Hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare

Pe rol judecarea cauzei civile  privind pe reclamanta M.E si pârâtul C.C. si intervenientele M. C V. L. si M. M, având ca obiect pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de act autentic de  vânzare cumparare.

Dezbaterile au avut loc în sedinta publica din 12.11.2009, fiind consemnate în încheierea de la acea data, când având nevoie de timp pentru a delibera instanta a amânat pronuntarea, la data de 19.11.2009 si în urma deliberarii a pronuntat urmatoarea hotarâre.

INSTANTA

Deliberând asupra cauzei civile de fata, constata urmatoarele:

Prin cererea înregistrata pe rolul acestei instante sub nr.241, reclamanta M.E., a chemat în judecata pe pârâtul C. C., solicitând sa se pronunte o hotarâre judecatoreasca prin care sa se constatate intervenita între reclamanta si defunctul sau sot M.M., în calitate de cumparatori si pârâtul C.C., în calitate de vânzator, la data de 16.04.1996, vânzarea-cumpararea unui imobil format din casa de locuit, construita din paianta, netencuita, învelita cu tigla, formata din 2 camere si o sala,  totul aflat pe un teren intravilan în suprafata de 1800 m.p. tarlaua 20, parcelele 35 si 36, situat în comuna  Nicolae Balcescu, satul Fântâna Doamnei, judetul Calarasi, cu vecinii : Nord – most.lui Dragomir Ion si Anghel Tudor, Est – Teaca Stana, Sud – strada,  Vest –  neidentificat, hotarâre care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumparare.

În motivarea actiunii reclamanta a aratat ca la data de 16.04.1996, împreuna cu sotul M.M., decedat la data de 14.04.2004, a  încheiat cu pârâtul C. C., un antecontract de vânzare cumparare, denumit  „chitanta  vânzare-cumparare” prin care acesta s-a obligat sa le vânda un imobil format din casa de locuit, construita din paianta, netencuita,  învelita cu tigla, formata din 2  camere si o sala,  aflata pe un teren intravilan în suprafata de  1800 m.p., în tarlaua 20, parcelele 35 si 36, situat în comuna Nicolae Balcescu, satul Fântâna Doamnei, judetul Calarasi, cu vecinii : Nord – most.lui Dragomir Ion si Anghel Tudor, Est – Teaca Stana, Sud – strada,  Vest –  neidentificat.

 Se arata ca pârâtul a dobândit imobilul descris mai sus astfel: terenul prin reconstituirea dreptului de proprietate conform Titlului de proprietate nr.56930/06.10.1994, iar locuinta prin mostenire de la autorii sai, iar pretul total al vânzarii este suma de 3.000.000 lei vechi, care a fost achitat de  cumparatori, vânzatorului, astfel: 1.700.000 lei la data de 16.04.1996 si 1.300.000 lei la data de 20.04.1996.

Mai arata ca pârâtul-promitent a aratat ca la momentul perfectarii actului de vânzare-cumparare a imobilului în cauza, nu va mai avea pretentii la o alta suma cu titlu de pret, iar reclamanta, cunostea faptul ca promitentul-vânzator nu a întocmit documentatia cadastrala pentru acest imobil, însa în aceeasi situatie se afla si în prezent, când a depus diligente pentru a-l determina pe acesta sa se prezinte la notar cu toate actele, în vederea perfectarii actului de vânzare-cumparare în forma autentica, fiind în culpa, manifestând un total dezinteres în îndeplinirea obligatiilor asumate prin antecontract, refuzând sa se mai prezinte la notar, întrucât mai are alte pretentii cu titlu de pret, desi a primit întregul pret convenit în luna aprilie 1996.

În drept se invoca dispozitiile art.1073 si 1077 Cod civil, art.5 al.(2) Titlul X din  Legea nr.247 /2005 .

Pentru dovedirea actiunii se solicita probele cu interogatoriul  pârâtului,  2  martori  si înscrisuri.

Cererea a fost legal timbrata conform chitantei nr.001804/15.02.2008 si timbru judiciar de 1,50 lei.

Prin cererea înregistrata la 14.03.2008 M.C.V.L. si M.M au formulat cerere de interventie în interes propriu, solicitând sa se constate ca autorul lor M. M. decedat la data de 14.04.2004, împreuna cu reclamanta au cumparat la data de 16.04.1996 de la pârâtul C.C., în baza actului sub semnatura privata numit „chitanta vânzare-cumparare” si a procesului verbal din data de 20.04.1996, imobilul teren în suprafata de 1800 m.p. si constructie situat în com. Nicolae Balcescu, sat Fântâna Doamnei, jud.Calarasi si sa se pronunte o hotarâre care sa tina loc de act de vânzare-cumparare.

În motivarea cererii se arata ca la data de 16.04.1996 autorul lor, M.M. împreuna cu sotia sa, M. E. au cumparat de la pârâtul C.C. un imobil teren în suprafata de teren în suprafata de 1800 m.p. si constructia de pe acel teren situate în com.Nicolae Balcescu, sat Fântâna Doamnei,jud.Calarasi, la pretul de 300 lei, din care la data întocmirii actului când cumparatorii au intrat si în posesia imobilului au platit suma de 170 lei diferenta urmând sa fie achitata  la data de 21.04.1996, iar la data de 20 aprilie 1996 cumparatorii au achitat diferenta de 130 lei ocazie cu care s-a încheiat un proces verbal .

De la data întocmirii chitantei sub semnatura privata si pâna la data decesului, autorul lor împreuna cu sotia sa au locuit în imobilul ce a facut obiectul vânzarii achitând toate impozitele si taxele aferente acestuia.

Se mai arata ca dupa decesul defunctului M.M. intervenientele au solicitat deschiderea succesiunii la notariat însa dosarul a fost  suspendat pentru neîntelegerea survenita între parti astfel ca succesiunea s-a dezbatut pe cale judecatoreasca iar prin încheierea de admitere în principiu din data de 21.12.2007 s-a constatat deschisa succesiunea defunctului M.M. decedat la data de 14.04.2004, s-a constatat calitatea de mostenitor a lui M. M. cu o cota de 1/6 din masa succesorala în calitate de ascendent privilegiat, M.C. V.L. cu o cota de ½ din masa succesorala în calitate de colateral privilegiat si M.E. cu o cota de 1/3 din masa succesorala în calitate de sotie supravietuitoare. Desi prin cererea de partaj succesoral au solicitat includerea în masa partajabila si a imobilului teren în suprafata de 1800 m.p. si constructia existenta pe teren, situata în com.Nicolae Balcescu, sat Fântâna Doamnei, jud.Calarasi, instanta nu a inclus în masa partajabila acest imobil din lipsa de titlu.

În drept se invoca dispozitiile art.49 alin 1 si 2 C.pr.civila.

În dovedirea cererii se solicita proba cu acte, interogatoriu si martori.

La termenul din 08.04.2008 pârâtul C. C. a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea actiunii si pe cale de exceptie a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale active.

În motivarea cererii se arata ca actiunea este introdusa de catre M. E., desi din chitanta si procesul verbal depuse la dosar rezulta ca aceste acte sub semnatura privata au fost întocmite avându-l drept cumparator  pe numitul M. M.

Totodata arata ca, se solicita de catre reclamanta sa se constate intervenita vânzarea fata de aceasta si sotul sau M.M. dar la dosar reclamanta a depus un certificat de deces din care rezulta ca M. M. a decedat la data de 14.04.2004. În aceasta situatie dat fiind ca nu a înteles sa vânda numitei M.E., iar aceasta nu se afla în posesia unui certificat de mostenitor de pe urma lui M.M., solicita ca pe cale de exceptie sa se respinga actiunea constatând ca reclamanta nu are calitate procesuala activa.

Pe fondul cauzei se arata ca nu exista carte funciara pentru imobilul pretins în actiune, carte funciara ce nici nu poate fi obtinuta, întrucât o  parte din teren este arabil, situatie cunoscuta de M. M. la data întocmirii chitantei sub semnatura privata.

 Mai arata ca la data încheierii actului sub semnatura privata era casatorit, iar în conformitate cu art.35 al.2 C.fam. el nu putea sa faca acte de dispozitie, la data de 20.04.1996 când s-a întocmit procesul-verbal de predare a imobilului, sotia sa nu a fost de acord si nici nu figureaza în acest act nici ca sotie si nici nu a semnat acest act de dispozitie.

La termenul din 13.05.2008, reclamanta a formulat cerere modificatoare a actiunii în sensul introducerii în cauza în calitate de pârâta si a lui C. D., sotia pârâtului C.C., întrucât obiectul vânzarii este terenul intravilan în suprafata de 1800 m.p. proprietatea pârâtului C. C. si casa aflata pe acest teren, construita prin efort comun si egal de sotii C.C. si C. D.

În drept îsi întemeiaza cererea pe dispozitiile art.132 Cod pr.civila.

La termenul din data de 04.06.2009, intervenienta M.C.V.L., a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii principale.

În motivare se arata ca la data de 20.04.1996, M.M. a cumparat imobilul în suprafata de 1800 mp, situat în com. Nicolae Balcescu, satul Fântâna Doamnei, jud.Calarasi, potrivit procesului verbal încheiat la data de 20.04.1996 si chitantei din data de 16.04.1996, cu pretul de 3.000.000 lei si a sesizat urmatoarele împrejurari care nu sunt în concordanta cu evenimentele atestate în actele respective:

-alaturi de M. M. apare ca si cumparator si sotia acestuia M. E. însa acesta s-a casatorit la data de 01.12.1994, dupa cum rezulta din certificatul de casatorie, si prin urmare numele de M. a fost dobândit numai dupa data de 01.12.1994, data încheierii casatoriei.

-în procesul verbal de predare primire din data de 27.01.1994, M. E, este legitimata cu BI, seria GR, nr.080904, eliberat la data de 06.02.1995, act de identitate care a fost eliberat dupa un an de la data încheierii actului translativ de proprietate. Atât din punct de vedere cronologic, cât si din punct de vedere al succesiunii de nume, schimbat de catre numita S. în M. dupa încheierea casatoriei, era imposibil ca aceasta din urma sa fi participat la încheierea actelor respective si prin urmare era imposibil sa figureze la acea data ca fiind coproprietara apartamentului situat în str. Masina de Pâine nr.22.

Precizeaza ca numele reclamantei a fost introdus ulterior peste întinsul actului translativ de proprietate, actul translativ de proprietate a fost falsificat în vederea dobândirii în mod fraudulos a calitatii de coproprietara a apartamentului, urmând ca ulterior, prin succesiunea actelor juridice de înstrainare, aceasta sa poata dovedi cota sa egala de contributie la cheltuielile înregistrate prin dobândirea bunurilor comune în timpul casatoriei si prin aceasta, sa poata exclude si/sau diminueze astfel în mod abuziv si fraudulos, drepturile mostenitorilor legali ai defunctului ei sot M.M..

Ulterior, dupa  data deschiderii succesiunii la data de 14.04.2004 mostenitorii defunctului M. M. s-au prezentat la BNP Maria Gabura, pentru a dezbate succesiunea pe cale necontencioasa. La acea data, reclamanta a înteles sa sustina ca imobilul din com. Nicolae Balcescu a fost cumparat de catre fiica acesteia în coproprietate cu defunctul.

De asemenea la data de 13.02.2008, instanta de judecata care a fost investita cu dezbaterea succesiunii defunctului M.M. a retinut ca partile au încheiat tranzactie pe care au depus-o în instanta, iar la data de 20.02.2008, instanta a pronuntat hotarârea de expedient nr.1617/20.02.2008, prin care a atribuit intervenientei  M.C.V.L. 2 carti, mamei defunctului M. M. 5 carti, iar restul bunurilor au intrat în patrimoniul sotiei supravietuitoare. Or, tocmai din cauza faptului ca sotia supravietuitoare a refuzat sa puna la dispozitia notarului public actele de proprietate ale bunurilor succesiunii, atunci când intervenienta a încercat partajarea bunurilor prin procedura necontencioasa, în fata notarului public, aceasta a fost nevoita sa introduca actiunea de partaj voluntar în fata instantelor de judecata. Mai mult atât în fata BNP M. G. cât si în fata instantei de judecata, reclamanta M.E., a declarat cu rea credinta ca nu au mai ramas bunuri de pe urma defunctului si ca prin urmare ceilalti mostenitori nu aveau ca sa culeaga din bunurile mostenirii.

Arata ca în cuprinsul tranzactiei numita M.C.V.L. este legitimata cu CI seria RD, nr.220856, eliberat la data de 15.01.2002 în timp ce la data pronuntarii sentintei, respectiv 20.02.2008, aceasta era identificata cu o alta carte de identitate, emisa la data de 16.09.2005 si care avea ca seria RT si nr.381653. Astfel, din coroborarea împrejurarilor precizate, se poate deduce ca numitele M.M. si M.C. V. L. nu au participat la încheierea acesteia, iar datele de identificare ale acestora au fost preluate din alte acte oficiale mai vechi, la care reclamanta M. E., avea acces.

Intervenienta mentioneaza ca nu a fost prezenta la termenul în care a fost depusa tranzactia si nu a semnat actul respectiv, semnatura sa fiind contrafacuta, de catre reclamanta, astfel ca nu si-a asumat si nici nu îsi asuma continutul tranzactiei.

Mai arata ca, în prezent toate aceste împrejurari sunt cercetate de organele de urmarire penala ale Sectiei a 7-a de Politie Sector 2 Bucuresti si fac obiectul dosarului de cercetare penala nr.16677482/2009.

Intervenienta a invocat exceptia netimbrarii cererii de chemare în judecata  formulata de catre reclamanta.

Reclamanta, a sustinut initial, în fata notarului public, ca imobilul a fost cumparat, în coproprietate, de catre fiica acesteia cu defunctul, urmând ca prin prezenta actiune sa ceara instantei pronuntarea unei hotarâri prin care sa se constate ca aceasta este coproprietara  imobilului, retroactiv, de la data semnarii antecontractului.

Arata ca, în realitate, fiica reclamantei este un tert fata de antecontractul încheiat, iar reclamanta, în calitate de sot supravietuitor, ar putea cere instantei constatarea încetarii proprietatii  comune în devalmasie.

Mai arata ca, în ceea ce îi priveste, considera ca în speta trebuie facuta distinctia între vânzarea – cumpararea terenului aferent. Ca principiu, Codul civil instituie principiul  consensualismului, în asa fel încât: „vinderea este perfecta … îndata ce partile s-au învoit…”, contractul de vânzare cumparare putând fi încheiat prin simplul acord  de vointa al partilor  - solo consensu – fara îndeplinirea vreunei formalitati si fara remiterea bunului. Astfel, regula este ca vânzarea este un contract care se încheie prin simpla manifestare  de vointa, acesta fiind  necesara si suficienta pentru încheierea în mod valabil a actului juridic. Prin exceptie, în cazurile  special si expres prevazute de lege, vânzarea capata caracterul unui act solemn, urmând a fi încheiat cu respectarea unei norme ceruta de lege  ad validitatem. Astfel, potrivit art.2 din Titlul X din Legea nr.247/2005 cu privire la circulatia terenurilor, terenurile cu sau fara constructii, situate în intravilan sau extravilan, indiferent de destinatia sau de întinderea lor, pot fi înstrainate si dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute.

Pe cale de consecinta, considera ca contractul intitulat „Chitanta vânzare cumparare”, precum si Procesul Verbal încheiat la data de 20.04.1996, reprezinta  un act de înstrainare perfect valabil pentru casa, si în acelasi timp, valoreaza o promisiune de vânzare cumparare care a avut ca obiect terenul aferent acesteia.Prin urmare, reclamanta nu ar putea cere decât pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de contract de vânzare cumparare pentru teren, având în vedere ca actul încheiat reprezinta  titlu de proprietate al casei, perfect valabil.

Mai arata ca, la data de 16.04.1996, a intervenit contractul de vânzare cumparare  pentru cladire si promisiunea de vânzare cumparare pentru teren, între M.M., în calitate de cumparator  si promitentul vânzator, si C.C., în calitate de vânzator  si promitent vânzator,  în urma caruia primul a achitat pretul, iar al doilea s-a obligat sa transfere dreptul de proprietate asupra imobilului. Din cuprinsul actului încheiat se poate observa ca M.M. s-a obligat sa achite pretul imobilului  si a dobândit, singur si în nume propriu, dreptul de a cere perfectarea actului translativ de proprietate asupra terenului.

Totodata, potrivit art.30 alin.1 din Codul familie, bunurile dobândite  de oricare dintre soti în timpul casatoriei sunt de la data dobândiri lor, bunuri comune ale sotilor. Prin urmare, regula este ca toate drepturile si obligatiile contractate de catre soti în timpul casatoriei, intra în patrimoniul comun al acestora. În cazul în care un sot dobândeste o creanta care îl îndreptateste  sa pretinda transmiterea dreptului de proprietate asupra unui bun, exista doua drepturi, unul de creanta si altul de proprietate, iar în raport de momentul intrarii lor în patrimoniul unuia dintre soti, se poate stabili daca este sau nu vorba despre un bun comun. În speta, actul a fost încheiat de catre M.M., în timpul casatoriei, pe cale de consecinta, dreptul de creanta pe care acesta îl are împotriva promitentului vânzator, apartine comunitatii matrimoniale, în asa fel încât, reclamanta nu este decât creditorul unei obligatii de a face, care poate cere instantei  perfectarea actului translativ de proprietate în nume propriu si în calitate de mostenitor, iar nu ca având calitatea de cumparator de la data încheierii chitantei de vânzare cumparare cu privire la teren.

În ceea ce priveste apararile formulate de catre pârâti, considera ca acestea trebuie respinse ca neîntemeiate, având în vedere ca: mentiunile si înscrierile în Cartea Funciara reprezinta forme opozabile a actelor translative de proprietate si, în nici un caz nu afecteaza încheierea valabila a acestora; pârâtul nu îsi poate invoca propria culpa prin încheierea unui act translativ de proprietate si/sau a unei promisiuni de vânzare – cumparare, fara acordul celuilalt sot, si mai mult decât atât, actele juridice încheiate cu încalcarea art.35 din C.fam sunt lovite de nulitate relativa, în asa fel încât, nulitatea acestora poate fi invocata de celalalt sot într-un termen de prescriptie de 3 ani, si având în vedere ca actul a fost încheiat în anul 1996, dreptul la actiune s-a prescris în anul 1999.

În drept se invoca disp.art.115 si urm. Cod proc. civ, art.30 din C.fam., art.1295 C. civ..

În dovedirea sustinerilor  solicita  proba cu înscrisuri.

Alaturat întâmpinarii intervenienta M.C.V.L. a atasat în copie urmatoarele acte: contract de vânzare cumparare încheiat la data de 27.01.1994 între SC Apolodor SA si M.M. si M.E.; proces verbal de predare primire a locuintei nr.8172/27.01.1994; încheiere de autentificare nr.2375/04.07.1996 de BNP V. S. încheiere de suspendare din data de 01.11.2004; încheiere de autentificare nr.2151/09.09.2004 de BNP M.G.; sentinta civila nr.1617/20.02.2008 a Judecatoriei Sector 2 Bucuresti; certificat de casatorie seria C.9, nr.210908 privind pe M.E.; încheierea din data de 23.01.2008; C.I. seria RT, nr.381653 privind pe M. C. V.L.

La data de 10.06.2009 reclamanta a depus prin serviciul registratura o cerere intitulata note, calificata ca fiind raspuns la întâmpinarea intervenientei, prin care arata ca în ce priveste achizitionarea apartamentului din Mun.Bucuresti, str. Masina de Pâine, nr.22, bl.50, sc.1, ap.12, sector 2, acesta a fost cumparat de catre reclamanta împreuna cu defunctul sau sot M.M. dupa cum rezulta din contractul de vânzare cumparare nr.8172/27.01.1994 si a fost vândut de catre acestia la data de 04.07.1996 numitului T.S., conform actului de vânzare cumparare autentificat sub nr.2375 de BNP V.S.

Mai arata ca promisiunea de vânzare cumparare dintre reclamanta împreuna cu defunctul sau sot M. M. si C.C., s-a încheiat la 16.04.1996, deci cu trei luni înainte de vânzarea cumpararea apartamentului din mun.Bucuresti, astfel ca, nu se poate invoca faptul ca imobilul din com.Nicolae Balcescu, satul Fântâna Doamnei, jud.Calarasi, ar fi fost cumparat cu banii proveniti din vânzarea apartamentului din mun.Bucuresti.

Referitor la exceptia de netimbrare a actiunii, solicita respingerea acesteia ca nefondata, întrucât depune chitanta nr.004003 din 10.06.2009, în valoare de 163 lei, la care se adauga chitanta de 19 lei achitata deja la dosar.

Cu privire la apararile formulate de pârâtul C.C., solicita respingerea acestora ca neîntemeiate, întrucât nu sunt fondate, motivat de faptul ca pârâtul nu îsi poate invoca propria sa culpa în ceea ce priveste încheierea promisiunii de vânzare cumparare fara acordul sotiei, deoarece sotia pârâtului a fost de fata la întelegere si a semnat chitanta.

De asemenea invoca faptul ca pârâtul a avut un mandat tacit din partea sotiei la încheierea antecontractului, precum si faptul ca actele întocmite de un sot fara acordul celuilalt sot sunt lovite de nulitate relativa, nulitate ce poate fi invocata de celalalt sot, numai în termenul prescriptiei de 3 ani, termen care a trecut de mult, având în vedere ca actul este încheiat în anul 1996.

Alaturat cererii reclamanta a depus chitanta nr.004003/10.06.2009 si contractul de vânzare cumparare autentificat sub nr.2375/04.07.1996 de BNP V. S. contract de vânzare cumparare nr.8172/27.01.1994.

Ulterior intervenientele M.M. si M.C.V.L. au renuntat la prima cerere de interventie formulata la 14.03.2008 (renuntare efectuata la termenul din 16.07.2009) si au formulat o alta cerere de interventie la data de  23.06.2009 si precizata la data de 15.07.2009 solicitând pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de act translativ de proprietate prin care intervenientelor alaturi de reclamanta sa li se recunoasca calitatea de coproprietari ai imobilului în cote parti ideale, respectiv M. E. pentru cota de 2/3 din imobil, M.C.V.L pentru cota de ¼ din imobil si M.M. pentru cota de 1/12 din imobil. În motivarea cererii au reiterat toate apararile din întâmpinarea susaratata.

La termenul din 16.07.2009 intervenienta M.C.V.L si la termenul din 11.09.2009 intervenienta M.M. prin avocat conform contractului de asistenta juridica nr.323802/14.07.2009 au renuntat la judecata primei cereri de interventie formulata la 14.03.2008 si la invocarea exceptiei netimbrarii si inadmisibilitatii.

În cauza instanta a administrat proba cu înscrisuri, în cadrul careia s-au depus la dosar: chitanta de vânzare-cumparare încheiat între parti la data de 16.04.1996; titlul de proprietate nr.56930/06.10.1994, emis de Comisia Judeteana Calarasi pentru Stabilirea Drepturilor de Proprietate asupra Terenurilor; certificate de casatorie seria C.9.nr.210908 privind pe M. M. cu S. E. certificat de deces seria DR, nr.761875 privind pe M. M.; încheierea de admitere în principiu din data de 20.12.2007 pronuntata în dosarul nr.5863/300/2007 de Judecatoria Sectorului 2 Bucuresti; decizia civila nr.1433 R din 08.09.2008 pronuntata de Tribunalul Bucuresti-Sectia a III a civila; sentinta civila nr.1617 din 20.02.2008 pronuntata de Judecatoria Sectorului II Bucuresti-Sectia Civila.De asemenea s-a administrat proba cu interogatoriul reclamantei si proba testimoniala, iar din oficiu instanta a dispus audierea martorilor din înscrisurile sub semnatura privata din 1996.

Analizând materialul probator în cauza administrat în cauza, instanta retine urmatoarele:

Astfel cum rezulta din certificatul de casatorie aflat la fila 7 dosar, reclamanta ME. a fost casatorita cu M. M. acesta din urma decedând la data de 14.04.2004 conform certificatului de deces de la fila 8.

Prin sentinta civila nr.1617/20.02.2008 pronuntata de Judecatoria sector 2 Bucuresti, ramasa definitiva si irevocabila prin decizia civila nr.1433R/08.09.2008 a Tribunalului Bucuresti, s-a dezbatut succesiunea defunctului M. M., stabilindu-se ca mostenitori ai acestuia sunt reclamanta M.E. sotie supravietuitoare având o cota de 1/3 din succesiune, intervenienta M.C.V.L, sora defunctului, având o cota de 1/2 din succesiune si intervenienta M.M, mama defunctului având o cota de 1/6 din succesiune. În masa succesorala a defunctului nu a fost inclus si imobilul ce formeaza obiectul prezentului litigiu.

La data de 16.04.1996 defunctul M. M. a încheiat cu pârâtul C. C. înscrisul sub semnatura privata intitulat ,,chitanta vânzare cumparare” având ca obiect vânzarea de catre primul si cumpararea de catre cel de-al doilea a unei case, situata în com. Nicolae Balcescu, sat Fântâna Doamnei, jud. Calarasi, aflata pe un teren în suprafata de 1800 mp, având ca vecini : la Nord – most.lui Dragomir Ion si Anghel Tudor, Est – Teaca Stana, Sud – neidentificat,  Vest –  neidentificat.

Potrivit aceluiasi înscris susmentionat pretul vânzarii casei a fost suma de 3.000.000 lei ROL, din care la data încheierii înscrisului s-a achitat suma de 1.700.000 lei ROL, diferenta de 1.300.000 lei ROL urmând a fi achitata la data de 21.04.1996.

La data de 20.04.1996 defunctul M.M. a încheiat cu pârâtul C. C. înscrisul sub semnatura privata intitulat ,,proces verbal” prin care s-a consemnat achitarea diferentei de pret în cuantum de 1.300.000 lei de catre defunct pârâtului.

Având în vedere ca din continutul înscrisului sub semnatura privata încheiat la 16.04.1996 nu rezulta intentia partilor de a vinde respectiv de a cumpara, si nici obligatiile reciproce ale partilor pe care si le-au asumat, acesta are valoarea unui început de dovada scrisa în considerarea faptului ca semnaturile partilor sub acelasi text denota intentia si vointa lor de a-si însusi cuprinsul acelui text, astfel ca se poate vorbi de o scriere care sa emane de la partea careia i se opune, început de dovada ce poate fi completat cu martori si prezumtii.

Prin urmare în cauza au fost audiati martorii S. S., N. T, B.A. si B. M. în conditiile art.1191 alin.3 C.civ.(care permite derogarea de la normele dispozitive ale art.1191 al.1 si 2 C.civil, prin conventia partilor, fiind asimilata acesteia - potrivit doctrinei si practicii judiciare – si solicitarea unei parti de a se încuviinta proba cu martori, neurmata de opozitia celeilelte parti). Astfel cum rezulta din declaratia martorului S.S. pârâtul C.C. a vândut defunctului sot al reclamantei terenul intravilan în suprafata de 1800 mp si casa situata pe acesta din satul Fântâna Doamnei, pretul la care s-au înteles partile fiind de 3.000.000 lei ROL, din care la data încheierii înscrisului sub semnatura privata din 16.04.1996 s-a achitat suma de 1.700.000 lei ROL, martorul aratând ca diferenta de pret s-a achitat în luna iunie a aceluiasi an, fiind de fata când s-au achitat ambele transe de bani.

Desi pe parcursul procesului pârâtul si-a modificat apararea în sensul ca nu s-a achitat întreg pretul stabilit de 30.000.000 lei ROL, partile au beneficiat de un proces echitabil ca si garantie prev. de art. 6 din CEDO, care cuprinde ca si componenta principiul egalitatii armelor, care implica dreptul si obligatia de a oferi fiecarei parti posibilitatea de a-si prezenta cauza în cadrul unei dezbateri contradictorii si în conditii care sa nu o plaseze în dezavantaj net fata de adversarul sau din proces (acest principiu cuprinde posibilitatea de a combate argumentele invocate de partea adversa cu respectarea principiului contradictorialitatii), cauza fiind amânata la termenul când s-a invocat aceasta aparare în cadrul interogatoriului luat reclamantei, în vederea formularii apararii, întrebarile fiind reluate la termenul urmator.

Desi martorii N. T., B.A. si B. M. au aratat ca obiectul vânzarii cumpararii l-a format doar casa de locuit, sustinerile acestora sunt infirmate de raspunsul dat la interogatoriu (întrebarea nr.1) chiar de catre pârâtul C. C. care a recunoscut ca obiectul  vânzarii cumpararii l-a format terenul de 1800 mp si casa situata pe acesta. Totodata martorii au aratat ca de fata la întelegerea privind vânzarea cumpararea a fost si reclamanta. Prin urmare obligatia a fost asumata de defunct prin reprezentarea sotiei reclamante, împuternicirea de reprezentare fiind în speta una tacita. În consecinta instanta apreciaza ca la data de 16.04.1996 între pârâtul C.C. si reclamanta si sotul acesteia, M.M. s-a încheiat o promisiune bilaterala de vânzare – cumparare având ca obiect terenul de 1800 mp si casa situata pe acesta, situate în sat Fântâna Doamnei.

Drept urmare din considerentele de mai sus rezulta ca reclamanta, prezenta la încheierea promisiunii de vânzare cumparare, putea sa se opuna la asumarea promisiunii de cumparare a sotului, prezenta sa neputând fi interpretata decât ca un acord tacit la cumparare. Desi mandatul tacit reciproc nu este necesar în cazul cumpararii de imobile, prezenta reclamantei în momentul realizarii acordului de vointa cu pârâtul nu poate fi calificata decât în sensul asumarii aceleiasi obligatii asumate de sotul sau. Prin urmare având calitatea de promitent cumparator, reclamanta  are în consecinta calitatea de a solicita pronuntarea unei hotarâri prin care sa se constate vânzarea cumpararea imobilului. În plus, din actiunea principala se deduce ca reclamanta invoca calitatea sa de promitenta cumparatoare a imobilului care pretinde ca si-a executat obligatia de plata a pretului alaturi de sotul sau decedat, situatie în care actioneaza si în considerarea calitatii sale de mostenitoare. În consecinta instanta va respinge exceptia lipsei calitatii procesuale active invocate de pârât prin întâmpinare si unita cu fondul.

Promisiunea bilaterala de vânzare – cumparare este un antecontract, prin care partile se obliga sa încheie în viitor, la pretul stabilit, contractul de vânzare – cumparare, oricare dintre parti putând cere încheierea contractului. Promisiunea de vânzare – cumparare poate sa-si produca efectele specifice numai daca pretul este determinat sau determinabil.

Daca promitentul – vânzator nu îsi respecta obligatia de a vinde în viitor acel bun, iar lucrul se mai gaseste în patrimoniul vânzatorului si nu exista alte impedimente legale – pe lânga posibilitatea acordarii daunelor interese sau obligarii promitentului, sub sanctiunea daunelor cominatorii, la încheierea contractului, instanta are posibilitatea ca, în lumina principiului executarii în natura a obligatiilor si repararii în natura a pagubelor, sa pronunte, în baza art. 1073 si 1077 Cod civil, o hotarâre care sa tina loc de contract de vânzare – cumparare si care va avea caracter constitutiv de drepturi, operând transferul proprietatii de la data când ramâne irevocabila.

În privinta calitatii de proprietar al pârâtului se retine ca la data încheierii promisiunii de vânzare cumparare, acesta nu era proprietarul terenului, astfel ca promisiunea a fost încheiata sub conditia suspensiva a dobândirii de catre acesta a titlului de proprietate pentru teren, conditie îndeplinita urmare a emiterii titlului de proprietate nr. 56930 la data de 06.10.1994 de catre CJSDPPAT Calarasi. În ceea ce priveste casa edificata pe teren, din adresa nr.1561/17.09.2009 rezulta ca la rolul fiscal anterior anului 1997 a figurat pârâtul atât cu terenul cât si cu casa, dupa acest an rolul fiind preluat de sotul reclamantei. În plus se retine ca fiind proprietarul terenului, prin accesiune, acesta este si proprietarul casei aflata pe acesta (în acceptiunea Codului civil accesiunea se produce de plin drept, pe masura ridicarii constructiei, fara a fi necesara vreo manifestare de vointa a proprietarului terenului în acest sens. Prin urmare dreptul de proprietate asupra constructiei se dobândeste înca de la momentul edificarii constructiei – art. 492 C.civ.). Prin urmare sustinerea intervenientelor în sensul insadmisibilitatii actiunii cu privire la casa este eronata pentru considerentele aratate, prezumtia de proprietate prev. de art. 492 C.civ. find una legala relativa (art. 1200 pct.2 C.civ.), dovada contrara fiind în sarcina celui ce o invoca, iar în speta intervenientele nu au facut o astfel de dovada.

Eronata este si sustinerea pârâtului cu privire la aplicarea art. 35 al.2 C.fam. În acest sens se retine ca actiunea principala a fost promovata de reclamanta numai în contradictoriu cu pârâtul (cererea modificatoare a actiunii formulata la 13.05.2008 în sensul introducerii în cauza a sotiei pârâtului fiind declarata tardiva) privitor la imobil care pretinde ca este bun comun. Contrar sustinerilor pârâtului, nu este necesar consintamântul sotiei sale pentru ca nu sunt prezente ipotezele prev. de art. 35 al.2 C.fam., anume înstrainarea sau grevarea unui imobil, acest consimtamând fiind necesar la încheierea actului de vânzare cumparare în forma autentica si nu la încheierea promisiunii de vânzare cumparare care da nastere doar unei obligatii de a face în sarcina partilor, respectiv aceea de a perfecta în viitor contractul de vânzare cumparare. Chiar daca s-ar admite contrariul, pârâtul nu are calitatea procesuala activa sa invoce nulitatea întemeiata pe absenta consimtamântului sotiei sale, întrucât încalcarea disp. art. 35 al.2 C.fam. atrage sanctiunea nulitatii relative a actului juridic, scopul dispozitiei legale fiind ocrotirea intereselor sotului care nu si-a dat acordul expres pentru înstrainarea sau grevarea imobilului bun comun si prin urmare nerespectarea dispozitiei legale poate fi invocata numai de persoana al carei interes a fost nesocotit la încheierea actului juridic, în speta sotia pârâtului, care poate sa confirme actul juridic, chiar tacit, prin renuntarea la dreptul de a invoca nulitatea relativa.

Asadar nulitatea relativa constând în nesocotirea disp. art. 35 al.2 C.fam este o nulitate de protectie a intereselor sotiei pârâtului pe care doar ea o poate invoca, nu si pârâtul. Ori, sotia pârâtului nu a înteles sa intervina în cauza printr-una din modalitatile prevazute de lege pentru terti de a interveni într-un proces deja început.

În ceea ce priveste pretul vânzarii întregului imobil teren si casa, se retine ca atât din înscrisul sub semnatura privata din 16.04.1996, cât si din declaratiile martorilor S. S. si N. T a rezultat ca pretul vânzarii stabilit de pârât si sotul reclamantei a fost de 3.000.000 lei ROL, suma de 1.700.000 lei ROL fiind achitata la data încheierii promisiunii. În ceea ce priveste diferenta de pret, aceasta a fost achitata la 20.04.1996, împrejurare ce rezulta din cuprinsul înscrisului sub semnatura privata din 20.04.1996 si declaratia martorului S. S. prezent la plata banilor.

Desi martorii martorii B. A. si B. M. au indicat un alt pret al vânzarii, respectiv suma de 30.000 lei ROL, din care s-a achitat doar suma de 3.000 lei ROL, instanta va înlatura depozitiile acestora, întrucât sunt infirmate de probele indicate la aliniatul precedent. În plus se retine ca valoarea nominala a pretului vânzarii – 30.000 lei ROL (aspect asupra caruia s-a insistat la audierea lor) indicata de acesti martori este mai mica decât cea din cuprinsul înscrisului sub semnatura privata din 16.04.1996 (3.000.000 lei ROL).Mai mult decât atât, si daca s-ar admite situatia contrara, se retine ca martora B. A. a sustinut ca nu stie daca s-a achitat diferenta de pret, iar martorul B. M. a aratat ca diferenta de pret nu s-a achitat deoarece partile trebuiau sa vina tot la el, sustinerile sale fiind pareri personale, care nu se coroboreaza cu nici o alta proba, astfel ca declaratiile acestor martori nu constitui probe în sensul dorit de pârât de neplata totala a pretului de catre promitentii cumparatori, urmând a fi înlaturate.

Totodata instanta va respinge si apararea pârâtului constând în aceea ca nu s-a efectuat cartea funciara a imobilului, întrucât neântabularea imobilului în cartea funciara are drept consecinta inopozabilitatea actului fata de terti, în sensul ca drepturile si obligatiile nascute din acest act nu pot fi opuse tertilor si nu atrage nevalabilitatea acestuia, întrucât inopozabilitatea presupune un act valabil încheiat, iar cauzele sunt de regula ulterioare încheierii actului.

În concluzie constatând ca sunt îndeplinite conditiile de valabilitate necesare oricarui contract (art. 948 C.civ.), iar pârâtul promitent este proprietarul imobilului, instanta în lumina principiului executarii în natura a obligatiilor si repararii în natura a pagubelor, în baza art. 1073 si 1077 Cod civil apreciaza întemeiata actiunea principala în parte urmând a o admite. Admiterea în parte vizeaza admiterea doar în privinta casei nu si a terenului (cererea modificatoare din 13.05.2008 prin care reclamanta a precizat ca obiectul cererii este casa si terenul fiind declarata tardiva), cât si din perspectiva cotei detinute de reclamanta pentru considerentele ce vor urma.

În ceea ce priveste cererea de interventie principala, fata de aceleasi probe si considerente susexpuse, instanta o apreciaza ca fiind întemeiata în parte si urmeaza a o admite în consecinta, admiterea în parte fiind determinata de solicitarea gresita a intervenirii vânzarii cumpararii între interveniente alaturi de reclamanta, întrucât intervenientele nu pot solicita decât realizarea unui drept propriu pentru sine nu si pentru altii (art. 109 C.civ.). În acest sens se retine ca intervenientele au dovedit calitatea lor de mostenitoare ale defunctului promitent cumparator, M.M., împreuna cu reclamanta, prin sentinta civila nr.1617/20.02.2008 pronuntata de Judecatoria sector 2 Bucuresti, ramasa definitiva si irevocabila prin decizia civila nr.1433R/08.09.2008 a Tribunalului Bucuresti.

Prin urmare este reala sustinerea intervenientelor în sensul ca transferul dreptului de proprietate asupra imobilului va opera prin prezenta hotarâre, astfel ca constatarea vânzarii cumpararii are loc între reclamanta si interveniente în calitate de mostenitoare ale defunctului si pârât, în speta operând transmiterea legala a calitatii procesuale a defunctului, urmare a transmisiunii la data deschiderii succesiunii acestuia a drepturilor si obligatiilor asumate de acesta. Cum promisiunea de vânzare cumparare a dat nastere unei obligatii de a face în sarcina partilor promisiunii, obligatia asumata de defunctul M. M. s-a transmis mostenitorilor lui. În consecinta transferul dreptului de proprietate va opera în persoana tuturor mostenitorilor defunctului, nefiind posibil acest transfer în persoana sotului reclamantei, decedat, acesta nemaiavând capacitate de folosinta. În privinta cotelor în care opereaza acest transfer, se retine ca potrivit art. 32 lit.b C.fam. obligatiile contractate de soti împreuna sunt comune, deoarece legea prezuma ca reprezinta un interes al casniciei, fiind îndeplinite conditiile prevazute de acest text, respectiv: obligatia de a încheia în viitor contractul de vânzare cumparare a fost asumata de sotii M. împreuna, iar obligatia a fost asumata de defunct prin reprezentarea sotiei reclamante, împuternicirea de reprezentare fiind în speta una tacita (vezi considerentele anterioare). Drept urmare obligatia sotilor M. fiind comuna, aceasta a intrat în patrimoniul comunitatii de bunuri a sotilor, astfel ca la decesul sotului, în masa succesorala a acestuia va intra cota de ½ din aceasta obligatie, restul cotei de ½ revenind reclamantei conform. art. 30 C.fam. Prin urmare raportând cotele succesorale stabilite cu ocazia dezbaterii succesiunii defunctului M. M. la cota care s-a transmis în patrimoniul acestuia din obligatia de a face, reclamanta va avea o cota din obligatia de a face de  2/3, intervenienta M.C.V.L. cota de ¼ si M.M., cota de 1/12, cote în care opereaza transferul dreptului de proprietate asupra imobilului obiect al litigiului.

Cum însa instanta dispune doar asupra obiectului cererii astfel cum a fost formulat, în consecinta în baza art. 1073,1077 C.civ. va admite în parte cererea principala si va constata intervenita vânzarea cumpararea între reclamanta M. E. pentru cota de 2/3, (în nume propriu (½) si în calitate de mostenitoare (1/3) a lui M. M.) si pârâtul C.C., având ca obiect imobilul casa situata pe terenul intravilan în suprafata de 1800 mp, situat în sat Fântâna Doamnei, com. Nicolae Balcescu, jud. Calarasi având ca vecini la Nord – most.lui Dragomir Ion si Anghel Tudor, Est – Teaca Stana, Sud – neidentificat,  Vest –  neidentificat.

În consecinta instanta în baza art. 1073,1077 C.civ. va admite în parte cererea de interventie principala si va constata intervenita vânzarea cumpararea între intervenientele M. C. V. L. pentru cota de ¼ din imobil si M. M. pentru cota de 1/12 din imobil, în calitate de mostenitoare ale lui M. M. si pârâtul C. C., având ca obiect imobilul compus din teren intravilan în suprafata de 1800 mp si casa situata pe acesta, situat în sat Fântâna Doamnei, com. Nicolae Balcescu, jud. Calarasi având ca vecini la Nord – most.lui Dragomir Ion si Anghel Tudor, Est – Teaca Stana, Sud – neidentificat,  Vest –  neidentificat.

În fine actiunea principala si cererea de interventie fiind admise în parte în temeiul art. 276 C.p.civ. va compensa cheltuielile din acestea si în temeiul art. 274 C.p.civ. va obliga pârâtul la plata catre reclamanta a sumei de 28,1 lei cheltuieli de judecata, reprezentând taxa timbru la valoarea declarata a imobilului.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTARASTE

Respinge exceptia lipsei calitatii procesuale active invocata de pârât si unita cu fondul.

Admite în parte actiunea principala formulata de reclamanta M. E., domiciliata în comuna N.B,  în contradictoriu cu  pârâtul C. C. domiciliat în or.L.G., judetul C.

Constata intervenita vânzarea cumpararea între reclamanta M.E. pentru cota de 2/3 (în nume propriu (½) si în calitate de mostenitoare (1/3) a lui M. M.), si pârâtul C. C., având ca obiect imobilul casa situata pe terenul intravilan în suprafata de 1800 mp, situat în sat Fântâna Doamnei, com. Nicolae Balcescu, jud. Calarasi având ca vecini la Nord – most.lui Dragomir Ion si Anghel Tudor, Est – Teaca Stana, Sud – neidentificat,  Vest –  neidentificat.

Prezenta hotarâre tine loc de act autentic de vânzare cumparare pentru imobilul susmentionat.

Admite în parte cererea de interventie în interes propriu formulata de M. C. V. L. si M. M. domiciliate în B.

Constata intervenita vânzarea cumpararea între intervenientele M. C. V. L. pentru cota de ¼ din imobil si M. M. pentru cota de 1/12 din imobil, în calitate de mostenitoare ale lui M. M. si pârâtul C. C., având ca obiect imobilul compus din teren intravilan în suprafata de 1800 mp si casa situata pe acesta, situat în sat Fântâna Doamnei, com. Nicolae Balcescu, jud. Calarasi având ca vecini la Nord – most.lui Dragomir Ion si Anghel Tudor, Est – Teaca Stana, Sud – neidentificat,  Vest –  neidentificat.

Prezenta hotarâre tine loc de act autentic de vânzare cumparare pentru imobilul susmentionat.

Obliga pârâtul la plata catre reclamanta a sumei de 28,1 lei cheltuieli de judecata.

Cu recurs în 15 zile de la comunicare.

(La data de 08.01.2010 au declarat recurs intervenientele, sentinta ramânând irevocabila prin Decizia civila nr. 238/R/10.03.2010 fiind respins recursul de catre Tribunalul Calarasi.)

Domenii speta

Spete similare