Pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare

Pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare

Cuprins pe materii: Drept civil. Condiții privind Pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare

Index alfabetic:

Hotărâre care ține loc de contract

Contract judiciar

Art.1279 si 1669 din Codul Civil

Potrivit art. 1669 alin. 1 din Codul Civil Când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.

În ceea ce priveşte noţiunea de hotărâre, aceasta este definită de art. 233 alin. 1 astfel: prin hotărâre se înțelege, indiferent de denumirea acesteia, cum ar fi încheiere, sentinţă, decizie, ordonanță, rezoluție sau proces-verbal de constatare, o hotărâre definitivă pronunțată de un organ de urmărire penală, o instanță, precum si de alte autorități care, potrivit legii, sunt considerate ca fiind judiciare ori de către o autoritate administrativă, prin care o persoană fizică sau juridică a fost obligată la plata unei sancțiuni pecuniare, atunci când hotărârea a fost luată de: c) o autoritate, alta decât una judiciară, în legătură cu o faptă care, potrivit legislației statului emitent, constituie o încălcare a normelor legale, dacă persoana fizică sau juridică sancționată a avut posibilitatea să solicite judecarea cauzei de către o autoritate judiciară competentă şi în materie penală.

Judecătoria Liești, secția mixtă, sentința civilă nr. 423/08.07.2021

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Lieşti la data de 07.06.2018, reclamanții AC şi AV în contradictoriu cu pârâții  CV,  DC,  CL,  LM şi CN au solicitat instanței să pronunțe o hotărâre prin care să constate că prin actele sub semnătură privată intitulate chitanță şi convenție au cumpărat de la pârâți suprafața totală de 10,60 ari teren situat în intravilanul com. Iveşti sat Buceşti şi care să țină loc de act autentic-contract de vânzare-cumpărare pentru acest imobil. Reclamanții au solicitat şi cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii reclamanții au arătat că la data de 22.05.1994 au cumpărat de la pârâți prin actul sub semnătură privată intitulat Chitanță suprafața de 5,60 ari teren arabil loc de casă, teren situat în intravilanul com. Iveşti sat Buceşti. A plătit la momentul semnării suma de 500000 lei şi ulterior restul de 500000 lei. Pe acest teren au construit o casă. Ulterior, la data de 08.03.1998 a achiziționat tot de la pârâți suprafața de 5 ari pământ în spatele casei, pentru care a achitat suma de 1500000 lei. Pârâții sunt moştenitorii defunctului Neculai Coman Dănăilă, titularul dreptului de proprietate asupra imobilului înstrăinat. După achiziționarea suprafeței de teren a solicitat pârâților să se prezinte la notar pentru perfectarea vânzării însă aceştia au refuzat.

 II.Probatoriul. Pentru dovedirea situației de fapt s-au administrat înscrisuri, proba testimonială cu martorii CI şi CA, proba cu interogatoriul pârâților şi proba cu expertiza tehnică de specialitate.

III.Situaţia de fapt. la data de 22 mai 1994 între pârâții DC, CN, CV şi LM, moştenitori ai defunctului NCD, în calitate de vânzători şi reclamantul AC, în calitate de cumpărător, s-a încheiat un contract de vânzare cumpărare, printr-un înscris sub semnătură privată denumit Chitanță, prin care pârâții vindeau reclamantului un teren în suprafață de 5,60 ari pentru un loc de casă în poziția Grinduri. În cuprinsul înscrisului s-a menționat că reclamantul a achitat la data semnării suma de 500000 lei, restul sumei de 5600000 lei urmând să o achite pe data de 20 iunie 1994. Conform mențiunii de pe verso-ul înscrisului, suma restantă a fost achitată la data de 22.06.1994.

Ulterior, pârâții CV, CN, DC şi LM au încheiat încă o convenție printr-un înscris sub semnătură privată (f.10) prin care s-a menționat că reclamantul primeşte pe lângă cei 560 mp de teren încă 240 mp, angajându-se să plătească suma de 500.000 lei pe 11 iunie şi 11 iulie 1995.

La data de 08.03.1998 pârâții CV, DC, LM şi CL au încheiat un alt contract de vânzare cumpărare cu reclamantul, printr-un înscris sub semnătură privată denumit Chitanță (f. 9) prin care s-a menționat că au primit suma de 1.500.000 lei contravaloarea a 5 ari pământ în spatele casei.

Conform certificatului de atestare fiscală emis de Primăria Iveşti reclamantul figurează în evidențele fiscale cu un imobil casă de locuit şi anexe în suprafață totală de 124 mp construite în anul 1997 şi cu teren curți construcții în suprafață de 600 mp şi teren arabil în suprafață de 400 mp, ambele situate în sat Buceşti, com. Iveşti, str. MZ, nr. 32, jud. Galați.

CV a decedat la data de 06 mai 2018 având ca moştenitori pe CI şi pe CD (conform certificatului de moştenitor ataşat la filele 106-110).

CN  a decedat la data de 14 iunie 1995 având ca moştenitori pe CL, CNA, CIC şi CI conform certificatului de moştenitor ataşat la filele 190-192 vol. I.

Potrivit Adeverinței nr. 5985 din 04.11.2019 emisă de Primăria Iveşti terenul ce face obiectul litigiului situat în intravilanul com. Iveşti, sat Buceşti, jud. Galați în Tarlaua 106 Parcela 1348/1/23 în suprafață de 4500 mp este înscris la poziția de rol a autorului DN cu moştenitorii CN, DC, CV şi LM conform Titlului de proprietate nr. 387 din 02.12.2002 (f. 13, f.44 vol. II). Imobilul nu este intabulat în cartea funciară (f. 131 vol. II).

Prin Raportul de expertiză realizat în cauză de expert Radu Cornelia au fost identificate cele două suprafețe ce fac obiectul cauzei după cum urmează:

•Suprafața de 530 mp teren curți construcții (față de 560 mp) ce a făcut obiectul primei convenții determinată pe plan de punctele A,B,E,e,F,A cu următoarele vecinătăți: N-SI, S-HI.. E-moşt. DIN, V-str. MZ.

Suprafața de 573 mp (față de 500 mp) teren arabil determinată pe plan de punctele B,C,D,E,B cu următoarele vecinătăți şi dimensiuni:  N-SI, S-HI.. E-moşt. DIN, V- moşt. DIN..

IV.Considerente juridice. Cu privire la aplicarea în timp a legii civile, din dispozițiile art. 6 alin. (2) şi (3) din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, art. 3, 4 şi art. 102 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 se desprinde regula că pentru actul juridic civil se aplică legea în vigoare la data încheierii actului juridic nu numai în privința condițiilor de validitate şi, pe cale de consecință a nulității, ci şi pentru alte aspecte ce privesc încheierea actului juridic, pentru alte cauze de ineficacitate, pentru regulile de interpretare a actului, pentru efectele actului juridic (inclusiv cele produse după intrarea în vigoare a unei noi legi), pentru executarea obligațiilor asumate de părți, pentru încetarea actului juridic.

Având în vedere data încheierii contractelor, respectiv 22 mai 1994 şi 08.03.1998, instanța constată că în cauză sunt incidente dispozițiile vechiului Cod civil.

Astfel, în virtutea principiului executării în natură a obligațiilor, prevăzut de art. 1073 C. civ. 1864, creditorul este îndreptățit să obțină executarea întocmai a obligației asumate de către debitorul său, iar conform prevederilor art. 1077 din Codul civil 1864, în cazul în care obligația de a face nu este adusă la îndeplinire de către debitor, creditorul poate fi autorizat a o duce el la îndeplinire.

A.Cu privire la excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei AV:

Potrivit art. 36 din C. pr. civ. Calitatea procesuală rezultă din identitatea dintre părți şi subiectele raportului juridic litigios, astfel cum acesta este dedus judecății.

Calitatea procesuală activă presupune justificarea dreptului unei persoane de a participa, ca parte, în procesul civil.

Acțiunea având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic are caracterul unei acțiuni personale, în care se valorifică un drept de creanță, născut în baza chitanței cu valoare de antecontract de vânzare-cumpărare. Prin urmare, legitimarea procesuală nu poate fi dată decât de calitatea de persoană obligată în cadrul raportului juridic derulat pe baza antecontractului. Având în vedere că parte în convențiile depuse la dosar a fost doar reclamantul Alexa Costică rezultă că doar acesta are calitate procesuală activă în prezenta cauză, putând solicita obligarea cocontractanților la respectarea promisiunii de vânzare, fiind lipsit de relevanță că acesta era la acel moment căsătorit, drepturile soției urmând a fi protejate prin faptul că, în ipoteza admiterii cererii, bunul urmează să intre în masa bunurilor comune, fiind un bun dobândit în timpul căsătoriei.

Având în vedere considerentele de fapt şi de drept expuse, instanța va admite excepția invocată şi va respinge cererea formulată de reclamanta AV ca fiind formulată de o persoană lipsită de calitate procesuală activă.

B.Cu privire la excepția prescripției dreptului material la acțiune:

Cu titlul prealabil instanța reține că în ipoteza unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, respectiv a unui act juridic prin care părțile se obligă să încheie în viitor un contract de vânzare-cumpărare, acțiunea prin care beneficiarul promisiunii îi solicită instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare este supusă termenului general de prescripție extinctivă, chiar dacă bunul la care se referă convenția părților este un imobil, deoarece obiectul antecontractului nu este bunul imobil, ci obligația de a face, a cărei executare poate fi solicitată doar în cadrul termenului de prescripție extinctivă.

Reclamantul a încercat, cu ocazia acordării cuvântului pe fond, să schimbe obiectul şi temeiului juridic al acțiunii deduse judecății, într-o acțiunea în prestație tabulară, reglementată de art. 27 alin. (1), (2) şi (3) din Legea nr. 7/1996 republicată şi modificată, conform căreia cel care s-a obligat să strămute sau să constituie în folosul altuia un drept real asupra unui imobil este dator să îi predea toate înscrisurile necesare pentru înscrierea acelui drept, în caz contrar persoana interesată putând solicita instanței să dispună înscrierea în cartea funciară, iar hotărârea instanței de judecată va suplini consimțământul la înscriere al părții care are obligația de a preda înscrisurile necesare înscrierii. Cum nu ne aflăm într-un astfel de context de învestire, nu se poate reține caracterul imprescriptibil al acțiunii.

Referitor la excepția prescripției dreptului material la acțiune, instanța reține că dreptul reclamantului este supus prescripției extinctive în termenul general de 3 ani, prevăzut de art. 3 din Decretul-Lege nr.167/1958, incident în speță, date fiind dispozițiile art. 201 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Noului Cod civil, potrivit cărora, prescripțiile începute şi neîmplinite la data intrării în vigoare a Noului cod civil rămân supuse dispozițiilor legale în vigoare la data la care au început să curgă. Cum este de netăgăduit faptul că prescripția a început să curgă la data de  22 mai 1994 şi la data de 08.03.1998, data încheierii convențiilor, având în vedere şi data intrării în vigoare a Noului cod civil, respectiv 01.10.2011, rezultă că dispozițiile aplicabile în materia prescripției în litigiul pendinte sunt cele ale Decretului-Lege nr.167/1958.

În continuare, instanța reține că, aşa cum s-a statuat mai sus, termenul de prescripție extinctivă a început să curgă din momentul naşterii dreptului material la acțiune, respectiv de la data de  22 mai 1994 şi la data de 08.03.1998, data încheierii convențiilor. Din declarația martorului MG rezultă că reclamantul exercită posesia asupra imobilelor de la data încheierii convențiilor, aceasta împrejurare reprezentând o recunoaştere a dreptului creditorului, la fel ca şi poziția pârâților de achiesare la cererea de chemare în judecată,  ce constituie un motiv de întrerupere a termenului de prescripție. Cererea de chemare în judecată a fost dedusă judecății la data de 07.05.2018, în interiorul termenului de prescripție, excepția fiind neîntemeiată.

C. Pe fondul cauzei:

Pentru a putea pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic sunt necesare a fi îndeplinite mai multe condiții în mod cumulativ şi anume:

•să existe un antecontract de vânzare-cumpărare ce respectă cerințele de valabilitate ale actelor juridice prevăzute de art. 948 Cod civil;

•reclamantul să-şi fi îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract;

•una din părți să refuze în mod nejustificat încheierea contractului;

• la data pronunțării hotărârii judecătoreşti să fie îndeplinite toate condițiile cerute de lege pentru perfectarea vânzării, iar promitentul vânzător să fie proprietarul lucrului promis a fi vândut.

Totodată, prin Decizia nr. 12/2015 privind examinarea recursului în interesul legii formulat de Colegiul de conducere al Curţii de Apel Suceava publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 678 din 7 septembrie 2015 s-a stabilit că în interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 1073 şi art. 1077 din Codul civil de la 1864, art. 5 alin. (2) din titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente, cu modificările şi completările ulterioare, art. 1.279 alin. (3) teza I şi art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, în situaţia în care promitentul-vânzător a promis vânzarea întregului imobil, deşi nu are calitatea de proprietar exclusiv al acestuia, promisiunea de vânzare nu poate fi executată în natură sub forma pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare pentru întregul bun, în lipsa acordului celorlalţi coproprietari”.

În speță, instanța constată că între reclamanții AC şi DC, CN, CV şi LM, moştenitori ai defunctului NCD, a intervenit la data de 22 mai 1994 un acord de voințe vizând înstrăinarea unui teren în suprafață de 5,60 ari pentru un loc de casă în poziția Grinduri.

Ulterior, la data de 08.03.1998 pârâții Coman Victor, Dănăilă Corneliu, Lefter Maria şi Coman Lidia au încheiat un alt contract de vânzare cumpărare cu reclamantul, printr-un înscris sub semnătură privată denumit Chitanță (f. 9) prin care s-a menționat că au primit suma de 1.500.000 lei, contravaloarea a 5 ari pământ în spatele casei.

La data încheierii convenţiilor era în vigoare art. 67 alin. 1 din Legea 18/1991 care prevedea că: terenurile situate în intravilan şi extravilan pot fi înstrăinate, indiferent de întinderea suprafeței, prin acte juridice între vii, încheiate în forma autentică.

Rezultă aşadar, în temeiul principiului tempus regit actum, că la data încheierii convențiilor, legea prevedea forma autentică pentru înstrăinarea terenurilor, formă ce nu a fost respectată în cauză, contractele fiind lovite de nulitate absolută.

Totodată, instanţa constată că la data încheierii actului, vânzătorii nu erau proprietarii suprafeţei de teren pe care doreau să o înstrăineze, dreptul de proprietate fiind dobândit abia la data de 02.12.2002, prin reconstituire, conform Titlului de proprietate nr. 387 din 02.12.2002.

În condițiile date, actul încheiat de părți, este lovit de nulitate absolută, dar poate fi valorificat ca şi antecontract de vânzare-cumpărare dacă sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege pentru a opera conversiunea.

Conversiunea este operantă atunci când, pe plan obiectiv, actul lovit de nulitate cuprinde elementele constitutive ale actului în care urmează să fie convertit, iar pe plan subiectiv, noul act juridic corespunde unui rezultat economic analog celui voit de părți şi exprimat prin actul nul. Deşi Codul civil nu consacra expres principiul conversiunii, acesta se deducea din dispozițiile art. 978 Cod civil, potrivit căruia când o clauză este primitoare de două înțelesuri, ea se interpretează în sensul ce poate avea efect, iar nu în acela ce n-ar putea produce niciunul. Deşi textul se referă la interpretarea actelor juridice valabil încheiate,  el lasă însă să se întrevadă intenția legiuitorului de a acorda preferință interpretărilor şi soluțiilor judiciare care duc la menținerea actelor juridice şi nu la desființarea lor. Transpusă pe planul interpretării unui act juridic nevalabil, această dispoziție legală îngăduie concluzia că voinței juridice, valabil exprimate la încheierea unui act nul sau anulabil, trebuie să i se rețină acele efecte pe care ea le poate produce. Altfel spus, voința valabil exprimată la încheierea unui act juridic este o realitate de care se poate ține seama şi atunci când, din diverse motive, actul juridic nu este valabil.

Pentru a opera conversiunea actului juridic nul într-un act valabil, se cer a fi îndeplinite următoarele condiții: existența unui contract nul absolut, existența unui element de diferență între actul nul şi actul valabil, actul socotit valabil să întrunească toate condițiile de validitate, iar acestea să se regăsească în chiar cuprinsul actului anulat, din manifestarea de voință a părților să nu rezulte inadmisibilitatea conversiunii. 

În cauza de față, suntem în prezența unor contracte de vânzare-cumpărare lovite de nulitate absolută pentru vicii de formă, actul considerat valabil are un obiect diferit față de acesta, nefiind un act juridic translativ de proprietate, ci doar o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, iar manifestarea de voință a părților este favorabilă conversiunii, căci dacă părțile au dorit pe loc, să vândă şi să cumpere, înseamnă că ele au acceptat implicit şi o simplă promisiune de vânzare-cumpărare.

Instanța apreciază însă că antecontractele nu îndeplinesc condițiile cerute de art. 948 Cod civil, respectiv obiectul nu este suficient determinat, înscrisurile de mână necuprinzând suficiente elemente în baza cărora să fie individualizate bunurile, fiind menționată doar suprafața de 5,6 ari pentru un loc de casă în poziția Grinduri şi 5 ari pământ în spatele casei.

În atare situație chitanța sub semnătură privată nu conține un obiect concret, corect şi legal determinat, pe baza căruia să se poată solicita validarea ei prin acțiunea de constatare a vânzării-cumpărării, câtă vreme în Tarlaua 106 Parcela 1348/1/23 autorul Dănăilă Nicolae deţine o suprafață de 4500 mp.

Chiar apreciind că ar fi întrunite condițiile de validitate ale convenției cerute de art. 948 Cod civil, instanța constată că nu este îndeplinită condiția privind acordul tuturor coproprietarilor.

Astfel, la momentul încheierii convenţiilor, promitenţii-vânzători nu erau proprietarii terenurilor înstrăinate. Aceştia au devenit coproprietari ulterior, la data de 02.12.2002, prin reconstituirea dreptului de proprietate pe numele autorului lor, conform Titlului de proprietate nr. 387 din 02.12.2002. În prezenta cauză pârâtul Coman Neculai Antonie a arătat că nu este de acord cu această înstrăinare a terenurilor, antecontractele nefiindu-i opozabile câtă vreme nu a participat la încheierea lor.

Deşi ceilalţi pârâţi şi-au exprimat acordul, instanţa nu poate pronunţa o  hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare în lipsa acordului coproprietarului CNA, pârâţii putând solicita partajarea bunurilor comune şi proceda la înstrăinarea ulterioară a terenurilor către reclamant.

Faţă de considerentele de fapt şi de drept mai sus expuse, instanţa va respinge ca neîntemeiată cererea formulată

Domenii speta

Spete similare