Locuințe. Legea nr. 85/1992. Prețul de piață.

În concluzie, prin interpretarea dată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie dispoziţiilor cuprinse în Legea nr. 85/1992, rezultă fără putinţă de dubiu că apelantul-reclamant întruneşte condiţiile prevăzute de lege pentru a putea beneficia de cumpărarea locuinţei pe care o ocupă în calitate de chiriaş, dar nu în condiţiile de preţ solicitate  prin acţiune ci în condiţiile art. 16 astfel cum acesta a fost modificat prin Legea nr. 244/2011 (prin raportare la data încheierii contractului de închiriere), respectiv la preţul de piaţă calculat de un expert autorizat.

Cod ECLI ECLI:RO:TBDBO:2017:009.00133

DOSAR NR. X/315/2016

R O M Â N I A

TRIBUNALUL DÂMBOVIŢA - SECŢIA I CIVILĂ

DECIZIA CIVILĂ NR. 133

Şedinţa publică din data de 9.02.2017

Instanţa constituită din:

Preşedinte: CC

Judecător: CC

Grefier: CC

Pe rol fiind soluţionarea cererii de apel formulată de apelantul-reclamant CC, cu domiciliul ales în vederea comunicării actelor de procedură la Cabinetul de avocat CC din CC, împotriva sentinţei civile nr. 3537/13.10.2016 pronunţată de Judecătoria Târgovişte în dosarul nr. X/315/2016, în contradictoriu cu intimata-pârâtă CC, cu sediul în CC, cauza având ca obiect obligaţia de a face.

Cererea de apel este timbrată cu taxa judiciară de timbru în cuantum de 20 lei, conform chitanţei nr. 1233631/14.12.2016 (fila 20).

La apelul nominal făcut în şedinţă publică se prezintă apelantul-reclamant personal şi asistat de apărător, avocat CC, conform împuternicirii avocaţiale seria DB nr. 211038/2016 (fila 8), lipsă fiind reprezentantul intimatei-pârâte.

Procedura de citare este legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de şedinţă, care prezintă pe scurt obiectul pricinii, stadiul în care se află judecata, după care:

Tribunalul procedează la identificarea apelantului-reclamant, datele de identificare fiind consemnate în caietul grefierului.

Instanţa pune în discuţie competenţa de soluţionare a cauzei.

Apărătorul apelantului-reclamant, avocat CC, arată că instanţa este competentă să soluţioneze cauza.

Tribunalul, verificând din oficiu competenţa generală, materială şi teritorială constată că este competent să soluţioneze prezentul litigiu, conform art. 131, raportat la art. 95 pct. 2 din Codul de procedură civilă.

Instanţa pune în discuţie estimarea duratei cercetării procesului.

Apărătorul apelantului-reclamant, avocat CC, apreciază durata la 1 zi.

Instanţa, în raport de dispoziţiile art. 238 din Codul de procedură civilă, estimează durata cercetării procesului la 1 zi.

Tribunalul constată că nu mai sunt cereri de formulat şi nici alte incidente de soluţionat, declară cercetarea procesului încheiată conform art. 244  din Codul de procedură civilă şi fixează termen pentru dezbaterea apelului. În temeiul art. 392 din Codul de procedură civilă declară deschise dezbaterile asupra apelului şi acordă cuvântul, în ordinea şi condiţiile prevăzute la art. 216 Cod procedură civilă.

Apărătorul apelantului-reclamant, avocat CC, susţine că instanţa de fond a respins cererea reclamantului cu motivarea că nu a făcut dovada calităţii de creditor şi că nu se încadrează în condiţiile prevăzute de art. 7 din Legea nr. 85/1992.

Consideră că această soluţie este greşită, întrucât prevederile Legii nr. 85/1992, aplicabile în cauză, nu conţin nicio dispoziţie legată de calitatea de creditor a obligaţiei de a face, legea instituind o măsură de protecţie a chiriaşilor.

În continuare, arată că apelantul a fost salariatul intimatei, în prezent este pensionar, astfel că îndeplineşte condiţiile prevăzute de lege pentru a cumpăra această locuinţă. Potrivit art. 1 şi art. 7 din Legea nr. 85/1992, unitatea deţinătoare are obligaţia să vândă spaţiul locativ, iar apelantul are dreptul să îl cumpere, acesta netrebuind să facă dovada de creditor al obligaţiei de a face întrucât este chiriaş.

Susţine că prin soluţia pronunţată, instanţa de fond a încălcat prevederile art. 44 alin. (1) şi alin. (2) din Constituţie,  art. 1 din Protocolul I adiţional al C.E.D.O. şi art. 7 din Legea nr. 85/1992. În ipoteza în care instanţa va respinge cererea, locuinţa va ajunge în ruină, aşa cum s-a întâmplat cu numeroase imobile după Revoluţie.

În concluzie, solicită admiterea apelului, desfiinţarea sentinţei apelate şi admiterea acţiunii aşa cum a fost formulată, cu cheltuieli de judecată. Depune la dosar chitanţa nr. 10/27.01.2017 reprezentând contravaloarea onorariului avocaţial.

Tribunalul consideră că au fost lămurite toate împrejurările de fapt şi temeiurile de drept ale cauzei şi declară închise dezbaterile în apel, conform art. 394 din Codul de procedură civilă, reţinând cauza în deliberare şi pronunţare.

TRIBUNALUL,

Asupra apelului civil de faţă:

Prin sentinţa civilă nr. 3537/13.10.2016 pronunţată în dosarul nr. X/315/2016 Judecătoria Târgovişte a respins cererea formulată de reclamantul CC împotriva pârâtei CC.

Pentru a pronunţa această sentinţă prima instanţă a reţinut că reclamantul CC, în calitate de chiriaş, a încheiat cu parata CC, în calitate de proprietar, contractul de închiriere nr. 599/05.07.2012 pentru suprafeţe cu destinaţia de locuinţă de intervenţie, având ca obiect închirierea locuinţei situata în CC, nr. C.v.2004 din lista locuinţelor CFR de intervenţie cu suprafaţa de 36,81 mp, contractul fiind încheiat pentru o perioada de 2 ani, de la 03.01.2012 pană la 03.01.2014, iar chiria lunara de 59 lei, că prin actul adiţional nr. 1/12.12.2013  părţile au convenit prelungirea duratei contractului pana la data de 03.01.2017 şi că prin Dispoziţia nr. 66/29.11.2003 s-a delegat competenţa directorilor regionali pentru semnarea contractelor de valorificare prin vanzare a locuinţelor de serviciu.

Prima instanţă a mai reţinut că reclamantul s-a adresat pârâtei, în vederea încheierii unui contract de vânzare-cumpărare pentru locuinţa închiriata, iar pârâta a emis adresa 6/2/395/18.06.2015, din care rezulta ca locuinţa este încadrata în categoria locuinţelor de serviciu şi oportunitatea vânzării locuinţelor de serviciu este stabilita în funcţie de interesele de exploatare ale companiei şi doar în cazul în care activitatea care a generat realizarea locuinţelor respective s-a restrâns sau a încetat, în conformitate cu prevederile Legii 114/1996, poate fi încheiat contract de vanzare cumparare.

Potrivit art. 1 din Legea 85/1992 “ Locuinţele construite din fondurile statului pot fi cumpărate de titularii contractelor de închiriere, cu plata integrala sau în rate a preţului, în condiţiile Decretului-lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuinţe construite din fondurile statului către populaţie şi ale prezentei legi.”

Conform art. 7 din Legea 85/1992”  Locuinţele construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuinţele de intervenţie, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrala sau în rate a preţului, în condiţiile Decretului-lege nr. 61/1990 şi ale prezentei legi. Beneficiază de prevederile alin. 1 şi chiriaşii care nu sunt angajaţii unităţilor proprietare .Unităţile economice sau bugetare pot să deţină şi să construiască din fonduri proprii locuinţe de serviciu, destinate închirierii salariaţilor acestora, cu contract de închiriere accesoriu la contractul de muncă. Modul de administrare şi eventuala înstrăinare a acestor locuinţe se vor stabili de consiliile de administraţie, respectiv de conducerile unităţilor”.

Art. 2 din Legea 114/1996 defineşte locuinţa de serviciu ca fiind „ Locuinţa destinată funcţionarilor publici, angajaţilor unor instituţii sau agenţi economici, acordata în condiţiile contractului de muncă, potrivit prevederilor legale.”.

În conformitate cu art. 29 din HG 1275/2000” (1) Locuinţele de serviciu şi cele de intervenţie fac parte din patrimoniul agenţilor economici sau al instituţiilor publice centrale ori locale şi se administrează în interesul acestora prin închiriere salariaţilor proprii, contractul de închiriere fiind accesoriu la contractul individual de munca.(2) Condiţiile de administrare şi de închiriere a acestor locuinţe se stabilesc de către conducerile agenţilor economici sau ale instituţiilor deţinătoare, cu respectarea prevederilor legale.(3) Locuinţele de serviciu construite sau achiziţionate cu fonduri de stat se pot vinde numai în condiţiile în care, datorită restrângerii sau încetării activităţii care a generat realizarea acestora, nu mai pot fi utilizate conform prevederilor alin. (1).(4) Vânzarea locuinţelor de serviciu prevăzute la alin. (3) şi modalitatea specifica de realizare a acesteia se supun spre aprobare Guvernului, potrivit legii.” 

Potrivit art. 1528 cod civil  „1) În cazul neexecutării unei obligaţii de a face, creditorul poate, pe cheltuiala debitorului, să execute el însuşi ori să facă să fie executată obligaţia. (2) Cu excepţia cazului în care debitorul este de drept în întârziere, creditorul poate să exercite acest drept numai dacă îl înştiinţează pe debitor fie odată cu punerea în întârziere, fie ulterior acesteia.”

În speţă, prima instanţă a reţinut că aşa cum rezulta din înscrisul aflat la fila 16, locuinţa a fost recepţionata în anul 1958, că pârâta a susţinut că la data intrării în vigoare a Legii 85/1992  clădirea în care este situata locuinţa în litigiu nu a avut destinaţia de locuinţă, însa nu a administrat nicio dovada în acest sens, iar din adresa 6/2/395/18.06.2015 şi contractul de închiriere 599/05.07.2012 a rezultat că a fost locuinţă de intervenţie, transformata în locuinţă de serviciu,  astfel ca se încadrează în prevederile Legii 85/1992.

Cu toate acestea, instanţa de fond a stabilit că reclamantul nu a dovedit calitatea de creditor al obligaţiei de a face, nu a dovedit îndeplinirea cerinţelor art. 7 din Legea 85/1992 şi art. 29 din HG 1275/2000, nici că eventuala înstrăinare a acestei locuinţe a fost stabilită de consiliul de administraţie al pârâtei şi nici că datorită restrângerii sau încetării activităţii locuinţa nu mai poate fi utilizată în interesul pârâtei.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamantul, criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie, susţinând că  Legea nr. 85/1992 nu conţine nici o dispoziţie legată de calitatea de creditor a obligaţiei de a face, că  singura condiţie care trebuie îndeplinită de reclamant este aceea să facă dovada unui contract de închiriere, fără alte condiţii, că prin art.7, alin.6 din lege se stipulează în mod expres că „ Beneficiază de prevederile alin. 1 şi chiriaşii care nu sunt angajaţii unităţilor proprietare" şi că din interpretarea art.l şi art.7 din Legea 85/1992, se constată că legiuitorul a instiuit, corelativ dreptului subiectiv recunoscut acestor categorii de chiriaşi, şi obligaţia unităţii deţinătoare de a vinde spaţiile locative, ce fac obiectul contractelor de închiriere în condiţiile legii.

A mai susţinut apelanta că  textul legal nu face nici o distincţie între debitorii obligaţiei de a vinde, ceea ce denotă faptul că este lipsit de relevanţă regimul juridic sub care aceştia deţin în prezent imobilul, că legiuitorul a instituit şi obligaţia unităţilor deţinătoare de a vinde spaţiile locative ce fac obiectul contractelor de închiriere deţinute de aceştia, în condiţiile prevăzute de lege şi că a făcut dovada că are un contract de închiriere pe această locuinţă, iar respingerea cererii sale de către instanţa de judecată, încalcă pe de o parte disp. art.44 alin. 1 şi 2 din Constituţia României, în sensul că dreptul de proprietate este garantat şi ocrotit legal de lege, indiferent de titular, dar în anumite situaţii conţinutul şi limitele de exercitare sunt stabilite prin lege. Pe de altă parte, prevederile constituţionale reglementate de art.44 din Constituţia României sunt în strictă concordanţă cu prev. art. 1 din Protocolul I, adiţional al convenţiei pentru Apărarea Drepturilor Omului şi a Libertăţilor fundamentale, la care România a aderat prin lege nr.30/1994. C.E.D.O, în multe din cazurile aduse în faţa ei, aplicând alin. 2 al art.l a primului Protocol adiţional, a căutat să verifice dacă prin legislaţia internă şi soluţiile pronunţate de înaltele părţi contractante a fost menţinut un just echilibru între cerinţele interesului general al comunităţilor şi imperativele dreptului individual al reclamantului.

A apreciat că dispoziţiile art.7 din Legea 85/1992, reprezintă o normă de justiţie socială, întrucât dau posibilitatea chiriaşilor să cumpere locuinţele la construirea cărora au contribuit direct sau indirect în vechiul sistem statal juridic. Pe această bază s-a apreciat că disp. art.7 din actul normativ sunt nu numai conform literei şi spiritului art.41 şi art. 135 din Constituţie, ci şi legitime din punct de vedere economic, social şi moral, întrucât statul are şi obligaţia de a asigura condiţiile necesare pentru creşterea calităţii vieţii şi pentru un trai decent.

In plus, obligaţia de vânzare către chiriaş, ca o excepţie de la principiului consensualismului, este o obligaţie in rem, deci în considerarea obiectului (locuinţa construită din fondurile unităţilor economice sau bugetare) iar nu o obligaţie in personam.

In acest context legislativ, de vreme ce apelantul a fost angajatul pârâtei şi a încheiat cu aceasta un contract de închiriere a locuinţei de serviciu, cu efecte pentru viitor, refuzul instanţei de a obliga pârâta să încheie contractul reprezintă o îngrădire a dreptului acestuia, la încheierea contractului de vânzare cumpărare. Actul de vânzare cumpărare a locuinţelor de serviciu nu este supus principiului libertăţii contractuale şi cel al consesualismului, în sensul că el se perfectează numai prin acordul de voinţă al părţilor, câtă vreme norma legală determină un drept şi o obligaţie corelativă a acestui drept, libertatea contractuală găsindu-şi o manifestare concretă doar în ce priveşte opţiunea dreptului titularului de a uza sau nu de dreptul prevăzut de lege în beneficiul său.

Având în vedere aceste considerente, apelantul a apreciat că instanţa de fond a interpretat greşit dispoziţiile legale şi fără o motivare pertinentă a respins cererea privind obligarea pârâtei să îi vândă locuinţa de serviciu, motiv pentru care solicită admiterea apelului, desfiinţarea hotărârii Judecătoriei Târgovişte şi printr-o reinterpretare a normelor legale în materie să i se admită cererea aşa cum a fost formulată.

Intimata a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelului, susţinând că în mod corect prima instanţă a reţinut că apelantul nu a făcut dovada că în speţă sunt îndeplinite dispoziţiile art. 7 din Legea nr. 85/1992, că locuinţa de serviciu nu a fost construită înainte de intrarea în vigoare a acestei legi şi nu a existat ca atare şi că schimbarea destinaţiei spaţiului în locuinţă a avut loc ulterior.

De asemenea, intimata a mai susţinut că la data formulării cererii era incidentă Legea nr. 244/2011, că în eventualitatea obligării la vânzare, preţul de vânzare nu poate fi decât preţul pieţei, prevăzut de art. I din această lege, că obligarea la vânzarea locuinţei în litigiu ar încălca art. 1 din Primul Protocol din Convenţia europeană a drepturilor omului şi a art. 7 alin. 8 din Legea nr. 85/1992, că dreptul de înstrăinare a bunurilor aflate în proprietatea intimatei nu este un atribut al instanţei de judecată ci este un drept de dispoziţie al Consiliului de Administraţie care nu s-a pronunţat cu privire la locuinţa în litigiu, astfel că cererea apelantului este prematur formulată.

Apelantul a depus răspuns la întâmpinare prin care a arătat că la dosarul cauzei există înscrisuri din care reiese că locuinţa a fost construită înainte de apariţia Legii nr. 85/1992, fiind recepţionată în administrarea intimatei în anul 1958, conform releveului şi al calculului locuinţei de serviciu întocmite de SC Proiect CFR Bucureşti în luna iunie 2008, releveu prin care s-a stabilit şi preţul de vânzare al locuinţei.

A mai arătat că dreptul de înstrăinare a acestor bunuri nu este un atribut al instanţei de judecată, ci este un drept care rezultă din lege şi că dispoziţiile art. 7 din Legea nr. 85/1992 reprezintă o normă de justiţie socială întrucât dau posibilitatea chiriaşilor să cumpere locuinţele la construirea cărora au contribuit direct sau indirect şi în plus, obligaţia de vânzare către chiriaş este o obligaţie in rem şi nu in personam.

Analizând actele şi lucrările dosarului tribunalul reţine că prin sentinţa civilă nr. 3537/13.10.2016 pronunţată în dosarul nr. X/315/2016 Judecătoria Târgovişte a respins cererea formulată de reclamantul CC împotriva pârâtei CC.

Cu privire la situaţia de fapt ce a generat litigiul de faţă, tribunalul reţine, ca şi instanţa de fond, că apelantul reclamant CC, în calitate de chiriaş, a încheiat cu pârâta CC., în calitate de proprietar, contractul de închiriere nr. 599/05.07.2012 pentru suprafeţe cu destinaţia de locuinţă de intervenţie, având ca obiect închirierea locuinţei situata în CC, contractul fiind încheiat pentru o perioada de 2 ani, de la 03.01.2012 pană la 03.01.2014 iar prin actul adiţional nr. 1/12.12.2013  părţile au convenit prelungirea duratei contractului pana la data de 03.01.2017. Prin Dispoziţia nr. 66/29.11.2003 s-a delegat competenţa directorilor regionali pentru semnarea contractelor de valorificare prin vânzare a locuinţelor de serviciu. Apelantul reclamant s-a adresat intimatei pârâte în vederea încheierii unui contract de vânzare-cumpărare pentru locuinţa închiriata, iar intimata pârâtă a emis adresa 6/2/395/18.06.2015, din care rezulta ca locuinţa este încadrata în categoria locuinţelor de serviciu şi oportunitatea vânzării locuinţelor de serviciu este stabilita în funcţie de interesele de exploatare ale companiei şi doar în cazul în care activitatea care a generat realizarea locuinţelor respective s-a restrâns sau a încetat, în conformitate cu prevederile Legii 114/1996, poate fi încheiat contract de vanzare cumparare.

Cu privire la normele de drept aplicabile, tribunalul reţine că acestea au fost invocate în întregime de către instanţa de fond, motiv pentru care nu va mai relua conţinutul textelor redate deja în motivarea instanţei de fond. În mod corect, instanţa de fond a juns la concluzia că locuinţa de serviciu în discuţie se încadrează în prevederile Legii nr. 85/1992.

Faţă de motivele de apel invocate, tribunalul, contrar opiniei instanţei de fond, apreciază că acţiunea formulată de apelantul reclamant este întemeiată, pârâta putând fi obligată la încheierea unui contract de vânzare cumpărare în temeiul dispoziţiilor Legii nr. 85/1992 astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 244/2011, respectiv preţul urmând a fi stabilit prin raportare la preţul pieţei, de către un expert autorizat, în condiţiile legii.

 Prin Decizia nr. 5 din 21 ianuarie 2008 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie - Secţiile Unite în soluţionarea recursului în interesul legii s-a statuat că dispoziţiile Legii nr. 85/1992, republicată, sunt aplicabile şi în cazul contractelor de închiriere încheiate după data intrării în vigoare a acestui act normativ. Analizând dispoziţiile art. 1 alin. 1 şi art. 7 alin. 1 din Legea nr. 82/1992 privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, republicată, instanţa supremă a reţinut, pronunţând decizia menţionată, că, obligaţia de vânzare a acestor imobile este una in rem.  Ca urmare, pentru a beneficia de dispoziţiile Legii nr. 85/1992, republicată, solicitantul trebuie să aibă calitatea de chiriaş în momentul realizării acordului de voinţă (data înaintării cererii de cumpărare), şi nu la data intrării în vigoare a legii. De altfel, raţiunea acestei interpretări este impusă nu numai de conţinutul neechivoc al textelor de lege menţionate, ci şi de scopul adoptării acestei legi, care este acela de a crea posibilitatea ca oricare chiriaş al unei locuinţe construite din fondurile de stat şi ale unităţilor economice sau bugetare de stat să devină proprietar al locuinţei respective, prin cumpărare, în anumite condiţii de preţ şi creditare. Însăşi evoluţia reglementărilor legale în materie, prin succesiunea lor logică (Decretul-lege nr. 61/1990, Legea nr. 85/1992, Legea locuinţei nr. 114/1996), reflectă opţiunea puterii legiuitoare de a lua măsuri de protecţie socială, dând posibilitate tuturor chiriaşilor să cumpere locuinţele pe care le ocupă.

De asemenea, Curtea Constituţională a statuat în mod constant caracterul propter rem al obligaţiei proprietarilor acestor locuinţe de vânzare către chiriaşi a locuinţelor, în condiţiile Legii nr. 85/1992, republicată (deciziile Curţii Constituţionale nr. 437/2009, 651/2009, 1.146/2010 şi 814/2011).  Astfel, s-a reţinut că, în cazul privatizării unităţilor din ale căror fonduri a fost construită locuinţa ce a făcut obiectul vânzării, obligaţia de vânzare către chiriaşi, prevăzută de dispoziţiile Legii nr. 85/1992, republicată, este o obligaţie in rem, instituită în considerarea obiectului (locuinţă construită din fondurile unităţii economice sau bugetare), iar nu o obligaţie in personam, reglementată în considerarea subiectului de drept în sarcina căruia există obligaţia de vânzare (societatea comercială al cărei capital social a suferit modificări în procesul de privatizare). Nu pot fi reţinute ca impedimente schimbarea structurii capitalului social al fostelor unităţi economice sau bugetare de stat din ale căror fonduri s-au construit locuinţele respective anterior intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992, şi nici obiectul de activitate al societăţilor comerciale astfel constituite.

 Aşa cum s-a reţinut prin Decizia nr. 5 din 21 ianuarie 2008 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie - Secţiile Unite în soluţionarea recursului în interesul legii, prin reglementarea obligativităţii vânzării ce intră sub incidenţa Legii nr. 85/1992, republicată, se instituie o limitare a principiului autonomiei de voinţă a părţilor. Ca urmare, sub acest aspect, consimţământul, care stă de regulă la baza contractului, trebuie să se circumscrie necesităţii de ordin juridic, astfel cum este ea precizată de dispoziţiile Legii nr. 85/1992, republicată. Într-adevăr, atât prin acest act normativ, cât şi prin Decretul-lege nr. 61/1990, s-a conferit titularilor contractelor de închiriere dreptul de a cumpăra, la cerere, locuinţele sau spaţiile cu altă destinaţie construite din fondurile statului sau ale unităţilor economice ori bugetare de stat, cu excepţia locuinţelor de intervenţie.  De altfel, în cuprinsul art. 1 alin. 1 şi art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, făcându-se referire la locuinţele construite din fondurile statului, se stabileşte că acestea "pot fi cumpărate" sau "vor fi vândute", ceea ce subliniază că naşterea raportului juridic este la latitudinea titularului contractului de închiriere, care, fără a fi legat de vreun termen, poate formula cerere de cumpărare. Obligaţia de a vinde însă intervine doar atunci când sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiţii: locuinţele să fie construite din fondurile statului sau ale unităţilor economice ori bugetare de stat până la intrarea în vigoare a legii, solicitantul să fie titular al contractului de închiriere, putând fi sau nu angajat al unităţii proprietare, locuinţele să nu facă parte din categoria celor exceptate de lege. Totodată, este de observat că legea nu condiţionează obligativitatea vânzării de existenţa unui contract de închiriere valabil încheiat la data intrării sale în vigoare, de acest moment fiind condiţionată doar situaţia locuinţelor, care, potrivit dispoziţiilor art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, republicată, au fost "construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi".

 În ceea ce priveşte limitarea acestui principiu, respectiv al autonomiei de voinţă şi al prerogativei dispoziţiei juridice asupra bunurilor aflate în proprietate, prin jurisprudenţa sa constantă, Curtea Constituţională a statuat că dispoziţiile art. 7 alin. 1, 4 şi 5 din Legea nr. 85/1992, republicată, "nu prevăd o expropriere şi nicio naţionalizare sau orice altă măsură de trecere silită a locuinţelor în proprietatea publică a statului" (Decizia Curţii Constituţionale nr. 814 din 21 iulie 2008). Textele de lege menţionate nu instituie o confiscare, ci o transmitere în proprietatea deţinătorilor de locuinţe (foşti chiriaşi ai acestora) a locuinţelor şi terenurilor aferente acestora dobândite prin cumpărare de la unităţile economice sau bugetare de stat, nefiind încălcate dispoziţiile art. 44 alin. (8) din Constituţie.

Prin deciziile de respingere a excepţiilor de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 7 din Legea nr. 85/1992, instanţa constituţională a reţinut că acest text de lege consacră o normă de justiţie socială, întrucât dă posibilitatea chiriaşilor să cumpere locuinţele la construirea cărora au contribuit direct sau indirect în vechiul sistem statal-juridic. Curtea Constituţională a mai reţinut că, deşi în proprietatea societăţilor comerciale sau a regiilor autonome au intrat şi locuinţele construite din fondurile proprii, legiferarea, ulterior adoptării Constituţiei, a posibilităţii ca fiecare chiriaş al unei asemenea locuinţe să devină proprietar nu poate fi primită decât ca o limitare legală a dreptului de proprietate al persoanelor juridice respective. Nu a fost reţinută nici contrarietatea textului de lege prevăzut la art. 7 din Legea nr. 85/1992, republicată - cu dispoziţiile art. 45 din Constituţie, deoarece, textul Legii nr. 85/1992, republicată, dă posibilitatea chiriaşilor să cumpere locuinţele Ia construirea cărora au contribuit direct sau indirect în vechiul sistem, acest fapt neechivalând cu o restrângere a liberei iniţiative.

În conţinutul deciziei nr. 3/2013 pronunţată de către Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în recurs în interesul legii s-a reţinut că problematica de drept supusă examinării (problematică identică celei din speţa dedusă judecăţii) se impune a fi analizată şi din perspectiva dispoziţiilor Convenţiei pentru apărarea drepturilor omului şi libertăţilor fundamentale, inclusiv în ceea ce priveşte respectarea exigenţelor art. 1 din Primul Protocol adiţional la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi libertăţilor fundamentale.  Conform art. 20 alin. 2 din Legea nr. 15/1990 privind reorganizarea unităţilor economice de stat ca regii autonome şi societăţi comerciale, cu modificările ulterioare, bunurile din patrimoniul societăţii comerciale sunt proprietatea acesteia. Astfel, se constată că societatea comercială, în calitate de titulară a dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu, deţine "un bun" în sensul Convenţiei Europene a Drepturilor Omului. Art. 1 din Primul Protocol adiţional la Convenţia europeană a drepturilor omului prevede că orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru o cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi de principiile generale ale dreptului internaţional. Aceste dispoziţii nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosinţa bunurilor conform interesului general sau pentru a asigura plata impozitelor ori a altor contribuţii sau a amenzilor. Dreptul de proprietate nu este un drept absolut, el putând fi supus deci anumitor limitări.

Curtea Europeană a Drepturilor Omului, analizând soluţii legislative ce consacrau un transfer obligatoriu al dreptului de proprietate de la un particular la altul, a apreciat, în anumite circumstanţe, că acestea au răspuns unui imperativ de utilitate publică, atunci când au fost adoptate în cadrul unei politici legitime de ordin social şi economic. Sub acest aspect, Curtea a statuat, în mod constant, că trebuie respectat modul în care statul membru concepe imperativele de utilitate publică, recunoscând ampla marjă de apreciere de care dispun autorităţile naţionale în adoptarea unor politici economice sau sociale, cu excepţia situaţiilor în care aprecierea acestora se dovedeşte a fi complet lipsită de o bază rezonabilă şi că nu poate substitui, prin propria evaluare, aprecierile autorităţilor naţionale. Situaţia analizată, respectiv obligarea unei persoane juridice să vândă un bun din patrimoniul său, intră sub incidenţa dispoziţiilor art. 1 din Primul Protocol adiţional la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi libertăţilor fundamentale. Astfel, posibilitatea vânzării este prevăzută de lege şi urmăreşte un scop legitim, constând în oferirea posibilităţii chiriaşilor de a cumpăra locuinţele, în considerarea contribuţiei lor la edificarea acestora, precum şi a stării materiale a acestor locuinţe, aducând o limitare a dreptului de proprietate al vânzătoarei, sub aspectul reglementării dreptului de dispoziţie, în sensul de a o obliga să vândă.

Nu se poate reţine argumentul în sensul că, prin vânzarea acestor locuinţe la un preţ de protecţie socială, astfel cum prevedea iniţial Legea nr. 85/1992, societăţile comerciale privatizate care au devenit proprietare ale unor astfel de bunuri sunt puse în situaţia de a suporta o sarcină exorbitantă, întrucât este afectată însăşi substanţa dreptului de proprietate. În jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului s-a reţinut că art. 1 din Primul Protocol adiţional la Convenţie nu garantează în toate situaţiile o compensaţie integrală pentru lipsirea de proprietate, iar obiective legitime, de utilitate publică, precum cele ce urmăresc măsuri de reformă economică sau justiţie socială pot milita pentru o rambursare inferioară valorii de piaţă a bunului.

Dezlegarea acestei probleme de drept făcută prin decizia nr. 3/2013 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie prezintă relevanţă în speţa dedusă judecăţii chiar dacă dispoziţiile art. 16 din Legea nr. 85/1992, republicată, au fost modificate prin art. I din Legea nr. 244/2011, în sensul că preţul de vânzare al unor astfel de locuinţe va fi stabilit prin expertiză la valoarea de circulaţie a bunurilor.

În concluzie, prin interpretarea dată de Înalta Curte de Casţie şi Justiţie dispoziţiilor cuprinse în Legea nr. 85/1992, rezultă fără putinţă de dubiu că apelantul reclamant întruneşte condiţiile prevăzute de lege pentru a putea beneficia de cumpărarea locuinţei pe care o ocupă în calitate de chiriaş, dar nu în condiţiile de preţ solicitate  prin acţiune ci în condiţiile art. 16 astfel cum acesta a fost modificat prin Legea nr. 244/2011 (prin raportare la data încheierii contractului de închiriere), respectiv la preţul de piaţă calculat de un expert autorizat.

Faţă de aceste considerente, în temeiul dispoziţiilor art. 480 Cod procedură civilă, tribunalul urmează a admite apelul şi a schimba în tot sentinţa apelată în sensul admiterii cererii reclamantului, obligării pârâtei să îi vândă acestuia locuinţa deţinută în baza contractului de închiriere nr. 599/05.07.2012 situată în CC, în temeiul dispoziţiilor Legii nr. 85/1992 astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 244/2011.

Ca parte căzută în pretenţii, în temeiul dispoziţiilor art. 453 Cod procedură civilă, tribunalul urmează a obliga pârâta la plata cheltuielilor de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite apelul formulat de apelantul-reclamant CC, cu domiciliul ales în vederea comunicării actelor de procedură la Cabinetul de avocat CC din CC, împotriva sentinţei civile nr. 3537/13.10.2016 pronunţată de Judecătoria Târgovişte în dosarul nr. X/315/2016, în contradictoriu cu intimata-pârâtă CC, cu sediul în CC.

Schimbă în tot sentinţa apelată în sensul că admite cererea reclamantului şi obligă pârâta să îi vândă acestuia locuinţa deţinută în baza contractului de închiriere nr. 599/05.07.2012 situată în CC, în temeiul dispoziţiilor Legii nr. 85/1992 astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 244/2011.

Obligă pârâta la plata către reclamantul-apelant a 1.020 lei cheltuieli de judecată la instanţa de fond şi 1.220 lei în apel.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţa publică din data de 9 februarie 2017.

Domenii speta

Spete similare