Conditiile stabilite de lege in vederea aplicarii prevederilor art.131 din Legea 85/2014

Prin cererea înregistrată sub nr.X/104/2016/a1, creditorii reclamanţi S I C şi S M, în contradictoriu cu debitoarea SC E C SRL, , CUI R, prin lichidator SP D I IPURL şi creditorii SC M S O SRL, SC C SA, Administraţia Judeţeană a Finanţelor Publice O - Direcţia Generală Regională a Finanţelor Publice C, SC A.D.P.P. C SRL, Banca Transilvania SA suc. S, UAT C, Administraţia Fondului Pentru Mediu, V J C prin împuternicit N A C, C L IFN SA, R S Com SRL, SC P SRL a solicitat instanţei ca prin sentinţa ce se va pronunţa să se dispună constatarea dreptului de proprietate pentru imobilul "teren intravilan in suprafaţa de 647 mp".

În motivare arată că, în fapt, prin Contractul de vanzare-cumparare încheiat la data de 10 mai 2010, autentificat prin încheiere de data certa de Cabinet de Avocatura S C sub nr. X/10.05.2010, creditorii reclamanţi, in calitate de cumpărători au cumpărat terenul intravilan in suprafaţa de 647 mp. de la S.C E C S.R.L. având calitatea de vânzător.

Preţul terenului a fost stabilit de parti si achitat in integralitate, potrivit obligaţiilor contractuale asumate de parti.

In urma efectuării demersurilor pentru intabularea imobilului la Biroul de Carte Funciara S O, cererea de înscriere a dreptului de proprietate a fost respinsa.

In aceasta situaţie sunt nevoiţi sa solicite instanţei existenta dreptului lor fata de paratul S.C. E C S.R.L.

Cum acţiunea în constatare, este acea acţiune în justiţie prin care reclamantul solicită instanţei doar să constate existenţa unui drept subiectiv al său faţă de pârât ori, după caz, inexistenţa unui drept subiectiv al pârâtului împotriva sa.

Noul Cod de procedură civilă reglementează această acţiune în art. 35, care preia întocmai art. 111 din codul anterior, cu singura diferenţă că teza a ll-a a articolului a fost completată cu sintagma „pe orice altă cale prevăzută de lege".

Astfel, potrivit art. 35 NCPC, cu titlul marginal „Constatarea existenţei sau inexistenţei unui drept": „Cel care are interes poate să ceară constatarea existenţei sau inexistenţei unui drept. Cererea nu poate fi primită dacă partea poate cere realizarea dreptului pe orice altă cale prevăzută de lege".

În doctrină au fost identificate principalele trăsături caracteristice ale cererii în constatare: imprescriptibilitatea, caracterul subsidiar fată de acţiunea în realizare şi lipsa caracterului executoriu.

Potrivit Art. 2502 alin. (2) pct. 2 NCC prevede că sunt imprescriptibile drepturile privitoare la acţiunea în constatarea existenţei sau inexistenţei unui drept;

In fapt, creditorii reclamanţi, S I C si S M, (soti), au cumpărat de la S.C. E C S.R.L. cu sediul social in comuna C, jud. O, înregistrata la ORC Olt sub nr. J, CUI R, reprezentata legal iniţial, la data încheierii contractului, prin asociat N-A V, ulterior prin lichidator judiciar SP D I IPURL cu sediul social in Mun. C, Strada, o suprafaţa de teren instravilan situat pe raza comunei S având numărul cadastral X-X-X/1/1 înscris in cartea funciara a UAT S in cota de 1/1 de sub B.l.

Imobilul (terenul), cumpărat de subsemnaţii este înscris in cartea funciara X, A.l sub B.2 a UAT S.

Potrivit Contractului (Promisiune) de Vanzare-Cumparare încheiat la data de 10.05.2010, creditorii reclamanţi au achitat in integralitate preţul imobilului (9.000Euro) si pe cale de consecinţa a solicitat prin cererea înregistrata sub nr. X/13.10.2017 înscrierea dreptului lor in C.F.

Prin încheierea de respingere nr. X pronunţata la data de 13.10.2017, s-a dispus respingerea cererii cu următoarea motivaţie:

-  actul depus in susţinerea cereri de inscriere este un contract de vânzare cumpărare 'încheiat la data de 10.05.2010 intre S.C. E C S.R.L. in calitate de vânzătoare si S I C si S M in calitate de cumpărători, incheiat sub semnătura privata, nefiind un inscris care sa se încadreze in dispoz. Art.190, alin 1) din Ordinul nr. 700/2014 pentru aprobarea Regulamentului de avizare, recepţie si inscriere in evidentele de cadastru si carte funciara care prevăd ca: Notarea unui antecontract in cartea funciara conform art. 906 Cod civil se poate efectua oricând in termenul stipulat pentru încheierea contractului dar nu mai târziu de 6 luni de la data expirării acestui termen.

Menţionarea in antecontract a termenului in care urmează a fi incheiat contractual este obligatorie sub sancţiunea respingerii cererii de notare, coroborat cu art. 906 din Codul civil.

Situaţia expusă este reglementată în mod firesc de dispoziţiile art. 131 din Legea nr. 85/2014 care prevede situaţiile prin care un promitent-vânzător (debitorul Insolvent/societatea în Insolventa) intră în procedura Insolventei şi promitentul-cumpărător (persoană juridică sau persoană fizică) solicită executarea contractului de vânzare-cumpărare.

În vederea realizării obligaţiilor rezultând dintr-o promisiune bilaterală de vânzare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzător intră în procedură, acestea vor fi executate la cererea promitentului-cumpărător de către administratorul judiciar sau lichidatorul judiciar dacă:

-preţul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului-cumpărător;

-preţul nu este inferior valorii de piaţă a bunului;

-bunul nu are o importanţă determinantă pentru reuşita unui plan de reorganizare;

-în cazul imobilelor, promisiunile sunt notate în Cartea funciară - această ultimă condiţie, notarea în Cartea Funciară nu avea corespondent în vechea reglementare (art. 93 ind. 1 din Legea nr. 85/2006).

Condiţiile stabilite de lege în vederea aplicării prevederilor art. 131 din Legea nr. 85/2014 sunt determinate de condiţiile prealabile (intrarea în procedură a promitentului-vânzător şi promisiunea bilaterală să aibă dată certă anterioară deschiderii procedurii) şi condiţii necesare pentru executarea promisiunii (preţul să fi fost sau să poată fi achitat integral, promitentul-cumpărător să aibă posesia bunului, preţul să corespundă valorii de piaţă a bunului, bunul să nu aibâ importanţă în situaţia propunerii unui plan de reorganizare şi promisiunea să fie notată în Cartea Funciară, în cazul imobilelor).

După îndeplinirea condiţiilor menţionate, administratorul judicar sau lichidatorul judiciar trebuie să respecte şi drepturile creditorilor care beneficiază de o cauză de preferinţă asupra bunurilor ce urmează a fi înstrăinate şi care au înscris acel drept de preferinţă în registrele de publicitate prevăzute de lege înainte de data încheierii promisiunii bilaterale de vânzare.

Precizează ca in vechea reglementare a legii speciale, această obligaţie (de inscriere in C.F.), nu era stipulata, iar în practică au fost întâlnite situaţii când debitorul Insolvent, în desfăşurarea unei activităţi de construcţii, a achiziţionat un teren, teren pe care a construit unul sau mai multe blocuri de apartamente sau case, care au format obiectul unor antecontracte de vânzare-cumpărare încheiate, cel mai adesea, cu persoane fizice, iar in realizarea recunoaşterii dreptului, promitenţilor-cumpărători asupra imobilului au fost aplicate în mod rigid dispoziţiile art. 131 ultima teza.

Asa cum a menţionat mai sus, in vechea reglementare, această obligaţie nu era stipulată, iar dreptul lor subiectiv pentru care solicita sa se constate existenta acestuia, s-a născut odată cu încheierea promisiunii de vânzare -cumpărare la data de 10.05.2010, astfel ca principiul neretroactivitatii legii civile este aplicabil astfel:

Capitolul II, Aplicarea legii civile art. 6

Aplicarea în timp a legii civile

(1)Legea civilă este aplicabilă cât timp este în vigoare. Aceasta nu are putere retroactivă.

(2)Actele şi faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârşite sau produse înainte de intrarea în vigoare a legii noi nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârşirii ori producerii lor.

(4)Prescripţiile, decăderile şi uzucapiunile începute şi neîmplinite la data intrării în vigoare a legii noi sunt în întregime supuse dispoziţiilor legale care le-au instituit.

(5)Dispoziţiile legii noi se aplică tuturor actelor şi faptelor încheiate sau, după caz, produse ori săvârşite după intrarea sa în vigoare, precum şi situaţiilor juridice născute după intrarea sa în vigoare.

(6)Dispoziţiile legii noi sunt de asemenea aplicabile şi efectelor viitoare ale situaţiilor juridice născute anterior intrării în vigoare a acesteia, derivate din starea şi capacitatea persoanelor, din căsătorie, filiaţie, adopţie şi obligaţia legală de întreţinere, din raporturile de proprietate, inclusiv regimul general al bunurilor, şi din raporturile de vecinătate, dacă aceste situaţii juridice subzistă după intrarea în vigoare a legii noi.

In acelaşi context, apreciază ca nici susţinerea OCPI O - Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara S motivata prin încheierea de respingere nr. X pronunţata la data de 13.10.2017, nu poate fi reţinuta având in vedere cele mai sus menţionate, dispoziţiile art.190 din Ordinul nr. 700/2014 pentru aplicarea Regulamentului de avizare, recepţie si inscriere in C.F. conform art. 906 Cod Civil nu sunt aplicabile raportat la data încheierii contractului de vânzare cumpărare.

Nu lipsite de importanta sunt menţiunile de aplicare a Legii nr. 71/2011, care prevăd in mod expres:

Art. 76. Dispoziţiile art. 876 - 915 din Codul Civil privitoare la cazurile, condiţiile, efectele si regimul inscrierilor in cartea funciara se aplica actelor si faptelor juridice incheiate sau, dupa caz săvârşite ori produse dupa intrarea in vigoare a Codului Civil.

Apreciază ca in situaţia data, dispoziţiile art. 906 Cod Civil raportat la art. 190 din Ordinul 700/2014 nu pot fi aplicabile si reţinute in cauza de fata, contractul de vanzare-cumparare fiind incheiat anterior intrării in vigoare al acestor Acte normative, astfel ca prevederile art. 6 Cod civil - Cap. Aplicarea în timp a legii civile sunt pe deplin justificate,

(1) Legea civilă este aplicabilă cât timp este în vigoare. Aceasta nu are putere retroactivă.

Revenind la Legea speciala nr. 85/2014, solicită a se constata ca in conformitate cu alin. 2, art 131 din Legea 85/2014 propunerea unei măsuri se realizează de către administratorul judiciar sau lichidatorul judiciar prin raportul de activitate prevăzut de art. 59 prin care se propune măsura vânzării.

Asa cum a menţionat, administratorul judiciar sau lichidatorul trebuie să motiveze decizia de aplicare a prevederilor art. 131 prin întocmirea unui raport de activitate, iar promitentul cumpărător poate formula contestaţie împotriva raportului întocmit in conformitate cu prevederile art. 59 alin. 5 in cazul in care acesta refuza încheierea contractului  „debitorul persoană fizică, administratorul special al debitorului persoană juridică, oricare dintre creditori, precum şi orice altă persoană interesată pot face contestaţie împotriva măsurilor luate de administratorul judiciar".

Cum aceste dispoziţii se aplică şi în cazul procedurii de faliment iar competenţa soluţionării contestaţiei revine judecătorului-sindic în conformitate cu prevederile art. 45 alin. 1 lit. b din Legea nr. 85/2014, promitentul cumpărător putând solicita admiterea contestaţiei şi obligarea administratorului judiciar sau a lichidatorului judiciar sa încheie contractul în conformitate cu prevederile art. 1669 din NCC.

Apreciază ca această soluţie este preferată celei de restituire a preţului sau a avansului din preţ promitentul-cumpărător (creditor), care, pentru a putea invoca aplicabilitatea prevederilor art. 131 alin. 1, se statuează că obligaţiile rezultate dintr-o promisiune bilaterală de vânzare cu dată certă încheiată anterior deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzător intră în procedură, urmează a fi executate de către administratorul judiciar sau lichidatorul judiciar, dacă sunt îndeplinite anumite condiţii (prevăzute la lit. a-d).

Din conţinutul articolului, nu rezultă că promitentul-cumpărător ar fi nevoit să ceară înscrierea la masa credală, prevederile menţionate oferindu-i dreptul de a solicita încheierea contractului doar dacă sunt îndeplinite condiţiile stabilite de lege.

Pentru a putea fi aplicabil art. 131 din Legea nr. 85/2014, este neceserar ca antecontractul să fie încheiat anterior deschiderii procedurii, iar preţul să fi fost plătit (parţial sau total) anterior deschiderii procedurii ori la data la care se solicită încheirea contractului.

În cazul în care preţul a fost plătit total dar nu sunt îndeplnite condiţiile în vederea încheierii contractului în formă autentică, promitentul-cumpărător are un drept de creanţă împotriva averii debitorului.

Prin Decizia ÎCCJ (Decizia nr. 8/10.06.2013) pronunţată în recurs în interesul legii, s-a decis că, acţiunea prin care se solicită încheierea unui contract de vânzare, are caracter personal, promitentul-cumpărător valorificându-şi un drept de creanţă, respectiv dreptul de a cere încheierea contractului, corelativ obligaţiei pârâtului de a efectua demersurile necesare în vederea încheierii acestuia.

Asa cum rezulta din cele mai sus menţionate precum si din Decizia ÎCCJ deşi are un drept de creanţă, promitentul-cumpărător nu are dreptul de a îşi exprima votul în Adunarea Creditorilor şi nici de a primi sume de bani urmare distribuirii, întrucât nu are o creanţă bănească. Dreptul de opţiune pentru executarea antecontractului îl are doar promitentul-cumpărător, administratorul judiciar urmând a analiza, avandu-se in vedere ca sunt îndeplinite condiţiile art. 131 pentru a deciziona executarea acestuia.

Având in vedere ca creditorii reclamanţi îndeplinesc condiţiile de aplicabilitate a prevederilor art. 131 alin 1. din Legea 85/2014, apreciază ca acţiune este admisibila si pertinenta, si ca sunt îndeplinite si condiţiile pentru lichidatorul judiciar in exercitarea atributiunilor sale pentru a definitiva executarea contractului.

Nu solicită cheltuieli de judecata.

In drept, îşi întemeiază prezenta pe dispoziţiile art. 131, alin.l lit. a - d; art.59 din Legea 85/2014: Art 6, art. Art. 79 din Cod civil.

In probatoriu depunem in copie certificate următoarele înscrisuri:

-Contract de vânzare Cumpărare (promisiune) incheiat la data de 10.05.2010 cu încheiere de data certa nr. X/10.05.2010

-încheiere de respingere OCPI - BCPI S nr. X/13.10.2017

-încheiere de inscriere in CF. a suprafeţei de 647mp.

-Extras de CF. pentru informare

-Plan de amplasament si delimitare a imobilului

-încheierea din 29.05.2017 pronunţata de Tribunalul Olt in dosarul nr. X/104/2016

-Sentinţa nr. X/104/2017, pronunţata de Tribunalul Olt in dosarul nr. X/104/2016, de trecere a debitorului in procedura simplificata a falimentului.

-Copie CI. S I C

-Copie CI. S M.

Depune chitanţa taxa timbru in valoare de 200 lei si împuternicirea avocaţiala seria OT nr. X/12.12.2017.

Practician în Insolventa M D pentru administratorul judiciar SP D I IPURL referitor la cererea adresata instanţei de către S I C si S M, privind constatarea dreptului de proprietate pentru terenul in suprafaţa de 647 mp, arată că punctul de vedere a fost inaintat instanţei in cadrul Raportului de activitate intocmit pentru termenul din data de 22.01.2018 si este urmatorul:

Anterior formulării prezentei cereri, S I C si S M, au adresat administratorului judiciar o cerere de indeplinire a obligaţiilor in temeiul dispoziţiilor art. 131 din Legea 85/2014.

A analizat documentele si a solicitat indeplinirea tuturor obligaţiilor conform art. 131 din Lege, respectiv si înscrierea in Cartea Funciara a contractului.

Adresandu-se OCPI O, aceştia au comunicat respingere pe cererea formulata, prevederile legale modificandu-se din 2010 si pana in prezent.

Având in vedere ca sunt indeplinite toate celelalte condiţii legale prevăzute de articolul menţionat,

Art. 131. - (1) Obligaţiile rezultând dintr-o promisiune bilaterala de vânzare cu data certa,  anterioara  deschiderii  procedurii,  in care  promitentul-vanzator  intra in procedura, vor fi executate de către administratorul judiciar/lichidatorul judiciar la cererea promitentului-cumparator, daca:

a)preţul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se afla in posesia promitentului cumpărător;

b)preţul nu este inferior valorii de piaţa a bunului;

c)bunul nu are o importanta determinanta pentru reuşita unui plan de reorganizare;

d)in cazul imobilelor, promisiunile sunt notate in Cartea funciara.

Iar inscrierea in Cartea Funciara a contractului incheiat in 2010 nu mai poate fi realizata, considera ca, daca se constata de către instanţa dreptul de proprietate pentru imobil, asa cum este solicitat prin cerere, poate executa cererea formulata de promitentul comparator.

Consideră totodată ca, fiind un imobil aflat in proprietatea falitei si in posesia promitentului comparator, cauza este de competenta judecătorului sindic, in cadrul dosarului de Insolventa.

Aceasta fiind singura modalitate de a se incheia un contract in forma autentica si a se putea aplica in speţa dispoziţiile art.131 din Legea 85/2014.

Astfel,

-bunul se afla in posesia promitentului cumpărător, iar in data de 10.05.2018, actionarul si administratorul societăţii, a dat o declaraţie conform căreia a incasat integral preţul, asa cum reiese si din contract de vanzare-cumparare autentificat cu încheiere de data certa din 10.05.2010 si verso-ul acesteia; menţionează ca nu s-a mers la notar, asa cum prevedea pct.4 din Contractul menţionat anterior ;

-preţul nu considera ca este inferior valorii de piaţa al bunului (3,34 euro la 10.05.2010);

-societatea este in faliment;

-nu a fost inscris in CF acest contract din 10.05.2010.

Dezmembrarea terenului s-a făcut la birou notarial D V si a solicitat documentele ce au stat la baza incheierii actului de dezlipire si contractului de vanzare-cumparare, inclusiv Procura unuia dintre asociaţi pentru celalalt asociat.

Menţionează ca a făcut vorbire si a informat creditorii despre aceasta situaţie, inca din 2017, pentru termenul din instanţa din 29.05.2018, Raport activitate nr. X/26.05.2017, acesta a fost publicat in Bpi si nu a fost contestat. Banca Transilvania i-a solicitat contractele menţionate, pe care le-am pus la dispoziţie.

Analizând materialul probator administrat în cauză instanţa reţine următoarele:

Creditorii reclamanţi S I C şi S M, în contradictoriu cu debitoarea SC E C SRL, J, CUI R, prin lichidator SP D I IPURL şi creditorii SC M S O SRL, SC C SA, Administraţia Judeţeană a Finanţelor Publice O - Direcţia Generală Regională a Finanţelor Publice C, SC A.D.P.P. C SRL, Banca Transilvania SA suc. S, UAT C, Administraţia Fondului Pentru Mediu, V J C prin împuternicit N A C, C L IFN SA, R S Com SRL, SC P SRL a solicitat instanţei ca prin sentinţa ce se va pronunţa să se dispună constatarea dreptului de proprietate pentru imobilul "teren intravilan in suprafaţa de 647 mp".

În fapt, potrivit înscrisului sub semnătura privată depus la dosar, denumit „contract de vânzare cumpărare”  pârâta S.C E C S.R.L, reprezentată de asociat N A V, în calitate de vânzător şi reclamanţi S I C şi S M, în calitate de cumpărători,  s-au obligat primul să vândă, iar cei de-ai doilea să cumpere, suprafaţa de teren de 647 mp, situat în…………, preţul imobilului fiind stabilit la suma de 9000 euro, din care suma de 13 000 lei, a fost achitată la data încheierii înscrisului(10.05.2010), restul urmând a fi achitat la data autentificării actului.

Potrivit dispoziţiilor art. 131 din legea nr. 85/2014 Obligaţiile rezultând dintr-o promisiune bilaterală de vânzare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzător intră în procedură, vor fi executate de către administratorul judiciar/lichidatorul judiciar la cererea promitentului-cumpărător, dacă:

a) preţul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului-cumpărător;

b) preţul nu este inferior valorii de piaţă a bunului;

c) bunul nu are o importanţă determinantă pentru reuşita unui plan de reorganizare;

d) în cazul imobilelor, promisiunile sunt notate în Cartea funciară.

(2) Pentru a putea fi încheiat contractul de vânzare cu promitentul-cumpărător în condiţiile art. 91 alin. (1), în prealabil, administratorul judiciar sau lichidatorul judiciar va asigura respectarea următoarelor drepturi pentru creditorii deţinători ai unor creanţe ce beneficiază de cauze de preferinţă asupra bunurilor ce urmează a se înstrăina potrivit alin. (1) şi au înscris acel drept în registrele de publicitate prevăzute de lege înainte de data încheierii promisiunii bilaterale de vânzare:

a) dreptul de a beneficia cu prioritate de orice sume încasate în averea debitoarei în baza contractelor de vânzare încheiate în condiţiile alin. (1), potrivit prevederilor art. 159; şi/sau

b) dreptul de a beneficia de o măsură privind asigurarea unei protecţii corespunzătoare, respectiv una dintre următoarele măsuri:

1. primirea unei sume reprezentând maximum valoarea de piaţă a bunului din care se deduc cheltuielile prevăzute de art. 159 alin. (1) pct. 1;

2. primirea unei garanţii reale cu o valoare egală cu valoarea de piaţă a bunului stabilită în cadrul procedurii, printr-un raport de evaluare actualizat ce va fi întocmit de către un evaluator desemnat potrivit prevederilor art. 61;

3. primirea unei scrisori de garanţie bancară pentru o sumă egală cu valoarea de piaţă a bunului stabilită în cadrul procedurii, dar nu mai mult decât valoarea creanţei acestora înregistrată în tabelul de creanţe în vigoare.

(3) Propunerea măsurii prevăzute la alin. (2) lit. b) se va face de către administratorul judiciar/lichidatorul judiciar prin raportul de activitate prin care se propune măsura vânzării şi se notifică creditorului beneficiar al unei cauze de preferinţă.

Prin raportul de activitate depus la dosar, lichidatorul judiciar al debitoarei a arătat că anterior formulării prezentei cereri, S I C si S M, au adresat administratorului judiciar o cerere de indeplinire a obligaţiilor in temeiul dispoziţiilor art. 131 din Legea 85/2014, constatându-se că:

-  bunul se afla in posesia promitentului cumpărător, iar in data de 10.05.2018, actionarul si administratorul societăţii N A C,  a dat o declaraţie conform căreia a incasat integral preţul, asa cum reiese si din contract de vanzare-cumparare autentificat cu încheiere de data certa din 10.05.2010 si verso-ul acesteia; menţionează ca nu s-a mers la notar, asa cum prevedea pct.4 din Contractul menţionat anterior ;

-preţul nu considera ca este inferior valorii de piaţa al bunului (3,34 euro la 10.05.2010);

-societatea este in faliment;

-nu a fost inscris in CF acest contract din 10.05.2010.

Se menţionează în raportul de activitate de către lichidatorul judiciar că a făcut vorbire si a informat creditorii despre aceasta situaţie, inca din 2017, pentru termenul din instanţa din 29.05.2018, Raport activitate nr. X/26.05.2017, acesta a fost publicat in Bpi si nu a fost contestat. Banca Transilvania i-a solicitat contractele menţionate, pe care le-am pus la dispoziţie.

Analizând condiţiile prevăzute în art. 131 din legea nr. 85/2014, instanţa reţine că în speţă acestea nu sunt îndeplinite .

 Astfel, pe de o parte,  preţul vânzării nu poate fi considerat achitat, în sensul prevăzut de lit. a) a art.  131 din legea nr. 85/2014, în codiţiile în care acesta nu a fost înregistrat în contabilitatea debitoarei, fiind incasat, în fapt, de asociatul societăţii N A C în nume personal, aspect recunoscut prin declaraţia dată de acesta şi din menţiunea lichidatorului judiciar potrivit căruia preţul nu a fost înregistrat în contabilitatea societăţii.

Pe de altă parte, instanţa reţine că nu este îndeplinită condiţia prevăzută de lit. d) a art. 131 , referitoare la notarea în cartea funciară a promisiunii de vânzare cumpărare, aspect invocat şi de lichidatorul judiciar în motivarea refuzului de a executa promisiunea de vânzare cumpărare.

Reţine instanţa că, potrivit dispozițiilor art. 969 din vechiul cod civil, aplicabil în cauză, convențiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante. Ele se pot revoca prin consimțământul mutual sau din cauze autorizate de lege, iar potrivit art. 970 C.civ. convenţiile trebuie executate cu bună-credinţă. Ele obligă nu numai la ceea ce este expres într-însele, dar la toate urmările, ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligaţiei, după natura sa.

Potrivit art. 1073 C.civ. creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligaţiei, şi în caz contrar are dreptul la dezdăunare, iar potrivit art. 1077 C.civ. nefiind îndeplinită obligaţia de a face, creditorul poate asemenea să fie autorizat de a o aduce el la îndeplinire, cu cheltuiala debitorului.

 Art. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente, cu ultima modificare adusă prin Legea 77/2008, prevede că ,,Terenurile cu sau fără construcţii, situate în intravilan şi extravilan, indiferent de destinaţia sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute.

Art. 5 alin. 1 şi 2 din aceeaşi lege prevede că ,,Înstrăinările realizate sub orice formă, în temeiul prezentei legi, nu validează titlurile de proprietate ale înstrăinătorilor şi dobânditorilor, dacă acestea erau lovite de nulitate, ca urmare a încălcării dispoziţiilor legale în vigoare la data încheierii lor.

„ În situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract ,,

Din analiza textelor de lege sus-menţionate, instanţa reţine că reclamanţii aveau posibilitatea de a se adresa instanţei de drept comun, pentru pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare în situaţia în care una dintre părţile înscrisului sub semnătură privată - prin care se doreşte transmiterea dreptului de proprietate asupra unui teren - nu îşi îndeplineşte obligaţia contractuală ,,de a face,, constând în prezentarea sa la notariat în vederea încheierii actului în formă autentică şi transmiterea legală a dreptului de proprietate, conform art. 2 din Legea nr. 247/2005, încă de la data încheierii înscrisului sub semnătură privată.

Faţă de considerentele arătate, instanţa constată că în mod corect lichidatorul judiciar nu a procedat la executarea promisiunii de vânzare cumpărare din data de 10.05.2010 , nefiind îndeplinite condițiile art. 131 din legea nr.85/2014, împrejurare în care se va respinge contestația ca neîntemeiată.

Data publicarii pe portal: 25.10.2018

Domenii speta

Spete similare