Privilegiul imobiliar cu rang prioritar al asociaţiei de proprietari, conform art. 5 alin.1 – Legea nr. 230/2007; contestaţie la executarea silită

DECIZIA CIVILĂ NR. 1655

Data :  16.11.2016

Autor  - MIHĂILESCU CARMEN ANDRA

Domeniu asociat:  executarea silită

Titlu:  privilegiul imobiliar cu rang prioritar  al asociaţiei de proprietari, conform art. 5 alin.1 – Legea nr. 230/2007; contestaţie la executarea silită

Deliberând asupra apelului civil de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Ploieşti sub nr. 19726/281/2015, în data de 28 octombrie 2015, contestatoarea Asociaţia de Proprietari nr. XXX, în contradictoriu cu intimaţii BEJ YYY, ---, ZZZ SRL prin mandatar --- SA, BEJ PPP, BEJ TTT, AJFP Xxx, Primăria Municipiului Xxx, a solicitat anularea proiectului de distribuire încheiat la data de 29.09.2015 în dosarul de executare silită nr. 315/2013 al BEJ YYY şi procesul verbal încheiat în acelaşi dosar la data de 19.10.2015 prin care s-a efectuat încercarea de conciliere, ca urmare a faptului că petenta contestatoare Asociaţia de Proprietari nr. XXX are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar conform art. 51, alin. 1 – Legea nr. 230/2007, urmând ca suma rezultată din vânzarea imobilului aparţinând intimaţilor persoane fizice să fie distribuită cu prioritate asociaţiei.

În dezvoltarea motivelor contestaţiei la executare, contestatoarea învederează faptul că prin proiectul de distribuire încheiat de BEJ YYY la data de 29 septembrie 2015, suma obţinută prin valorificarea apartamentului nr. 2 din blocul 99, care a aparţinut intimaţilor anterior menţionaţi – 102.000 lei, a fost repartizată către BEJ YYY, BEJ Cucu Lucian, BEJ TTT şi SC ZZZ SRL, cu excluderea contestatoarei – Asociaţia de proprietari, încălcându-se astfel prevederile Legii nr. 230/2007, deşi privilegiul imobiliar cu rang prioritar, asupra imobilului anterior menţionat, până la concurenţa sumei de 21.401,32 lei fusese încuviinţat prin încheierea din data de 29 iunie 2015 a Judecătoriei Ploieşti (în Dosarul nr. 8533/281/2015).

Intimata ZZZ SRL a formulat întâmpinare, solicitând respingerea contestaţiei ca tardivă (a renunţat ulterior la această excepţie) şi respingerea ca neîntemeiată a contestaţiei introduse de către petenta – contestatoare.

În motivarea întâmpinării, intimata a învederat faptul că, odată cu intrarea în vigoare a Noului Cod Civil, privilegiile speciale imobiliare prevăzute de legi speciale au devenit ipoteci legale şi sunt supuse regimului prevăzut de Codul Civil pentru ipoteci legale; întrucât ipoteca legală a Asociaţiei de proprietari a fost înscrisă în cartea funciară ulterior constituirii ipotecii în favoarea BCR SA (cedenta creanţei către intimata cesionară), intimata apreciază în sensul că ipoteca sa are preferinţă, motiv pentru care se impune respingerea ca neîntemeiată a contestaţiei la executare.

La dosar a fost ataşat Dosarul de executare silită nr. 315/2013 al BEJ YYY, în copie certificată (3 volume).

În cauză, instanţa a administrat proba cu înscrisuri.

Prin sentinţa civilă nr.4020/21.04.2016, Judecătoria Ploieşti a admis contestaţia formulată de contestatoarea Asociaţia de Proprietari nr. XXX în contradictoriu cu intimaţii BEJ YYY, ---, ZZZ SRL prin mandatar --- SA, BEJ PPP, BEJ TTT, AJFP Xxx, Primăria Municipiului Xxx, a anulat proiectul de distribuire încheiat la data de 29.09.2015 în dosarul de executare silită nr. 315/2013 al BEJ YYY şi procesul verbal încheiat în acelaşi dosar la data de 19.10.2015 prin care s-a efectuat încercarea de conciliere, a obligat intimaţii, în solidar, la plata către contestatoare a cheltuielilor de judecată în cuantum de 2.100 lei (1.500 lei contravaloarea onorariului avocaţial, 400 lei contravaloarea cheltuielilor de deplasare, 200 lei contravaloarea onorariului achitat curatorului special).

Pentru a pronunţa această hotărâre,instanţa de fond a reţinut că, contestatoarea Asociaţia de Proprietari nr. XXX, în calitate de asociaţie de proprietari din care au făcut parte şi intimaţii persoane fizice, are un privilegiu cu rang prioritar asupra apartamentului intimaţilor anterior menţionaţi, apartament ce a fost executat silit în dosarul de executare silită nr. 315/2013 al BEJ YYY.

Acest privilegiu cu rang prioritar nu a fost respectat de către executorul judecătoresc după ce apartamentul a fost vândut în cadrul procedurii de executare silită, obținându-se suma de 102.000 lei (din respectiva sumă fiind plătiţi următorii creditori: BEJ YYY – 8.213,04 lei, BEJ Cucu Lucian – 2.971,14 lei, BEJ TTT – 4.500 lei şi SC ZZZ SRL (cesionara creanței de la creditoarea imobiliară Banca Comercială SA) – 86.315,82 lei).

Instanţa de fond a respins ca neîntemeiate apărările invocate de către intimata ZZZ SRL prin mandatar --- SA, în sensul că petenta – contestatoare nu mai are un privilegiu, ci o ipotecă legală de rang secundar (ca urmare a intrării în vigoare a Noului Cod Civil), ceilalţi intimaţi având ipoteci de rang prioritar, ca urmare a faptului că privilegiul imobiliar (devenit ipotecă) al contestatoarei a fost înscris în cartea funciară ulterior înscrierilor ipotecilor celorlalţi intimaţi (dreptul de ipotecă al intimatei ZZZ SRL având un rang prioritar faţă de dreptul de ipotecă al petentei – contestatoare).

Prin proiectul de distribuire încheiat la data de 29 septembrie 2015 în dosarul de executare silită nr. 315/2013 al BEJ YYY, prima instanţă a reţinut faptul că petenta - contestatoare are un privilegiu imobiliar de rang inferior pentru suma totală în cuantum de 22.731,64 lei (conform încheierii din data de 29 iunie 2015 a Judecătoriei Ploieşti, în Dosarul nr. 8533/281/2015), preferinţă având ipoteca legală a SC ZZZ SRL (creditor cesionar al BCR), ca urmare a înscrierii anterioare în cartea funciară a ipotecii legale, pentru creanţa în valoare de 86.315, 82 lei.

Instanţa fondului a constatat faptul că privilegiul imobiliar al petentei – contestatoare a luat naştere ca urmare a neplăţii de către aceasta a cotelor legale de întreţinere, privilegiul fiind reglementat de prevederile legii speciale, care prevede obligativitatea înscrierii privilegiului în registrele de publicitate, pentru opozabilitatea faţă de terţi şi faţă de alţi creditori, indiferent de data înscrierii în cartea funciară (conform prev. art. 51 – Legea nr. 230/2007).

Ipoteca legală înscrisă în cartea funciară în favoarea creditoarei ZZZ SRL (cesionară a creanţei ipotecare de la cedenta BCR Xxx) a fost înscrisă în cartea funciară în data de 11 ianuarie 2005, sub imperiul Codului Civil din 1865.

Pe cale de consecinţă, intimata nu se poate prevala de prevederile art. 2342 alin. 2 – Codul Civil din 2009 deoarece aceste prevederi legale nu se pot aplica în situaţia concursului între ipotecile legale înscrise în cartea funciară sub imperiul Codului Civil din 1865 deoarece sub imperiul acestui act normativ privilegiile speciale aveau prioritatea cu condiţia înscrierii în cartea funciară (registrele de publicitate!?) (indiferent de data înscrierii în partea a III – a cărţii funciare).

Instanţa de fond a apreciat în sensul că privilegiul imobiliar special al contestatoarei Asociaţia de Proprietari nr. XXX este preferabil deoarece art. 2342, alin. 2 – Codul Civil din 2009 se aplică exclusiv ipotecilor înfiinţate ulterior datei de 1 octombrie 2011 (şi concursului dintre aceste ipoteci şi privilegiile speciale), ceea ce nu este cazul în prezenta cauză.

O interpretare contrară ar semnifica aplicarea retroactivă a legii civile în situaţiile tranzitorii, fapt care contravine principilor constituţionale.

În consecinţă, contestaţia formulată de către petenta contestatoare a fost admisă iar intimaţii au fost obligaţi, în solidar, la plata către contestatoare a cheltuielilor de judecată în cuantum de 2.100 lei (1.500 lei contravaloarea onorariului avocaţial, 400 lei contravaloarea cheltuielilor de deplasare, 200 lei contravaloarea onorariului achitat curatorului special).

Împotriva sentinţei civile nr.4020/21.04.2016 au declarat apel intimaţii Municipiul Xxx, prin Primar, Direcţia Generală Regională a Finanţelor Publice Galaţi, prin Administraţia Judeţeană a Finanţelor Publice Xxx şi S.C. ZZZ S.R.L.

În motivarea apelului, apelantul-intimat Municipiul Xxx a criticat hotărârea în primul rând pentru faptul că a fost pronunţată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă – invocând în acest sens excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a Primăriei Municipiului Xxx, excepţie de fond, absolută şi peremptorie care paralizează fondul cauzei, motivat de faptul că primăria nu are personalitate juridică, ci este doar o structură funcţională care cuprinde primarul, viceprimarul, secretarul unităţii administrativ-teritoriale şi aparatul de specialitate al primarului.

Astfel, apelantul a precizat că potrivit prevederilor art. 77 din Legea nr. 215/2001 a administraţiei publice locale, primarul, viceprimarul, secretarul unităţii administrativ-teritoriale şi aparatul de specialitate al primarului constituie o structură funcţională cu activitate permanentă, denumită primăria comunei, oraşului sau municipiului, care duce la îndeplinire hotărârile consiliului local şi dispoziţiile primarului, soluţionând problemele curente ale colectivităţii locale.

Faţă de cele învederate, având în vedere prevederile art. 247 alin. (1) Cod Proc. Civ., apelantul-intimată a solicitat instanţei de control judiciar să dispună admiterea apelului formulat de aceasta şi să respingă contestaţia îndreptată împotriva Primăriei Municipiului Xxx ca fiind o acţiune îndreptată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.

De asemenea, apelantul-intimat a menţionat că lipsa calităţii procesuale pasive a unităţii administrativ-teritoriale Municipiul Xxx rezultă şi din faptul că aceasta nu se află printre creditorii cărora li s-au distribuit sume prin proiectul de distribuire încheiat la data de 29.09.2015 în dosarul de executare silită nr. 315/2013 ai BEJ YYY şi procesul-verbal încheiat în acelaşi dosar la data de 19.10.2015 prin care s-a efectuat încercarea de conciliere - din această perspectivă, apelantul-intimat subliniind că în mod nelegal au fost obligaţi la plata în solidar a cheltuielilor de judecată, deşi unitatea administrativ-teritorială Municipiul Xxx nu se află printre creditorii cărora li s-au distribuit sume.

Având în vedere faptul că apelanta-intimată Municipiul Xxx nu se numărăm printre creditorii cărora li se distribuiseră sume prin actele contestate, aceasta a precizat că nu se poate număra nici printre persoanele care au pierdut procesul şi li se pare nedrept să fie obligaţi şi la cheltuieli de judecată, în condiţiile în care nici măcar nu li se repartizaseră sume.

În drept, apelantul-intimat Municipiul Xxx şi-a întemeiat cererea pe dispoziţiile  art. 247 Cod Proc. Civ., coroborat cu art. 77 din Legea nr. 215/2001 a administraţiei publice locale, art. 453 Cod Proc. Civ.

În motivarea apelului declarat de intimata Direcţia Generala Regionala a Finanţelor Publice Galaţi, prin Administraţia Judeţeană a Finanţelor Publice Xxx, aceasta a criticat sentinţa pronunţata pe motive de nelegalitate si netemeinicie, astfel că a solicitat instanţei de apel ca prin hotărârea ce o va pronunţa să se dispună admiterea apelului formulat de această instituţie - atrăgând totodată atenţia instanţei de control judiciar că întreaga speţa se circumscrie dispoziţiilor art. 864 si art. 866 C, proc. Civ, care dau naştere la numeroase contradicţii si discuţii înregistrate în jurisprudenţa cu opinii diverse şi precizând că instanţa poate clarifica cu precizie textul normei juridice, stabilind compatibilitatea acesteia in raport de o anumita situaţie de fapt, sens in care a învederat ca, in opinia acesteia, distribuirea sumelor rezultate din vânzarea silită a bunului trebuia realizată cu respectarea dispoziţiilor art. 864 C.pr.civ.

De asemenea, a menţionat că instanţa de fond, in mod eronat, a obligat intimata sa plătească contestatoarei cheltuieli de judecata, întrucât in cauza, nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 274 alin.l Cod proc. civila, conform cărora partea care a pierdut procesul poate fi obligata să suporte cheltuielile ocazionate de proces, întrucât, prin aceasta, trebuie ca partea care a pierdut procesul să se afle in culpa procesuala, sau, prin atitudinea sa in cursul derulării procesului, sa fi determinat aceste cheltuieli.

Apelanta-intimată Direcţia Generala Regionala a Finanţelor Publice Galaţi, prin Administraţia Judeţeană a Finanţelor Publice Xxx a mai menţionat că o alta condiţie care trebuie îndeplinită pentru a se acorda cheltuieli de judecată, este ca partea care le solicita sa fi câştigat in mod irevocabil procesul, ori in situaţia de faţă nu ne încadram in aceasta categorie – şi nici aspecte privind reaua credinţa, comportarea neglijenta sau exercitarea abuziva a drepturilor procesuale nu pot fi reţinute in sarcina sa pentru a fi obligată la plata cheltuielilor de judecata - solicitând instanţei să observe totodată că prin cererea de chemare in judecata, contestatoarea a solicitat obligarea intimatei ZZZ SRL la plata tuturor cheltuielilor de judecata ocazionate cu acest proces, apreciind ca aceasta doar aceasta intimata se afla in culpa procesuala.

Mai mult decât atât, s-a menţionat că prima instanţa nu a ţinut cont de faptul ca intimata A.J.F.P. Xxx este instituţie publica ce are atribuţii de a colecta taxele si impozitele datorate bugetului de stat si ca pentru o soluţionare justa si echitabila a cererii privind cheltuielile de judecata se impune a fi făcute cercetări sub aspectul obiectului litigiului, o soluţie adoptata in final de instanţe impunând a fi analizată culpa părţilor la declanşarea litigiului – considerente pentru care, apelanta-intimată menţionată a solicitat instanţei de control judiciar ca prin hotărârea ce o va pronunţa să dispună admiterea apelului şi, in temeiul art. 480 alin (2) C.pr.civ, schimbarea hotărârii apelate cu consecinţa exonerării de la plata cheltuielilor de judecata.

În drept, şi-a întemeiat cererea pe dispoziţiile art. 466 si următoarele din Noul Cod de procedura civila.

În motivarea apelului de apelanta-intimata ZZZ S.R.L. (denumita in continuare "ZZZ"), aceasta a arătat că instanţa de fond in mod greşit a apreciat ca dreptul de preferinţa aparţinând contestatorilor are rang prioritar celui deţinut de către societatea amintită anterior.

Un prim aspect pe care apelanta-intimată a dorit să-l sublinieze este acela al greşitei interpretări a dreptului de preferinţă aparţinând intimatei-contestatoare Asociaţia de Proprietari PT 30 Xxx.

Astfel, aşa cum reiese din interpretarea dispoziţiilor art. 78 alin. 3 din Legea nr. 71/2011 privind punerea în aplicare a NCC, "De la data intrării în vigoare a Codului civil, privilegiile speciale imobiliare prevăzute în legi speciale devin ipoteci legale şi vor fi supuse regimului prevăzut de Codul civil pentru ipoteci legale."

În aceste condiţii, apelanta-intimată ZZZ S.R.L. a menţionat că Asociaţia de Proprietari PT 30 Xxx are un drept de ipoteca legala asupra imobilului înstrăinat, cum de altfel s-a constatat prin încheierea nr. 21997/01.04.2015 emisa de OCPI Xxx si prin încheierea din data de 29.06.2015, pronunţata in Dosarul nr. 8533/281/2015 de către Judecătoria Ploieşti.

Mai mult, se arată că instanţa de fond in mod greşit a apreciat ca intimata-contestatoare beneficiază de un privilegiu si nu o ipoteca legala deşi prin Decizia 728/16.12.2014 a Curţii Constituţionale a României - decizie care este obligatorie potrivit art. 147 din Constituţie de la data publicării acesteia în Monitorul Oficial si prin urmare obligatorie si pentru intimata-contestatoare - faţă de data înscrierii ipotecii in Cartea Funciara, se statuase în mod definitiv că, după intrarea în vigoare a Codului Civil, privilegiile speciale, cum este si cazul celui de faţă, se vor transforma in ipoteci legale.

O altă dovadă a acestor susţineri o reprezintă si solicitarea Asociaţiei de Proprietari nr. 2 PT 30 care a solicitat OCPI Xxx intabularea in cartea funciara a dreptului de ipoteca legala in valoare de 21.401,32 lei asupra imobilului care face obiectul dosarului execuţional nr. 315/2013 al BEJ YYY, cerere admisa prin încheierea nr. 21997/01.04.2015. împotriva căreia nu s-a formulat cerere de reexaminare de către contestatori.

Apelanta-intimată a menţionat că în considerentele încheierii din data de 29.06.2015 pronunţata în Dosarul nr. 8533/281/2015 de către Judecătoria Ploieşti, s-a stabilit cu putere de lucru judecat că Asociaţia de Proprietari nr. 2 PT 30 si-a notat dreptul de ipoteca legala numai pentru suma de 21.401.32 lei, astfel cum rezulta din extrasul de carte funciara pentru informare nr. 21997/31.03.2015.

Concluzionând, apelanta-intimată a apreciat că în mod eronat a interpretat instanţa de fond faptul ca intimata-contestatoare ar beneficia de un privilegiu iar nu de o ipoteca legala.

Urmare a calificării greşite a dreptului apelantei-contestatoare, intimata-apelantă ZZZ S.R.L. a subliniat că instanţa de fond a nesocotit si dispoziţiile referitoare la concursul intre ipoteci reglementat de prevederile art. 2421 Cod Civil care menţionează ca rangul ipotecilor imobiliare este determinat de ordinea înregistrării cererilor de înscriere in cartea funciara.

Chiar şi dacă s-ar fi aflat in cazul concursului intre un privilegiu si o ipoteca si ar califica ca fiind corecta opinia instanţei de fond, apelanta-intimată precizează că devin incidente dispoziţiile art. 2342 Cod Civil, creanţa societăţii ZZZ fiind preferabilă, dat fiind faptul că dreptul de preferinţă al intimatei-contestatoare nu este nici asupra unui bun mobil (art. 2342 alin. 1 pct. 1 Cod Civil), iar pe de alta parte (a se vedea in acest sens dispoziţiile art. 2342 alin. 2 teza finala din Codul Civil) ipoteca sa a fost mai înainte înscrisa in Cartea Funciară.

Mergând mai departe cu raţionamentul, în opinia apelantei menţionate - greşit, pornit odată cu încadrarea creanţei intimatei-contestatoare, instanţa de fond a apreciat că nu se află in categoria instituita de art. 2342 Cod Civil, faţă de faptul că ipoteca deţinută de societatea ZZZ S.R.L. este supusa prevederilor vechiului cod civil, iar aceste dispoziţii se aplică doar creanţelor ipotecare născute ulterior intrării in vigoare a codului civil.

Or, atât in ce priveşte aceste articol, cât şi cu referire la prevederile art. 2421 Cod civil, apelanta-intimată ZZZ S.R.L. susţine că legea nu distinge intre momentul înscrierii ipotecilor, fiind mai mult decât evident faptul că aşa cum prevedeau si dispoziţiile art. 1738 din vechiul cod civil, ordinea de preferinţa intre înscrieri egale în grad este dată de momentul înregistrării in Cartea Funciara, indiferent de momentul constituirii dreptului - articolul 2421 NCC reluând în întregime dispoziţiile art. 890 alin. (2) din materia cărţii funciare, renunţând la principiul conform căruia înregistrarea cererii de înscriere a ipotecii în cartea funciară este atributivă de rang. Practic, din momentul înregistrării cererii de înscriere -ţinându-se cont de data, ora şi minutul înscrierii, conform art. 890 alin. (1) NCC- se vor produce toate efectele pe care legea le atribuie acestei operaţiuni, iar în caz de concurs între mai mulţi creditori ipotecari care şi-au depus cererile de înscriere în aceeaşi zi, indiferent de modalitatea în care au făcut comunicarea, drepturile de ipotecă vor primi rang egal, conform art. 890 alin. (3) NCC – existând un principiu general valabil deopotrivă pentru instanţe cât şi pentru părţi care ne obligă atât timp cât legea nu distinge, nici noi să nu distingem.

Atât în actuala reglementare cât şi in vechea legislaţie, importanţa acordată drepturilor tabulare a fost aceeaşi, ambele forme ale codului civil mergând pe aceeaşi idee a preferinţei dreptului in raport de data la care acesta a fost înscris in Cartea Funciara.

De asemenea, apelanta-intimată ZZZ a apreciat că unei ipoteci anterioare nu i se aplică regula prevăzută la art. 2421 din Codul Civil, atât timp cât articolul de lege se referă la compararea efectelor celor doua ipoteci. Dreptul real constituit prin ipoteca există si îşi produce în timp aceleaşi efecte ca şi o ipoteca constituită ulterior datei de 1 oct 2011, iar atât timp cat dreptul nu este prescris ipoteca legală îşi păstrează efectele.

Se mai menţionează că instanţa de fond trebuia doar să verifice in raport de aceste aspecte, datele la care au fost cele două drepturi înscrise in Cartea Funciară, concluzia care se desprindea fiind că dreptul de ipotecă al ZZZ SRL are un rang prioritar faţă de dreptul de ipotecă al Asociaţia de proprietari nr. 2 PT 30, urmând ca la distribuire, creanţa ZZZ SRL să fie satisfăcuta cu prioritate.

Un al treilea motiv de apel pe care a apelanta-intimată a înţeles să-l formuleze este acela al greşitei interpretări a dispoziţiilor art. 51 din Legea nr. 230/2007 care ar avea caracter de normă specială derogând de la normele generale, respectiv NCC.

Trecând peste aspectul mai sus invocat referitor la dispoziţiile art. 78 alin. 3 din Legea 71/2011, prin care privilegiul instituit în temeiul dispoziţiilor art. 51 din Legea nr. 230/2007 a fost transformat in ipotecă legală, apelanta-intimată a menţionat că instanţa de fond trebuia să analizeze cele două acte normative care reglementează drepturile ce urmează a fi comparate prin prisma prevederilor dreptului constituţional.

Daca ar fi efectuat o atare verificare, instanţa de fond ar fi constatat ca se pune problema forţei juridice a unui articol dintr-o lege organica (Codul Civil) si o lege ordinara (Legea nr. 230/2007).

Legile organice reglementează o serie limitata de domenii, in schimb cele ordinare sunt acte normative obişnuite cu un caracter limitat. Ar fi absurd de apreciat ca toate problemele societăţii civile sa fie reglementate printr-o norma organica. Cu toate acestea, in raportare la problema forţei juridice a efectelor celor doua legi, primează legea organica.

Apelanta-intimată  ZZZ a subliniat că o alta eroare a instanţei de fond este si aceea ca aceasta a menţionat in cuprinsul considerentelor faptul ca înscrierile având la baza dispoziţiile art. 51 din Legea nr. 230/2007 ar avea efect indiferent de data înscrierii in Cartea Funciara a dreptului, or aceasta alegaţie nu îşi găseşte corespondentul în cuprinsul Legii nr. 230/2007.

Concluzionând faţă de toate cele de mai sus, rezulta ca nu importă dată la care s-a născut dreptul fiecăruia dintre creditori, altfel spus anterioritatea sau posterioritatea creanţei, de vreme ce rangul preferabil al urmăririi este dat de momentul înscrierii in cartea funciară.

Cum în cauza apelanta-intimată ZZZ S.R.L. şi-a înscris ipoteca anterior înscrierii privilegiului Asociaţiei de Proprietari nr. 2 PT 30 in cartea funciara, urmează ca si creanţa acesteia să fie achitată prioritar - sens in care se solicită admiterea apelului astfel cum a fost formulat cu consecinţa respingerii ca neîntemeiată a contestaţiei formulate de către Asociaţiei de Proprietari nr. 2 PT 30 si menţinerea proiectului de distribuire încheiat la data de 29.09.2015.

In drept, apelanta-intimată ZZZ S.R.L. şi-a întemeiat cererea pe dispoziţiile art.78 alin. 3 din Legea nr. 71/2011, art. 51 din Legea nr. 230/2007, art. 2342, 2421 din Codul Civil, art. 1738 Vechiul Cod Civil, art. 466 si urm. Cod Procedura Civila.

În probatoriu, a înţeles să se folosească de proba cu  înscrisuri.

Primindu-se dosarul la Tribunalul Prahova, cauza a fost înregistrată sub acelaşi nr.de dosar, 19726/281/2015, la data de 02.09.2016.

La data de 14.09.2016, prin intermediul Compartimentului Registratură din cadrul Tribunalului Prahova, intimatul Biroul Executorului Judecătoresc YYY, în temeiul dispoziţiilor art.205 şi urm. C.pr.civ., a formulat şi a depus întâmpinare, solicitând instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa să se dispună respingerea acţiunii formulate de contestatoare împotriva intimatului, ca nefondata.

 Pe calea excepţie, intimatul a invocat lipsa calităţii procesuale pasive, în raport cu apelul formulat de Municipiul Xxx, întrucât executorul nu are calitatea de parte în litigiul care face obiectul prezentului dosar şi că această calitate procesuala o au părţile implicate în raportul juridic supus judecaţii: apelantul si intimaţii, nu şi organul de executare silita, care prin raportare la dispoziţiile Legii 188/2000 privind executorii judecătoreşti, este în exerciţiul unor atribuţii care i-au fost conferite prin lege.

Mai mult, B.E.J. a adus la cunoştinţa instanţei de apel prevederile Deciziei Curţii Constituţionale nr. 162 din 22.04.2003 referitoare la excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 399 C.pr. civ., a Legii nr. 295/2002 pentru aprobarea Ordonanţei Guvernului nr.5/2001 privind procedura somaţiei de plata si a dispoziţiilor art. 3 lit. o ind.l din Legea nr. 146/1997 privind taxele judiciare de timbru, publicata in Monitorul Oficial nr. 314/09.05.2003, care stipulează ca, " in cadrul executării silite, ca si in cazul contestaţiei la executare, organul de executare nu are interese proprii si, in consecinţa, nu are calitatea de parte in proces si nu este necesar sa fie citat ca atare, iar problema unei asemenea calităţi a organului de executare s-ar putea pune numai in ipoteza din art. 399 alin 1 ultima teza din codul de procedura civila, atunci când se face contestaţie la executare pentru motivul ca organul de executare refuza sa 'îndeplinească un act de executare in condiţiile prevăzute de lege".

Astfel, se susţine că Biroul executorului judecătoresc nu este parte a executării silite, in sensul ca acesta nu realizează actele de executare silită în considerarea vreunui drept personal, ci acţionează ca instituţie special abilitată prin Legea nr. 188/2000 a executorilor judecătoreşti care, prin dispoziţiile art. 1 si 2, prevede că executarea silită a dispoziţiilor cu caracter civil din titlurile executorii se efectuează de către executorii judecătoreşti, daca legea nu prevede altfel, ca executorii judecătoreşti îndeplinesc si alte atribuţii date prin lege in competenta lor si că executorii judecătoreşti sunt investiţi să îndeplinească un serviciu de interes public.

Ca urmare, B.E.J. nu poate fi chemat in judecata in calitate de intimat in cadrul contestaţiei la executare, întrucât recunoaşterea dreptului ori interesului dedus judecaţii de către contestator nu poate fi opusă acestuia, iar instanţa pe calea contestaţiei la executare, nu poate fi investita decât sa verifice legalitatea si temeinicia actelor de executare efectuate in cadrul executării silite instrumentate de către executorul judecătoresc, calitatea de părţi neputând-o avea in cazul de faţă decât creditoarea si intimatul debitor al acesteia (contestatoarea).

Faţă de cele învederate, intimatul B.E.J. "YYY" a solicitat pe cale de consecinţa, să se dispună respingerea acţiunii  promovate in contradictoriu cu acesta in calitate de intimat ca inadmisibila, fiind introdusa împotriva unei persoane lipsite de calitate procesuala.

La data de 22.09.2016, intimata-contestatoare  Asociaţia de Proprietari nr. XXX Xxx, în contradictoriu cu apelanta-intimată ZZZ S.R.L, a formulat şi a depus întâmpinare la apelul promovat de partea potrivnică împotriva sentinţei civile nr. 4020/21.04. 2016 a Judecătoriei Ploieşti, solicitând instanţei de apel ca prin hotărârea ce o va pronunţa să se dispună respingerea apelului, ca nefondat şi - pe cale de consecinţă - să menţină soluţia primei instanţe care este temeinică şi legală – solicitând totodată instanţei să dispună şi obligarea apelantei la plata tuturor cheltuielilor de judecată ocazionate de acest proces al căror cuantum îl va preciza în mod concret la termenul de judecată.

Intimata-contestatoare a apreciat că se impune respingerea apelului formulat de ZZZ S.R.L, ca  nefondat pentru următoarele considerente :

Cu privire la primul motiv de apel - "greşita interpretare a dreptului de preferinţă, aparţinând intimatei-contestatoare Asociaţia de Proprietari PT 30 Xxx ", intimata-contestatoare a învederat instanţei că apelanta este într-o evidentă eroare deoarece, potrivit art. 51 (1) din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari (dispoziţii legale speciale în raport cu dispoziţiile legale generale ale Noului Cod Civil) asociaţia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor, precum şi asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, (după cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute).

Prin acest text de lege, intimata-contestatoare a arătat că se instituie în mod evident o ierarhie în privinţa modului în care sunt satisfăcute creanţele unor creditori diferiţi asupra sumelor obţinute din valorificarea imobilului apartament ce a aparţinut debitorului urmărit.

Astfel, în caz de concurs între privilegiile speciale şi generale, pe de o parte şi privilegiile speciale cu ipotecile şi gajurile înscrise în registrele de publicitate, pe de altă parte, se aplică aceleaşi reguli deja cunoscute şi consacrate în literatura şi practica judiciară, respectiv :

-întâi se plătesc creanţele garantate cu privilegiul general, mobiliar şi imobiliar, al cheltuielilor de judecată şi executare făcute în interesul comun al creditorilor;

-apoi privilegiile speciale, mobiliare şi imobiliare, conservate potrivit legii (adică înscrise în registrul de CF, respectiv arhivă electronică);

-apoi ipotecile, legale şi convenţionale, mobiliare sau imobiliare şi gajurile;

-spre final, restul creanţelor garantate cu privilegii generale, mobiliare şi imobiliare ;

-iar la urmă, creanţele chirografare (sau care, eventual, nu ar fi înscrise la distribuirea preţului).

Prin urmare, intimata-contestatoare a menţionat că este evident că asociaţia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar (ceea ce înseamnă că - chiar şi în condiţiile existenţei mai multor creditori privilegiaţi speciali - asociaţia de proprietari are întâietate asupra sumelor obţinute din valorificarea apartamentului debitorului), creanţa acesteia fiind satisfăcută imediat după plata cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute şi numai după aceea vin la ordine creditorii cu creanţe garantate care au instituite ipoteci convenţionale asupra imobilului valorificat prin vânzare.

Art. 51 (2) din Legea nr. 230/2007 prevede că privilegiul se înscrie în registrul de publicitate imobiliară al judecătoriei (actualmente OCPI), la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuţie din care rezultă suma datorată cu titlu de restanţă. Aşadar, prin Legea nr. 230/2007 (art. 51) nu s-a stabilit un termen pentru conservarea privilegiului, ci numai o condiţie, respectiv aceea de a exista restanţe faţă de asociaţia de proprietari din partea proprietarului apartamentului pentru care s-a solicitat înscrierea privilegiului în cartea funciară sau, după caz, în Registrul de publicitate imobiliară.

Raţiunea pentru care s-a acordat de către legiuitor prioritate privilegiului asociaţiei de proprietari asupra apartamentelor dintr-un imobil de tip condominial prin includerea în textul de lege a sintagmei „privilegiu imobiliar cu rang prioritar” izvorăşte tocmai din situaţia specială pe care o are asociaţia de proprietari în calitatea sa de persoană juridică nonprofit deoarece, admiţând spre exemplu că într-un astfel de imobil (de tip condominial) cu 20 de apartamente ar exista 10-15 proprietari, persoane fizice sau juridice, cu apartamentele ipotecate la bănci pentru garantarea unor credite, iar instituţiile bancare ar trece la valorificarea garanţiilor datorită nerestituirii creditelor, s-ar ajunge la situaţia inadmisibilă ca ceilalţi 5-10 proprietari cu apartamentele libere de orice sarcini să plătească singuri toate utilităţile furnizate de prestatorii de servicii de apă, canalizare, energie termică, salubritate, iluminat, etc. de care au beneficiat luni sau ani în şir şi proprietarii cu apartamentele ipotecate ce nu şi-au plătit utilităţile. Tocmai pentru a preveni astfel de situaţii inadmisibile, legiuitorul a instituit în favoarea asociaţiilor de proprietari o reglementare specială care conferă dreptul acesteia de a fi satisfăcută cu prioritate - înaintea tuturor creditorilor - din valorificarea prin vânzare a imobilului.

Intimata-contestatoare Asociaţia de Proprietari nr. XXX Xxx a mai arătat că afirmaţia că "în mod eronat a interpretat instanţa de fond faptul că intimata contestatoare ar beneficia de un privilegiu iar nu de o ipotecă, legală" este absurdă, nefondată şi lipsită de temei legal, deoarece - potrivit art. 2 (2) din Codul civil - "Prezentul cod este alcătuit dintr-un ansamblu de reguli care constituie dreptul comun pentru toate domeniile la care se referă litera sau spiritul dispoziţiilor sale" – în acest sens, după cum s-a subliniat în literatura juridică (spre exemplu, lucrarea "Noul Cod civil. Note, Corelaţii, Explicaţii - publicată de Editura C.H. Beck, Bucureşti 2011, pag. 2) "Articolul 2 consacră caracterul general al normelor NCC comune şi aplicabile tuturor raporturilor juridice de natură civilă. Excepţiile sunt prevăzute prin norme speciale, derogatorii de la dreptul comun".

Prin urmare, afirmaţia apelantei-intimate ZZZ S.R.L. cu privire la pretinsa prioritate pe care ar avea-o la distribuirea sumei obţinute din valorificarea imobilului apartament este lipsită de temei legal deoarece, aşa cum s-a arătat mai sus, în cauza de faţă nu avem de a face cu o prioritate raportată la data înscrierii sarcinii în cartea funciară (privilegiu sau ipotecă), ci este evident vorba despre aplicarea cu prioritate a dispoziţiilor legii speciale (Legea nr. 230/2007) faţă de dispoziţiile generale ale Codului Civil.

A mai arătat intimata-contestatoare  Asociaţia de Proprietari nr. XXX Xxx că, aşa cum s-a statuat în practica judiciară, privilegiul asociaţiei de proprietari reglementat de Legea nr. 230/2007 nu este condiţionat de un termen al înscrierii, ci numai de o condiţie, respectiv aceea ca proprietarul imobilului pentru care se face înscrierea să înregistreze restanţe faţă de asociaţia de proprietari.

Astfel, în decizia nr. 5727/30.05.2013, pronunţată de Curtea de Apel Ploieşti în dosarul nr. 3324/114/2011/al s-a precizat că "Privilegiul se înscrie în Registrul de publicitate pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuţie din care rezultă suma datorată cu titlu de creanţă…Prin urmare, singura condiţie este înscrierea privilegiului imobiliar în registrul de publicitate imobiliară sau în Cartea Funciară anterioară valorificării prin vânzare a imobilului”.

De asemenea, în sentinţa civilă nr. 11437/03.11.2015, pronunţată de Judecătoria Xxx în dosarul nr. 14643/200/2015 (rămasă definitivă prin decizia nr. 105/25.01.2016 a Tribunalului Xxx ) s-a arătat că " Indiferent de data înscrierii garanţiei în cartea funciară, creanţa contestatoarei (asociaţie de proprietari n.n.) urmează a fi plătită cu prioritate" şi că "...dacă ne-am raporta numai la momentul înscrierii ipotecii în cartea funciară, art. 51 ar fi lipsit de orice finalitate, pentru că Asociaţia de proprietari, care potrivit legii, beneficiază de un privilegiu cu rang prioritar, nu îşi va putea valorifica nicicum dreptul".

Concluzionând, intimata-contestatoare  a arătat că normele juridice reglementate prin Legea nr. 230/2007 sunt norme speciale în raport cu normele generale ale Codului civil, iar legea cu privire la înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari nu a fost abrogată sau căzută în desuetudine. Aşa cum s-a susţinut în literatura juridică şi cum s-a statuat în practica judiciară "norma generală reprezintă situaţia de drept comun, iar norma specială constituie excepţia, astfel încât trebuie respectate două reguli: norma specială derogă de la norma generală, iar norma generală nu derogă de la norma specială ". Fiind derogatorie de la norma generală, rezultă că norma specială se aplică ori de câte ori ne găsim în faţa unui caz ce intră sub incidenţa prevederilor sale, deci norma specială se aplică prioritar faţă de norma generală, chiar şi atunci când norma specială este mai veche decât norma generală.

De altfel -mai arată intimata-contestatoare- Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a României, în Decizia nr. 33 din 9 iunie 2008, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 108 din 23 februarie 2009 a statuat că, "In virtutea principiului specialia generalibus derogant, concursul dintre legea specială şi legea generală se rezolvă în favoarea legii speciale, chiar dacă acest fapt nu este prevăzut expres în legea specială. Conflictul dintre legea specială anterioară şi legea generală ulterioară se rezolvă prin aplicarea conjugată a principiilor potrivit cărora norma specială se aplică cu prioritate faţă de norma generală - specialia generalibus derogant - iar o normă specială nu poate să fie modificată sau abrogată decât în mod expres printr-o normă generală ulterioară".

Pe de altă parte, intimata-contestatoare a menţionat că instanţa de fond a reţinut în mod corect în considerentele sentinţei apelate că "privilegiul imobiliar al petentei - contestatoare a luat naştere ca urmare a neplăţii cotelor legale de întreţinere, privilegiul fiind reglementat de prevederile legii Speciale "şi că  "Ipoteca .... înscrisă în cartea funciară în favoarea creditoarei ZZZ SRL ....a fost înscrisă sub imperiul Codului Civil din 1865". Prin urmare, chiar şi în condiţiile în care ne raportăm la data înscrierii ipotecii sau a privilegiului în cartea funciară, asociaţia de proprietari are prioritate deoarece, potrivit art. 1722 din vechiul Cod civil "Privilegiul este un drept ce dă unui creditor calitatea creanţei sale de a fi preferat celorlalţi creditori, fie chiar ipotecari" – în literatura de specialitate, privilegiul fiind definit ca fiind dreptul unui creditor de a fi plătit cu prioritate faţă de alţi creditori, în considerarea calităţii creanţei sale, astfel că privilegiile prevăzute în legi speciale instituite asupra anumitor bunuri imobile (aşa cum este cel reprezentat de art.51 din Legea 230/2007 în favoarea asociaţiei de proprietari) sunt în fond ipoteci privilegiate, în sensul că trec chiar înaintea ipotecilor propriu-zise. Aceste privilegii întrunesc caracterele drepturilor reale, ele conferind titularului lor atât dreptul de urmărire, cât şi dreptul de preferinţă.

Este astfel evident, în opinia intimatei-contestatoare, că - în condiţiile în care am ţine cont de logica şi argumentele apelanta-intimate ZZZ S.R.L. cu privire la ordinea distribuirii preţului obţinut din valorificarea imobilului apartament în sensul acordării întâietăţii părţii adverse în satisfacerea creanţei sale, ar însemna că asociaţia de proprietari ar beneficia de prioritatea prevăzută de art. 51 din Legea nr. 230/2007 (privilegiu imobiliar cu rang prioritar) numai în cazul în care şi-ar fi înscris privilegiul înaintea băncii. Or, îi condiţiile în care debitorii nu înregistrau în acea perioadă nicio restanţă faţă de asociaţia de proprietari, cum putea legal aceasta sa-şi conserve privilegiul fără încălcarea dispoziţiilor art. 51 (2) din Legea nr. 230/ 2007 care prevede expres că „Privilegiul se înscrie în registrul de publicitate imobiliară pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuţie din care rezultă suma datorată cu titlu de restanţă". Aşadar, ca să poată fi înscris privilegiul asociaţiei în CF sau în registrul de publicitate imobiliară, este absolut obligatoriu ca proprietarul apartamentului să înregistreze restanţe la plata cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari

De asemenea, intimata-contestatoare a subliniat că apelanta denaturează în mod flagrant dispoziţiile legale aplicabile speţei în cauză - interpretându-le într-un mod original - deoarece, pe de o parte, legea specială (230/2007) nu prevede un termen al înscrierii în cartea funciară a privilegiului ci stabileşte doar o condiţie, respectiv aceea de a fi înregistrate restanţe faţă de asociaţia de proprietari la data înscrierii şi înscrierea să fie anterioară valorificării prin vânzare a imobilului, iar, pe de altă parte, în art. 51 (1) se prevede în mod lipsit de orice echivoc prioritatea privilegiului imobiliar faţa de ipoteca imobiliară convenţională întrucât se statuează fără echivoc că "Asociaţia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor pentru sumele datorate cu titlu de cota de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, după cheltuielile de judecată..." .

Aşadar, intimata-contestatoare a solicitat instanţei să dispună respingerea acestui  motiv de apel ca fiind în mod evident nefondat.

În ceea ce priveşte cel de-al doilea motiv de apel - "Instanţa de fond a nesocotit şi dispoziţiile referitoare la concursul între ipoteci reglementat de prevederile art.2421 Cod Civil care menţionează că rangul ipotecilor imobiliare este reglementat de ordinea înregistrării cererilor de înscriere în cartea funciară", intimata-contestatoare a solicitat instanţei de apel  să aibă în vedere ceea ce a arătat mai sus, cu precizarea că reiterează ceea ce a mai afirmat şi anume că, în cauza de faţă nu avem de a face cu o prioritate raportată la data înscrierii sarcinii în cartea funciară (privilegiu sau ipotecă), ci este evident vorba despre aplicarea cu prioritate a dispoziţiilor legii speciale (Legea nr. 230/2007) faţă de dispoziţiile generale ale Codului Civil – pe cale de consecinţă, apreciază că şi cel de-al doilea motiv de apel este nefondat, motiv pentru care a solicitat să se dispună respingerea  acestuia.

Referitor cel de-al treilea motiv de apel, respectiv "acela al greşitei interpretări a  dispoziţiilor art. 51 din Legea nr. 230/2007 care ar avea caracter special derogând de la normele generale, respectiv NCC", intimata-contestatoare a menţionat că rămân, de asemenea, valabile argumentele precizate la primul motiv de apel, cu menţiunea că apelanta denaturează în mod voit norme care sunt cât se poate de clare şi interpretează în mod original dispoziţii legale lipsite de orice echivoc.

În concluzie, intimata-contestatoare Asociaţia de Proprietari nr.2 PT 30 Xxx a solicitat instanţei de control judiciar ca prin hotărârea ce o va pronunţa să se dispună respingerea apelului,  ca nefondat şi - pe cale de consecinţă - să se menţină soluţia pronunţată de prima instanţă ca fiind  temeinică şi legală – solicitând totodată obligarea apelantei la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de soluţionarea cauzei.

Examinând cu prioritate, în temeiul disp. art. 248 alin (1). n.c.pr.civ., excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a B.E.J. YYY, invocată de acesta prin întâmpinare, Tribunalul reţine că, deşi Biroul executorului judecătoresc nu este, de principiu, parte a executării silite, în sensul că acesta nu realizează actele de executare silită în considerarea vreunui drept personal, ci acţionează ca instituţie special abilitată prin Legea nr. 188/2000 – în speţă, se constată că ne aflăm în cazul unei excepţii de la acest principiu general, în condiţiile în care, B.E.J. YYY se regăseşte printre creditorii cărora li s-au distribuit sume prin proiectul de distribuire contestat, astfel că, din acest punct de vedere, prezenţa sa în judecată se justifică tocmai în considerarea faptului că acesta are în speţă şi un interes personal constând în distribuirea unor cheltuieli de executare silită în conformitate cu disp. art. 864 alin. 1 lit. a C.pr.civ.

De altfel, având în vedere că în cauză instanţa este investită cu verificarea legalităţii şi temeiniciei unor acte de executare mai complexe, care ridică o serie de probleme de drept sub aspectul interpretării prevederilor legale aplicabile - respectiv Proiectul de distribuire a sumelor rezultate din vânzarea silită încheiat de B.E.J. YYY la data de 29.09.2015 şi procesul-verbal încheiat la data de 19.10.2015 de acelaşi executor judecătoresc, prin care s-a încercat concilierea părţilor urmare a obiecţiunilor formulate - Tribunalul apreciază că prezenţa în cauză a Biroului Executorului Judecătoresc emitent al celor două acte contestate este utilă şi pentru opozabilitatea soluţiei pronunţate de instanţa de judecată în speţa de faţă – împrejurări faţă de care, va aprecia excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a B.E.J. YYY ca fiind neîntemeiată, urmând a o respinge ca atare.

În ce priveşte excepţia tardivităţii apelului formulat de intimata Direcţia Generală a Finanţelor Publice Galaţi – prin Administraţia Judeţeană a Finanţelor Publice Xxx, invocată de apelanta S.C. ZZZ S.R.L., Tribunalul reţine următoarele:

Potrivit disp. art. 877 alin. (1) N.c.pr.civ., „toate contestaţiile formulate împotriva proiectului de distribuire se judecă de instanţa de executare, printr-o singură hotărâre (…….) Hotărârea poate fi atacată numai cu apel în termen de 5 zile de la comunicare”.

În ceea ce o priveşte pe intimata Direcţia Generală a Finanţelor Publice Galaţi – prin Administraţia Judeţeană a Finanţelor Publice Xxx, acesteia i-a fost comunicată sentinţa civilă nr. 4020/21.04.2016, la data de 12.07.2016, conform procesului verbal de înmânare depus la fila 243 dosar fond, ceea ce înseamnă că de la acest moment începe să curgă termenul legal imperativ de 5 zile înlăuntrul căruia se putea exercita calea de atac a apelului.

Procedând la calcularea termenului de 5 zile, conform art.181 alin.1 pct.2 C.pr.civ. în sensul că, atunci când termenul se socoteşte pe zile, nu intră în calcul nici ziua de la care acesta începe să curgă şi nici ziua când acesta se împlineşte, înseamnă că intimata menţionată  putea declara apel până în data de marţi, 18.07.2016 inclusiv.

În cauza dedusă judecăţii, potrivit rezoluţiei aplicată pe cererea de apel, aceasta a fost înregistrată la Judecătoria Ploieşti la data de 19.07.2016, când a fost trimisă prin fax de apelantă - care ulterior, la 26.07.2016 a expediat-o şi prin poştă, conform plicului de expediere ataşat la dosar – aşadar, apelul a fost declarat în cauză cu depăşirea termenului legal de 5 zile de la comunicarea hotărârii care se atacă, termen care, aşa cum s-a arătat, expira la data de 18.07.2016.

Pentru considerentele anterior expuse, tribunalul urmează să admită excepţia tardivităţii apelului formulat de intimata Direcţia Generală a Finanţelor Publice Galaţi - prin Administraţia Judeţeană a Finanţelor Publice Xxx, invocată de apelanta S.C. ZZZ S.R.L. şi, pe cale de consecinţă, va respinge apelul formulat de Direcţia Generală a Finanţelor Publice Galaţi - prin Administraţia Judeţeană a Finanţelor Publice Xxx, împotriva sentinţei civile nr. 4020/21.04.2016 pronunţată de Judecătoria Ploieşti, ca fiind tardiv introdus  – soluționarea excepției astfel invocată făcând imposibilă analizarea celorlalte aspecte privind apelul menţionat.

În ce priveşte apelul declarat de Municipiul Xxx prin primar, Tribunalul constată că acesta a criticat sentinţa instanţei de fond, invocând excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a Primăriei municipiului Xxx, pe de o parte faţă de prevederile art. 77 din Legea nr. 215/2001, iar pe de altă parte având în vedere că nu se regăseşte printre creditorii cărora li s-au distribuit sume prin proiectul de distribuire contestat, astfel că nu se justifică nici obligarea acestora la cheltuieli de judecată în prezenta cauză.

Analizând motivele de apel invocate de apelantul Municipiul Xxx, prin Primar, Tribunalul apreciază că acestea sunt întemeiate, în condiţiile în care, pe de o parte, în cauză a fost chemată în judecată Primăria municipiului Xxx, care nu are personalitate juridică juridică, ca atare neputând sta în judecată în nume propriu, fiind doar o structură funcţională – potrivit prevederilor art. 77 din Legea nr. 215/2001, potrivit cărora „Primarul, viceprimarul, secretarul unităţii administrativ teritoriale şi aparatul de specialitate al primarului constituie o structură funcţională cu activitate permanentă, denumită primăria comunei, orașului sau municipiului, care duce la îndeplinire problemele curente ale colectivităţii locale”.

Pe de altă parte, chiar dacă Primăria municipiului Xxx a depus la BEJ YYY, cererea de înscriere pe tabloul de ordine al creditorilor cu suma de 13.072 lei reprezentând impozit clădiri, impozit mijloace de transport şi amenzi auto conform titlului executoriu nr. 29/2015 creanţa fiscală datorată de debitorii Zahiu Dănuţ şi Zahiu Claudia Mihaela, acest demers se include în activitatea sa conform art. 77 sus-menţionat, însă nu îi conferă şi calitate procesuală pasivă în faţa instanţei judecătoreşti, unde singura entitate cu personalitate juridică şi capacitate de folosinţă este unitatea administrativ teritorială prin primar.

De altfel, în acest sens s-a pronunţat şi Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, care a hotărât că, în conformitate cu prevederile art. 21 alin. (1) din Legea nr. 215/2001 a administraţiei publice locale, doar unitatea administrativ teritorială are calitate procesuală, având personalitate juridică, şi nu Consiliul Local sau Primăria, care nu sunt entităţi cu personalitate juridică, ci organ deliberativ, respectiv structură executivă a unităţii administrativ-teritoriale, neavând capacitate de folosinţă a drepturilor civile pentru a fi parte în judecată. (Decizia nr. 1956/5.04.2012 pronunţată în recurs de Secţia a II-a civilă a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie).

Pe de altă parte, se constată şi că, într-adevăr, chiar dacă a depus cererea menţionată de înscriere pe tabloul de ordine al creditorilor, Primăria municipiului Xxx nu se regăseşte şi printre creditorii cărora lui s-au distribuit sume prin proiectul de distribuire contestat (aspect împotriva căruia nu a formulat nici obiecţiuni, nici contestaţie), astfel că nici din acest punct de vedere nu se justifică chemarea sa în judecată în prezenta cauză şi implicit obligarea sa, în solidar alături de ceilalţi intimaţi, la plata cheltuielilor de judecată.

Având deci în vedere considerentele arătate, în temeiul art. 480 alin.2 Cod procedură civilă, tribunalul va admite apelul declarat de apelantul Municipiul Xxx prin primar, împotriva Sentinţei civile nr. 4020/21.04.2016, pronunţată de Judecătoria Ploieşti şi va schimba în parte, în sensul că va admite excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a Primăriei municipiului Xxx, şi, pe cale de consecinţă, respinge contestaţia la executare în contradictoriu cu aceasta, ca fiind formulată în contradictoriu cu o persoană lipsită de calitate procesuală pasivă - menţinând în rest sentinţa apelată.

Cu privire la apelul declarat de apelanta-intimată SC ZZZ SRL, Tribunalul, examinând cauza în raport de situaţia de fapt reţinută, de probele administrate în cauză, de criticile formulate şi ţinând seama de dispoziţiile legale incidente în cauză, constată că apelul este nefondat, pentru  următoarele considerente:

Apelanta-intimată SC ZZZ SRL a criticat sentinţa instanţei de fond sub trei aspecte, vizând greşita interpretare, în opinia apelantei, a dreptului de preferinţă aparţinând intimatei-contestatoare Asociaţia de Proprietari PT 30 Xxx; pretinsa nesocotire, drept urmare, a dispoziţiilor referitoare la concursul între ipoteci reglementat de prevederile art. 2421 c.civ.; precum şi greşita interpretare a dispoziţiilor art. 51 din Legea nr. 230/2007, care ar avea caracter de normă specială derogând de la normele generale, respectiv NCC.

Analizând considerentele sentinţei apelate, prin prisma motivelor de apel formulate de apelanta-intimată SC ZZZ SRL, tribunalul constată că prima instanţă a făcut o corectă apreciere a situaţiei de fapt, în raport de probatoriul administrat şi de prevederile legale aplicabile în cauză.

Astfel, cu privire la primul aspect învederat în motivele de apel, privind interpretarea de către prima instanţă a dreptului de preferinţă aparţinând intimatei-contestatoare Asociaţia de Proprietari PT 30 Xxx, apreciată de apelantă ca fiind greşită, Tribunalul constată că, potrivit art. 51 alin. (1) din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, asociaţia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor, precum şi asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari (după cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute).

Textul de lege menţionat - care constituie o dispoziţie legală specială în raport cu dispoziţiile legale generale ale Noului Cod Civil - instituie deci o ierarhie în privinţa modului în care sunt satisfăcute creanţele unor creditori diferiţi asupra sumelor obţinute din valorificarea imobilului apartament ce a aparţinut debitorului urmărit.

Se constată în acest sens că, în caz de concurs între privilegiile speciale şi generale, pe de o parte şi privilegiile speciale cu ipotecile şi gajurile înscrise în registrele de publicitate, pe de altă parte, se plătesc mai întâi creanţele garantate cu privilegiul general, mobiliar şi imobiliar, al cheltuielilor de judecată şi executare făcute în interesul comun al creditorilor; apoi privilegiile speciale, mobiliare şi imobiliare, conservate potrivit legii -înscrise în registrul de Carte Funciară, respectiv arhivă electronică; apoi ipotecile, legale şi convenţionale, mobiliare sau imobiliare şi gajurile; ulterior, restul creanţelor garantate cu privilegii generale, mobiliare şi imobiliare; iar în final, creanţele chirografare -sau care, eventual, nu ar fi înscrise la distribuirea preţului.

În speţă, instanţa de fond a reţinut în mod corect că intimata-contestatoare Asociaţia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar, astfel că - şi în condiţiile existenţei mai multor creditori privilegiaţi speciali – aceasta are întâietate asupra sumelor obţinute din valorificarea apartamentului debitorului, creanţa sa fiind satisfăcută imediat după plata cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute şi numai ulterior venind la ordine creditorii cu creanţe garantate care au instituite ipoteci convenţionale asupra imobilului valorificat prin vânzare.

Tribunalul mai reţine că art. 51 (2) din Legea nr. 230/2007 prevede că privilegiul se înscrie în registrul de publicitate imobiliară al judecătoriei (actualmente OCPI), la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuţie din care rezultă suma datorată cu titlu de restanţă – rezultând că prin textul legal menţionat nu s-a stabilit un termen pentru conservarea privilegiului, ci numai o condiţie - şi anume, aceea de a exista restanţe faţă de asociaţia de proprietari din partea proprietarului apartamentului pentru care s-a solicitat înscrierea privilegiului în cartea funciară sau, după caz, în Registrul de publicitate imobiliară.

Este evident astfel că, prin includerea în textul de lege a sintagmei „privilegiu imobiliar cu rang prioritar”, legiuitorul a înţeles să dea prioritate privilegiului asociaţiei de proprietari asupra apartamentelor dintr-un imobil de tip condominial – situaţie justificată tocmai din situaţia specială pe care o are asociaţia de proprietari în calitatea sa de persoană juridică nonprofit.

A ignora ori a interpreta distorsionat această prevedere legală, astfel încât să fie afectată finalitatea acesteia, ar putea genera situaţii inechitabile şi aberante în care, dacă într-un condominiu cu mai multe apartamente, un număr de proprietari ar avea apartamentele ipotecate la bănci pentru garantarea unor credite, iar acestea ar trece la valorificarea garanţiilor datorită nerestituirii creditelor,  ceilalţi proprietari cu apartamentele libere de orice sarcini ar trebui să plătească singuri toate utilităţile furnizate de prestatorii de servicii, de care au beneficiat şi proprietarii cu apartamentele ipotecate ce nu şi-au plătit utilităţile.

Or, raţiunea instituirii în favoarea asociaţiilor de proprietari a reglementării speciale care conferă dreptul acesteia de a fi satisfăcută cu prioritate - înaintea tuturor creditorilor - din valorificarea prin vânzare a imobilului, este justificată tocmai de necesitatea de a preveni astfel de situaţii inadmisibile.

Prin urmare, susţinerea apelantei-intimate S.C. ZZZ S.R.L. cu privire la pretinsa prioritate pe care ar avea-o la distribuirea sumei obţinute din valorificarea imobilului apartament este lipsită de temei legal deoarece - în cauza de faţă nefiind vorba de o prioritate raportată la data înscrierii sarcinii în cartea funciară (privilegiu sau ipotecă), ci despre aplicarea cu prioritate a dispoziţiilor legii speciale -Legea nr. 230/2007, faţă de dispoziţiile generale ale Codului Civil.

Se constată deci, că privilegiul asociaţiei de proprietari reglementat de Legea nr. 230/2007 nu este condiţionat de un termen al înscrierii, ci numai de o condiţie, respectiv aceea ca proprietarul imobilului pentru care se face înscrierea să înregistreze restanţe faţă de asociaţia de proprietari – cu precizarea că "privilegiul se înscrie în Registrul de publicitate pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuţie din care rezultă suma datorată cu titlu de creanţă…Prin urmare, singura condiţie este înscrierea privilegiului imobiliar în registrul de publicitate imobiliară sau în Cartea Funciară anterioară valorificării prin vânzare a imobilului” – după cum s-a statuat şi într-o decizie de speţă pronunţată de Curtea de Apel Ploieşti (Decizia nr. 5727/30.05.2013, irevocabilă, depusă 79-83 dosar apel).

Prin urmare, chiar şi în condiţiile în care ne raportăm la data înscrierii ipotecii sau a privilegiului în cartea funciară, asociaţia de proprietari are prioritate deoarece, potrivit art. 1722 din vechiul Cod civil "Privilegiul este un drept ce dă unui creditor calitatea creanţei sale de a fi preferat celorlalţi creditori, fie chiar ipotecari", astfel că privilegiile prevăzute în legi speciale instituite asupra anumitor bunuri imobile -aşa cum este cel reprezentat de art.51 din Legea 230/2007 în favoarea asociaţiei de proprietari- sunt în fond ipoteci privilegiate, în sensul că trec chiar înaintea ipotecilor propriu-zise.

Totodată, dat fiind că potrivit dispoziţiilor art. 51 (2) din Legea nr. 230/2007, „privilegiul se înscrie în registrul de publicitate imobiliară pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuţie din care rezultă suma datorată cu titlu de restanţă", rezultă că nu are relevanţă dacă Asociaţia de proprietari şi-a înscris sau nu privilegiul înaintea băncii – neputând face acest lucru anterior băncii dacă la acel moment debitorii nu înregistrau nicio restanţă faţă de asociaţie, deci neputând să-şi conserve privilegiul cu încălcarea disp. art. 51 alin. (2) din Legea nr. 230/2007.

De asemenea, invocarea de către apelanta-intimată SC ZZZ SRL a Deciziei Curţii Constituţionale nr. 728/2014 se face în mod trunchiat şi rupt de context, reţinându-se numai afirmaţia că „după intrarea în vigoare a Codului civil privilegiile speciale se vor transforma în ipoteci legale” – fără a reţine însă totodată, că în considerentele aceleiaşi decizii, prin care s-a respins excepţia de neconstituţionalitate a art. 51 din Legea nr. 230/2007, „Curtea constată că instituirea, prin dispozițiile art. 51 din Legea nr. 230/2007, a unui privilegiu imobiliar [care, după intrarea în vigoare a Codului civil a fost transformat în ipotecă legală, potrivit art. 78 alin. (3) din Legea nr. 71/2011], reprezintă un mijloc juridic de garantare a creanțelor asociației de proprietari, creanțe izvorâte din sumele datorate cu titlu de cotă de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari. Textul de lege criticat nu aduce atingere vreuneia dintre prevederile din Legea fundamentală și din celelalte documente internaționale invocate de autorul excepției, întrucât nu face altceva decât să confere asociației o poziție de prioritate față de ceilalți creditori în ceea ce privește satisfacerea creanței sale (a se vedea în acest sens și Decizia nr. 393 din 19 martie 2009, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 280 din 29 aprilie 2009)".

Astfel, Tribunalul apreciază că apelul formulat de apelanta-intimată SC ZZZ SRL este nefondat – considerentele menţionate în analizarea primului motiv de apel fiind comune şi valabile şi cu privire la cel de al doilea motiv - "instanţa de fond a nesocotit şi dispoziţiile referitoare la concursul între ipoteci reglementat de prevederile art.2421 Cod Civil care menţionează că rangul ipotecilor imobiliare este reglementat de ordinea înregistrării cererilor de înscriere în cartea funciară" - Tribunalul reiterând aspectul că în speţă nu este vorba de o prioritate raportată la data înscrierii sarcinii în cartea funciară (privilegiu sau ipotecă), ci despre aplicarea cu prioritate a dispoziţiilor legii speciale (Legea nr. 230/2007) faţă de dispoziţiile generale ale Codului Civil – de asemenea, aceleaşi considerente arătate fiind valabile şi referitor la cel de-al treilea motiv de apel, acela al "greşitei interpretări a dispoziţiilor art. 51 din Legea nr. 230/2007 care ar avea caracter special derogând de la normele generale, respectiv NCC".

În concluzie, având în vedere toate considerentele arătate, tribunalul va aprecia apelul formulat în cauză de apelanta-intimată SC ZZZ SRL ca fiind nefondat şi în temeiul disp. art. 480 N.c.pr.civ. îl va respinge ca atare – cu excepţia celor dispuse anterior privind admiterea apelului formulat de Municipiul Xxx prin primar, menţinând în rest sentinţa apelată ca legală şi temeinică.

Totodată, în temeiul art. 453 c.pr.civ., va obliga apelanta S.C. ZZZ S.R.L. să plătească intimatei Asociaţia de Proprietari nr. XXX cheltuieli de judecată în sumă de 1.000 lei, reprezentând onorariu avocat, conform chitanţei depuse la fila 115 dosar apel.

Domenii speta

Spete similare