Reclamantul a solicitat să dispună rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare având ca obiect un teren; repunerea pârtilor in situaţia anterioara semnării antecontractului si obligarea paratei la restituirea sumei reprezentând preţul terenului

 ROMÂNIA COD OPERATOR 2881

JUDECĂTORIA TIMIȘOARA

SECȚIA A II-A CIVILĂ

DOSAR NR. XXXXXXXXXXXXXX

SENTINȚA CIVILĂ NR. 4111

ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN DATA DE 21 .04.2017

P_________: M_____  M______- D____

GREFIER: S_______ L______ B_______

Pe rol se află judecarea cauzei civile privind pe reclamantul D_______ N______, în contradictoriu cu pârâții S____ E_______ S_____ și S____ I____ , având ca obiect rezoluțiune contract.

Mersul dezbaterilor și concluziile pe fond au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 07.04.2017, care f ace parte integrantă din prezent a hotărâre, când instanța, în baza art. 396 alin. 1 și 2 din Codul de procedură civilă , a amânat pronunțarea pentru data de 21.04.2017.

INSTANȚA

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Timișoara  la data de 01.06.2016 , sub nr.XXXXXXXXXXXXXX și precizată la data de 02 .11.2016,  reclamantul D_______ N______, în contradictoriu cu pârâtii S____ E_______ S_____ și S____ I____ , a solicitat  instanței să dispună rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparar e încheiat la data de 01.06.2008 _____________________; repunerea pârtilor in situația anterioara semnării antecontractului si obligarea paratei la restituirea sumei de 6000 euro reprezentând prețul terenului; obligarea paratei la plata dobânzii legale calculate de la data incheierii antecontractului de vânzare- cumpărare, respectiv 01.06.2008 si pana la data restituirii integrale a prețului terenului; cu cheltuieli de judecata

În motivarea cererii,  reclamantul a arătat că la data de 01.06.2008 _______________ semnat un antecontract de vanzare-cumparare având ca obiect achiziționarea de către reclamant a unei parcele de teren in suprafața de 1000 mp situata in ___________________________.

S uma de 6000 Euro reprezentând prețul terenului a achitat-o in 2 transe, respectiv suma de 3500 Euro a achitat-o in luna decembrie 2007, in numerar, la domiciliul paratei, iar suma de 2500 Euro in luna mai anul 2008, la locul de munca al acesteia in Timișoara, _____________________________>

Conform clauzelor contractuale , parata avea obligația de a proceda la dezmembrarea si formarea parcelei de 1000 mp, insa pana in prezent parata nu si-a îndeplinit obligația asumata.

Pentru aceste motive, la data de 17.03.2016, in temeiul dispozițiilor art. 1079 C . civ. a procedat la notificarea paratei prin care a pus-o in intarziere, îndeplinind astfel si procedura prealabila .

Întrucât parata nu a înțeles sa procedeze la dezmembrarea parcelei de 1000 mp si la transmiterea către reclamant a dreptului de proprietate in intervalul de 8 ani care a trecut de la semnarea antecontractului , solicită rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumpare încheiat ___________________ de 01.06.2008, obligarea paratei la restituirea prețului de 6.000 euro si la plata dobânzii legale conform dispozițiilor art. 3 alin. 3 din OG 9/2000 si art. 1 alin. 2 din OG 13/2011.

V oința comu na a pă rtilor a fost aceea ca plata integrala a prețului sa fie doar o condiție necesara, dar nu si suficienta pen tru transferul dreptului de proprietate, acesta putandu-se realiza in mod valabil si efectiv numai in condițiile in care parata executa in prealabil obligația de care era ținuta, mai sus menționata, constând in dezmembrarea si formarea parcelei de teren de 1000 mp.

Astfel, desi a încasat integral prețul convenit prin antecontractul de vanzare-cumparare încheiat la data de 01.06.2008, parata nu si-a îndeplinit propria obligație contractuala asumata , respectiv de transmitere către reclamant a dreptului de proprietate si, mai mult, nu a depus nicio diligenta in privința respectării acestei obligații.

Pârâta S____ E_______ S_____ a formulat întâmpinare prin care a invocat excepția prescripției dreptului material la acțiune , solicitând respingerea cererii ca fiind prescrisă, iar, în subsidiar , a solicitat respingerea ca nefondată a acțiunii civile, cu cheltuieli de judecată.

În motivare, pârâta a arătat că la data de 01.06.2008, între pă rți a intervenit un acord de voință cu privire la vânzarea unei suprafețe de teren de 1000 mp, situat în extravilanul comunei Albina, jud. T____, teren inclus in suprafața de 1.40 ha , nr. cad. A 723/1, pe care a dobândit-o prin succesiune și cumpărare. Imobilul înstrăinat a fost achitat integral de către reclamant, în cursul anului 2008, cu suma de 6.000 euro.

Contrar cel or susținute în cadrul cererii introductive, reclamantul cunoștea în anul 2008, la momentul perfectării acordului de voință, situația juridică a imobilului în cauză. Acesta a știut că nu poate să construiască pe acest teren și a acceptat să dobândească bunul în aceste condiții. Mai mult, a cunoscut aceste aspecte până la momentul înregistrării prezentei cereri de chemare în judecată.

Intenția pârâtei de a proceda la parce larea terenului extravilan de 1, 40 ha și realizarea unui PUZ, au fost ulterioare și nu condiționau în vreun fel acordul amintit.

Referitor la excepția prescripției acțiunii, reclamantul a avut cunoștință despre situația juridică a terenului, încă de la momentul acordului de voință intervenit între părți în anul 2008. Mai mult, nu a stabilit ca trecerea terenului din extravilan în intravilan și realizarea ulterioară a unui PUZ, să fie o condiție necesară pentru realizarea vânzării. Nu a fost stabilit niciun termen înăuntrul căruia să trebuiască a fi realizate anumite obligații de către pârâtă , cum ar fi fost firesc într-o astfel de ipoteză.

În acest fel, momentul de la care a început sa curgă pentru reclamant termenul de prescripție pentru eventuala rezoluțiune a contractului, este cel al intervenirii acordului de voință, adică data de 01.06.2008. În ceea ce privește norma legală aplicabilă, în cauză se aplică prevederile Decretului nr. 167/1958, în vigoare la momentul încheierii contractului dintre părți și sub imperiul căruia a început să curgă termenul de prescripție, în conformitate cu prevederile art. 6 alin. 4 din Noul Cod Civil, potrivit cu care prescripțiile începute și neîmplinite la data intrării în vigoare a legii noi sunt în întregime supuse dispozițiilor legale care le-au instituit.

Termenul de prescripție a început să curgă de la momentul încheierii contractului, 01.06.2008. Pe cale de consecință, a fost depășit termenul de prescripție, prezenta acțiune fiind înregistrată la data de 01.06.2016, după trecerea unei perioade de 8 ani.

Mai mult, reclamantul nu a fost interesat în toată această perioadă de intrarea în posesia asupra imobilului dobândit, neacționând în niciun fel în acest sens, astfel încât nu există nici cauze de întrerupere a termenului de prescripție.

Acțiunea este nefondată având în vedere că susținerile reclamantului sunt lipsite de suport probator. Acordul de voință dintre părți, intervenit în cursul 2008, a privit în mod evident un teren extravilan. Varianta reclamantului, privind dobândirea unui teren “construibil” (intravilan n.n.), este contrazisă de prețurile pieței din anul 2008 și de evaluările acestor tipuri de imobile în grilele notariale aferente acelei perioade. Potrivit acestora, valoarea unui metru pătrat de teren intravilan în localitatea Albina, în anul 2008, era de 30 euro/mp. Prin urmare, dacă reclamantul ar fi cumpărat/promis cumpărarea unui astfel de imobil, ar fi trebuit să plătească 30.000 euro.

Pe de altă parte, în cauză, nu sunt îndeplinite condițiile pentru admisibilitatea rezoluțiunii judiciare , întrucât pe de-o parte, nu au împiedicat în niciun fel intrarea în posesie a reclamantului cu privire la bunul dobândit , iar pe de altă parte, acesta nu le-a notificat cu privire la eventuale obligații neexecutate, derivate din acordul intervenit la 01.06.2008.

Notificarea de care acesta se prevalează nu a fost semnată de pârâtă și oricum este trimisă cu depășirea termenului de prescripție amintit la punctul anterior. Pe de altă parte, această notificare face referiri generice, fără a indica în concret obligațiile ce se consideră a fi încălcate.

I ntenția pârâtei de a proceda la trecerea solei de teren arabil în suprafața de 1.40 ha , din extravilan în intravilan și realizarea ulterioară a unui PUZ, nu are legătură cu acordul dintre pârâtă și reclamant, Aceste demersuri au fost într-adevăr pornite și sunt în curs de realizare.

In măsura în care reclamantul manifesta un interes real în sensul parcelării acestei suprafețe, era firesc să insiste în stabilirea unui termen pentru finalizarea unor astfel de operațiuni, încă de l a momentul acordul de voință, în anul 2008.

Faptul că nu a existat un astfel de termen, este o dovadă în plus a modului în care părțile un înțeles să tranzacționeze , iar pasivitatea ulterioară a reclamantului confirmă acest aspect.

Reclamantul a răspuns la întâmpi narea pârâtei, susținând că excepția prescripției dreptului material la acțiune este nefondată, pârâta însă ș i recunoaște prin întâmpinar e faptul ca si-a asumat obligati a de vânz are a unei parcele de 1000 mp di ntr-un teren extravilan cu o suprafață totala de 1,4 ha identificat cu nr. cad. A 723/1,

Obligat ia de vânzare care ii incumba pârâ tei era insa afectata de o conditie suspensiv a, subinteleasa in antecontract si anume , aceea a formarii parcelei de 1000 mp, in urma unei operațiuni de dezmemb rare a suprafeței din totalul de 1,4 ha .

Desi nu a fost stipulata in mod expres, existenta acestei condiții s uspensive si acceptarea ei tacita  de către ambele parti contractante derivă din faptul ca:

-era imposibila din punct de vedere tehnic si juri dic încheierea vânzării in formă autentic fara îndeplinirea acestei operațiuni prealabile tehnice. de dezmembrare, in condițiile in care vânzarea privea o fracțiune din suprafața totala de teren;

-tocmai aceasta a fost rațiunea alegerii variantei de a încheia un antecontract, si a constituit c hiar impedimentul pentru care vâ nzarea nu a putut fi încheiata direct in forma autentica, având în vedere faptul ca prețul integral fusese deja achitat anterior (fapt consemnat in an teco ntract) si încheierea vânzării autentice nu mai depindea de alte elemente.

Condiția suspensiva a dezmembrării care afecta încheierea vânzării in formă autentică a fost cunoscuta si acceptata de ambele parti. Faptul ca nu s-a p revazut un termen limita in interiorul căruia parata sa isi îndeplinească aceasta obligație nu poate conduce nicidecum la concluzia ca o astfel de condiție nu a existat.

Conventia pă rtilor nu a fost de a se vinde un teren intravilan cu PUZ, ci o ___________________________ dintr-o __________________________>

Cu rea -credința , î ns ă , parata a demara t operațiunea de dezmembrare, fă ră a-si mai îndeplini si obligația asumata contractual, de a forma __________________ si de a-i transmite dreptul de proprietate.

Conform prevederilor art. 7 al.3 din Decretul nr. 167/1958: „ dacă dreptul este sub condiție suspensiva sau cu termen suspensiv, prescripția începe sa curgă de la data cand s-a împlinit condiția sau a expirat termenul”.

Prin notele scrise formulate la termenul de judecată din 20.01.2017 , pârâtul S____ I____ a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive , arătând că p rin precizarea de acțiune depusă la dosar, reclamantul a înțeles să cheme în judecată și pe pârâtul S____ I____ cu motivarea că din calitatea de coproprietar asupra bunului ce a făcut obiectul vânzării ar rezulta calitatea sa procesuală pasivă. Este invocată în acest sens și procura de administrare nr. 512/11.07.2013 aflată la dosarul cauzei.

Cererea de chemare în judecată privește rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 01.06.2008 între reclamantul D_______ N______ și soția sa, S____ E_______ S_____, care la acel moment era proprietara cotei de 1/2, cu titlu de bun propriu dobândit prin succesiune, asupra imobilului teren extravilan intabulat actualmente în CF xxxxxx Moșnița Nouă (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 3374 Moșnița Nouă), nr. cad. A723/1.

Cealaltă cotă de 1/2 din același imobil a fost dobândită de pârât, cu titlu de bun comun împreună cu soția S____ E_______ S_____, prin cumpărare, la data de 11.07.2013.

Pe cale de consecință, la momentul acordul ui de voință materializat prin antecontractul de vânzare-cumpărare din anul 2008, persoanele implicate în raportul obligațional erau reclamantul și soția sa , S____ E_______ S_____.

Cum pârâtul a dobândit calitatea de cop roprietar asupra cotei de 1/2 din imobilul amintit abia în cursul anului 2013, în condițiile inexistenței unei identități între persoana sa și cel obligat în cadrul raportului juridic de drept substanțial dedus judecății , se impune admiterea excepției.

Instanța a administrat proba cu înscrisurile depuse la d osar, proba testimonială solicitată de părți, precum și proba cu interogatoriul părților.

Analizând probele administrate în cauză, instanța reține următoarele:

Referitor la excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului S____ I____ , instanța reține că potrivit art. 36 din Codul de procedură civilă „ Calitatea procesuală rezultă din identitatea dintre părți și subiectele raportului juridic litigios, astfel cum acesta este dedus judecății.”

În cadrul acțiunii ce are ca obiect rezoluțiunea unui antecontract de vânzare-cumpărare, calitatea procesuală aparține părților contractante, or, antecontractul de vânzare-cumpărare din 01.06.2008 a fost încheiat între reclamantul D_______  N______, în calitate de promitent-cumpărător și pârâta S____ E_______ S_____, în calitate de promitentă-vânzătoare, doar aceasta din urmă având calitate procesuală pasivă în speță. Pârâtul S____ I____ nu a figurat ca parte a antecontractului din 2008, iar din extrasul de carte funciară pentru informare depus la dosar rezultă că la data respectivă doar pârâta figura ca proprietară asupra unei cote de ½ din terenul respectiv, dobândită prin succesiune.

Prin urmare, instanța va a dmite excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului S____ I____ și , în consecință, va respinge cererea formulată de reclamantul D_______ N______, în contradictoriu cu acest pârât, ca fiind introdusă împotriva unei persoane lipsite de calitate procesuală pasivă.

Cu privire la excepția prescripției dreptului material la acțiune invocată prin întâmpinare , instanța reține că între părți s-a încheiat promisiunea de vânzare-cumpărare din data de 01.06.2008 (fila 6) prin care pârâta, în calitate de promitentă-vânzătoare, s-a obligat să vândă reclamantului o suprafață de 1.000 mp teren situat în __________________________ de 6.000 euro, achitat în două tranșe.

Prin prezentul demers judiciar, reclamantul a solicitat instanței să dispună rezoluțiunea antecontractului mai sus menționat, susținând că pârâta și-a asumat obligația de a efectua operațiunea de dezmembrare a terenului și formarea parcelei de 1.000 mp, însă aceasta nu și-a îndeplinit obligația asumată, voința părților fiind aceea de a se transmite dreptul de proprietate numai în condițiile în care pârâta executa în prealabil obligația de dezmembrare și formare a parcelei de 1000 mp.

Prin întâmpinare, pârâta a recunoscut că la data de 01.06.2008 a intervenit un acord de voință  cu privire la vânzarea unei suprafețe de teren de 1000 mp, situat în extravilanul comunei, precizând că acest teren era inclus în suprafața de 1,40 ha, nr. cad. A 723/1, înscris în cartea funciară nr. xxxxxx Moșnița Nouă. Totodată, pârâta a recunoscut că reclamantul a achitat integral prețul de 6.000 euro.

În ceea ce privește susținerea reclamantului conform căreia vânzarea parcelei de teren urma să fie perfectată în formă autentică după  finalizarea dezmembrării terenului și formării parcelei de 1000 mp ce constituia obiectul antecontractului, instanța constată că aceste susțineri au fost recunoscute în mod expres de către pârâtă în cadrul interogatoriului.

Astfel, la întrebările nr. 1 și 2 din interogatoriu, pârâta a răspuns că a convenit cu reclamantul să-i vândă 1.000 mp teren dintr-o suprafață mai mare de 1,4 ha din extravilanul ___________________ data încheierii antecontractului a convenit cu reclamantul să se prezinte la notar pentru a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, după ce va realiza dezmembrarea terenului și formarea parcelei de 1000 mp (filele 106, 107).

Așadar, deși condiția realizării operațiunii de dezmembrare și  formare a parcelei de 1000 mp din terenul în suprafață de 1,4 ha nu a fost inserată în cuprinsul înscrisului sub semnătură privată întocmit de părți, pârâta, în cadrul interogatoriului administrat în cauză, a recunoscut că la data încheierii antecontractului și-a asumat această obligație, de a realiza parcelarea terenului, urmând ca părțile să se prezinte la notar pentru încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare având ca obiect __________________, după finalizarea acestei operațiuni de dezmembrare.

De altfel, aceste aspecte au fost confirmate prin declarația martorului M___ P____ S____, acesta fiind martorul care a semnat antecontractul încheiat de părți. Astfel, acest martor a declarat că pârâta a convenit cu reclamantul să-i vândă 1000 mp teren din suprafața de 14.000 mp și să încheie contractul la notar după parcelarea terenului, aceste aspecte rezultând și din declarația martorului P___ A_____ L_____.

Așadar, din coroborarea întregului material probator administrat în cauză, constând în proba cu înscrisuri, mărturisirea judiciară simplă a pârâtei obținută prin intermediul interogatoriului, precum și proba testimonială cu martorul M___ P____ S____, rezultă că acordul de voință al părților a fost în sensul asumării de către pârâtă a obligației de dezmembrare și formare a parcelei de 1000 mp din terenul în suprafața de 1,40 ha, nr. cad. A 723/1, înscris în cartea funciară nr. xxxxxx Moșnița Nouă, ambele părți convenind ca vânzarea- cumpărarea în formă autentică a parcelei de 1.000 mp să aibă loc după ce pârâta va realiza această operațiune de parcelare.

Prin urmare, instanța constată că transferul dreptului de proprietate asupra parcelei de 1.000 mp prin încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare a fost condiționat de dezmembrarea și formarea parcelei de 1000 mp.

Susținerile pârâtei din întâmpinare și concluziile scrise în sensul că intenția ei de realizare a unui PUZ  nu ar avea nicio legătură cu tranzacția încheiată cu reclamantul și că părțile nu au condiționat transferul dreptului de proprietate de formarea parcelei de 1.000 mp, sunt contrazise de toate probele administrate în cauză.

Faptul că o asemenea clauză contractuală nu a fost inserată în scris în antecontractul încheiat între părți nu prezintă relevanță, în condițiile în care acordul real de voință al părților rezultă din probele administrate în cauză în mod legal. Astfel, înscrisul de la fila 6 dosar poate fi apreciat ca fiind un început de dovadă scrisă în privința obligației de dezmembrare și parcelare a terenului asumate de pârâtă și de încheiere a contractului în formă autentică doar în condițiile în care pârâta și-ar fi executat această obligație, început de dovadă scrisă care se coroborează cu depoziția martorului M___ P____ S____, precum și cu m ărturisirea judiciară a pârâtei.

În ceea ce privește solicitarea pârâtei, prin reprezentant, din cadrul concluziilor pe fondul cauzei, ca declarațiile martorilor audiați în cauză să fie cenzurate și înlăturate cât timp contravin prevederilor art. 1191 alin. 2 din vechiul Cod civil, susținând că tind să dovedească contra sau peste ceea ce cuprinde actul scris încheiat în 01.06.2008, instanța reține că aceste dispoziții din vechiul Cod civil se referă la admisibilitatea probei testimoniale, iar în privința admisibilității probelor, trebuie avute în vedere normele de aplicare în timp reglementate de art. 26 din Codul de procedură civilă potrivit cărora, condițiile de admisibilitate și puterea doveditoare a probelor preconstituite și a prezumțiilor legale vor fi guvernate de legea în vigoare la data producerii, ori, după caz, a săvârșirii faptelor juridice care fac obiectul probațiunii. Însă acest text de lege nu se referă și la admisibilitatea probelor nepreconstituite, cum este cazul admisibilității probei prin declarațiile martorilor, astfel că, în această privință, se aplică norma de drept comun conținută de art. 3 din Legea nr. 76/2012 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 134/2010 privind Codul de procedură civilă, admisibilitatea probei testimoniale fiind guvernată de legea procesual civilă în vigoare la data declanșării procesului.

Prin urmare, în cauză sunt aplicabile dispozițiile art. 309 alin. 5 din Noul Cod de procedură civilă conform cărora „ (5) Proba cu martori nu se admite niciodată împotriva sau peste ceea ce cuprinde un înscris și nici despre ceea ce s-ar pretinde că s-ar fi zis înainte, în timpul sau în urma întocmirii lui, chiar dacă legea nu cere forma scrisă pentru dovedirea actului juridic respectiv, cu excepția cazurilor prevăzute la alin. (4). ” Prevederile art. 309 alin. 4 din Codul de procedură civilă enumeră cazurile în care este admisibilă proba testimonială chiar și în situația prevăzută de art. 309 alin. 5 C__, printre aceste cazuri fiind reglementată și ipoteza în care părțile convin, fie și tacit, să folosească această probă (art. 309 alin. 4 pct. 4 C__).

În doctrină și în jurisprudență s-a stabilit că părțile convin tacit să administreze proba testimonială și în ipotezele de interdicție prevăzute de art. 309 C.P.C. , în cazul în care reclamantul propune proba prin declarațiile martorilor, iar pârâtul, în loc să se opună la aceasta, solicită și el proba testimonială pentru dovedirea aceluiași act juridic, or, aceasta este situația în speță, din moment ce reclamantul a propus proba testimonială, iar pârâta a fost de acord cu această probă solicitată de reclamant, solicitând, la rândul său, proba testimonială cu martorul P___ A_____ L_____, după cum rezultă din Încheierea de ședință din 20.01.2017 prin care s-au încuviințat probele în cauză. Mai mult, în cuprinsul cererii în probațiune depusă la termenul de judecată din data de 20.01.2017 (fila 95), prin care a fost solicitată proba testimonială cu martorul P___ A_____ L_____, pârâta a menționat că teza probatorie privește dovedirea voinței reale a părților la intervenirea acordului de voință din 2008.

Din moment ce la termenul de judecată din 20.01.2017, când s-au încuviințat probele,  pârâta nu s-a opus la administrarea probei testimoniale solicitate de reclamant, solicitând, la rândul ei, audierea unui martor pentru dovedirea intenției reale a părților la încheierea acordului de voință,  aceasta nu mai poate invoca ulterior faptul că prin declarațiile martorilor s-ar tinde să se dovedească contra sau peste ceea ce cuprinde actul scris încheiat în 01.06.2008. Aceasta întrucât neopunerea părții atunci când adversarul a solicitat proba cu martori se consideră a fi o achiesare, în conformitate cu dispozițiile art. 309 alin. 4 pct. 4 din Codul de procedură civilă, astfel încât orice opunere ulterioară devine inoperantă.

Mai mult, chiar și făcând abstracție de proba testimonială administrată în cauză,  împrejurarea că acordul de voință al părților a fost în sensul asumării de către pârâtă a obligației de dezmembrare și formare a parcelei de 1000 mp din terenul în suprafața de 1,40 ha, nr. cad. A 723/1, înscris în cartea funciară nr. xxxxxx Moșnița Nouă și încheierii contractului de vânzare în formă autentică  cu privire la ________________ mp după ce pârâta va realiza această operațiune de parcelare, este dovedită prin mărturisirea pârâtei obținută prin intermediul interogatoriului, astfel că orice susținere contrară pe care aceasta ar invoca-o ulterior nu mai poate fi reținută, de vreme ce mărturisirea judiciară reprezintă un act unilateral ce nu mai poate fi revocat.

În acest sens, potrivit art. 348 alin. 1 din Codul de procedură civilă, „ ) Constituie mărturisire recunoașterea de către una dintre părți, din proprie inițiativă sau în cadrul procedurii interogatoriului, a unui fapt pe care partea adversă își întemeiază pr etenția sau, după caz, apărarea”, iar conform art. 349 alin. 1 și 3 din Codul de procedură civilă “ (1) Mărturisirea judiciară face deplină dovadă împotriva aceluia care a făcut-o, fie personal, fie prin mandatar cu procură specială…  (3) De asemenea, mărturisirea judiciară nu poate fi nici revocată, afară numai dacă se face dovada că a fost urmarea unei erori de fapt scuzabile. ”

Prin urmare, instanța constată că acordul real de voință al părților a fost dovedit în cauză conform celor mai sus învederate.

În ceea ce privește legea aplicabilă antecontractului încheiat între părți, trebuie avute în vedere dispozițiile vechiului Cod civil, din moment ce potrivit art. 102 din Legea nr. 71/2001 “ contractul este supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa.”

Astfel, probele administrate în cauză confirmă intenția reală a părților de a se încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică doar în condițiile în care pârâta și-ar fi îndeplinit obligația de dezmembrare și formare a parcelei de 1000 mp, or, conform art. 977 din vechiul Cod civil, „ interpretarea contractelor se face după intenția comună a părților contractante, iar nu după sensul literal al termenilor.”

Prin urmare, promisiunea de vânzare-cumpărare din speță a fost încheiată sub condiție suspensivă potestativă simplă, în accepțiunea art. 1006 Cod civil din 1864, întrucât perfectarea obligației asumate este condiționată de îndeplinirea unui eveniment viitor și incert, care depinde atât de voința uneia dintre părți (a promitentei-vânzătoare), cât și d e un element exterior acesteia - eveniment ce constă în îndeplinirea de către promitenta-vânzătoare a obligației de a proceda la dezmembrarea terenului și formarea parcelei de 1000 mp ce constituie obiectul promisiunii.

Prin urmare, în mod evident, termenul de prescripție a dreptului la acțiunea în rezoluțiunea antecontractului pentru neîndeplinirea obligațiilor asumate de promitenta-vânzătoare nu a început să curgă de la data încheierii antecontractului, cum a susținut pârâta, întrucât voința părților a fost de a se încheia contractul în formă autentică doar după  demembrarea terenului, obligația fiind asumată sub condiție suspensivă.

Or, în cazul obligațiilor condițional e, termenul de prescripție începe să curgă de la da ta îndeplinirii condiției,  astfel că instanța va respinge excepția prescripției dreptului material la acțiune, invocată prin întâmpinare.

Pe fondul cauzei , instanța reține incidența dispozițiilor art. 1020 Cod civil din 1864, potrivit cărora condiția rezolutorie este întotdeauna subînțeleasă în contractele sinalagmatice, în cazul în care una dintre părți nu își îndeplinește obligațiile.

Pentru admisibilitatea rezoluțiunii judiciare este necesar să existe o neexecutare esențială a obligației, imputabilă debitorului obligației neexecutate, iar debitorul trebuie să fi fost pus în întârziere în condițiile prevăzute de lege.

Din coroborarea probelor administrate în prezenta cauză se constată că sunt îndeplinite cerințele legii pentru a se dispune rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare din data de 01.06.2008 , dat fiind faptul că pârâta, în calitate de promitentă-vânzătoare, nu și-a îndeplinit în mod culpabil obligațiile asumate prin respectiva convenție. Astfel, pârâta nu a efectuat operațiunea de dezmembrare a parcelei de teren ce formează obiectul promisiunii (_________________________ de 1.000 mp din lotul de 1,4 ha).

Din declarațiile martorilor audiați în cauză, precum  și din proba cu interogatoriul părților, rezultă faptul că pârâta a întreprins anumite demersuri în vederea obținerii documentației necesare pentru dezmembrarea terenului, însă până în prezent operațiunea de dezmembrare nu a fost efectuată.

Instanța apreciază că pârâta a dat dovadă de pasivitate în îndeplinirea obligației de dezmembrare și formare a parcelei de 1000 mp, din moment ce aceasta, conform răspunsului la întrebarea nr. 3 din interogatoriu (fila 107), ar fi început demersurile pentru dezmembrare încă din anul 2006 și nici până în prezent nu și-a îndeplinit obligația contractuală asumată. Or, aceasta nu poate pretinde promitentului-cumpărător să aștepte sine die finalizarea operațiunii de dezmembrare, neputându-se afirma că pârâta nu se află în culpă contractuală, de vreme ce au trecut aproximativ 8 ani de la data încheierii antecontractului, fără ca aceasta să finalizeze parcelarea terenului, ceea ce demonstrează că aceasta nu a depus toate diligențele pentru a-și executa obligația asumată, or, obligațiile contractuale trebuie executate cu bună-credință.

Din probele administrate în cauză (proba testimonială cu martorii M___ P____ și P___ A_____ L_____, care se coroborează cu interogatoriul reclamantului) reiese că reclamantul a luat legătura cu pârâta de mai multe ori după încheierea antecontractului pentru a se interesa despre situația parcelei în vederea încheierii contractului în formă autentică, aceasta comunicându-i, de fiecare dată, că demersurile pentru obținerea documentației pentru dezmembrarea terenului sunt în curs de desfășurare, or, invocarea acestui aspect timp de 8 ani de zile nu este conform ă principiului executării obligațiilor contractuale cu bună-credință, principiu prevăzut de art. 970 din vechiul Cod civil conform căruia „ convențiile trebuie executate cu bună-credință.”

Faptul că în prezent pârâta dorește încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică după finalizarea operațiunii de parcelare, care este încă în desfășurare, nu prezintă relevanță, întrucât aceasta nu și-a îndeplinit până în prezent obligația prealabilă de dezmembrare a parcelei, or, în cazul neîndeplinirii obligațiilor contractuale asumate prin convenții sinalagmatice, creditorul obligației neexecutate, în speță, reclamantul,  are un drept de opțiune, acesta putând solicita fie obligarea debitorului la executarea obligației, fie rezoluțiunea contractului și repunerea părților în situația anterioară, cu daune-interese, or, în cauză, reclamantul a optat pentru cea de-a doua variantă.

Pârâta a mai invocat că reclamantul putea încheia un contract de vânzare-cumpărare în formă autentică cu privire la o cotă-parte indiviză din dreptul de proprietate, întrucât această operațiune era posibilă și în lipsa dezmembrării terenului. Această apărare a pârâtei este lipsită de orice relevanță, din moment ce acordul de voință al părților a fost de a se vinde în viitor o parcelă de teren în suprafață de 1000 mp, reclamantul urmând să dobândească un drept de proprietate exclusivă asupra unei parcele de teren ce urma să fie dezmembrată din suprafața de 1,4 ha, acest aspect rezultând din toate probele administrate în speță, inclusiv din recunoașterea pârâtei din cadrul interogatoriului. Din moment ce antecontractul nu a avut ca obiect o cotă-parte indiviză din dreptul de proprietate, apărările pârâtei de mai sus sunt lipsite de importanță.

De asemenea, faptul că după eventuala dezmembrare a terenului și trecere a parcelei în intravilan, aceasta ar valora mai mult decât prețul achitat, nu prezintă relevanță, în condițiile în care părțile au convenit să se achite doar prețul de 6.000 euro, preț achitat integral, după cum a recunoscut și pârâta în cadrul interogatoriului.

Instanța apreciază că este îndeplinită și condiția punerii în întârziere, din moment ce reclamantul a comunicat pârâtei notificarea de la fila 5 dosar, potrivit confirmării de primire de la fila 8. Chiar și în ipoteza în care s-ar aprecia că pârâta nu ar fi fost pusă în întârziere prin această notificare, așa cum a susținut aceasta prin întâmpinare, oricum, introducerea prezentei cereri de chemare în judecată echivalează cu punerea în întârziere a pârâtei, astfel că este îndeplinită și această condiție a rezoluțiunii judiciare.

În concluzie, instanța va admite în parte acțiunea și va dispune rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți la data de 01.06.2008.

Conform principiului repunerii părților în situația anterioară , instanța o va obliga pe pârâtă să restituie reclamantului echivalentul în lei la data plății al sumei de 6.000 euro reprezentând prețul achitat de către reclamant.

Î n caz de neexecutare a unei obligații contractuale, creditorul are dreptul la rezoluțiunea contractului, precum și la daune-interese. În ceea ce privește dobânzile legale solicitate de reclamant, acestea se pot acorda doar de la data introducerii cererii de chemare în judecată, după cum prevăd dispozițiile art. 1088 alin. 1 și 2 din vechiul Cod civil, aplicabile în cauză în temeiul art. 102 din Legea nr. 71/201, potrivit cărora  „ la obligațiile care au ca obiect o sumă oarecare, daunele-interese pentru neexecutare nu pot cuprinde decât dobânda legală… aceste daune-interese se cuvin fără ca creditorul să fie ținut a justifica o pagubă; nu sunt debite decât din ziua cererii în judecată… ” ,  astfel că instanța va admite în parte acest petit, în sensul că va dispune obligarea pârâtei să achite reclamantului dobânzile legale penalizatoare aferente debitului principal de 6.000 euro, în echivalent lei la data plății, calculate de la data introducerii acțiunii (01.06.2016 ), și nu de la data de 01.06.2008 , așa cum a solicitat reclamantul , dobânzi ce se vor calcula până la data restituirii efective a debitului principal.

În privința cheltuielilor de judecată, instanța constată că reclamantul a solicitat obligarea pârâtei la plata sumei de 1916,8 lei reprezentând taxa judiciară de timbru, acesta având dreptul la plata acestei sume, având în vedere culpa procesuală a pârâtei.

Pârâta a solicitat obligarea reclamantului la plata sumei de 3000 lei reprezentând onorariu avocațial, potrivit chitanțelor depuse la dosar.

Potrivit art. 453 alin. 2 din Codul de procedură civilă „ (2) Când cererea a fost admisă numai în parte, judecătorii vor stabili măsura în care fiecare dintre părți poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată. Dacă este cazul, judecătorii vor putea dispune compensarea cheltuielilor de judecată.”

Având în vedere că doar petitul privind acordarea dobânzii legale a fost admis în parte, instanța apreciază că pârâtei i se cuvine suma de 500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocațial (din suma de 3000 lei achitată de aceasta) și, din moment ce pârâta trebuie să achite reclamantului suma de 1916,8 lei reprezentând taxa judiciară de timbru, instanța va dispune compensarea sumelor datorate reciproc de părți până la concurența celei mai mici dintre ele, urmând ca pârâta să fie obligată la plata către reclamant a sumei de 1.416,8 lei reprezentând cheltuieli de judecată rezultate în urma compensării.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂȘTE

Respinge excepția prescripției dreptului material la acțiune, invocată prin întâmpinare.

Admite excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului S____ I____ , cu domiciliul în _____________________, jud. T____ și respinge cererea formulată de reclamantul D_______ N______, în contradictoriu cu acest pârât, ca fiind introdusă împotriva unei persoane lipsite de calitate procesuală pasivă.

Admite în parte acțiunea formulată de reclamantul D_______ N______, cu domiciliul în Timișoara, _____________________.40, __________________, în contradictoriu cu pârâta S____ E_______ S_____, având CNP xxxxxxxxxxxxx, cu domiciliul în ___________________________, nr. 227, jud. T____, cu domiciliul procedural ales la Cabinet de avocat Olivian Ț____ din Timișoara, __________________________.9, __________________.

Dispune rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți la data de 01.06.2008.

Obligă pârâta să restituie reclamantului echivalentul în lei la data plății al sumei de 6.000 euro reprezentând prețul achitat de către reclamant.

Obligă pârâta să achite reclamantului dobânzile legale penalizatoare aferente debitului principal de 6.000 euro, în echivalent lei la data plății, calculate de la data introducerii acțiunii (01.06.2016) și până la data restituirii efective a debitului principal.

Respinge în rest cererea principală.

Obligă pârâta la plata către reclamant a sumei de 1.416,8 lei reprezentând cheltuieli de judecată rezultate în urma compensării.

Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare, apelul urmând a se depune la Judecătoria Timișoara.

Pronunțată azi, 21.04.2017 , potrivit art. 396 alin. 2 din Codul de procedură civilă, prin punerea soluției la dispoziția părților prin mijlocirea grefei instanței.

Domenii speta

Spete similare