Accesiune imobiliară artificială

Cod ECLI ECLI:RO:TBDLJ:2017:..............

Dosar nr. 36364/215/2016

R O M Â N I A

TRIBUNALUL DOLJ

SECŢIA I CIVILĂ

Decizia civilă Nr. 2615/2017

Şedinţa publică de la 08 Decembrie 2017

Completul compus din:

PREŞEDINTE ..................

Judecător ...........

Grefier ................

Pe rol, soluționarea apelului declarat de apelantul reclamant .........., împotriva sentinţei civile nr. ..........., pronunțată de Judecătoria Craiova în dosarul cu nr. ............, în contradictoriu cu intimatul pârât ............., având ca obiect accesiune.

La apelul nominal făcut în şedinţa publică a răspuns intimatul avocat ..........., cu împuternicire avocaţială la dosar, pentru apelantul reclamant ............., lipsă fiind intimatul pârât.

Procedura de citare este legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de şedinţă, care învederează instanţei că apelul este declarat în termen, este motivat, nu s-a depus întâmpinare şi nu s-a solicitat judecarea cauzei în lipsă.

Instanţa, în raport de dispoziţiile art. 482 Cod procedură civilă raportat la dispoziţiile art. 131 Cod procedură civilă, pune în discuţie competenţa instanţei de judecată.

Avocat ........, pentru apelantul reclamant ..........., arată că Tribunalul este competent general, material şi teritorial în soluţionarea prezentului apel.

Instanţa, verificându-şi competenţa, în raport de dispoziţiile art. 95 pct.2 şi art. 466 C.pr.civ., constată că este competentă general, material şi teritorial în soluţionarea prezentului apel.

 Instanţa pune în discuţie estimarea duratei cercetării procesului.

Avocat ........, pentru apelantul- reclamant ..........., estimează durata cercetării procesului la un termen de judecată. Arată că nu mai solicită alte probe în afara celor aflate la dosarul cauzei.

Instanţa, în temeiul dispoziţiilor art. 238 C.pr.civ., estimează durata cercetării procesului la un termen de judecată.

Nemaifiind cereri prealabile de formulat, excepţii de invocat sau probe de administrat, instanţa, potrivit dispoziţiilor art. 244 alin. 1 CPC declară cercetarea procesului încheiată şi cu acordul părţilor, în temeiul dispoziţiilor art. 392 CPC constată deschise dezbaterile, acordând cuvântul asupra apelului.

Avocat ..........., pentru apelantul- reclamant ................., având cuvântul, solicită admiterea apelului, schimbarea în tot a sentinţei civile atacate şi pe fond admiterea cererii de chemare în judecată aşa cum a fost formulată. Arată că în cauză devin incidente legile accesiunii, dreptul de proprietate asupra construcţiei fiind interpretat ca prelungirea legală a dreptului proprietarului terenului asupra a tot ce se uneşte ca accesoriu. Mai arată că aplicarea Legii nr. 50/1990 nu trebuie să lipsească de efecte sau să limiteze dispoziţiile din Codul civil referitoare la dobândirea dreptului de proprietate. Fără cheltuieli de judecată.

T R I B U N A L U L

Asupra apelului civil de faţă:

Prin sentinţa civilă nr. ..........., pronunţată de Judecătoria Craiova a fost respinsă cererea formulată de reclamantul ............  în contradictoriu cu pârâtul .............., ca neîntemeiată.

Pentru a se pronunţa astfel, instanţa a reţinut următoarele:

În fapt, prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. .......... de BNP ........, reclamantul a dobândit dreptul de proprietate asupra unui teren în suprafaţă  de .....  mp (........ mp din măsurători) situat în ............, iar prin cererea dedusă judecăţii, a solicitat constatarea dobândirii dreptului de proprietate ca efect al accesiunii imobiliare artificiale reglementată de dispoziţiile  art. 577 C.civ asupra construcţiei  provizorii existente pe această suprafaţă de teren, cu destinaţia de spălătorie auto,  despre care reclamantul susţine că exista la data cumpărării imobilului, fiind edificată de tatăl său în cursul anului 2005, fără autorizaţie de construire.

Cu titlu preliminar, instanţa a reţinut că raportului juridic dedus judecăţii nu îi sunt aplicabile dispoziţiile Noului Cod Civil având în vedere prevederile art. 57, 58  din Legea 71/2011 şi dispoziţiile art. 6 alin. 2 N C.civ,  conform cărora accesiunea este supusă legii în vigoare la data producerii sau săvârşirii împrejurării sau a faptei care atrage incidenţa accesiunii, iar pentru situaţiile continue, interesează legea în vigoare la data începerii.

Cum în speţă, din probele administrate, a reieşit că edificarea construcţiei a avut loc în anul 2005 a rezultat că imobilul a fost construit anterior datei de ........... data intrării în vigoare a Noului Cod Civil, astfel că dispoziţiile aplicabile raportului juridic dedus judecăţii sunt dispoziţiile Codului Civil de la 1864.

De asemenea, instanţa a mai arătat că sorgintea dreptului de proprietate al reclamantului  este convenţia de cumpărare  în virtutea căreia a dobândit terenul, iar, cât priveşte construcţia, legea, în speţă Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii.

Potrivit art. 1 Legea nr. 50/1991 executarea lucrărilor de construcţii este permisă numai pe baza unei autorizaţii de construire sau de desfiinţare, emisă în condiţiile prezentei legi, la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil – teren şi/sau construcţii – identificat prin număr cadastral, în cazul în care legea nu dispune altfel (alin. 1). Construcţiile civile, industriale, inclusiv cele pentru susţinerea instalaţiilor şi utilajelor tehnologice, agricole sau de orice altă natură, se pot realiza numai cu respectarea autorizaţiei de construire, emisă în condiţiile prezentei legi şi a reglementărilor privind proiectarea şi executarea construcţiilor (alin.2).

Ca urmare, atât autorizaţia cât şi executarea construcţiei unui imobil- clădire, sunt premisele şi elementele care, prin îndeplinire, cenzurează obiectul dreptului de proprietate – născut prin  lege – în patrimoniul beneficiarului lucrării.

Din ansamblul materialului probator administrat în cauză instanţa a reţinut că reclamantul şi autorul acestuia, nu au făcut dovada că au obţinut o autorizaţie de construire pentru acest imobil sau, măcar, că a făcut demersuri în acest sens.

Accesiunea ca modalitate de dobândire a proprietăţii, reglementată în detaliu în cuprinsul art. 490 – 503 Cod civil, nu se regăseşte în cazul dedus judecăţii.

Prezumţia de proprietate pe care o instituie art. 492 Cod civil asupra construcţiilor, plantaţiilor sau lucrului făcut în pământ sau asupra pământului – în sensul că acestea aparţin proprietarului pământului – se bazează pe atributele ce îi conferă proprietarului, titlul său de proprietate, dobândit în modalităţile arătate de Codul civil.

Art. 493 – 494 Cod civil reglementează raporturile dintre proprietarul terenului şi terţul care, după caz, fie este proprietarul materialelor de construcţie folosite de proprietarul terenului, fie construieşte cu materialele lui pe terenul altuia.

Speţa dedusă judecăţii nu se încadrează în nici una din aceste situaţii.

Încălcarea dispoziţiilor  legii 50/1991 – imperative şi prohibitive – dă naştere la sancţiuni şi efecte specifice prevăzute de această lege specială, dar în niciun caz nu poate valida un drept de proprietate printr-o altă modalitate decât cea prevăzută de dispoziţiile exprese care reglementează dobândirea proprietăţii.

Analizând jurisprudenţa constantă a Curţii Constituţionale  (decizia 409/2005, decizia 220/2006)  instanţa  a reţinut că au fost respinse excepţiile de neconstituţionalitate invocate cu privire la unele dispoziţii ale Legii nr. 50/1991 şi iar aceste constatări au incidenţă în cauză.

Curtea Constituţională a reţinut diferenţa (prin efecte) între regimul legal al construcţiilor şi ocrotirea dreptului de proprietate.

În acest sens s-a statuat că dacă dobândirea dreptului de proprietate are loc fără respectarea condiţiilor prevăzute de lege, precum şi în cazul în care exercitarea dreptului de proprietate se abate de la prevederile legale imperative (situaţie regăsită în cazul dedus judecăţii), titularul dreptului de proprietate trebuie să suporte sancţiunile stabilite de lege fără a putea invoca principiul constituţional al ocrotirii proprietăţii.

În alţi termeni dobândirea ilegală a unei proprietăţi nu poate fi convertită într-un titlu – pe nicio cale, inclusiv judecătorească – pentru considerentele mai sus arătate şi nici nu poate asigura beneficiarului ei garanţiile legale prevăzute pentru aceasta în reglementările interne şi internaţionale.

Totodată, instanţa a mai arătat că este adevărat că art. 492 Cod civil, în reglementarea anterioară, instituie o prezumţie de proprietate asupra construcţiilor edificate cu materiale proprii,în favoarea proprietarului terenului.

 Această prezumţie nu este însă suficientă, prin ea însăşi, să conducă la dobândirea dreptului de proprietate, fără respectarea condiţiilor legale prevăzute de lege şi în absenţa bunei credinţe a constructorului.

Mai mult instanţa a reţinut că reclamantul avea la îndemână şi procedura intrării în legalitate, prin iniţierea de demersuri în vederea obţinerii autorizaţiei de construire, chiar şi ulterior momentului edificării construcţiei, procedură de care însă nu a înţeles să uzeze.

Ca urmare, admiterea acţiunii ar determina încălcarea principiului imposibilităţii de invocare a propriei culpe  în revendicarea unui drept, conţinut de adagiul nemo auditur  propriam turpitudinem suam allegens, iar inexistenţa autorizaţiei de construire  nu constituie doar un  impediment de ordin formal ci echivalează cu lipsirea de conţinut şi finalitate a dispoziţiilor Legii 50/1991 republicată, întrucât printr-o simplă manifestare unilaterală de voinţă, fără vreo justificare obiectivă şi rezonabilă, părţilor le-ar fi permis să opteze între parcurgerea procedurii prevăzută de Legea 50/1991 republicată şi sesizarea instanţei de judecată, printr-o acţiune în constatare  interogatorie fondată exclusiv pe prevederile art. 492 Cod civil.

Pentru aceste considerente, instanţa a respins cererea formulată de reclamantul  ........ în contradictoriu cu pârâtul .........., ca neîntemeiată.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamantul ..........., prin care a solicitat schimbarea în tot a hotărârii, în sensul admiterii acţiunii şi obligării pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.

Apelantul a considerat ca fiind nelegală şi netemeinică hotărârea atacată întrucât, ca urmare a dovedirii calităţii de proprietar asupra terenului situat în .......... în cauză ar deveni incidente, potrivit art. 492 C.civil, regulile accesiunii, dreptul de proprietate asupra construcţiei fiind interpretat ca prelungirea legală a dreptului proprietarului terenului asupra asupra a tot ce se uneşte ca accesoriu cu acesta, prelungire justificată de caracterul exclusiv şi absolut al dreptului de proprietate.

Aspectele de ordin formal legate de inexistenţa autorizaţiei de construire nu pot obstrucţiona sau limita dreptul de proprietate, după constatarea dreptului de proprietate nu poate avea consecinţe pe planul raporturilor de natură administrativă, legate de lipsa autorizaţiei, pentru a se putea afirma ca apelantul tinde să eludeze prevederile Legii nr. 50/1990, pe calea prezentei acţiuni.

Aplicarea Legii nr. 50/1990nu trebuie să lipsească de efecte sau să limiteze dispoziţiile din codul civil referitoare la dobândirea dreptului de proprietate prin intermediul accesiunii, ci aceste acte normative trebuie să se completeze unul pe celălalt.

În acest sens, s-a pronunţa şi Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie prin decizia nr. 3668/2005, care a reţinut faptul că lipsa autorizaţiei de construire sau a contractului de construire poate avea consecinţe pe planul raporturilor de naturăadministrativă, conform Legii nr. 50/1990 modificată prin Legea nr. 453/2001.

Apelantul a solicitat proba cu înscrisuri.

Apelul a fost întemeiat pe dispoziţiile art. 466 şi următ. N.C.P.C.

Apelul a fost timbrat cu taxă de timbru în cuantum de ......... lei, achitată prin chitanţa nr. ..............

În cauză nu s-a depus întâmpinare.

Deliberând asupra apelului, Tribunalul reţine următoarele:

Prima critică  a apelantului vizează împrejurarea că în mod greşit instanţa a apreciat ca nefiind incidente prevederile art. 492 Vechiul Cod Civil, considerând că dreptul de proprietate  asupra terenului pe care autorul său a edificat spălătoria atrage în virtutea acestei reglementări legale, dreptul de proprietate asupra construcţiei, prin accesiune.

Accesiunea reprezintă un mod originar de dobândire a dreptului de proprietate, aplicaţie a regulii accessorium sequitur principale, care constă în încorporarea materială a unui lucru mai puţin important într-un lucru mai important.

Codul Civil de la 1864 reglementează două cazuri de accesiune imobiliară artificială: construcţiile, plantaţiile sau alte lucrări făcute de proprietar pe terenul său cu materialele altei persoane (art. 493 Cod Civil) şi construcţiile, plantaţiile sau alte lucrări făcute de o persoană cu materialele sale pe terenul proprietatea altei persoane (art. 494 Cod Civil).

În ambele cazuri, lucrul mai important este terenul, astfel încât proprietarul terenului devine prin accesiune şi proprietar al construcţiei edificate pe terenul respectiv.

Pentru ca alipirea sau încorporarea a două bunuri să conducă la dobândirea dreptului de proprietate asupra unuia din ele, este necesar ca respectivele bunuri să aibă proprietari diferiţi.

Or, în speţă, construcţia la care face referire reclamantul – spălătoria este edificată tot de proprietarul terenului, autorul său, al cărui succesor în drepturi este.

Prevederile art. 492 Cod Civil invocate de apelant nasc doar o prezumţie de proprietate a lucrului accesoriu în favoarea proprietarului lucrului principal, însă textul prin sintagma finală ""până ce de dovedeşte din contra" este o introducere la dispoziţiile art. 493 şi 494 Cod Civil care reglementează situaţiile în care poate fi răsturnată prezumţia că proprietarul terenului a construit pe cheltuiala sa.

Efectul achizitiv de proprietate nu este reglementat prin dispoziţiile art. 492 Cod Civil, ci prin prevederile art. 493 şi art. 494 Cod Civil, respectiv în ipoteza în care proprietarul terenului face el însuşi construcţii, plantaţii sau lucrări cu materiale străine (art. 493 Cod Civil) şi ipoteza în care o persoană face asemenea lucrări cu materialele sale pe terenul asupra căruia are drept de proprietate o altă persoană (art. 494 Cod Civil).

De aceea, în mod judicios, prima instanţă a reţinut că accesiunea, ca modalitate de dobândire a proprietăţii nu se regăseşte în cauza dedusă judecăţii.

Aşadar, în cazul din speţă, cel al realizării unei lucrări de către proprietarul imobilului, cu materialele sale, nu se pune problema dobândirii dreptului de proprietate prin accesiune, ci aceea a exercitării dreptului de dispoziţie materială din conţinutul dreptului de proprietate asupra imobilului, motiv pentru care legiuitorul a pus la dispoziţia persoanelor interesate procedura în baza căreia ar putea fi recunoscut dreptul de proprietate asupra construcţiei noi sau asupra unei extinderi la o construcţie existentă.

Conform art. 36 alin.1 din Legea nr. 7/1996 dreptul de proprietate asupra construcţiilor se înscrie în cartea funciară în baza autorizaţiei de construire şi a procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor semnat de reprezentantul autorităţii locale sau a unui certificat eliberat de autoritatea locală pe raza căreia este edificată construcţia, precum şi a unei documentaţii cadastrale.

Potrivit art. 1 alin. 1 din Legea nr. 50/1991 executarea lucrărilor de construcţii este permisă numai pe baza unei autorizaţii de construire sau desfiinţare, emisă în condiţiile prezenzei legi, la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil – teren şi/sau construcţii – identificat prin număr cadastral, în cazul în care legea nu dispune altfel.

În speţă, apelantul- reclamant nu a făcut dovada obţinerii unei autorizaţii de construcţie pentru spălătoria edificată şi nici a intrării în legalitate ulterior. Dimpotrivă, consideră că aspectele de ordin formal legate de inexistenţa autorizaţiei de construcţie nu pot obstrucţiona sau limita dreptul de proprietate iar constatarea dreptului de proprietate nu poate avea consecinţe pe planul raporturilor de natură administrativă.

O astfel de interpretare în sensul că în cauza dedusă judecăţii nu ar fi aplicabile normele de drept administrativ ar avea drept consecinţă admiterea acţiunii şi dispunerea măsurii intabulării dreptului de proprietate cu nesocotirea prevederilor art. 37 alin.5 din Legea nr. 50/1991, potrivit cărora construcţiile executate fără autorizaţie de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum şi cele care nu au efectuată recepţia la terminarea lucrărilor nu se consideră finalizate şi nu pot fi intabulate în cartea funciară.

Prin urmare nu se impune a se face vreo distincţie între raportul de drept administrativ şi raportul de drept civil. Proprietarul construcţiei nu are  un drept de opţiune între procedura de obţinere a autorizaţiei legale conform Legii nr. 50/1991 şi acţiunea de constatare a dobândirii dreptului de proprietate pe calea accesiunii imobiliare artificiale, acest mod de dobândire a dreptului de proprietate nefiind conceput ca un mijloc de eludare a Legii nr. 50/1991 care reglementează regimul şi siguranţa în construcţii.

După intrarea în legalitate prin obţinerea tuturor autorizaţiilor şi avizelor cerute de legea specială, se creează posibilitatea  de intabulare a dreptului de proprietate, fără a fi necesară o hotărâre judecătorească pronunţată într-o acţiune în constatare.

În ceea ce priveşte invocarea de către apelant a Deciziei nr. 3668/06.05.2005 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, este de necontestat că practica anterioară a multor instanţe judecătoreşti, inclusiv cea a instanţei supreme, considera că lipsa autorizaţiei de construcţie nu este de natură să antreneze consecinţe decât pe planul dreptului administrativ, nefiind de natură a atrage inadmisibilitatea acţiunii în constatare a dobândirii dreptului de proprietate.

În paralel cu această practică s-a dezvoltat şi un curent jurisprudenţial contrar, deschis tot de o decizie a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie – Decizia nr. 7294 din 28 nov. 2012 a Secţiei I Civile, pronunţată în dosarul nr. 13473/63/2011 în considerentele căreia s-a pus accentul pe inexistenţa în patrimoniul reclamantului a unui drept de proprietate ocrotit în  sensul art. 44 din Constituţia României în absenţa respectării dispoziţiilor legale imperative în care se încadrează şi cele referitoare la regimul legal al construcţiilor. Practica judiciară de respingere a cererilor în constatare similare celei din speţă este pregnantă după anul 2015.

Reorientarea practicii judiciare în această materie a fost dezbătută cu ocazia întâlnirilor organizate de Curţile de Apel precum şi ca urmare a punctului de vedere exprimat de Institutul Naţional al Magistraturii în sensul că dispoziţiile art. 35 Cod proc. civ.se opun recunoaşterii unui remediu procedural constând în constatarea pe cale judecătorească a dreptului de proprietate, câtă vreme este deschisă calea unei acţiuni în realizarea dreptului.

Practica recentă a Tribunalului Dolj este în acelaşi sens, considerându-se că prezumţia de proprietate instituită prin art. 492 Cod Civil nu este suficientă prin ea însăşi, să conducă la dobândirea dreptului de proprietate fără respectarea condiţiilor prevăzute de lege şi în absenţa bunei-credinţe a constructorului. Dobândirea ilegală a unei proprietăţi nu poate fi convertită într-un titlu pe nicio cale, inclusiv judecătorească şi nici nu poate asigura beneficiarului ei garanţiile legale din reglementările interne şi internaţionale.

În altă ordine de idei, în speţă accesiunea invocată drept temei pentru dobândirea dreptului de proprietate nu ar putea fi incidentă nu numai prin prisma lipsei condiţiei de a fi doi proprietari diferiţi dar şi în considerarea faptului că imobilul este o construcţie provizorie, cum de altfel însuşi reclamantul afirmă şi este menţionat în raportul de expertiză extrajudiciar depus la dosarul de fond.

Or, în doctrină s-a arătat că  prevederile art. 494 Cod Civil nu se referă şi la lucrările provizorii, care pot fi oricând ridicate. Noul Cod Civil reglementează deja în mod expres această situaţie, stipulând în art. 588 că autorul lucrării provizorii va fi obligat s-o desfiinţeze, cu respectarea dispoziţiilor legale în materie.

Având în vedere considerentele mai sus expuse, în baza art. 480 alin.1 NCPC, Tribunalul va respinge apelul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge apelul declarat de apelantul-reclamant ........., CNP: ........., domiciliat în ......... şi domiciliul procesual ales la Cabinet de Avocat ........., împotriva sentinţei civile nr. .........., pronunţată de Judecătoria Craiova, în dosarul nr. ............, în contradictoriu cu intimatul-pârât .........., cu sediul în .........., ca nefondat.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţa publică de la ...........

Red.jud......

.........

Tehnored. ..........

Juud.fond-.............

Domenii speta

Spete similare