Actiune in constatare. Hotarare care sa tina loc de acte de vanzare cumparare

Prin sentinţa civilă nr. X/14.12.2015 pronunţată în dosarul X/311/2015 al Judecătoriei Slatina a fost admisă cererea reclamantului S P, în contradictoriu cu pârâta Parohia B şi a fost obligată aceasta din urmă să încheie cu reclamantul contract de vânzare - cumpărare pentru suprafaţa de 8 ha şi 300 mp, teren situat pe raza comunei S M, judeţul O, cu amplasament în tarlaua X, parcela Y/3, având ca vecinătăţi: N – Parohia S, E – DE , S- L şi V – DE , înscris în Titlul de Proprietate nr. X/10.04.2012, emis Parohiei B, de către Comisia Judeţeană O de Fond Funciar.

Totodată a fost obligată pârâta şi la plata sumei de 1309,50 lei către reclamant cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa această sentinţă prima instanţă a avut în vedere următoarele considerente de fapt şi de drept:

Între reclamant şi pârâtă prin preotul Paroh s-a încheiat  la 18.03.2009 un Acord prin care pârâta se obliga să vData publicarii pe portal:12.05.2017ândă suprafaţa de 8 ha şi 0300 mp la momentul obţinerii titlului de proprietate. Instanţa a reţinut ca în cauza sunt incidente prevederile speciale derogatorii din materia fondului funciar, respectiv prevederile art. 4 din Legea 1/2000, astfel cum a fost modificata si completata ulterior, prin Legea 247/2005:

„Pentru terenurile foştilor proprietari persoane fizice sau juridice, inclusiv cooperative piscicole sau alte forme asociative prevăzute la art. 26 alin. (1), pe care s-au aflat, la data deposedării, amenajări piscicole, sere sau plantaţii de hamei, de duzi, plantaţii viticole sau pomicole, în prezent proprietatea statului, restituirea se face pe vechile amplasamente, cu obligaţia de a le menţine destinaţia şi, acolo unde este cazul, unitatea şi funcţionalitatea.

 Pentru terenurile menţionate mai sus, pe care s-au efectuat de către stat investiţii, neamortizate până la intrarea în vigoare a prezentei legi, foştii proprietari pot opta pentru reconstituirea pe vechiul amplasament, cu obligaţia de a plăti statului, în termen de 10 ani, contravaloarea neamortizată a investiţiei, dacă aceasta reprezintă mai mult de 30% din valoarea totală a investiţiei la data intrării în vigoare a acestei legi, sau să primească terenuri pe alte amplasamente, acceptate de aceştia, de aceeaşi categorie de folosinţă cu terenul pe care l-au predat ori despăgubiri.

În cazul opţiunii pentru despăgubiri plătite de investitori, foştii proprietari vor conveni cu investitorii, în termen de 3 luni de la data intrării în vigoare a acestei legi sau de la data validării cererii de reconstituire a dreptului de proprietate, preţul terenului, care nu poate fi mai mic decât valoarea sa de piaţă, şi termenul de plată, care nu poate fi mai mare de 3 ani.

Acordul va fi înregistrat la comisia judeţeană care a validat cererea de reconstituire şi devine titlu executoriu pentru plata preţului dacă investitorul nu îşi respectă obligaţia de plată în termenul convenit. Din momentul înregistrării acordului, opţiunea părţilor este definitivă şi părţile nu mai pot opta pentru alte forme de reconstituire şi, respectiv, despăgubire. Proprietarii se vor putea adresa statului, în condiţiile dispoziţiilor legale privind acordarea de despăgubiri de către acesta, doar pentru acoperirea valorii investiţiilor preluate de stat o dată cu terenul pe care l-au avut în proprietate.

Până la efectuarea plăţii, proprietarul investiţiei va plăti fostului proprietar al terenului o sumă, convenită de părţi, care nu poate fi mai mică decât redevenţa plătită statului la momentul acordului şi nu va putea înstrăina în nici un mod investiţia sa, sub sancţiunea nulităţii absolute.

Proprietarii investiţiilor dobândesc dreptul de proprietate asupra terenului în momentul achitării integrale a contravalorii terenului.

În cazul realizării acordului prevăzut la alin. (14), pentru investiţiile dovedite la data preluării terenului, fostul proprietar primeşte despăgubiri de la stat, în condiţiile legii."

S-a mai reţinut că potrivit facturii fiscale Seria X  nr. X/03 mai 2004 (fila 6 fond), reclamantul a achiziţionat de la SC A SA (fostul proprietar) mai multe bunuri printre care şi o plantaţie de pruni în suprafaţă de 106 ha iar pentru bunurile achiziţionate a achitat suma totală de 100.555.002 lei ROL, pe factura existând menţiunea „achitat cu chitanţa nr. X/ 03 mai 2004”.

La data de 18.03.2009, reclamantul a încheiat cu pârâta Parohia B acord prin care a convenit ca, după obţinerea titlului de proprietate pentru suprafaţa de 8 ha şi 300 mp, terenul să îi fie înstrăinat lui, prin vânzare (fila 5 fond) acordul fiind semnat de ambele părţi în litigiu, în acesta fiind inserata menţiunea că părţile au luat la cunoştinţă de prevederile Titlului VI, art. 1 punct 5, alin. 1 indice 4 si alin. 1 indice 5 din Legea nr. 247/2005.

S-a reţinut de asemenea că Parohiei B i s-a emis Titlul de proprietate nr. X/10.04.2012 pentru suprafaţa de 8,03 ha (fila 11 fond), asupra căreia poarta acordul prin care  părţile in litigiu au convenit ca, după obţinerea titlului de proprietate, terenul să îi fie vândut reclamantului. Din titlul de proprietate menţionat a rezultat că amplasamentul si vecinătăţile suprafeţei de 8 ha şi 0300 mp ha/ livezi, este situat pe raza comunei S M, judeţul O, în tarlaua X, parcela Y/3, având ca vecinătăţi: N – Parohia S, E – DE , S- L şi V – DE

 În cauză au fost efectuate adrese către Comisia Judeţeana O de Fond Funciar si ADS - Biroul O, solicitându-se date privind înregistrarea acordului de către comisia judeţeană, respectiv referitor la revocarea acestuia, raportat la apărările intimatei privind revocarea unilaterala a acordului în cauză.

De asemenea s-a reţinut de prima instanţă că raportat la prevederile art. 4 alin. 1 indice 4 si alin. 1 indice 5 din Legea 1/2000, modificată şi completată Acordul părţilor înregistrat sub nr. X/2/2009 la Comisia Judeţeana O de fond funciar are drept consecinţă că din momentul opţiunea părţilor a devenit definitivă şi acestea nu mai pot viza alte forme de reconstituire, respectiv despăgubire, aşadar nu a fost revocat.

In esenţă, acordul în cauza vizează faptul ca intimata se obliga sa vândă reclamantului suprafaţa de 8,03 ha, după obţinerea  titlului de proprietate/obligaţie personala de a face.

Deşi acest acord este definitiv şi a fost emis pârâtei Titlul de proprietate nr. X/10.04.2012  pentru suprafaţa de 8 ha şi 0300 mp vizată de acord, aceasta a refuzat încheierea contractului de vânzare cumpărare.

Prin notificarea nr.X/N/2014 din data de 11.07.2014, reclamantul a notificat pârâta prin intermediul BEJ D D M solicitându-i acesteia să se prezinte la notar la data de 22.07.2014 în vederea încheierii contractului de vânzare cumpărare pentru suprafaţa de teren ce a făcut obiectul acordului iar notificarea a fost semnată de către reprezentantul pârâtei la data de 11.07.2014, astfel cum a rezultat din procesul verbal de înmânare aflat la dosar, însa, deşi notificată pârâta nu a dat curs solicitării, încât la data la care părţile trebuiau să fie prezente la notar, s-a prezentat doar reclamantul, astfel cum a rezultat din Încheierea  notariala de certificare nr.X din 22.07.2014 emisa de BNPA V C D şi R B.

S-a constat pe cale de consecinţă de prima instanţă existenţa refuzului pârâtei de a încheia contractul de vânzare cumpărare pentru suprafaţa de 8 ha şi 0300 mp ce a făcut obiectul acordului părţilor din anul 2009, identificată prin amplasament si vecinătăţi în Titlul de proprietate nr. X/10.04.2012.

Cu privire la apărările pârâtei în sensul că acordul ar fi fost încheiat cu rea credinţă  pentru că Preotul nu poate înstrăina bunuri ale parohiei conform Statutului pentru  Organizarea  şi Funcţionarea Bisericii Ortodoxe Române aprobat prin HG 53/2008 întrucât acesta reprezintă Parohia faţă de terţi, răspunzând faţă de superiorii săi în cazul încălcării atribuţiilor sale iar pe de altă parte pârâta are la îndemână alte pârghii procedurale, cum ar fi acţiunea în constatarea nulităţii sau anularii unui act juridic.

Întrucât sarcina dovedirii refuzului de prezentare îi incumba, conform art. 1169 Vechiul c.civ., în vigoare la data încheierii acordului analizat în cauză, constatând că reclamantul a făcut proba faptei ce se imputa pârâtului - refuzul de prezentare la notar pentru perfectarea vânzării cumpărării suprafeţei de 4,95 ha, a  fost admisă cererea reclamantului şi a fost obligată pârâta să încheie cu reclamantul contract de vânzare - cumpărare pentru suprafaţa de 8 ha şi 0300 mp, teren situat pe raza comunei S M, judeţul O, cu amplasament în tarlaua X, parcela Y3, având ca vecinătăţi: N – Parohia S, E – DE , S- L şi V – DE , înscris în Titlul de Proprietate nr. X/10.04.2012, emis Parohiei B, de către Comisia Judeţeană O de Fond Funciar.

Pentru obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată prima instanţă a avut în vedere că aceasta a căzut în pretenţii  şi a pierdut procesul fiind stabilită suma de 1309,50 lei, reprezentând contravaloare taxă judiciară de timbru.

Împotriva acestei sentinţe a declarat în termen legal apel legal timbrat pârâta Parohia B criticând sentinţa primei instanţe cu privire la următoarele aspecte:

•Nu s-a avut în vedere împrejurarea că nu a fost plătit preţul terenului iar conform art. 4 punctul 17 din Legea 1/2000 modificată prin Legea 247/2005 proprietarii investiţiilor dobândesc dreptul de proprietate asupra terenului în momentul achitării integrale a contravalorii terenului, legiuitorul instituind această garanţie  prin art. 40 alin. 2 din HG 890/2005 în sarcina Comisiei locale de fond funciar, respectiv de a verifica dacă despăgubirea a fost achitată tocmai în vederea protejării ambelor părţi, comisia având obligaţia de a emite investitorului un act de confirmare.

•Reclamantul a fost de rea credinţă deoarece acesta a cunoscut de la început că parohia nu poate înstrăina bunurile sale deoarece preotul trebuie să respecte Statutul BOR aprobat prin HG 53/2008, respectiv acesta avea nevoie de aprobarea Consiliului Eparhial iar această aprobare nu a existat. A adăugat că reclamantul a pretextat că este nevoie de acest acord numai pentru reconstituirea dreptului de  proprietate şi pentru obţinerea titlului de proprietate.

În consecinţă a solicitat admiterea apelului şi schimbarea în tot a sentinţei apelate în sensul respingerii cererii de chemare în judecată.

Intimatul reclamant S P a formulat întâmpinare prin care a solicitat (fila 20 dosar apel) respingerea apelului declarat de pârâtă şi obligarea acesteia la plata de cheltuieli de judecată.

În motivare a arătat că acordul încheiat cu apelanta pârâtă are caracter definitiv şi aceasta nu mai poate să revină asupra acestuia că a făcut toate formalităţile necesare pentru perfectarea actului de vânzare cumpărare în formă autentică dar apelanta pârâtă nu s-a prezentat la notarul public aşa cum a rezultat din înscrisul depus la dosar, respectiv încheierea X/22.07.2014 şi notificarea adresată prin executorul judecătoresc la data de 09.07.2014.

Nu a făcut însă nici o apărare în legătură cu împrejurarea dacă a plătit sau nu preţul stipulat în acord, acesta fiind unul dintre motivele de apel invocate de apelant.

Examinând legalitatea şi temeinicia sentinţei pronunţată de prima instanţă prin prisma motivelor de apel şi având în vedere şi efectul devolutiv al apelului tribunalul constată că apelul este întemeiat pentru următoarele considerente de fapt şi de drept :

Intimatul reclamant S P a cumpărat de la SC A SA în anul2004 aşa cum a rezultat din cuprinsul facturii fiscale Seria  nr. X/03.05.2004 (fila 6 fond), mai multe bunuri printre care şi o plantaţie de pruni în suprafaţă de 106 ha iar pentru bunurile achiziţionate a achitat suma totală de 100.555.002 lei ROL, pe factura existând menţiunea „achitat cu chitanţa nr. X/ 03 mai 2004”.

Ulterior, respectiv la data de 18.03.2009, reclamantul S P a încheiat cu pârâta Parohia B „acord” prin care a convenit ca, după obţinerea titlului de proprietate pentru suprafaţa de 8 ha şi 300 mp, să-i vândă această suprafaţă de teren cu menţiunea că „preţul vânzării va fi de 1800 lei” (fila 5 fond) şi cu precizarea că părţile au luat la cunoştinţă de prevederile Titlului VI, art. 1 punct 5, alin. 1 indice 4 si alin. 1 indice 5 din Legea 247/2005, acordul fiind semnat de ambele părţi în litigiu.

După semnarea acestui acord, a fost reconstituit dreptul de proprietate în favoarea Parohiei B pe raza satului V, comuna S M, jud. O pentru suprafaţa de teren de 8 ha şi 300 mp în extravilan cu destinaţia de „livezi” aşa cum a rezultat din cuprinsul Titlului de proprietate nr. X/10.04.2012 (fila 11 fond).

Deşi în cuprinsul acordului încheiat între intimatul reclamant S P şi apelanta pârâtă Parohia B s-a prevăzut că „preţul vânzării va fi de 1800 lei acest” iar acesta trebuia achitat în termen de 3 ani de la încheierea acestui acord, la dosar nu s-a făcut dovada că intimatul reclamant a plătit preţul de 1800 lei iar acesta nici nu şi-a făcut nici un fel de apărări în legătură cu această chestiune, concluzia instanţei de apel fiind aceea că de fapt preţul nu a fost achitat, sub acest apelul fiind întemeiat.

Referitor la preţul de 100.555.002 lei ROL achitat de intimatul reclamant S P către SC A SA, acesta nu reflectă şi contravaloarea despăgubirilor ce trebuiau achitate proprietarului terenului, în speţă Parohia B, aşa cum a fost prevăzut în cuprinsul dispoziţiilor art.4 4 din Legea 1/2000 cu modificările ulterioare, potrivit cu care „foştii proprietari vor conveni cu investitorii, în termen de 3 luni de la data intrării în vigoare a acestei legi sau de la data validării cererii de reconstituire a dreptului de proprietate, preţul terenului, care nu poate fi mai mic decât valoarea sa de piaţă, şi termenul de plată, care nu poate fi mai mare de 3 ani.

În speţă acest acord cu valoarea unei promisiuni de vânzare cumpărare a fost încheiat după mai mult de trei luni de la data validării dreptului de proprietate pentru apelanta pârâtă Parohia B, realizată prin Hotărârea nr. X/16.01.2007 emisă de Comisia Judeţeană de Fond Funciar O (fila 54 dosar fond), respectiv la data de 18.03.2009.

Este adevărat că acest acord încheiat între intimatul reclamant şi apelanta pârâtă a fost înregistrat la Comisia Judeţeană de Fond Funciar O,  conform dispoziţiilor art. 4 alin. 1 5  din Legea 1/2000 cu modificările ulterioare, aşa cum a rezultat din adresa nr. X/30.09.2015 (fila 39 dosar fond) dar termenul de plată al preţului nu a fost stabilit de părţi şi nici măcar achitat în termenul legal prevăzut de dispoziţiile legale anterior menţionate.

Mai mult, legiuitorul a prevăzut în cuprinsul art. art. 4 alin. 17 din Legea 1/2000 cu modificările ulterioare că „proprietarii investiţiilor dobândesc dreptul de proprietate asupra terenului în momentul achitării integrale a contravalorii terenului”.

De asemenea, potrivit art. 40 alin. 1 din HG 890/2005 privind regulamentul pentru aplicarea legilor fondului funciar, acordul încheiat de intimatul reclamant cu apelanta pârâtă trebuia înregistrată şi de Comisia Locală de Fond Funciar S M într-un registru separat, acord încheiat în baza art. 4 alin. (11) - (19) din Legea nr. 1/2000, cu modificările şi completările ulterioare.

Tot astfel, potrivit art. 40 alin. 1 din HG 890/2005 privind regulamentul pentru aplicarea legilor fondului funciar, „în situaţia prevăzută la art. 4 alin. (17) din Legea 1/2000, cu modificările şi completările ulterioare, investitorul care a plătit contravaloarea terenului foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora va prezenta comisiei de fond funciar dovada efectuării plăţilor (chitanţe, ordine de virament bancar etc.). Comisia va verifica dacă au fost îndeplinite toate obligaţiile prevăzute de acordul încheiat între părţi şi va emite investitorului un act de confirmare. Investitorul îşi va putea intabula dreptul de proprietate pe baza acordului cu fostul proprietar şi a confirmării primite de la comisia de fond funciar.”

Deoarece în speţă intimatul reclamant nu a plătit preţul de 1800 lei stabilit prin acordul din 18.03.2009, nici nu a putut să dovedească plata acestuia cu chitanţe sau ordine de virament bancar sau cu orice alt document doveditor şi să prezinte Comisiei Locale de Fond Funciar S M dovada plăţii preţului astfel încât aceasta să poată verifica dacă au fost respectate toate obligaţiile prevăzute în acord şi pe cale de consecinţă nu a fost emis nici actul de confirmare intimatului reclamant în cauza de faţă.

Prin urmare, instanţa de apel apreciază că obligaţiile prevăzute în cuprinsul acordului în sarcina intimatului reclamant au fost doar formal îndeplinite, acesta fiind preocupat în  în special de îndeplinirea formalităţilor pentru a o determina pe apelanta pârâtă Parohia B să se prezinte la Notarul Public în vederea încheierii actului autentic şi nu de respectarea dispoziţiilor legale anterior menţionate, în consideraţia cărora a şi fost încheiat acordul de care se prevalează n cauza de faţă la data de 18.03.2009.

Referitor al doilea motiv de apel este de observat că preotul paroh deşi a acţionat ca reprezentant al parohiei, acesta din urmă deşi a cunoscut că nu putea înstrăina terenul cu destinaţie de livezi ce a făcut obiectul reconstituirii dreptului de proprietate prin titlul de proprietate emis în 2012 fie chiar şi la nivel formal fără verificarea şi aprobarea Consiliului eparhial, a acţionat în dispreţul Statutului BOR aprobat prin HG 53/2008, încât există răspunderea acestuia faţă de ierarhia BOR, sub acest aspect motivul de apel invocat este neîntemeiat.

Nefiind îndeplinite cerinţele legale menţionate de art. 4 alin 14 , alin. 15 , alin. 17 din Legea 1/2000 cu modificările ulterioare şi ale art. 40 din HG 890/2005 pentru regulamentul de aplicare a legilor fondului funciar, se va dispune în conformitate cu dispoziţiile art. 480 alin. 2 din NCPCiv admiterea apelului şi schimbarea în tot a sentinţei primei instanţe, în sensul că va respinge ca neîntemeiată acţiunea reclamantului.

Întrucât intimatul reclamant S P se află în culpă procesuală pierzând procesul pe care l-a declanşat, în temeiul art. 453 NCPCiv se va dispune obligarea acestuia la plata sumei de 1055 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în apel, către apelantă.

Data publicarii pe portal:12.05.2017

Domenii speta

Spete similare