Contract de vânzare cumpărare încheiat în condiţiile Decretului – Lege nr.61/1990. Caracter. Momentul încheierii contractului. Lipsa consimţământului cumpărătorului.

 Contract de vânzare cumpărare încheiat  în condiţiile

 Decretului – Lege nr.61/1990. Caracter. Momentul

 încheierii contractului. Lipsa consimţământului 

 cumpărătorului.

 Contractul de vânzare-cumpărare încheiat în condiţiile Decretului – Lege nr.61/1990 are caracter  consensual. Depunerea avansului prevăzut de art.7 al.1 din acest act  normativ semnifică încheierea  contractului de vânzare-cumpărare  în sens de operaţiune juridică, moment în raport de care se  analizează îndeplinirea condiţiilor de validitate ale actului juridic reglementate de art.948 Cod civil  inclusiv manifestarea  valabilă a consimţământului.

 Formularea cererii  de cumpărare a locuinţei şi plata avansului semnifică exprimarea consimţământului  la încheierea actului de vânzare-cumpărare, neavând  importanţă că până la  momentul semnării înscrisului doveditor cumpărătorul a decedat.

 Prin acţiune, reclamanta B.G. a solicitat să se constate nulitatea absolută  parţială a contractului de vânzare-cumpărare încheiat asupra locuinţei deţinută cu contract de închiriere, în condiţiile Decretului – Lege  nr.61/1990.

 În motivarea acţiunii s-a arătat că la încheierea contractului de vânzare-cumpărare a lipsit  consimţământul soţului său, defunctul B.I. întrucât la momentul semnării  actului era decedat, astfel  că pârâţii D.M.D şi B.G.R., în calitate de  descendenţi ai defunctului nu pot avea vreun drept asupra imobilului care este bun propriu  al reclamantei.

 Prin sentinţa civilă nr.5883/10.06.2003, pronunţată de Judecătoria Braşov în dosarul civil nr.1144/2003, s-a admis acţiunea civilă, astfel cum a fost formulată  de reclamantă s-a constatat nulitatea absolută parţială a contractului de vânzare-cumpărare nr.7991/30.09.1991, încheiat între reclamanta B.G. şi soţul său B.I., pe de o parte, în calitate de cumpărători şi pârâta RA C. SA Braşov, pe de altă parte, în calitate de vânzătoare, în ceea ce-l priveşte pe numitul B.I., în calitate de cumpărător.

 S-a constatat că întregul imobil - apartament situat în Braşov,  este bun propriu al reclamantei.

 Prima instanţă a reţinut că reclamanta şi soţul său, numitul B.I., în calitate de titulari ai contractului de închiriere,  au formulat cerere de cumpărare în baza dispoziţiilor Decretului - Lege nr.61/1990 a apartamentului, cerere înregistrată la  deţinătoarea imobilului – pârâta SC C. SA Braşov .

 În vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare, B.G. şi B.I. au depus la SC C. SA Braşov, în data de 14.02.1991 toate actele necesare realizării acestui scop.

 Totodată, aceştia au încheiat contractul de împrumut nr.904/1991 cu CEC Braşov în vederea constituirii avansului ce urma să fie achitat pentru achiziţionarea apartamentului în cauză.

 La data de 22.02.1991 numitul B.I. a decedat, în urma acestuia rămânând în calitate de moştenitori legali  reclamanta – în calitate de soţie supravieţuitoare şi pârâţii B.G.R. şi D.M.D. – în calitate  de descendenţi direcţi.

 Contractul de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul în cauză a fost încheiat la data de 30.09.1991 şi înregistrat  în evidenţele SC C. SA Braşov sub nr.7991 şi cu toate că B.I. era decedat la acea dată, acesta apare menţionat în contract în calitate de cumpărător. Instanţa a reţinut  că semnătura acestuia lipseşte de pe contractul de vânzare-cumpărare.

Instanţa a reţinut că la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare cumpărătorul B.I. nu mai avea capacitate de folosinţă, această situaţie atrăgând sancţiunea  nulităţii absolute parţiale a actului juridic  respectiv, în ceea ce priveşte calitatea de cumpărător a celui lipsit de capacitate de folosinţă.

 La momentul la care titularii contractului de închiriere  îşi manifestă  dorinţa de a cumpăra, ia naştere un antecontract de vânzare-cumpărare care, potrivit  art.969 şi 970 are putere de lege  între părţile contractante şi trebuie executat cu bună  credinţă. În temeiul acestui antecontract, în sarcina vânzătorului şi în favoarea cumpărătorilor ia naştere obligaţia de a face, respectiv  de a face toate demersurile necesare în vederea transferării dreptului de proprietate către chiriaşi, în schimbul preţului legal stabilit.

 Ca atare, cererea de cumpărare este una din condiţiile încheierii contractului de vânzare-cumpărare (a se vedea decizia civilă nr.2524/1993 a CSJ), fără  ca aceasta să marcheze automat  transferul dreptului de proprietate în patrimoniul chiriaşilor.

 Instanţa a apreciat că achitarea avansului stabilit pentru  apartamentul în litigiu înainte de decesul soţului reclamantei şi anterior încheierii  contractului de vânzare-cumpărare poate naşte  în patrimoniul succesorilor decedatului cel mult un drept  de creanţă corespunzător sumei achitate de cei doi soţi în timpul căsătoriei.

 Împotriva acestei sentinţe au declarat apel pârâţii, care a fost respins prin decizia civilă nr.169/2004 a Tribunalului Braşov. 

 Împotriva acestei decizii au declarat recurs pârâţii criticând-o pe motivul de modificare prevăzut de art.304 pct.9 Cod procedură civilă.

 În esenţă, în motivarea recursului se arată că s-au încălcat prevederile art.16 din Decretul-Lege nr.61/1990, contractul de  împrumut dovedind încheierea contractului, că se impune  înlăturarea argumentării cu privire la plata ratelor faţă de obiectul  acţiunii.

 Recursul a fost admis ca fondat.

 În cauză s-a solicitat constatarea  nulităţii absolute parţiale a unui contract de vânzare-cumpărare, încheiat  în condiţiile Decretului – Lege nr.61/1990 invocându-se lipsa de consimţământ a cumpărătorului B.I., antecesorul pârâţilor.

 Conform art.948 pct.2 Cod civil una din condiţiile esenţiale pentru validitatea convenţiei este consimţământul valabil al părţii ce se obligă.

 Consimţământul  reprezintă o condiţie  de validitate a oricărei convenţii a cărei lipsă atrage nulitatea  absolută a contractului.

 Consimţământul trebuie să fie valabil exprimat, anterior  ori cel mai târziu la momentul  încheierii convenţiei.

 Momentul încheierii contractului diferă după cum contractul are caracter solemn, ori consensual.

 Dacă în cazul imobilelor  - terenuri legiuitorul a dispus  că pentru validitate, actul trebuie încheiat în forma  autentică conform art.2 din  titlul X din Legea nr.247/2005, în cazul imobilelor – construcţii, se aplică regula  consensualismului consacrată de art.1295 al.1 Cod civil în materie de vânzare, conform  căreia simpla întâlnire a ofertei cu acceptarea  marchează momentul încheierii valabile a contractului  chiar dacă preţul nu s-a plătit şi bunul  nu s-a predat.

 Prin urmare, susţinerile din ambele hotărâri şi ale intimatei din întâmpinare potrivit cărora  prin formularea cererii de cumpărare s-ar încheia doar un antecontract de vânzare-cumpărare sunt înlăturate din moment ce se  aplică regula consensualismului, iar preţul este determinabil având  un caracter legal. Această teză ar fi putut să fie valabilă dar numai dacă era cazul unui contract solemn, situaţie în care întâlnirea  ofertei cu acceptarea anterior încheierii  actului, atât  în sens de operaţiune juridică cât şi ca instrument probatoriu, semnifică încheierea unui antecontract sau a unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare.

 De la principiul că momentul încheierii actului juridic  este reprezentat de acceptarea  ofertei, legiuitorul poate să deroge, norma înscrisă în art.1295 Cod civil având  un caracter dispozitiv şi  să stabilească un alt moment, în raport de care se vor analiza condiţiile de validitate prevăzute de art.948 Cod civil, inclusiv manifestarea valabilă a consimţământului.

 Mai trebuie precizat că în cazul contractelor consensuale  de principiu, momentul încheierii actului, în sens de operaţiune juridică, nu coincide cu momentul  încheierii actului ca instrument de dovadă, astfel că toate condiţiile de validitate trebuiesc analizate în raport cu primul moment, acela al încheierii actului  ca operaţiune juridică şi nu în raport cu cel în  care voinţa părţilor se exteriorizează  într-un instrument probatoriu.

 Conform art.3 al.1 din Decretul-Lege nr.61/1990 locuinţele construite din fondurile statului se vând cetăţenilor români cu domiciliul în ţară cu achitarea integrală a preţului la încheierea  contractului de vânzare-cumpărare sau  prin acordarea unui împrumut de către CEC.

 Prin urmare, locuinţele ce fac obiectul de reglementare al actului normativ susmenţionat, cum este  cazul în speţă se pot vinde fie cu plata integrală, situaţie în care se încheie numai contractul de  vânzare-cumpărare, fie cu plata preţului rezultând din acordarea unui  împrumut de către CEC.

 Împrumutul susmenţionat poate fi contractat fie numai pentru plata unui avans, conform art.8 din acelaşi act normativ, fie pentru diferenţa dintre avans şi preţul  integral astfel cum dispune art.9.

 Este important de reţinut însă că momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în caz de  contractare a unui împrumut  conform art.8 şi 9, îl reprezintă momentul depunerii  avansului la unitatea îndrituită să vândă locuinţa.

 În acest sens, art.7 al.1 din Decretul-Lege nr.61/1990 dispune că în vederea încheierii contractului pentru vânzarea locuinţelor, cumpărătorii vor depune la unitatea  specializată un avans de cel puţin 30 la sută din preţul de vânzare al locuinţei.

 Potrivit acestui text de lege, depunerea avansului semnifică încheierea contractului de vânzare-cumpărare  în sens de operaţiune juridică, moment în raport de care se analizează  îndeplinirea condiţiilor de validitate ale actului juridic reglementate de art.948 Cod civil inclusiv manifestarea valabilă a consimţământului.

 În consecinţă criticile din recurs  referitoare la momentul încheierii  actului juridic sunt fondate, depunerea avansului care coincide, de regulă cu încheierea contractului de împrumut – având în vedere modalitatea specială de plată – reprezentând acest moment.

 Sunt înlăturate astfel susţinerile  în apărare potrivit cărora momentul încheierii actului este reprezentat de  semnarea înscrisului.

 Conform art.16 din Decretul-Lege nr.61/1990 contractul de vânzare-cumpărare, procesul-verbal de predare-primire a locuinţei şi, după caz,  contractul de împrumut dovedesc dreptul de proprietate asupra locuinţei  şi constituie titlu de proprietate.

 Prin urmare încheierea contractului de împrumut semnifică nu numai transferul dreptului de proprietate, moment care coincide  cu cel al plăţii avansului prevăzut  de art.7 susmenţionat, dar şi instrumentul probatoriu al dreptului de proprietate  în cazul în care  plata preţului se face în  această modalitate.

 În consecinţă nu trebuie confundat momentul încheierii actului juridic, ca operaţiune juridică şi în raport de care se analizează îndeplinirea condiţiilor de validitate  prevăzute de art.948 Cod civil, cu cel  al semnării instrumentului probatoriu, al înscrisului, având  în vedere caracterul  consensual al  contractului, greşeală pe care au  săvârşit-o ambele instanţe.

 În speţă, antecesorul pârâţilor şi-a exprimat consimţământul anterior momentului încheierii actului juridic, prin formularea  cererii de cumpărare a apartamentului, fapt ce semnifică acceptarea ofertei făcută  prin lege, iar în timpul vieţii  sale s-a contractat împrumutul şi s-a plătit avansul prevăzut de art.7 din Decretul – Lege nr.61/1990.

 Prin urmare, contractul de vânzare-cumpărare în sens de operaţiune juridică s-a încheiat în mod valabil în timpul vieţii antecesorului pârâţilor şi în consecinţă la data perfectării contractului consimţământul părţii contractante a existat.

 Faptul că înscrisul doveditor al contractului s-a semnat  de reclamantă ulterior decesului nu conduce la altă concluzie, esenţial fiind că la momentul încheierii operaţiunii juridice a vânzării consimţământul antecesorului pârâţilor a existat.

 În consecinţă, întreaga critică din recurs referitoare  la momentul încheierii contractului, existenţa consimţământului  şi aplicarea art.16 din Decretul – Lege nr.61/1990 este  fondată, impunându-se admiterea recursului cu consecinţa finală a respingerii acţiunii.

Domenii speta

Spete similare