Evacuare

Prin sentinţa civilă nr.  1759/C din 30.06.2016 pronunţată de Judecătoria Oneşti a fost admisă cererea formulată de reclamanta R.M., împotriva pârâţilor B.A., B.I.B., şi B.E.

S-a dispus evacuarea pârâţilor din imobilul compus din casă şi construcţii anexe amplasate pe terenul curţi construcţii în suprafaţă de 823,73 m.p. situate în sat L., com. M.C., jud. Bacău, având ca vecini pe N – U.G., E – G.A. şi U.C., S – U.N., V – drum judeţean.

Au fost obligaţi pârâţii, în solidar, la plata către reclamantă a cheltuielilor de judecată în cuantum de 500 lei onorariu de avocat şi 100 lei taxă de timbru.

Pentru a pronunţa această sentinţă, prima instanţă a reţinut următoarele:

Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 603/13.04.2000 de BNP V.B. (f.11-13), reclamanta a vândut pârâtei B.A. nuda proprietate asupra imobilului compus din casă şi construcţii anexe amplasate pe terenul curţi construcţii în suprafaţă de 823,73 mp având ca vecini pe N – U.G., E – G.A. şi U.C., S – U.N., V – drum judeţean. Tot prin acest contract, părţile au convenit să constituie în favoarea vânzătorilor şi un drept de uzufruct viager, pârâta urmând să intre în stăpânirea de fapt a imobilului după decesul vânzătorilor.

Reclamanta solicită prin prezenta cerere ca pârâţii să părăsească imobilul.

În drept, potrivit 1039 C.p.c. atunci când proprietarul unui imobil doreşte să îl evacueze pe ocupantul acestuia, după ce dreptul de a ocupa imobilul a încetat, proprietarul va notifica în scris ocupantul, punându-i în vedere să elibereze imobilul pe care îl ocupă fără niciun drept, în termen de 5 zile de la comunicarea notificării.

În ceea ce priveşte noţiunea de ocupant, aceasta este definită de către art. 1034 alin. 2 lit. e C.p.c. astfel „oricare persoană, alta decât proprietarul sau locatarul, care ocupă în fapt imobilul cu sau fără permisiunea ori îngăduinţa proprietarului.”

Faţă de noţiunea de proprietar, art. 1034, lit. f prevede că îndeplineşte această calitate titularul dreptului de proprietate asupra imobilului, inclusiv locatarul.

Din definiţia legală a termenilor folosiţi în această descriere, procedura poate fi folosită nu numai de proprietarul/ locatorul imobilului închiriat ci şi de un sublocator (chiriaşul iniţial) sau un cesionar şi chiar de dobânditorul ulterior al imobilului, lărgindu-se plaja persoanelor care pot beneficia de un remediu rapid în cazul refuzului locatarului de a evacua imobilul.

Art. 703 din C.civ. prevede că uzufructul este dreptul de a folosi bunul altei persoane şi de a culege fructele acestuia, întocmai ca proprietarul, însă cu îndatorirea de a-i conserva substanţa iar art. 709 C.civ. prevede că în lipsă de stipulaţie contrară, uzufructuarul are folosinţa exclusivă a bunului, inclusiv dreptul de a culege fructele acestuia.

Aşadar, în virtutea dreptului său uzufructuarul poate fi titularul unei asemenea acţiuni.

Susţin pârâţii că prezenta procedură nu li se aplică întrucât, pârâta B.E. este nudul proprietar al imobilului, iar ocupantul în sensul art. 1034, alin. 2, lit. e, C.pr.civ. este oricare persoană, alta decât proprietarul sau locatarul, care ocupă în fapt imobilul cu sau fără permisiunea ori îngăduinţa proprietarului, situaţia acesteia încadrându-se în acest text de lege. Contrar opiniei susţinute de pârâţi, instanţa apreciază că sensul folosit de legiuitor este acela de proprietar ce se bucură de toate prerogativele dreptului său, printre care şi dreptul de uz. Aceasta este singura concluzie ce se impune devreme ce doar în aceste condiţii are dreptul de a folosi bunul şi de a cere evacuarea ocupantului care îl împiedică să-şi exercite acest drept.

Potrivit art. 1041 C.p.c. dacă locatarul sau ocupantul notificat în condiţiile prezentului titlu refuză să evacueze imobilul ori dacă locatarul a renunţat la dreptul său de a fi notificat şi a pierdut, din orice motive, dreptul de a folosi imobilul, locatorul sau proprietarul va solicita instanţei să dispună, prin hotărâre executorie, evacuarea imediată a locatarului sau ocupantului din imobil, pentru lipsă de titlu.

Din ansamblul reglementărilor de mai sus, rezultă că evacuarea întemeiată pe aceste dispoziţii reprezintă o procedură sumară şi urgentă şi care este admisibilă numai în situaţia în care apărarea pârâtului, căruia nu i se permite să formuleze propriile pretenţii, nu se întemeiază pe invocarea propriului drept de folosinţă sau proprietate, respectiv pe contestarea dreptului de proprietate sau de folosinţă al reclamantului, situaţie în care acesta din urmă ar trebui să uzeze de acţiunea în revendicare sau de acţiunea în evacuare de drept comun.

Se observă că pârâţii nu au făcut dovada existenţei vreunui drept de folosinţă asupra imobilului în discuţie. Aceştia susţin că timp de 13 ani au sprijinit-o pe reclamantă şi au adus îmbunătăţiri imobilului în care aceasta locuieşte însă aceste argumente nu pot fi primite întrucât pentru a putea folosi imobilul aceştia au nevoie de un titlu, ori o asemenea dovadă nu a fost făcută. Aceste argumente pot fi folosite de pârâţi faţă de reclamantă pe calea unei alte acţiuni.

Aşadar, din probele administrate rezultă ca pârâţii nu deţin un titlul locativ valabil asupra bunului proprietatea reclamantei, iar prin refuzul nejustificat de a părăsi spaţiul în cauză se aduce o gravă atingere dreptului de uzufruct al reclamantei.

Mai susţin pârâţii că în cauză nu au fost respectate dispoziţiile art. 1038 C.pr.civ., respectiv notificarea nu a fost emisă prin intermediul unui executor judecătoresc, ci prin intermediul cabinetului de avocatură. În opinia instanţei, acest aspect nu prezintă relevanţă devreme ce prin această procedură li s-a pus în vedere pârâţilor să părăsească imobilul, realizându-se astfel scopul urmărit de legiuitor, respectiv acela de a soma pârâtul să evacueze imobilul.

Având în vedere aceste aspecte, instanţa a admis acţiunea şi va dispune evacuarea pârâţilor din imobilul compus din casă şi construcţii anexe amplasate pe terenul curţi construcţii în suprafaţă de 823,73 mp situate în sat L., com. M.C. având ca vecini pe N – U.G., E – G.A. şi U.C., S – U.N., V – drum judeţean.

Împotriva acestei hotărâri, în termen legal, au declarat apel pârâţii B.A., B.I.B. şi B.E.

În motivarea apelului se arată că cererea de evacuare era inadmisibilă pentru că în mod greşit pârâţii au fost notificaţi prin intermediul cabinetului de avocatură, iar nu prin intermediul executorului judecătoresc, termenul pentru eliberarea imobilului fiind de 5 zile, prima instanţă aplicând în mod greşit dispoziţiile art. 1039 C.pr.civ.; B.A. are calitatea de nud proprietar al imobilului, deţinând proprietatea imobilului, textul de lege nefăcând distincţie între proprietatea deplină şi nuda-proprietate, astfel încât nu este incidentă procedura specială a evacuării, uzfructuarul având la îndemână calea dreptului comun de evacuare; prima instanţă nu a apreciat corect situaţia de fapt, întrucât, pârâţii au făcut îmbunătăţiri la imobil, iar reclamanta a fost cea care le-a permis să locuiască în aceeaşi gospodărie.

Intimata-reclamantă nu a formulat întâmpinare.

În apel nu au fost administrate probe noi.

Examinând actele şi lucrările dosarului, prin raportare la motivele de apel invocate, tribunalul constată că acesta este nefondat, pentru următoarele considerente:

Sub aspectul procedurii de notificare a pârâţilor, tribunalul reţine că în cauză notificarea acestora s-a făcut prin intermediul Cabinetului individual- avocat C.M., aceasta fiind în concordanţă cu dispoziţiile art. 1039 C.pr.civ., care nu impune ca notificarea să fie făcută prin intermediul executorului judecătoresc şi prevede un termen de 5 zile, pentru eliberarea imobilului, calculat de la data comunicării notificării.

În cauză nu sunt incidente dispoziţiile art. 1038 C.pr.civ., invocate de apelanţi, întrucât, acesta este aplicabil doar în situaţia în care, între părţile litigante a existat un contract de locaţiune, calitatea pârâtului, fiind aceea de locatar, ceea ce nu este cazul prezentului litigiu, în care, pârâţii au calitatea de ocupanţi, prin raportare la dreptul real de uzufruct, al cărui titular este reclamanta.

În concordanţă cu opinia primei instanţe, tribunalul reţine că prin intermediul procedurii speciale a evacuării, la care a apelat reclamanta, se sancţionează încălcarea unui drept real, care conferă prerogativa folosinţei, atunci când pârâtul nu exhibă un titlu pentru folosinţa bunului, ceea ce este cazul în speţă.

Pârâţii au calitatea de ocupanţi, chiar dacă sunt titularii nudei proprietăţi asupra bunului, în raport de dreptul real de uzufruct al reclamantei, care îi conferă dreptul de folosinţă exclusivă, până la decesul său, astfel încât este admisibilă procedura evacuării reglementată de dispoziţiile art. 1034-1045 C.pr.civ.

Chiar dacă dispoziţiile art. 1034 alin.2 litera f C.pr.civ., fac referire expresă la „ proprietar”, ca titular al dreptului de proprietate asupra imobilului, apreciem, astfel cum a reţinut şi prima instanţă, că are deschisă calea evacuării în această procedură şi titlularul unui drept real de uzufruct care conferă dreptul de folosinţă, cu obligaţia de a păstra substanţa bunului, cu atât mai mult cu cât, în cazul sublocaţiunii, locatarul principal poate apela la această procedură împotriva sublocatarului, astfel cum rezultă din menţionarea expresă a locatarului , alături de proprietar , în textul amintit.

Cât priveşte apărările pârâţilor referitoare la faptul că au adus îmbunătăţiri imobilului şi că l-au folosit cu acordul reclamantei, tribunalul reţine că sunt nerelevante, întrucât din momentul în care aceştia nu mai au acordul sau îngăduinţa uzufructuarului, nu mai pot folosi bunul, reclamanta fiind cea care are dreptul să recurgă la procedura specială a evacuării.

Pentru aceste considerente, în temeiul art. 480 alin.1 C.pr.civ., va respinge apelul, ca nefondat.

În temeiul art. 453 alin.1 C.pr.civ., va obliga apelanţii la plata sumei de 1000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, în favoarea intimatei, reprezentând onorariu avocat.

Domenii speta

Spete similare