Hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare

Pe rol soluţionarea cauzei civile având ca obiect hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, privind pe reclamanta FCS, în contradictoriu cu pârâtul RP.

La apelul nominal făcut în şedinţă publică se prezintă pârâtul şi martorul OG, lipsind reclamanta, fiind reprezentată de avocat MF.

Procedura de citare legal îndeplinită.

Grefierul expune referatul cauzei , după care,

Se ia interogatoriu pârâtului, la propunerea reclamantei, cu respectarea dispoziţiilor art.354 alin.1 C.p.civ., răspunsurile fiind consemnate şi interogatoriu ataşat la dosar.

Se audiază martorul OG, cu respectarea dispoziţiilor art.315 – 323 C.p.civ., depoziţia acestuia fiind consemnată şi ataşată la dosar.

La interpelarea instanţei, apărătorul reclamantei arată că acesta nu doreşte să fie efectuate expertize specialităţile topografie-cadastru şi construcţii civile.

Nemaifiind cereri de formulat şi nici probe de administrat, instanţa constată cauza în stare de judecată şi acordă cuvântul în dezbateri asupra fondului.

Avocat MF, pentru reclamantă, solicită admiterea cererii, să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru imobilele ce fac obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare din 01.05.2017, fără cheltuieli de judecată.

Pârâtul solicită admiterea acţiunii.

I N S T A N Ţ A

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei B la data de 04.09.2017 sub nr.1864/184/2017, reclamanta FCS a solicitat instanţei ca prin hotărârea ce se va pronunta în contradictoriu cu pârâtul RP, să se constate valabilitatea convenţiei încheiate pentru suprafaţa de 464 m.p. teren curţi – construcţii, situată în intravilanul comunei B, sat B, jud O, in T xxx Pxxx, cu vecinătăţile la V-xxx, E – xxxxx, N-xxx, S- xxx, suprafaţa de 229 m.p. teren vii, situată în intravilanul comunei B, sat B, jud O, în T8 P839, cu vecinătăţile la V-XXX, E – XXX, N-XXX, S- XXX, suprafaţa de 393 m.p. teren arabil, situată în intravilanul comunei B, sat B, jud O, in TXXX PXXX, cu vecinătăţile la V-XXX, E – XXX, N-XX X, S- XXX, casă de locuit în suprafaţă de 68 mp, edificată în anul 1961, construită din cărămidă, acoperită cu ţiglă, cu patru camere de locuit şi o pivniţă, o anexă din cărămidă acoperită cu ţiglă în suprafaţă de 27 mp, edificată în anul 1961, cu două camere şi sală, situate în Com. B, sat B, strXXXX, jud. O, urmând ca instanţa să pronunte o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare - cumpărare.

În fapt, la data de 01.05.2017, reclamanta a încheiat cu paratul o promisiune de vanzare cumparare pentru imobilele sus – menţionate.

Terenul vândut a fost dobândit de parat în baza titlului de proprietate nr. 19734/39/14.05.1993 eliberat de Comisia Judeteana O pentru stabilirea drepturilor de proprietate, iar pentru casă şi anexa construite în anul 1961 nu deţine acte de proprietate.

Preţul a fost achitat integral în momentul incheierii promisiunii de vanzare-cumparare.

În dovedire, reclamanta a solicitat probele cu inscrisuri, cu interogatoriul pârâtului şi în suplimentare cu un martor.

În drept, cererea a fost intemeiata pe disp. art. 1669 Cod civil.

În dovedire, a depus inscrisuri, respectiv antecontractul de vanzare-cumparare, certificat fiscal, copia cărţilor de identitate a părţilor, copia titlului de proprietate nr. 19734/39/14.05.1993 eliberat de Comisia Judeteana O pentru stabilirea drepturilor de proprietate, adeverinţă de rol nr.2548/21.08.2017 emisă de Primăria com. B, jud. O, certificat de sarcini, certificat pentru atestarea că petentul este cunoscut ca proprietar nr.2546/21.08.2017 şi proces-verbal de identificare a imobilului nr. XXXXX emise de Primăria com. B, jud. O.

Cererea a fost timbrată cu suma de 924 lei.

Pârâtul a depus personal întâmpinare, prin care a arătat că este de acord cu admiterea cererii.

Instanţa a încuviinţat şi administrat pentru reclamantă proba cu înscrisuri, cu interogatoriul pârâtului şi cu martorul OG, iar din oficiu a fost administrat interogatoriul reclamantei.

Analizând în mod coroborat ansamblul materialului probator, instanţa reţine:

La data de 01.05.2017, s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare între reclamanta FCS, pe de o parte, în calitate de promitent-cumpărător şi pârâtul RP, în calitate de promitent-vânzător prin care pârâtul s-a obligat să înstrăineze reclamantei suprafaţa de 464 m.p. teren curţi – construcţii, situată în intravilanul comunei B, sat B, jud O, in T8 P837, cu vecinătăţile la V-xx. x, E – xxx, N-xx, S- xxx suprafaţa de 229 m.p. teren vii, situată în intravilanul comunei B, sat B, jud O, în xxx, cu vecinătăţile la V-xxxx, E – xxx, N-xxx, S- xxxx, suprafaţa de 393 m.p. teren arabil, situată în intravilanul comunei B, sat B, jud O, in xxx, cu vecinătăţile la V-xxx, E – xxx, N-xxx, S- xxx, casă de locuit în suprafaţă de 68 mp, edificată în anul 1961, construită din cărămidă, acoperită cu ţiglă, cu patru camere de locuit şi o pivniţă, o anexă din cărămidă acoperită cu ţiglă în suprafaţă de 27 mp, edificată în anul 1961, cu două camere şi sală, situate în Com. B, sat B, str. Principală, nr.67, jud. O.

Prin această cerere, reclamanta a solicitat pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare – cumpărare, susţinând că pârâtul a refuzat să se prezinte la notariat în vederea incheierii actului în forma autentică.

Instanţa reţine că antecontractul încheiat în prezenta cauză la data de 01.05.2017 – fila 4, reprezintă o promisiune bilaterală, prin care părţile s-au angajat să constituie în viitor un drept real asupra imobilelor menţionate în actul de vanzare cumparare.

Prin urmare, acest antecontract nu transmite dreptul de proprietate asupra imobilelor de la promitentul vanzator la promitentul beneficiar, ci dă naştere numai la obligaţii de a face în sarcina părţilor, respectiv de a vinde pentru promitentul vânzător şi de a cumpăra pentru beneficiarul cumpărător.

Dacă lucrul se mai găseşte în patrimoniul vânzătorului la data pronuntarii hotărârii, instanţa poate să pronunţe în baza prevederilor art. 1279 raportat la art. 1669 din Codul civil, o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Potrivit art. 1669 Cod civil „când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite”

De asemenea, art.1279 alin.1 din Codul civil reglementează faptul că „promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea.”, iar potrivit alin. 3 „dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel.

Aşadar, dacă vreuna din părţile convenţiei refuză să îşi îndeplinească obligaţiile stabilite prin antecontractul încheiat, inclusiv obligaţia de a se prezenta la notariat în vederea încheierii actului în forma prevăzută de lege, cealaltă parte, care şi-a indeplinit toate obligaţiile, are posibilitatea de a se adresa instanţei de judecată competente pentru ca aceasta să suplinească lipsa consimţământului debitorului şi să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic.

Această soluţie se impune şi în temeiul principiului îndeplinirii în natură a obligaţiilor care permite creditorului să obţină îndeplinirea întocmai a obligaţiei asumate de către debitorul său.

Din analiza acestor dispoziţii legale, instanţa constată că pentru a se pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic, reclamantul are obligaţia de dovedi îndeplinirea următoarelor condiţii: dreptul de proprietate exclusivă a pârâtului-vânzător asupra bunului înstrăinat, acesta trebuind să fie în continuare în patrimoniul vânzătorului la data pronuntării hotărârii, plata preţului de către cumpărător, posesia neîntreruptă şi netulburată a reclamantului de la data încheierii conventiei, refuzul nejustificat al pârâtului de a încheia actele în formă autentică, precum şi demersurile făcute de reclamant în acest sens, achitarea taxelor si impozitelor pentru terenuri conform certificatului de atestare fiscală, precum si lipsa oricăror sarcini asupra terenului conform certificatului de sarcini eliberat de OCPI O-BCPI Slatina.

O condiţie esenţială de admisibilitate a unei astfel de actiuni o reprezintă existenţa refuzului nejustificat al uneia dintre părţi de a-şi îndeplini obligatia asumată prin antecontract de a se prezenta la notariat în vederea încheierii actului în formă autentică. Acest refuz nejustificat trebuie să fie dovedit prin orice mijloc de probă pentru a putea fi admisibilă o astfel de acţiune.

Analizând îndeplinirea acestei conditii în cauza de faţă, instanta reţine că reclamanta nu a reuşit să facă dovada în cauză a refuzului nejustificat al pârâtului de a se prezenta la notariat în vederea încheierii actului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Din declaratia martorului OG a rezultat ca pârâtul ar fi refuzat incheierea contractului de vanzare cumparare, la notariat, la data de 25.07.2017 întrucât ar fi fost bolnav, fără însă ca la dosar să existe un act medical doveditor în acest sens şi nici o notificare scrisă a reclamantei pentru prezentarea la notar.

Mai mult, prin întâmpinarea depusă personal – f.19, pârâtul a arătat că nu s-a prezentat la notariat pentru perfectarea actului întrucât la acea dată nu avea cadastru, fiind vorba astfel de un refuz justificat în cauză.

Or, timpul scurt scurs între data la care părţile trebuiau să se prezinte la notar – 25.07.2017 şi data introducerii cererii – 04.09.2017, precum şi faptul că nu s-a dovedit că reclamanta sau pârâtul ar fi făcut minime demersuri pentru obţinerea documentaţiei cadastrale în această perioadă, îndreptăţesc instanţa să aprecieze, că în condiţiile speţei, părţile – nepoată şi bunic care locuiesc împreună, prin promovarea prezentei cereri au urmărit să evite în prealabil perfectarea actului autentic la notariat.

Instanta retine că părtile nu au posibilitatea de a opta între încheierea contractului de vânzare-cumpărare la notar sau la instanţă, legea reglementând posibilitatea unei părti de se adresa instantei de judecată doar in situatia in care există un refuz nejustificat al celeilalte părti de a se prezenta în vederea încheierii contractului, refuz ce trebuie a fi dovedit de reclamant.

Intrucât reclamanta prin probele administrate nu a făcut dovada refuzului nejustificat al paratului de a incheia contractul de vanzare, instanţa va respinge cererea formulată, ca neîntemeiată.

Va lua act că pârâtul nu a solicitat cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE:

Respinge, cererea, având ca obiect „ pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, formulată de reclamanta FCS, domiciliată în Com. B, sat B, str. xxxx, jud. O, împotriva pârâtului RP, cu acelaşi domiciliu, ca neîntemeiată.

Ia act că pârâtul nu a solicitat cheltuieli de judecată.

Cu apel în 30 de zile de la comunicare, la Judecătoria B.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 16.10.2017.

Data publicarii pe site: 10.01.2018

Domenii speta

Spete similare