Contestație la executare, suspendare executare silită.

Prin acţiunea civilă înregistrată la această instanţă sub nr. - /866/2018, contestatoarea X  a formulat contestaţie la executare împotriva tuturor actelor de exectuare silită emise în cadrul dosarului de executare nr. 156/L/2018 al BEJA , precum şi suspendarea executării silite.

În motivarea acţiunii se arată că, în fapt, la data de 11.04.2018 contestatoarei i-au fost comunicate acte de executare silită, respectiv somaţia din 3.04.2018 prin care i se pune în vedere să elibereze şi să predea imobilul teren în suprafaţă de 46,82 mp situat în  str. Gării, nr. - şi să achite cheltuielile de executare în cuantum de 6426 lei.

Se arată că prin contractul nr. 16940/04/12.01.2015 încheiat de contestatoare cu UAT  s-a stabilit concesionarea terenului pe o perioadă de 5 ani. Invocând disp. art. 1809, 1831 Cciv., contestatoarea arată că nu se recunoaşte caracterul de titlu executoriu al contractului de închiriere pentru obligaţii privind plata chiriei, în scopul obţinerii restituirii bunului înainte de termen.

Susţine astfel contestatorul că nu există niciun titlu executoriu valabil în baza căruia să se fi demarat executarea silită, actele de executare emise fiind nelegale.

În drept, se invocă prevederile art. 1809Cciv., art. 719, art. 712 CPC.

Alăturat cererii se depun înscrisuri.

Cererea a fost taxată corespunzător.

Intimata UAT  a formulat întâmpinare, solicitând respingerea acţiunii ca neîntemeiată.

Se arată că respectivul contract de închiriere prevede un grad comisoriu de gradul IV la art. 16, respectiv că, „în caz de sistematizare a zonei, schimbarea situaţiei juridice a terenului sau nerespectarea obligaţiilor contractuale de către beneficiar, contractul încetează de plin drept fără punere în întârziere, fără intervenţia instanţei de judecată şi fără nicio formalitate prealabilă.” Arată intimata că a înţeles să uzeze de acest pact comisoriu, având în vedere că strada Gării  este afectată de lucrări de sistematizare, în conformitate cu HCL Paşcani br. 157/2014 privind modificarea şi completarea HCL 134/31.10.2012.

Alăturat întâmpinării se depun înscrisuri.

La solicitarea instanţei, BEJA  depune copia dosarului de executare silită.

Prin încheierea de şedinţă din 29.05.2018 instanţa a dispus suspendarea executării silite.

În cauză s-a administrat doar proba cu înscrisuri, din analiza cărora instanţa reţine următoarele:

Între contestatoarea X , în calitate de beneficiar şi intimata UAT, în calitate de proprietar, s-a încheiat contractul nr. 16940/04 din  12.01.2015, având ca obiect utilizarea de către beneficiar a suprafeţei de 46,82 mp teren situat în  str. Gării nr. -, începând cu data de 22.12.2015, pentru o perioadă de 5 ani. Se prevede o chirie lunară de 3802,40 lei.

Potrivit art. 16 din contract, în caz de sistematizare a zonei, schimbarea situaţiei juridice a terenului sau nerespectarea obligaţiilor contractuale de către beneficiar, contractul încetează de plin drept fără punere în întârziere, fără intervenţia instanţei de judecată şi fără nicio formalitate prealabilă.

Invocând această clauză contractuală, prin adresa nr. 3934/12.03.2018 intimata solicită executorului judecătoresc valorificarea titlului executoriu -contract de închiriere prin somarea locatarei  X la eliberarea imobilului-teren în suprafaţă de 46,82 mp din str. Gării nr. -.

Prin încheierea din 19.03.2018 BEJA dispune înregistrarea cererii de executare silită, reţinându-se că debitoarea nu a procedat la predarea imobilului în temeiul art. 16 din contract şi că în temeiul disp. art. 1809 alin.2 şi 3 Cciv creditoarea deţine un titlu executoriu valabil, luând naştere dosarul execuţional nr. 156/L/2018.

Prin încheierea de şedinţă nr. 753 din 27.03.2018, pronunţată de Judecătoria Paşcani în cauza civilă nr. 1882/866/2018, s-a admis cererea formulată de executorul judecătoresc şi încuviinţat executarea silită privitor la predarea imobilului teren în suprafaţă de 46,82 mp situat în  str. Gării nr. -.

Prin încheierea din 3.04.2018 se stabilesc de către executorul judecătoresc cheltuieli de executare în cuantum de 6426 lei.

Prin somaţia din 3.04.2018 se pune în vedere contestoarei că are obligaţia eliberării şi predării imobilului teren în suprafaţă de 46,82 mp, fiind comunicată împreună cu încheierea de încuviinţare a executării silite şi titlul executoriu.

Instanţa, verificând conţinutul dosarului de executare silită, ia act că intimata creditoare UAT  a solicitat valorificarea titlului executoriu- Contractul nr. 16940/04/12.01.2015 în temeiul art. 16 din acest contract, dispoziţii apreciate ca reprezentând un pact comisoriu expres.

Verificând conţinutul clauzei prevăzute la art. 16 din contract, se constată că acesta ar „înceta de drept” în caz de sistematizare, de schimbare a situaţiei juridice a terenului ori de nerespectare a obligaţiilor contractuale de către beneficiar.

În lipsa oricăror precizări din partea creditoarei locatoare a imobilului din str. Gării nr. -, executorul judecătoresc, ca şi instanţa de executare la momentul pronunţării încheierii de încuviinţare a executării silite, au avut ca în vedere incidenţa disp. art. 1809 alin. 1 şi alin.2 Cciv, reţinându-se obligaţia de restituire a bunului dat în locaţiune la expirarea termenului de locaţiune.

Instanţa are în vedere că prin încheierea nr. 753/27.03.2018 a Judecătoriei Paşcani, pronunţată în dosarul nr. 1882/866/2018, s-a încuviinţat executarea silită a contractului de închiriere nr. 16940 din 12.01.2015 încheiat cu  UAT , avându-se în vedere disp. art. 1809 alin.2 şi 3 Cciv, respectiv împrejurarea că, la expirarea termenului de locaţiune, în privinţa obligaţiei de restituire a bunului dat în locaţiune contractul constituie titlu executoriu, conform art. 632 CPC. De reţinut că, în procedura de încuviinţare a executării silite, caracterizată prin lipsa contradictorialităţii, nu s-a procedat la analiza fondului titlului executoriu, fiind doar constatate incidente dispoziţiile arătate.

De altfel, strict din conţinutul actelor de executare, respectiv al somaţiei emise de BEJA la data de 03.04.2018, nu reiese în mod evident care ar fi fost motivul punerii în executare a titlului executoriu, executorul judecătoresc însuşi aducând ca motiv pentru punerea în executare a titlului executoriu – contractul de închiriere dispoziţiile art. 1809 Cciv referitoare la expirarea termenului de locaţiune.

Abia cu prilejul acţiunii de faţă, repsectiv cu ocazia formulării întâmpinării, instanţa şi contestatoarea debitoare constată că motiv al punerii în executare silită a titlului executoriu-contract de închiriere este cel al punerii în aplicare a  clauzei prevăzute în contract la pct. 16 referitoare la sistematizarea zonei în care se află şi terenul închiriat. Se invocă de către intimată existenţa unui plan de sistematizare a mai multor zone din mun,. Paşcani, printre care şi strada Gării, ce face obiectul contractului de închiriere între părţi.

Prin urmare, se constată că motiv al punerii în executare a contractului de închiriere nu este cel privind obligaţia de restituire a bunului la expirarea termenului de locaţiune, ci intervenirea unei anumite situaţii ce s-ar înţelege că ar fi fost reglementată între părţi. Astfel, executorul judecătoresc în faţa căruia se desfăşoară executarea silită nu a cunoscut realul temei în considerarea căruia s-a solicitat executarea şi nici debitoarea contestatoare nu a fost în măsură să cunoască acest aspect la momentul somării sale.

Procedura comunicării somaţiei, însoţită de încheierea de încuviinţare a executării silite, precum şi de copia conformă a titlului executoriu, are ca scop înştiinţarea debitorului asupra obligaţiei ce trebuie să o îndeplinească în baza titlului executoriu, precum şi a faptului că eventuala executare sillită ce ar urma se datorează unei culpe a debitorului privitor la neîndeplinirea obligaţiilor asumate şi prevăzute în titlul executoriu.

În cauza de faţă nu doar debitoarea contestatoare, ci şi executorul judecătoresc şi instanţa de executare (la momentul încuviinţării executării silite) au avut o reprezentare eronată a cauzei pentru care se solicită de către intimata creditoare valorificarea titlului executoriu, scopul instituirii procedurii prevăzute de art. 667, 668 CPC nefiind atins.

Astfel, apreciază instanţa, în lipsa cunoaşterii cauzei reale a punerii în executare a titlului executoriu nu s-ar putea vorbi şi de o legală procedură de executare silită, debitorul având o reprezentare falsă asupra mijloacelor de apărare la care ar putea recurge în cadrul procedurii execuţionale, nefiind îndeplinite astfel condiţiile unei proceduri previzibile sub aspectul consecințelor neîndeplinirii propriilor obligaţii contractuale de către debitor.

Pe fondul aspectului litigios, instanţa are în vedere că, potrivit art. 713 alin.2 CPC, ne aflăm în cazul unui titlu executoriu, altul decât o hotărâre judecătorească, astfel că se pot analiza motive de fapt şi de drept privitoare la fondul dreptului cuprins în titlul executoriu. Cu alte cuvinte, instanţa va analiza în ce măsură contractul de închiriere încheiat între părţi, ca urmare a intervenirii unui pact comisoriu expres, avea aptitudinea de a deveni titlu executoriu pentru obligarea debitorului locatar de a preda terenul închiriat.

Intimata UAT  invocă conţinutul clauzei prevăzute la art. 16 din contract, prin care se arată că acesta ar „înceta de drept” în caz de sistematizare.

 În speţă, ne aflăm în prezenţa unui pact comisoriu, înserat expres de către părţi în cuprinsul contractului, deci rezoluţiunea/rezilierea întemeiată pe pactul comisoriu este o rezoluţiune/reziliere convenţională, reglementată de dispoziţiile art. 1.550 alin. 2 şi art. 1. 553 din Codul civil.

Tocmai din regimul de reglementare al clauzei rezolutorii (numită chiar de legiuitor pact comisoriu) rezultă avantajul principal al pactului comisoriu: acela că arbitrariul aprecierii neexecutării ca fiind însemnată sau nu este înlăturat prin clauza rezolutorie.

În cuprinsul contractului semnat de către părţi, acestea au convenit ca rezilierea să intervină de plin drept şi fără intervenţia instanţei de judecată, intimata procedând în consecinţă prin notificarea reclamantei prin adresa nr.1220 din 25.01.2017.

În speţă, intimata a uzat de posibilitatea rezilierii de drept convenţională a contractului, nefiind necesară punerea în întârziere a debitorului de vreme ce s-a inserat în mod expres în contract că simpla neexecutare a obligaţiilor asumate dă dreptul părţii lezate la a considera reziliat de drept contractul, astfel încât pactul comisoriu nu prevede necesitatea punerii în întârziere a debitorului.

Însă în cauza de faţă pactul comisoriu s-ar aplica chiar şi în lipsa vreunei culpe a debitoarei locatare, fiind condiţionat strict de existenţa unei proceduri de sistematizare a zonei în care se află şi terenul închiriat.

Instanţa reţine faptul că, atunci când într-un contract s-a prevăzut clauza potrivit căreia contractul se desfiinţează de drept, fără orice altă formalitate prealabilă, în cazul în care o parte nu-şi execută obligaţiile, rolul instanţei de judecată este redus.

Instanţa arată că cenzura pactului comisoriu poate opera numai atunci când pretinsa clauză rezolutorie este lipsită de transparenţă contractuală, pe calea interpretării contractului, precum şi atunci când acestea au un conţinut abuziv şi disproporţionat.

În cuprinsul pactului comisoriu se vorbeşte despre situaţia intervenirii unei sistematizări, fără a se face alte menţiuni lămuritoare.

Prin notificarea adresată de intimată la data de 25.01.2017 se învederează contestatoarei că încetează de drept contractul de închiriere ca urmare a începerii unor lucrări de sistematizare şi reabilitare a obiectivului „strada Gării”.

Potrivit Hotărârii nr. 157/30.10.201 a Consiliului Local de modificare şi completare a HCL nr. 134/2012, la art. II se face referire la „Reabilitarea str. Gării „(fila 33)

Potrivit autorizaţiei de construire/desfiinţare  nr. 44 din 6.6.2017 (fila 60) se autorizează efectuarea lucrărilor de reabilitare a str. Gării.

Mai reţine instanţa că Proiectul tehnic întocmit de soc. SRL are ca titlu „Reabilitare Strada Gării „ având drept scop efectuarea de lucrări de îmbunătăţire a infrastructurii rutiere prin reabilitări şi modernizări.

Potrivit unui articol publicat în mass-media on line locală ( Bit TV Paşcani) la data de 24.05.2018 lucrările de modernizare a străzii Gării se apropiau de sfârşit, constructorul,m după ce a turnat cele două trotuare, începând marcajele rutiere la carosabil.

Potrivit art. 2 alin. 3 din 350/2001 privind amennajara teritoriului şi urbanismul, urbanismul constituie ansambluri de activităţi complexe de interes general ce contribuie la dezvoltarea spaţială echilibrată, la protecţia patrimoniului natural şi construit, la îmbunătăţirea condiţiilor de viaţă în localităţile urbane şi rurale, precum şi la asigurarea coeziunii teritoriale la nivel regional, naţional şi european.

Sistematizarea reprezintă o ramură a urbanismului care se ocupă cu proiectarea și reorganizarea științifică a așezărilor urbane și rurale în scopul creării condițiilor optime de viață pentru populație.

Reţine instanţa că în cauza de faţă nu s-a pus în realitate problema unei sistematizări, ci doar a unor reabilitări ale infrastructurii rutiere, cu o amploare redusă ce nu ar fi necesitat scoaterea terenurilor adiacente drumurilor din circuitul lor civil. Ca dovadă asupra acestui aspect stă şi împrejurarea că lucrările de reabilitare a străzii Gării au avut loc şi s-au putut realiza fără ca debitoarea să fi predat imobilul-teren către proprietarul UAT.

Aşa cum s-a arătat, instanţa poate cenzura incidenţa pactului comisoriu, pe calea interpretării contractului, precum şi atunci când acesta are un conţinut abuziv şi disproporţionat.

Prin urmare, apreciază instanţa că declararea încetării unilaterale a contractului de închiriere, prin incidenţa respectivului pact,  apare ca disproporţionată în raport de termenii folosiţi de părţi (nefiind vorba despre o sistematizare, ci de o reabilitare) şi efectele propriu-zise ale lucrărilor efectuate, care nu presupuneau, prin ele însele, scoaterea terenului închiriat din circuitul civil. Se apreciază că, în condiţiile în care aceste lucrări de reabilitare (chiar dacă nu ar fi fost vorba despre o sistematizare în sensul strict tehnic) ar fi necesitat punerea terenului închiriat la dispoziţia constructorului, atunci s-ar fi putut justifica incidenţa pactului comisoriu şi necesitatea declarării încetării contractului în scopul restituirii terenului de către locatar.

Însă, în condiţiile în care au fost efectuate doar lucrări de reabilitare şi modernizare, cu o amploare mai mică decât în cazul unei sistematizări, lucrări ce au putut fi realizate chiar dacă terenul, între timp, nu a fost predat de către locatar proprietarului, lucrări care, la momentul de faţă, sunt întru-un stadiul de finalizare, se poate aprecia de către instanţă că incidenţa pactului comisoriu expres este disproporţionată şi abuzivă, motiv pentru care se apreciază că nu a intervenit încetarea de drept a contractului de închiriere.

Prin urmare, pentru toate aceste considerente, instanţa va proceda la admitera acţiunii şi dispune în sensul anulării tuturor actelor de executare silită ce au avut loc în baza unor dispoziţii contractuale care, aşa cum s-a arătat, nu au aptitudinea de a transforma contractul de închiriere într-un titlu executoriu.

Urmând a face şi aplicarea disp. art. 453 CPC,

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTARASTE:

Admite contestaţia la executare formulată de contestatoarea  X în contradictoriu cu intimata UAT prin Primar.

Anulează întreaga executare silită ce face obiectul dosarului de exectuare silită nr. 156/L/2018 al BEJA .

Ia act că în cauză s-a dispus suspendarea executării silite până la soluţionarea definitivă a contestaţiei la executare, fiind consemnată de către contestatoare suma de 1000 lei la CEC Bank, conform recipisei de consemnare nr. 204538951/1 din 23.04.2018(fila 26 dosar).

Obligă intimata la plata sumei de 5150 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Cu drept de apel, depus la Judecătoria Paşcani, în termen de 10 zile de la comunicare.

Pronunţată în şedinţă publică, azi 24.07.2018.

Presedinte, Grefier,

Domenii speta

Spete similare