Litigii cu profesionişti. Aspecte de drept material

Domeniul: Litigii cu profesionişti. Aspecte de drept material

Acţiunea având ca obiect hotărârea care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, respectiv constatare nulitate absolută acte

Contract de închiriere cu clauză care instituie un drept de preferinţă societăţii locatare;

Natura juridică a pactului de preferinţă;

Nulitate absolută pentru fraudă la lege;.

Prezumţia de valabilitate a cauzei.

- Cod civil 1864, art. 966, art. 967 alin. (1) şi alin. (2), art. 969

- LSC, Art. 9701.

Pactul (dreptul) de preferinţă înserat în contract în favoarea chiriaşului nu are natura juridică a unei promisiuni de vânzare-cumpărare .

În condiţiile în care nu s-a dovedit frauda la lege, succesiunea contractului de vânzare-cumpărare încheiat ulterior, prin simpla ei existenţă, nu este de natură să înfrângă prezumţia de valabilitate a cauzei.

(Secţia a V-a civilă, decizia civilă nr. 28 din data de 31 ianuarie 2018)

Deliberând asupra recursurilor de faţă, se reţin următoarele:

I. Obiectul acţiunii, circumstanţele cauzei şi soluţia pronunţată de Judecătoria Slobozia.

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Slobozia, judeţul Ialomiţa, sub număr unic de dosar 4039/312/2011, la data de 11.08.2011, reclamanta S.C. W.I.S.R.L., prin reprezentant legal B.I., a solicitat instanţei de judecată, în contradictoriu cu pârâţii SC I. SA, SC GDV G. SRL, SC R.F.U.SRL , SC P.S.SRL , D.L. şi I.D.:

1.constatarea nulităţii următoarelor acte juridice:

- contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (...), încheiat între SC I. SA, în calitate de vânzător, si SC GDV G. SRL, in calitate de cumpărător;

- contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (...), încheiat intre SC I. SA, in calitate de vânzător, si D.L. şi I.D., în calitate de cumpărători;

- contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (...)încheiat intre D.L. şi I.D., în calitate de vânzător, şi SC P.S.SRL, în calitate de cumpărător;

- contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (...)încheiat intre SC I. SA, in calitate de vânzător, si D.L. şi I.D., in calitate de cumpărători;

- contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (...) încheiat între D.L. şi I.D., în calitate de vânzător, şi SC P.S.SRL, în calitate de cumpărător;

- contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (...) încheiat între SC I. SA, in calitate de vânzător, si D.L. şi I.D., în calitate de cumpărători;

- contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (...) încheiat între D.L. şi I.D., în calitate de vânzător, si SC R.F.U.SRL, în calitate de cumpărător;

2.1. sa se pronunţe o hotărâre care sa tina loc de act autentic de vânzare – cumpărare intre pârâta SC I. SA şi reclamanta S.C. W.I.S.R.L având ca obiect activele:

Dig piscicol (baraj) Sineşti 1/1, în suprafaţă construită de 1939 m.p. conform actelor de proprietate, respectiv suprafaţa de 1392 m.p., conform măsurătorilor cadastrale, situat în comuna S., jud. I., având număr cadastral 2853 –C1, intabulat În CF  nr. 20770-C1, provenită din conversia pe hârtie a CF nr. (..);

Dig piscicol (baraj) Sineşti 2, în suprafaţă construită de 814 m.p. conform actelor de proprietate, respectiv suprafaţă de 692 m.p., conform măsurătorilor cadastrale, situat în comuna S, jud. I., având număr cadastral (..), provenită din conversia pe hârtie a CF nr. (..)

Dig piscicol (baraj) C II, având o suprafaţă totală de 1694 m.p., situat în comuna S, jud. I., având număr cadastral (...), provenită din conversia pe hârtie a CF nr. (...) a localităţii S, judeţul I.;

Dig piscicol (baraj) C III, având o suprafaţă totală de 1179 m.p., situat în comuna S, jud. I., având număr cadastral (..), provenită din conversia pe hârtie a CF nr. (..);

Dig piscicol (baraj) Hagieşti II, având o suprafaţă totală de 2040 m.p., situat în comuna S., jud. I., având număr cadastral (..), intabulat în CF nr. (..), provenita din conversia pe hârtie a CF nr. (..);

2.2. obligarea pârâtei SC I. SA, sub sancţiunea de daune cominatorii în sumă de 10.000 lei pentru fiecare zi de întârziere, începând ca data rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti si pana la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, să negocieze preţul de vânzare al acestor active cu reclamanta S.C. W.I.S.R.L si sa transmită acesteia dreptul de proprietate , în temeiul art. 969 şi urm C.civ.

3. să se dispună rectificarea cărţilor funciare ale imobilelor ce formează obiectul prezentei acţiuni;

4. notarea acţiunii în cărţile funciare ale imobilelor în litigiu;

5. obligarea pârâtei SC I. SA la plata de daune interese in suma de 10.000 lei;

6. obligarea pârâtelor în solitar la plata cheltuielilor de judecată;

În motivarea cererii de chemare în judecată, reclamanta a arătat că la data de 17.01.2007, între SC I. SA, în calitate de proprietar şi S.C. W.I.S.R.L, în calitate de chiriaş, s-a încheiat contractul de închiriere nr. 33, prin care s-a stabilit transmiterea către chiriaş în închiriere a unor mijloace fixe, până la data de 14.10.2013, contract modificat prin actul adiţional nr. (...). Printre activele închiriate se regăsesc şi digul piscicol (baraj) S. 1/1, digul piscicol (baraj) S.2, digul piscicol (baraj) C II, digul piscicol (baraj) C III si digul piscicol (baraj) H. II.

Potrivit articolului. 13 din contract „Chiriaşului i se acordă un drept de preferinţă (preemţiune) la cumpărare prin negociere directă, preţul de pornire al negocierii urmând a fi stabilit pe baza unei expertize evaluatoare, întocmită de doi experţi, câte unul numit de fiecare parte”.

Ulterior, fără a informa reclamanta, SC I. SA a încheiat următoarele acte juridice:

- contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (...), încheiat intre SC I. SA, in calitate de vânzător, şi SC GDV G. SRL, in calitate de cumpărător, având ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra activelor Dig piscicol (baraj) S. 1/1 şi Dig piscicol (baraj) S.2;

- contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (...)încheiat intre SC I. SA, in calitate de vânzător, şi D.L. şi I.D., în calitate de cumpărători având ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra Digului piscicol (baraj) C II, ulterior prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (...) încheiat intre D.L. şi I.D., în calitate de vânzător, si SC P.S.SRL, in calitate de cumpărător, s-a transmis societăţii din urma dreptul de proprietate.

- contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (...) încheiat între SC I. SA, în calitate de vânzător, si D.L. şi I.D., în calitate de cumpărători având ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra Digului piscicol (baraj) H. II, ulterior prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (...) încheiat intre D.L. şi I.D., în calitate de vânzător, si SC P.S.SRL, in calitate de cumpărător, s-a transmis societăţii din urma dreptul de proprietate.

- contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (...) încheiat între SC I. SA, în calitate de vânzător, si D.L. şi I.D., în calitate de cumpărători, având ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra Digului piscicol (baraj) C III, ulterior prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (...)încheiat intre D.L. şi I.D., in calitate de vânzător, si SC  R.F.U.SRL, in calitate de cumpărător, s-a transmis societăţii din urma dreptul de proprietate.

Criticile reclamantei privesc faptul ca, deşi, potrivit art. 13 din contractul de închiriere nr. (...), SC I. SA se obligase să acorde reclamantei un drept de preemţiune la cumpărare, si-a încălcat obligaţia de a o informa cu privire la decizia de a înstrăina activele, situaţie in care reclamanta nu si-a putut exercita  dreptul de preemţiune. Faţă de această situaţie de fapt, reclamanta apreciază ca înstrăinarea activelor de către SC I. SA s-a făcut în frauda sa, cu complicitatea la fraudă a tuturor celorlalte pârâte, situaţie de fapt, pe care reclamanta îşi întemeiază toate capetele de cerere.

În drept, au fost invocate dispoziţiile Codului civil în vigoare la momentul încheierii contractului şi Legea nr. 7/1996.

La data de 13.09.2011, reclamanta S.C. W.I.S.R.L., prin reprezentant legal B.I., a formulat o cerere modificatoare prin care solicită instanţei să ia act de faptul că renunţă la capetele de cerere  având ca obiect:

- constatare nulitate absolută contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.(...) încheiat intre SC I. SA, în calitate de vânzător, şi SC GDV G. SRL, în calitate de cumpărător;

- pronunţare hotărâre care sa tina loc de act autentic  de vânzare-cumpărare, pe acest capă de cerere.

Pentru termenul de judecata din 17.10.2011, pârâta SC I. SA, prin administrator D.M. a depus întâmpinare/cerere reconvenţională în care solicită:

- constatarea nulităţii clauzei inserate în art. 13 din contractul de închiriere nr.(...);

- respingerea acţiunii introductive, astfel cum a fost modificată, ca nefondată;

- obligarea la plata cheltuielilor de judecată;

- suspendarea judecăţii cauzei, pe motiv ca pe rolul Curţii de Apel Bucuresti ar fi fost promovată o acţiune având ca obiect rezilierea/constatarea desfiinţării de drept a contractului de închiriere  nr. (...);

În motivare , pe fondul cauzei, pârâta arata ca a făcut o oferta publică de vânzare a activelor ce fac obiectul litigiului, prin publicarea, în presă si Monitorul Oficial a convocării acţionarilor, printre care se afla si administratorul reclamantei la Adunarea Generală pe ordinea căreia se afla proiectul de hotărâre privind aprobarea/mandatarea conducerii executive de a înstrăina unele active, inclusiv cele ce fac obiectul litigiului.

Totodată arată ca anterior administratorul pârâtei l-a încunoştinţat pe administratorul reclamantei de conţinutul ofertei. Vânzarea activelor a fost aprobată de Adunarea Generală a Acţionarilor, hotărârea fiind publicată în Monitorul Oficial. Reclamanta nu ar fi făcut niciun demers în vederea cumpărării activelor până la momentul formulării unei acţiuni în justiţie.

În ceea ce priveşte art. 13 din contractul de închiriere nr. (...), acesta ar institui în sarcina pârâtei doar obligaţia de a da preferinţă reclamantei la cumpărarea activelor în cazul în care ar oferi un preţ egal cu un alt participant în cadrul procedurii prin negociere directă.

În dovedire, pârâta a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri interogatoriul pârâtei si martori.

La data de 11.11.2011, reclamanta S.C. W.I.S.R.L a depus răspuns la întâmpinarea depusă de către pârâta –reclamanta SC I. SA în care arată că  aceasta nu dovedeşte că a încunoştinţat reclamanta-pârâta S.C. W.I.S.R.L cu privire la  intenţia de vânzarea a activelor, în vederea exercitării dreptului de preemţiune, neavând relevanţă convocarea AGA prin publicarea in Monitorul Oficial.

Cu privire la cererea reconvenţională de constatarea a nulităţii clauzei inserate în art. 13 din contractul de închiriere  nr. (...) solicita respingerea ei ca neîntemeiată.

La termenul din 16.01.2012, instanţa a dispus suspendarea judecării cauzei până la soluţionarea irevocabilă a dosarului nr. 12355/2/2010, aflat pe rolul Curţii de Apel Bucuresti – Sectia a V-a civilă.

La data 08.11.2013, S.C. W.I.S.R.L a formulat o cerere de repunere pe rol a dosarului întrucât la data de 05.12.2012 Curtea de Apel Bucuresti – Sectia a V-a civilă a soluţionat dosarul nr. 12355/2/2010, respingând apelul împotriva sentinţei comerciale nr.735F/19.12.2008 pronunţată de Tribunalul Ialomiţa.

La termenul din 10.01.2014, reclamanta-pârâta S.C. W.I.S.R.L depune o noua cerere modificatoare a acţiunii prin care modifică capătul de cerere din acţiunea introductivă de instanţa, respectiv capătul 2.2, solicitând:

- în principal, obligarea SC I. SA la încheierea  contractului de vânzare – cumpărare cu S.C. W.I.S.R.L la preţul de vânzare aferent contractelor încheiate de SC I. SA cu cumpărătoarea D.L., respectiv la preţul din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2170/19.11.2009, contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2171/19.11.2009 şi contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (...).

- în subsidiar, să fie obligată pârâta să negocieze cu S.C. W.I.S.R.L, preţul de vânzare al activelor ce au făcut obiectul contractului de închiriere nr. (...) şi ulterior al contractelor încheiate de SC I. SA cu cumpărătoarea D.L..

La data de 18.09.2014, SC GDV G. SRL, prin administrator C.G. a depus întâmpinare, prin care solicită respingerea acţiunii S.C. W.I.S.R.L.

În fapt arată că SC GDV G. SRL, prin contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 202 din 22.01.2010 de Societatea Civila Mentor, Notar Public C.A.,a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilelor dig piscicol (baraj) S.1/1 si dig piscicol (baraj) S. 2. La momentul vânzării au existat Extrase de Carte Funciară pentru autentificare libere de orice sarcini aferente fiecărui dig piscicol, nr. 2751 si 2748, ambele din 21.01.2010, emise de OCPI Ialomiţa, BCPI Slobozia. La momentul transferului dreptului de proprietate, in cărţile funciare nu era notat nici un contract de închiriere sau vreo alta interdicţie de vânzare, abia în anul 2011 fiind notat în Cartea Funciară contractul de închiriere nr. (...) şi actul adiţional nr.(...). Pârâta SC GDV G. SRL arată că la momentul vânzării a fost de buna credinţa, neavând cunoştinţă de existenţa contractului de închiriere şi, totodată, nu l-a împiedicat pe chiriaş să-şi exercite drepturile în condiţiile contractului de închiriere încheiat până la data expirării, 13.10.2013.

Prin sentinţa civilă nr. 1571/24.07.2015 Judecătoria Slobozia a respins acţiunea formulată de către reclamantul-pârât SC W.I.SRL în contradictoriu cu pârâtul-reclamant SC I. SA, respectiv pârâţii SC G.D.V. G. SRL, SC R.F.U.SRL, SC P.S.SRL, D.L. SI I.D.. A respins acţiunea formulată de către pârâtul-reclamant SC I. SA  în contradictoriu cu reclamantul-pârât SC W.I.SRL.

Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa de fond a reţinut următoarele:

La data de 17.01.2007, între SC I. SA, în calitate de proprietar şi S.C. W.I.S.R.L, în calitate de chiriaş, s-a încheiat contractul de închiriere nr. 33, prin care s-a stabilit transmiterea către chiriaş, spre exploatare rentabilă, în închiriere a unor mijloace fixe, până la data de 14.10.2013, contract modificat prin actul adiţional nr. (...). Printre activele închiriate se regăsesc si digul piscicol (baraj) S.1/1, digul piscicol (baraj) S. 2, digul piscicol (baraj) C II, digul piscicol (baraj) C III si digul piscicol (baraj) H.II.

Potrivit art. 13 din contract „Chiriaşului i se acordă un drept de preferinţă (preemţiune) la cumpărare prin negociere directă, preţul de pornire al negocierii urmând a fi stabilit pe baza unei expertize evaluatoare, întocmită de doi experţi, cate unul numit de fiecare parte”

Ulterior încheierii acestui contract, proprietarul a transmis dreptul de proprietatea asupra acestor imobile astfel:

- contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (...) încheiat între SC I. SA, în calitate de vânzător, si SC GDV G. SRL, in calitate de cumpărător, având ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra  activelor Dig piscicol (baraj) Sineşti 1/1 si Dig piscicol ( baraj) S. 2;

- contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (...) încheiat intre SC I. SA, în calitate de vânzător, si D.L. şi I.D., în calitate de cumpărători având ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra Digului piscicol (baraj) C II, ulterior prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (...), încheiat intre D.L. şi I.D., in calitate de vânzător, si SC P.S.SRL, în calitate de cumpărător, s-a transmis societăţii din urma dreptul de proprietate.

- contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (...), încheiat între SC I. SA, in calitate de vânzător, şi D.L. şi I.D., în calitate de cumpărători având ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra Digului piscicol (baraj) H. II, ulterior prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (...), încheiat între D.L. şi I.D., in calitate de vânzător, si SC P.S.SRL, in calitate de cumpărător, s-a transmis societăţii din urma dreptul de proprietate.

- contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (...), încheiat intre SC I. SA, în calitate de vânzător, şi D.L. şi I.D., în calitate de cumpărători, având ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra  Digului piscicol (baraj) C III, ulterior prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (...) încheiat între D.L. şi I.D., în calitate de vânzător, şi SC R.F.U.SRL, în calitate de cumpărător, s-a transmis societăţii din urma dreptul de proprietate.

Instanţa a reţinut ca, prin cererea înregistrată sub nr. 2523/98/2008 pe rolul Tribunalului Ialomiţa, reclamanta SC I. SA a solicitat, in contradictoriu cu pârâta  S.C. W.I.S.R.L anularea contractului de închiriere nr. (...) si a actului adiţional nr. (...), precum şi evacuarea pârâtei din cadrul Fermei C. Prin sentinţa comercială nr. 735 F/19.12.2008 Tribunalul Ialomiţa a respins ca nefondată cererea reclamantei.

La data de 04.11.2009, Curtea de Apel Bucuresti - Secţia a V-a comercială, prin decizia comercială nr. 450/04.11.2009, a respins ca nefondat apelul declarat de apelanta reclamantă SC I. SA împotriva sentinţei comerciale nr. 735 F/19.12.2008 pronunţate de Tribunalul Ialomiţa.

La data de 12.10.2010, Înalta Curte de Casaţie si Justiţie - Sectia Comercială, prin decizia nr. 3260/12.10.2012 a admis recursul declarat de către SC I. SA împotriva deciziei comerciale nr. 450/04.11.2009 a Curţii de Apel Bucuresti - Sectia a V-a comercială şi a dispus casarea deciziei si trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiaşi instanţe.

La data de 05.12.2012 Curtea de Apel Bucuresti - Sectia a V-a civilă, prin decizia civilă 511/05.12.2012, a respins ca nefondat apelul declarat de apelanţi reclamanţi SC I. SA, SC P.S.SRL, SC R.F.U.SRL şi SC GDV G. SRL împotriva sentinţei comerciale nr. 735 F/19.12.2008 pronunţată de Tribunalul Ialomiţa.

La data 06.11.2013, Înalta Curte de Casaţie si Justiţie - Sectia a II-a civilă, prin decizia nr.3759/06.11.2013 a respins ca nefondat recursul declarat de reclamanţi SC I. SA, SC P.S.SRL, SC R.F.U.SRL şi SC GDV G. SRL împotriva deciziei civile nr. 511/05.12.2012 a Curţii de Apel Bucuresti - Sectia a V-a civilă.

În ceea ce priveşte legea de procedură civilă aplicabilă în acest dosar, în conformitate cu art. 24 din Codul de procedură civilă în vigoare, instanţa a stabilit, având în vedere data la care a fost introdusă acţiunea civilă, că în cauză sunt aplicabile dispoziţiile vechiului Cod de procedură civilă. (1865).

Tot ca o chestiune preliminară, necesar a fi specificată, având în vedere modificările legislative, instanţa apreciază că, chiar dacă la data pronunţării prezentei hotărâri a intrat în vigoare Legea nr. 287/2009 privind Codul civil (Noul Cod civil), în cauză sunt aplicabile dispoziţiile vechiului Cod civil, denumit în continuare Codul civil de la 1864, precum şi actele normative în varianta în vigoare la data încheierii contractului de închiriere nr. (...) si a actului adiţional nr. (...), pentru următoarele argumente:

Art. 6 din Legea nr. 278/2009 privind Codul civil, precum şi art. 3 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 278/2009 privind Codul civil prevăd că „actele şi faptele juridice încheiate/săvârşite/produse înainte de intrarea în vigoare a Codului civil nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii/săvârşirii/producerii lor”, dispoziţiile legii noi aplicându-se, potrivit textelor de lege anterior amintite, tuturor actelor şi faptelor încheiate săvârşite/produse după intrarea sa în vigoare.

Potrivit principiului «tempus regit actum», regimul şi efectele unui act juridic rezultă din legea aplicabilă la momentul încheierii sale şi nu pot fi judecate în funcţie de prevederi legale ulterioare.

Aşadar, un act juridic se încheie în conformitate cu prevederile legale în vigoare la data întocmirii lui şi este supus acestor prevederi legale.

Faţă de principiul neretroactivităţii legii civile şi faţă de principiul tempus regit actum, instanţa a analizat cererea reclamantei prin raportare la legea în vigoare la data încheierii contractului de închiriere, respectiv la Codul civil de la 1864.

În continuare, instanţa a analizat dacă, într-adevăr, reclamanta-pârâta are un drept de preempţiune la cumpărarea activelor în litigiu.

Instanţa a reţinut ca atât în acţiunea formulată cât şi contractul de închiriere nr.(...) la art.13, părţile stabilesc acordarea chiriaşului unui drept de preferinţă (preemţiune). 

În ceea ce priveşte dreptul de preempţiune şi pactul de preferinţă, instanţa a reţinut că dreptul de preempţiune are natură legală, fiind instituit printr-o normă imperativă, voinţa proprietarului-vânzător neavând niciun rol în naşterea şi exercitarea acestui drept de către titularului, în vreme ce pactul de preferinţă are natură contractuală, întrucât dreptul de preferinţă al beneficiarului pactului se naşte pe baza consimţământului dintre părţi.

Dreptul de preempţiune este un drept absolut, opozabil erga omnes, ceea ce înseamnă că dacă proprietarul vinde terenul cu nesocotirea acestui drept, se poate cerea anularea contractului, indiferent de buna sau reaua-credinţă a terţului-cumpărător.

Spre deosebire de dreptul de preempţiune, în cazul pactului de preferinţă, nu se poate intenta acţiunea în anularea vânzării făcute cu nesocotirea acestei promisiuni, afară de cazul când se dovedeşte că vânzarea s-a făcut în frauda beneficiarului promisiunii cu complicitatea la fraudă din partea terţului achizitor (fraus omnia corrumpit).

În lipsa fraudei, beneficiarul pactului va avea acţiune numai împotriva promitentului pentru daune interese, conform regulilor generale privitoare la răspunderea pentru prejudiciul cauzat prin nerespectarea obligaţiei de a face.

Analizând legislaţia în vigoare la momentul încheierii contractului de închiriere în cauză, instanţa a constatat că niciun text de lege nu recunoştea vreunei persoane, fizice/juridice, un drept de preempţiune la cumpărarea activelor ce au făcut obiectul contractului de închiriere in cauza.

Faţă de aceste considerente, instanţa a apreciat că prevederea din contract referitoare la „dreptul de preferinţă (preemţiune) la cumpărare  prin negociere directa”, trebuie interpretată în sensul că aceasta reprezintă, în fapt, un pact de preferinţă instituit de părţi în favoarea chiriaşului, prin care proprietarul terenului ce face obiectul contractului de închiriere s-a obligat ca, în cazul în care se va hotărî să îl vândă, să acorde preferinţă chiriaşului, la preţ egal.

Astfel, instanţa a reţinut că reclamanta pârâta S.C. W.I.S.R.L are , in conformitate cu art. 13 din contractul de închiriere nr. (...), un drept de preferinţă la cumpărare prin negociere directa, anularea vânzării făcute cu nesocotirea acestei promisiuni putând fi obţinută când se dovedeşte că vânzarea s-a făcut în frauda beneficiarului promisiunii cu complicitatea la fraudă din partea terţului achizitor.

Din probele administrate pe parcursul procesului instanţa nu poate retine o complicitate la frauda din partea terţilor achizitori in frauda beneficiarului promisiunii.

În acest sens, instanţa de fond reţine că în Monitorul Oficial al României, din 25.02.2008, Consiliul de Administraţie al SC I. SA, convoacă pentru data de 02.04.2008, ora 11:00, la sediul fermei S. 2, Adunarea Generală Extraordinară a Acţionarilor cu următoarea ordine de zi:

- aprobarea înstrăinării următoarelor active: digurile amenajărilor piscicole V. B1, 2 şi 6, C 2 si 3, H.1 şi 2, S.1 si 2, M.1, 2 -3, 4 , V.F., pepiniera S.1, ferma R, pepiniera R.

- aprobarea constituirii unui drept de garanţie reală imobiliară pe fermele S. 1 si S. 2 pentru contractul de credit al SC  D&D  H. SRL.

La data de 02.04.2008, Adunarea Generală Extraordinară a Acţionarilor SC I. SA, prin Hotărârea nr. 1, au aprobat înstrăinarea digurilor  amenajărilor piscicole V.B1, 2 si 6, C 2 si 3, H.1 si 2, S. 1 si 2, M.1, 2 -3, 4 , V.F., pepiniera S.1, ferma R, pepiniera R si constituirea  unui drept de garanţie  reală  imobiliară pe fermele S. 1 si S. 2 pentru contractul de credit al SC D&D H. SRL.

Totodată, instanţa retine ca administratorul reclamantei-pârâte S.C. W.I.S.R.L, B.I., are si calitatea de acţionar în cadrul pârâtei-reclamate SC I. SA.

Faţă de aceste aspecte, in lipsa unei cauze care sa atragă nulitatea absolută sau relativă in ceea ce priveşte contractele de vânzare cumpărare încheiate intre pârâţi, nu se va putea constata nulitatea acestor acte juridice.

Pentru aceleaşi considerente, s-a apreciat că instanţa nu poate obliga pârâta – reclamantă sa încheie sau sa negocieze cu reclamanta-pârâta încheierea contractelor de vânzare cumpărare asupra bunurilor ce fac obiectul cererii de chemare in judecata.

Cu privire la cererea privind obligarea pârâtei-reclamante SC I. SA la plata de daune interese în sumă de 10.000 lei, reclamanta-pârâta nu motivează în niciun fel această cerere si nu aduce nicio dovadă în susţinerea acestei cereri, sens în care instanţa a respins acest capăt de cerere.

Astfel având în vedere situaţia de fapt reţinută coroborat cu dispoziţiile legale expuse, instanţa a constatat că acţiunea formulată de către reclamantul-pârât SC W.I.SRL în contradictoriu cu pârâtul-reclamant SC I. SA, respectiv pârâţii SC G.D.V. G. SRL, SC R.F.U.SRL, SC P.S.SRL, D.L. SI I.D., este neîntemeiată, sens în care a respins-o în totalitate.

În ceea ce priveşte cererea privind constatarea nulităţii clauzei inserate în art. 13 din contractul de închiriere nr. (...), formulată de către reclamanta-pârâtă SC I. SA prin cerere –reconvenţională, instanţa a constatat că această cerere nu este motivată şi nu aduce nicio dovadă in susţinerea acestei cereri, sens în care instant a respins-o, ca neîntemeiată.

II. Apelul. Motivele de apel

Prin decizia nr.1337A/20.12.2016 pronunţată de Tribunalul Ialomiţa - Secţia civilă, în dosarul nr. 4039/312/2011 s-a admis apelul declarat de apelanta – reclamantă S.C. W.I.S.R.L., împotriva sentinţei civile nr. 1571 din 24.07.2015 pronunţată de Judecătoria Slobozia pe care o schimbă în parte şi în consecinţă, s-a luat act de cererea de renunţare la judecată formulată de către reclamanta S.C. W.I.S.R.L. în contradictoriu cu pârâta S.C. GDV G S.R.L.. S-a admis în parte cererea formulată de reclamanta S.C. W.I.S.R.L. în contradictoriu cu pârâţii S.C. I. S.A., S.C. R.F.U.S.R.L. , S.C. P.S.S.R.L., D.L. şi I.D.. S-a constatat nulitatea următoarelor contracte: - contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (...), încheiat între S.C. I. S.A., în calitate de vânzător şi D.L. şi I.D., în calitate de cumpărători; - contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (...), încheiat între D.L. şi I.D., în calitate de vânzător şi S.C. P.S.S.R.L., în calitate de cumpărător; - contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (...), încheiat între S.C. I. S.A., în calitate de vânzător şi D.L. şi I.D., în calitate de cumpărători; - contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.(...), încheiat între D.L. şi I.D., în calitate de vânzător şi S.C. P.S.S.R.L., în calitate de cumpărător;- contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (...), încheiat între S.C. I. S.A., în calitate de vânzător şi D.L. şi I.D., în calitate de cumpărători;

- contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (...), încheiat între D.L. şi I.D., în calitate de vânzător şi S.C. R.F.U.S.R.L., în calitate de cumpărător. A fost obligată pârâta S.C. I. S.A., sub sancţiunea de daune cominatorii în sumă de 100 lei pentru fiecare zi de întârziere, de la data rămânerii irevocabile a prezentei hotărâri şi până la îndeplinirea obligaţiei, să efectueze negocierile prevăzute de art. 13 din contractul de închiriere nr.(...) privind dreptul de preferinţă. S-au respins celelalte capete de cerere ale reclamantei ca neîntemeiate. S-au păstrat celelalte dispoziţii ale sentinţei de fond.

Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa de apel a apreciat că, motivul de apel privind greşita apreciere a valabilităţi contratelor de vânzare – cumpărare este fondat.

Se reţine că prin contractul de închiriere nr. 33 din 17.01.2007, încheiat între S.C. I. S.A., în calitate de proprietar şi S.C. W.I.S.R.L., în calitate de chiriaş, s-a transmis de către proprietar chiriaşului, spre exploatare rentabilă, în închiriere, mijloacele fixe (diguri şi instalaţii de tranzitare a apei etc.) aferente bazinelor piscicole din cadrul fermei piscicole C., situate pe raza localităţilor S. şi M., judeţul I., menţionate în Anexa nr. 1 la contract.

Potrivit art.13 din contract, chiriaşului i se acordă un drept de preferinţă (preemţiune) la cumpărare prin negociere directă, preţul de pornire al negocierii urmând să fie stabilit pe bază de expertiză de evaluare, întocmită de doi experţi, câte unul de fiecare parte.

Referitor la dreptul conferit de art.13 din contract, dacă acesta este de preemţiune sau un  drept de preferinţă, tribunalul a reţinut următoarele:

Dreptul de preemţiune are natură legală fiind prevăzut de lege, fiind instituit printr-o normă imperativă.

Iniţial acesta a fost reglementat de Legea nr. 54/1998 care a fost abrogată prin Legea nr.247/2005, Titlul X care la rândul său a fost abrogat prin Legea nr. 71/2001 pentru punerea în aprobare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil.

Dreptul de preemţiune are ca obiect numai terenurile agricole situate în extravilan, în caz contrar, de exemplu dacă terenul nu este agricol sau deşi terenul este agricol dar nu se află în extravilan, dreptul de preemţiune nu există.

Având în vedere domeniul şi condiţiile de aplicare ale dreptului de preemţiune, cum activele care fac obiectul contractului de închiriere nu sunt terenuri agricole extravilane, dreptul stabilit prin contract fiind un drept convenţional şi nu legal, se reţine că în cauză apelanta locatară nu are un drept de preemţiune ci este beneficiara unui drept de preferinţă care presupune că, în cazul în care proprietarul se hotărăşte să vândă bunul, îi va acorda preferinţă societăţii locatare, la un preţ stabilit conform art.13 din contract.

Deoarece pactul de preferinţă nu transferă dreptul de proprietate, nerespectarea lui nu dă beneficiarului lezat dreptul de a intenta acţiunea în anularea vânzării făcute cu nesocotirea acestei promisiuni, afară de cazul când se dovedeşte că vânzarea s-a făcut în frauda beneficiarului promisiunii cu complicitatea la fraudă din partea terţului achizitor.

Referitor la respectarea clauzei prevăzute la art.13 din contractul de închiriere tribunalul a apreciat că intimata S.C. I. S.A. nu şi-a respectat obligaţia asumată prin această clauză deoarece nu a făcut dovada ofertei către apelantă în condiţiile convenite.

Publicarea în Monitorul Oficial al Convocării Adunării Generale Extraordinare a Acţionarilor având pe ordinea de zi aprobarea înstrăinării unor active printre care se numără şi cele închiriate apelantei nu poate constitui o ofertă pentru negociere directă aşa cum se arată în art.13, lipsind atât expertiza întocmită de doi experţi, unul din partea apelantei şi chiar oferta de negociere directă.

Reţinând aşadar că locatorul nu a respectat dreptul de preferinţă al locatarului şi a vândut bunurile închiriate unor terţi, în continuare în speţă s-a analizat dacă vânzările activelor care fac obiectul contractului de închiriere, încheiate cu alte persoane, în dauna locatarului beneficiar al dreptului de preferinţă la vânzare conform art. 13 din contractul de închiriere, constituie o fraudă cu ocazia transferului dreptului de proprietate, urmărindu-se sustragerea locatorului de la obligaţia asumată prin contractul de închiriere.

Din probele administrate s-a reţinut că prin contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. (...), S.C. I. S.A. reprezentată prin preşedintele D.M. vinde către D.L. imobilul - Dig piscicol (baraj) C. II, construit din pământ, pietriş, beton şi lemn, având o suprafaţă totală de 1.694 m.p., situat în comuna S., judeţul I., cu număr cadastral 2795 – C1.

Ulterior, acelaşi bun imobil este vândut de către D.L., prin mandatar D.M. către P.S.S.R.L., reprezentată de administrator C.S.L., prin contractul de vânzare – cumpărare nr.2296 din 16.09.2010.

Prin contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. (...) S.C. I. S.A. reprezentată prin preşedintele D.M. vinde către D.L. imobilul - Dig piscicol (baraj) H. II, construit din pământ, pietriş, beton şi lemn, având o suprafaţă totală de 2.040 m.p., situat în (..), cu număr cadastral 2583 – C1.

Ulterior, acelaşi bun imobil este vândut de către D.L., prin mandatar D.M. către P.S.S.R.L., reprezentată de administrator C. S. – L., prin contractul de vânzare – cumpărare nr.2297 din 16.09.2010.

Prin contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. (...) S.C. I. S.A. reprezentată prin preşedintele D.M. vinde către D.L. şi I.D., în cote egale indivize de 1/2 pentru fiecare, imobilul - Dig piscicol (baraj) C. III, construit din pământ, pietriş, beton şi lemn, având o suprafaţă totală de 1.179 m.p., situat în comuna Sineşti, judeţul Ialomiţa, cu număr cadastral 2794 – C1.

Ulterior, acelaşi bun imobil este vândut de către D.L., prin mandatar D.M. şi I.D., către S.C. R.F.U.S.R.L., reprezentată prin asociat şi administrator M. D. – Ş., prin contractul de vânzare – cumpărare nr. 138 din 20.01.2010.

Toate contratele de vânzare – cumpărare au fost încheiate în perioada în care contractul de închiriere dintre apelanta – reclamantă S.C W.I.S.R.L. şi S.C. I. S.A. era în vigoare, fiind înregistrat pe rolul instanţei de judecată dosarul nr. 2523/98/2008 având ca obiect anularea contractului de închiriere nr. (...) şi a actului adiţional nr. (...) şi evacuarea pârâtei S.C. W.I.S.R.L. la cererea reclamantei S.C. I. S.A., dosar soluţionat în mod definitiv şi irevocabil prin respingerea acţiunii.

Cu toate acestea, deşi era în fiinţă contractul de închiriere iar S.C. W.I.S.R.L. avea posesia bunurilor vândute prin contractele de vânzare – cumpărare, la momentul încheierii acestora, atât vânzătorii, cât şi cumpărătorii au convenit că transmiterea posesiei are loc la data autentificării contractelor deşi vânzătorii nu aveau această posesie.

Din datele oferite de Oficiul Registrului Comerţului de pe lângă Tribunalul Ialomiţa la data de 20.04.2011 se reţine că P.S.S.R.L. are ca asociaţi pe P.C. şi S.C. GDV G. S.R.L. iar ca administratori pe P. Cr. şi Co. St. L..

De asemenea, firma S.C. R.F.U.S.R.L. are ca asociaţi pe D.E. şi M.D. - Ş.

Din adresa nr.1041/CCCMMRM/03.05.2016 emisă de ITM I. rezultă că P. L. (fostă D.) figurează în baza de date ca salariat angajat cu contract individual de muncă încetat la S.C. I. S.A. în perioada 09.07.2009 – 16.02.2013, în funcţia de magaziner, conform extrasului din REVISAL anexat adresei.

Se mai reţine şi faptul că la instanţa de fond s-a solicitat pârâtelor S.C. I. S.A., S.C. R.F.U.S.R.L. şi P.S.S.R.L. să depună înscrisurile din care să rezulte încasările şi plăţile efectuate cu ocazia încheierii contractelor de vânzare – cumpărare şi înregistrarea acestora în evidenţele contabile însă doar pârâta S.C. I. S.A. a depus aceste înscrisuri, celelalte societăţi nedepunând înscrisurile solicitate.

Teoria de specialitate defineşte cauza ca fiind obiectivul urmărit de părţi la încheierea contractului (scopul contractului), subliniind constant distincţia din structura acestei condiţii de validitate, între scopul imediat (causa proxima) şi scopul mediat (causa remota).

Scopul imediat, caracterizat prin aceea că în cadrul unei anumite categorii de acte este un element abstract şi invariabil, este constituit în contractele sinalagmatice de reprezentarea mentală, de către fiecare parte, a contraprestaţiei, în cazul contractului de vânzare-cumpărare acesta fiind predarea bunului, respectiv încasarea preţului.

Scopul mediat, constând în motivul determinant al încheierii actului juridic este un element concret şi variabil, referindu-se în cadrul contractelor sinalagmatice la însuşirile prestaţiei.

Fiind evident că, în cadrul contractului de vânzare-cumpărare care este contract numit, numai scopul mediat poate fi ilicit (scopul imediat fiind prevăzut de lege), discuţia despre nulitatea contractului pentru cauză ilicită în prezenta speţă se circumscrie licitului sau ilicitului scopului mediat.

Totodată trebuie să se facă distincţie în raport de buna sau reaua-credinţă a terţului dobânditor deoarece indiferent de poziţia vânzătorului, dacă terţul a fost de bună-credinţă, înstrăinarea făcută cu titlu oneros rămâne valabilă. Dacă însă terţul a fost de rea-credinţă, această împrejurare poate constitui motiv de nulitate absolută a unui contract prin raportare la cauza ilicită, privită ca element esenţial al contractului şi nu "in abstracto".

Faţă de situaţia de fapt reţinută tribunalul a apreciat că scopul mediat al contractelor de vânzare – cumpărare în discuţie l-a constituit transferul dreptului de proprietate din patrimoniul locatorului, urmărindu-se în fapt sustragerea acestuia de la obligaţia asumată prin contractul de închiriere la art. 13.

Prejudicierea apelantei ca rezultat al unei fraude a intimatei S.C. I. S.A. în conivență cu terţii dobânditori rezultă din modul de înstrăinare a activelor, cu ignorarea din partea acestora a informaţiilor de la oficiul de cadastru cu privire la existenţa contractului de închiriere, prin interpuşi, către societăţi comerciale ai căror asociaţi sau administratori sunt rude sau apropiaţi ai administratorului şi Preşedintelui Consiliului de Administraţie al societăţii S.C. I. S.A. –  D.M. soţia acestuia D. E. fiind acţionară atât a S.C. I. S.A. cât şi a S.C. R.F.U.S.R.L..

Având în vedere raporturile de muncă sau de rudenie existente între părţile contractelor de vânzare – cumpărare, calitatea de reprezentant al numitului D.M. şi pentru vânzătoarea S.C. I. S.A. şi pentru D.L., declaraţiile acestora cu ocazia încheierii contractelor referitoare la dobândirea posesiei deşi niciuna dintre părţi nu avea posesia, şi informaţiile de la OCPI referitoare la contractul de închiriere, tribunalul a apreciat că toate părţile pârâte au cunoscut că actele de înstrăinare aveau drept scop sustragerea S.C. I. S.A. de la obligaţia de a acorda apelantei un drept de preferinţă la vânzare, prin negociere directă, şi corelativ împiedicarea apelantei S.C. W.I.S.R.L. de a-şi exercita dreptul de preferinţă acordat prin contractul de închiriere.

Faţă de cele ce preced tribunalul a apreciat că în cauză se impune constatarea nulităţii contractelor de vânzare – cumpărare analizate.

În ceea ce priveşte cererea de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare – cumpărare între pârâta S.C. I. S.A. şi reclamanta S.C. W.I.S.R.L., având ca obiect activele vândute prin contractele de vânzare – cumpărare anulate, tribunalul a apreciat ca fiind neîntemeiată deoarece contractul de închiriere nr. 33 din 17.01.2007 nu conţine nici o obligaţie a locatorului de a vinde bunurile închiriate; contractul de închiriere nu valorează promisiune de vânzare pentru ca, în caz de refuz al vânzătorului de a încheia actul în formă autentică, în baza principiului executării în natură a obligaţiilor, promitentul cumpărător să poată solicita instanţei suplinirea consimţământului vânzătorului pentru vânzare.

Prin clauza de la art. 13 din acest contract, chiriaşului i s-a acordat un drept de preferinţă la cumpărare prin negociere directă, preţul de pornire al negocierii urmând să fie stabilit pe bază de expertiză de evaluare, întocmită de doi experţi, câte unul numit de fiecare parte. Acest drept nu presupune automat încheierea vânzării dacă părţile nu convin asupra preţului sau altor condiţii de vânzare.

Nici motivul privind soluţionarea cererii de transmitere a dreptului de proprietate asupra activelor care au făcut obiectul contratelor de vânzare dar şi al contractului de închiriere nu este fondat deoarece dreptul de proprietate nu poate fi transmis de instanţă ci se transmite în baza unui act translativ de proprietate care poate fi un contract valabil încheiat sau o hotărâre judecătorească, transferul dreptului de proprietate dintr-un patrimoniu în altul fiind un efect direct al respectivelor acte. Ori, în speţă, instanţa a anulat actele de vânzare – cumpărare încheiate de locator cu terţe persoane şi a obligat-o pe intimata S.C. I. S.A. să negocieze cu apelanta în vederea cumpărării, în condiţiile art. 13 din contractul de închiriere nr. (...) însă a apreciat ca neîntemeiată cererea de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare – cumpărare, situaţie în care se constată nu există niciun act translativ de proprietate şi nici nu a avut loc transferul dreptului de proprietate asupra activelor în discuţie, de la S.C. I. S.A. la S.C. W.I.S.R.L..

De asemenea, a constatat că nici cererea de rectificare a cărţilor funciare ale imobilelor ce formează obiectul acţiunii, în temeiul art. 33 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 nu este fondat.

Potrivit art. 33 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 7/1996 în vigoare la data înregistrării acţiunii la instanţa de fond “ (1) în cazul în care cuprinsul cărţii funciare nu corespunde, în privinţa înscrierii, cu situaţia juridică reală, se poate cere rectificarea sau, după caz, modificarea acesteia.

(2) Prin rectificare se înţelege radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii oricărei operaţiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară.

De asemenea, potrivit art. 34 pct. 1 din aceeaşi lege “orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a constatat că: 1. înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil…”.

Reţinând că la acest moment apelanta nu a dobândit nici un drept de proprietate asupra imobilelor cu privire la care s-a solicitat rectificarea cărţilor funciare, aceasta nu se încadrează în categoria persoanelor interesate prevăzută de art. 34 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, nefiind îndeplinite condiţiile pentru rectificarea cărţii funciare în baza textelor de lege menţionate.

Recursurile. Motivele de recurs.

Împotriva deciziei nr. 1337A/20.12.2016 pronunţată de Tribunalul Ialomiţa - Secţia civilă, în dosarul nr. 4039/312/2011 au declarat recurs reclamanta SC W. I. SRL, în temeiul art. 312 alin. (3) C.pr.civ. 1865, solicitând admiterea recursului, modificarea în parte a hotărârii pronunţate de Tribunalul Ialomiţa în sensul de a se pronunţata o hotărâre judecătorească care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare, şi pârâta SC I. SA solicitând admiterea recursului, modificarea în tot a deciziei recurate în sensul menţinerii sentinţei civile nr. 1571/24.07.2015 pronunţate de Judecătoria Slobozia, cu cheltuieli de judecată.

I. În ceea ce priveşte  recursul declarat de recurenta – reclamanta SC W. I. SRL aceasta apreciază că în cauză este incident motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C.pr.civ. 1865 respectiv hotărârea pronunţată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii;

Astfel instanţa Tribunalului Ialomiţa a apreciat ca in speţa nu poate fi suplinit consimţământul vânzătoarei I. pentru încheierea actului autentic de vânzare cumpărare motivat de faptul ca, contractul de închiriere nr. (...) nu are valoare de promisiune de vânzare cumpărare si dreptul de proprietate nu poate fi transmis de instanţa ci se transmite doar in baza unui act translativ de proprietate

Recurenta arată că această motivare contravine art. 969, 977, 1073 şi art. 1077 vechiul Cod civil, fiind in contradicţie cu prevederile acestor texte

În conformitate cu prevederile art. 977 C.civ. interpretarea contractelor se face după intenţia comună a părţilor contractante, iar nu după sensul literal al termenilor iar potrivit art.. 969 cod civil convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante.

Potrivit art. 1077 vechiul Cod civil, nefiind îndeplinită obligaţia de a face, creditorul poate asemenea să fie autorizat a o aduce el la îndeplinire, cu cheltuiala debitorului iar potrivit art. 1073 creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligaţiei, şi în caz contrar are dreptul, la dezdăunare

Prin contractul de închiriere nr. (...) s-a prevăzut in art. 13 că se acordă SC W. un drept de preferinţă la cumpărare prin negociere directă, preţul de pornire al negocierii urmând sa fie stabilit pe bază de expertiza de evaluare întocmită de doi experţi, cate unul numit de fiecare parte

Pactul de preferinţa , reprezintă o varietate a promisiunii unilaterale de vânzare care, datorită specificului său, are o aplicaţie ce se restrânge la contractele de vânzare şi la cele de închiriere. Pactul de preferinţă este definit ca fiind promisiunea pe care şi-o asumă una dintre părţi (promitentul) ca, în cazul în care se va decide să încheie contractul avut în vedere de cealaltă parte, să acorde preferinţă acesteia din urmă (beneficiarului) la vânzare, la preţ egal.

De menţionat că promitentul-vânzător (sau cumpărător) nu se obligă să contracteze pur şi simplu, ci numai că, dacă se va decide să contracteze, atunci îl va prefera pe beneficiar. În speţa de faţă, fiind vorba despre un contract de închiriere s-a inserat clauză de la art. 13. prin care proprietarul se obligă să acorde preferinţă chiriaşului, în cazul în care, se va hotărî să vândă bunul.

Urmează a se constata că exista un raport de expertiză întocmit la solicitarea promitentului vânzător SC I., raport de expertiză pe care nu am înţeles să-l contestam, situaţie faţă de care în conformitate cu prevederile art. 1073, art. 969 şi art. 1077 vechiul Cod civil, se constată că sunt îndeplinite toate condiţiile prevăzute de art. 13 din contract pentru a se putea suplini consimţământul SC I. şi a se pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare după cum urmează

- Există voinţa de a vinde, aspect concretizat în emiterea hotărârii AGA nr. 1 din 02.04.2008 dar şi în semnarea contractelor de vânzare care au fost anulate

- Există voinţa de a cumpăra, voinţă ce rezultă din poziţia adoptată de SC W.I.SRL care a înţeles să conteste actele de vânzare cumpărare si a arătat ca este de acord sa cumpere.

- Preţul este stabilit de o expertiză agreată de ambele părţi, preţ pe care sunt de acord sa-l achite, obligându-se de a-l depune într-un cont la dispoziţia instanţei de judecată.

Pentru toate aceste motive solicită în temeiul art. 312 alin. (3) C.pr.civ. admiterea recursului, modificarea în parte a hotărârii pronunţate de Tribunalul Ialomiţa în sensul de a fi pronunţată o hotărâre judecătorească care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare pentru imobilele arătate în acţiunea precizată/modificată.

a)dig piscicol ( baraj) C II, construit din pământ, pietriş, beton si lemn având o suprafaţa totală de 1694 m.p. situat (..),având nr. cadastral 2795-C1 având vecinătăţile la nord 134,57 m Domeniul Privat al Statului, la Est 12,89 m Domeniul Privat al Comunei S., la sud 130 m Domeniul Privat a1 Statului şi la vest 23,23 m Domeniul Privat al Comunei S., intabulat în CF nr. (..) provenit din conversia de pe Hârtie a CF nr. (..) în favoarea SC W.I.SRL, pentru preţul de 4300 lei

b)dig piscicol ( baraj) C III, construit din pământ, pietriş, beton si lemn având o suprafaţa totala de 1179 m.p. situat în (..), având nr. cadastral (..), având vecinătăţile La nord 13,95 m Domeniul Privat al Comunei S., la Est 99,63 m Domeniul Privat al Statului, la sud 13,31 m Domeniul Privat al Comunei S. si la Vest 103,19 m Domeniul Privat al Comunei S., intabulat în CF nr. (..) provenit din conversia pe hârtie a CF nr. (..), în favoarea SC W.I.SRL, pentru preţul de 4300 lei

c)dig piscicol (baraj) H. II , construit din pământ, pietriş, beton si lemn având o suprafaţa totală de 2040 m.p. situat in (..),având nr. cadastral (..)  având vecinătăţile La nord Domeniul Privat al Comunei S., la Est Domeniul Privat al Statului, la sud Domeniul Privat al Comunei S. şi la Vest Domeniul Privat al Statului, intabulat în CF nr. .. provenit din conversia pe hârtie a CF nr. (..), în favoarea SC W.I.SRL, pentru preţul de 4300 lei.

II. În ceea ce priveşte recursul declarat de pârâta SC I. SA, aceasta critică soluţia instanţei de apel sub următoarele aspecte:

A. Sentinţa recurată a fost dată cu încălcarea esenţială a legii deoarece încalcă spiritul şi litera art. 969 din vechiul Cod civil.

Instanţa de judecată nu este competentă material să modifice în nici un fel „legea părţilor", să schimbe înţelesul/spiritul clauzelor contractuale convenite de părţi, aşa cum a procedat Tribunalul Ialomiţa prin aceea că:

- A stabilit că „publicarea în Monitorul Oficial al convocării Adunării Generale a Acţionarilor având pe ordinea de zi aprobarea înstrăinării activelor generatoare ale litigiului nu poate constitui ofertă pentru negociere directă cu toate că în contractul de încheiere nr.(...) (art. l3) nu se face nici o referire în legătură cu modalitatea de aducere la cunoştinţa chiriaşului a intenţiei/hotărârii locatorului/proprietarului de vânzare a activelor închiriate;

- A nesocotit faptul că publicarea în Monitorul Oficial şi alte două publicaţii a convocării Adunării Generale Extraordinare a Acţionarilor al S.C.I. S.A pe a cărei ordine de zi s-a aflat aprobarea vânzării activelor/imobilelor/digurilor generatoare ale prezentului litigiu reprezintă în realitate o adevărată ofertă publică de vânzare cu o forţă probatorie mult mai mare decât o simplă înştiinţare adresată intimatei-reclamante-pârâte;

- A nesocotit faptul că prin Hotărârea AGA din 12.07.2007 s-a aprobat modificarea Actului constitutiv al S.C.I. S.A. - modificare a cărei legalitate a fost verificată de Judecătorul delegat la Oficiul Registrului Comerţului prin încheierea nr. 2024/12.07.2007-, printre altele stabilindu-se prin art.. 13 alin. (4) că întotdeauna „Convocarea AGA se va realiza prin publicarea în Monitorul Oficial, partea a IV-a, şl unul din ziarele de largă răspândire din localitatea în care se află sediul societăţii";

- A nesocotit faptul că recurenta S.C.I. S.A îi comunicase în scris intimatei S.C.W.I.S.R.L. încă de la data de 25.10.2005 oferta de vânzare a digurilor generatoare ale prezentului litigiu cu menţiunea expresă ca „în cazul în care doriţi cumpărarea" să anunţe „această intenţie până în data de 31.10. 2005 printr-o adresă scrisă sau fax.

- A nesocotit faptul că intimata S.C.W.I.S.R.L. a comunicat recurentei S.C.I. S.A cu adresa nr. 31/31.10.2005 refuzul său ferm şi neechivoc de a nu accepta oferta susmenţionată, de cumpărare a digurilor expres indicate, solicitând numai ca „în actul adiţional de prelungire a actualului contract de închiriere să precizaţi expres ca eventualul cumpărător al S.C.I. S.A. să respecte ad literam contractul de încheiere aflat în derulare între societăţile noastre până la finalizarea lui".

- A nesocotit faptul că deşi asociatul unic S.C.W.I.S.R.L. este acţionar semnificativ al recurentei S.C.I. S.A, având, logic, cunoştinţă de hotărârile adoptate de A.G.A. acesteia, totuşi nu a găsit de cuviinţă să atace/conteste în justiţie Hotărârea din 12.07.2007 conţinând OFERTA PUBLICĂ DE VÎNZARE a acelor active pe care le exploata în calitate de chiriaş;

A nesocotit faptul că neexercitarea „dreptului de preferinţă" de către intimata S.C.W.I.S.R.L. imediat după adoptarea Hotărârii A.G.A. din 12.07.2007, publicată în M.O., respectiv până cel mai târziu la data încheierii în formă autentică a contractelor de vânzare-cumpărare a căror nulitate absolută s-a solicitat a se constata şi intabularea în Cartea Funciară a dreptului de proprietate al celorlalţi pârâţi-cumpărători face practic inutilă orice discuţie/analiză în legătură cu îndeplinirea condiţiilor de fond şi de formă a acelor convenţii, contrar modului eronat în care a procedat instanţa de apel,intimata nefiind nici măcar parte în acele convenţii.

B. Încalcă spiritul si litera art. 129 alin. (6) din vechiul Cod de procedură civilă

Printr-o normă de ordine publică, imperativă şi de strictă interpretare, inserată în art..129 alin.6 din vechiul Cod de procedură civilă, legiuitorul a găsit de cuviinţă să statueze în mod expres şi neechivoc că, întotdeauna, judecata se mărgineşte/limitează numai şi exclusiv la obiectul dedus judecăţii prin acţiunea introductivă cu modificările făcute anterior în condiţiile şi cu respectarea strictă a art. 132 din acelaşi act normativ.

Într-un asemenea context, analizarea temeiniciei pretenţiilor intimatei S.C.W.I.S.R.L. trebuia, obligatoriu, să se facă numai în limitele investirii instanţei, respectiv dacă motivele invocate erau de ordine publică, vizând ocrotirea unui interes general statuat printr-o normă juridică imperativă expres indicată, pe de o parte, şi respectiv dacă instanţa putea obliga pârâta S.C.I. S.A. să încheie cu reclamanta contractele de vânzare-cumpărare a acelor diguri la preţurilor convenite de proprietara acestora cu alte entităţi juridice.

În condiţiile în care motivarea instanţei de apel considerată ca fundament a constatării nulităţii absolute a acelor contracte de vânzare-cumpărare a vizat încălcarea intereselor particulare/strict personale ale intimatei S.C.W.I.S.R.L., care nu ar fi fost notificată cu o ofertă de vânzare-cumpărare a acelor diguri încălcându-se astfel dreptul de preferinţă instituit prin art.13 din contractul de închiriere nr. (...), şi nu a unor drepturi/interese cu caracter general, ocrotite prin lege în sens larg, este mai mult decât evident că prin decizia atacată „s-a dat" altceva decât s-a cerut, încălcându-se în acest mod un principiu fundamental al procesului civil - cel a disponibilităţii.

Mai mult decât atât, dispunând prin dispozitivul deciziei recurate „obligarea pârâtei S.C.I. S.A. să efectueze negocierile prevăzute de art. 13 din contractul de închiriere nr.(...) privind dreptul de preferinţă" în condiţiile în care intimata S.C.W.I.S.R.L. a solicitat prin cererea modificatoare, aşa cum s-a arătat, ca încheierea contractelor de vânzare-cumpărare ale activelor generatoare ale litigiului să se facă la „preţul din contractele de vânzare-cumpărare" încheiate cu pârâţii din acţiunea introductivă este evident că instanţa de apel a schimbat „caracterul neîndoielnic al pretenţiilor reclamantei", acordând altceva decât a cerut aceasta, încălcându-se şi sub acest aspect şi litera dispoziţiile art. 129 alin. (6) C.pr.civ. 1865.

În drept, îşi fundamentează recursul pe prevederile art. 304 alin. (1) pct. 7,8 şi 9 C.pr.civ..

Asupra recursurilor declarate

Cu titlu prealabil, instanţa de recurs arată că faţă de dispoziţiile articolului 304 alin. (1) C.pr.civ. 1865 modificarea sau casarea unei hotărâri (care potrivit legii a fost atacată cu apel) poate fi cerută doar pentru motive de nelegalitate (nu şi netemeinicie).

I. În ceea ce priveşte recursul declarat de reclamanta SC W. I. SRL, instanţa de recurs constată că aceasta a invocat dispoziţiile articolului 304 pct. 9 C.pr.civ. 1865 apreciind că instanţa de apel a interpretat, cu încălcarea dispoziţiilor articolelor 969, 977, 1073 şi 1077 Cod civil 1864, dispoziţiile prevăzute la articolul 13 din contractul părţilor.

Articolul 13 din contractul de închiriere nr. (...) prevede că se acordă SC W. I. SRL  un drept de preferinţă la cumpărarea prin negociere directă.

Instanţa de recurs, constată că în mod legal, atât instanţa de fond cât şi instanţa de apel au apreciat că în ceea ce priveşte contractul de închiriere un astfel de act juridic nu valorează promisiune de vânzare.

O astfel de clauză contractuală are natura unui pact de preferinţă în favoarea chiriaşului şi trebuie interpretată în sensul că în caz de vânzare a imobilului/imobilelor ce fac obiectul contractului de închiriere, vânzătorul se obligă să acorde preferinţele chiriaşului la preţ egal, în condiţii egale.

În consecinţă, instanţa de apel (şi nici cea de fond) nu au făcut  o interpretare greşită a dispoziţiei contractuale, de altfel din cuprinsul motivelor de recurs însăşi recurenta SC W. I. SRL arată că art.13 din contractul de închiriere are natura juridică a unui pact de preferinţă.

Întrucât aceasta a fost voinţa părţilor din contractul de închiriere, instanţa nu poate suplini consimţământul vânzătorului în sensul solicitat de recurentul reclamant, întrucât s-ar încălca dispoziţiile articolului 969 Cod civil 1864 potrivit cu care convenţii legal făcute au putere de lege între părţile contractante.

De altfel din probele administrate în cauză, înscrisuri şi răspuns la interogatoriu formulat de SC W. I. SRL rezultă că pe parcursul derulării procedurii de vânzare recurenta reclamantă nu şi-a manifestat intenţia de a cumpăra imobilele.

În acest sens urmează a se vedea răspunsul la interogatoriu astfel:

„Întrebarea nr. 1

Recunoaşteţi că în cuprinsul contractului de închiriere nr. (...) încheiat intre I. SA în calitate de proprietar şi W.I.SRL in calitate de chiriaş s-a prevăzut in favoarea W.I. un drept de preemţiune la cumpărare prin negociere directa a activelor ce fac obiectul contractului?

Răspuns la întrebarea nr. 1.

SC W.I.SRL nu a solicitat niciodată cumpărarea activelor ce au făcut obiectul contractului de închiriere nr.(...). Pe perioada derulării contractului de închiriere anterior nr.(...) pana la înlocuirea acestuia cu contractul de închiriere nr. (...), prin adresa Consiliului de Administraţie al SC I. SA nr. 263/25.10.2006, SC W.I.SRL a avut opţiunea de a cumpără activele însă, prin adresa nr. 30/31.10.2005 SC W.I.SRL prin asociatul majoritar B.I. şi-a manifestat dorinţa expresă pentru prelungirea contractului de închiriere anterior, până la 10 ani. Contractul de închiriere nr. (...) a fost înregistrat la OCPI Ialomiţa ulterior datei vânzării activelor.

Întrebarea nr.2

Recunoaşteţi faptul ca nu aţi respectat dreptul de preemţiune prevăzut în cuprinsul contractului de închiriere (...) si aţi înstrăinat activele obiect al contractului de închiriere nr.(...), către D.L., I.D. şi GDV G.?

Răspuns la întrebarea nr.2

Precizează încă odată ca, SC W.I.SRL nu si-a manifestat dreptul de preemţiune la cumpărare nici după ce, urmare aprobării Adunării Generale a Acţionarilor, SC I. SA a făcut anunţ în presa locală  privind vânzarea activelor (documente existente la dosar).

Totodată, va rugam sa aveţi in vedere faptul ca administratorul SC W.I.SRL domnul B.I. este si acţionar al SC I. SA, având cunoştinţa de toate convocările cu ordinea de zi a adunărilor generale publicate in Monitorul Oficial şi presa locală (documente existente la dosar).”

Din cuprinsul motivelor de recurs invocate de recurenta reclamantă rezultă că SC W.I.SRL şi-a manifestat voinţa de a cumpăra aceste active abia prin faptul că „a înţeles să conteste actele de vânzare-cumpărare”.

În aceste condiţii, nici din această perspectivă  instanţa nu  poate suplini voinţa părţilor pentru încheierea unui contract de vânzare-cumpărare, întrucât voinţa părţilor de a vinde, respectiv de a cumpăra nu a fost concomitentă.

Acest aspect rezultă şi din faptul că la momentul vânzării imobilelor nu era notată în cartea funciară nicio interdicţie de înstrăinare, abia în anul 2011 fiind notat contractul de închiriere, iar Hotărârea AGA a SC I. SA, din 02.04.208, prin care s-a hotărât înstrăinarea imobilelor nu a fost contestată.

II. În ceea ce priveşte recursul declarat de pârâta SC I. SA, acesta urmează a fi admis cu consecinţa modificării în tot a deciziei recurate în sensul respingerii apelului ca nefondat, menţinerea soluţiei instanţei de fond pentru următoarele considerente:

Instanţa de recurs apreciază că instanţa de apel a făcut o greşită interpretare a dispoziţiilor legale aplicabile în cauză cu privire la constatarea nulităţii contactelor de vânzare-cumpărare (art. 304 pct. 9 C.pr.civ. 1865).

Astfel, instanţa de apel a reţinut că scopul (cauza ilicită) a încheierii contractelor de vânzare-cumpărare l-a constituit „sustragerea de la obligaţia asumată prin contractul de închiriere  la articolul 13” .

În acord cu ambele instanţe anterioare, instanţa de recurs reţine că pactul de preferinţă stabilit prin contractul părţilor nu era un drept prevăzut de lege care să fi atras nulitatea actelor pentru frauda la lege.

Ceea ce au apreciat diferit instanţele (de fond şi apel) a constituit-o interpretarea probelor administrate în cauză, prima instanţă apreciind că nu poate reţine complicitatea terţilor la fraudă – în timp ce instanţa de apel a reţinut frauda intimatei SC I. SA în conivenţă cu terţii dobânditori, fără a indica însă în concret un temei de drept..

În analiza motivelor de recurs, pentru a se determina existenţa cazurilor care să atragă nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare, astfel cum s-a solicitat de reclamantă prin acţiunea precizată, instanţa va porni de la câteva aspecte legate de dreptul societăţilor comerciale astfel cum este reglementat de Legea nr. 31/1990.

În acest sens va reţine dispoziţiile prevăzute de articolul 701 din Legea nr. 31/1990 modificată şi republicată şi va avea în vedere Hotărârea AGA din 02.04.2008 a SC I. SA prin care s-a hotărât vânzarea imobilelor – hotărâre neatacată. Totodată va reţine şi că la data de 06.09.2007 a fost adoptată Hotărârea Adunării Generale a asociaţiilor prin care a fost aprobată strategia de dezvoltare a societăţii.

Potrivit articolului 701 din LSC: Actele de dispoziţie asupra bunurilor unei societăţi comerciale pot fi încheiate în temeiul puterilor conferite reprezentanţilor legali ai societăţii, după caz, prin lege, actul constitutiv sau hotărârile organelor statutare ale societăţii adoptate în conformitate cu prevederile prezentei legi şi ale actului constitutiv al societăţii, nefiind necesară o procură specială şi în formă autentică în acest scop, chiar dacă actele de dispoziţie trebuie încheiate în formă autentică.

Urmare a acestor hotărâri AGA ale SC I. SA (la care şi reprezentantul SC W. I. SRL domnul B. I. are calitate de acţionar) s-a procedat (ulterior) la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare.

Este important de menţionat că la data încheierii contractelor de vânzare-cumpărare  s-a precizat în cuprinsul acestor contracte că imobilele erau libere de orice sarcini conform celor atestate prin extrasele de carte funciară emise de ANCPI – Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ialomiţa. De altfel contractul de închiriere a fost notat în C.F. ulterior vânzărilor în cauză.

În acest context, instanţa de recurs, reţine că  instanţa de apel a avut în vedere frauda nu numai a recurentei – pârâte SC I. SA ci a tuturor părţilor contractante pentru toate contractele de vânzare-cumpărare.

În combaterea acestor aspecte reţinute de instanţa de apel, instanţa de recurs are în vedere dispoziţiile articolului 948, 966, 968 Cod civil 1864.

În acest sens, instanţa de recurs arată că actele juridice (contractele de vânzare-cumpărare în discuţie) încheiate prin administrator sunt valabile în raport de art. 948 C.civ., în condiţiile în care nu s-a demonstrat  frauda la lege, succesiunea contractelor de vânzare-cumpărare încheiate ulterior nu este de natură, prin simpla ei existenţă, să înfrângă prezumţia de existenţă şi de caracter licit al cauzei oricăruia dintre contractele a căror nulitate absolută se cere să se constate, faţă de dispoziţiile art. 967 alin. (2) C.civ. şi art. 966 C.civ.

Potrivit art. 967 C.civ. alin. (1) „Convenţia este valabilă cu toate că cauza nu este expresă” şi potrivit alin. (2) „cauza este prezumată până la dovada contrarie”. Se instituie aşadar o prezumţie a valabilităţii cauzei, iar în speţă modalitatea de  înstrăinare a imobilelor în discuţie nu s-a făcut cu încălcarea unei dispoziţii legale imperative.

Art. 966 C.civ. prevede că „obligaţia fără cauză sau fondată pe o cauză falsă sau nelicită nu poate avea nici un efect”.

În speţă nu se poate reţine lipsa contraprestaţiei, a preţului sau un dezechilibru al contraprestaţiilor – existenţa şi veridicitatea cauzei nefiind contestat sub aceste aspecte.

Art. 968 C.civ. prevede în sensul: „cauza este nelicită când este prohibită de lege, când este contrarie bunelor moravuri şi ordinii publice”.

Particularizând, în speţă, niciunul dintre aceste cazuri nu se regăseşte.

Simpla invocare a unei „conivenţe a părţilor” rezultată din raporturi de rudenie sau de muncă nu este de natură să atragă caracterul ilicit al cauzei convenţiilor legal făcute „cu putere de lege între părţile contractante”, în condiţiile în care nu s-a dovedit intenţia de fraudare.

Ca urmare a celor reţinute, Curtea în temeiul art. 312 C.pr.civ. a respins recursul declarat de recurenta-reclamantă şi admis recursul declarat de recurenta pârâtă SC I. SA, a modificat în tot decizia recurată în sensul că a respins apelul ca nefondat, cu consecinţa menţinerii soluţiei instanţei de fond.

Faţă de dispoziţiile art. 274 C.pr.civ. 1865, a obligat recurenta-reclamantă SC W. I. SRL la plata către recurenta-pârâtă I. SA a sumei de 1900 lei reprezentând cheltuieli judecată (taxă timbru recurs).

Domenii speta

Spete similare