Hotarare act autentic

Document finalizat

Cod ECLI ECLI:RO:JDDAR

Dosar nr.xx/217/20xx Hotărâre act autentic

Cod operator date: xxx

ROMÂNIA

JUDECĂTORIA xxxxx

Sentinţa civilă nr. xxx

Şedinţa publică din data de xxxx

Instanţa constituită din:

Preşedinte: xxxxxx

Grefier: xxxxxx

La ordine, judecarea acţiunii civile având ca obiect hotărâre act autentic, formulată de reclamantul xxxxxxx domiciliat în com. xxxx, Judeţ xxxx,  în contradictoriu cu pârâtul xxxxxx,  domiciliat în  xxxxxxxxxxxxx.

Dezbaterile în fond au avut loc în ședința publică din 14 septembrie 2016, termen la care instanța, considerând că este are nevoie de mai mult timp pentru a delibera, a dispus amânarea pronunțării cauzei la data de azi, când,

I N S T A N Ț A

Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Darabani la data de xxxxx, vând ca obiect hotărâre act autentic,  reclamantul xxxxx l-a chemat în judecată pe pârâtul xxxxx, solicitând instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa să dispună să pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, cu privire la suprafaţa de teren agricol de 0,8304 ha.

În motivarea cererii reclamantul a arătat că, la data de xxxx a încheiat cu numitul xxxx , un act denumit „contract de vânzare - cumpărare" sub semnătură privată, prin care a cumpărat suprafaţa de 0,8304 ha, situat în p.c. 172 - 1804 m.p., în p.c. 345/85 - 3500 m.p., în p.c. 375/133 - 2000 m.p., în p.c. 350/4 - 500 m.p. şi în p.c. 369/2 - 500 m.p. în extravilanul comunei xxxx, judeţul xxxx, contra unui preţ de 3500 lei, urmând ca actul în formă autentică să fie încheiat ulterior.

La data încheierii contractului sub semnătură privata,  a intrat în posesia terenului, plătind preţul stabilit.

In drept, acţiunea a fost întemeiată pe dispoziţiile prevăzute în cartea  a V - a „Despre obligaţi" din Codul civil.

In dovedirea acţiunii reclamantul a depus înscrisuri.

Cererea a fost legal timbrată în conformitate cu dispoziţiile OUG nr. 80/2013 cu suma de 250 lei (f. 14).

Pârâtul fiind citat, nu s-a prezentat la termenul de judecată din data de 14 septembrie 2016, a trimis un înscris, aducând la cunoştinţă că este de acord cu acţiunea introdusă de reclamant.

Analizând întreg materialul probatoriu administrat în cauză, instanţa reţine următoarele:

În fapt, la data de xxxxx, între reclamantul xxx și pârâtul xxx a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare prin înscris sub semnătură privată, prin care pârâtul, în calitate de vânzător, a înstrăinat reclamantului, în calitate de cumpărător, suprafaţa de 0,8304 ha, situat în p.c. 172 - 1804 m.p., în p.c. 345/85 - 3500 m.p., în p.c. 375/133 - 2000 m.p., în p.c. 350/4 - 500 m.p. şi în p.c. 369/2 - 500 m.p. în extravilanul comunei xxxx,  judeţul xxxx, iar reclamantul a achitat pârâtului prețul convenit de către părți în cuantum de 3500 lei.

În drept, instanța reține incidența dispozițiilor art. 1244 C.civ., raportat la art. 885 și 888 C.civ., potrivit cărora convențiile care strămută sau constituie drepturi reale asupra imobilelor (terenuri cu sau fără construcții), trebuie încheiate în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute, fiind supuse formalităților de carte funciară.

Prin urmare, instanța constată că actul juridic încheiat între părți sub forma unui înscris sub semnătură privată, respectiv contractul de vânzare cumpărare din data de xxxx, este nul absolut pentru lipsa formei autentice impuse de normele juridice în vigoare la data încheierii sale.

Cu toate acestea, în conformitate cu dispozițiile art. 1260 C.civ., un contract lovit de nulitate absolută va produce totuși efectele actului juridic pentru care sunt îndeplinite condițiile de fond și de formă prevăzute de lege.

Prin urmare, în privința contractului încheiat între părți, instanța reține aplicabilitatea principiului conversiunii, potrivit căruia manifestarea de voință a părților care nu este valabilă ca un anumit act juridic, respectiv un contract de vânzare, va fi calificată ca echivalentă a unui alt act juridic, respectiv un antecontract de vânzare-cumpărare, fiind întrunite condițiile necesare pentru a interveni această operațiune juridică (există un element de diferență între actul juridic nul și cel ce urmează a fi considerat valabil, acest din urmă act îndeplinește toate condițiile de validitate, ce se regăsesc în cuprinsul actului desființat, iar manifestarea de voință a părților este favorabilă conversiunii).

În continuare, reținând că în speță este vorba despre un antecontract de vânzare-cumpărare, instanța urmează să analizeze îndeplinirea condițiilor pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract – act autentic. În drept instanţa va reţine că pentru transmiterea dreptului de proprietate asupra unui imobil este necesar ca acordul de voinţă al părţilor să îmbrace forma autentică ad validitatem, iar în regimul de publicitate imobiliară de carte funciară este necesară şi înscrierea dreptului în cartea funciară.

Părţile pot conveni  să încheie în viitor contractul de vânzare-cumpărare, stabilind obiectul contractului şi preţul vânzării, promisiunea de vânzare – cumpărare putând fi nu doar unilaterală, ci şi bilaterală.

Actul juridic astfel încheiat dă naştere unei singure obligaţii, aceea de a încheia contractul în viitor, cu respectarea condiţiilor speciale de validitate.

Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare constituie, neîndoielnic, un contract sinalagmatic care dă naştere exclusiv unui drept de creanţă, corelativ obligaţiei de a face, adică de a încheia, în viitor, contractul de vânzare – cumpărare.

Actul juridic încheiat nu este translativ de proprietate, ci conţine doar consimţământul promitentului de a transmite dreptul de proprietate la data convenită şi/sau în forma ad validitatem.

Pentru ca instanta sa poata suplini consimtamantul partii care nu-si indeplineste in mod culpabil obligatiile asumate, se impune sa fie indeplinite toate conditiile prevazute de art. 1179  Noul Cod civil privind valabilitatea conventiilor precum si cele specifice contractului de vanzare cumparare  raportata la  dispozitiile art. 1669  alin 1 Noul  Cod civil.

Astfel, potrivit dispozitiilor art.  54  din Lg. 7/1996, pentru un astfel de act  prin care urmeaza sa se transmita proprietatea, partile  sunt obligate sa infatiseze notarului public  intreaga documentatie cadastrala, pentru ca ulterior  imobilul sa poata fi intabulat in cartea funciara, notarul public fiind obligat sa ceara din oficiu  aceasta inscrierea. Or, din lucrarile dosarului  reiese ca  o astfel de documentatie cadastrala nu a fost intocmita de nici una dintre parti  astfel ca  o eventuala prezenta fizica  in fata notarului  chiar daca s-ar fi realizat  actul nu putea fi incheiat in mod valabil.

Promisiunea trebuie încheiată în formă autentică dacă prefigurează încheierea unui contract având ca obiect un bun imobil. Art. 1279 alin. (3) teza I C.civ. Art. 1279 C. civ. - (1) Promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea.Art. 1669 alin. (1) teza finală C.civ. Art. 1669 C. civ. - (1) Când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite. Aplicând dispoziţiile art. 1279 C.civ., dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia  sunt îndeplinite. Art. 1179 C.civ.4 dispune că în măsura în care legea prevede o anumită formă a contractului, aceasta trebuie respectată, sub sancţiunea prevăzută de dispoziţiile legale aplicabile. Art. 1179 C. civ. - (1) Condiţiile esenţiale pentru validitatea unui contract sunt: 1. capacitatea de a contracta; 2. consimţământul părţilor; 3. un obiect determinat şi licit; 4. o cauză licită şi morală. (2) În măsura în care legea prevede o anumită formă a contractului, aceasta trebuie respectată, sub sancţiunea prevăzută de dispoziţiile legale aplicabile.

 Art. 1244 C.civ.5 prevede că în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancţiunea nulităţii absolute, convenţiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară. Deci, în cazul în care se urmărește pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de antecontract, trebuie îndeplinite toate condițiile de validitate cu privire la contractul respectiv.

Un antecontract încheiat sub forma unui înscris sub semnătură privată rămâne valabil, însă dacă se urmăreşte obţinerea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, este necesar ca antecontractul să fi fost încheiat în formă autentică. Practic, forma autentică nu este o cerință de validitate pentru antecontract, ci o cerință care, dacă e îndeplinită, permite să se ajungă la pronunțarea hotărârii care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.Dacă antecontractul este încheiat sub forma unui înscris sub semnătură privată , acesta rămâne valabil, însă dă dreptul la rezoluţiunea acestuia cu daune interese.

De asemenea, potrivit art. 5 alin. 1 din Legea nr. 17/2014, privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului în toate cazurile în care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, acţiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, şi ale legislaţiei în materie, precum şi dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară.

Raportat la conținutul acestor dispoziții legale și având în vedere situația de fapt reținută mai sus și probatoriul administrat în cauză, instanța reține că nu sunt îndeplinite toate formalitățile legale necesare pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic, astfel că urmează să respingă cererea de chemare în judecată formulată de către reclamantul xxxx în contradictoriu cu pârâtul xxxx,  ca nefondată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂȘTE

Respinge cererea având ca obiect hotărâre care să ţină loc de act autentic , formulată de reclamantul xxxx în contradictoriu cu pârâtul xxx,  ca nefondată.

Cu apel în termen de 30 de zile de la comunicare, apel care va fi depus la Judecătoria xxxxxx.

Pronunţată în şedinţă publică azi xxxxxx.

PREŞEDINTE, GREFIER,

Xxxxxxxxxx xxxxxxxxx

Red.xx/xxx

Tehno.xx/xxx

Ex.4

Domenii speta

Spete similare