Chemarea în judecată a pârâţilor privind respectarea contractelor de inchiriere-teren, solicitând respectarea obligaţiilor asumare

Constată că prin acţiunea înregistrată sub nr. pe rolul Judecătoriei Moineşti, jud. Bacău , reclamanta SC SA Bucureşti-Zona Grup de Zăcăminte M-L-D a chemat în judecată şi personal la interogatoriu pe pârâţii P. V şi PC solicitând să fie obligaţi să-şi execute obligaţia pe care şi-au asumat-o prin încheierea contractelor de închiriere -teren aferent sondelor nr., conform art.6 lit.b din contract ,Ia plata sumei de 4143 lei/zi , daune moratorii , reprezentând prejudiciul suferit prin nerespectarea obligaţiei asumate , cu cheltuieli de judecată.

Acţiunea a fost timbrată cu 19 lei taxă de timbru prin chitanţa , lei prin ordinul de plată nr., lei timbru judiciar şi în motivare arată reclamanta că a încheiat contracte de închiriere cu pârâţii , având ca obiect terenul aferent sondelor situate în Moineşti în suprafaţă de 2418 mp , pe toată durata execuţiei lucrărilor şi exploatării obiectivelor precizate anterior iar pârâţii la data de 10.07.2008 au închis accesul la sonde şi chiar le-au oprit fiind nemulţumiţi de cuantumul chiriei.

In drept s-a invocata art. 1073 şi următoarele Cod civil Pârâţii nu au depus întâmpinare.

în cauză s-u depus acte, au fost audiaţi martori, s-au luat interogatoriu pârâţilor , probatorii din analiza cărora instanţa a reţinut următoarele :

Conform contractelor de închiriere nr. încheiate între SC SA Bucureşti . Zona de Operare Moineşti şi P C şi P Gh.V. , asupra suprafeţelor de câte 1209 mp fiecare , terenuri situate la pct. , pe care s-au situat sondele 572 şi 573 Moineşti.

Ca şi termen al închirierii s-a stipulat în art.3.1. că începe de la data încheierii contractului şi se întinde pe toată durata execuţiei lucrărilor şi exploatării obiectivului. Preţul închirierii este de 10,2 lei mp/an , respectiv câte 12331,8 ron/an fiecare.

Art.4.2. conţine faptul că preţul închirierii se va majora anual în funcţie de indicele mediu de inflaţie faţă de luna decembrie a anului precedent comunicat de Direcţia de Statistică.

In capitolul obligaţiile părţilor din contract,respectiv art.6 se arată că obligaţia locatorului este să asigure folosinţa liniştită a terenului ce face obiectul contractului pe tot timpul locaţiunii garantând în acest fel pe locatar de orice evicţiune cauzată prin fapta proprie sau fapta unui terţ.

La art. 9 al aceluiaşi contract se prevede că încetarea contractului va avea loc prin procedeul denunţării unilaterale (art. 1436 alin.2 Cod civil) ca manifestare de voinţă a locatarului ( chiriaşului) procedându-se în acest caz la notificarea cu confirmare de primire a proprietarului ( locatorului) cu cel puţin 30 de zile înainte de data de încetare a contractului stipulată în notificare.

Clauzele speciale ale contractului cuprind printre altele şi pe cea de la art.8.3 respectiv -în cazul în care proprietarul refuză oferta chiriaşului cu privire la indexarea chiriei anuale corespunzător suprafeţei de teren ocupată, manifestarea de voinţă  a  acestuia  nu va  produce efecte juridice asupra

contractului , chiriaşului revenindu-i obligaţia de a încheia proces verbal de refuz , iar plata chiriei va fi expediată proprietarului cu mandat poştal.

In contractul încheiat de părţi ,în ceea ce priveşte litigiile , acestea vor fi soluţionate pe cale amiabilă iar în caz contrar acestea vor fi de competenţa instanţei judecătoreşti—capitolul IX, art.9.1.

La data de 10.07.2008 , pârâţii PV şi PC, considerând că chiria stabilită este neîndestulătoare au interzis accesul personalului reclamantei la sondele pe care trebuia să le exploateze. Mai mult decât atât, PV a oprit curentul de la cele două sonde.

Situaţia a fost confirmată atât prin răspunsurile la interogatorii ale pârâţilor (filele 51-52 dosar) cât şi declaraţiile martorilor audiaţi în instanţă , propuşi de reclamantă.

Aceeaşi martori relatează că nici în prezent sondele nu funcţionează datorită comportamentului agresiv al pârâţilor care au construit o poartă şi astfel societatea este privată de o producţie de aproximativ 2 tone pentru fiecare sondă pe zi.

La filele 42-44 dosar , pârâţii depun notificări , înregistrate la societatea reclamantă prin care arată că nu mai admit accesul la sonde şi doresc renegocierea preţului chiriilor deoarece preţul petrolului s-a triplat şi S.C. SA a avut beneficii substanţiale.

între reclamantă şi pârâţi au intervenit note de negocieri privind preţul chiriei ( filele 47,49 dosar) în conţinutul acestora facându-se referire la prevederile art.4.2. din contract în ceea ce priveşte indexarea chiriei .

Aşa cum am arătat în contract s-a stipulat că preţul închirierii se va majora anual în funcţie de indicele mediu de inflaţie faţă de luna decembrie a anului precedent comunicat de Direcţia de Statistică.

In condiţiile în care reclamanta nu îşi îndeplinea obligaţiile contractuale pârâţii trebuiau să se adreseze instanţei cu o acţiune de rezilierea pentru neexecutare.

Conform art. 1439 alin.2 C.civ., neexecutarea obligaţiilor de către una dintre parti da dreptul celeilalte parti de a cere - după punerea in intarziere a debitorului - rezilierea contractului cu daune-interese (art. 1453 C.civ.). Deci, contractul de locatiune urmează regulile generale in materie de contracte sinalagmatice cu executare succesiva (tinandu-se seama, daca este cazul, si de pactul comisoriu expres stipulat in contract).

Insa nu orice neexecutare da dreptul celeilalte parti de a cere rezilierea contractului. Neexecutarea trebuie sa fie cu privire la obligaţii principale (art. 1439 alin.2 C.civ.) prin violarea cărora se aduce o vătămare celeilalte parti.

Pe de altă parte pârâţii în calitate de locatori au obligaţia de garanţie (art. 1420 pct.3. C.civ.) de care sunt tinuti, locatorul se aseamănă cu obligaţia de garanţie a vânzătorului, cu deosebirea ca in caz de vânzare dreptul transmis si

garantat este proprietatea, iar in caz de locatiune dreptul transmis si garantat este folosinţa liniştita si utila.

In virtutea obligaţiei de garanţie, locatorul răspunde de tulburările provenite: din propria sa fapta, de la terţi si din viciile lucrului, daca prin aceste tulburări se aduce o atingere serioasa folosinţei.

Locatorul este obligat sa se abtina de la orice fapt personal, care ar avea drept consecinţa tulburarea locatarului in folosinţa lucrului, tulburare de fapt sau de drept.

Toate obligaţiile locatorului decurg din principiul ca el trebuie sa asigure locatarului folosinţa lucrului in tot timpul locatiunii (obligaţie de a face).

Pentru a asigura folosinţa lucrului, locatorul este obligat sa predea si sa menţină lucrul in stare de întrebuinţare si sa-1 garanteze pe locatar de tulburările provenite din propria sa fapta, de la terţi si din viciile lucrului.

Pentru a repara prejudiciul cauzat creditorului prin neexecutarea obligaţiilor contractuale sau prin executarea lor defectuoasa ori cu întârziere, debitorul poate fi obligat la plata unor despăgubiri atunci când părţile, prin voinţa lor, au stipulat in contract si o clauza penala, in acest sens (art. 1069 C. civ.).

Despăgubirile pot fi daune interese compensatorii, care îndreptăţesc pe creditor pentru pagubele cauzate prin neexecutare, totala sau parţiala, a obligaţiei ori prin executarea ei necorespunzatoare si daune moratorii, pretinse de creditor pentru acoperirea pagubelor cauzate prin si la intarziere in executarea Daunele moratorii nu înlocuiesc executarea in natura a obligaţiei asumate si, ca atare, se pot cumula cu aceasta, după cum si daunele interese compensatorii, când debitorul nu executa contractul in natura sau ii executa cu intarziere.

SC.SA Bucureşti-Zona Grup de Z a făcut dovada prin actele depuse la filele 72-82 dosar că în perioada în care nu au putut exploata cele două sonde ( 10.07.2008-28.10.2008 ) au suferit un prejudiciu de 426729 lei.

Pe cale de consecinţă pârâţii se fac culpabili de nerespectarea obligaţiilor contractuale şi astfel va fi admisă acţiunea reclamantei în sensul obligării acestora să le respecte , cu privire la folosinţa terenului în vederea exploatării celor două sonde şi la plata daunelor moratorii solicitate.

In baza art.274 Cod proc.civilă vor fi obligaţii pârâţii către reclamantă la plata cheltuielilor de judecată , respectiv taxă de timbru şi timbru judiciar.

Domenii speta

Spete similare