Contract de inchiriere

ROMÂNIA

JUDECĂTORIA BV - SECŢIA CIVILĂ

DOSAR CIVIL NR  X/197/2015

SENTINŢA CIVILĂ NR. 10716

Şedinţa publică din data de  28 10 2016

Preşedinte:  D.I.M – judecător

Grefier: C.M

Pentru azi fiind amânată pronunţarea în cauza civilă de faţă,  care s-a dezbătut în fond în şedinţa publică din data de 12 10 2016, când cei prezenţi au pus concluzii conform încheierii de şedinţă din acea zi, care face parte integrantă din prezenta sentinţă, iar instanţa, din lipsă de timp pentru deliberare, a amânat pronunţarea pentru data de 27 10 2016  şi respectiv pentru data de 28 10 2016.

La apelul nominal făcut în şedinţă publică,  se constată lipsa părţilor.

Procedura este legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei, după care:

INSTANŢA

Constată că prin acţiunea înregistrată sub nr. X/197/2015, astfel cum a fost completată de reclamanta A DE P 77 în contradictoriu cu pârâţii A DE P S 39, A DE P 73B-M4, A DE P 73A-M2, A DE P 210, STATUL ROMÂN prin MFP, MUN BV şi SC RIAL SRL a solicitat:

- să se constate  că reclamanta şi pârâtele A DE P S 39, A DE P 73B-M4, A DE P 210, A DE P 73A-M2 au obligaţia de a achita în mod egal costurile de încălzire, în calitate de locatari ai spaţiului cu altă destinaţie conform contractului  de închiriere nr. 54/22 11 2013, spaţiu situat în Bv, în suprafaţă de 25,20 m.p.

- obligarea pârâtelor A DE P S 39, A DE P 73B-M4, A DE P 73A-M2 la plata sumei de 421, 43 lei, respectiv pârâta A DE P S 39 la plata sumei de 28,53 lei , pârâta A DE P 73B-M4 la plata sumei de160,25 lei; pârâta A DE P 210 la plata sumei de 72,40 lei şi pârâta  A DE P 73A-M2 la plata sumei de 160,25 lei, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea acţiunii, în esenţă, s-a arătat că reclamanta şi pârâtele asociaţii de proprietari sunt locatarii spaţului menţionat , spaţiu care este proprietatea Mun Bv şi administrat de SC RIAL SRL, în baza contractului de închiriere  nr. 54/22 11 2013 şi potrivit căruia toate beneficiarele contractului au aceleaşi drepturi şi obligaţii ce decurg din contract. Astfel în conformitate cu art. 25 din contract toate cele 5 asociaţii de proprietari sunt obligate să achite  contravaloarea consumului, cu toate acestea între locatare s-au ivit disensiuni cu privire la modul de  repartizare a cheltuielilor de încălzire a spaţiului în condiţiile în care chiria este plătită în mod egal , iar încălzirea funcţionează în continuu pe timp de iarnă indiferent de programul asociaţiilor şi numărul de persoane, în mod constant.

Reclamanta a mai arătat că în urma demersurilor efectuate, prin adresele nr. Y/23 09 2014 emisă de ANRSCUP, nr. Z/31 10 2014 şi nr. W/8 06 2015, emise de Primăria Mun Bv, precum şi prin  adresa  nr. Q/8 05 2015, emisă de SC RIAL SRL, i s-a comunicat că drepturile şi obligaţiile celor 5 asociaţii sunt egale, cu toate acestea având în vedere că agentul termic se facturează pe numele reclamantei, aceasta a achitat costuri suplimentare, aşa încât pârâtei se impune a fi obligate să îi restituie ceea ce s-a achitat în plus pentru aceste pârâte.

Reclamanta a formulat completare şi precizare de acţiune prin care a chemat în judecată în calitate de pârât şi Mun Bv şi a arătat că înţelege să completeze primul capăt de cerere în sensul de a obliga pârâtele asociaţii de proprietari la plata în mod egal a costurilor de încălzire şi întreţinere a spaţiului închiriat, precum şi că înţelege să completeze şi cel de al doilea capăt de cerere în sensul de a se dispune obligarea pârâtelor A DE P S 39, A DE P 73B-M4 şi ASOCIAŢIA DE PROPRIETARI 73A-M2 la plata sumei de 393 lei fiecare şi dobânzi legale de la data plăţii, reprezentând contravaloarea lucrărilor de zugrăvire a spaţiului  închiriat  şi a holului de acces.

În motivare, reclamanta a arătat că împreună cu celelalte 4 asociaţii de proprietari pârâte au hotărât zugrăvirea sediului şi a holului de acces conform procesul - verbal din data de 1 04 2015 şi a fost încheiat contractul de prestării servicii nr.20/16 04 2015, prin care toţi chiriaşii s-au la plata sumei de 1800 lei, la care s-a adăugat suma de 167 lei, reprezentând costul unor materiale suplimentare, iar reclamanta a fost cea care a achitat integral costul lucrării de zugrăvire, cu toate acestea pârâtele refuză să plătească partea lor din costurile suportate.

Reclamanta a mai arătat că pârâta A DE P 210 a achitat integral  cota sa de plată .

Acţiunea a fost legal timbrată.

Pârâta SC RIAL SRL  a formulat întâmpinare prin care a concluzionat în esenţă că este de acord cu admiterea acţiunii reclamantei.

Pârâta  A DE P 210 a formulat întâmpinare prin care a arătat că este de acord cu cererea reclamantei de a se  lămuri modalitatea  în care sunt de suportat  cheltuielile în legătură cu spaţiul închiriat pentru desfăşurarea activităţii de către asociaţiile de proprietari din cauză.

Pârâtul Statul Român a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acţiunii pentru lipsa calităţii procesuale pasive  a pârâtului, motivată în esenţă prin aceea că imobilul din litigiu  nu aparţine domeniului public.

Pe cale de excepţie , pârâtul a invocat şi lipsa calităţii de reprezentant al pârâtului în ceea ce priveşte Ministerul Finanţelor Publice.

Pe fondul cauzei , pârâtul a concluzionat în sensul că potrivit art. 20, art. 12 şi art. 25 din convenţie , atât reclamanta cât şi celelalte asociaţii de proprietate pârâte sunt obligate  să achite în mod egal cheltuielile cu încălzirea şi zugrăvirea spaţiului închiriat.

Pârâtele A DE P S 39, A DE P 73B-M4 şi A DE P 73A-M2 au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea acţiunii.

În motivare, în esenţă, pârâtele au afirmat că primul capăt de cerere nu poate fi primit având în vedere că cele 5 asociaţii de proprietari au încheiat convenţia din data de 11 11 2013 şi procesul - verbal din data de 5 11 2014. Astfel, între aceste pârâte s-a încheiat o convenţie pentru fiecare tip de cheltuială, iar cele privind încălzirea s-a stabilit să fie repartizată după numărul total de apartamente, pentru ca apoi prin convenţia din anul 2014 s-a stabilit ca repartizarea să se efectueze pe apartamentele fiecărei asociaţii, sens în care sunt aplicabile prevederile art. 1270 NCCiv.

Pârâtele au mai considerat că susţinerile reclamantei sunt neîntemeiate şi relativ la aceea că cele 5 asociaţii de proprietari îşi desfăşoară activitatea în mod egal, deoarece sunt zile în care programul mai multor asociaţii de suprapun sau numai unele dintre ele desfăşoară activitate şi mai mult şi personalul este inegal, unele au două persoane care prestează activitatea de casierie, iar altele au trei persoane.

În ceea ce priveşte cererea de plată a contravalorii lucrării de zugrăvire, pârâtele au concluzionat că nici această cerere nu poate fi primită deoarece părţile au stabilit prin proces - verbal că  reparaţiile ce depăşesc 500 lei se împart pe număr de apartamente.

Pârâtul Mun Bv a formulat întâmpinare prin care a invocat excepţia lipsei calităţii sale procesuale pasive , motivată pe art. 36 NCPC, concluzionând că nu este subiect al raportului juridic litigios dedus judecăţii, nefiind parte în contractul de închiriere nr. 54/2013 şi nu este nici proprietarul tabular înscris în cartea funciară..

Pe fondul cauzei, pârâtul a concluzionat că în cazul de faţă în considerarea Legii nr. 230/2007 cheltuielile se suportă în conformitate cu prevederile contractului de închiriere şi a legislaţiei în materia asociaţiilor de proprietari.

Reclamanta a formulat răspuns la întâmpinarea formulată de pârâtele asociaţii de proprietari prin care a concluzionat că susţinerile acestora sunt neîntemeiate, deoarece relaţia contractuală cu privire la spaţiul închiriat este reglementat prin contractul de închiriere între locator şi locatari, aşa încât în condiţia în care chiria a fost stabilită să fie plătită în mod egal, şi contravaloarea consumului este de achitat în acelaşi mod.

Reclamanta a formulat răspuns la întâmpinarea formulată de pârâtul Mun Bv şi a solicitat respingerea excepţiei invocate de acesta .

Instanţa a pus în discuţie excepţia lipsei calităţii de reprezentant al ministerului pentru Statul Român, iar după luarea concluziilor părţilor a respins excepţia pentru considerentele din încheierea de şedinţă din data de 12 10 2016.

Instanţa a pus în discuţie excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului Statului Român, iar după luarea concluziilor părţilor prezente a admis excepţia pentru considerentele cuprinse în încheierea de şedinţă din data de 12 10 2016, sens în care acţiunea formată în contradictoriu cu acest pârât va fi respinsă în acest sens. .

Instanţa a pus în discuţie excepţia lipsei calităţii procesuale pasive  a pârâtului Mun Bv, iar după luarea concluziilor părţilor prezente a admis excepţia pentru considerentele cuprinse în încheierea de şedinţă din data de 12 10 2016, sens în care acţiunea formată în contradictoriu cu acest pârât va fi respinsă în acest sens. .

În probaţiune, reclamanta a administrat proba cu înscrisurile depuse la dosar. Proba cu interogatoriul asociaţiilor de proprietari propusă de reclamantă a fost respinsă pentru considerentele consemnate în încheierea de şedinţă din data de 12 10 2016.

În probaţiune, pârâtele asociaţiile de proprietari au administrat proba cu înscrisurile depuse la dosar.

S-a constatat că faţă de pârâta SC RIAL SRL şi A DE P 210 a operat decăderea din dreptul de  a propune probe în conformitate cu art. 208 al.2 NCPC.

Analizând actele dosarului, se constată că la data de 22  11 201 între pârâta SC RIAL SRL, în calitate de locator, pe de o parte şi reclamanta  A DE P 77 şi pârâtele A DE P S 39, A DE P 73B-M4, A DE P 73A-M2, A DE P 210, pe de altă parte, în calitate de locatari a fost încheiat contractul de închiriere nr.54, având ca obiect folosinţa spaţiului cu altă destinaţie  situat în  Bv, în suprafaţă de 25,20 m.p. , cu destinaţia de sediu, pentru un termen până la data de 1 10 2015.

Din art. 1 şi 2 din contract reiese că prin acest contract s-a prelungit raportul locativ existent anterior între părţile contractante legat prin contractul nr. 327/13 02 2002 şi actele adiţionale nr. 1/13 02 2002 şi 12 /27 03 2013 

De asemenea prin art. 20 din contract s-a prevăzut pentru locatari obligaţia de a efectua la timp şi în condiţii legale toate reparaţiile de întreţinere curentă cum ar fi: zugrăveli, iar prin art. 25 din contract s-a inserat clauza potrivit căreia locatarii sunt obligaţi să achite toate taxele comune specifice spaţiului închiriat şi contravaloarea consumurilor la utilităţi pe toată durata locaţiunii.

La punctul 2 al.2  din partea introductivă a contractului nr. 54/22 11 2013 s-a prevăzut în mod expres că şi pârâtele A DE P S 39, A DE P 73B-M4, A DE P 73A-M2, A DE P 210 au aceleaşi drepturi şi obligaţii care decurg din contractul de închiriere pentru reclamanta A DE P 77, care au asumat clauzele contractuale prin semnarea acestui contract.

Văzând facturile fiscale emise de pârâta SC RIAL SRL în perioada ianuarie – septembrie 2015, facturile emise de reclamantă pentru plata chiriei în perioada ianuarie – decembrie 2015, precum şi ordinele de plată emise de reclamantă pentru plata chiriei corespunzătoare facturilor fiscale emise de locator , precum şi chitanţele de plată a chiriei de către asociaţiile de proprietari pârâte se constată că reclamanta a fost debitoarea chiriaşă care  a efectuat plata integrală a chiriei către locator, iar pârâtele i-au achitat acesteia prin plată voluntară, fiecare în mod egal, partea ce i-a revenit din împărţirea plăţii efectuate la numărul asociaţiilor de proprietari chiriaşe codebitoare în contractul de închiriere nr. 54/2013, pentru spaţiul închiriat în comun cu destinaţia de sediu.

Din contractul de prestări servicii nr. 20/16 04 2015, încheiat de reclamantă cu SC V C SRL, reiese că aceasta a contractat lucrările de zugrăvit a spaţiul închiriat în baza contractului de închiriere arătat anterior şi a holului de la intrarea de acces comun în bloc şi asociaţii pentru un preţ de 1800 lei, preţ care a fost achitat de această asociaţie de proprietari conform chitanţelor de plată nr. 78/16 04 2015 şi nr. 80/21 04 2015.

Reclamanta a refacturat către asociaţiile pârâte, contravaloarea acestor lucrări în mod egal pentru plata sumei de 360 lei fiecare, prin facturile fiscale nr. 92, 93, 94 şi 95/12  06 2015, în aceeaşi modalitate în care a procedat şi în cazul chiriei.

Pârâtele au refuzat efectuarea plăţii către reclamantă considerând că această plată este datorată unei alte convenţii, respectiv a celei încheiate de reclamantă şi asociaţiile de proprietari pârâte la data de 11 11 2013 şi respectiv 5 11 2014.

Susţinerea pârâtelor este neîntemeiată.

În acest sens se reţine că lucrările de zugrăvire a spaţiului închiriat prin contractul de închiriere nr. 54/2013 şi a holului de acces la acest spaţiu au fost realizate de reclamantă în respectarea obligaţiei contractuale prevăzută la art. 20 din contract de a efectua la timp şi în condiţii legale reparaţiile de întreţinere curentă ale acestui spaţiu, aşa încât suportarea acestor cheltuieli de întreţinere ale spaţiului din contractul de închiriere ca şi obligaţie de plată au ca izvor juridic contractul de închiriere, respectiv raportul juridic legat cu locatorul, prin prisma calităţii lor de codebitori ai obligaţiilor contractuale asumate prin semnarea acestui contract, caz în care nu le sunt aplicabile nici prevederile art. 1270 NCCiv., care reprezintă regula în materia convenţiilor sinalagmatice şi nici cele ale Legii nr. 230/2007.

În consecinţă, prin modalitatea de executare a obligaţiei de plată a chiriei acceptată de creditor se relevă fără echivoc că în cazul contractului de faţă, în care raportul juridic legat între mai mulţi debitori şi un creditor care primeşte plată unică de la unul dintre codebitori, în cauză, de la asociaţia de proprietari reclamantă,care la rândul ei a primit executarea obligaţiei chiriei de la ceilalţi codebitori în mod egal (situaţie necontestată de pârâţi) se constată că în acest fel prin voinţa neîndoielnică a părţilor s-a stabilit indivizibilitatea obligaţiilor ce fac obiectul acestui contract de închiriere bazată pe consideraţii de natură intelectuală care presupun o plată nefracţionată .

Aşadar, deşi în materia civilă prin art. 1422 al.1 şi art. 1423 NCCiv. în cazul pluralităţii de debitori este instituită regula divizibilităţii, iar debitorii sunt ţinuţi faţă de creditor în părţi egale, cu toate acestea în conformitate cu art. 1424 NCCiv. se prevede un caz de excepţie, în cazul indivizibilităţii obligaţiilor determinată convenţional sau de obiectul obligaţiei care nu este susceptibil de divizare materială sau intelectuală.

Astfel, indivizibilitatea convenţională intervine atunci când, deşi prestaţia, obiect al obligaţiei, este în natura sa divizibilă, însă părţile se înţeleg să o considere ca fiind indivizibilă şi se constituie într-o indivizibilitate artificială, care presupune voinţa neîndoielnică a părţilor de a vedea obligaţia ca indivizibilă sau poate fi vorba de o indivizibilitate juridică - bazată pe consideraţii de natură intelectuală care presupun o plată nefracţionată în mod obligatoriu, când obiectul prestaţiei nu se poate împărţi, nici material, nici intelectual, fără a fi denaturat, caz în care este o indivizibilitate naturală care se circumscrie unei indivizibilităţi obiective.

Prin urmare, cum părţile contractului de închiriere au asumat ca obligaţiile să fie executate ca şi obligaţii indivizibile în înţelesul art. 1248 NCCiv., instanţa constată în situaţia dată în urma executării obligaţiilor contractuale de către unul dintre codebitorii din contract în conformitate cu art. 1249 NCCiv. obligaţia de restituire a prestaţiilor efectuate în temeiul unei obligaţii indivizibile este divizibilă şi căreia îi devine aplicabilă regula instituită prin art.1243 NCCiv., pentru că prin contractul de închiriere nu s-a prevăzut altfel, debitorii obligaţiei de restituire a prestaţiei îndeplinită de codebitor, care prin executarea obligaţiei se substituie creditorului plătit, devin debitorii unei obligaţii divizibile şi sunt ţinuţi în mod egal faţă de acela care a îndeplinit obligaţia nefracţionată.

Faţă de cele reţinute, instanţa reţine că toate susţinerile pârâtelor A DE P S 39, A DE P 73B-M4 şi A DE P 73A-M2 relativ la convenţii intervenite între pârâte în legătură efectuarea plăţilor în altă modalitate decât cea folosită în plata chiriei  modalitatea în care se foloseşte spaţiul ca şi program de lucru sunt neîntemeiate.

În situaţia dată, plăţile efectuate de reclamantă în îndeplinirea obligaţiilor din contractul de închiriere, asumate împreună cu celelalte asociaţii de proprietari pârâte cu privire la spaţiul închiriat pentru folosinţa comună cu destinaţia de sediu, sunt datorate de acestea din urmă în mod egal, aşa încât în limita creanţei dovedite în condiţiile art. 249 NCPC raportat la art. 663 NCPC, instanţa reţine că s-au probat cheltuielile efectuate cu lucrările de zugrăvire  în limita sumei de câte 360 lei pentru fiecare asociaţie debitoare, faţă de înscrisurile analizate mai sus.

În ceea ce priveşte cererea de plată a contravalorii  de materiale suplimentare de câte 33,47 lei , pretinsă de reclamantă, va fi respinsă având în vedere că  din contractul de prestări servicii nr. 20 16 04 2015 nu reiese că beneficiarul este cel care achiziţionează materialele necesare lucrărilor pentru care s-a încheiat contractul de prestări servicii, astfel încât se constată că din înscrisurile constând în factura fiscală emisă de SC Bricostore România la  data de 20 04 2015 şi bonul fiscal de plată , factura fiscală emisă de SC C SRL şi bonul fiscale de plată sunt plăţi în legătură cu lucrarea din spaţiul închiriat.

Relativ la restituirea plăţilor reprezentând contravaloarea costurilor de încălzire instanţa reţine că reclamanta nu a administrat în cauză proba plăţii acestei( factura fiscală sau înscrisul provenind de la furnizorul utilităţii prin care s-a individualizat pentru acest spaţiu contravaloarea agentului termic, şi nici înscrisul privind plata), astfel încât relativ la executarea acestei obligaţii , instanţa nu poate reţine că pentru creanţa ce ar fi rezultat din această plată sunt îndeplinite cerinţele de a fi certă, lichidă şi exigibilă în înţelesul art. 663 NCPC, sens în care această cerere va fi respinsă.

Va fi respinsă şi cererea formulată în contradictoriu cu pârâta A DE P 210, având în vedere că reclamanta prin cererea depusă de aceasta la data de 30 12 2015 a recunoscut primirea plăţii efectuată de această pârâtă în cursul procesului şi a stins debitul pretins de la acesta.

În considerarea celor expuse , instanţa va dispune conform cu dispozitivul.

Văzând şi art. 453 al.1 şi 2 teza finală NCPC, faţă de limitele în care reclamanta şi pârâtele au căzut în pretenţii, instanţa va dispune compensarea cheltuielilor de judecată între părţi.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Admite în parte acţiunea formulată, astfel cum a fost completată de reclamanta A DE P 77 în contradictoriu cu pârâţii A DE P S 39, A DE P 73B-M4, A DE P 73A-M2, şi SC RIAL SRL, şi în consecinţă:

Obligă pârâţii A DE P S 39, A DE P 73B-M4, A DE P 73A-M2 să plătească reclamantei suma de câte 360 lei, fiecare, cu titlu de debit reprezentând cheltuieli renovare spaţiu sediu comun, precum şi dobânda legală, calculată de la data de formulării cererii de chemare în judecată  şi până la data plăţii despăgubirilor.

Respinge restul pretenţiilor formulate de reclamanta A DE P 77 în contradictoriu cu pârâţii A DE P S 39, A DE P 73B-M4, A DE P 73A-M2

Respinge acţiunea formulată, astfel cum a fost completată, de reclamanta A DE P 77 în contradictoriu cu pârâta A DE P 210.

Respinge acţiunea formulată, astfel cum a fost completată, de reclamanta A DE P 77 în contradictoriu cu pârâta STATUL ROMÂN PRIN MFP prin mandatar AJFP BV, şi MUN BV prin primar, pentru lipsa calităţii procesuale pasive.

Compensează între reclamantă şi pârâţii A DE P S 39, A DE P 73B-M4, A DE P 73A-M2 cheltuielile de judecată .

Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare. Apelul se depune la Judecătoria Bv .

Pronunţată azi, 28 10 2016, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor prin mijlocirea grefei instanţei, conform art. 396 al.2 NCPC.

 PREŞEDINTE GREFIER

 DIM  C.M 

RED/DACT. DIM9 03 2017

Domenii speta

Spete similare