Pretenţii

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, reţine următoarele:

Prin cererea formulată şi înregistrată pe rolul Judecătoriei ……  la data de ………, sub număr dosar ……., reclamanta S.C. a solicitat în contradictoriu cu pârâta A.P., obligarea acesteia din urmă la plata sumei de 3501,53 lei reprezentând debit constând în cote de întreţinere neachitate aferente perioade 01.01.2010-30.11.2015 şi cheltuielile de judecată.

În fapt, a arătat reclamanta că pârâta este membră a asociaţiei, figurând în evidenţele asociaţiei de proprietari A.P. cu un imobil situat în … , însă refuză să achite cota de contribuţie la cheltuielile comune acumulând astfel debitul mai sus menţionat. Arată reclamanta că pentru perioadele anterioare a mai fost obligată să procedeze la somaţii, notificări şi chiar promovări de acţiuni judecătoreşti pentru obligarea la plată.

În drept, au fost invocate prevederile legale ale Legii nr.114/1996, Regulamentul de funcţionare a Asociaţiilor de proprietari, Legea nr.230/2007, HG nr.1588/2007 de aprobare a normelor metrodologice.

În dovedire, s-a solicitat proba cu înscrisuri.

Cererii formulate i-au fost ataşate următoarele înscrisuri: fişa de întreţinere, contract de vânzare cumpărare autentificat prin încheierea nr…..  din …., extras carte funciară, înştiinţare de plată din ….., dovada de comunicare a înştiinţării, listele de plată aferente perioadei solicitate.

Cererea de chemare în judecată şi înscrisurile aferente au fost comunicate pârâtei care, la data de ….. a depus întâmpinare prin care a invocat, excepţia lipsei calităţii procesual pasive, excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune pentru perioada ce precede cei trei ani anterior promovării acţiunii, iar pe fondul cauzei a solicitat respingerea ca neîntemeiată a acţiunii.

A arătat pârâta în susţinerea primei excepţii invocată că nu are calitatea de membru a asociaţiei de proprietari întrucât nu a semnat acordul de asociere astfel încât reclamanta nu poate solicita obligarea sa la plata cheltuielilor de întreţinere în temeiul statutului asociaţiei de proprietari, a Regulamentului de funcţionare a Asociaţiilor de proprietari şi a Legii nr.230/2007.

Pe fondul cauzei a arătat pârâta că este titulara unui spaţiu comercial şi nu a unui apartament, spaţiu care nu are nicio legătură cu spaţiile folosite în comun de către proprietarii de apartamente situate la etajele imobilului respectiv. Pârâta nu beneficiază de serviciile personalului salarizat al asociaţiei, de serviciile de curăţenie, de acces la casa scării şi spaţiile comune sau la alte servicii comune proprietarilor din condominium.

În plus, menţionează pârâta că nu figurează în listele de plată aferente perioadei septembrie 2012-septembrie 2015, iar în cadrul dosarului nr…. înregistrat pe rolul Judecătoriei … reclamanta solicită obligarea unei alte persoane juridice  S.C. ce are acelaşi sediu cu pârâta, la plata aceloraşi debite restante dar într-un cuantum mai ridicat pentru acelaşi imobil şi aceleaşi servicii, invocând în susţinerea pretenţiilor aceleeaşi liste de plată lunare.

În drept, au fost invocate prevederile legale ale art.205 şi urm. Cod proc. civ. şi art.2500 şi urm. Cod civil.

În dovedire, a fost solicitată proba cu înscrisuri.

Cererii formulate i-au fost ataşate următoarele înscrisuri în fotocopie certificată pentru conformitate cu originalul: contract de colaborare încheiat între S.C., contract de furnizare a gazelor naturale, contract de furnizare a energiei electrice din …., contract de furnizare a serviciului de alimentare cu apă şi de canalizare, adresa din data de ….. comunicată de către reclamantă către pârâtă.

Au mai fost depuse următoarele înscrisuri de către pârâtă : extras ORC pârâtă, statutul asociaţiei de proprietari, încheiere de acordare personalitate juridică, tabel nominal cu membrii asociaţiei de locatari care au participat la adunarea generală, acordul de asociere.

La termenul de judecată din data de ….. instanţa a dispus amânarea cauzei pentru comunicarea de către pârâtă de relaţii scrise şi tabel cu precizări cu privire la modalitatea de determinare a suprafeţei indivize.

La termenul de judecată din data de …… instanţa a acordat un termen de judecată pentru comunicarea înscrisurilor depuse de către pârâtă către reclamantă în vederea respectării dreptului la apărare.

În şedinţa publică din data de ….. instanţa a unit cele două excepţii invocate de către pârâtă cu fondul, a încuviinţat proba cu înscrisuri, a constatat încheiată cercetarea judecătorească şi a rămas în pronunţare asupra fondului.

Analizând cererea formulată prin raportare la situaţia de fapt şi dispoziţiile legale incidente, instanţa reţine următoarele :

Faţă de dispoziţiile art.248 Cod proc. civ., instanţa va analiza cu prioritate excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei şi excepţia prescripţiei dreptului material la acţiunea în pretenţii aferente perioadei 01.01.2010-01.02.2013.

 Cu privire la excepţia lipsei calităţii procesual pasivă a pârâtei instanţa o va respinge pentru următoarele considerente :

Conform art.46 din Legea nr.230/2007 ,,Toţi proprietarii au obligaţia să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuţie ce le revine la cheltuielile asociaţiei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociaţia de proprietari. ’’ De asemenea, conform art.32 din H.G. nr.1588/2007 ,, Art. 32. - (1) Toţi proprietarii au obligaţia să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuţie ce le revine la cheltuielile asociaţiei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociaţia de proprietari.  (3)  Niciun proprietar de apartament sau de spaţiu cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă nu va fi exceptat de la obligaţia de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a renunţării la folosirea unei părţi din proprietatea comună, a abandonării apartamentului sau a spaţiului cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă ori în alte situaţii.’’

Din interpretarea acestor dispoziţii legale rezultă că obligaţia de a achita cheltuielile la întreţinere este condiţionată de calitatea de proprietar al unui spaţiu situat în condominiu, fie că are destinaţia de locuinţă sau altă destinaţie şi nu de calitatea de membru al asociaţiei de proprietari. Dispoziţiile legale din Legea nr.230/2007 şi HG nr.1588/2007 care fac referire la semnarea acordului de asociere de către proprietarii spaţiiilor individuale au rolul de a reglementa doar modalitate de constituire a asociaţiei de proprietari în vederea acordării de personalitate juridică, astfel încât nesemnarea acordului de asociere a asociaţiei în momentul constituirii acesteia nu poate fi invocată ca motiv de exceptare de la obligaţia de a achita cheltuielile de întreţinere.

 Mai mult, în prezenta cauză pârâta S.C.  nici nu ar fi avut posibilitatea concretă de a semna acordul de asociere al asociaţiei de proprietari din moment ce aceasta din urmă s-a constituit în anul 2000, iar reclamanta a cumpărat spaţiul situat în …………..în anul 2002.

Astfel, având în vedere că din cuprinsul contractului de vânzare cumpărare autentificat prin Încheierea nr…. din ….. şi extrasul de carte funciară nr…..) rezultă că pârâta S.C.  este proprietara spaţiului comercial în suprafaţă de 119,04 mp şi cote părţi comune 16,80 mp teren indiviz, rezultă că aceasta are obligaţia achitării cheltuielilor de întreţinere aferente asociaţiei de proprietari şi, prin urmare, are calitate procesual pasivă în prezenta cauză.

 În ceea ce priveşte excepţia prescripţiei dreptului material la acţiunea în pretenţii aferente perioadei 01.01.2010-01.02.2013, instanţa o va admite pentru următoarele considerente :

Potrivit art.3 din Decretul nr.167/1958 privitor la prescripţia extinctivă (aplicabil prin raportare la data de început a termenului de prescripţie extinctivă) ,,termenul prescripţiei este de 3 ani.’’, iar conform art.7 şi 12 din acelaşi act normativ ,,prescripţia începe să curgă de la data când se naşte dreptul de acţiune, în cazul când un debitor este obligat la prestaţii succesive, dreptul la acţiune cu privire la fiecare din aceste prestaţiuni stingându-se printr-o prescripţie diferită. ’’

Data când se naşte dreptul la acţiune al reclamantei pentru obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de întreţinere este prevăzută de art.25 din H.G. nr.1588/2007 şi este reprezentată de maximum 20 de zile de la data afişării listei de plată, dată care trebuie să fie înscrisă în lista de plată respectivă.

Având în vedere că de la data afişării listelor de plată aferente fiecărei luni din perioada 01.01.2010-01.02.2013 şi până la data promovării prezentei acţiuni- 02.02.2013 au trecut mai mult de trei ani de zile, perioadă în care nu a intervenit nicio cauză de întrerupere sau suspendare a cursului termenului de prescripţie. Astfel, cu toate că reclamanta a invocat că a mai formulat cereri de chemare în judecată a pârâtei având ca obiect achitarea cheltuielilor de întreţinere şi, prin urmare, termenul de prescripţie s-a întrerupt, instanţa constată că până la data 19.11.2015, când pârâta S.C. a comunicat o adresă (f.96) reclamantei prin care solicita deplasarea la sediu şi constatarea unor pagube produse acesteia de către un alt proprietar al condominiului, aceasta nu a avut cunoştinţă de folosirea spaţiului de către aceasta ci, doar de către persoana juridică …..

Prin urmare, având în vedere că Asociaţia de proprietari nr.112 nu a mai formulat până în prezent cerere de chemare în judecată a pârâtei pentru obligarea la plata cheltuielilor de întreţinere, iar din cuprinsul fişei de întreţinere (f.10) rezultă că  pârâta nu a achitat niciodată cheltuielile la întreţinere, nu a intervenit nicio cauză de întrerupere a termenului de precripţie, iar dreptul la acţiune al reclamantei având ca obiect obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de întreţinere s-a prescris.

În ceea ce priveşte fondul cauzei, instanţa arată următoarele :

Potrivit art. 46 din Legea nr. 230/2007, toţi proprietarii au obligaţia să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuţie ce le revine la cheltuielile asociaţiei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociaţia de proprietari. În sensul art. 49 alin. 2 din Legea nr. 230/2007, termenul de plată a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, afişate pe lista lunară de plată, este de maximum 20 de zile calendaristice. Potrivit art. 12, alin. A, lit. d din HG nr. 1588/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007, proprietarii au dreptul să conteste sumele de plată afişate în termen de 10 zile de la afişare.

Din interpretarea acestor dispoziţii legale rezultă că asociaţia de proprietari are obligaţia să facă dovada existenţei debitelor la plata cheltuielilor de întreţinere cu copiile listelor de plată care au fost afişate la sediul asociaţiei, cu respectarea termenelor legale. Prin urmare, documentul din care, potrivit legii, se naşte pentru pârâtă obligaţia de plată este lista de plată la întreţinere, iar proprietarii au dreptul să conteste în termen de 10 zile de la afişare sumele înscrise în acestea. Numai după expirarea termenului de 30 de zile de la afişarea listei de plată (10 zile de la afişare şi 20 de zile termenul în care se poate plăti) se naşte pentru asociaţia de proprietari o creanţă certă, lichidă şi exigibilă împotriva proprietarului neplătitor.

Or, dispoziţiile legale mai sus menţionate nu sunt respectate în prezenta cauză. Astfel, în cuprinsul listelor de plată la întreţinere ataşate de către reclamantă la poziţia 17 nu apare menţionată pârâta din prezenta cauză SC. ci o altă persoană juridică S.C. Într-adevăr, din extrasul ORC existent la fila … dosar rezultă că şi persoana juridică S.C.. are punct de lucru în acelaşi imobil în care are sediul şi pârâta S.C... Întrucât reclamanta din prezenta cauză a luat la cunoştinţă despre existenţa persoanei juridice S.C. în spaţiul situat în … de-abia la data …, când pârâta S.C. a comunicat o adresă (f.96) reclamantei prin care solicita deplasarea la sediu şi constatarea unor pagube produse acesteia de către un alt proprietar al condominiului, rezultă că până la acest moment Asociaţia de proprietari nu a fost în măsură să calculeze pentru pârâta din prezenta cauză cota parte ce îi revenea din cheltuielile comune şi, prin urmare, să procedeze la afişarea listei de plată corespunzătoare.

Astfel, instanţa reţine că înscrisul ataşat la fila nr.10 dosar denumit ,,fişa de întreţinere’’ cu toate că cuprinde cheltuielile de întreţinere ce i-ar reveni pârâtei începând cu anul 2010 totuşi acesta este un înscris întocmit pro-causa întrucât nu putea fi întocmit decât ulterior datei de …. când reclamanta a aflat despre calitatea de proprietar a pârâtei.

Prin urmare, instanţa nu poate reţine că reclamanta deţine o creanţă certă, lichidă şi exigibilă împotriva pârâtei, din moment ce aceasta nu a respectat dispoziţiile legale mai sus menţionate în sensul că nu a calculat lunar, pentru perioada 02.02.2013-30.11.2015 cheltuielile la întreţinere aferente cotei părţi comune deţinută de către pârâtă şi, prin urmare, în cuprinsul listelor de plată afişate nu s-au menţionat şi cheltuielile pârâtei, (din tabelul de la fila nr.139 şi listele de plată rezultând că sumele reprezentând cheltuieli de întreţinere revin persoanei juridice S.C.  aceasta din urmă fiind lipsită astfel de dreptul de lua la cunoştinţă de sumele imputate şi de a le putea contesta în termen legal.

Mai mult, astfel cum a menţionat şi pârâta pe rolul Judecătoriei …. mai este înregistrat un dosar având nr….. prin care reclamanta solicită obligarea persoanei juridice  S.C. ce are acelaşi sediu cu pârâta, la plata cheltuielilor de întreţinere într-pentru acelaşi imobil şi aceleaşi servicii, într-un cuantum mai ridicat, invocând în susţinerea pretenţiilor aceleeaşi liste de plată lunare depuse şi în prezenta cauză. Or, este evident că nu pot fi obligate două persoane pentru aceeaşi sumă de bani rezultată în urma însumării cheltuielilor de de întreţinere rezultate din listele de plată depuse în prezenta.

Faţă de aceste considerente, instanţa va respinge ca neîntemeiată acţiunea având ca obiect pretenţii-cheltuieli de întreţinere, aferente perioadei 02.02.2013-30.11.2015 formulată de către reclamanta A.P., în contradictoriu cu pârâta S.C.

Având în vedere că reclamanta a căzut în pretenţii, în temeiul art.453 Cod proc. civ., instanţa o va obliga la plata sumei de 500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, conform chitanţei nr…. din ….

Domenii speta

Spete similare