Drept Civil

rolul acestei instanţe la data de … sub nr. ….., reclamanții Aa, Bb, Ccși Cci-au chemat în judecată pe pârâții Ddși Ee, solicitând:

- lăsarea în deplină proprietate și liniștită posesie a suprafeței de circa 80 m.p., ocupată în mod abuziv şi ilegal de pârâţi din proprietatea lor de 1249 m.p., teren cumpărat prin contractul de vânzare-cumpărare nr. …, situat în intravilanul satului Agârcia, comuna Viişoara, judeţul Neamţ, între vecinii: A – Ff, Gg, la R – Hh, la Mzi – drum comunal şi la Mn – IE Bistriţa;

- grăniţuirea proprietăţii lor faţă de proprietatea pârâţilor, în baza actelor de proprietate;

- obligarea pârâţilor de a-şi ridica partea de construcţie până la distanţa legală faţă de limita de hotar – terasă din beton pe piloni din ciment, de circa 20 m.p., care este ridicată abuziv pe terenul proprietatea lor, fără a le respecta nici proprietatea, nici distanţa legală faţă de limita de hotar;

- obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.

La data de 26.02.2018, la fila 125, reclamanții au solicitat introducerea în cauză a soției pârâtului Ii, respectiv Jj, aceasta având calitatea de coproprietar al terenului cu care se învecinează terenul lor. Prin încheierea de ședință din data de 24.04.2018, instanța a dispus introducerea în cauză a soției reclamantului, Jj, pârâtul fiind de acord.

Ulterior, la data de 17.04.2018, la fila 132, reclamanții au depus o precizare, potrivit expertizei tehnice, arătând că suprafaţa de teren revendicată este de 129 m.p. (110 m.p. în acte).

În motivarea în fapt a cererii, reclamanţii au arătat că sunt proprietarii suprafeţei de 1249 m.p., conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. …. la Biroul Notarului Public Ll, contract transcris în Registrul de transcripţiuni sub nr. 53/08.01.1997.

Prin contractul de vânzare-cumpărare, vânzătoarea şi-a păstrat un drept de uzufruct viager, însă după decesul acesteia în anul 1999, ei au devenit posesorii acestei suprafeţe de teren.

Începând de anul trecut, pârâţii au mutat gardul şi implicit hotarul dintre proprietăţi şi au edificat o construcţie – terasă pe piloni din beton care a fost edificată parţial pe terenul proprietatea lor şi fără a respecta limita de 0,60 m dispusă de Codul civil faţă de limita proprietăţii.

Până la distrugerea limitelor de hotar şi edificarea gardului pe proprietatea lor, limita de hotar era dată de un izvor-pârâiaş care curgea între proprităţi şi care crease o adâncitură în zona albiei acestuia, însă pârâţii au dus un tub de drenare a acestuia pârâiaş, peste el a turnat pământ şi au edificat această terasă care este construită cu o suprafaţă de circa 20 m.p., dintre care o parte pe terenul lor, iar o parte reprezentând distanţa până la limita legală a proprietăţii (0,60 m).

Mai mult decât atât, au plantat pomi de-a lungul gardului edificat pe proprietatea lor, pentru a se asigura că ilegalitatea lor va fi validată de autorităţi, odată edificată construcţia.

Atunci când au observat că pârâţii le ocupă teren şi încep edificarea construcţiei, au vorbit cu aceştia şi le-a spus că este terenul lor, dar pârâţii au continuat cu ocuparea abuzivă.

Au făcut mai multe demersuri la primărie pentru ca pârâţii să-şi ridice construcţia edificată ilegal şi abuziv pe terenul lor fără a avea autorizaţie de construire, iar primăria le-a răspuns prin adresele … că li s-a pus în vedere pârâţilor să demoleze clădirea edificată fără autorizaţie de construire, acelaşi răspuns fiind primit şi prin adresa … prin care primăria atesta că va începe procedurile legale privind demolarea întregii terase, însă nu au văzut nicio acţiunea a primăriei întreprinsă în aces sens.

Se observă din aceste adrese că pârâţii insistă pe intrarea în legalitate cu acordul vecinilor, dorind să-i forţeze să accepte un fapt abuziv şi cu rea-credinţă, ceea ce ei nu acceptă.

În drept, a invocat art. 563, art. 560, art. 582 alin. 1 lit. b) din Codul civil, art. 453 din Codul de procedură civilă.

În dovedire, a solicitat proba cu inscrisuri, cu expertize de specialitate, interogatoriul pârâților, proba testimonială.

Au fost anexate cererii, în copie, contract de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea nr. 08.01.1996 la Biroul notarului public ll, schiţă, planşe fotografice, adrese Primărie, certificat de atestare fiscală, certificat privind înscrierea imobilului în cartea funciară, certificat de deces.

Reclamantul a achitat o taxă judiciară de timbru în cuantum de 482  lei.

Ulterior, reclamanţii au depus un nou certificat privind înscrierea imobilului în evidenţele de cadastru (fila 73).

Pârâţii, legal citaţi, nu a formulat întâmpinare, dar au depus la fila 79 și urm. actele de proprietate cu privire la terenul în suprafață de 455 m.p., teren curți-construcții, situată în str…., înscrisă în CF nr. …. şi respectiv suprafaţa de 227 m.p., teren curţi construcţii, situată în ……….., după cum urmează: sentinţa civilă nr. ….., pronunţată de Judecătoria Piatra-Neamţ, decizia civilă nr. ….., pronunţată de Tribunalul Neamţ, decizia civilă nr. …., pronunţată de Curtea de Apel Bacău, contract de vânzare-cumpărare nr. …., certificat de legatar nr. …., extras de carte funciară privind imobilul cu numărul cadastral 54846, rezultat din alipirea imobilelor cu nr. cadastral 54767 şi 54750, respectiv suprafaţa de 455 m.p., curţi construcţii, extras de carte funciară privind imobilul cu nr. cadastral 54846 (actualizare înscriere în cartea funciară), imobil compus din suprafaţa de 455 m.p. teren curţi construcţii şi construcţia C1, cu suprafaţa construită la sol de 143 m.p., extras de carte funciară privind imobilul cu nr. cadastral 55217, respectiv suprafaţa de 227 m.p., teren curţi construcţii.

Având în vedere că numai suprafaţa de 227 m.p., teren curţi construcţii, cu nr. cadastral …, proprietatea exclusivă a pârâtului Ii, conform certificatului de legatar nr. …, se învecinează cu terenul proprietatea reclamanţilor, pârâta Ee a susţinut că nu are calitate procesuală pasivă în cauză.

Prin încheierea de ședință din data de 24.04.2018 (filele 135-136), instanța a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei Ee, mama pârâtului Ii, nefiind proprietara terenului care se învecinează cu proprietatea reclamanților, instanța reținând că aceasta nu deține nici în fapt, nici în drept teren care să se învecineze cu terenul reclamanților.

La data de 24.05.2018, la fila 138, pârâta Jj a depus întâmpinare, prin care a arătat că este soția pârâtului Ii, că sunt coproprietarii cotei de 1/2 din suprafața de 455 m.p., teren curți construcții, situată în ……., notată S3 pe planul de situație anexat raportului de expertiză, dobândită prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. …..

Pârâtul Ddeste proprietarul exclusiv al sprafeţei de 227 m.p., teren curţi construcţii, situată în comuna ……, în baza certificatului de legatar nr. 57/03.10.2016, teren notat S2 pe planul de situaţie şi care se învecinează pe latura de E cu terenul susmenţionat.

Construcţia menţionată este amplasată pe suprafaţa de S2, cât şi pe suprafaţa S4, de 327 m.p. teren, din care lotul 2 reprezintă suprafaţa de 129 m.p. pe care o revendică reclamanţii şi este edificată fără autorizaţie de construire.

În dovedire, a arătat că înţelege să se folosească de înscrisurile depuse de pârâtul Ii.

Drept probatoriu, instanţa a administrat în cauză, la solicitarea părţilor, proba cu înscrisurile depuse la dosar, susmenţionate.

A fost administrată, la propunerea reclamanților, proba cu interogatoriul pârâtului Dd(fila 118).

De asemenea, a fost efectuată o expertiză tehnică, în specialitatea topografie, de expert ….., raportul de expertiză fiind depus la filele 126-129.

Pârâţii Ddşi Jj au depus concluzii.

Examinând probele administrate în cauză şi apreciindu-le în mod liber, potrivit convingerii sale, în temeiul art. 264 din Codul de procedură civilă, instanţa reţine următoarele:

În fapt, reclamanţii Aa, căsătorită cu Bb, şi Ff, căsătorită cu Jitaru Ioan, au cumpărat suprafaţa de 1249 m.p. teren situat în intravilanul satului Agârcia, comuna Viişoara, judeţul Neamţ, potrivit contractului de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea nr. 44/08.01.1996 la Biroul notarului public ll.

Terenul nu este înscris în cartea funciară.

Din raportul de expertiză tehnică, în specialitatea topografie, efectuată în cauză, rezultă că suprafața terenului reclamanților, raportat la dimensiunile înscrise pe planul anexă la contractul de vânzare-cumpărare nr. 44/1997, este de 1268 m.p. din măsurători, faţă de 1249 m.p. din acte.

Din acest teren, expertul topograf a identificat o suprafaţă de 129 m.p. din măsurători (110 m.p. din acte) ca fiind deţinut de pârâţii din dosar, fără a prezenta acte de proprietate.

Expertul topograf a precizat că suprafeţele de 227 m.p. şi de 455 m.p. pentru care pârâţii au prezentat acte de proprietate nu se învecinează în mod direct cu terenul în litigiu.

Pe teren există suprafaţa S4 de 327 m.p., prin punctele 32-45-46-60-16-15-40-38-36-35-34-32, deţinută de pârâţi fără a prezenta acte de proprietate, din care Lot 2 în suprafaţă de 129 m.p. din măsurători (sau 110 m.p. din acte) este revendicată de reclamanţi, prin punctele 32-45-16-15-40-38-36-35-34-32.

Expertul a identificat pe suprafaţa de 129 m.p. o fundaţie edificată din beton, care aparţine pârâtului.

Pârâtul la interogatoriu a susţinut că nu a mutat gardul, că acesta a fost ridicat după discuţiile purtate de mama lui cu pârâta Ff, că reclamanții nu i-au spus nimic atunci când a construit terasa. A susținut că a ridicat construcția, crezând că limita de hotar e gardul. Le-a oferit teren în altă parte sau despăgubiri, dar reclamanţii vor neapărat să dărâme. A afirmat că pomii, nişte meri, datează din anii 1997-1998. Pârâtul a negat că ar fi purtat discuţii cu reclamanţii pentru a nu mai ocupa abuziv terenul lor, susţinând că inginerul cadastrist i-a spus că este vorba de 20 cm pe lungimea terenului.

În drept, instanţa reţine că acţiunea în revendicare reprezintă cel mai important mijloc de apărare a dreptului de proprietate, astfel cum este definit acesta de art. 555 din Codul civil, şi este o acţiune reală prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului său cere restituirea acestui bun de la posesorul neproprietar. În acest sens, art. 563 alin. 1 din Codul civil prevede că „ Proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o altă persoană care îl deţine fără drept.„

Potrivit art. 249 din Codul de procedură civilă, reclamanţilor le revine sarcina de a proba dreptul lor de proprietate asupra terenului revendicat. În cauză, reclamanţii au făcut această dovadă prin prezentarea contractului de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea nr. 44/08.01.1996 la Biroul notarului public Ermina Harbuz, reuşind astfel să răstoarne prezumţia de proprietate, dedusă din simplul fapt al posesiei, care opera în favoarea pârâtului Ddși a soției sale, Jj.

Cum din raportul de expertiză topografică reiese că suprafaţa de teren revendicată de reclamanţi de 129 m.p., identificată pe schiţa anexă la raportul de expertiză, aflată la fila 128 din dosar, pe conturul 32-45-16-15-32, respectiv Lot 2 din S4, face parte din suprafaţa de 1268 m.p. din măsurători (1249 m.p. din acte) cumpărată de reclamanţi prin contractul de vânzare-cumpărare înfăţişat de aceştia, fiind stăpânită în fapt fără niciun drept de către pârâţi, instanţa va admite acţiunea în revendicare.

Mai departe, instanţa reţine că, potrivit art. 560 din Codul civil, „Obligaţia de grăniţuire - Proprietarii terenurilor învecinate sunt obligaţi să contribuie la grăniţuire prin reconstituirea hotarului şi fixarea semnelor corespunzătoare, suportând, în mod egal, cheltuielile ocazionate de aceasta.”

Deși acest text legal se referă, într-adevăr, la proprietari, această noţiune acoperă şi situaţia pârâţilor care exercită în fapt posesia cu privire la teren, în favoarea lor operând prin urmare prezumţia de proprietate. În acest sens, instanţa aminteşte dispoziţiile art. 919 alin. 3 din Codul civil, potrivit căruia „Până la proba contrară, posesorul este considerat proprietar, cu excepţia imobilelor înscrise în cartea funciară.”

Întrucât există neînţelegeri între părţi cu privire la linia de hotar estică ce desparte terenurile deţinute de fiecare, instanţa va admite cererea formulată de reclamanţi sub acest aspect şi va dispune grăniţuirea terenurilor limitrofe ale părţilor pe aliniamentul format din punctele 45-16, pe schița anexă la raportul de expertiză.

Față de cererea pârâților de respingere a capătului de cerere privind grănițuirea pe motiv că suprafețele de teren pentru care ei dețin acte de proprietate nu se învecinează cu terenul reclamanților, instanța apreciază că această cerere nu poate fi acceptată.

Este adevărat că practic instanța dispune grănițuirea terenurilor deţinute de reclamanți, în calitate de proprietari, și de pârâți, care au numai calitatea de posesori asupra terenului cu care se învecinează reclamanţii, neavând acte de proprietate pe acesta. Însă instanţa apreciază că nu pot fi văduviţi reclamanţii de dreptul lor de a impune chiar și posesorilor vecini limita de hotar conformă cu actul lor de proprietate. Altfel, dreptul reclamanților de a-și grănițui proprietatea s-ar afla la discreţia pârâţilor care au în posesie terenul învecinat, dar care nu urmează demersurile necesare pentru a intra în legalitate în sensul constatării dreptului de proprietate cu privire la terenul asupra căruia exercită posesia în fapt.

Subsecvent, instanţa va admite şi cererea reclamanţilor de obligare a pârâţilor să ridice construcţia edificată pe suprafaţa de teren de 129 m.p., revendicată de reclamanți, constând într-o platformă betonată, şi să o retragă la o distanţă de 60 cm faţă de linia de hotar, întrucât această construcţie a fost edificată de pârâți pe terenul despre care s-a stabilit anterior că reprezintă parte din proprietatea reclamanţilor, iar dincolo de linia de hotar este necesară respectarea distanţei legale faţă de această linie de hotar.

Nici susţinerile pârâţilor în sensul că nu pot fi obligaţi la păstrarea acestei distanţe legale de 60 de cm motivat de aceeași împrejurare că dețin terenul fără acte, neavând deci calitatea de proprietari, nu pot fi primite de instanță.

Potrivit art. 612 din Codul civil, „Orice construcţii, lucrări sau plantaţii se pot face de către proprietarul fondului numai cu respectarea unei distanţe minime de 60 de cm faţă de linia de hotar, dacă nu se prevede altfel prin lege sau prin regulamentul de urbanism, astfel încât să nu se aducă atingere drepturilor proprietarului vecin. Orice derogare de la distanţa minimă se poate face prin acordul părţilor exprimat printr-un înscris autentic.”

Trebuie reamintite considerentele anterior expuse în raport de aceeași apărare a pârâților față de capătul de cerere având ca obiect grănițuirea terenurilor, respectiv calitatea pârâților de posesori, prezumați deci proprietari ai terenului, și în orice caz cei care au edificat construcția prin care reclamanților le este încălcat dreptul de proprietate și le este nesocotit dreptul la distanța minimă legală față de linia de hotar a proprietății lor.

În consecinţă, instanţa va admite acțiunea formulată și precizată de reclamanți.

În temeiul art. 453 alin. 1 din Codul de procedură civilă, având în vedere că pârâții Ddși Jj sunt cei care au căzut în pretenţii, purtând așadar culpa procesuală pentru desfăşurarea prezentei proceduri judiciare, instanţa îi va obliga în solidar să achite reclamanților cheltuieli de judecată în cuantum de 3084,4 lei, reprezentând taxă judiciară de timbre, onorariu de expert şi onorariu avocaţial, acestea având caracterul unor cheltuieli reale, necesare şi rezonabile.

Dată fiind soluţia cu privire la excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei Ee, instanţa va respinge acţiunea formulată de reclamanţi în contradictoriu cu această pârâtă, ca fiind introdusă împotriva unei personae lipsite de calitate procesuală pasivă.

Domenii speta

Spete similare