Hotărâre care ţine loc de act autentic de înstrăinare. Dovada producerii unei vătămări în cazul nulităţii relative invocate în calea de atac a recursului conform art. 105 alin. 2 C.proc.civ.

Prin cererea înregistrată la Judecătoria Răcari sub nr. 2933/284 din data de 28.07.2009, reclamantul P.F. a chemat în judecată pârâta S.A., prin mandatar C. F., solicitând instanţei ca, prin sentinţa ce va pronunţa, să constate că între reclamant şi pârâtă a intervenit, la data de 10.10.2007, o promisiune bilaterală de vânzare cumpărare cu privire la suprafaţa de 5.130 m.p. teren arabil extravilan situat pe teritoriul comunei C., judeţul Dâmboviţa în tarlaua 49, parcela 591/57, cu vecini: N- DE 591/1/1, S- DE 581, E- Mitran Alexandru şi V-Ioniţă Ion, conform sentinţei civile nr. 2089/31.07.2007 şi titlului de proprietate nr. 28237/26.01.1994,  hotărârea  ce se va pronunţa urmând a ţine loc de act autentic de vânzare cumpărare.

În motivarea cererii reclamantul a arătat că a cumpărat de la pârâtă prin mandatar, printr-un antecontract de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 3536/10.10.2007, suprafaţa de 5.130 m.p. teren arabil extravilan. Pentru acest teren, arată reclamantul, a achitat pârâtei, prin mandatar, la data încheierii antecontractului, preţul integral al vânzării în sumă de 27.700 lei urmând ca până la data de 15.02.2008 să se prezinte împreună cu vânzătoarea în vederea perfectării actului notarial autentic de vânzare cumpărare. Pârâta a refuzat să se prezinte la notarul public, motiv pentru care, arată reclamantul, s-a văzut nevoit a se adresa instanţei de judecată.

În drept cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 5 alin.2 titlul X din Legea nr. 247/2005 şi art. 111 Cod procedură civilă.

Prin sentinţa civilă  nr. 3311/18.12.2009 pronunţată de Judecătoria Răcari în dosarul nr.  2933/284/2009 s-a admis cererea de chemare  în judecată formulată  de reclamantul P.F. în contradictoriu cu pârâta S.A., constatându-se  că între părţi a intervenit vânzarea – cumpărarea terenului în suprafaţă  de 5.130 m.p. arabil extravilan situat pe teritoriul comunei C., judeţul Dâmboviţa în tarlaua 49, parcela 591/57, cu vecini: N- DE 591/1/1, S- DE 581, E- Mitran Alexandru şi V-Ioniţă Ion, conform sentinţei civile nr. 2089/31.07.2007 şi titlului de proprietate nr. 28237/26.01.1994 , suma de 27.700 lei fiind achitată de reclamantul cumpărător cu titlul de preţ, pârâta fiind obligată la plata sumei de 2584 lei reprezentând cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa de fond a reţinut că între reclamantul P.F. şi pârâta S.A. prin mandatar C.F. a fost încheiat un antecontract de vânzare cumpărare în formă autentică prin care s-a înstrăinat suprafaţa de 5130 m.p. teren arabil extravilan, preţul vânzării în sumă de 27.700 lei fiind achitat integral la data întocmirii antecontractului. A mai reţinut instanţa de fond că pârâta este proprietara terenului înstrăinat conform sentinţei civile nr. 2089/31.07.2007 şi titlului de proprietate nr. 28237/26.01.1994 şi nu s-a prezentat la notarul public în vederea încheierii contractului în formă autentică. Instanţa de fond a făcut aplicarea în cauză a dispoziţiilor art. 2 alin. 1 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 şi a reţinut că, în baza acestui text de lege şi a dispoziţiilor art. 1073 şi 1077 poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de înstrăinare, hotărâre cu caracter constitutiv de drepturi, transferul proprietăţii urmând a opera de la data rămânerii definitive a acesteia.

Împotriva acestei sentinţe a declarat recurs în termen pârâta Simion Aurica, motivele de recurs fiind cele prevăzute de art. 304 pct. 7 şi 9 Cod procedură civilă. Motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 Cod procedură civilă, arată recurenta, vizează o motivare contradictorie şi în mod clar străină de natura pricinii invocându-se în mod constant faptul că acest antecontract a fost încheiat prin mandatar. Cum la dosarul cauzei nu a existat contractul de mandat, motivarea instanţei bazată pe acest act, ce nu s-a aflat la dosarul cauzei, a fost bazată pe o prezumţie. Astfel, instanţa de judecată, chiar dacă completul de judecată s-a schimbat la judecarea fondului, era obligată să observe că la dosar nu a existat contractul de mandat.

Motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, arată recurenta, constă în aceea că antecontractul de vânzare –cumpărare, în drept o adevărată convenţie, dar care nu duce la transferul dreptului de proprietate, trebuie interpretat întocmai, în toate clauzele lui. Este de observat că în acel antecontract, pe lângă preţ, s-au impus anume obligaţii, dar şi anumite termene în care antecontractul se poate transforma prin voinţa părţilor sau prin intermediul instanţei în contract de vânzare cumpărare. Arată recurenta că printre obligaţiile cumpărătorului, în lipsă de stipulaţie contrară, se găseşte şi aceea de a plăti, ca accesoriu al preţului, cheltuielile vânzării, incluzând printre acestea şi cheltuielile de publicitate imobiliară. De asemenea, antecontractul prevedea şi un termen limită până la care urma să aibă loc transferul proprietăţii şi acest termen a fost depăşit astfel încât, în opinia apărătorului recurentei, instanţa nu mai putea să pronunţe hotărârea care să ţină loc de act autentic de vânzare –cumpărare.

Mai arată recurenta că s-a profitat de faptul că a lipsit la judecată, că procedura a fost viciată cu ea astfel încât nu a putut formula aceste apărări, dar instanţa, în virtutea rolului său activ, putea şi trebuia să analizeze îndeplinirea sau nu a acestor condiţii. Se mai invocă drept motiv de recurs şi faptul că noul complet de judecată a renunţat, fără nici o motivare, la înscrisurile pe care le solicitase şi a păşit la judecarea cauzei fără ca măcar să pună în discuţia părţilor renunţarea la această probă.

In calea de atac a recursului nu au fost administrate probe noi. La termenul de judecată din data de 08.03.2010, tribunalul, în baza rolului activ, a pus în discuţie necesitatea emiterii unei adrese către biroul notarului public pentru a se face dovada existenţei mandatului dat de către recurentă, apărătorul recurentei precizând că nu solicită această dovadă deoarece era obligaţia reclamantului intimat să depună acest înscris.

Analizând sentinţa recurată, prin prisma criticilor formulate, a actelor şi lucrărilor dosarului, precum şi a dispoziţiilor legale incidente în cauză, tribunalul constată că recursul este nefondat urmând a-l respinge pentru următoarele considerente:

Prin antecontractul  de vânzare cumpărare autentificat la  BNP DOV  sub nr.  3536/10.10.2007 pârâta SA, prin mandatar C.F., s-a obligat să înstrăineze către reclamantul P.F.  suprafaţa de 5130 m.p. teren arabil extravilan situat pe teritoriul comunei C., sat V., judeţul Dâmboviţa în tarlaua 49, parcela 591/57, cu vecini: N- DE 591/1/1, S- DE 581, E- Mitran Alexandru şi V-Ioniţă Ion, conform sentinţei civile nr. 2089/31.07.2007 şi titlului de proprietate nr. 28237/26.01.1994 pentru suma de 27.700 lei. Conform acestui act autentic preţul a fost plătit integral de către cumpărător, iar părţile şi-au luat obligaţia încheierii actului autentic în treizeci de zile de la intrarea în posesia încheierii de intabulare a terenului, dar nu mai târziu de data de 15 februarie 2008.

Din actele depuse la dosar rezultă că terenul era proprietatea vânzătoarei conform sentinţei civile nr. 2089/31.07.2007 pronunţată de către Judecătoria Răcari în dosarul nr. 2598/284/2007 iar la data de 15.10.2008 reclamantul a notificat pârâta să se prezinte la notarul public pe data de 29.10.2008 la orele 9.00 situaţie în care s-a făcut şi dovada refuzului pârâtei de a încheia actul autentic.

Această situaţie de fapt a fost reţinută corect de către instanţa de fond. Motivul de recurs vizând lipsa de la dosarul de fond a procurii de reprezentare a vânzătoarei nu este întemeiat întrucât, conform susţinerilor notarului public care fac dovadă până la înscrierea în fapt, fiind vorba de constatări personale, procuratorul C.F. a prezentat notarului public procura autentificată sub nr. 3525/09.10.2007 la momentul încheierii antecontractului de vânzare cumpărare. Cum vânzătoarea s-a obligat prin procurator la încheierea actului autentic, reclamantul a înţeles să o acţioneze tot astfel în judecată, situaţie care nu creează în sarcina reclamantului obligaţia depunerii copiei procurii de reprezentare. Dovada că acea procură a existat în dosarul notarial rezultă chiar din atitudinea părţii prin apărător care nu a fost de acord cu solicitarea copiei de la biroul notarului public.

Lipsa acestei procuri de reprezentare ar putea constitui un motiv de nulitate relativă, dar cum în cazul nulităţii relative este obligatorie dovedirea unei vătămări conform dispoziţiilor art. 105 alin. 2 Cod procedură civilă, iar partea nu a dovedit nici un fel de vătămare, acest motiv de recurs nu poate fi primit. Faptul că acţiunea reclamantului a fost admisă nu reprezintă o dovadă a vătămării părţii ce susţine nulitatea.

Aceeaşi este şi situaţia motivului de recurs ce vizează faptul că, deşi din oficiu, instanţa a dispus efectuarea unei adrese la OCPI pentru a obţine relaţii cu privire la terenul în litigiu, a revenit cu privire la această probă fără a motiva această revenire şi fără a o pune în discuţia părţilor. Şi acesta este un motiv de nulitate relativă, iar recurenta care l-a invocat avea obligaţia de a dovedi vătămarea sa prin măsura luată de către instanţă. Dacă în calea de atac a recursului recurenta făcea dovada că prin obţinerea acestor relaţii de la OCPI s-ar fi schimbat situaţia juridică în speţa dedusă judecăţii, abia atunci ar fi putut opera această nulitate conform art. 108 alin. 2 Cod procedură civilă.

Cu privire la motivul de nelegalitate prevăzut de dispoziţiile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, tribunalul constată că abia după împlinirea termenului limită prevăzut în antecontract cumpărătorul avea deschisă calea acţiunii în justiţie şi nu astfel cum susţine recurenta în motivele de recurs. De asemenea, se constată că intimatul cumpărător a respectat toate obligaţiile pe care şi le asumase prin antecontract, singura culpabilă de neexecutarea acestuia fiind recurenta pârâtă care a refuzat să se prezinte la notarul public deşi a fost somată în acest sens prin intermediul executorului judecătoresc.

În conformitate cu dispoziţiile art. 1073 Cod civil, creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligaţiei şi, în caz contrar are dreptul la dezdăunări, iar în conformitate cu dispoziţiile art. 5 alin. (2) din titlul X din Legea nr. 247 / 2005, dacă după încheierea unui antecontract cu privire la un teren, cu sau fără construcţii, una din părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.

Făcând aplicarea textelor de lege la speţa dedusă judecăţii, în mod corect instanţa de fond a reţinut că este întemeiată cererea formulată de către reclamantul P. F. îndreptată împotriva pârâtei S.A., cerere prin care se solicita pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic pentru suprafaţa de 5130 m.p. teren ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare cumpărare, fiind îndeplinite toate condiţiile legale pentru a se constata valabilitatea acestei convenţii.

Pe cale de consecinţă, pentru aceste motive şi prin raportare la dispoziţiile art. 312 Cod procedură civilă, tribunalul urmează a respinge recursul ca nefondat şi a menţine sentinţa instanţei de fond.

Domenii speta

Spete similare