Drept Civil

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de………..sub nr. ……….., reclamantul AA a chemat-o în judecată pe pârâta BB, solicitând instanţei să dispună perfectarea vânzării-cumpărării suprafeţei de 1885 m.p., teren situat în intravilanul satului …, comuna …, jud. Neamţ, compus din: suprafaţa de 434 m.p., teren curţi-construcţii, situat în tarla .., parcela …; suprafaţa de 1235 m.p., teren arabil intravilan, aflat în tarla .., parcela … şi suprafaţa …. m.p., teren livezi, aflat în tarla .. parcela ..

Ulterior, la data de …, la fila 73, reclamantul a precizat că imobilul casă care a existat pe teren s-a distrus, livada a fost desfiinţată, astfel că în present terenul este arabil întreaga suprafaţă.

În motivarea în fapt a cererii, reclamantul a arătat că, la data de 05.05.2015, a achiziţionat suprafaţa de 1885 m.p., situat în intravilanul satului ……., comuna ……., jud. Neamţ, de la BB, încheind la acea dată un antecontract de vânzare-cumpărare. La data încheierii contractului, a stability cu vânzătoarea preţul vânzării pe care l-a achitat. I-a solicitat de mai multe ori pârâtei să perfecteze actele, însă aceasta fără niciun motiv l-a amânat. A notificat-o să se prezinte la notariat pentru a încheia actul de vânzare-cumpărare în formă autentică, însă aceasta nu s-a prezentat. A întocmit şi documentaţia cadastrală pentru perfectarea vânzării însă fără acceptul pârâtei nu poate înregistra documentaţia cadastrală. A arătat că terenul este în proprietatea vânzătoarei, conform titlului de proprietate nr. … emis de Comisia judeţeană la data de ….

În drept, a invocat art. 930 şi urm., art. 1669 şi art. 1143 din Codul civil.

În dovedire, a solicitat administrarea probei cu interogatoriul pârâtei şi cu înscrisuri. Au fost anexate acţiunii, în copie, următoarele înscrisuri: documentația cadastrală, antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă 05.05.2015, convocare, confirmare de primire.

Ulterior, la solicitarea instanţei, a depus, în copie, titlul de proprietate nr. 32/2997/04.06.2002, certificat privind înscrierea imobilului în evidenţele de cadastru şi carte funciară.

Reclamantul a achitat taxa judiciară de timbru în cuantum de 302 lei.

Pârâta nu a formulat întâmpinare în cauză.

Instanţa a administrat, la solicitarea reclamantului, proba cu înscrisurile depuse la dosar, fiind depus şi certificatul de sarcini (fila 53). Deşi a fost încuviinţată şi proba cu interogatoriul pârâtei, aceasta nu s-a prezentat pentru a fi administrată această probă.

Din oficiu, instanţa a dipus efectuarea unei expertize tehnice, în specialitatea topografie, avizată la OCPI, raportul de expertiză întocmit de expert Onu Mihai fiind depus la filele 58-64 din dosar.

De asemenea, instanţa a solicitat certificatul de atestare fiscală de la Primăria Comunei Dochia (fila 50), iar reclamantul a achitat impozitul pe teren în cuantum de 71 lei.

Examinând probele administrate în cauză şi apreciindu-le în mod liber, potrivit convingerii sale, în temeiul art. 264 din Codul de procedură civilă, instanţa reţine următoarele:

În fapt, prin antecontractul de vânzare-cumpărare cu dată certă …, depus la fila 11, încheiat de reclamantul AA, în calitate de promitent-cumpărător, cu pârâta BB, în calitate de promitent-vânzător, pârâta s-a obligat să-i vândă reclamantului suprafața de teren de 1885 m.p., teren situat în intravilanul satului … comuna …, județul Neamț, teren compus din suprafaţa de 434 m.p., teren curţi-construcţii, situat în tarla …, parcela ….; suprafaţa de 1235 m.p., teren arabil intravilan, aflat în tarla …., parcela … şi suprafaţa de 216 m.p., teren livezi, aflat în tarla .., parcela …

Preţul vânzării a fost stabilit la suma de 6.000 lei, consemnându-se că a fost achitat înainte de semnarea antecontractului, iar pârâta s-a obligat să încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică până la data de …..

Părţile au menţionat în antecontractul arătat că terenurile sunt proprietatea pârâtei, potrivit titlului de proprietate nr. ….. (fila 37), aceasta având ca titular pe BBBBB, ca moștenitor al defunctului CC.

Terenul nu este înscris în cartea funciară, potrivit certificatului depus la fila 20, nefiind înscrise alte sarcini în afara prezentului litigiu (fila 53).

Din certificatul de atestare fiscală pentru persoane fizice din … (fila 50) reiese că sunt înregistrate restanţe la plata impozitului pe teren, dar reclamantul a depus dovada achitării acestei sume.

Instanța reține că, din raportul de expertiză tehnică în specialitatea topografie efectuat în cauză, rezultă că terenul este liber, are categoria arabil, şi măsoară în fapt 1844 m.p., iar nu 1885 m.p. cât este în act, aşadar cu 41 m.p. mai puţin. Lucrarea tehnică a fost declarată admisă de Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Neamţ, potrivit procesului-verbal de recepţie nr. 128/2017 (fila 59).

În drept, instanţa apreciază că pronunţarea hotărârii se supune reglementării în vigoare la data judecăţii, nu la data încheierii de către părţi a antecontractului de vânzare-cumpărare. În acest sens este Decizia Curţii Constituţionale nr. 755/2014 în care s-a reţinut: „Aşadar, îndeplinirea condiţiilor legale pentru încheierea contractului de vânzare, respectiv pentru pronunţarea hotărârii judecătoreşti care să ţină loc de contract, nu poate fi raportată la un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii antecontractului de vânzare, având în vedere că acesta din urmă nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii în vigoare, potrivit principiului tempus regit actum.”

Instanţa apreciază că înscrisul sub semnătură privată intitulat „antecontract de vânzare-cumpărare” semnat de părţi la data de 05.05.2015 are natura juridică a unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, în temeiul căreia părţile s-au obligat să încheie în viitor, la preţul stabilit, contractul de vânzare-cumpărare, fiind un contract distinct de acesta din urmă şi nu produce efectele vânzării, ceea ce înseamnă că acesta nu transferă dreptul de proprietate, ci dă naştere doar unor obligaţii cu caracter personal pentru ambele părţi, respectiv obligaţia de a vinde/cumpăra un obiect determinat.

Posibilitatea pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, ca remediu pentru neexecutarea promisiunii sinalagmatice de vânzare, este reglementată în prezent prin Codul civil. Alin. (3) teza I al art. 1.279 din Codul civil se referă la soluţia pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de contract în cazul refuzului uneia dintre părţi de a-şi îndeplini obligaţia de a reitera consimţământul său la contractul promis: „De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.” Aceeaşi exprimare se regăseşte şi în alin. (1) şi (2) al art. 1.669 din Codul civil în materie de promisiune de vânzare, potrivit căruia „(1) Când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite. (2) Dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.”

Hotărârea pronunţată de o instanţă de judecată este fundamental diferită de un contract încheiat între părţi, îndeplinind funcţii diferite, dar având fiecare un regim juridic specific. Contractul reprezintă acordul de voinţă al părţilor, încheiat cu scopul de a produce efecte juridice, în timp ce o hotărâre judecătorească reprezintă actul jurisdicţional de dispoziţie al instanţei, prin care judecătorul se dezînvesteşte de soluţionarea litigiului concret ce i-a fost dedus judecăţii. Hotărârea judecătorească se bucură de autoritate de lucru judecat, este executorie şi tranşează definitiv litigiul dintre părţi, răspunzând nevoii de securitate juridică, interzicând părţilor readucerea litigiului în faţa instanţei. Pronunţând hotărârea, instanţa nu încheie contractul în locul părţilor, ci verifică existenţa elementelor acestuia în înţelegerea acestora şi, numai în măsura în care acestea se regăsesc, iar refuzul uneia dintre părţi era nejustificat, atunci instanţa pronunţă hotărârea care să suplinească această cerinţă.

Pentru a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, instanţa trebuie să verifice dacă există un antecontract valabil încheiat între părţi care să fie dovedit în condiţiile dreptului comun, dacă există refuzul părţii acţionate în instanţă de a încheia contractul în forma prevăzută de lege, dacă reclamantul şi-a îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontractul încheiat şi dacă promitentul-vânzător este proprietarul bunului promis, iar promitentul-cumpărător nu este incapabil de a dobândi acel bun la data pronunţării hotărârii.

Instanţa apreciază că, în speţă, sunt îndeplinite condiţiile cerute de lege pentru valabilitatea antecontractului de vânzare-cumpărare, pârâta BB fiind proprietara terenului în suprafaţă de 1.885 m.p. ce face obiectul antecontractului, dreptul de proprietate exclusiv în favoarea sa fiind stabilit prin titlul de proprietate nr. …….

Reclamantul a achitat preţul stipulat în antecontractul de vânzare-cumpărare, de 6.000 lei, intrând în stăpânirea de fapt a terenului de la data încheierii antecontractului, în anul 2015, susținerile sale coroborate cu înscrisurile depuse la dosar nefiind contestate de către pârâtă.

În prezenta cauză, instanţa apreciază că există şi un refuz nejustificat din partea pârâtei de a se prezenta la notariat pentru întocmirea actului autentic de vânzare-cumpărare, aceasta fiind convocată prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire, fără a răspunde însă acestei convocări.

Aşadar, instanţa va admite acţiunea

Domenii speta

Spete similare