Plângere de carte funciară

Sentinţă civilă 1 din 01.01.2018


Plângere de carte funciară

Index tematic: Prezumţia existenţei unui drept tabular. Răsturnarea prezumţiei numai prin acţiune în rectificare. Radierea dreptului

Legislaţie relevantă:  - art. 31 alin.3, art. 24 alin.4, art. 33 alin.1 şi art. 35 alin.7 din Legea 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare

- art. 900 Cciv

-art. 173(1) şi 174 din OUG 700/2014 privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară

Rezumatul problemei de drept: Chiar dacă din cartea funciară s-ar fi radiat dreptul de proprietate care a stat la baza constituirii ipotecii, acest lucru nu ar fi fost suficient pentru a se atrage automat radierea ipotecii. Cu atât mai puţin, simpla notare a unor hotărâri judecătoreşti ale căror considerente conţin şi dezlegări privitoare la dreptul de proprietate nu poate avea nici un efect cu privire la inscrierea dreptului de ipotecă.

Prin cererea formulată la data de 27.10.2017 şi înregistrata sub nr. de dosar 15790/231/2018 petentele  S M si  S S  in temeiul art. 31 din Legea 7/1996, au formulat plângere impotriva incheierii  nr. 38125/03.07 2017 a OCPI  ... BCPI Focsani prin care s-a dispus  intabularea dreptului de ipoteca  in rangul inscrierilor  de sub C1, C2, C3, C4, C5, C6, C7 si C8 in favoarea  I C  M LTD  asupra  A.1, A1.1 sub C15 din cartea funciara 50111, nr. cadastral  … având ca proprietari S M, in baza cesiunii  de creanta  1487/2017 si procesul verbal pentru implementare autentificat sub nr.  1488/2017 la contractele de ipotecă  6308/2006, 5832/2007, 6897/2007, 1439/2008 şi impotriva incheierii de respingere a cererii de reexaminare nr. 58297/21.09.2017 a OCPI ....

 În motivarea acţiunii, s-a apreciat ca incheierile sunt nelegale si netemeinice  intrucât  I C M LTD este un cesionar, insa creanta pe care a dobindit-o nu este impotriva  proprietarului terenului din litigiu, S S. S-a motivat ca  pentru constituirea unui drept de ipoteca in favoarea  cesionarului trebuie sa existe acordul titularului dreptului, ori contractele  analizate de OCPI si in baza carora s-a inscris un  drept de ipoteca nu  au ca parte pe S  S, aceasta neasumindu-şi nici o obligatie pecuniara  fata de I C M  LTD si de asemenea neconstituind  nici o ipoteca in favoarea acestora cu privire la terenul proprietatea sa. Intrucât nu exista nici un temei legal  pentru inscrierea vreunui drept de  ipoteca in favoarea  cesionarului opozabil S S a solicitat admiterea  plingerii asa cum a fost formulata.

 In dovedire a  solicitat proba cu inscisuri si a depus: sentinta civila nr.  3868/2006 a Judec. Focsani, sentinta civila  6120/2012 a Judecatoriei Focsani ramasa definitiva prin decizia civila 395/2013 a Tribunalului ..., date in  contradictoriu cu  BRD -  cedentul creantei catre cesionarul  I C M LTD.

Intimata  I C M a formulat intimpinare prin care a solicitat respingerea plingerii ca neintemeiata, motivat de urmatoarele:  Intre BRD G S G SA  in calitate de creditor si  SC G I  ‚in calitate de imprumutat au fost incheiate  contractele de credit 356VN/20.12.2006, 713/20.12.2007 si 134/06.03.2008. Obligatia de rambursare a creditelor a fost garantata cu contractele de ipoteca  imobiliara asupra bun ului  imobil, proprietatea  garantului ipotecar S M prin incheierile de autentificare nr. 6308/2006, nr. 5832/2007, 6897/2007 si 1489/2008. Ulterior la data de 29.05.2017 prin  semnarea Contractului de cesiune de creante, BRD G S G S.A. a cesionat  creanta detinuta  impotriva  debitoarei SC G I impreuna cu toate garantiile acesteia catre  I C M in calitate  de  creditor  cesionar.  Astfel  dreptul de ipoteca a fost inscris  in cartea funciara  nr. 50111 a localitatii R in  favoarea  I C  M. A mai aratat ca prin  cesiunea de creanta  intervenita  au fost  transferate catre I  M L toate drepturile si obligatiile ce rezulta din contractele de credit nr. 356VN nr. 20.12.2006, 713/20.12.2007 si 134/06.03.2008, impreuna cu accesoriile acestora. Avind in vedere ca inscrierea s-a realizat  cu respectarea  dispozitiilor legale in materie respectiv art. 54 din Legea nr. 7/1996, motiv pentru care  solicita  sa se constate ca  solicitarea proprietarului tabular este neintemeiata si ca dreptul de ipoteca a fost legal inscris in Cartea Funciara a imobilului.

 Prin sentinţa civilă nr. 2257/13.03.2018a Judecătoriei ... a fost respinsă acţiunea ca neîntemeiată.

Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut că prin incheierea OCPI ...,  38825 din 03.07.2017 s-a admis cererea privind  imobilul inregistrat sub nr. cadastral 2491N inscris in CF 50111 UAT R, avind ca proprietari  S M, cerere prin care s-a intabulat  in baza unei cesiuni de creanta, act autentificat sub nr. 1487/2017 la notar public Nica Diana si ... un drept de ipoteca asupra inscrierilor de sub C1, C2,C3,C4,C5,C6,C8 in favoarea I M LTD asupra A1,A1.1 sub C15 din CF 50111 UAT R. Impotriva acestei incheieri de respingere s-a formulat cerere  de reexaminare de catre S M si S S, inregistrata  la OCPI ....  Prin incheierea pronuntata in dosarul 58297 din 21.09.2017,  respectiv incheierea nr. 58297 s-a respins  cererea  de reexaminare si  s-a mentinut solutia pronunta de catre registratorul de carte funciara. Din  copia inscrisurilor  inaintate la dosarul cauzei de OCPI ...,  instanta a reţinut ca terenul in supărafata de 2652 mp.,  cu nr. cadastral 2491N pe care este  o locuinta compusa din parter si un etaj apartine lui S M, conform titlului de proprietate 58538/1995, a autorizatiei de demolare nr. 41/2006 si a  procesului verbal de receptie finala 2137/2006. Ulterior astfel cum rezulta din inscrierile in cartea funciara respectiv la 31.07.2007 s-a intabuilat dreptul de proprietate asupra  constructiei C1 locuinta, cu drept  de construire pe numele lui SM. Ulterior,  s-a notat in cartea funciara sentinta civila 3868/2006, şi incheierea  din 13.12.2007 emisa de Judecatoria Focsani, avind ca obiect rezolutiune contract de vinzare cumpărare 402/1991 intocmit la notariatul de stat .... Din inscrisurile inaintate de OCPI ... respectiv copie de pe cartea funciata instanta retine ca cercetind partea a treia a cartii respectiv partea referitoare la sarcini, rezulta ca la 21.12.2006 s-a notat sub nr. 31947 contract de ipoteca, notindu-se si interdictiile de instrainare si grevare in favoarea BRD conform contractului de  ipoteca autentificat sub nr. 6308 din 20.12.2006 emis de BNP .... Ipoteca a avut drept obiect astfel cum rezulta din partea a treia a cartii funciare, imobilul de sub A1 si constructia de sub A1.1 respectiv suprafata de 2652 mp., teren si locuinta P+1 situata in localitatea Rastoaca jud. .... Ulterior sub nr. 32317 din 01.11.2007 s-a intabulat drept de ipoteca notindu-se interdictii de instrainare, grevare si demolare, tot in favoarea BRD in baza contract de ipoteca autentificat sub nr. 5832 din 21.10.21007 BNP .... Ulterior astfel cum rezulta din succesiunea cronologica a inscrierilor din cartea funciara la 21.12.2007 sub nr. 38030 şi la data de 07.03.2008 sub nr. 7017 s-au intabulat alte doua contracte de ipoteca respectiv contractul de ipoteca 6897/20.12.2007 si contract de ipoteca 1489/06.03.2008, ambele intocmite la BNP ..., ambele in favoarea BRD si ambele asupra imobilelor inscrise in  prima parte a cartii funciare respectiv in partzea A1 si A1.1. Ulterior  s-au notat o serie de somatii  emis de  executor bancar Arion si de  executor judecatoresc Birsan Firel şi Birsan Vicuta Maria, somatii imobiliare  facute in favoarea creditoarei BRD. Ulterior  la data de 03.07.2017,  sub nr. 38825 s-a intabulat drept de ipoteca in favoarea I  M LTD, in baza  actului autentic de confirmare a cesiunii de creanta autentificat sub nr. 1487 din 31.05.2017 si sub nr. 1488 din 31.05.2017 de catre BNP ... incheiate intre  BRD si  I M LTD. Conform art. 37 din Lg. 7/1996 corob. cu disp. art. 158 din ODG nr. 700/2014 dreptul de ipoteca poate fi intabulat si pe baza contractului de cesiune de creanta. Instanţa a apreciat ca prin plingerea formulata de reclamante,  se considera ca proprietarul terenului in litigiu este Scripcaru Stana  si ca aceasta nu si-a asumat nici o ipoteca  fata de BRD  si nici fata de societatea  care a preluat impreumutul prin contract de cesiune de creanta. Instanta a mai retinut ca prin plingerea formulata impotriva unei incheieri de carte funciara instanta are a verifica si a stabili daca respectiv inscriere s-a facut corect sau nu raportat la inscrisurile care au fost avute in vedere la momentul emiterii  incheieriulor de carte funciara. Cum  intre  SS si SM s-au purtat mai multe litigii prin care s-a dispus rezolutiunea contractului de intretinere autentificat sub nr. 402/1991 la BNP ..., notindu-se nulitatea titlului de proprietate 58538/1995 in cartea funciara. Din studiul sentintei civile 3868/2006 depusa, instanta a reţinut că litigiul a avut in vedere doar suprafata de 1000 mp teren doar curte si  gradina si o cota de 5/8 din casa de locuit fata de imobilul total inscris in cartea funciara si care este compus dintr-o suprafata totala de 2652 mp.,  si o locuinta  compusa din P+1. Avind in vedere  aceasta inscriere si respectiv  OCPI nu poate preciza in concret care este suprafata pentru care  a fost desfiintat contractul de vinzare cumpărare din suprafata  totala inscrisa in cartea funciara. Pe de alta parte, aceasta situatie nu este una care sa poata fi solutionata intr-un litigiu avind  ca obiect plingere impotriva inscrierilor in cartea funciara, motivat de faptul ca in opinia instantei, intr-o asmenea procedura,  nu se poate analiza  daca s-a stins sau nu dreptul de ipoteca ca urmare a desfiintarii titlului de proprietate, ci,  doar daca inscrierea efectuata  a fost facuta  in temeiul dispozitiilor legale si a inscrisurilor depuse. Instanta  mai  retine ca  fara a fi investita in concret, cu stingerea vreunei obligatii de  plata fata de vreun  creditor,  nici  nu poate constata  ce efecte ar putea produce  in concret inexistenta unui titlu de proprietate fata de  contractul de ipoteca  inscris deja  in cartea funciara.

 Împotriva acestei hotărâri au formulat apel reclamantele SM şi SS, care au solicitat schimbarea hotărârii în sensul admiterii plângerii astfel cum a fost formulată.

În motivarea apelului, s-a arătat că hotărârea este nelegală deoarece din considerentele hotărârii rezultă că instanţa a considerat că nu poate soluţiona acţiunea deoarece nu rezultă în concret suprafaţa pentru care a fost desfiinţat contractul de vânzare-cumpărare din suprafaţa totală, motivarea instanţei fiind, de asemenea, contradictorie. În mod nelegal a fost respinsă acţiunea, câtă vreme atât sentinţa civilă 3868/2006 a Judecătoriei ... prin care s-a dispus rezoluţiunea contractului de întreţinere, cât şi sentinţa civilă 3925/2012 a Judecătoriei ... prin care s-a constatat nulitatea titlului de proprietate 58538/1995 au fost notate în cartea funciară, iar sentinţele civile 15621/13.12.2010 şi 6120/2012 ale judecătoriei ... prin care a fost admisă contestaţia la executare şi anulat formele de executare iniţiate de BRD în baza contractulu de ipotecă, reţinându-se că dreptul de proprietate aparţine lui SS, nu lui SM, se bucură de autoritate de lucru judecat, fiind opozabile şi intimatei ICM.

În drept au fost invocate disp. art. 425. alin.1 lit.b CPC.

Prin decizia civilă nr. 673/11.10.2018 a Tribunalului ... apelul a fost respins ca nefondat.

Pentru a hotărî astfel, instanţa de apel a constatat că în Cartea Funciară se regăsesc intabulate dreptul de ipotecă al BRD în baza contract de ipoteca 6308 din 20.12.2006 autentificat de BNP ... asupra imobilului de sub A1 si constructia de sub A1.1 respectiv suprafata de 2652 mp., teren si locuinta P+1 situata in localitatea R jud. ...,  in baza contract de ipoteca autentificat sub nr. 5832 din 21.10.21007 BNP ..., în baza altor doua contracte de ipoteca 6897/20.12.2007 si 1489/06.03.2008, ambele intocmite la BNP ..., asupra imobilelor inscrise in  prima parte a cartii funciare respectiv in partzea A1 si A1.1.

De asemenea,  la data de 03.07.2017,  sub nr. 38825 s-a intabulat drept de ipoteca in favoarea IM LTD, in baza  actului autentic de confirmare a cesiunii de creanta autentificat sub nr. 1487 din 31.05.2017 si sub nr. 1488 din 31.05.2017 de catre BNP ... incheiate intre  BRD si  ICM LTD.

Aceste drepturi reale imobiliare au fost intabulate potrivit art. 24 alin.1 şi 3 din Legea 7/1996, restul înscrierilor din cartea funciară reprezentând doar notări. De asemenea, s-a constatat că dreptul de ipotecă nu a fost radiat.

Efectul înscrierii dreptului de ipotecă este prevăzut de art. 900 Cciv şi constă în prezumţia existenţei sau inexitenţei unui drept tabular : dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei, iar dacă un drept real s-a radiat din cartea funciară, se prezumă că acel drept nu există, dovada contrară putându-se face numai în cazurile prevăzute la art. 887, precum şi pe calea acţiunii în rectificare.

Cum situaţia de faţă nu se încadrează între ipotezele reglementate de art. 887 Cciv, este evident că prezumţia legală de existenţă a dreptului de ipotecă nu poate fi răsturnată decât pe calea unei acţiuni în rectificare.

De asemenea, conform art. 24 alin.4 din Legea 7/1996 dreptul real intabulat s-ar putea radia numai în baza unei: a) declaraţii în formă autentică a părţilor;

b) încheieri de certificare fapte, prin care notarul public constată îndeplinirea pactului comisoriu, la solicitarea părţii interesate sau c) hotărâri judecătoreşti.

Şi mai lămuritor, art. 33 alin.1 din lege stabileşte că Înscrierile şi radierile efectuate în cărţile funciare nu pot fi rectificate decât pe baza hotărârii instanţei judecătoreşti definitive şi irevocabile sau pe cale amiabilă, în baza unei declaraţii date în formă autentică, de titularul tabular, respectiv de titular, în baza unei documentaţii cadastrale.

Hotărârea judecătorească la care fac trimitere textele de lege amintite, ce reglementează procedura de radiere, nu este însă orice hotărâre judecătorească privitoare la imobilele înscrise în cartea funciară şi la actele care au stat la baza operaţiunilor de carte funciară. Această hotărâre doar se va nota în cartea funciară, iar pentru radiere este necesară o hotărâre judecătorească de rectificare a înscrierii, astfel cum rezultă din disp. art. 35 alin.7 din legea 7/1996, potrivit cărora Hotărârea judecătorească definitivă cu privire la imobilele înscrise în cartea funciară şi la actele care au stat la baza operaţiunilor de carte funciară, ce poartă menţiunea „conform cu originalul“, se comunică de îndată, din oficiu, biroului teritorial de către instanţa de fond, în vederea notării în cartea funciară sau în registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni, după caz. Această notare se radiază concomitent cu efectuarea, la cerere, a rectificării înscrierii din cartea funciară.

Şi mai specific, potrivit art. 37 (13) Dreptul de ipotecă se radiază în condiţiile art. 885 alin. (2) din Codul civil, adică prin consimţământul titularului, dat prin înscris autentic notarial sau prin hotărârea judecătorească definitivă care va înlocui  acordul de voinţă, sau, după caz, consimţământul titularului.

Potrivit art. 173(1) şi 174 din OUG 700/2014 privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară,  În toate cazurile în care se radiază un drept intabulat, înscrierile privitoare la sarcini care grevează dreptul radiat vor fi menţinute, afară numai dacă legea prevede radierea acestor din urmă drepturi.

Aşadar, chiar dacă din cartea funciară s-ar fi radiat dreptul de proprietate care a stat la baza constituirii ipotecii, acest lucru nu ar fi fost suficient pentru a se atrage automat radierea ipotecii. Cu atât mai puţin, simpla notare a unor hotărâri judecătoreşti ale căror considerente conţin şi dezlegări privitoare la dreptul de proprietate nu poate avea nici un efect cu privire la inscrierea dreptului de ipotecă.

Faţă de toate acestea, instanţa constată că actualele înscrieri din cartea funciară nu puteau atrage o altă soluţie faţă de cererea de intabulare a dreptului de proprietate ca urmare a cesiunii intervenite între BRD şi ...  ... LTD, nici registratorul în cadrul soluţionării acestei cereri şi nici chiar instanţa de judecată în cadrul plângerii de carte funciară neputând trece peste prezumţia de existenţă a dreptului de ipotecă rezultând din cartea funciară, în lipsa unei hotărâri de rectificare.