Constructor de buna credinta momentul analizarii conditiei

Prin cererea inregistrata pe rolul instantei cu nr.(…), reclamantii (…) au chemat in judecata pe paratii (...) solicitand sa se dispuna obligarea paratilor sa dezafecteze din perimerul construibil al terenului proprietatea reclamantilor lucrarile partiale de bransament, aferente imobilelor ce le apartin paratilor, formate din conducta pvc subterana de alimentare cu apa si cablurile subterane si aeriene de alimentare cu energie electrica, obligarea paratilor sa dezafecteze si sa ridice pe cheltuiala lor lucrarile de instalatii amplasate pe proprietatea reclamantilor si sa readuca terenul la starea initiala in termen de 30 de zile de la ramanerea definitiva a hotararii, in caz contrar sa fie autorizati reclamantii sa procedeze la efecuarea acestor lucrari, pe cheltuiala paratilor, anularea inscrisului notarial numit „Declaratie”, autentificat cu nr.(…) la data de (…), data de paratul (…) si a Avizului de amplasament nr.(…) si a Avizului de racordare nr.(…) obtinute in baza declaratiei notariale, obligarea paratilor la plata a cate (…) lei fiecare, ca prejudiciu moral, reprezentat de suferinta psihica produsa de existenta incerta a dreptului de proprietate, oblidarea paratilor la plata a cate (…) lei, reprezentant contravaloarea lipsei de folosinta a suprafetei de teren ocupata si la plata cheltuielilor de judecata.

In motivarea cererii s-a aratat ca intra parti au existat litigii, solutionate prin hotarari judecatoresti definitive care insa nu au autoritate de lucru judecat, intrucat desi prezenta cerere are ca obiect tot o obligatie de a face este intemeiata pe situatia juridica a constructorului de rea credinta pe terenul altuia. Se mai arata ca instantele civile, prin hotararile judecatoresti date, au stabilit insa cu autoritate de lucru judecat ca paratii (…) nu au nici un drept cu privire la imobilul teren pentru care prin incheierea nr.(…) a (…) s-a notat actualizarea informatiilor tehnice in conformitate cu noua documentatie cadastrala avizata. Instanta a retinut ca cele doua drumuri de acces nu fac parte din domeniul public al (…) , ca drumul de acces pe care il solicita reclamantii (…) apartine paratilor (…), existand posibilitatea de a solicita instituirea unei servituti de trecere. De asemenea, se arata ca prin hotarare a instentei penale s-a stablit ca incheierea Oficiului de cadastru este perfect legala si ca instalatiile ce deservesc imobilele paratilor sunt pe terenul familiei (…), fara sa fie ocupata vreo suprafata din domeniul public sau privat al (…) Reclamantii mai arata ca actele de proprietate ale paratilor si extrasele de catre funciara dovedesc ca acestia nu detin un drept de servitute si ca nu se face nici o referire la vreo cale de acces iar vecinatatea cu o suprafata de teren denumita impropriu „drum de acces” nu presupune si dreptul de a greva proprietatea vecina cu amplasarea unor lucrari. Reclamantii sustin ca accesul paratilor la drumul public s-a efecutat si se efectueaza in regimul unui act de toleranta. Apreciaza ca paratii sunt constructori de rea credinta, intrucat nici un moment nu au considerat ca efectueaza lucrari de bransamente la utilitati publice pe terenul proprietatea lor ci, dimpotriva, au sustinut in permanenta faptul ca au amplasat respectivele instalatii pe domeniul public si privat al (…), avand acordul primariei. Se mai arata ca paratii nu au considerat ca ar avea nevoie de consimtamanul cuiva de executare a lucrarilor prin extindere pe alt numar topografic, nu au considerat vreo clipa ca ar avea nevoie de acordul reclamantilor de traversare si ocupare a proprietatii acestora si in permanenta au nesocotit opozitia verbala a reclamantilor cu privire la ocuparea proprietatii. Reclamantii sustin ca nu si-au dat niciodata acordul pentru ca paratii sa-si extinda lucrarile de instalatii pe proprietatea lor, iar acordul (…) nici nu ar putea exista, acest lucru constituind un fapt ilicit. Lipsa minima de diligenta a paratilor si nerespectarea prevederilor autorizatiilor de construire constituie, in aprecierea reclamantilor, alte argumente cu privire la calitatea de constructor de rea credinta a paratilor, lucrarile de bransament fiind executate fara autorizatie de construire si in afara limitelor dreptului de proprietate asupra imobilelor, neexistant nici un act juridic doveditor al existentei caii de acces. Se mai sustine ca avizele de racordare la utilitati au fost obtinute prin fapte ilicite, respectiv prin declaratii notariale false, in sensul existentei unui drept de coproprietate asupra imobilului ce urma a fi folosit in acest scop.

In drept, au fost invocate dispozitiile art.492-494 , art.480, art.481C.civ. de la 1864, art.1532 si 1385 C.civ. , art..1 Protocolul 1 CEDO, art.44 din Constitutia Romaniei.

In dovedirea cererii, s-a solictat administrarea probelor cu inscrisuri, expertiiza topografica si cercetarea locala.

In procedura de regularizare a cererii de chemare in judecata, reclamantii au declarat in scris ca renunta la judecarea cererilor avand ca obiect daunele materiale si morale.

Paratii (…) au formulat intampinare si cerere reconventionala.

Prin intampinare, au invocat exceptia autoritatii de lucru judecat sustinand ca prin hotatarea data in cauza cu nr.(...), s-a solutionat definitiv cererea reclamantilor de obligare a paratilor la desfiintarea utilitatilor, cerere identica cu cea dedusa prezentei judecati.

Tot prin intampinare paratii arata ca prin act autentic reclamanta le-a vandut o suprafata determinata de (…) mp, intre vecini drum de acces ce are nr. cadastral proizoriu (…), rest proprietate vanzatori pe doua laturi si (…), precum si cota indiviza de 1/3 din suprafata totala de (…) mp, respectiv (…) mp teren ce va fi folosit ca drum de acces, situatie confirmata si de schita anexa a acestui act juridic. Dupa mai mult de 8 ani de la data vanzarii de catre reclamanti a terenului paratii, reclamantii si-au marit proprietatea printr-o actualizare a informatiilor  tehnice si astfel prin incheierea nr.(…) emis de (…) s-a notat in cartea funciara a imobilului aceasta actualizare. Reclamantii detin, in prezent, dupa efectuarea vanzarilor, prin extinderea efectuata in modalitatea aratata, suprafata de (…) mp, ceea ce a condus la posibilitatea de a modifica amplasarea drumului de acces catre proprietatea paratilor, incalcand planul de amplasament ce a stat la baza incheierii contractului acestora. Paratii sustin ca la momentul cumpararii terenului le-a fost asigurata calea de acces pana la proprietate, situatie ce rezulta din schita vizata de primarie. Paratii sustin ca in aceste conditii nu se poate retine reaua credinta. Mai mult, la momentul efectuarii instalatiilor aferente utilitatilor terenul pe care au fost amplasate nu apartinea reclamantilor si nici nu au putut anticipa ca peste mai mult de 8 ani acestia isi vor mari suprafata de teren chiar pe locul unde erau amplasate bransamentele subterane, amplasare efectuata in baza unor documente si avize obtinute in mod legal. Paratii mai arata ca la momentul efectuarii instalatiilor aferente utilitatilor nu aveau obligatia de a solicita acordul reclamantilor intrucat terenul pe care acestea se aflau nu era in proprietatea sau in posesia acestora.

Prin cererea reconventionala, paratii reclamanti au solicitat instituirea unei servituti de trecere pe terenul reclamantilor, pe drumul evidentiat pe schita de plan ce face parte interanta din contractul de vanzare-cumparare, amplasament pe care tranziteaza si retelele lor de utilitati.

In aparare si in sustinerea cererii au solicitat probele cu inscrisuri, interogatoriul reclamantilor, audierea unor martori si expertiza topografica.

Paratii (…/…) au formulat intampinare si cerere reconventionala.

Prin intampinare, au invocat exceptia autoritatii de lucru judecat si au solicitat respingerea cererii de chemare in judecata, in esenta pentru aceleasi motive invocate de paratii (…/…)

Prin cererea reconventionala paratii-reclamanti au solicitat obligarea reclamantilor-parati la constituirea si respectarea unui drept de trecere pe proprietatea acestora , in conformitate cu dispozitiile art.617 C.civ. precum si a unui drept de trecere pe proprietatea acestora pentru utilitati, in conformitate cu art.621 C.civ., cu cheltuieli de judecata.

In procedura de regularizare, prin incheierea din camera de consiliu din data de (…), instanta a anulat cererile reconventionale.

La termenul de judecata din (…) instanta a pus in discutie si a respins, motivat, exceptia autoritatii de lucru judecat.

Analizand actele si lucrarile dosarului, retine:

Pentru solutionarea acestei cauze trebuie sa se tina seama de de principiul disponibilitatii si de puterea de lucru judecat, doua institutii juridice specifice procesului civil.

Principiul disponibilitatii obliga instanta sa analizeze cererea de chemare in judecata si sa se pronunte numai cu privire la temeiul juridc invocat de reclamanti.

Prin urmare, pentru a dispune desfiintarea si ridicarea lucrarilor de bransament la utilitati, trebuie sa verifice daca sunt indeplinite conditiile prevazute de art.494 C.civ. de la 1864, respectiv daca aceste lucrari au fost efectiuate, cu rea credinta, de parati, pe terenul proprietatea reclamantilor.

Prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.(…) din (…) de (…) reclamantii (…/…) au vandut paratilor (…/…), terenul in suprafata determinata de (…) mp situat in intravilanul (…), Tarla (…), parcela (…), numar cadastral provizoriu (…), identificata in schitele anexa, avand ca vecini:drumul de acces ce are nr. cadastral provizoriu (…) , rest proprietate vanzatori pe doua laturi si (…), precum si cota indiviza de 1/3 din suprafata totala de (…) mp, respectiv (…) mp, ce va fi folosit ca drum de acces, situat in tarla (…), parcela (…), numar cadastral provizoriu (…) intre vecini:drumul de acces, rest proprietate vanzatori pe patru laturi si terenul cu nr. cadastral (…) descris mai sus.

Prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.(…) de acelasi birou notarial, reclamantii au vandut paratilor (…) terenul in suprafata determinata de(…) mp, situat in aceasi localitate, tarla (…) parcela (…), avand numar cadastral provizoriu (…) intre vecinii:drumul de acces pe doua laturi, (…)

In ambele contracte se mentioneaza ca vecinatatile si dimensiunile terenurilor sunt identificate in schitele de plan vizate de (…), semnate de parti, schite ce fac parte integranta din contracte.

In prezent, o parte din traseul bransamentelor efecutate de parati la retelele de electricitate si apa traverseaza, sub si suprateran, terenul proprietatea reclamantilor, a carui intindere si configuratie s-a modificat, prin incheierea nr.(…) a (…), care a admis notarea actualizarii informatiilor tehnice in conformitate cu noua documentatie cadastrala, actualizare avand la baza o declaratie notariala a reclamantilor .

Aceasta imprejurare, de fapt si de drept, a fost constatata prin sentintele civile nr.(…) si (…) ale (…), ambele ramase definitive prin respingerea cailor de atac.

Astfel, s-a retinut, pe de o parte, ca cele doua drumuri de acces nu fac parte din domeniul public al (…) , nefiind evidentiate in planurile cadastrale ale acestei unitati administrativ teritoriale, iar pe de alta parte ca paratii din prezenta cauza nu au nici un drept cu privire la imobilul teren pentru care prin incheierea (…) s-a notat actualizarea informatiilor tehnice, in conformitate cu noua documentatie cadastrala aviziata, drepturile paratilor , dobandite prin cumparare nefiind incalcate.

Prin urmare, s-a stabilit, cu putere de lucru judecat, ca marirea proprietatii reclamantilor a fost legala si temeinica, imprejurare ce , intre aceleasi parti, nu mai poate fi pusa in discutie si contrazisa.

In solutionarea unei cereri reconventionale formulata de reclamanti, in dosarul (…), solutionat prin sent.(…), s-a retinut, tot cu putere de lucru judecat, ca asa cum a rezultat din raportul de expertiza efectuat in cauza, traseul retelelor de alimentare cu apa si energie electrica, pentru parati, urmeaza traseul drumului de acces, astfel cum a fost figurat pe planurile de situatie anexa la contractele de vanzare cumparare dintre parti, planuri vizate de (…)

In analiza pozitiei subiective a paratilor, constructori ai acestor lucrari de bransament, pe un teren ce apartine reclamantilor, trebuie pornit de la aceasta situatie, constatata cu putere de lucru judecat.

Prin urmare, traseul acestor utilitati urmeaza traseul drumului de acces conform contractelor de vanzare-cumparare si a planurilor anexa.

Din continutul clauzelor celor doua contracte de vanzare-cumparare aratate mai sus si din schitele-plan ce fac parte integranta din acestea, reiese ca, cel putin cumparatorii, au avut reprezentarea ca se invecineaza cu drumul de acces in suprafata de (…) mp, din care paratii (…) au si dobandit un drept indiviz de 1/3. Acest drum comunica cu o alta suprafata identificata ca vecinatate pentru cumparatorii (….) si ca posibilitate de acces pentru paratii (…), dar care nu facea parte din terenul reclamantilor.

Astel, la momentul efectuarii bransamentelor, drumul de acces configurat pe schitele plan ce fac parte din actele autentice de vanzare-cumparare nu era inclus in proprietatea reclamantilor, aceasta operatiune intervenind la un interval de aproximativ 8 ani, asa cum reiese din considerentele aceleiasi hotarari mentionata mai sus.

Faptul ca dupa 8 ani de la incheierea actelor de vanzare-cumparare reclamantii si-au marit proprietatea prin actualizarea informatiilor tehnice ale imobilului si includ in suprafata detinuta exclusiv si o suprafata ce figura in acte ca drum de acces, amenajand un alt drum de acces, nu transforma pe parati in constructori de rea credinta, pozitie subiectiva care trebuie raportata la momentul efectuarii lucrarilor nu la un moment ulterior.

Reclamantii nu au facut nici o dovada din care sa reiasa ca la momentul efectuarii lucrarilor de bransament ar fi notificat pe parati cu privire la dreptul de proprietate incalcat.

Fata de toate cele ce preced, instanta retine ca paratii au fost constructori de buna credinta, neputand fi obligati la desfiintarea si ridicarea lucrarilor, aceste cereri fiind neintemeiate.

Tot neintemeiate sunt si cererile de anulare a declaraiei notariale data de paratul (…) si a avizelor subsecvente de utilitati, avand in vedere momentul la care aceste acte au fost emise, moment la care situatia juridica a imobilului nu se schimbase, fiind actuala configuratia terenurilor astfel cum reiesea din contractele de vânzare-cumparare si schitele anexa.

Domenii speta

Spete similare