Hotarare care sa tina loc de act autentic

Deliberând asupra apelului civil de faţă, constată următoarele.

Prin sentinţa  civilă nr. X din 28.06.2017, pronunţată de Judecătoria Caracal  în dosarul civil nr. X/207/2016, s-a respins acţiunea formulată de reclamantul SAV, împotriva pârâtilor CM şi CJ.

În baza disp. art. 453 CPC,  a fost obligat reclamantul SAV la plata  sumei de 700 lei cu titlul de cheltuieli de judecată către pârâta CJ.

Pentru a pronunţa această sentinţă instanţa de fond a reţinut că prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Caracal sub nr. X/207/2016, reclamantul SAV, a chemat în judecată pe pârâţii CM şi CJ, solicitând instanţei ca prin sentinţa ce o va pronunţa să constate că  la data de  13.05.2016 a cumpărat de la aceştia suprafaţa totală  de 26.357 mp, teren extravilan, situată  pe raza com. F, să se pronunţe o hotărâre prin care să se constate că a intervenit transferul dreptului de proprietate.

În motivarea acţiunii reclamantul a aratat că, la data  de  22.06.2016 şi-a exprimat intenţia de a cumpăra de la cei doi pârâţi suprafaţa totală  de  26.357 mp, teren extravilan situat  pe raza com. F  jud.Olt, amplasată  astfel: in  T 11/1 P 2, P 2 suprafaţa de 5.857 m.p., - 5857 lei,  in  T 122/5 P 4 suprafaţa de 5.500 m.p. – 5500 lei şi în T 14/2 P 10 suprafaţa de 15000 m.p. – 15.000 lei , sume care au fost consemnate în favoarea acestora la CEC  .

Reclamantul a arătat că prin notificarea din data de 04.08.2016 , i-a invitat pe vânzători ca la data de 16.08.2016, ora 12,00 să se prezinte al BNP TC M,  in vederea încheierii contractului in formă autentică, insă pârâtul CM nu s-a prezentat ,  iar pârâta CJ a declarat că nu mai doreşte să vândă.

Având in vedere că pârâtul refuză să-şi respecte obligaţia asumată, iar suma  solicitată cu titlul de preţ  a fost consemnată în favoarea acestora la CEC, reclamantul a solicitat instanţei  să pronunţe o hotărâre prin care să constate că a intervenit transferul dreptului de proprietate.

În drept a invocat disp.art.  6 din Legea 17/2014 ,înţelegând să se folosească de proba cu acte şi martori în dovedirea cererii.

În dovedirea acţiunii, reclamantul a ataşat la dosar avizele finale, cele  două notificări , procesele verbale de înmânare, încheierile de certificare,  chitanţa privind achitarea taxei judiciare de timbru. 

La data de 11.10.2016, pârâta CJ a depus la dosar întâmpinare solicitând respingerea acţiunii ca neîntemeiată, cu cheltuieli de judecată.

Pârâta a arătat că reclamantul a menţionat in cerere că nu şi-au îndeplinit obligaţia asumată, iar suma de bani cu titlul de preţ a fost consemnată al CEC Bank, invocând disp.art.6 din Lg.17/2014.

De asemenea, a arătat faptul că la data notificării  şi-a exprimat voinţa de a nu mai vinde terenul, ceea ce nu echivalează cu un refuz nejustificat deoarece manifestarea de voinţă, respectiv intenţia de a vinde, trebuie să existe până în momentul înstrăinării efective  a imobilului.

Mai mult, reclamantul nu are calitatea de preemtor vecin, in acest sens depunând la dosar schiţele cadastrale.

În drept a invocat disp.art.205,453, C.p.,c. 1669 C.civ.

La data de 15.11.2016, reclamantul a  formulat răspuns la întâmpinare solicitând respingerea argumentelor aduse de către pârâtă şi admiterea cererii, aşa cum a fost formulată.

Cu referire la faptul că  reclamantul nu are calitatea de preemtor vecin este de observat că pârâta nu a adus nici o dovadă în sensul celor afirmate, insă calitatea de vecini se poate  verifica din actele depuse  de către acesta la dosar.

Se poate observa astfel că, DGA O a emis aviz favorabil vânzării in care a menţionat că are calitate de preemptor vecin, aşa cum rezultă şi din documentele cadastrale şi din intabulare.

Cu privire la faptul că nu  a existat între acesta şi pârâţi un antecontract de vânzare cumpărare a solicitat cainstanţa să observe că în cazul vânzării terenurilor situate in extravilanul localităţilor,  legiuitorul a elaborat un act normativ special derogatoriu de la dispoz. C.civ. şi care reglementează operaţiunea propriu zisă a vânzării.

Astfel, in cazul în care o persoană doreşte să vândă terenul extravilan pe care îl deţine, este obligată să parcurgă paşii procedurali prevăzuţi de Lg. 17/2014, respectiv să facă o ofertă de vânzare, ofertă care poate fi acceptată  de oricare dintre preemtorii prevăzuţi la art. 4.

Fiind vorba de un contract,  a cărui formă trebuie să fie ad solemnitatem autentică, contractul încheiat prin acceptarea ofertei valorează antecontract de vânzare cumpărare: art.1186 C.civ. arată în acest sens  ” Contractul se încheie în momentul şi în locul în care acceptarea ajunge la ofertant chiar dacă acesta nu ia cunoştinţă de ea din motive care nu îi sunt imputabile”.

Pârâţii invocă faptul că pot să se răzgândească „până la data vânzării efective”.Aceasta este o afirmaţie fără fundament legal.

Oferta de vânzare poate fi retrasă doar până la momentul acceptării, ulterior,  ea devenind irevocabilă, în acest sens art.1199 C.civ. arată că „ Oferta sau acceptarea poate fi retrasă,  dacă retragerea ajunge la destinatar anterior ori concomitent cu oferta sau, după caz, cu acceptarea”.

Or, în speţă, aşa zisa răzgândire i-a fost comunicată în faţa notarului, mult după acceptarea ofertei şi emiterea avizului.

În acest sens  au interpretat  în mod constant Judecătoria Caracal şi instanţele judecătoreşti, în general atunci când pronunţă hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de vânzare cumpărare în baza legii 17/2014 şi când este suficientă dovada parcurgerii procedurii prealabile şi a emiterii avizului de către Direcţie, înţelegerea părţilor rezultând din oferta  de vânzare urmată de acceptare.

Reclamantul a depus la dosar sentinţa civilă nr.X/27.05.2013 ,  pronunţată de Judecătoria Caracal, în dosarul nr.X/207/2013  şi sentinţa civilă nr. X/11 iunie 2012 pronunţată de Judecătoria Caracal, în dosarul nr.X/207/2012, încheieri emise de OCPI O, extras de carte funciară, avize finale privind exercitarea dreptului de preemţiune, notificări, certificat fiscal privind impozitele şi taxele locale,  taxă judiciară de timbru de 1396 lei.

Examinând actele şi lucrările dosarului, prima instanţă  reţinut că la data de  22.06.2016, reclamantul SAV şi-a exprimat intenţia de a cumpăra de la cei doi pârâţi, suprafaţa totală  de  26.357 mp, teren extravilan situat  pe raza com. F  jud.Olt, amplasat  astfel: in  T 11/1 P 2, P 2 suprafaţa de 5.857 m.p., - 5857 lei,  in  T 122/5 P 4 suprafaţa de 5.500 m.p. – 5500 lei şi în T 14/2 P 10 suprafaţa de 15000 m.p. – 15.000 lei , sume despre care afirmă că  au fost consemnate în favoarea acestora la CEC. 

Suma de bani cu titlul de preţ a fost consemnată al CEC Bank, invocând disp.art.6 din Lg.17/2014  ,  însă  pârâţii  nu şi-au  îndeplinit obligaţia de predare a bunului.

 A constatat prima instanţă că la dosarul cauzei  reclamantul nu a administrat probă cu înscrisuri din care să rezulte faptul că a consemnat în favoarea pârtilor la CEC, suma solicitată cu titlul de preţ, aşa cum susţine acesta, iar la interogatoriul luat  la termenul din 22.03.2017 ( fila 185),  acesta recunoaşte că între  părţile litigante nu a existat o  înţelegere, privind vânzarea - cumpărarea suprafeţelor de teren, că în această situaţie nu există un antecontract sau înscris  încheiat intre promitenţii vânzători şi promitentul cumpărător, şi in consecinţă nu a fost stabilit un preţ de vânzare - cumpărare al celor trei suprafeţe de teren.

Pe de altă parte, din răspunsurile date la interogatoriu de către pârâta CJ, instanţa de fond a luat act de faptul că ulterior aceasta şi pârâtul  CM, al cărui  mandatar era, nu au mai dorit înstrăinarea terenurilor, nu au primit aviz pentru vânzare şi întrucât  aceştia  s-au răzgândit, nu au vândut cele trei suprafeţe de teren nici altor persoane, astfel că în cauză instanţa de fond nu a putut reţine reaua credinţă a acestora în retragerea ofertei de vânzare.

Coroborând materialul probator administrat în caută, instanţa de fond a constat că reclamantul şi cei doi pârâţi nu au  încheiat nici o înţelegere  scrisă  privind  cumpărarea,  respectiv vânzarea celor trei suprafeţe de teren ce fac obiectul prezentei cauze,  iar reclamantul  nu a plătit un preţ convenit de părţi .

Potrivit  art. 5  alin. 1 din Lg. Nr. 17/2014,  în toate cazurile  în care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să  ţină loc de  contract de vânzare-cumpărare, acţiunea este admisibilă ,  numai dacă contractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287 /2009, R cu modificările ulterioare,  şi ale legislaţiei în materie, precum şi dacă sunt  întrunite condiţiile prev. la art. 3, 4 şi 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară.

În consecinţă, instanţa de fond a apreciat că în cauză nu  sunt  întrunite nici disp.art. 6 din Lg. 17/2014, reclamantul solicitând instanţei să constate intervenit printr-o sentinţă  judecătorească, transferul dreptului de proprietate pentru suprafaţa totală de 26.357 m.p. teren extravilan situat pe raza comunei F, jud. Olt.

Pe de altă parte, raportat la art. 1669 din Cod Civil, instanţa poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, numai în situaţia în care din materialul probator administrat în cauză rezultă transmiterea dreptului de proprietate în patrimoniul pârâtului vânzător.

Potrivit art. 1669 Cod civil „când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite”, ceea ce nu s-a demonstrat în cauză.

De asemenea art. 1279 alin. 1  Cod civil  reglementează faptul că „promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea.”, iar potrivit alin. 3 „dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel„.

Aşadar, dacă vreuna din părţile convenţiei refuză să-şi îndeplinească obligaţiile stabilite prin antecontractul încheiat, inclusiv obligaţia de a se prezenta în vederea încheierii actului în forma prevăzută de lege, cealaltă parte, care si-a îndeplinit toate obligaţiile, are posibilitatea de a se adresa instanţei de judecată competente pentru ca aceasta să suplinească lipsa consimţământului debitorului şi să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic.

Această soluţie se impune şi în temeiul principiului îndeplinirii în natură a obligaţiilor care permite creditorului să obţină îndeplinirea întocmai a obligaţiei asumate de către debitorul său, însă în cauză reclamantul nu şi-a îndeplinit toate obligaţiile menţionate  mai sus.

 Din materialul probator administrat în cauză, instanţa de fond a reţinut  şi faptul că la data  notificării efectuate de către reclamant, pârâţii şi-au exprimat voinţa de a nu mai  vinde suprafaţa totală de teren, fapt ce nu echivalează  cu un  refuz nejustificat al  acestora, deoarece manifestarea de voinţă,  în sensul intenţiei de a vinde  terenul, trebuie să  existe până la momentul înstrăinării efective.

Aşadar, o condiţie esenţială de admisibilitate a unei astfel de acţiuni o reprezintă existenţa refuzului nejustificat al uneia dintre părţi de a-şi îndeplini obligaţia asumată prin antecontract,  de a se prezenta la notariat în vederea încheierii actului în formă autentică.

Acest refuz nejustificat trebuia să fie dovedit prin orice mijloc de probă , pentru a putea fi admisibilă o astfel de acţiune, în condiţia existenţei uni antecontract de vânzare-cumpărare  valabil încheiat, care însă în cauză nu există  între părţi .

Pentru aceste considerente, instanţa a respins acţiunea formulată de reclamant, ca neîntemeiată, şi în temeiul art. 453 CPC a obligat reclamantul la plata cheltuielilor de judecată.

Împotriva sentinţei şi a încheierii din data de 17.05.2017 a declarat apel apelantul reclamant SAV, prin care a solicitat admiterea apelului, modificarea sentinţei in sensul admiterii cererii de chemare in judecata.

Consideră că sentinţa  atacata  este nelegală  si  netemeinica, arătând că în baza Legii nr.  17/2014 a solicitat pronunţarea unei hotărâri care sa tina loc de act autentic având in vedere că intimaţii sunt proprietari ai unui număr de 3 (trei) imobile teren (identificate in cererea de chemare in judecata) cu care se învecinează, având calitatea  de preemptor in conditiile art. 4 din legea 17/2014, intimaţii paraţi au formulat oferta de vânzare in condiţiile art. 7  din Legea nr. 17/2014, ofertă acceptată de reclamant in condiţiile art.7 din legea 17/2014.

Direcţia Judeţeană O din cadrul Ministerului Agriculturii a emis cele trei avize (X/22.06.2016, Y/22.06.2016 si Z/22.06.2016) prin care a aprobat vânzarea către reclamant  a imobilelor oferite spre vânzare.

Precizează reclamantul că a chemat in mod formal preemptorii vânzători la notar pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare, însă în fata notarului pârâta CJ, unul dintre preemptorii vânzători, a refuzat încheierea contractului de vânzare cumpărare, precizând  ca a promis terenul unei alte persoane, iar cel de-al doilea preemptor vânzător, pârâtul CM, nu s-a prezentat.

În faţa notarului, reclamant a oferit preţul vânzării si a manifestat in mod expres voinţa sa in sensul încheierii contractului de vânzare cumpărare.

Instanţa de fond a respins cererea pentru următoarele considerente nelegale si netemeinice:a considerat ca nu ar fi îndeplinit obligaţiile legale (nemo auditur propriam turpitudinem allegans), a considerat ca intimaţii paraţi nu ar fi refuzat "in mod nejustificat" încheierea contractului de vânzare cumpărare şi că nu ar fi existat o înţelegere (antecontract) privind vânzarea imobilului si ca nu ar fi fost stabilit preţul vânzării.

Apreciază apelantul aceste considerente eronate, deoareceîn calitate de promitent cumpărător, legea 17/2014 si Codul civil îi impun două obligaţii: aceea de a accepta in termenul legal oferta de vânzare făcuta in conditiile art.5 si de a plaţi preţul.

Susţine că a acceptat in condiţiile legii oferta, acest lucru fiind constatat de către Direcţia Agricola care a emis, in considerarea îndeplinirii condiţiilor legii 17/2014, cele 3 (trei) avize privind exercitarea dreptului de preemtiune (X/22.06.2016, Y /22.06.2016 si Z/22.06.2016).

Lipsa recipisei de consemnare a preţului nu putea duce la concluzia ca nu ar fi îndeplinit obligaţiile legale, deoarece consemnarea preţului se face tocmai deoarece promitentul vânzător refuza primire acestuia, si reprezintă doar un remediu adus acestui refuz, nefiind însa o obligaţie legala, contractuala, care sa ii revină promitentului cumpărător.

Plata preţului se face concomitent cu transmiterea dreptului de proprietate, iar in speţa, a oferit plata chiar la momentul la care s-a prezentat la notar, când intimaţii paraţi au refuzat sa transfere dreptul de proprietate si implicit, sa primească preţul.

Intimaţii paraţi au refuzat încheierea contractului de vânzare-cumpărare afirmând ca "s-au răzgândit" sau ca doresc sa vândă altcuiva.

Susţine că un astfel de refuz nu poate fi considerat justificat, deoarece prin sintagma "fara nici o justificare" prevăzuta de art. 1669 Cod civil se întelege acel refuz care se datorează unei imposibilităţi legale sau de forţa majora, si care trebuie sa fie făcut cu buna credinţa si nu pentru neaducerea la îndeplinire a obligatiilor legale. Altminteri, încheierea oricărei obligaţii contractuale ar depinde de manifestarea potestativa pura a debitorului obligaţiei de executat.

Or, in speţa, intimaţii paraţi nu au avut niciun motiv legal sau de forţa majora care sa-i împiedice sa execute obligaţiile impuse de legea 17/2014 si de contractul care a fost încheiat la momentul acceptării ofertei, in acest sens instanţa fiind obligata sa pună in aplicare dispoziţiile art. 1183  Cod civil, potrivit căruia "Partea care se angajează într-o negociere este ţinută să respecte exigenţele bunei-credinţe. Părţile nu pot conveni limitarea sau excluderea acestei obligaţii Este contrară exigenţelor bunei-credinţe, între altele, conduita părţii care iniţiază sau continuă negocieri fără intenţia de a încheia contractul".

Referitor la cel de-al treilea motiv de respingere a acţiunii, respectiv ca nu ar fi existat o înţelegere intre parti, apelantul arată că, în condiţiile speciale si derogatorii ale legii 17/2014, mecanismul vânzării unui teren agricol extravilan presupune ca perfectarea contractului de vânzare-cumpărare sa aibă o etapa preliminară, care echivalează şi se substituie încheierii antecontractului de vânzare cumpărare.

Promitentul vânzător trebuie sa facă o oferta de vânzare, promitentul cumpărător preemptor trebuie sa accepte oferta, in condiţiile stipulate in aceasta, vânzarea sa fie aprobata de către Ministerul Agriculturii prin Direcţia Agricola, care emite in acest sens un aviz care stipulează condiţiile vânzării, respectiv numeşte promitentul vânzător, promitentul cumpărător si preţul de vânzare.

Asa cum a arătat si in fata instanţei de fond, aceasta etapa introdusa de legea 17/2014 are valoarea unui antecontract. Instanţa de fond a ignorat si dispoziţiile art. 1186 Cod Civil care stipulează ca, "Contractul se încheie în momentul şi în locul în care acceptarea ajunge la ofertant, chiar dacă acesta nu ia cunoştinţă de ea din motive care nu îi sunt imputabile", o oferta de vânzare putând fi retrasa doar pana la momentul acceptării, ulterior, ea devenind irevocabila, in acest sens art. 1199 Cod civil a arătând ca: "Oferta sau acceptarea poate fi retrasă dacă retragerea ajunge la destinatar anterior ori concomitent cu oferta sau, după caz, cu acceptarea".

Instanţa de fond nu a ţinut seama nici de raţiunea pentru care legiuitorul a instituit normele legii 17/2014 statuata atât in introducerea legii, la art. l: "Scopurile prezentei legi sunt c) comasarea terenurilor agricole învederea creşterii dimensiunii fermelor  agricole  şi  constituirea  exploataţiilor viabile economic" cat si in expunerea de motive la actul normativ menţionat, respectiv încercarea de comasare a terenurilor: "aplicarea reformei funciare din România a produs o fragmentare accentuata atât a proprietăţilor agricole cat si a parcelelor de teren din cadrul acestora.  Numeroasele exploataţii cu suprafeţe mici si dispersate nu permit practicarea unei agriculturi performante".

În plus, arată că hotărârea instanţei de fond este lipsita de motivare sau are o motivare  succinta, care nu releva raţionamentul din spatele dispozitivului.

Instanţa a retinut faptul ca nu ar fi îndeplinit obligaţiile legale, fara a spune care au fost acelea si nu se refera la argumentele invocate in cadrul cererii de chemare in judecata referitoare la culpa intimaţilor pârâţi.

 Cu  privire la încheierea atacata, arată ca aceasta nu a consemnat răspunsurile complete ale intimatei parate CJ la interogatoriu, răspunsuri din care rezultă fara tăgada caracterul nejustificat al refuzului acesteia si reaua-credinţa de care a dat dovada, aceasta mai ales in condiţiile in care sentinţa desprinde exact contrariul din cuprinsul interogatoriilor, respectiv ca ar fi existat o justificare a refuzului intimaţilor, acolo afirmatiile acestora sunt contradictorii sau, in cazul lui CM, nu exista.

Prin întâmpinarea formulată la data de 02.10.2018, intimata pârâtă CJ a solicitat  respingerea apelului ca nefondat şi să menţineţi ca legală şi temeinică a sentinţei pronunţată de instanţa de fond, cu obligarea apelantului reclamant  la plata cheltuielilor de judecată.

În aprecierea intimatei, criticile aduse soluţiei sunt netemeinice şi nelegale, ignorându-se atât prevederile codului civil cât şi prevederile Lg. 17/2014.

Conform art. 1669 C. civ „când una din părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză nejustificat să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei  hotărâri  care să ţină loc de contract dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite”.

Raportat la textul citat mai sus, intimata arată că între părţi nu există nicio promisiune de vânzare, astfel că instanţa nu poate pronunţat o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare. Apelantul reclamant nu a făcut dovezi cu privire la consemnarea de bani cu titlu de preţ, nefiind depusă nici o recipisă CEC care să ateste acest lucru.

Susţine că au fost încălcate dispoz. art. 6 din Lg. 14 şi art. 1279 alin l şi 3 C.civ.

Precizează că la data notificării efectuate către reclamant, pârâţii şi-au exprimat voinţa de a nu mai vinde terenul, fapt ce nu echivalează cu un refuz nejustificat al acestora, deoarece manifestarea de voinţă în sensul de a vinde terenul trebuie să existe până la momentul  înstrăinării efective.

Arată că dispoz. Lg. 17/2014 reglementează numai etapele şi persoanele preemtoare, care pot cumpăra, însă nu derogă de la dreptul comun, drept care instituie anumite condiţii pentru admisibilitatea unei asemenea acţiuni.

În drept, invocă dispoz. art. 205, 453 C.proc.civ.

Apelantul reclamant nu a formulat răspuns la întâmpinare.

La termenul din data de 14.12.2017, apelantul a formulat cerere de sesizare a ÎCCJ, în temeiul art. 519 C.proc.civ., şi cerere de sesizare a Curţii Constituţionale cu excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 5 alin. 1 din Legea nr. 17/2014, solicitări respinse de tribunal prin încheierea din data de 01.02.2018, pentru considerentele expuse în hotărârea pronunţată cu acea ocazie.

 Analizând sentinţa prin prisma motivelor de apel, în considerarea dispoziţiilor legale incidente în cauză şi prin raportare la probele de la dosar, tribunalul constată că apelul este nefondat, având în vedere următoarele considerente:

Critica apelantului, referitoare la nemotivarea soluţiei instanţei de fond, nu poate fi primită.

În acest sens, tribunalul reţine că obligaţia de motivare a unei hotărâri trebuie înţeleasă ca un silogism logic, de natură a explica inteligibil hotărârea luată, ceea ce nu înseamnă un răspuns exhaustiv la toate argumentele aduse de parte, ci o expunere a argumentelor fundamentale, care, prin continutul lor sunt susceptibile să influenţeze soluţia.

Dreptul la un proces echitabil, garantat de art. 6 alin. 1 din Conventie, înglobează, printre altele, dreptul părtilor la proces de a prezenta observatiile pe care le consideră relevante pentru cauza lor. Conventia nevizând garantarea unor drepturi teoretice sau iluzorii, ci a unor drepturi concrete şi efective (Artico împotriva Italiei, Hotararea din 13 mai 1980), acest drept nu poate fi considerat efectiv decât dacă aceste observatii sunt intr-adevăr "ascultate", adică analizate temeinic de către instanta sesizată. Cu alte cuvinte, art. 6 implică în special, în sarcina "instantei", obligatia de a proceda la o analiza efectiva a mijloacelor, argumentelor si propunerile de probe ale părtilor, fără a le stabili relevanta (Perez împotriva Frantei).

Cu toate acestea, dacă art. 6 alin. 1 obligă instantele să îşi motiveze hotărârile, el nu poate fi înteles în sensul că impune un răspuns amănuntit pentru fiecare argument, astfel cum eronat apreciază apelantul.

În spetă, tribunalul constată că instanţa de fond a reţinut şi a înlăturat susţinerile părţilor şi a explicat de o manieră convingătoare raţionamentul juridic pe care l-a adoptat, astfel că hotărârea pronuntată creează transparenţă asupra silogismului judiciar care trebuie să explice şi să justifice dispozitivul şi care să permită realizarea controlului judiciar.

Astfel, se reţine că la momentul la care reclamantul a promovat acţiunea pendinte, în mod corect prima instanţă a constatat că, deşi acesta a susţinut că a îndeplinit obligaţiile ce îi reveneau, suma de 26.357 lei, reprezentând preţul suprafeţei totale de 26.357 mp, ce făcuse obiectul ofertelor de vânzare, nu fusese consemnat.

Tribunalul apreciază că o condiţie a exercitării preempţiunii o constituie consemnarea preţului în momentul comunicării de către preemptor vânzătorului a deciziei de a cumpăra bunul. Aceasta constituie o expresie a faptului că preemptorul care se declară gata să cumpere un bun trebuie să îndeplinească obligaţia de plată a preţului la momentul încheierii vânzării. Mai mult, beneficiul dreptului de preempţiune de care acesta dispune impune, într-un mod echitabil, această soluţie.

Ori, această obligaţie a fost îndeplinită de apelant în prezenta fază procesuală, prin consemnarea sumei la data de 07.03.2018, conform recipisei nr. X/1.

Cât priveşte acceptarea ofertelor de vânzare, într-adevăr, tribunalul constată că apelantul a parcurs procedura prevăzută de Legea nr. 17/2014, fiind emise avizele finale nr. X, Y şi Z, din data de 22.06.2016, în vederea încheierii contractelor de vânzare-cumpărare în formă autentică pentru suprafeţele de 1,50 ha, 0,5857 ha şi 0,55 ha, pe baza ofertelor de vânzare formulate de intimatii pârâţi.

Însă, tribunalul nu poate ignora, astfel cum urmăreşte finalmente apelantul, dispoziţiile art. 5 alin. 1 din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, care are următorul conţinut: "În toate cazurile în care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, acţiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, şi ale legislaţiei în materie, precum şi dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară."

După cum se poate observa, în vederea pronunţării unei hotărâri care ţine loc de act de vânzare-cumpărare pentru terenurile situate în extravilan, Legea nr. 17/2014, în forma în vigoare, prevede alături de condiţiile generale de fond şi formă ale contractului de vânzare-cumpărare condiţii de validitate speciale privitoare la: obţinerea, în condiţiile legii, a avizelor prevăzute de art. 3 din lege; exercitarea dreptului legal de preempţiune instituit de art. 4 şi obţinerea avizului final prevăzut de art. 9 din acelaşi act normativ; înscrierea terenului agricol situat în extravilan la rolul fiscal şi înscrierea terenului agricol situat în extravilan în cartea funciară.

Apelantul apreciază eronat că, în situaţia sa, nu mai este necesară încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare, întrucât etapa introdusă prin Legea nr. 17/2014 are valoarea unui antecontract.

Şi aceasta deoarece tocmai pentru ipoteza în care promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare vizează un teren situat în extravilan, Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, prevede condiţiile de validitate speciale mai sus menţionate, care trebuie îndeplinite alături de condiţiile generale, pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare sau pentru pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.

Prin urmare, cum dispoziţiile art. 5 alin. 1 din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, sunt norme de drept civil de imediată aplicare, care se impun a fi analizate în toate cazurile în care instanţa de judecată are a analiza îndeplinirea condiţiilor de validitate pentru pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare pentru terenuri agricole situate în extravilan, este evident că este necesar să existe o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare, distinctă de etapa introdusă prin  Legea nr. 17/2014.

Raportat la considerentele din precedent, în temeiul art. 480 alin. 1 C.proc.civ., tribunalul urmează să respingă apelul declarat de apelantul reclamant, ca nefondat.

Data publicarii pe portal:09.05.2018

Domenii speta

Spete similare