Contract de arenda. Evacuare. Respingerea actiunii. Valabilitatea titlului locativ. Clauza privind intervenirea rezilierii de drept in caz de neexecutare a obligatiilor de catre una din parti nu raspunde exigentelor art.1553 alin.1 din Codul civil.

Asupra cauzei penale de fata constata urmatoarele:

Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Corabia la data de (…) reclamanta Comuna SM, prin Primar in contradictoriu cu paratul  BL a solicitat instantei sa dispuna evacuarea paratului de pe terenul in suprafata de 210 ha, situat in comuna SM, judetul Olt.

In motivarea cererii s-a aratat ca la data de (…), in calitate de locator, a incheiat contractul de arenda inregistrat sub nr. (…) la Consiliul Local cu  BL in calitate de locator. Contractul a avut ca obiect terenul in suprafata de 210 ha situat in com. SM , judetul Olt. Durata acestui contract a fost de 5 ani, incepand de la data de 28.02.2014 si pana la data de 28.02.2019, asa cum este prevazut la Cap. III din contract.

A mai aratat reclamantul ca paratul nu a inteles sa respecte clauzele contractuale, respectiv obligatiile prevazute la cap.IV, art.3 din contract si a introdus animalele la pasunat in perioada interzisa, nu a practicat un pasunat rational, a deteriorat pasunea si nu a efectuat lucrari de intretinere a pasunii, aspecte constatate prin procesul verbal nr.(…).

 Reclamantul a mai precizat ca a procedat conform dispozitiilor art. 1039 C.pr.civ., notificand in scris ocupantul prin BEJ  LN prin notificarea nr.(…), in vederea eliberarii imobilului pe care il ocupa fara niciun drept, insa acesta nu s-a conformat. In dovedire, s-a solicitat administrarea probelor cu inscrisuri.

In drept,  au fost invocate disp. art. 1041 C.pr.civ., si urmatoarele.

Cererea a fost legal timbrata cu taxa judiciara de timbru in cuantum de 100 de lei.

Au fost atasate inscrisuri.

Paratul  BL a formulat intampinare prin care a solicitat respingerea actiunii. In motivare s-a aratat ca la data de (…) reclamanta contractul de arenda pentru un teren cu destinatia pasune in suprafata de 44,50 ha .

In apararea sa, paratul a invocat nulitatea inscrisului prin care i s-a comunicat rezilierea contractului de arenda, sustinand ca acesta nu putea fi revocat unilateral de catre locator, dat fiind faptul ca nu contine un pact comisoriu in acest sens. A mai invocat faptul ca inscrisul este lipsit de eficienta, deoarece este intocmit in lipsa locatarului, fiind un act unilateral care nu ii este opozabil.

A invederat paratul ca trebuie respinsa sustinerea ca nu ar fi achitat chiria, invocand in acest sens chitanta din(…) , precum si chitantele aferente anului 2017 si anului 2018, precizand, totodata ca in anii 2016 si 2017 i s-au eliberat adeverinte de catre locator in vederea incasarii subventiilor de la APIA in baza contractului de arenda.

Totodata, a precizat faptul ca legislatia in domeniul pasunatului s-a modificat si ca aceasta activitate este posibila si in intervalul 6 decembrie-24 aprilie.

Intampinarea nu a fost motivata in drept.

In probatiune s-a solicitat administrarea probei cu inscrisurile pe care le-a anexat intampinarii filele 34-40 si martori.

Sub aspectul probatoriului, la termenul de judecata din data(…), instanta a incuviintat si administrat proba cu inscrisuri.

La acelasi termen, partile au depus inscrisurile de la file 50-58, fiind acordat un termen pentru a lua cunostinta de continutul acestora.

Analizand materialul probator administrat in cauza, retine urmatoarele:

In cauza de fata reclamantul a solicitat evacuarea paratului motivat de imprejurarea ca a incheiat contractul de arendare, acesta fiind reziliat unilateral pentru ca paratul nu si-a indeplinit obligatiile contractuale. Nerespectarea obligatiilor fiind constatate de catre reclamant prin procesul-verbal nr.(…). Aceste constatari fiind aduse la cunostinta paratului la data de (…) prin adresa nr.(…)  fiind instiintat sa paraseasca pasunea.

Prin adresa nr.(…) reclamanta in calitate de arendator, a notificat paratul  in legatura cu rezilierea de drept a contractului de arenda nr.(…) pentru nerespectarea si neexecutarea obligatiilor stipulate in contract, contractului de arenda, ca urmare a HCL nr.10/ 27.04.2018. Instanta constata ca, atat hotararea de reziliere cat si notificarea prin executor judecatoresc, au date ulterioare inregistrarii cererii de evacuare la instanta.

Asupra prevederilor legale aplicabile in cauza, instanta retine ca, in conformitate cu disp. art.1550 alin.1 din Codul civil, rezolutiunea poate fi dispusa de catre instanta, la cerere, sau, dupa caz, poate fi declarata unilateral de catre partea interesata. De asemenea, in cazurile anume prevazute de lege sau daca partile au convenit astfel, rezolutiunea poate opera de plin drept (alin.2). Dispozitiile referitoare la rezolutiune se aplica si rezilierii (art.1549 alin.3).

Potrivit disp. art.1553 alin.1 Cod civil pactul comisoriu produce efecte daca prevede, in mod expres, obligatiile a caror neexecutare atrage rezolutiunea sau rezilierea de drept a contractului. In cazul prevazut la alin.1 rezolutiunea sau rezilierea este subordonata punerii in intarziere a debitorului, afara de cazul in care s-a convenit ca ea va rezulta din simplul fapt al neexecutarii (alin.2). Punerea in intarziere nu produce efecte decat daca indica in mod expres conditiile in care pactul comisoriu opereaza (alin.3).

Or, asa dupa cum rezulta din contractul de arendare in litigiu, partile nu au prevazut, in mod expres, care dintre obligatiile asumate de catre parti atrage rezilierea de drept in caz de neexecutare, cunoscut fiind faptul ca nu orice neexecutare atrage rezilierea ci numai cele care sunt privite ca esentiale in derularea contractului. Elocvente sunt, in acest sens, dispozitiile art.1551 alin.1 Cod civil, conform carora creditorul nu are dreptul la rezolutiune atunci cand neexecutarea este de mica insemnatate.

In aceste conditii, instanta apreciaza ca sintagma inserata in mod generic in contract conform careia intervine rezilierea de drept in caz de neexecutare a obligatiilor de catre una din parti nu raspunde exigentelor art.1553 alin.1 din Codul civil.

In alta ordine de  idei, instanta constata ca nu este indeplinita nici cerinta punerii in intarziere a paratului, prevazuta de art.1553 alin.2 Cod civil. Contrar sustinerilor reclamantului, in contract nu a fost inscrisa clauza conform careia punerea in intarziere va rezulta din simplul fapt al neexecutarii.

In drept, potrivit art. 1034 alin. 1 C.proc.civ., procedura evacuarii se aplica in litigiile privind evacuarea din imobilele folosite sau, dupa caz, ocupate fara drept de catre fostii locatari sau alte persoane. Prin locatar se intelege, in temeiul art. 1034 alin. 2 lit. b C.civ., locatarul principal, chirias sau arendas, sublocatarul sau un cesionar al locatarului, indiferent daca persoana care solicita evacuarea este locatorul sau sublocatorul ori dobanditorul imobilului.

Conform art. 1.040 din acelasi act normativ: „Daca locatarul sau ocupantul notificat in conditiile prezentului titlu refuza sa evacueze imobilul ori daca locatarul a renuntat la dreptul sau de a fi notificat si a pierdut, din orice motive, dreptul de a folosi imobilul, locatorul sau proprietarul va solicita instantei sa dispuna, prin hotarare executorie, evacuarea imediata a locatarului sau ocupantului din imobil, pentru lipsa de titlu.”

Procedura de evacuare instituita de art. 1034 si urm. C.pr.civ., presupune o cercetare sumara in camera de consiliu, justificata de urgenta situatiei determinata de faptul ca dreptul de folosinta al proprietarului este incalcat ca urmare a actiunii unei persoane care nu are nici un drept sa foloseasca imobilul. Evacuarea poate fi asadar dispusa in acele situatii in care paratul foloseste ori ocupa un imobil fara drept.

In consecinta, pentru a se putea pronunta o hotarare executorie de evacuare conform acestei proceduri, instanta trebuie sa constate lipsa unui titlu care sa permita ocuparea imobilului de catre parat, existenta unei notificari scrise din partea proprietarului, precum si refuzul de a evacua imobilul.

Instanta constata asadar ca in prezent paratul detine un titlu valabil pentru ocuparea imobilului, astfel ca actiunea reclamantului este neintemeiata. Mai mult la filele 34-36, sunt chitantele aferente chiriei pentru anii 2016-2018, iar la file 36-38 sunt adeverintele emise de reclamanta ca urmare a contractului de arendare, desi sustine ca intervenise o reziliere unilaterala inca din 2016, cand s-a constatat nerespectarea obligatiilor contractuale, a continuat sa incaseze chiria.

Din ansamblul probator administrat in cauza rezulta ca sustinerile reclamantului sunt nefondate, respectiv paratul detine un titlu locativ asupra imobilului in litigiu, contractul de arendare incetand prin ajungerea la termen la data de 28.02.2019, nefiind indeplinite cerintele de admisibilitate ale actiunii in evacuare.

Pentru aceste considerente, in temeiul art. 1039 si 1041-1042 C.pr.civ., instanta urmeaza sa respinga cererea ca neintemeiata.

De asemenea, potrivit art. 453 alin. 1 C.proc.civ., in conformitate cu care partea care pierde procesul va fi obligata, la cererea partii care a castigat, sa ii plateasca acesteia cheltuieli de judecata, va obliga reclamantul la plata catre parat a sumei de 2000 lei reprezentand cheltuieli de judecata.

Judecatoria Corabia mai 2019

Domenii speta

Spete similare