Acţiune în anularea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare

Dosar nr. ****

ROMÂNIA

Tribunalul Bucureşti – Secţia a VII-a Civilă

SENTINŢA CIVILĂ NR: ****

Şedinţa publică din data de 19.03.2018

Tribunalul constituit din:

PREŞEDINTE – JUDECĂTOR SINDIC: **

GREFIER: **

Pe rol se află soluţionarea cauzei civile formulată de către reclamanta S** în calitate de preşedinte al Comitetului creditorilor în contradictoriu cu pârâţii ** şi **prin administratorul special ** având ca obiect acţiunea în anulare.

Dezbaterile şi luările de cuvânt au avut loc în şedinţa publică din data de 05.03.2018, fiind consemnate în încheierea de şedinţă de la acea data care face parte integrantă din prezenta sentinţă, când, instanţa, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunţarea până la data de 19.03.2018, când a hotărât următoarele:

TRIBUNALUL,

Deliberând asupra acţiunii civile de faţă constată următoarele:

La data de 17 aprilie 2014 a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti Secţia a VII-a comercială sub nr. ** cererea debitorului ** care a solicitat, în baza Legii 85/2006, deschiderea procedurii generala a insolvenţei.

În motivare debitoarea a arătat că are datorii de 15.000.000 lei pe care nu le poate achita şi că există soluţii viabile de redresare.

În susţinerea cererii, legal timbrate, a depus înscrisurile prevăzute de art. 27-28 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenţei şi certificat constatator eliberat de Oficiul Registrului Comerţului.

Prin încheierea pronunţată la data de 28 aprilie 2014 s-a admis cererea debitoarei ** şi s-a deschis procedura generală a insolvenţei fiind numit administrator judiciar **

Prin Sentința civilă nr. ** pronunțată la data de 15 decembrie 2014 s-a dispune intrarea în faliment prin procedura generală a debitorului **L., fiind numit lichidator judiciar **, care între timp a fost înlocuit de **.

La data de 14 noiembrie 2014 sub nr. de dosar **, a fost înregistrată cererea comitetului creditorilor debitorului S** prin care acesta a chemat în judecată pe pârâţii **şi **. prin administratorul special ** solicitând anularea promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare autentificată sub nr. ** din data de 17.02.2014 având ca obiect apartamentul nr. **situat in ** şi a promisiunii bilaterale de vânzare - cumpărare autentificate sub nr. **din data de 17.02.2014 de către notar public **, având ca obiect 2 (doua) spatii comerciale si dependinţe situate in ** acte încheiat intre debitoarea **., in calitate de promitent - vânzător si **, in calitate de promitent - cumpărător (denumite in continuare „Promisiunile de Vânzare - Cumpărare"), cu consecinţa restituirii imobilelor către debitor şi a radierii din cartea funciară a înscrierilor referitoare la aceste promisiuni.

De asemenea, s-a solicitat ca, in baza constatării de către instanţa a relei-credinte a promitentului - cumpărător, să se dispună sancţionarea acestuia cu „pierderea creanţei rezultate din repunerea in situaţia anterioara, in favoarea averii debitorului", in conformitate cu dispoziţiile art. 83 alin. (2) teza 2 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenţei.

In fapt, se arată în cerere că la data de 17.02.2014, intre promitentul - vânzător S**. si promitentul - cumpărător ** a fost încheiata Promisiunea bilaterala de vânzare - cumpărare autentificata de către notarul public **sub nr. ** din data de 17.02.2014 prin care promitentul vânzător s-a obligat la vânzarea către promitentul - cumpărător, iar acesta din urma la cumpararea de la promitentul - vanzator, a apartamentul nr. ** situat in **, compus din 4 camere de locuit si dependinţe, cu o suprafaţa utila de 107,96 mp + balcon in suprafaţa de 18,23mp + balcon in suprafaţa de 7,83mp, si o suprafaţa totala de 134,02 mp, împreuna cu cota indiviza de 1,71% reprezentând 38,40mp din suprafaţa totala de 2.240,81 mp parti si dependinţe comune ale imobilului-bloc, care prin natura si destinaţia lor sunt in folosinţa comuna a tuturor coproprietarilor, precum si dreptul de proprietate asupra terenului in suprafaţa de 17,03mp din terenul in suprafaţa totala de 994 mp aferent construcţiei.

La aceeaşi data, intre aceleaşi parti a fost perfectata si Promisiunea bilaterala de vânzare -cumpărare autentificata de către notarul public ** sub nr. ** din data de 17.02.2014, act prin care promitentul - vânzător s-a obligat la vânzarea către promitentul - cumpărător, iar acesta din urma la cumpărarea de la promitentul -vânzător a următoarelor imobile:

1) spaţiul comercial (Lot 66), situat la parterul construcţiei CI din ** cu o suprafaţa utila de 104,09mp împreuna cu cota indiviza de 1,65% reprezentând 37,02mp din suprafta totala de 2,240,81mp parti precum si dreptul de proprietate asupra terenului in suprafaţa de 16,42mp din terenul in suprafat totala de 994mp aferent construcţiei;

2) spaţiul comercial (Lot 67), situat la parterul construcţiei CI din ** cu o suprafaţa utila de 162,86mp împreuna cu cota indiviza de 2,59% reprezentând 57,93mp din suprafta totala de 2,240,81mp parti precum si dreptul de proprietate asupra terenului in suprafaţa de 25,70mp din terenul in suprafat totala de 994mp, aferent construcţiei;

Termenul convenit de parti pentru încheierea contractelor de vânzare - cumpărare in forma autentica a fost stabilit pentru data de 17.02.2015.

Preţul agreat de parti pentru vânzarea imobilelor descrise anterior a fost stabilit la 225.000 euro inclusiv TVA (din care 65.000 euro inclusiv TVA reprezentând preţul convenit pentru vânzarea Apartamentului, respectiv 160.000 euro inclusiv TVA preţul de vânzare a Spatiilor Comerciale). Promitentul - cumpărător afirma ca in intervalul 25.02.2014 - 05.03.2014 a achitat suma de 115.000 euro (prin echivalent in lei) in contul debitoarei deschis la **, rămânând de achitat suma de 110.000 euro, din care 5.000 euro reprezentând rest de preţ pentru Apartament si 105.000 euro reprezentând rest de preţ pentru spatiile comerciale.

In cuprinsul cererii care face obiectul dosarului nr. **, ce are ca obiect pronunţarea unei hotărâri în condiţiile art. 931, promitentul - cumpărător afirma ca la data de 06.03.2014 a avut loc predarea posesiei asupra apartamentului, iar la 26.02.2014 a avut loc predarea posesiei asupra spatiilor comerciale, in scopul efectuării de către promitentul - cumpărător a lucrărilor de finisare si amenajare in vederea locuirii apartamentului, respectiv in vederea folosirii spatiilor comerciale, depunând in susţinere doua procese verbale de predare-primire.

Promisiunile atacate fac parte dintr-o serie de antecontracte de vanzare - cumparare a apartamentelor si spatiilor comerciale situate in incinta imobilului - bloc din **, încheiate de debitor intr-o perioada foarte scurta de timp cu foarte putina vreme înainte de a cere deschiderea procedurii insolventei (28.04.2014). Avand reprezentarea stării proprii de insolventa, debitoarea a semnat antecontracte de vanzare - cumparare pentru 11 din totalul de 17 apartamente din incinta imobilului, intr-o perioada de numai doua saptamani.

Debitoarea a "orchestrat" semnarea antecontractelor într-o maniera care sa conducă finalmente la transferul dreptului de proprietate către promitentii - cumpărători, in cadrul procedurii insolventei (cu aplicarea art. 931), dar cu pret achitat in cea mai mare parte anterior deschiderii procedurii insolventei. Preţul incasat a fost "sustras", cu intentie, de la urmarirea de către creditorii din masa credala, fiind direcţionat către beneficiari din state care, din considerente legislative, fac extrem de dificila, daca nu imposibila, recuperarea sumelor de bani.

Totodată, vanzarea acestor imobile in afara procedurii ar fi fost posibila doar cu acordul creditorului ipotecar si in condiţiile in care sumele încasate din vanzare ar fi fost destinate acoperirii creditului contractat de debitoare si garantat cu ipoteca asupra apartamentelor in discuţie.

Antecontractele au specificat un alt stadiu al lucrărilor de finisare decât cel retinut in majoritatea cazurilor de către evaluatorul creditorului ipotecar, care a vizitat in luna ianuarie 2014 apartamentele si a făcut o serie de fotografii ce evidentiaza diferentele dintre menţiunile din antecontracte si situatia de fapt. Mai mult, evaluatorul băncii a retinut in cuprinsul raportului de evaluare ca unele dintre apartamente erau locuite inca din luna ianuarie, in vreme ce toate antecontractele au fost perfectate in luna februarie, iar predarea-primirea apartamentelor pe baza de procese verbale, in scopul declarat al finalizarii lucrărilor de amenajare, a intervenit dupa semnarea promisiunilor de vanzare. in luna martie.

Pe de alta parte, prin antecontractele de vanzare - cumparare respective, debitoarea si-a asigurat rapid o sursa considerabila de lichidităţi, preţul apartamentelor stabilit contractual fiind, în medie, cu 1/3 mai mic decât valoarea reala de circulaţie a acestora, la momentul contractării, astfel cum a fost stabilita aceasta prin raportul de evaluare intocmit in luna ianuarie 2014 de către evaluatorul intern al **, (in unele cazuri, valoarea contractata reprezintă chiar 1/2 din valoarea de circulaţie).

Preţul stabilit contractual a fost achitat aproape integral, imediat dupa data semnării antecontractelor, ramanand de plata suma de 5.000 EURO pentru fiecare apartament (excepţie fac doar spatiile comerciale promise spre vanzare către parata persoana fizica din prezenta cauza, pentru care suma ramasa de plata este de 105.000 euro). Conform antecontractelor, acest rest de pret urma sa fie achitat de către fiecare dintre promitentii - cumpărători la momentul transferului dreptului de proprietate din patrimoniul debitoarei, in patrimoniul promitentilor - cumpărători.

De asemenea, desi promitentii - cumpărători au achitat aproape intregul pret al apartamentelor, toti au fost de-acord ca transferul dreptului de proprietate sa aiba loc in termen de 1 an de la data semnării antecontractelor.

Toate plăţile au fost efectuate prin depunere numerar sau prin transfer bancar in contul debitoarei deschis la **, in condiţiile in care atât promitentul - vanzator, cat si toti promitentii - cumpărători aveau cunostinta la data încheierii promisiunilor de vanzare - cumparare despre existenta ipotecii instituite in favoarea **. asupra apartamentelor / spatiilor comerciale, fiind de notorietate faptul ca, de obicei, ipoteca imobiliara face parte dintr-un "pachet" de garanţii pe care si le asigura o societate bancară.

Reclamantul susţine că sunt întrunite condiţiile prevăzute de lege pentru admiterea acţiunii. Adică cererea este promovata in termenul legal stabilit de art. 81 alin. (1) din legea insolventei, comitetul creditorilor a aprobat iniţierea de acţiuni in anularea actelor frauduloase, si a mandatat pe ** - Preşedintele Comitetului Creditorilor, in calitate de reprezentant al comitetului, sa formuleze aceste acţiuni, actul atacat este păgubitor pentru creditori, este încheiat în perioada suspectă, existenţa unei disproporţii vădite între contraprestaţii.

Executarea antecontractelor in condiţiile art. 931 din Legea nr. 85/2006 ar avea drept efect transferul dreptului de proprietate asupra apartamentelor către promitentii - cumpărători, facand imposibila valorificarea bunurilor imobile in discuţie in cadrul procedurii de insolventa si zădărnicind astfel sansele creditorilor de a isi valorifica drepturile de creanţa.

Se mai arată în cerere că intentia de frauda rezulta din circumstanţele încheierii actului fraudulos şi că, prin natura ei, intentia reala frauduloasa este foarte rar susceptibila de dovezi directe.

Reclamantul apreciază că sunt aplicabile în cauză art. 79, art. 80 alin. (1) lit b) si c) teza a doua, coroborate cu dispoziţiile art. 81 alin. (2) si ale art. 85 alin. (3), alin. (5) şi alin. (6) din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenţei.

Cererea a fost legal timbrată şi însoţită antecontractele a căror anulare se cere şi un raport de evaluare extrajudiciară.

 În privinţa acestei cereri pârâta ** prin administratorul special ** a depus întâmpinare în care a solicitat respingerea cererii.

Întâmpinare a depus şi pârâta ** în care a invocat excepţia lipsei de interes, excepţia lipsei calităţii procesual active, iar pe fond a solicitat respingerea cererii.

Printr-o cerere înregistrată la data de 29 februarie 2016 pârâta ** a invocat excepţia inadmisibilităţii motivată prin aceea că dispoziţiile art. 80 alin. 1 din Legea nr. 85/2006 reglementează în mod expres şi exclusiv posibilitatea formulării unor acţiuni în anularea constituirilor ori a transferurilor de drepturi patrimoniale către terţi şi pentru restituirea de către aceştia a bunurilor transmise şi a valorii altor prestaţii, iar prin promisiunea de vânzare-cumpărare atacată nu a fost transferat dreptul de proprietatea asupra apartamentului, actul încheiat nu a avut caracter translativ de proprietate, ci a dat naştere numai obligaţiei de a se transmite proprietatea bunului în viitor.

Excepţia inadmisibilităţii precum şi excepţia lipsei de interes au fost respinse, motivat, prin încheierea pronunţată la data de 11 aprilie 2016.

În cauză s-a administrat proba cu înscrisuri, interogatoriul pârâtei şi expertiză tehnică pentru a stabili valoarea de circulaţie a apartamentului şi spaţiilor comerciale la data încheierii antecontractelor atacate. Raportul de expertiză a fost întocmit de **, expert judiciar şi evaluator ANEVAR.

Raportul de expertiză a stabilit că valoarea de piaţa a apartamentului cu amenajări interioare este de 123.000 euro, iar nefinalizat este de 84.000 euro,  valoare de piaţa a unui spaţiu comercial nefinalizat este de 153.000 euro, iar valoarea celuilalt spaţiu comercial nefinalizat este de 240.550 euro.

În ce privește excepția lipsei calității procesual active, invocată de pârâtă prin întâmpinare, judecătorul-sindic a constatat că acesta nu a mai insistat în susținerea ei motivat de faptul că hotărârea adunării creditorilor prin care s-a hotărât exercitarea prezentei acțiuni de către comitetul creditorilor, prin președintele său, **., a fost menținută prin Decizia civilă nr. **, pronunțată de Curtea de Apel București secția a VI-Civilă, contestațiile creditorilor formulate împotriva hotărârii adunării creditorilor fiind respinse prin această decizie.

Analizând materialul probator administrat în cauză judecătorul-sindic reţine ca situaţie de fapt următoarele:

Debitorul a avut ca obiect de activitate construcția și vânzarea de apartamente și spații comerciale. În vederea realizării acestui obiect de activitate a edificat la adresa situată în ** un bloc cu mai multe nivele, ce are în componența apartamente și spații comerciale.

Între debitorul *. și pârâtul ** au  fost încheiate promisiunile bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate de către ** sub nr. ** și ** din data de 17 februarie 2014, prin care părțile conveneau să încheie contractul de vânzare - cumpărare in forma autentica la data de 17 februarie 2015, cu privire la apartamentul nr. ** și la două spații comerciale, plus cotele părți din spațiile comune, în schimbul prețului de 225.000 euro inclusiv TVA, din care 65.000 euro reprezintă prețul apartamentului, inclusiv TVA. Promitentul - cumpărător a achitat în perioada 25 februarie 2014 - 5 martie 2014 suma de 115.000 euro (prin echivalent in lei) in contul debitoarei deschis la **, rămânând de achitat suma de 5.000 euro pentru apartament și 105.000 euro pentru spațiile comerciale.

La data de 6 martie 2014 s-a predat apartamentul și la data de 26 februarie 2014 sau predat spațiile comerciale, către promitentul-cumpărător, la stadiul de finisare „gri”, deci fără ca apartamentul și spațiile comerciale să fie finisate, urmând ca finisajul să se facă pe cheltuiala pârâtului **. Pârâtul nu finisat apartamentul și nici spațiile comerciale.

Prin încheierea pronunţată la data de 28 aprilie 2014 s-a deschis procedura generală a insolvenţei față de debitorul ** iar prin Sentința civilă nr. ** pronunțată la data de 15 decembrie 2014 s-a dispune intrarea în faliment prin procedura generală a debitorului.

Administratorul judiciar a admis creanţa pârâtului ** reprezentând avansul de preţ plătit în cuantum de 518.742 lei, sub condiţia suspensivă a neîncheierii contractului de vânzare cumpărare, ca o creanţă chirografară. ** a contestat tabelul preliminar sub aspectul rangului creanţei admise (că aceasta a fost admisă ca o creanţă chirografară şi nu ca o creanţă garantată), contestaţie care a fost admisă de către judecătorul - sindic prin sentinţa nr. ** pronunţată în dos. nr. ** dispunând înscrierea în categoria creanţelor garantate cu suma în cuantum de 518.742 lei.

Sub nr. de dosar ** a fost înregistrată cererea reclamantului ** care are ca obiect cererea întemeiată pe prevederile art. 931 din Legea nr. 85/2006, soluționarea acestei cauze fiind suspendată până la soluționarea definitivă a prezentei cauze.

Prin prezenta acțiune comitetul creditorilor, prin președintele său **., solicită, în temeiul art. 79, art. 80 alin. (1) lit. b) si c) teza a doua, coroborate cu dispoziţiile art. 81 alin. (2) si ale art. 85 alin. (3), alin. (5) şi alin. (6) din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenţei, anularea promisiunii de vânzare cumpărare încheiată între debitor și pârâtul **

Din perspectiva acestei situaţii de fapt judecătorul-sindic apreciază că prezenta acțiune este neîntemeiată pentru următoarele motive:

Temeiul de drept material invocat în cererea sa de către reclamatul comitetul creditorilor este art. 79, art. 80 alin. (1) lit. b) si c) teza a doua, și art. 85 alin. (3), din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenţei:

„Art. 79 - Administratorul judiciar sau, după caz, lichidatorul poate introduce la judecătorul-sindic acţiuni pentru anularea actelor frauduloase încheiate de debitor în dauna drepturilor creditorilor, în cei 3 ani anteriori deschiderii procedurii.

Art. 80 - (1) Administratorul judiciar sau, după caz, lichidatorul poate introduce la judecătorul-sindic acţiuni pentru anularea constituirilor ori a transferurilor de drepturi patrimoniale către terţi şi pentru restituirea de către aceştia a bunurilor transmise şi a valorii altor prestaţii executate, realizate de debitor prin următoarele acte:

b) operaţiuni comerciale în care prestaţia debitorului depăşeşte vădit pe cea primită, efectuate în cei 3 ani anteriori deschiderii procedurii;

c) acte încheiate în cei 3 ani anteriori deschiderii procedurii, cu intenţia tuturor părţilor implicate în acestea de a sustrage bunuri de la urmărirea de către creditori sau de a le leza în orice alt fel drepturile;

Art. 85 - (3) Dacă sunt îndeplinite condiţiile art. 79 şi 80, se instituie o prezumţie relativă de fraudă în dauna creditorilor. Prezumţia poate fi răsturnată de către debitor. Ea nu se extinde la terţul dobânditor sau subdobânditor.”

Contrar susţinerii reclamantei, încheierea antecontractului nu a fost un încheiat în frauda creditorilor şi nici cu intenţia tuturor părţilor implicate de a leza creditorii.

Așa cum a arătat și în cadrul dezbaterilor reclamantul, frauda nu poate fi dovedită direct, în asemenea cauze, reclamantul fiind terț față de contractul atacat, însă judecătorul-sindic observă că nici acele elemente din care să rezulte indirect frauda nu au fost dovedite.

Operaţiunea atacată - promiterea unui apartament spre vânzare, de către un dezvoltator imobiliar, este un act perfect normal şi uzual care se circumscrie obiectului de activitate al societăţii debitoare.

Ceea ce este cu adevărat în dezavantajul creditorului majoritar ** (și nu numai) este ceea ce a făcut debitoarea din acel moment cu banii încasaţi de Ia pârât. Practic reclamantul este nemulțumit de faptul că o parte din preț (mai puțin 5000 euro pentru apartament și 105.000 euro pentru spațiile comerciale) încasat din promiterea apartamentului și a spațiilor comerciale către pârât nu a fost achitat în contul deschis la **., ci la o altă bancă a debitorului sau achitat în numerar către administratorul statutar al debitorului Acest aspect reiese indirect din cerere de chemare în judecată și din unele întrebări puse la interogatoriul ce i s-a luat pârâtului.

Acest lucru nu îi poate fi însă imputat pârâtului, şi nu pot fi sancţionat prin anularea antecontractelor atacate, pentru că fostul administrator statutar nu ar fi gestionat sumele de bani încasate de la promitentii cumpărători asa cum si-ar fi dorit **. Atât timp cât prețul este achitat în oricare din conturile debitorului deschise la oricare bancă, sau în numerar, prețul este socotit ca fiind achitat. Înseamnă, așadar, că plata în alte conturi decât în cele deschise la **., nu poate reprezenta o fraudă a creditorilor.

Faptul că unitatea bancară nu a reuşit să supravegheze activitatea debitoarei, şi în prezent îi este mai dificil să recupereze/urmărească sumele de bani care au ieşit din societate, nu o îndrituieşte să solicite anularea antecontractelor atacate.

De altfel, aproape toate criticile din cererea de chemare în judecată se îndreaptă asupra debitoarei ** şi a ceea ce a făcut această societate (administratorul ei) cu banii încasaţi de la promitenții cumpărători cu titlu de avans.

În cererea de chemare în judecată reclamantul vorbește de o „conduită concertată” fără însă a arăta de unde reiese această conduită. Faptul că debitorul a vândut 11 apartamente și mai multe spații comerciale, într-o perioadă de două săptămâni, potrivit obiectului său de activitate, iar banii obținuți din vânzarea acestora (circa 800.000 euro) au fost folosiți pentru plata unor firme din afara Uniunii Europene pentru bunuri care nu au fost livrate, nu înseamnă că pârâtul a acționat în concert fraudulos cu debitorul, atât timp cât nu s-a făcut dovada că acesta știa de aceste operațiuni, sau că acesta a avut vreun drept de dispoziţie asupra conturilor debitoarei pe care să le poată controla in sensul dorit de **

Dacă administratorul societăţii a deturnat avansul încasat, acesta trebuie şi poate fi făcut răspunzător, existând mijloace specifice pe care legea le pune la dispoziția celor interesați.

Judecătorul-sindic observă că în prezenta cauză nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute la art. 80 alin. (1), lit. b) și c), astfel:

Disproporţia de valoare trebuie să fie vădită între contraprestațiile părților. Judecătorul-sindic observă că Legea nr. 85/2006 nu oferă criterii legale sau vreun procent-prag pentru tranşarea acestei chestiuni.

În cauză s-a efectuat o expertiză care a stabilit că apartamentul valora la data încheierii antecontractului atacat 84.000 euro, fără îmbunătățiri, iar un spaţiu comercial nefinalizat 153.000 euro, iar valoarea celuilalt spaţiu comercial nefinalizat este de 240.550 euro, așa cum au fost predate de debitor, însă relativ la expertiza efectuată în cauză s-au formulat obiecțiuni de ambele părți, la care judecătorul-sindic constată că expertul nu a răspuns, printre care se rețin: a) expertul judiciar a luat în calcul, la stabilirea valorii de piaţă estimată a apartamentului, o suprafaţă de 140,35 mp pentru apartament, 124,91 mp un spațiu comercial și 195,43 al doilea spațiu comercial, suprafaţă care nu se regăseşte în documentaţia cadastrală. O dovadă în plus că suprafeţele luate în calcul sunt eronate reiese şi din restul rapoartelor de evaluare existente în dosar, suprafeţele corecte sunt: 134,02 m.p. apartamentul, 104,09 mp și 162,86 mp cele două spații comerciale, luate în calcul și de ceilalţi experţi care le-au evaluat; b) expertul judiciar a luat în calcul, în folosirea abordării prin comparaţie, ca şi comparabilele apartamente care se aflau în zone mult mai bine amplasate în ** în condiţiile în care apartamentul care face obiectul cauzei se află amplasat în zona **, neluând în considerare apartamente din zone similare; c) expertul judiciar a luat în calcul, în folosirea abordării prin venit, pe de o parte, comparabile din zone mai bine amplasate, iar pe de altă parte, a luat în calcul chirii de 6,5 euro/mp, in total 570 euro/luna, in condiţiile in care pe de o parte la închirierea apartamentelor nu se stabilesc chirii per mp (ci numai la spatii comerciale).

În aceste condiții, se poate constata ca valoarea la care a ajuns expertul judiciar desemnat în cauză este discutabilă si trebuie avută în vedere cu anumite rezerve.

Totodată, se observă că în cadrul procedurii de faliment privind pe **, s-au scos la vânzare, în două etape, apartamentele pe care le mai are debitoarea în proprietate, amplasate în acelaşi bloc în care se află şi apartamentul care face obiectul prezentei cauze, la prețurile de vânzare stabilite de creditorul majoritar în prezenta cauză, **, însă în cadrul tuturor licitaţiilor organizate atât în baza hotărârii adunării creditorilor din data de 14.10.2015, cât şi în baza hotărârii adunării creditorilor din data de 21.07.2016 (în număr de 35 licitaţii) nu s-a adjudecat niciun apartament, ceea ce dovedeşte odată în plus, că valorile stabilite de către expertul judiciar desemnat şi evaluatorul intern al băncii nu reflectă situaţia reală din piaţă.

Judecătorul-sindic nu poate să nu observe însă și prețul apartamentului și al celor spații comerciale din raportul de evaluare făcut în dosarul de fond al debitorului, în august 2014, deci la șase luni de la încheierea promisiunii, adică 62.505 euro, 41.574 euro și 65.049 euro (vol. I, fila 141), e adevărat după data deschiderii procedurii insolvenței, și prețul calculat de expertul parte al pârâtului, adică 60.156 euro pentru apartament, (vol. IV, fila 77).

În ceea ce priveşte raportul de evaluare întocmit de către evaluatorul desemnat chiar de reclamanta - comitetul creditorilor, în cadrul procedurii de insolvenţă, se poate constata că a fost adus la cunoştinţa creditorilor şi niciun creditor nu a investit judecătorul -sindic cu nicio contestaţie în privinţa acestuia.

În plus administratorul judiciar a analizat daca au fost îndeplinite condiţiile pentru încheierea contractului de vânzare - cumpărare si a arătat ca sunt îndeplinite aceste condiţii, iar măsura cuprinsa in raportul de activitate nu a fost contestată. Or, prezenta acţiune este promovata de comitetul creditorilor, în numele şi interesul tuturor creditorilor, aceeaşi creditori care nu s-au considerat în niciun fel vătămaţi nici de concluziile raportului de evaluare şi nici de preţul la care a fost încheiat antecontractul, atâta timp cât nu au contestat la momentul respectiv în niciun fel actele de procedură întocmite şi care le-au fost aduse la cunoştinţă.

Pe acest fond, judecătorul-sindic tinde să fie de acord cu punctul de vedere al pârâtului că prezenta acţiune este o modalitate mascată a președintelui comitetului creditorilor, ** de a ataca acte procedurale, după expirarea termenului legal de atac, încercând astfel o repunere mascată în termenele procedurale.

În concluzie, câtă vreme raportul de evaluare întocmit de evaluatorul desemnat de reclamantul din prezenta cauză, în cadrul procedurii insolvenței din dosarul de fond **, nu a fost contestat de către reclamant, se poate reține că aceasta a fost de acord tacit cu această valoare.

Judecătorul-sindic nu a avut în vedere și raportul de evaluare făcut de ** de evaluatorul desemnat de aceasta, deoarece nu este opozabil nici creditorilor din procedură şi nici pârâtului, iar pe de alta parte nu se poate considera ca evaluatorul intern al băncii era obiectiv având in vedere ca era angajatul acesteia, iar pe de altă acest raport a fost întocmit în vederea garantării creditului ipotecar şi nu pentru vânzare.

În plus, antecontractul de vânzare – cumpărare atacat nu atestă o operaţiune comercială, părţile asumându-şi numai că vor încheia, la o dată ulterioară, un contract de vânzare - cumpărare. Drept urmare, debitorul nu a efectuat nicio prestaţie către pârât şi în consecinţă, nu se poate analiza dacă prestaţia debitorului o depăşeşte pe cea primită de la pârât.

Față de cele arătate anterior, în opinia judecătorului-sindic nu se poate reține că există o disproporție vădită între contraprestațiile părților cocontractante, în sensul stabilit de norma citată.

Cazul prevăzut de art. 80 alin. (1) lit. c), teza a doua, presupune întâlnirea intenţiei frauduloase a debitorului cu intenţia similar frauduloasă a cocontractantului de a frauda drepturile terţilor.

Condiţiile de fond pentru admiterea acţiunii în anulare sunt următoarele: actul atacat trebuie să fi fost încheiat în perioada suspectă de 3 ani calculaţi retroactiv de la data deschiderii procedurii, respectiv actul trebuie să fi fost încheiat cu intenţia comună a părţilor de a leza drepturile creditorilor debitorului, în orice alt fel.

Pentru a fi incidentă norma arătată presupune, ca şi condiţie de fond, pe lângă intenţia frauduloasă a debitorului care poate fi prezumată, acesta cunoscându-și propria situație financiară, şi complicitatea la fraudă a pârâtului, indiferent dacă acesta este unul dintre creditori sau un tert. Or, așa cum s-a reținut mai sus reclamantul nu a făcut nici o dovadă în acest sens.

Pe de altă parte, acest caz presupune şi dovedirea intenţiei frauduloase a debitorului prin alte mijloace de probă decât prezumţia reglementată de art. 85 alin. (3) din Legea nr. 85/2006. Chiar dacă, formal, prezumţia de fraudă operează în defavoarea debitorului şi în acest caz, în realitate faptul vecin şi conex este încheierea actului atacat de către debitor şi cocontractantul său, cu intentia comună de a leza drepturile creditorilor, în orice alt fel, ceea ce presupune tocmai dovedirea faptului că ambii cocontractanţi au acţionat cu intenţia frauduloasă de a goli patrimoniul debitorului pentru a micşora obiectul gajului general al creditorilor. Ceea ce, de asemenea, nu s-a probat.

Intenţia comună a părţilor de a leza în orice fel drepturile creditorilor, presupune, desigur, situaţia ipoteză în care, la momentul încheierii actului atacat, debitorul are deja datorii către creditorii săi şi nu le putea onora. Deci, pentru a se reţine intenţia frauduloasă în sarcina pârâtului, acesta trebuia să cunoască cel puţin starea de insolvabilitate a debitorului, lucru care nu s-a dovedit. Sau, altfel spus, este necesară existenţa unei acţiuni concertate de fraudă. Ca atare, în acest caz, convenţia frauduloasă trebuie dovedită, nefiind prezumată în cazul pârâtului, așa cum prevede art. 85, alin. (3), teza ultimă.

Judecătorul-sindic nu poate trece cu vedere cele arătate de administratorul special al debitorului, **, în întâmpinarea depusă, unde arată că **. a retras la data de 28.11.2013 suma de 800.000 euro din contul debitorului fără ca creditele să fie scadente şi fără să existe vreun ordin de plată semnat de către debitoare în acest sens. Cu alte cuvinte, nu este exclus ca starea de insolvenţă a debitoarei să fi fost cauzată și de retragerea acestor sume din contul debitoarei, fără niciun drept, ceea ce a lipsit debitoarea de mijloacele băneşti necesare desfăşurării activităţii.

Se mai arata de către reclamant faptul că antecontractul a fost încheiat in perioada suspectă, aspect care nu are nicio relevanță in prezenta speţă deoarece vânzarea apartamentelor construite de debitor constituie obiectul său de activitate. A se admite ipoteza avansata de către reclamant, ar insemna ca nicio persoana nu ar mai avea curajul sa incheie o promisiune de vanzare cu un dezvoltator imobiliar deoarece exista riscul ca dupa încheierea actului acesta sa intre în procedura insolvenței si administratorul judiciar/comitetul creditorilor sa aprecieze ca este act fraudulos si sa solicite anularea acestuia in detrimentul promitentului cumpărător, ceea ce nu este de dorit pentru securitatea circuitului civil.

Pe lângă faptul că reclamantul nu a dovedit îndeplinirea condițiilor de la art. 79 și art. 80, alin. (1), lit. b și c, judecătorul-sindic nu poate să nu observe, în primul rând, dispozițiile art. 82 din Legea 85/2006: „nu se va putea cere anularea unui transfer cu caracter patrimonial, făcut de către debitor in cursul desfăşurării normale a activității sale curente”. Debitorul avea ca obiect de activitate construirea și vânzarea apartamentelor. Or, actul a cărui anulare se cere este un act făcut în scopul desfășurării obiectului de activitate pentru care a fost constituită **

Activitatea curentă a debitoarei înainte de data deschiderii procedurii de insolvenţă a constat în construcţia şi vânzarea de apartamente, debitorul fiind dezvoltator imobiliar, fapt recunoscut şi de către reclamant în cadrul şedinţei din data de 5 martie 2018, cu ocazia dezbaterilor în fond.

În acest sens, aşa cum reiese din autorizaţiile de construire, aflate ia dosarul cauzei, debitoarea a construit un bloc cu nivel de înălţime de 2S+P+11E + etaj tehnic, dezmembrat în 142 loturi, din care până la data deschiderii procedurii de insolvenţă vânduse deja 109 loturi. Astfel, la data deschiderii procedurii de insolvenţă debitoarea mai avea în patrimoniu 33 loturi (14 apartamente, 2 spaţii comerciale, 5 locuri de depozitare, 11 locuri de parcare şi etajul tehnic).

Pentru unul din aceste apartamente și două spații comerciale, debitoarea a încheiat cu pârâtul ** două antecontracte de vânzare - cumpărare care fac obiectul prezentei acţiuni.

Drept urmare, se poate constata că, anterior deschiderii procedurii de insolvenţă, debitoarea vânduse în cadrul activităţii sale obişnuite mare parte din apartamentele pe care le construise, iar încheierea antecontractului de vânzare - cumpărare cu pârâtul nu a fost o operaţiune izolată prin care s-ar fi urmărit scoaterea unui bun din patrimoniul debitoarei în scopul diminuării masei credale, ci o operaţiune obişnuită desfăşurată în concordanţă cu activitatea curentă pe care o desfăşura debitoarea.

În concluzie, antecontractul de vânzare - cumpărare care face obiectul prezentei acţiuni în anulare a fost încheiat de către debitoare în cursul desfăşurării normale a activităţii sale curente şi în consecinţă potrivit art. 82 din Legea nr. 85/2006 el este exceptat din sfera actelor care pot face obiectul unei acţiuni în anulare.

În cadrul dezbaterilor de la ultimul termen, reclamantul a arătat că încheierea respectivului act nu intră în ipoteza prevăzută de art. 82, întrucât debitorul nu se afla în cursul desfășurării normale a activității sale curente, el aflându-se în insolvență iminentă, la data încheierii lui. În această opinie, dacă debitorul nu putea încheia promisiuni de vânzare cumpărare sau, mai mult, chiar acte de vânzare-cumpărare, atunci ce acte putea încheia, pentru a-și îndeplini obiectul de activitate? Dacă debitorul nu ar fi încheiat asemenea acte nu și-ar fi îndeplinit obiectul de activitate. Societatea debitoare construia si vindea bunurile in vederea realizării de profit, iar aceasta activitate se circumscrie desfăşurării normale a activitatii curente si nu sferei derizorii pe care încearcă reclamanta sa o inducă.

Reclamantul nu a dovedit că actul atacat nu intră sub incidența art. 82, și deci că acesta trebuia anulat, dacă îndeplinea condițiile de la art. 80, alin. (1), lit. b și c.

Totodată, nu trebuie omis un alt aspect, învederat de pârât, respectiv că art. 80, alin. (1), stipulează că se poate introduce la judecătorul-sindic acţiuni pentru anularea constituirilor ori a transferurilor de drepturi patrimoniale către terţi şi pentru restituirea de către aceştia a bunurilor transmise. Or, în cauza de față suntem în prezența unei cereri de anulare a unei promisiuni de vânzare-cumpărare care este un antecontract, ce nu are caracter translativ de proprietate, ci dă naştere numai obligaţiei de a se transmite proprietatea bunului, în viitor.

Dacă promitentul-vânzător nu-şi respectă obligaţia stabilită, beneficiarul-cumpărător nu poate cere predarea bunului, întrucât nu a devenit proprietar. Nerespectarea din culpă a obligaţiei de încheiere a contractului de vânzare dă dreptul celeilalte părţi de a solicita rezoluţiunea promisiunii de vânzare şi eventual despăgubiri pentru prejudiciul cauzat.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a decis, prin decizia nr. 8/2013, pronunțată într-un recurs în interesul legii că „antecontractele de vânzare-cumpărare dau naştere unui raport juridic obligaţional, în conţinutul căruia intră un drept de creanţă – jus ad personam - căruia îi corespunde o obligaţie de a face - aut facere. Acţiunea civilă prin care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, în materia obligaţiilor de a face izvorâte din antecontract, are caracter personal, deoarece prin ea reclamantul îşi valorifică un drept de creanţă, respectiv dreptul de a cere încheierea contractului, corelativ obligaţiei pârâtului de a efectua demersurile necesare în vederea încheierii acestuia. Atunci când dreptul de creanţă are ca obiect un imobil, acţiunea este imobiliară, fără însă ca, prin aceasta, să se schimbe felul acţiunii, dedus din natura dreptului care se valorifică" .

Antecontractul atacat nu cuprinde nici o clauză cu privire la constituirea sau transmiterea unui drept patrimonial, ci prevede că debitorul se obligă să vândă și pârâtul se obligă să cumpere, la un anumit preț și la o anumită dată, un anumit bun, edificat de promitentul-vânzător. Este adevărat că în respectivul antecontract s-au stabilit toate elementele vânzării, însă prin intermediul lui nu s-a transmis nimic.

Pe de altă parte, pentru a se conforma dispozițiilor de la art. 80, alin. (1), judecătorul-sindic, dacă s-ar admite prezenta acțiune, ar trebui să dispună repunerea părților în situația anterioară, respectiv restituirea de către pârât a bunului transmis prin actul atacat. Or, într-o asemenea situație judecătorului-sindic nu știe ce bun să oblige pe pârât să restituie. Contractul de vânzare-cumpărare nu a fost încheiat, așa cum s-au obligat părțile prin actul atacat, proprietatea asupra apartamentului este în continuare la debitor, deci pârâtul nu are ce restitui.

Față de cele ce preced, judecătorul-sindic va respinge, ca neîntemeiată, acțiunea formulată de reclamantul comitetul creditorilor debitorului ** prin președinte **., împotriva pârâților ** și **. prin administratorul special **, de anulare a antecontractelor de vânzare-cumpărare nr. ** și **din data de 17.02.2014 având ca obiect apartamentul nr. ** și două spații comerciale situate ** acte încheiate între debitorul ** in calitate de promitent - vânzător si **, in calitate de promitent – cumpărător.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE:

Respinge, ca neîntemeiată, acțiunea formulată de reclamantul comitetul creditorilor debitorului **., prin președinte ** împotriva pârâților ** şi **  prin administratorul special ** de anulare a antecontractelor de vânzare-cumpărare nr** și ** din data de 17.02.2014 având ca obiect apartamentul nr. ** și două spații comerciale situate in ** 2, acte încheiate între debitorul ** in calitate de promitent - vânzător si **, in calitate de promitent – cumpărător.

Cu apel în 30 zile de la comunicare ce va fi depus la Tribunalul Bucureşti Secţia a VII-a civilă.

Pronunţată în şedinţă publică, azi 19 martie 2018.

PREŞEDINTE,  GREFIER,

 **** ****

Domenii speta

Spete similare