a creanţei garantate.

Pentru aceste considerente, Curtea apreciază că în cauză sunt îndeplinite condiţiile ridicării suspendării prevăzute de art. 36 din lege şi că soluţia de respingere a cererii formulate de recurentă este nelegală,  fiind incident motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C.proc.civ.

În raport de această concluzie, refacerea raportului de expertiză din perspectiva soluţionării cererii de ridicare a suspendării apare ca nefiind necesară în cauză.

Mai mult, dispunând ridicarea suspendării, bunul urmează a fi valorificat în cadrul procedurii în condiţiile art. 116 – 118 din lege, dispoziţii ce impun, în prealabil, evaluarea acestuia.

Pentru considerentele expuse, în temeiul art. 312 alin. 1 – 3 C.proc.civ., Curtea va admite recursul, va modifica, în parte, sentinţa recurată, în sensul că va admite cererea recurentei-creditoare S.C. B.I.  S.R.L. de ridicare a suspendării.

Astfel, va dispune ridicarea suspendării prevăzute de art. 36 din Legea nr. 85/2006 cu privire la imobilul teren în suprafaţă de 99.320 m.p. situat în comuna Blejoi, sat Blejoi, judeţul Prahova şi valorificarea imediată a acestuia în cadrul procedurii.

Domenii speta

Spete similare