Uzucapiune

Prin  sentinţa civilă nr. 212/27.01.2014  Judecătoria Oneşti a  respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţii C.V. şi C.G.  în contradictoriu cu pârâţii C.E. şi D.I. ca neîntemeiată.

A obligat  reclamanţii la plata sumei de 2.000 de lei către pârâtul D.I. cu titlu de cheltuieli de judecată constând în onorariul de avocat.

Pentru a pronunţa această sentinţă prima instanţă a reţinut următoarele:

Prin procesul-verbal încheiat la data de 23.03.1974 numiţii D.M. şi M.M. au vândut numiţilor G.I. şi C.V. o casă cu grădină în suprafaţă de 10 prăjini pentru suma de 50.000 de lei, din care 20.000 de lei achitaţi la data încheierii acestui act, iar diferenţa urmând să fie achitată la data perfectării actelor la notariat. Prin convenţia încheiată vânzătorii s-au angajat ca în cazul neperfectării actului să restituie suma primită.

La data de 03.05.1974, prin contractul autentificat sub nr. 1259/405, numiţii C.E., D.M. şi M.M. au vândut soţilor M.V. şi C.G., precum şi soţilor G.I. şi G.M., imobilul compus din 500 m.p. teren construcţie împreună cu o casă şi anexele acesteia.

Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 646/10.07.2002 numita G.M., a  vândut dreptul său din imobilele dobândite prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1259/405 din 03.05.1974, către soţii C.V. şi C.G.

Ca urmare a cererii formulate de moştenitorii defunctului D.G., respectiv C.E., M.M. şi D.A., pe numele acestora a fost emis titlul de proprietate nr. 243103/25.04.2003, prin care a fost reconstituit dreptul de proprietate asupra unei suprafeţe de teren de 1250 m.p., care potrivit raportului de expertiză efectuat în cauză, se suprapune cu suprafaţa pentru care reclamanţii au solicitat constatarea dreptului de proprietate.

Având în vedere invocarea de către reclamanţi a dobândirii dreptului de proprietate atât prin uzucapiunea de scurtă durată cât şi prin cea  de lungă durată, urmează ca în cele ce urmează instanţa să analizeze îndeplinirea condiţiilor pentru fiecare din acestea.

Potrivit art. 1895 din Codul civil, condiţiile uzucapiunii de 10 până la 20 de ani sunt: posesia să se întemeieze pe un just titlu şi să fie de bună-credinţă.

Justul titlu este definit de art. 1897 alin. 1 din Codul civil ca fiind orice act translativ de proprietate, care provine de la altcineva decât adevăratul proprietar, alin. 2 al aceluiaşi articol prevăzând că un titlu nul - adică lovit de nulitate absolută - nu poate servi ca bază a uzucapiunii.

Aşadar, prima condiţie a uzucapiunii de scurtă durată, aşa cum este cea invocată în prezenta cauză, o reprezintă existenţa unui just titlu, ce să reprezinte un titlu translativ de proprietate care să îndeplinească toate condiţiile de valabilitate, mai puţin aceea ca bunul să provină de la adevăratul proprietar, căci în această situaţie titlul ar fi suficient prin el însuşi să ducă la dobândirea proprietăţii, fără să fie nevoie de vreo trecere a timpului, temeiul dobândirii fiind reprezentat de convenţia părţilor şi nu de uzucapiune.

În cauză, deşi se invocă procesul verbal din 23.03.1974 drept just titlu, însăşi reclamanţii recunosc că acest înscris nu a reprezentat înscrisul prin care s-a transferat în drept proprietatea, urmând ca ulterior, conform înţelegerii şi menţiunii din finalul convenţiei scrise, să se încheie acte în formă autentică. Aşadar, atât în privinţa construcţiilor şi terenului aferent acestora cât şi a diferenţei de teren, convenţia părţilor a constat într-o promisiune de vânzare cumpărare, ce a fost respectată doar în privinţa construcţiilor  şi terenului aferent acestora, prin încheierea contractului de vânzare cumpărare autentificat  sub nr. 1259/405 din 03.05.1974.

Astfel, la încheierea convenţiei materializate prin procesul verbal invocat a avut loc o schimbare în fapt a posesiei unei suprafeţe de teren de 10 prăjini, care însă nu a fost materializată prin încheierea unor înscrisuri în forma cerută de lege pentru transferul dreptului de proprietate decât pentru suprafaţa de 500 m.p. Din acest punct de vedere, înscrisul invocat de reclamanţi nu poate fi acceptat ca reprezentând un act translativ de proprietate, atâta vreme cât prin acesta părţile se obligau doar ca în viitor să realizeze acest transfer în condiţii legale, din cauza regulilor de formă imperative în acest sens, neputându-se accepta că înscrisul invocat reprezintă un titlu translativ de proprietate valabil.Faţă de neîndeplinirea cerinţei esenţiale ca uzucapiunea să se întemeieze pe un just titlu, instanţa nu va mai analiza îndeplinirea condiţiei privind durata posesiei, nici buna credinţă a posesorilor şi nici dacă această posesie a fost una utilă, respectiv continuă, neîntreruptă, netulburată, publică şi exercitată sub nume de proprietar, urmând să respingă ca neîntemeiată cererea de constatare a dreptului de proprietate prin prescripţia achizitivă de scurtă durată.

Potrivit art.1890 şi 1847 Cod civil, pentru a se putea dobândi proprietatea bunului prin uzucapiune, cel care invocă acest mod de dobândire al proprietăţii trebuie să îndeplinească două condiţii: să posede bunul în tot timpul prevăzut de lege, respectiv 30 de ani şi posesia sa să fie utilă, în sensul că posesia trebuie să fie continuă, neîntreruptă, netulburată, publică şi sub nume de proprietar.

În ceea ce priveşte durata posesiei, raportat la faptul că reclamanţii au intrat în stăpânirea terenului în anul 1974, iar din declaraţiile martorilor reiese că aceştia îl stăpânesc şi în prezent, instanţa reţine că această durată este de peste 30 de ani.

În ceea ce priveşte calităţile posesiei, din probele administrate rezultă că posesia a fost una continuă, neîntreruptă şi publică, instanţa neputând reţine susţinerile pârâtului D.I. în sensul că în perioada 1974-1989, ca urmare a Legilor nr. 58/1974 şi 59/1974 terenurile au fost scoase din circuitul civil şi aceasta ar echivala cu o întrerupere a prescripţiei.

În ceea ce priveşte cerinţa ca posesia să se facă sub nume de proprietar, instanţa apreciază că această condiţie nu este îndeplinită, pentru considerentele ce vor fi expuse în cele ce urmează.

Din extrasele din registrul agricol depuse la dosar instanţa reţine că reclamanţii şi autorii lor au fost înscrişi cu construcţii şi teren aferent acestora în baza contractului de vânzare cumpărare 1259/405 din 03.05.1974, iar ulterior şi cu suprafaţă de teren de aproximativ 1300 m.p., însă pe bază de declaraţie pe proprie răspundere. 

Prin titlul de proprietate nr. 243103/25.04.2003, a fost reconstituit dreptul de proprietate asupra unei suprafeţe de teren de 1250 m.p. pe numele moştenitorilor defunctului D.G., respectiv C.E., M.M. şi D.A.. Dreptul de proprietate a fost dobândit prin reconstituire asupra unei suprafeţe pe care autorul titularilor a adus-o în cooperativă. Numitul D.G. a decedat la data de 23.01.1972, iar în certificatul de moştenitor emis pe numele acestuia nu este menţionată decât cota de 5/8 dintr-un teren în suprafaţă de 600 m.p. aferent construcţiei din Tîrgu Ocna, confirmându-se că la momentul decesului acesta nu mai deţinea în proprietate terenul în suprafaţă de 1250 m.p. De altfel, dacă succesorii lui D.G. şi D.E. ar fi avut în proprietate teren suplimentar peste cei 500 m.p. ce au făcut obiectul contractului de vânzare cumpărare 1259/405 din 03.05.1974 nu există nicio justificare pentru care actul nu putea fi încheiat pentru toată suprafaţa. Astfel, autorizaţia de înstrăinare nr. 21/01.03.1974 menţionată în cuprinsul contractului de vânzare cumpărare nu a vizat decât suprafaţa de 500 m.p. nu pentru că terenurile ar fi fost scoase din circuitul civil, căci legile care au avut acest efect, respectiv nr. 58/1974 şi 59/1974, au intrat în vigoare abia în luna noiembrie a acelui an, ci în baza faptului că urmare a cooperativizării, terenul rămas în proprietatea înstrăinătorilor era doar cel aferent construcţiilor, aşa cum de altfel era menţionat şi în certificatele de moştenitor de pe urma lui D.G. şi D.E.

Raportat la această situaţie, instanţa reţine că la momentul încheierii convenţiei din 23.03.1974 şi ulterior a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1259/405 din 03.05.1974, înstrăinătorii aveau doar proprietatea asupra construcţiilor şi terenului în suprafaţă de 500 m.p. aferent acestora, iar diferenţa de teren menţionată în procesul verbal din 23.03.1974 o aveau în folosinţă de la cooperativa agricolă de producţie, situaţie în care nici ei nu o stăpâneau în nume de proprietar ci pentru altul, iar această posesie a fost transmisă în fapt numiţilor G.I. şi C.V., care au exercitat-o în aceeaşi calitate ca şi cei de la care au preluat-o, neexistând nicio dovadă în sensul intervertirii precarităţii într-o posesie sub nume de proprietar. Faptul că înstrăinătorii erau proprietari doar pentru suprafaţa de teren aferent construcţiilor a fost cunoscut de reclamanţi şi autorii lor, căci acest aspect era menţionat în cuprinsul contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1259/405 din 03.05.1974 dar şi în certificatele de moştenitor de pe urma celor doi autori iniţiali, D.G. şi D.E., care au fost cunoscute de reclamanţi şi autorii lor şi ale căror copii aceştia le-au avut în posesie, depunându-le la dosarul cauzei. Aşadar, dacă înstrăinătorii stăpâneau terenul pentru cooperativa agricolă de producţie, exercitând doar folosinţa acestuia, aceeaşi stăpânire a fost continuată şi de posesorii ulteriori, ceea ce nu reprezintă o posesie sub nume de proprietar, căci potrivit art. 1853 C.civ. „Actele ce exercităm asupra unui lucru al altuia, sub nume precar, adică în calitate de locatari, depozitari, uzufructuari, etc, sau asupra unui lucru comun, în puterea destinaţiei legale a aceluia, nu constituie o posesiune sub nume de proprietar.”

Având în vedere cele anterior reţinute, instanţa constată că nu este îndeplinită cerinţa exercitării unei posesii sub nume de proprietar şi astfel nu sunt îndeplinite cumulativ toate condiţiile prescripţiei achizitive, motiv pentru care urmează să respingă ca neîntemeiată şi cererea de constatare a dreptului de proprietate asupra terenului ca urmare a uzucapiunii de 30 de ani.

Având în vedere culpa procesuală a reclamanţilor C.V. şi C.G., în temeiul art. 274 alin. 1 C.pr.civ., urmează ca aceştia să fie obligaţi la plata sumei de 2000 de lei către pârâtul D.I. cu titlu de cheltuieli de judecată constând în onorariul de avocat.

Împotriva sentinţei au declarat recurs reclamanţii C.V. şi C.G. pentru următoarele considerente:

- argumentele referitoare la faptul că înscrisul  invocat de reclamanţi nu poate fi acceptat ca fiind un act  translativ de proprietate, întrucât prin acesta părţile  se obligau doar ca în viitor să realizeze acest  transfer în condiţii legale  sunt contrazise de însuşi  conţinutul procesului verbal din 23.03.1974, din care rezultă că părţile au convenit o vânzare certă;

- nu s-au administrat probe din care să rezulte că terenul de 1300 m.p., ar fi fost preluat de CAP, nu există cerere de înscriere în CAP, expertul nu identifică acest teren  ca făcând  parte din fostul CAP;

- contrar argumentelor  instanţei, au făcut dovada că  au folosit în mod public terenul de 1300 m.p.,  încă din anul 1974 şi până în prezent, că au achitat taxe şi impozite sub nume de proprietar, fiind evident că dacă  terenul ar fi făcut parte  din patrimoniul CAP, nu putea figura şi la rolul lor ca proprietari;

- nu s-a depus o dispoziţie de acordare a lotului de folosinţă;

- dacă se reţine că vânzătorii aveau doar detenţia precară a terenului în suprafaţă de 1300 m.p., în mod evident, la momentul 1974 a operat transformarea detenţiei precare în posesie utilă, sub nume de proprietar, având în vedere că terenul a fost înscris la rolul lor, au achitat taxe şi impozite în nume de proprietar, au achitat  preţ pentru transferul  dreptului de proprietate, având  reprezentarea că sunt proprietarii şi posesorii bunurilor. 

Intimatul-pârât D.I. a depus la  dosar întâmpinare prin care a solicitat respingerea  recursului ca nefondat, arătând că procesul verbal  din 23.03.1974 nu constituie un just titlu,  apt pentru  uzucapiune, întrucât vânzarea terenurilor  trebuia făcută numai în formă autentică, iar înscrisul în discuţie atestă  doar o promisiune  bilaterală de vânzare-cumpărare. A mai arătat intimatul-pârât  că recurenţii-reclamanţi nu se pot prevala de dispoziţiile art. 1858 Cod civil deoarece este incontestabil că au ştiut exact situaţia juridică a diferenţei de teren pentru care au invocat uzucapiunea, că autorii vânzătorilor au fost membri CAP şi la deces nu aveau  ca proprietate suprafaţa de 1.250 m.p.,  aspect  confirmat  şi de reconstituirea dreptului de proprietate pe numele moştenitorilor defunctului D.G..

În recurs s-a administrat proba cu înscrisuri  şi, la solicitarea recurenţilor,  s-a emis adresă  către C.J. şi C.L. în vederea  înaintării la dosar a documentaţiei  care a stat la baza emiterii titlului de proprietate nr. 243103/25.04.2015 şi pentru a se preciza dacă pentru suprafaţa de 1300 m.p. există cerere de înscriere în CAP,  decizie de dare în folosinţă sau dacă este cuprinsă în altă modalitate în evidenţele CAP.

Analizând actele şi lucrările dosarului, reţine următoarele:

Concluzia primei instanţe, în sensul că în ceea ce priveşte uzucapiunea de la 10 la 20 de ani nu este îndeplinită  condiţia justului titlu, potrivit art. 1895 Cod civil, se întemeiază pe corecta apreciere a probelor administrate.

În acest sens urmează a avea în vedere că, potrivit  art. 1897 Cod civil, una din cerinţele justului titlu  este aceea a efectului translativ de proprietate, că recurenţii-reclamanţi au intrat în posesia terenurilor  în litigiu în baza actului  sub semnătură privată  denumit  „proces verbal” , încheiat la 23.03.1974, care nu a avut aptitudinea de a transmite proprietatea, chiar dacă în cuprinsul  său s-a precizat că se vinde o casă cu grădină  în suprafaţă totală de 10 prăjini, nefiind  îndeplinită formalitatea solemnităţii actului, cerută  pentru înstrăinarea  imobilelor.

Aprecierea primei instanţe, privind viciul  precarităţii posesiei exercitate de reclamanţi  este conformă cu probele administrate în cauză cu privire la  regimul juridic al terenului în litigiu şi din care rezultă că recurenţii-reclamanţi  au folosit un teren aflat  în patrimoniul CAP-ului, cu acordul  acestei  unităţi.

Astfel, potrivit  raportului de expertiză topo-cadastrală, suprafaţa de teren de 1348 m.p., pentru care s-a  invocat uzucapiunea (fila 150 dosar judecătorie) se suprapune cu terenul în suprafaţă de 1.250 m.p., înscris în titlul de proprietate nr. 243103/25.04.2003, emis pe numele moştenitorilor defunctului D.G..  Emiterea  pe numele autorului  vânzătorilor a titlului de proprietate  în care este inclus şi terenul care formează obiectul uzucapiunii, prezumă apartenenţa terenului în litigiu la patrimoniul  CAP, de vreme ce stabilirea dreptului de proprietate în baza Legii 18/1991 priveşte  terenurile care se găsesc în patrimoniul  cooperativelor agricole de producţie.

În considerarea prezumţiei de legalitate a titlului de proprietate nr. 243103/25.04.2003, a  cărui valabilitate nu face obiectul prezentului litigiu, va respinge criticile formulate de recurenţii-reclamanţi, care se circumscriu procedurii de stabilire a dreptului de  proprietate în baza Legii 18/1991, finalizată prin emiterea titlului de proprietate.

Nefondate sunt şi susţinerile recurenţilor-reclamanţi, privind reprezentarea că sunt proprietarii terenului în litigiu din momentul încheierii actului sub semnătură privată, de vreme ce au cunoscut situaţia juridică a acestui teren, în contractul de vânzare-cumpărare autentificat la data de 03.05.1974, încheiat pentru de 500 mp, făcându-se referire la faptul că terenul  vândut a fost dobândit de vânzători prin moştenire, conform certificatelor de  moştenitor care nu cuprind menţiuni privind dreptul de proprietate  al autorilor vânzătorilor  asupra diferenţei de teren, pentru care nu s-a primit autorizaţia de înstrăinare.

Faţă de cele reţinute, în temeiul art. 312 alin. 1  Cod procedură civilă, va respinge recursul ca nefondat.

În temeiul  art. 274 Cod procedură civilă,  va obliga recurenţii-reclamanţi la plata cheltuielilor de  judecată către intimatul-pârât, reprezentând onorariu avocat.

Domenii speta

Spete similare