Constatare absoluta contract vânzare cumparare

R O M Â N I A

JUDECATORIA MACIN JUDETUL TULCEA

SENTINTA CIVILA NR. 535

Sedinta publica din 13 septembrie 2016

Instanta constituita din:

Presedinte: D.A.

Grefier: N.S.V.

S-a luat în examinare actiunea civila având ca obiect constatare nulitate absoluta contract vânzare-cumparare si nulitate absoluta a încheierii nr. 27238/1.11.2007 a O.C.P.I. Tulcea, formulata de reclamantii M.N., ... domiciliat în mun. Tulcea, str. ... jud. Tulcea, M.M., ..., domiciliata în .... . jud. Tulcea si M.G., .... domiciliat în com. .... jud. Tulcea, toti cu sediul procesual ales la av. Frandes Claudia Alina - .... jud. Tulcea, în contradictoriu cu pârâtii M.L., CNP ....., M.P. si M.I, .., toti domiciliati în ... jud. Tulcea.

Dezbaterile pe fondul cauzei au avut loc în sedinta publica din 7 septembrie 2016, fiind consemnate în încheierea de sedinta de la acea data, parte integranta din prezenta, când instanta, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronuntarea la data de 13 septembrie 2016, când în aceeasi compunere a hotarât urmatoarele:

J U D E C A T A :

Asupra procesului civil de fata,

Prin actiunea formulata si înregistrata la aceasta instanta sub nr. .../253/2016 din 27.01.2016 reclamantii M.N., M.M si M.G. au chemat în judecata pe pârâtii M.L., M.P. si M.I. solicitând ca prin hotârârea ce se va pronunta sa se constate nulitatea absoluta a actului de dezmembrare autentificat sub nr. ...din 31.07.2008 de B.N.P. Dinca Gabriela, sa se constate nulitatea absoluta a contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr. ... din 9.09.2008 la B.N.P. Dinca Gabriela, sa se constate nulitatea absoluta a încheierii nr.27238 din 1.11.2007 emisa de O.C.P.I. Tulcea prin care s-a stabilit ca terenul si casa pentru care s-a reconstituit dreptul de proprietate pentru defunctul tata M.M. este bun comun cu pârâta M.I. si sa se repuna partile în situatia anterioara încheierii actului de dezmembrare si a contractului de vânzare-cumparare.

Din actele si lucrarile dosarului, instanta retine în fapt urmatoarele:

Prin actiunea lor reclamantii arata ca sunt copii lui M.M, decedat la 20.03.2015 si M.I., decedata la data de 15.01.1972. Mai arata reclamantii ca, dupa decesul mamei lor la 17.02.2001 M.M s-a recasatorit cu B.I., devenita dupa casatorie M.I..

Astfel, cea de-a doua sotie a tatalui lor a capatat acelasi nume de M.I. ca si numele mamei lor, decedata în anul 1972. De asemenea, se arata ca defunctul lor tata M.M. a facut o cerere de reconstituire a dreptului de proprietate în baza Legii nr.18/1991 si prin titlul de proprietate nr. 96807 din 4.06.2007 i-a fost reconstituit dreptul de proprietate pentru suprafata de 3,1677 hectare, situat pe raza localitatii ..., com. Cerna, jud. Tulcea, din care 4.177 m.p. reprezinta curti-constructii.

Casa si terenul pentru care s-a reconstituit dreptul de proprietate, afirma reclamantii, sunt cumparate în timpul casatoriei de catre tatal lor M.M. cu defuncta M.I., mama lor, în 6.09.1963, acesta fiind motivul pentru care dreptul de proprietate a fost reconstituit pe numele lui M.M..

Se mai arata ca pârâta M.L., care împreuna cu sotul sau M.P. este cumparatoare în contractul de vânzare-cumparare nr. 991 din 9.09.2008, este fiica lui M.I., sotia a doua a tatalui lor. În continuare se sustine ca desi pârâta M. (fosta B) I. nu este cea cu care defunctul lor tata a dobândit terenul intravilan si constructia pe acest teren, O.C.P.I. Tulcea a înregistrat casa si terenul, conform încheierii nr.27238 din 1.11.2007, ca fiind bun comun al celor doi soti, ceea ce nu e conform realitatii.

Actul de dezmembrare autentificat sub nr. 620 din 31.07.2008 si contractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 991 din 9.09.2008 la B.N.P. Dinca Gabriela au fost semnate si de pârâta M(fosta B) I. care însa nu putea si nu era proprietara acestor imobile si a constructiilor deoarece acestea au fost cumparate de tatal lor în timpul casatoriei cu defuncta lor mama, apreciindu-se ca în aceste conditii a fost vândut bunul altuia.

Prin actul de vânzare-cumparare pe care reclamantii îl considera nul absolut a fost vândut dreptul de proprietate asupra imobilului situat în tarla 19 din intravilanului satului ... com. Cerna, jud. Tulcea, având numar cadastral 817 intabulat în C.F. 496/N Cerna.

Din suprafata vânduta 731 m.p., situata în parcela 580 reprezinta curti-constructii, iar 728 m.p., situata în parcela 581/1 din care construit reprezinta 117 m.p.

De asemenea, mai sustin reclamantii, au fost vândute constructiile de pe acest teren, constructii ridicate din ceamur si acoperite cu azbociment, constând dintr-o bucatarie, notata cu C5 si dintr-o casa de locuit, notata cu C6, compusa din doua camere, un hol si o bucatarie. 

Se mai arata ca, potrivit art. 948 vechiul cod civil aplicabil în speta, conditiile esentiale pentru validitatea unei conventii sunt capacitatea de a contracta, consimtamântul valabil al partilor ce se obliga un obiect determinat si o cauza licita.

În speta, apreciaza reclamantii, pârâta M(fosta B.) I. nu avea capacitatea de a contracta pentru ca nu era proprietara imobilelor vândute, iar actul de înstrainare a fost încheiat cu un scop ilicit si imoral si anume de a diminua patrimoniul defunctului lor tata si a le reduce lor rezerva succesorala.

Cel ce se obliga la contractele constitutive sau translative de drepturi trebuie sa fie titularul dreptului, ceea ce nu este cazul pârâtei M.I.

Desi nulitatea absoluta în cadrul contractelor de vânzare-cumparare cunoaste o limitare, respectiv una credinta dobânditorului, reclamantii considera ca este evident faptul ca M.L., fiica pârâtei M.I., nu are nicio legatura de rudenie cu defunctul lor tata M.M si stia ca nu poate cumpara de la mama sa, care nu era proprietara, dovedind astfel rea-credinta.

În sfârsit, se arata ca libertatea contractuala nu este un principiu care sa nu cunoasca nicio limitare si ca art.6 cod civil prevede ca nu se poate deroga prin conventii sau dispozitii particulare de la legile care intereseaza ordinea publica si bunele moravuri. Din acest punct de vedere, codul civil prevede doua instrumente si anume obiectul si cauza care trebuie sa fie licite. Invocând prevederile art. 948 si art. 966 cod civil se sustine ca în contractele sinalagmatice cu titlu oneros, ca cele deduse judecatii, scopul imediat al încheierii contractului este considerarea contraprestatiei la care se obliga cocontractantul si ce aceea de cele mai multe ori în aceste contracte exigenta cauzei licite este legata de liceitatea obiectului. Pentru ca în astfel de contracte scopul imediat este licit si moral plata pretului în considerarea contraprestatiei de a transfera proprietatea bunului, ceea ce trebuie verificat, este cercetarea scopului imediat, concret, subiectiv si variabil al angajamentului, adica a mobilului determinant al angajamentului fiecarui cocontractant si daca acesta înfrânge sau nu ordinea juridica sau bunele moravuri.

În cauza, sustin reclamantii, chiar pretul vânzarii în suma de 3.000 lei în anul 2008 arata ca ne aflam în conditiile premise al art. 948 si art. 966 cod civil.

Principiul ce guverneaza încheierea contractului de vânzare-cumparare este acela potrivit caruia nimeni nu poate transmite mai multe drepturi decât are el însusi asupra bunului înstrainat. Vânzarea bunului altuia constituie un motiv de nulitate absoluta în situatia în care partile au încheiat contractul în cunostinta de cauza stiind ca lucrul vândut este proprietatea unei alte persoane si astfel ca operatiunea realizata este speculativa, având o cauza ilicita. Se mai sustine ca practica si literatura juridica au retinut constant ca vânzarea lucrului altuia este anulabila pentru eroare asupra calitatii vânzatorului, actul fiind lovit de nulitate absoluta conform art. 948 cod civil numai în situatia în care ambele parti au fost în cunostinta de cauza la încheierea contractului.

În dovedire, s-au depus la dosar certificatul de deces a lui M.M. certificatul deces a lui M (fosta U) I prima sotie a defunctului M.M., certificatul de casatorie dintre M.M si M (fosta B) I,, copie de pe titlul de proprietate nr. 96807 din 4.06.2007 eliberat pe numele lui M.M. în baza Legii nr. 18/1991, o procura din 6.09.1963 cu privire la casa cumparata de defunctul M.M si prima lui sotie I., actul de dezmembrare nr. 620 din 31.07.2008, încheierea nr. 26128 din 14.08.2008 emisa de O.C.P.I. Tulcea, extrasul de carte funciara, contractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 991 din 9.09.2008, un plan de amplasament si delimitare a imobilului, încheierea nr. 27238 din 1.11.2007 emisa de O.C.P.I. Tulcea însotit de un plan de amplasament si delimitare a imobilului si acte de stare civila ale reclamantilor.

Prin întâmpinarea depusa, pârâtii M.L., M.P. si M.I. au solicitat respingerea cererii de chemare în judecata din urmatoarele considerente:

În întâmpinare, pârâtii arata ca într-adevar reclamantii M.N., M.M. si M.G. sunt copii defunctului M.M pe care acestia i-a avut cu prima sa sotie, M.I.. Pârâta M.L. este fiica defunctului M.M rezultata din relatia de concubinaj pe care acesta a avut-o cu viitoarea sotie M (fosta B) I.

Prin titlul de proprietate nr. 96807 din 4.06.2007 s-a reconstituit în favoarea defunctului M.M dreptul de proprietate în suprafata de 3,1677 hectare în mod corect întrucât acesta a fost singurul care a formulat cerere de reconstituire si pentru ca M.M a fost proprietarul imobilelor mentionate în titlu.

Se mai arata ca dupa decesul primei sale sotii M.M a initiat o relatie de concubinaj cu M (fosta B.) I. cu care de altfel s-a casatorit în anul 2001, iar din relatiile acestora a rezultat în anul 1997 pârâta M.L.

Apreciaza pârâtii faptul ca actul de dezmembrare si contractul de vânzare-cumparare au fost încheiate cu respectarea prevederilor legale, iar prin contractul de vânzare-cumparare nr. 991/2008 pârâta M.L. a cumparat suprafata de 1.459 m.p. si cele doua constructii C6, edificata în anul 1995 si C5, edificata în anul 1997. Mama reclamantilor, M.I., prima sotie a autorului M.M., a decedat la 15.01.1972, situatie în care nu poate avea calitatea de coproprietar asupra constructiilor C5 si C6. Se apreciaza ca, nu a fost vândut lucrul altuia si ca actele notariale au fost încheiate cu respectarea dispozitiilor legale incidente în cauza.

În dovedire, s-au depus la dosar certificatul de nastere a lui M.L. si încheierea nr. 49904 din 7.07.2016 emisa de O.C.P.I. Tulcea.

La solutionarea cauzei, instanta va avea în vedere urmatoarele:

Cu privire la textul de lege aplicabil în speta trebuie retinuta ca, potrivit art. 3 din Legea nr.71/2011 de punere în aplicare a noului cod civil, actele si faptele juridice încheiate ori, dupa caz, savârsite sau produse înainte de intrarea în vigoare a noului cod civil nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevazute de legea în vigoare la data încheierii sau, dupa caz, a savârsirii ori producerilor, iar potrivit art.5 alin.1 din acelasi act normativ dispozitiile codului civil se aplica tuturor actelor si faptelor încheiate sau, dupa caz, produse ori savârsite dupa intrarea sa în vigoare, precum si situatiilor juridice nascute dupa intrarea sa în vigoare.

Actele a caror constatare a nulitatii absolute se cere sunt toate încheiate anterior intrarii în vigoare a noului cod civil, motiv pentru care în speta sunt aplicabile prevederile vechiului cod civil.

Din analiza întregii documentatii existenta la dosar, instanta retin urmatoarea situatie de fapt:

Defunctul M.M. a fost casatorit cu defuncta M. (fosta U.) I., iar din relatiile acestora au rezultat reclamantii M.N., nascut în anul 1962, Mircea Maria, nascuta în anul 1959 si M.G., nascut în anul 1969. La 15.01.1972 M. (fosta U.) I. a decedat.

De retinut ca din copia actului sub semnatura privata numit procura, aflat la fila 13 dosar, rezulta ca M.M. si I.au cumparat la 6.11.1963 una casa compusa din trei camere, un grajd lung de 70 m si o magazie din lemn de padure de esenta tare.

Dupa decesul acesteia M.M. a initiat o relatie de concubinaj cu B.I., iar din relatiile lor s-a nascut pârâta M.L. la 20.04.1977. La 17.02.2001 M.M se casatoreste cu B.I., aceasta din urma devenind M.I.. La 4.06.2007 se emite în baza Legii nr. 18/1991 titlul de proprietate nr. 96807 prin care se reconstituie dreptul de proprietate pe numele lui M.M.pentru suprafata de 3,1677 hectare din care 2,7500 hectare se afla în extravilanul localitatii Traian, com. Cerna, jud. Tulcea si 4.877 m.p. în intravilanul localitatii Traian. În urma unei declaratii autentificata sub nr. 1462 din 13.11.2007, M.M. declara ca este de acord cu diminuarea suprafetei situata în intravilan de la 4.177 m.p. la 4.026 m.p. cât a rezultat din masuratori.

Printr-un act de dezmembrare autentificat sub nr. 620 din 31.07.2008 suprafata de 4.026 m.p. este dezmembrata în doua loturi:

- un lot numerotat cu 1 având numar cadastral 899 si care are în componenta o suprafata totala de 2.567 m.p. pe care se afla o casa de locuit C1, compusa din trei camere, un hol si o aplecatoare, o magazie C2, o alta magazie C3 si un grajd C4;

- un lot numerotat cu 2 având numar cadastral 900 si care se compune din teren în suprafata totala de 1.459 m.p. pe care se afla constructiile constând dintr-o bucatarie C5 si o casa de locuit C6, având doua camere, un hol si o bucatarie.

Este adevarat ca în acest act de dezmembrare se consemneaza "subsemnatii M.M si M.I. am hotarât dezmembrarea imobilului". Ulterior, aceasta dezmembrare este înregistrata si intabulata la O.C.P.I. Tulcea când din nou este trecuta si M.I. alaturi de M.M ca proprietar al imobilelor mai sus enuntate.

La data de 9.09.2008 este încheiat contractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 991 prin care M.M. si M.I. vinde lotul nr. 1 lui M.L..

Or, plecând de la faptul ca M. (fosta B.) I., a doua sotie a defunctului M.M. a fost trecuta în calitate de coproprietar atât în actul de dezmembramânt, cât si în actul de înstrainare, s-a apreciat ca în fapt prin contractul de vânzare-cumparare nr. 991 din 9.09.2008 M. (fosta B.) I. a înstrainat ceva ce nu îi apartinea. Acesta fiind motivul pentru care s-a solicitat constatarea nulitatii absolute a acestui act.

Potrivit art. 948 vechiul cod civil, conditiile esentiale pentru validarea unei conventii sunt: capacitatea de a contracta; consimtamântul valabil al partii ce se obliga; un obiect determinat; o cauza licita, iar potrivit lui art. 968 cod civil, cauza este nelicita când este prohibita de lege, când este contrarie bunelor moravuri si ordinii publice.

În ceea ce priveste capacitatea de a contracta, trebuie retinut ca aceasta prevedere nu comporta discutii întrucât potrivit art. 949 cod civil poate contracta orice persoana ce nu este declarata necapabila de lege.

Cu privire la cea de-a doua conditie consimtamântul valabil al partilor ce se obliga trebuie retinut ca prin consimtamânt se întelege acea conditie esentiala de fond si generala care consta în hotarârea de a încheia un act juridic, în speta, o conventie manifestata în exterior. Pentru a fi valabil consimtamântul trebuie sa provina de la o persoana cu discernamânt, sa fie exprimat cu intentia de a produce efecte juridice, sa fie exteriorizat si sa nu fie alterat de vreun viciu de consimtamânt. Nici aceasta conditie nu comporta discutii în speta.

A treia conditie se refera la un obiect determinat reglementat de art. 962 cod civil care prevede ca obiectul conventiilor este acela la care partile sau numai una dintre parti se obliga. Pentru a fi valabil obiectul conventiei trebuie sa existe, sa fie în circuitul civil, sa fie determinat ori determinabil, sa fie posibil, sa fie licit si moral.

Cu privire la ultima conditie potrivit careia obiectul conventiei trebuie sa fie licit si moral se cere ca obiectul sa fie în concordanta cu legea si cu morala. Conditia nu este îndeplinita si conventia va fi nula atunci când obiectul actului juridic este în contradictie cu legea ori morala. În actele constitutive ori translative de drepturi se cere care cel care se obliga sa fie titularul dreptului. Aceasta conditie speciala este impusa de principul de drept potrivit caruia nimeni nu se poate obliga valabil la ceva ce nu are ori la mai mult decât are.

Aceasta conditie speciala a fost invocata de reclamanti în sustinerea actiunii sale si care comporta discutii în cauza.

Or, în cauza se poate observa ca unul din titularii contractului de vânzare-cumparare a carui anulare se cere si care are calitate de vânzator este defunctul M.M..

Defunctul M.M. este singurul care a formulat cerere si i s-a reconstituit dreptul de proprietate în baza Legii nr. 18/1991 pentru suprafata de 3,1677 hectare, teren în care este inclus si terenul în suprafata totala de 1.459 m.p. si care face obiectul contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 991 din 9.09.2008.

De altfel, dreptul de proprietate al defunctului M.M. asupra terenului în discutie este recunoscut si de catre reclamanti.

Or, cel care s-a obligat valabil în cadrul contractului de vânzare-cumparare este chiar titularul dreptului de proprietate.

Este foarte adevarat ca acest contract de vânzare-cumparare a fost semnat si de M.(fosta B.) I.a care nu este titulara dreptului de proprietate. Se pune întrebarea faptul ca lânga titularul dreptului de proprietate a semnat si o persoana care nu are calitatea de proprietar poate duce la nulitatea contractului?

Instanta apreciaza ca atâta timp cât M.M. avea capacitatea de a contracta si-a exprimat un consimtamânt valabil constând în intentia de a înstraina catre pârâta M.L. ia terenul în cauza si este titular al dreptului de proprietate asupra terenului ce face obiectul contractului de vânzare-cumparare, vânzarea-cumpararea este legala, iar semnarea acestui contract si de M.a (fosta B.) I. nu afecteaza în niciun fel valabilitatea contractului.

În sfârsit, ultima conditie se refera la cauza care trebuie sa fie licita si morala.

Cauza sau scopul este acel element al actului juridic care consta în obiectul urmarit la încheierea unui asemenea act. Pentru a fi valabila cauza trebuie sa îndeplineasca cumulativ urmatoarele conditii: sa existe, sa fie reala, sa fie licita si morala.

Potrivit art. 966 cod civil obligatia fara cauza sau fondata pe o cauza falsa, sau nelicita, nu poate avea niciun efect, iar potrivit art. 968 cod civil cauza este nelicita când este prohibita de lege, când este contrarie bunelor moravuri si ordinii publice.

Se poate observa ca în conceptia legiuitorului cerinta cauzei de a fi morala nu este distincta, ci dimpotriva reprezinta o componenta a cerintei cauzei de a fi licita, acesta din urma cuprinzând atât concordanta cauzei cu legea, cât si concordanta cauzei cu normele morale.

Plecând de la aceasta conditie a valabilitatii actului juridic reclamantii invoca faptul ca prin acel contract de vânzare-cumparare semnat si de pârâta M. (fosta B.) I. care nu are calitatea de proprietar a terenului înstrainat, s-a urmarit diminuarea masei succesorale la care ar fi avut dreptul si reclamantii. Si sub acest aspect instanta apreciaza ca nefondata cererea, atâta timp cât M.M. în viata avea dreptul de a-si vinde proprietatea. Or, revenind contractul de vânzare-cumparare este semnat de M.M. care este titular al dreptului de proprietate asupra terenului înstrainat legea permitându-i sa înstraineze terenul, iar faptul ca acest contract a fost semnat si de M. (fosta B.) I. nu are niciun efect juridic asupra valabilitatii conventiei.

Pentru toate aceste considerente, instanta va respinge actiunea formulata de reclamanti ca nefondata.

În baza art. 453 cod procedura civila, instanta urmeaza sa oblige pe reclamanti în solidar sa plateasca pârâtilor suma de 1.000 lei reprezentând cheltuieli de judecata constând în onorariu de avocat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

H O T A R A S T E :

Respinge actiunea având ca obiect constatarea nulitatii absolute a actului de dezmembrare autentificat sub nr.620 din 31 iulie 2008 de BNP Dinca Gabriela; constatarea nulitatii absolute a contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr.991 din 09.09.2008 de BNP Dinca Gabriela; constatare nulitate absoluta a încheierii nr.27238 din 01.11.2007 emisa de Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Tulcea si repunerea partilor în situatia anterioara, formulata de reclamantii M.N., domiciliat în mun. Tulcea, .... jud. Tulcea, M.M., domiciliata în mun. Tulcea.... jud. Tulcea si M.G., domiciliat .... jud. Tulcea, în contradictoriu cu pârâtii M.L., M.P. si M.I., toti domiciliati în ...., jud. Tulcea.

Obliga pe reclamanti în solidar sa plateasca pârâtilor suma de 1.000 lei cheltuieli de judecata constând în onorariu de avocat.

Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare.

Cererea de apel se va depune la Judecatoria Macin, sub sanctiunea nulitatii.

Pronuntata astazi, 13 septembrie 2016, în sedinta publica.

 PRESEDINTE, GREFIER,

D.A N.S.V.

Red. D.A.

Tehnored. N.S.V.

2 ex/2.11.2016

1

Domenii speta

Spete similare