Prestaţie tabulară

Conţinut speţă: Acţiune în prestaţie tabulară, înscriere în cartea funciară a unui imobil neintabulat, lipsa titlului valabil în virtutea căruia vânzătorul a înstrăinat imobilul printr-un antecontract de vânzare-cumpărare. 

Instituţie: Judecătoria Moldova Nouă.

Prin cererea înregistrată, reclamanta D.I. a solicitat instanţei admiterea intabulării în cartea funciară şi înscrierea în panul cadastral al localităţii a suprafeţei de fond imobiliar situat în intravilanul localităţii în suprafaţă de 0,14ha, având în vedere faptul că suprafaţa de fond imbiliar nu este înscrisă în nicio carte funciară.

În probaţiune, reclamanta a depus un antecontract de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâta la data de 22.03.2016, sub semnătură privată, în care a fost prevăzut obiectul şi conţinutul contractului, precum şi preţul care a fost plătit la data încheierii antecontractului.

Reclamanta susţine că terenul aflat în intravilanul localităţii, este înscris în registrul agricol al altei comune şi solicită o expertiză judiciară cu intabularea dreptului de proprietate în favoarea acesteia, deschiderea unei file de carte funciară, delimitarea punctelor de hotar şi înscrierea suprafeţei în planul cadastral.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

In fapt, la data de 22.03.2016 între reclamanta D. I. si pârâta T. E. a fost încheiat antecontractul de vânzare cumpărare, prin care pârâta s-a obligat să vândă reclamantei suprafața de 0,14 ha teren extravilan, situat in G. , Z. , cu prețul de 5000 lei. La data semnării antecontractului a fost achitat întregul preț, părțile stabilind un termen de 1 an pentru perfectarea contractului de vânzare cumpărare, respectiv data de 22.03.2017.

La data înregistrării cererii de chemare in judecata, 19.01.2018, si nici până in prezent contractul de vânzare cumpărare nu a fost încheiat.

Instanța reţine, din susținerile părților, prezente in instanță, că in realitate nu a existat un refuz al pârâtei de a perfecta actul autentic, motivul real fiind imposibilitatea prezentării unui titlu de proprietate. S-a arătat ca terenul respectiv este deținut in baza registrului agricol al com. S.

De altfel, in urma solicitării reclamantei către Primăria Com. S., la data de 07.04.2016, aceasta a fost înscrisă în Registrul agricol al Com. S., unde figurează in vol. 12, tip I, poziția 70 cu suprafața de 0,14 ha, Z.,  teren arabil, com. S., sat G., nr. 291, jud. C. S., conform adeverinței nr. 1458/A/24.11.2017.

De asemenea, conform certificatului de atestare fiscală, nr. 67/10.01.2018, fila 16, reclamanta D. I. figurează in evidentele fiscale cu teren intravilan , fânețe, 0,14 ha, arabil Z.

Instanța constată ca, in ceea ce privește normele de procedura aplicabile in cauză,  trebuie avut in vedere drept criteriu momentul încheierii actului dintre părți conform  dispozițiilor art. 5 din Legea nr.71/2011: ``Dispozițiile Codului civil se aplica tuturor actelor si faptelor încheiate sau, după caz, produse ori săvârșite după intrarea sa in vigoare, precum si situațiilor juridice născute după intrarea sa in vigoare".

S-a reținut de instanță că la data de 22.03.2016 între părți a fost încheiat antecontractul de vânzare cumpărare, deci ulterior intrării in vigoare a noului Cod civil. Această convenție cuprinde doar obligații de a face in sarcina ambelor părți, respectiv de a vinde si de a cumpăra imobilul supus tranzacției, instanța fiind investita tocmai cu validarea transmiterii unui drept de proprietate in patrimoniul reclamantei.

Acțiunea în prestație tabulară are ca obiect obligarea celui care a transmis dreptul real să predea înscrisurile necesare pentru înscrierea dreptului în favoarea dobânditorului, altele decât înscrisul constatator al contractului încheiat între părți. Promovarea unei asemenea acțiuni presupune existența unui contract valabil încheiat, în baza căruia dreptul real s-a transmis de la înstrăinător la dobânditor.

 În urma încheierii unui antecontract de vânzare-cumpărare se naște obligația promitentului-cumpărător de a încheia contractul în formă autentică, de aici decurgând și obligația acestuia de a se prezenta în fața notarului public, pentru autentificarea actului, obligații cărora le corespunde dreptul promitentului-cumpărător de a pretinde celuilalt să perfecteze contractul promis.

 În cazul refuzului promitentului-vânzător de a-și îndeplini obligațiile asumate, promitentul cumpărător se adresează instanței pentru a dispune obligarea celui dintâi de a se prezenta la notar, în vederea încheierii contractului în forma cerută de lege pentru a transmite dreptul real, iar în caz de refuz, pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract.

Potrivit dispozițiilor art.1674 Cod civil: „Cu excepția cazurilor prevăzute de lege ori dacă din voința părților nu rezultă contrariul, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului, din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori prețul nu a fost plătit încă".

In cazul de faţă, bunul supus tranzacției a fost predat reclamantei, aceasta având in prezent posesia terenului, iar prețul a fost plătit in totalitate.

Potrivit art.1669 al.1 Cod Civil, „când una dintre părțile care au încheiate  promisiune bilaterala de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care sa tină loc de contract,  dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite”.

In ceea ce privește condițiile de validitate ale înscrisului intitulat ,,antecontract de vânzare cumpărare”, depus în probațiunea acțiunii de către reclamantă, acestea sunt prevăzute la art. 1179 c.civ., respectiv capacitatea de a contracta, consimțământul valabil al părții ce se obligă, un obiect determinat si o cauza licita.

Încheierea unei promisiuni de vânzare nu conduce implicit la încheierea contractului dorit de părţi, întrucât prin acest contract preparatoriu se prefigurează doar contractul viitor, părţile fiind de acord asupra elementelor esenţiale ale vânzării (bunul şi preţul), iar pentru încheierea contractului este necesar un nou consimţământ, în forma prevăzută de lege pentru contractul promis şi care va crea însuşi acest contract.

Pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare cumpărare este necesar ca partea care cere instanţei pronunţarea acestei hotărâri să-şi fi executat propriile obligaţii rezultate din promisiune, ca natura contractului să permită pronunţarea unei astfel de hotărâri şi ca promisiunea de a contracta să respecte condiţiile legii pentru validitatea contractului promis în ceea ce priveşte obiectul contractului, preţul şi capacitatea părţilor.

In ceea ce priveste capacitatea de a contracta, din perspectiva calităţii promitentului vânzător, de proprietar exclusiv al bunului în sensul că pentru a putea fi pronunţată o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare este necesar ca, la momentul judecăţii, partea din patrimoniul căreia urmează a fi transmis dreptul de proprietate să aibă calitatea de unic proprietar al bunului vândut, în caz contrar, dacă o astfel de dovadă nu a fost făcută, în acord cu principiul nemo dat quod non habet (nimeni nu poate da ce nu are), nu este posibil a se valida o astfel de promisiune.

In speță, reclamanta si-a îndeplinit obligația de plată a prețului si a intrat in posesia terenului încă de la achitarea avansului, iar neîncheierea contractului in forma autentică nu reprezintă urmarea refuzului nejustificat al pârâților, ci a faptului că nu există un titlu de proprietate.

Conform dispozițiilor art. 1672 Cod civil, „vânzătorul are următoarele obligații principale: sa transmită proprietatea bunului sau după caz, dreptul vândut, sa predea bunul, sa îl garanteze pe cumpărător contra evicțiunii si viciilor bunului”.

Deși  obligația de predare a fost îndeplinită, potrivit art. 1686 Cod civil, vânzătorul este de asemenea, obligat sa predea titlurile si documentele privitoare la proprietatea sau folosința bunului.

La solicitarea instanței de a prezenta titlul de proprietate in baza căruia pârâta a deținut terenul, s-a susținut de părți că acesta nu există, singurul înscris  care  atestă proprietatea fiind Registrul Agricol.

Instanța este obligată să verifice îndeplinirea tuturor condițiilor de fond necesare pentru încheierea valabilă a unui contract de vânzare cumpărare, cu excepția consimțământului pe care urmează să-l suplinească. În cazul contractului de vânzare-cumpărare, una dintre condițiile obiectului acestui contract este ca bunul să fie proprietatea vânzătorului. În măsura în care pârâta nu poate face dovada că este proprietara  imobilului, instanța nu poate pronunța o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare.

Deși  in fapt a posedat terenul, pârâta nu are posibilitatea legală de a-l înstrăina, in consecință, una dintre condițiile pronunțării unei hotărâri care sa tină loc de act autentic, respectiv  existența titlului, nu este îndeplinită. Astfel,  pârâta este de acord si in prezent cu înstrăinarea terenului si perfectarea contractului de vânzare cumpărare, însă nu deține un titlu valabil.

In concluzie, cererea de chemare in judecata nu este întemeiată și instanța urmează sa o respingă.

Domenii speta

Spete similare