Drept civil hotărâre care să țină loc de act autentic

DREPT CIVIL

HOTĂRÂRE CARE SĂ ȚINĂ LOC DE ACT AUTENTIC

Dosar nr.XX - hotărâre care să ţină loc de act autentic –

Cod ECLI ECLI:RO:TBNMT:2017:018.001003

R O M Â N I A

TRIBUNALUL XX

SECŢIA I CIVILĂ

Şedinţa publică din data de

DECIZIA CIVILĂ NR.

Instanţa constituită din:

Preşedinte: XX – judecător

 XX – judecător

XX – grefier

Pe rol se află soluţionarea contestaţiei în anulare formulată de apelanta-reclamantă XX cu domiciliul în comuna XX, împotriva sentinţei civile nr. XX din 14.06.2016 pronunţată de Judecătoria XX, în contradictoriu cu intimaţii-pârâţi XX, XX, XX şi XX, toţi cu domiciliul în com. XX.

La apelul nominal făcut în şedinţa publică, au răspuns  apelanta-reclamantă personal şi asistată de avocat XX şi intimatul-pârât XX, lipsă fiind celelalte părţi.

S-a făcut referatul cauzei de grefierul de şedinţă care învederează instanţei următoarele:

- obiectul pricinii: hotărâre care să ţină loc de act autentic;

- stadiul judecăţii: apel; al doilea termen de judecată; procedura de citare cu părţile este legal îndeplinită;

Avocat XX, pentru apelanta-reclamantă XX, depune la dosar contractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 15.01.2004, declaraţia dată de intimatul-pârât XX autentificată sub nr. XX la B.N.P XX şi arată că nu are de formulat alte cereri.

În temeiul dispoziţiilor art. 219 Cod procedură civilă , instanţa procedează la identificarea intimatului-pârât XX, care se legitimează cu C.I seria XX, eliberată la data de 07.07.2017 de către S.P.C.L.E.P XX. De asemenea, instanţă procedează la luarea interogatoriului intimatului-pârât XX, declaraţia acestuia fiind consemnată într-un proces-verbal ataşat la dosarul cauzei.

Faţă de contractul de vânzare cumpărare încheiat la data de 15.01.2004 şi depus la acest termen de judecată, întrebat fiind intimatul-pârât XX arată că suprafaţa achiziţionată de acesta de la tatăl său la data de 15.01.2004 se află între cele două loturi de teren cumpărate de apelanta-reclamantă, aspect identificat pe schiţa la raportul de expertiză (fila 97 dosar fond).

Instanţa constată terminată cercetarea dosarului şi deschide dezbaterile.

Avocat XX, pentru apelanta-reclamantă XX, solicită admiterea apelului, modificarea în parte a sentinţei apelate, în sensul de a se constata că obiectul vânzării cumpărării îl reprezintă suprafaţa de 400 mp în compunerea şi descrierea realizată de către expertul XX, respectiv 200 mp curţi-construcţii şi 220 mp teren arabil. Mai arată că în faţa primei instanţei a dovedit cu chitanţa sub semnătură privată că în anul 2004, tatăl apelantei i-a înstrăinat acesteia suprafaţa de 400 mp teren şi casa. Învederează că ambele suprafeţe de teren au deschidere atât la punctul cardinal Est, cât şi la drumul comunal. De asemenea, solicită instanţei să aibă în vedere poziţia procesuală exprimată de intimaţii-pârâţi XX şi XX la termenul din data de 17.05.2017, consemnată într-un proces verbal ataşat la dosarul cauzei; fără cheltuieli de judecată.

Intimatul-pârât XX arată că este de acord cu apelul declarat de apelanta-reclamantă XX.

Instanţa declară dezbaterile închise şi reţine cauza în pronunţare.

TRIBUNALUL,

Deliberând asupra apelului declarat împotriva sentinţei civile nr.XX din 14.06.2016 a Judecătoriei XX, tribunalul constată următoarele.

Prin sentinţa civilă nr. XX din data de 14.06.2016 pronunţată de Judecătoria XX, a fost admisă în parte cererea formulată de reclamanta XX în contradictoriu cu pârâţii XX, XX, XX şi XX .

Astfel, s-a dispus ca prezenta hotărâre să ţină loc de act autentic pentru vânzarea de către defunctul XX, autorul părţilor, către reclamanta XX, a terenului în suprafaţă de 200 mp, teren curţi construcţii, situat în intravilanul satului XX, identificat ca fiind lotul 1 potrivit schiţei anexe la raportul de expertiză, în specialitatea topografie, întocmit de expert XX, schiţă aflată la fila 97 din dosar şi care face parte integrantă din prezenta hotărâre, şi a casei de locuit situată pe acest teren, localizată ca C1 pe schiţa menţionată.

S-a respins, ca nefondată, cererea având ca obiect suprafaţa de teren de 220 mp teren arabil, situat în intravilanul satului XX, identificat ca fiind lotul 2 potrivit schiţei anexe la raportul de expertiză, în specialitatea topografie, întocmit de expert XX.

Pentru a pronunţa sentinţa, prima instanţă de fond a reţinut următoarele considerente:

Reclamanta XX i-a chemat în judecată pe pârâţii XX, XX, XX şi XX, solicitând instanţei să perfecteze vânzarea-cumpărarea intervenită între ea şi defuncţii părinţi, XX şi XX, consemnată în înscrisul sub semnătură privată din data de 15.01.2004 şi care priveşte suprafaţa de teren de 400 mp, curţi construcţii, situată în intravilanul comunei XX, învecinat la N cu XX, la S cu XX, la E cu drum sătesc, la V cu XX, în valoare de 19 lei, conform certificatului fiscal, şi casa de locuit formată din 5 camere, construită din lemn, pe fundaţie din piatră, şarpantă din lemn, în valoare de 18.635,4 lei, conform certificatului de atestare fiscală, iniţial acoperită cu draniţă şi plăci de azbociment, în prezent acoperită cu tablă. Casa este situată pe terenul de 400 mp, teren care se regăseşte în titlul de proprietate nr. XX, eliberat pe numele XX, sola 61, parcela 737/1.

Prin precizarea depusă la fila 106 din dosar, la data de 29.03.2016, ulterior efectuării expertizei tehnice, în specialitatea topografie, reclamanta a solicitat ca instanţa să perfecteze vânzarea-cumpărarea cu privire la suprafaţa de teren de 400 mp, din măsurători 420 mp, compusă din: 200 mp, curţi construcţii, pe care se află edificată o construcţie tip locuinţă C1, teren care se învecinează la Est cu drum sătesc, iar pe restul laturilor cu moştenitorii defunctului XX, şi 200 mp, teren arabil, din măsurători 220 mp, notat cu 2A, care în punctual cardinal Est se învecinează cu drumul sătesc, la Nord cu XX, NCP XX, la Sud cu moştenitorii defunctului XX şi la Vest cu XX, NCP XX.

În motivarea în fapt a cererii, reclamanta a arătat că tatăl său, fiind în posesia titlului de proprietate nr. XX, a fost proprietarul suprafeţei de 7.300 mp, teren care provine de la tatăl lui, XX. Terenul a fost dat cu titlu de zestre, iar casa care a făcut obiectul promisiunii de vânzare provine tot de la acesta, în ea locuind defunctul tată cu soţia acestuia, XX, în prezent decedată şi ea, precum şi copiii, respectiv reclamanta şi pârâţii din acţiune.

În luna ianuarie 2004, atât defuncta sa mamă, XX, în viaţă la acea dată, cât şi XX, i-au înstrăinat cu chitanţă sub semnătură privată casa de locuit şi terenul, contra sumei de 1.000 lei, în condiţiile în care ea s-a ocupat în exclusivitate de întreţinerea şi îngrijirea lor în ultimii ani de viaţă, precum şi de înmormântările ambilor, cu respectarea tuturor datinilor creştin-ortodoxe.

Atât înainte de facerea chitanţei sub semnătură privată, cât şi după anul 2004, reclamanta a locuit şi locuieşte în casă, făcând în permanenţă îmbunătăţiri la ea, ultimele fiind acoperirea casei cu tablă, lucru pe care l-a realizat în ultimul an.

După întocmirea chitanţei sub semnătură privată, la scurtă vreme, respectiv la 20.03.2004, tatăl său a decedat şi a rămas în viaţă numai mama sa, care fiind foarte bolnavă, a fost îngrijită de reclamantă.

Ocupată fiind cu cei doi, cu îngrijirea şi mai apoi cu înmormântările acestora, nu a avut posibilităţi financiare de a perfecta vânzarea-cumpărarea terenului şi a casei, deşi a deschis pentru acestea poziţie de rol şi a achitat impozitele.

După decesul părinţilor, reclamanta şi pârâţii, fraţii săi, au dezbătut succesiunea rămasă de pe urma lor, acceptanţi ai succesiunii fiind atât reclamanta, cât şi pârâţii, fraţii săi. Suprafaţa de teren ce a făcut obiectul dezbaterii moştenirii este trecută în certificatul de moştenitor nr. XX, eliberat în dosarul notarial XX la poziţia nr. 2, precum şi casa la poziţia nr. 5. Ambele bunuri provin prin înzestrare de la părinţii tatălui ei, XX, şi întrucât nu deţine niciun act de proprietate pentru casă nu poate face niciun act de dispoziţie.

În drept, a invocat art. 1294, art. 1295 din Codul civil vechi.

În dovedire, a solicitat administrarea probei cu înscrisurile anexate în copie şi a probei testimoniale.

Reclamanta a achitat taxa judiciară de timbru în cuantum de 500 lei, iar prin încheierea din 13.01.2015, instanţa a admis cererea de ajutor public judiciar şi a dispus eşalonarea la plată a diferenţei de taxă judiciară de timbru în cuantum de 712,77 lei, în patru rate lunare a câte 178,19 lei, scadente în ultima zi a fiecărei luni, prima rată fiind scadentă la data de 31.01.2015.

Pârâţii nu au formulat întâmpinare în cauză, dar la termenul de judecată din data de 26 mai 2015 s au prezentat în faţa instanţei pârâţii XX, XX şi XX, primii doi fiind de acord cu cererea reclamantei, iar ultimul, deşi a recunoscut că reclamanta a locuit cu tatăl ei şi s a îngrijit de acesta, efectuând şi îmbunătăţiri la locuinţa părinţilor, a precizat că nu are cunoştinţă de vânzarea casei, deoarece este plecat cu oile.

În prezentul dosar, instanţa de fond a administrat, la solicitarea reclamantei, următoarele probe:

- proba cu înscrisurile depuse la dosar, în copie;

- proba cu expertiza tehnică în specialitatea topografie, raportul de expertiză întocmit de expert XX fiind depus la filele 92–99 din dosar, avizat la Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară XX, potrivit procesului verbal de recepţie nr. XX, depus la fila 94.

Analizând actele şi lucrările dosarului, prima instanţă de fond a reţinut următoarea situaţie de fapt:

În fapt, prin înscrisul sub semnătură privată intitulat „contractul de vânzare cumpărare” din data de 15.01.2004, depus la fila 8 din dosar, XX şi XX (părinţii reclamantei) i au vândut reclamantei XX un teren în suprafaţă de 400 mp şi o casă de locuit edificată pe acesta, situate în comuna XX, judeţul XX, învecinat la Nord cu XX, la Sud cu XX, la Est cu drum sătesc şi la Vest cu XX. Acest înscris a fost încheiat la Primăria Comunei XX, având aplicată ştampila primăriei.

Din certificatul de atestare fiscală nr. XX, depus la fila 13, rezultă că terenul şi casa de locuit sunt înregistrate la Primăria Comunei XX pe numele defunctului XX, contrar susţinerilor reclamantei care a afirmat că s a înscris în rolul fiscal cu aceste imobile. Nu există înregistrată în acest certificat fiscal nicio restanţă la plata impozitelor.

Potrivit certificatului de moştenitor succesiv nr. XX, depus la filele 10–11, după defunctul XX, decedat la data de 20 martie 2004, şi după defuncta XX, decedată la data de 26 aprilie 2007, au rămas ca moştenitori legali: reclamanta XX şi pârâţii XX, XX, XX şi XX, fiecare cu câte o cotă de 1/5 din moştenire. Părţile nu au procedat la ieşirea din indiviziune cu privire la bunurile succesorale menţionate în certificatul de moştenitor susmenţionat, între care şi terenul de 800 mp, din care 400 mp, curţi construcţii, şi 400 mp, teren arabil, tarlaua 61, parcelele 737/1,2, situat în intravilanul satului XX, comuna XX, judeţul XX, dobândit prin reconstituirea dreptului de proprietate în baza Legii nr. 18/1991, conform titlului de proprietate nr. XX, şi casa de locuit construită din lemn, acoperită cu draniţă şi plăci de azbest, compusă din cinci camere, în suprafaţă construită de 36 mp, şi un grajd, dobândite prin înzestrare de la părinţii săi decedaţi de peste 30 de ani, construite în anul 1920, conform adeverinţei nr. XX, eliberată de Primăria Comunei XX, judeţul XX.

Din raportul de expertiză tehnică, în specialitatea topografie, întocmit de expert XX, depus la filele 92–99, rezultă că obiectul acţiunii de faţă, aşa cum a fost indicat de reclamantă expertului, îl constituie două loturi de teren şi anume: lotul 1 de 200 mp, teren curţi construcţii (1cc) pe care se află edificată o construcţie tip locuinţă (C1) şi lotul 2 de 200 mp, teren arabil 2A (reiese un plus de 20 mp). Lotul 1 are acces din partea de Est la drumul sătesc şi se învecinează pe restul laturilor cu moştenitorii defunctului XX, iar lotul 2 are acces din partea de Est de la drumul sătesc şi se învecinează la Nord cu NCP XX (XX), la Sud cu moştenitorii defunctului XX şi la Vest cu NCP XX (XX). Schiţa celor două loturi de teren se află la fila 97.

Din interogatoriul luat pârâţilor de instanţă rezultă că reclamanta a locuit cu părinţii săi, s a îngrijit de aceştia înainte de decesul lor şi a efectuat îmbunătăţiri la casa de locuit.

În drept, instanţa de fond a reţinut că sunt aplicabile dispoziţiile legale din noul Cod civil, iar din cel vechi, aşa cum a invocat reclamanta, prin avocat, deoarece transmiterea proprietăţii are loc la data hotărârii judecătoreşti care ţine loc de act autentic, impunându se a fi deci respectate dispoziţiile legale incidente la data transferului dreptului de proprietate.

Potrivit art. 1279, „Promisiunea de a contracta – (1) Promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea. (2) În caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune interese. (3) De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel. (4) Convenţia prin care părţile se obligă să negocieze în vederea încheierii sau modificării unui contract nu constituie promisiune de a contracta.”

Totodată, potrivit art. 1669 alin. 1 şi 2 din Codul civil adoptat prin Legea nr. 287/2009, „(1) Când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite. (2) Dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.”

Instanţa de fond a apreciat că înscrisul sub semnătură privată semnat de autorii părţilor şi de reclamantă la data de 15.01.2004 are natura juridică a unei promisiuni bilaterale de vânzare, fiind aşadar supusă dispoziţiilor legale sus citate. Aceasta deoarece convenţia părţilor de vânzare cumpărare având ca obiect vânzarea unui imobil este lovită de nulitate absolută, nefiind respectată forma autentică prevăzută sub sancţiunea nulităţii absolute de art. 46 alin. 1 din Legea nr. 18/1991 („Terenurile situate în intravilan şi extravilan pot fi înstrăinate, indiferent de întinderea suprafeţei, prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică”), în forma în vigoare la data de 15.01.2004, data încheierii antecontractului, şi în prezent de art. 1244 din Codul civil, potrivit căruia „În afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancţiunea nulităţii absolute, convenţiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară.”) Contractul de vânzare cumpărare încheiat prin înscris sub semnătură privată este lovit de nulitate absolută, însă îndeplineşte toate condiţiile de valabilitate ale unei promisiuni bilaterale de vânzare, referitoare la capacitatea de a contracta, la consimţământul părţilor, la un obiect determinat şi licit şi la o cauză licită şi morală, operând astfel conversiunea contractului nul, potrivit jurisprudenţei şi doctrinei elaborate în baza Codului civil din 1864, iar în prezent potrivit art. 1260 din Codul civil, conform căruia „(1) Un contract lovit de nulitate absolută va produce totuşi efectele actului juridic pentru care sunt îndeplinite condiţiile de fond şi de formă prevăzute de lege.”

Totuşi, instanţa de fond a considerat că înscrisul sub semnătură privată nu identifică imobilul în acelaşi mod în care l a indicat reclamanta în acţiunea de faţă, la momentul efectuării expertizei în specialitatea topografie. Astfel, antecontractul se referă la suprafaţa de 400 mp, cu următoarele vecinătăţi: la Nord cu XX, la Sud cu XX, la Est cu drum sătesc şi la Vest cu XX.

În schimb, reclamanta a solicitat lotul 1 de 200 mp, teren curţi construcţii (1cc) pe care se află edificată o construcţie tip locuinţă (C1) şi care are acces din partea de Est la drumul sătesc şi se învecinează pe restul laturilor cu moştenitorii defunctului XX. În ceea ce priveşte lotul 2, respectiv 200 mp, cu un plus de 20 mp, acesta are acces din partea de Est la drumul sătesc şi se învecinează la Nord cu NCP XX (XX), la Sud cu moştenitorii defunctului XX şi la Vest cu NCP XX (XX).

Având în vedere că este sigur că, potrivit promisiunii de vânzare cumpărare, pe terenul ce a făcut obiectul convenţiei se afla casa de locuit şi că deci lotul 1 identificat de expert a făcut obiectul acestei convenţii. Cât priveşte cel de al doilea teren, lotul 2 în raportul de expertiză, instanţa a apreciat că din înscrisul sub semnătură privată nu rezultă neîndoielnic intenţia părţilor de a dispune cu privire la acest teren, în configuraţia din raportul de expertiză, cu atât mai mult cu cât acest teren este separat de lotul 1, pe care este situată casa de locuit. Or, o asemenea configuraţie a terenului, cum o solicită reclamanta prin acţiunea de faţă, nu reiese din promisiunea de vânzare cumpărare, fiind şi nefirească întrucât conduce la o împărţeală excesivă a terenului, lotul nr. 2 de 200 mp (220 mp din măsurători) fiind lipsit de valoare atât constructivă, cât şi agricolă.

Instanţa a mai reţinut că, în speţă, cu privire la lotul 1, sunt îndeplinite toate celelalte condiţii cerute de lege pentru valabilitatea contractului de vânzare cumpărare, promitenţii vânzători XX şi XX, fiind proprietarii terenului de 200 mp, potrivit titlului de proprietate nr. XX, emis în baza Legii fondului funciar nr. 18/1991, terenul se află în circuitul civil, iar reclamanta a achitat un preţ serios şi determinat, intrând în fapt în posesia terenului odată cu încheierea convenţiei în 2004.

Instanţa a apreciat că este justificată promovarea acţiunii de faţă, deşi terenul şi casa de locuit sunt menţionate în certificatul de moştenitor, ca bunuri succesorale, deoarece nu există nici o dispoziţie legală care să împiedice perfectarea acestei vânzări promise de autorii părţilor. Calitatea de bunuri succesorale se pierde odată cu confirmarea vânzării de către instanţa de judecată, în condiţiile legii.

Din răspunsul pârâţilor la interogatoriu a rezultat că reclamanta a locuit în casa părinţilor săi, s a îngrijit de aceştia înainte de deces, a organizat funeraliile acestora şi a efectuat îmbunătăţiri la imobil. Totodată, doi dintre pârâţi au arătat că aveau cunoştinţă despre intervenirea convenţiei de înstrăinare încheiate de părinţi cu sora lor.

Astfel, instanţa a apreciat că se poate stabili incidenţa unei prezumţii judiciare în favoarea reclamantei în sensul că aceasta a achitat preţul convenit, fiindu i permis ulterior să se folosească de imobil ca un adevărat proprietar.

S-a mai reţinut că sunt respectate în cauză şi prevederile art. 57 alin. 1 şi 3 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru, potrivit cărora „(1) În cazul cererilor prin care se solicită pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de act autentic de înstrăinare a unor bunuri imobile, instanţa de judecată va solicita extras de carte funciară pentru bunurile imobile ce au carte funciară deschisă sau certificat de sarcini pentru imobilele care nu au carte funciară deschisă, certificat fiscal emis de compartimentul de specialitate al autorităţii administraţiei publice locale. .. (3) În cazul acestor cereri, dacă instanţa de judecată va dispune efectuarea unei expertize tehnice judiciare, aceasta va fi avizată de oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară.”

În speţă, terenul de 200 mp nu este înscris în cartea funciară, potrivit certificatului pentru identificarea numărului topografic, depus la fila 41 din dosar.

În consecinţă, judecătorul fondului a admis în parte cererea formulată de reclamanta XX în contradictoriu cu pârâţii XX, XX, XX şi XX şi a dispus ca prezenta hotărâre să ţină loc de act autentic pentru vânzarea de către defunctul XX, autorul părţilor, către reclamanta XX, a terenului în suprafaţă de 200 mp, teren curţi construcţii, situat în intravilanul satului XX, identificat ca fiind lotul 1 potrivit schiţei anexe la raportul de expertiză, în specialitatea topografie, întocmit de expert XX, schiţă aflată la fila 97 din dosar şi care face parte integrantă din prezenta hotărâre, şi a casei de locuit situată pe acest teren, localizată ca C1 pe schiţa menţionată.

Totodată, instanţa de fond a respins ca nefondată cererea având ca obiect suprafaţa de teren de 220 mp, teren arabil, situat în intravilanul satului XX, identificat ca fiind lotul 2 potrivit schiţei anexe la raportul de expertiză, în specialitatea topografie, întocmit de expert XX.

Împotriva sentinţei primei instanţe de fond a declarat apel reclamanta XX solicitând admiterea apelului, potrivit dispoziţiilor art. 466 si 468 Cod procedură civilă şi ca instanţa de judecată să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic şi care să consemneze înstrăinarea către reclamantă a terenului în suprafaţă totală de 400 mp curţi construcţii si arabii, precum şi a casei de locuit formată din cinci camere, construita din lemn cu fundaţie din piatra, şarpanta din lemn, în valoare de 18.635,4 lei conform certificatului de atestare fiscala. Casa a fost iniţial acoperita cu draniţă şi plăci de azbest, iar în momentul de faţă e acoperită cu tabla.

În motivarea apelului declarat, reclamanta a învederat că, contrar obiectului dedus judecaţii, instanţa de fond a pronunţat o soluţie care să ţină loc de act de vânzare cumpărare, vânzare făcută de defunctul XX către reclamanta apelantă pentru suprafaţa de 200 mp curţi construcţii, excluzând din dispozitivul ei diferenţa de 200 mp, din măsurători 220 mp, teren care se regăseşte în TP nr. XX, terenul fiind situat în sola 61, parcelele 737/1 şi 737/2.

S-a menţionat că prin chitanţa sub semnătura privată depusă în copie la dosar a făcut dovada în fata instanţei de judecată că în anul 2004, tatăl său i a înstrăinat 400 mp teren şi casa, contra unei sume de bani.

După înstrăinare, reclamanta care şi locuia în aceasta casa împreună cu ambii părinţi, s a ocupat în continuare de această casă, în permanenţă a făcut îmbunătăţiri la aceasta construcţie, comportându se ca un adevărat proprietar.

De altfel, în această casă locuiesc şi doi din intimaţii pârâţi XX şi XX, se ocupă de ei, cei doi intimaţi cunoscând foarte bine de aceasta înstrăinare şi fiind de acord cu cererea de chemare în judecată.

La momentul redactării acţiunii a învederat instanţei de judecata că suprafaţa totală de 400 mp teren se afla în sola 61, parcela 737/1. Această menţiune s a făcut dat fiind inexistenţa unei distincţii în cuprinsul chitanţei de vânzare cumpărare între terenul curţi construcţii şi terenul arabil, care se regăseşte în titlul de proprietate, dar şi a faptului că în totalitatea lui terenul în suprafaţa de 400 mp curţii construcţii plus 400 mp arabil se învecinează, potrivit vecinătăţilor din raportul de expertiza, dar si celor din titlul de proprietate cu: XX la nord, cu drumul sătesc la est, cu XX la sud şi cu XX la vest.

Dacă se urmăreşte titlul de proprietate nr. XX se observă că ambele suprafeţe de teren 400 construcţii plus 400 arabil au aceleaşi vecinătăţi, au acelaşi număr de solă, parcele fiind diferite una fiind notata cu 737/1 şi alta cu 737/2.

La momentul deplasării expertei desemnate în cauză, când a procedat în faţa acesteia la identificarea suprafeţei totale de 400 mp, atunci a făcut distincţia între terenul curţi construcţii din parcela 737/1 şi ceilalţi 200 mp arabil din parcela 737/2.

Apelanta a motivat că a făcut aceasta determinare şi distincţie a celor doua parcele de teren în condiţiile în care, defunctul său tată a mai făcut o înstrăinare, tot printr o chitanţă sub semnătură privată către unul din pârâţi, respectiv unul din fraţii săi intimaţi, căruia i a vândut teren din totalul celor 800 mp intravilan, adică din aceeaşi parcela mare de teren.

Din dorinţa de a respecta voinţa defunctului său tată, dar şi pentru realitatea vânzării cu chitanţa sub semnătură privată care atesta o înstrăinare către un alt frate al său, a precizat în faţa instanţei de judecata, după depunerea raportului de expertiză că suprafaţa totala de 400 mp este compusă din doua loturi: un lot de 200 mp curţi construcţii şi un lot de 200 (din măsurători 220 mp) arabil.

Pentru că loturile sunt distincte, instanţa a considerat ca aceasta situaţie nu este de natură să formeze convingerea judecătorului că intenţia defunctului tată a fost de a înstrăina două trupuri distincte de teren, motivându se că şi vecinătăţile celor două trupuri distincte de teren diferă.

Apelanta a precizat că în realitate dacă se urmăreşte schiţa executata de experta XX, precum şi vecinătăţile acestor doua trupuri distincte de teren se observă că ambele suprafeţe de teren au aceeaşi vecini: la N-XX, E-drum sătesc, S - XX, V-XX.

Dacă se compară aceste vecinătăţi cu cele din titlul de proprietate se observă că acestea se regăsesc întrutotul în acest titlu. Singura distincţie este că lotul 1 are acces din partea de est la drumul sătesc, iar lotul 2 are acces tot din partea de est la drumul sătesc, primul se învecinează pe celelalte trei puncte cardinale cu most. def. XX, iar cel de al doilea cu toţi vecinii din titlul de proprietate şi din raportul de expertiză.

Diferenţele de vecinătăţi în această situaţie nu ar fi impus o admitere în parte a obiectului dedus judecaţii, pentru că în realitate, ambele trupuri de teren curţi construcţii şi arabil au aceleaşi vecinătăţi, iar în chitanţa sub semnătura privata apar vecinătăţile din titlul de proprietate, dar aceasta nu înseamnă că a existat vreo ezitare în a înstrăina aceste doua trupuri de teren care se înscriu în vecinătăţile din titlu şi din raportul de expertiză.

Poziţionarea diferită a terenului arabil de cel curţi construcţii, în cadrul aceluiaşi lot, nu justifica admiterea în parte a acţiunii, mai ales că toţi intimaţii, cu o singură excepţie, au recunoscut şi au fost de acord cu cererea de chemare în judecată.

De altfel, în timpul cercetării judecătoreşti, a solicitat şi audierea a doi martori care să completeze proba cu înscrisuri şi cu expertiza topo cadastrală, aceştia fiind XX şi XX însă instanţa nu a admis această probă, a considerat că recunoaşterea pârâţilor este suficientă, dar în final nu a admis acţiunea în totalitatea ei.

Pe cale de consecinţă, a solicitat admiterea cererii cu proba testimoniala pentru a dovedi instanţei de grad superior înţelegerea care a existat între defunct şi apelantă, modalitatea în care i s au vândut cele doua suprafeţe de teren a cate 200 mp fiecare, modul în care stăpâneşte acest teren, respectiv pentru a i se admite în totalitate cererea.

Cererea de apel a fost legal timbrată cu 90 lei taxă judiciară de timbru potrivit chitanţei de la fila 30.

Intimaţii XX şi XX au formulat întâmpinare la apelul declarat în cauză, solicitând admiterea acestuia, deoarece cunosc că tatăl lor a încheiat chitanţa cu semnătură privată în baza căreia i a înstrăinat apelantei XX casa cu destinaţia de locuinţă şi suprafaţa de 400 mp teren, din măsurători 420 mp.

Faptul că suprafaţa de 420 mp teren este compusă din două trupuri de teren a câte 200 mp fiecare, nu înseamnă că promisiunea de vânzare cumpărare nu a avut loc şi înstrăinarea nu s a făcut pe toata suprafaţa de 400 mp teren.

De altfel, aceasta a făcut cunoscut instanţei de judecată şi a depus o copie a chitanţei în baza căreia şi  XX (intimatul din prezenta cauza) a dobândit suprafaţa de 400 mp teren.

Totalul celor doua suprafeţe compun suprafaţa de 800 mp teren ce se regăseşte în titlul de proprietate nr. XX, respectiv sola 61, parcela 737/1 şi 737/2, tot terenul având ca vecini: pe XX drum sătesc, XX şi XX.

Intimaţii au mai precizat că împărţirea terenului pentru XX în suprafeţe de 200 mp şi 220 mp s a făcut pentru a avea fiecare din cei doi copii ieşire la drumul public şi pentru ca imobilul casa de locuit să aibă suficient teren pentru desfăşurarea unei gospodarii de ţară.

Tribunalul, analizând sentinţa sub aspectele criticate şi din oficiu, precum şi în conformitate cu dispoziţiile art. 476 şi 480 alin. 1 şi 2 din noul Cod de procedură civilă, constată că apelul este întemeiat pentru considerentele ce urmează a fi reţinute:

Potrivit dispoziţiilor art. 477 Cod procedură civilă instanţa de apel va proceda la rejudecarea fondului în limitele stabilite, expres sau implicit, de către apelant, precum şi cu privire la soluţiile care sunt dependente de partea din hotărâre care a fost atacată.

În fapt, prin înscrisul sub semnătură privată intitulat „contractul de vânzare cumpărare” din data de 15.01.2004 (depus la fila 8 din dosar fond) XX şi XX (părinţii reclamantei) i au vândut apelantei reclamante XX un teren în suprafaţă de 400 mp şi o casă de locuit edificată pe acesta, situate în comuna XX, judeţul XX, învecinat la Nord cu XX, la Sud cu XX, la Est cu drum sătesc şi la Vest cu XX. Acest înscris a fost încheiat la Primăria Comunei XX, având aplicată ştampila primăriei. Preţul vânzării a fost de 10 milioane lei vechi.

Din certificatul de atestare fiscală nr. XX, depus la fila 13, rezultă că terenul şi casa de locuit sunt înregistrate la Primăria Comunei XX pe numele defunctului XX, contrar susţinerilor reclamantei care a afirmat că s a înscris în rolul fiscal cu aceste imobile, nefiind înregistrată în acest certificat fiscal nicio restanţă la plata impozitelor.

Aşa cum a reţinut şi judecătorul fondului potrivit certificatului de moştenitor succesiv nr. XX (filele 10–11 dosar fond) după defunctul XX, decedat la data de 20 martie 2004, şi după defuncta XX, decedată la data de 26 aprilie 2007, au rămas ca moştenitori legali: reclamanta XX şi pârâţii XX, XX, XX şi XX, fiecare cu câte o cotă de 1/5 din moştenire.

Instanţa de fond a reţinut că este justificată promovarea acţiunii de faţă, deşi terenul şi casa de locuit sunt menţionate în certificatul de moştenitor ca bunuri succesorale, deoarece nu există nici o dispoziţie legală care să împiedice perfectarea acestei vânzări promise de autorii părţilor, însă a admis doar în parte pentru casa şi terenul intravilan, mai puţin pentru cel extravilan arătând că din înscrisul sub semnătură privată invocat nu rezultă neîndoielnic intenţia părţilor de a dispune şi asupra celui de al doilea trup în configuraţia stabilită în raportul de expertiză, fapt care ar duce la o fărâmiţare excesivă a terenului lipsindu l de valoare.

Prima instanţă de fond a motivat că o astfel de cerere este admisibilă dacă sunt îndeplinite cumulativ condiţiile prevăzute de art. 1669 Cod civil. Tribunalul va reţine că potrivit dispoziţiilor art. 1279 din noul Cod Civil „(3)… dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel”.

În caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune interese, iar dacă promitentul refuza să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a indica un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel.

În legătură însa cu forma cerută pentru încheierea valabilă a unui antecontract de vânzare cumpărare care anticipează încheierea unui contract având ca obiect un bun imobil, tribunalul va reţine că nu este necesară încheierea promisiunii de vânzare sau de cumpărare în formă autentică, pentru că legea nu prevede în mod expres această cerinţă, cum se întâmplă, spre exemplu, în cazul promisiunii de donaţie (art. 1014 alin. (I) Cod civil, acesta arată că sub sancţiunea nulităţii absolute, promisiunea de donaţie este supusă formei autentice).

În cazul în care se urmăreşte pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de antecontract, trebuie îndeplinite toate condiţiile de validitate cu privire la contractul respectiv.

În literatura de specialitate s a subliniat că necesitatea îndeplinirii condiţiilor de validitate (formă şi fond) nu este o exigenţă generală pentru încheierea promisiunii de vânzare şi/sau cumpărare, ci se face exclusiv acolo unde legea recunoaşte dreptul creditorului de a obţine o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare cumpărare.

În materia pactului de opţiune s au făcut precizări în legătură cu natura juridică a acestei instituţii. Astfel, deşi una din părţi rămâne legată de propria declaraţie de voinţă, declaraţie ce are caracterul unei oferte irevocabile, pactul de opţiune are o natura contractuala. Pactul de opţiune cuprinde oferta - manifestare de voinţă irevocabila - aşadar nu mai este nevoie decât de acceptarea din partea beneficiarului pentru încheierea contractului preconizat.

Problema de drept a fost însă soluţionată prin Decizia nr. 23/03.04.2017, ÎCCJ (Complet DCD/C) care a admis sesizarea privind pronunţarea unei hotărâri prealabile, formulată de Tribunalul Alba – Secţia I civilă, în dosarul nr. 173/191/2016, prin care s a stabilit că: „În interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 1279 alin. (3) teza întâia şi art. 1669 alin. (1) din Codul civil, nu este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare a unui bun imobil, în vederea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic”.

Cum sub aspectul formal, actul încheiat între părţi este valabil, tribunalul va analiza şi celelalte cerinţe necesare a fi îndeplinite cumulativ.

Astfel, se observă că bunul imobil vândut (400 mp) se regăseşte în titlul de proprietate nr. XX, emis pe numele autorului lor XX (fila 12 dosar fond), în sola 61, parcela 737/1 şi 2, având configuraţia potrivit raportului de expertiză întocmit la filele 92–98, în cauză fiind chemaţi toţi moştenitorii acestuia potrivit certificatului de moştenitor succesiv nr. XX (fila 10 dosar fond).

Această soluţie se impune şi ca urmare a pronunţării de către Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a deciziei nr. 12 din 08.06.2015 prin admiterea recursului în interesul legii formulat de Colegiul de conducere al Curţii de Apel Suceava, instanţa supremă statuând că: „…În interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 1073 şi 1076 din Codul civil de la 1864, art. 5, alin. 2 din titlul X al Legii nr. 247/2005, art. 1279 alin. 3 teza I şi art. 1669 alin. 1 din Codul civil, în situaţia în care promitentul vânzător a promis vânzarea întregului imobil, deşi nu are calitatea de proprietar exclusiv al acestuia, promisiunea de vânzare nu poate fi executată în natură sub forma pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare cumpărare pentru întregul bun, în lipsa acordului celorlalţi coproprietari”.

Or, în cauza pendinte toţi moştenitorii şi au dat acordul la vânzare aşa cum a reţinut şi instanţa de fond.

Singura îndoială a judecătorului fondului a reprezentat configuraţia distinctă a celor două loturi vândute apelantei reclamante de către părinţii acesteia.

Aşa fiind instanţa de control judiciar a procedat la luarea interogatoriului pârâţilor care nu au fost audiaţi la instanţa de fond.

La termenul din 17.05.2017 s a luat interogatoriul pârâţilor XX şi XX (depus la fila 37) care au arătat că ştiu de existenţa vânzării pe care părinţii lor au făcut o în anul 2004, respectiv că au vândut surorii lor lotul 1 şi 2 aşa cum a fost identificat de expert, iar restul terenului care se află în jurul casei părinteşti a fost vândut către un alt frate a lor, respectiv XX – act care este depus la 42, acesta fiind cauza dispunerii diferite a celor două loturi.

Şi ceilalţi moştenitori ai defunctului vânzător şi au exprimat acordul la admiterea cererii reclamantei XX, arătând că ştiau de vânzarea făcută în timpul vieţii de tatăl lor către sora care îi întreţine. În acest sens s a depus la fila 43 – declaraţia autentificată sub nr. XX dată de XX, iar la fila 44 a fost luat interogatoriul intimatul XX.

Aşa fiind, tribunalul constată că sunt îndeplinite cerinţele mai sus arătate şi în temeiul art. 480, alin. 2 Cod procedură civilă va admite apelul, va schimba în totalitate hotărârea atacată şi va admite acţiunea precizată formulată de reclamanta XX având ca obiect perfectare vânzare cumpărare şi pentru suprafaţa de 200 mp (în fapt 220 mp) teren arabil, situat în sat XX, Comuna XX, judeţul XX potrivit dispozitivului.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII,

DECIDE:

Admite apelul declarat de reclamanta XX, cu domiciliul în comuna XX împotriva sentinţei civile nr. XX din 14 iunie 2016 pronunţată de Judecătoria XX, în contradictoriu cu intimaţii-pârâţi XX, XX, XX şi XX, toţi cu domiciliul în com. XX.

Schimbă în parte sentinţa apelată, în sensul următor:

Admite în totalitatea acţiunea precizată, formulată de reclamanta XX, cu domiciliul în comuna XX, sat XX, judeţul XX în contradictoriu cu pârâţii XX, XX, ambii cu domiciliul în comuna XX, sat XX, judeţul XX – la familia XX, XX şi XX, ambii cu domiciliul în comuna XX, sat XX, judeţul XX.

Admite cererea având ca obiect perfectare contract de vânzare cumpărare şi pentru suprafaţa de teren de 200 mp (în fapt 220 mp), teren arabil, situat în intravilanul satului XX.

Perfectează contractul de vânzare cumpărare încheiată la data de 15.01.2004 între numiţii XX şi XX, în calitatea de vânzători şi reclamanta XX, în calitate de cumpărător, având ca obiect vânzarea cumpărarea suprafeţei de 200 mp (în fapt 220 mp), teren arabil, situat în intravilanul satului XX, sola 61, parcela 737/1 şi 2 (lot 2 – 2A), învecinată cu: N-NCP XX (XX), E – drum sătesc, S – moştenitorii defunctului XX şi V – NCP XX (XX), teren înscris în Titlul de proprietate nr. XX, pentru care s a plătit preţul de 1.000 lei (pentru total suprafaţă de 400 mp teren).

Constată că terenul ce fac obiectul perfectării, este identificat în schiţa anexă la raportul de expertiză tehnică întocmit de ing. expert XX (filele 95–98, dosar fond), care face parte integrantă din prezenta decizie.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, azi 6 septembrie 2017.

Preşedinte, Judecător, Grefier,

XX XX XX

Red.xx/16.11.2017

Tehnored/xx/17.11.2017

Fond/xx

Ex./7

Domenii speta

Spete similare