Uzucapiune

ROMÂNIA

JUDECĂTORIA SECTORULUI 3 BUCUREŞTI

Secţia Civilă

Sentinţa civilă nr. 620

Şedinţa publică din data de 21.01.2016

Instanţa constituită din :

Preşedinte: ….

Grefier  : ….

Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamanţii …. şi pe pârâţii …. şi …, având ca obiect  „uzucapiune”.

Dezbaterile asupra fondului au avut loc în şedinţa publică din data de 14.01.2016, fiind consemnate în încheierea de şedinţă de la acea dată, ce face parte integrantă din prezenta, când instanţa, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunţarea la data de 21.01.2016 când, în aceeaşi compunere, a hotărât următoarele :

INSTANŢA

Asupra cauzei civile de fata retine următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de …. sub nr. de mai sus, reclamanţii … au solicitat in contradictoriu cu pârâtii … ca instanta sa constate ca sunt proprietarii terenului in suprafata de 215 mp (255,5 din masuratori) situat în Bucuresti,…, compus din teren în suprafaţă de 171 mp, situat sub apartamentul nr. 1 Corp A si cota indiviza de ½ din terenul situat în faţa apartamentului nr.1, in suprafată de 80 mp (84,5 mp din măsurători); să se dispună ieşirea din indiviziune cu privire la imobilul situat în …. , prin atribuirea către reclamanţi, cu obligarea la achitarea sultei corespunzătoare către pârâţi.

In motivare, reclamanţii au arătat ca prin contractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr.  Notariatul de Stat Local al Sectorului 3 Bucuresti, au dobandit de la … apartamentul nr. 1 situat in Bucureşti, …, cota indiviză de teren aferentă acestuia în suprafaţă de 100 mp, precum şi cota-parte indiviză din părţile şi dependinţele comune ale imobilului.

Anterior acestui act, in aprilie 1992 părtile au încheiat o conventie sub semnatură privată care constituia contractul real de vânzare-cumpărare, în care s-au stabilit condiţiile generale si speciale în care urma a se face vânzarea. Astfel, în actul sub semnatură privată s-a stipulat ca …. vinde iar reclamanţii cumpără apartamentul situat în …, . Bucureşti, terenul de sub apartamentul vândut, ca şi cotă indiviză de ½ din terenul aflat în dreptul apartamentului cumpărat, în suprafata de 80 mp şi că vânzatoarea rămâne în continuare proprietara pe cealaltă cotă indiviză de ½ din terenul –curte aflat în dreptul apartamentului, în suprafata de 80 mp, plus terenul aferent celuilalt apartament al vanzatoarei, din fundul curţii, în continuarea terenului stăpânit în indiviziune. S-a mentionat ca de la momentul semnarii cumparatorii intra in posesia de fapt a apartamentului si a terenului vandut.

La data de …. a decedat …., in certificatul de mostenitor testamentar nr. … al BNP … mentionandu-se în mod greşit în masa succesorală dreptul de proprietate având ca obiect imobilul situat in Bucuresti .., compus din teren în suprafaţă totală de 337 mp (rest din suprafaţa de 447 mp) şi construcţia aflată pe acesta, locuinţa corp B, cu beci.

In realitate, reclamantii arată că deţin din suprafaţa totală de teren de 447 mp, teren în suprafata de 215 mp (255 mp), pârţii detinând doar diferenţa de 189 mp (193 mp din masuratori).

De asemenea, contractul secret, produce, conform dispoziţiilor legale, efecte nu numai între părţile contractante, dar este opozabil şi succesorilor universali sau cu titlu universal al acestora.

Având în vedere relaţiile tensionate dintre părţi, reclamanţii solicită atribuirea în întregime a imobilului, cu obligarea la plata sultei catre pârâţi.

In drept, s-au invocat prevederile art. 111 Cod procedura civila, art. 669 si urmatoarele Cod procedura civila.

Odată cu cererrea de chemare în judecată, reclamanţii au depus la dosar înscrisuri (f. 9-17).

La data de 26.04.2012 pârâţii au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată (f. 23-26).

În motivarea întâmpinării, pârâţii au arătat că au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Bucureşti, . compus din teren în suprafaţa indiviză totală de 337 mp (rest din suprafaţa de 447 mp) şi construcţia aflată pe acesta - locuinţa corp B si beci, prin moştenire testamentară de la .., astfel cum rezultă din cuprinsul certificatului de moştenitor testamentar nr. …..2011.

La rândul ei, autoarea lor, dobândise dreptul de proprietate asupra imobilului prin moştenire de la defunctul său tată, …, potrivit procesului-verbal din iunie 1934 încheiat de Administraţia financiară a capitalei, ., cota indiviză de ¼, prin moştenire, de la mama sa …, conform certificatului de mostenitor nr. … eliberat de Notariatul de Stat Local sector .., iar cota idiviză de 2/4, prin moştenire, de la fratele său, .., astfel cum rezultă din certificatul de moştenitor nr. …./1978 eliberat de acelaşi Notariat de Stat precum şi din certificatul de moştenitor legal suplimentar nr. …..2011.

La data de …1979, prin contractul de donaţie autentificat sub nr. .. de Notariatul de Stat al Sectorului .. Bucureşti, autoarea pârâţilor, .. a transmis dreptul de proprietate asupra apartamentului compus din 4 camere, vestibul, coridor, baie, bucătărie şi spălătorie către ….,  apartament care este unul şi acelaşi cu apartamentul pe care ulterior …. l-a înstrainat către cei doi reclamanţi.

La momentul la care s-a încheiat contractul de donaţie mai sus menţionat, cota indiviză de 1/2 din terenul aferent apartamentului din suprafaţa totală de teren construit şi neconstruit de 447 mp a întregului imobil, a trecut în proprietatea statului prin efectul disp. art. 30 din Legea 58/1974.

Ulterior, prin contractul de donaţie autentificat sub ….1992 de Notariatul de Stat al Sectorului…. Bucureşti, donatara din primul contract de donaţie, menţionat mai sus, respectiv …, a donat la rândul sau, către …., acelaşi apartament compus din 4 camere, vestibul, coridor, baie, bucătărie şi spălătorie, fără a transmite şi dreptul de proprietate asupra terenului în cotă indiviză de 1/2 din suprafaţa totală a terenului de 447 mp, care trecuse în proprietatea statului.

Prin contractul de vânzare-cumpărare pe care .. l-a încheiat cu reclamanţii asupra apartamentului ce a format obiectul acestor contracte de vânzare-cumpărare, aceasta a transmis dreptul de proprietate asupra apartamentului. În acest contract se face vorbire şi de cota indiviză de teren de 100 mp aferentă apartamentului înstrăinat cu toate ca dna … nu avea în acel moment în patrimoniu această suprafaţă de teren care trecuse în proprietatea statului aşa cum s-a arătat.

Pârâţii au mai arătat că reclamanţii au depus în susţinerea acţiunii promovate în faţa acestei instanţe, un contract încheiat sub semnătura privată între aceştia şi d-na …., convenţie de natură, în opinia acestora, să fundamenteze acţiunea în declararea simulaţiei pe care au promovat-o.

Cu privire la acest înscris sub semnătură privată,  pârâţii au solicitat să se reţină că scopul declarat pentru care s-a încheiat acest act juridic a fost acela de a da posibilitatea părţilor contractante care urmau sa încheie un contract de vânzare-cumpărare în formă autentică, să specifice preţul real pe care îl primesc, respectiv îl plătesc pentru acest imobil. Astfel, părţile semnatare ale acestui înscris nu au prevăzut că prin actul aşa-zis secret se intenţionează disimularea transmiterii dreptului de proprietate cu privire la teren.  Singura referire la terenul aferent apartamentului ce forma obiectul convenţiei este aceea potrivit căreia cota indiviză de teren urmează regimul prevăzut de art. 30 din Legea 58/1974. De altfel, vânzătoarea nici nu mai avea în proprietate acest teren ca urmare a încheierii primului contract de donaţie autentificat sub nr. ….1979 de Notariatul de Stat al Sectorului … Bucureşti. Totodată, convenţia sub semnătura privată înfăţişată de către reclamanţi are natura juridică a unui antecontract de vânzare - cumpărare, deoarece părţile contractante au prevăzut în cuprinsul său obligaţia pentru a cumpărători de a plăti suma de 6000 USD pentru apartamentul ce urma sa se transmită prin contractul de vânzare - cumpărare în forma autentica ce urma sa fie încheiat, precum si obligaţia de a obţine pentru vânzătoare, racordarea la alimentare cu gaze naturale a imobilului proprietatea sa, iar în cazul in care acest lucru nu ar fi fost realizat pana la data de 01.07.1993, cumpărătorii se obligau sa plătească în plus de suma de 6000 USD înca 1000 USD.

De asemenea, ca o garanţie a plaţii ratelor în care a fost divizat preţul convenit pentru apartament, cumpărătorii se obligau sa transmită în patrimoniul vânzătoarei prin încheierea unui contract de vânzare - cumpărare ulterior, dreptul de proprietate asupra unei garsoniere pe care aceştia o deţineau in Bucureşti, ….

Părţile au prevăzut în cuprinsul acestui contract drept consecinţă a neîndeplinirii obligaţiilor asumate de cumpărătorii, "pierderea arvunei plătite vânzătoarei în condiţiile art. 1021 C.civ.", prevedere care conferă într-un mod lipsit de orice echivoc caracterul de antecontract de vânzare - cumpărare al actului sub semnătură privată înfăţişat de către reclamanţi.

Se mai arată de către pârâţi, că reclamanţii păstrează tăcerea în ceea ce priveşte îndeplinirea tuturor obligaţiilor asumate prin aceasta convenţie ceea ce îi îndreptăţeşte să creadă că nici nu şi le-au îndeplinit vreodată, din moment ce vreme de aproape 20 de ani, timp în care au locuit în aceeaşi curte cu vânzătoarea nu au obţinut o recunoaştere din partea acesteia a transmiterii dreptului de proprietate asupra terenului pretins prin prezenta acţiune sau încheierea unui contract de vânzare - cumpărare separat pentru suprafaţa de teren pentru care solicită să li se recunoască un drept de proprietate.

Potrivit susţinerilor pârâţilor, prin convenţia sub semnătura privată nu s-a transmis dreptul de proprietate privata asupra terenului, acest act nefiind apt de a transmite un astfel de drept real din perspectiva disp. art. 46 din Legea 18/1991, în vigoare la momentul semnării acestui document, iar Contractul secret pentru a produce efecte juridice este necesar sa îndeplinească el însuşi condiţiile de fond şi de formă necesare încheierii sale valabile, or, convenţia prezentată de reclamanţi este nulă absolut ca şi contract de vânzare -cumpărare în ceea ce priveşte orice suprafaţă de teren, dispoziţiile art. 46 din Legea 18/1991 instituind această sancţiune pentru orice contract de vânzare-cumpărare ce are ca obiect un teren, in situaţia in care nu este respectata forma autentică la încheierea lui.

Un alt aspect important în soluţionarea prezentei cauze, în opinia pârâţilor, este legat de eliberarea pe numele … a certificatului de atestare a dreptului de proprietate private asupra suprafeţei de 223 mp de teren, ce reprezenta cota de ½ din totalul suprafeţei de 447 mp pe care o avea terenul din …. ., suprafaţă de teren ce trecuse în proprietatea statului ca urmare a încheierii contractului de donaţie autentificat sub nr. ….1979 de Notariatul de Stat al Sectorului … Bucureşti. Pârâţii precizează că autoarei acestora i-a fost recunoscut dreptul de proprietate prin certificatul de atestare a dreptului de proprietate privata nr. …. 11.11.1993, la aproximativ 1 an şi 6 luni de la data încheierii atât a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică cât şi a convenţiei sub semnătura privată, iar aceasta şi-a întocmit documentaţia cadastrală şi a intabulat dreptul de proprietate în Cartea Funciară, fără ca reclamanţii să aibe vreo obiecţiune în legătura cu întinderea dreptului de proprietate înscris în Cartea Funciară cu 6 ani în urmă.

Prin încheierea de şedinţă din data de 06.09.2012, instanţa a disjuns capătul de cerere având ca obiect ieşire din indiviziune, dispunând formarea unui nou dosar.

La termenul de judecata din data de 28.11.2013 reclamantii si-au modificat actiunea solicitand constatarea calitatii de proprietari ai suprafatei de 215 mp (255,5 din masuratori) situat in Bucuresti, …, in principal ca efect al admiterii actiunii in declararea simulatiei iar in subsidiar ca efect al uzucapiunii de scurta durata (f. 96-99).

Prin raportul de expertiza evaluatorie întocmit în cauza terenul a fost evaluat la suma de 344.957 euro, avand in vedere valoarea obiectului cererii.

Prin sentinţa civilă nr. … instanţa a admis excepţia necompetenţei teritoriale a Judecătoriei Sector 3 Bucureşti şi a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Bucureşti.

În urma declinării cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti-Secţia a IV-a Civilă la data de 06.01.2015, sub nr. …..

Prin sentinţa civilă nr. …/18.02.2015 pronunţată în dosarul nr. …., Tribunalul Bucureşti-Secţia a IV-a Civilă a admis excepţia necompetenţei materiale a Tribunalului Bucureşti, a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Judecătoriei Sector 3 Bucureşti, constatând ivit conflictul negativ de competenţă materială şi înaintând cauza în vederea stabilirii instanţei competente material în favoarea Curţii de Apel Bucureşti.

Prin sentinţa civilă nr. …/29.05.2015 pronunţată în dosarul nr. 136/3/2015, Curtea de Apel Bucureşti-Secţia a IV-a Civilă a stabilit competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Judecătoriei Sector 3 Bucureşti.

În cauză au fost administrate probele cu înscrisuri, interogatorii, testimonială cu câte 2 martori, atât pentru reclamanţi, cât şi pentru pârâţi şi probele cu expertize tehnice imobiliare construcţii şi topo.

Analizând actele și lucrările dosarului instanța reține următoarele:

La data de …1992 autoarea pârâților, defuncta ….. a vândut reclamanților apartamentul nr. 1, compus din 4 camere, vestibul, coridor, baie, bucătărie și spălătorie, situat în București, …, precum și cota indiviză de teren aferentă acestuia în suprafață de 100 de metri pătrați, precum și cota parte indiviză din părțile și dependințele comune ale imobilului, astfel cum rezultă din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. .. de Notariatul de Stat Local al Sectorului .. București.

Anterior încheierii acestui contract, în luna aprilie 1992, părțile au încheiat un înscris sub semnătură privată, intitulat Contract secret de vânzare-cumpărare, în care se menționează că această convenție reprezintă contractul real de vânzare-cumpărare dintre părți, care, conform art. 1175 Cod civil precumpănește contractul de vânzare-cumpărare ce se va încheia la Notariatul de Stat.

În acest act secret părțile au menționat că reclamanții cumpără “apartamentul din București, … compus din 4 camere, două antreuri, baie, coridor, bucătărie, cămară și grup sanitar (WC); terenul de sub apartamentul vândut, ca și cota indiviză de ½ din terenul aflat în dreptul apartamentului cumpărat în suprafață de 80 mp, urmează regimul prevăzut de art. 30 din Legea nr. 58/1974. Rămâne în continuare în proprietatea vânzătoarei, cealaltă cotă indiviză de ½ din terenul – curte (aflat în dreptul apartamentului vândut) în suprafață de 80 de mp, plus terenul aferent celuilalt apartament al vânzătoareo din fundul curții, în continuarea terenului stăpânit în indiviziune”.

În continuare, convenția sub semnătură privată conține mențiuni cu privire la punerea în posesie, prețul contractului, obligații premergătoare vânzării, garanții (f. 12-15).

Prin Ordinul Prefectului nr. ../…1993 terenul în suprafață de 223 mp situat în București, … a trecut în proprietatea vânzătoarei …, în conformitate cu prevederile art. 35 alin. 3 din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar (f. 54).

La data de ….2007 vânzătoarea … și-a întabulat imobilul în Cartea Funciară (f. 57).

Ca urmare a decesului vânzătoarei survenit la data de .., în baza testamentului autentificat sub nr. …/.1998 de BNP .. s-a emis certificatul de moștenitor testamentar nr. ../2011 de BNP …, în favoarea pârâților …, în masa succesorala reținându-se dreptul de proprietate asupra suprafeței de teren în suprafață de 337 mp, rest din suprafața de 447 mp, și construcția aflată pe acesta – Corp B (f. 16).

Ca urmare a acestei stări de fapt, reclamanții au introdus prezenta cerere, susținând că în mod eronat s-a reținut în masa succesorală suprafața de teren de 337 metri pătrați, în realitate defuncta fiind proprietară doar pe diferența de 189 mp (193 din măsurători).

Susținerile reclamaților nu sunt întemeiate.

În primul rând, în ceea ce privește natura juridică a actului sub semnătură privată încheiat în luna aprilie 1992 de către reclamanți și defuncta vânzătoare, instanța reține că intenția părților a fost aceea de a încheia un act secret, în sensul dispozițiilor art. 1175 Cod civil. Aceasta rezultă fără niciun dubiu atât din denumirea actului, cât și din trimiterea expresă la dispozițiile art. 1175 Codul civil de la 1864, care reglementează actul secret.

Afirmațiile reclamanților în sensul suprafeței reale de teren care s-a dorit a se înstrăina între părți nu sunt susținute însă de acest act secret, contract secret de vânzare-cumpărare. După descrierea apartamentului vândut, există semnul de punctuație punct și virgulă, după care urmează mențiunile cu privire la teren, respectiv faptul că terenul de sub apartamentul vândut, ca și cota indiviză de ½ din terenul aflat în dreptul apartamentului cumpărat în suprafață de 80 mp, urmează regimul prevăzut de art. 30 din Legea nr. 58/1974.

Dacă într-adevăr voința vânzătoarei ar fi fost în sensul de a transmite reclamanților și proprietatea asupra terenului, atunci ar fi menționat aceasta în mod expres, având în vedere caracterul secret al actului, care urma a fi cunoscut doar de părți.

În consecință, instanța reține că actul secret invocat de reclamanți nu conține mențiuni cu privire la transmiterea terenului către reclamanți.

Chiar și în situația în care voința reală a vânzătoarei ar fi fost în sensul de a transmite către reclamanți nu doar proprietatea construcției, ci și a terenului, tot nu ar fi avut drept efect transmiterea dreptului de proprietate în patrimoniul reclamanților, din două motive. La momentul încheierii acestui contract secret erau în vigoare prevederile Legii nr. 18/1991 care, prin dispozițiile art. 46, instituie obligativitatea înstrăinării terenurilor prin act autentic. În consecință, actul secret fiind un act sub semnătură privată, nu putea avea efect translativ de proprietate.

Pe de altă parte, la momentul încheierii contractului secret vânzătoarea nu era proprietara acestui teren întrucât, după cum au învederat pârâții, același imobil, teren și construcție, fusese donat la data de …1979 de defuncta … numitei …. Ca efect al donației, cota indiviză de ½ din terenul în suprafață de 447 mp a trecut în proprietatea statului, în temeiul art. 30 din Legea nr. 58/1974, după cum s-a menționat în chiar cuprinsul actului de donație (f. 51).

La data de … 1992 donatara .., la rândul său, a donat imobilul menționat anterior donatoarei …, care a redevenit astfel proprietara construcției, nu și a terenului care intrase în proprietatea statului prin efectul dispozițiilor art. 30 din Legea nr. 58/1974.

În consecință, la momentul încheierii actului secret cu pârâții, în aprilie 1992, vânzătoarea …. nu era proprietar al terenului reclamat de reclamanți.

Dovadă a faptul că nu numai că vânzătoarea nu era proprietar al acestui teren, dar și a faptului că aceasta știa că nu este proprietar al terenului reiese și din faptul că aceasta a solicitat restituirea terenului în suprafață de 223 mp, cerere care i-a fost aprobată prin Ordinul Prefectului nr. …/1993 (f. 54).

În consecință, instanța constată că contractul secret încheiat între reclamanți și autoarea pârâților a urmărit în fapt simularea prețului iar nu și a obiectului contractului.

Simulația este operațiunea juridică prin care părțile încheie două contracte: unul secret, care corespunde voinței lor reale, și unul public, aparent, prin care se creează o anumită aparență juridică ce nu corespunde realității.

Între părți și succesorii universali ai acestora produce efecte actul secret, în măsura în care, acest act, privit în sine, este valid sub aspectul condițiilor de fond și de formă.

Or, astfel cum s-a arătat anterior, contractul secret exhibat de reclamanți nu respectă nici condițiile de formă cerute de lege pentru transmiterea proprietății, și nici cerințele de fond.

În ceea ce privește dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiunea de scurtă durată, instanța reține următoarele:

Pentru a putea dobandi proprietatea bunului prin uzucapiunea de scurta durata trebuie indeplinite, potrivit art. 1895 Cod civil, urmatoarele conditii: posesia sa se intemeieze pe un just titlu si posesia sa fie de buna credinta.

In ceea ce priveste justul titlu, acesta reprezinta orice titlu translativ de proprietate, care provine de la altcineva decat adevaratul proprietar.

Reclamanții au invocat drept just titlu contractul secret de vânzare-cumpărare încheiat în luna aprilie 1992, act sub semnătură privată. Or, acest inscris nu poate servi ca just titlu pentru uzucapiunea de scurta durata, avand in vedere prevederile art. 1897 alin. 2 Cod civil, potrivit cărora un titlu nul nu poate servi de bază prescripției de 10 până la 20 de ani. După cum s-a arătat anterior, transmiterea dreptului de proprietate nu se putea face decât printr-un act autentic, sancțiunea încălcării formei autentice fiind nulitatea absolută a actului juridic.

In ceea ce priveste conditia bunei-credinte, instanta retine ca nici aceasta nu este îndeplinită, în condițiile în care, astfel cum s-a arătat anterior, din cuprinsul actului secret încheiat între părți nu reiese și voința vânzătorului de a transmite către reclamanți vreo suprafață de teren.

Pentru aceste considerente de fapt și de drept, instanta va respinge cererea, astfel cum a fost modificata, ca neintemeiata.

În temeiul art. 274 Cod procedură civilă, instanța va respinge cererea pârâţilor de obligare a reclamanţilor la plata cheltuielilor de judecată constand în onorariu de expert ca neîntemeiată, reținând că onorariile de experți au fost achitate de reclamanți.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Respinge cererea, astfel cum a fost  modificată de reclamanţii …. și pe pârâţii …, ., ca neîntemeiată.

Respinge cererea pârâţilor de obligare a reclamanţilor la plata cheltuielilor de judecată constand în onorariu de expert ca neîntemeiată.

Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi,  21.01.2016.

Presedinte,  Grefier,

Domenii speta

Spete similare