Uzucapiune. Jonctiunea posesiilor. Calitatea de autor al uzucapantului

Prin sentinţa civilă pronunţată de prima instanţa, a fost respinsă acţiunea formulata de reclamantii MM şi MC in contradictoriu cu paratul Mun.C.

S-a luat act ca reclamantii nu au solicitat cheltuieli de judecata.

Pentru a se pronunţa astfel,  instanţa a reţinut  că reclamantii au susţinut in acţiune si conform explicatiilor scrise depuse la termenul din 09.12.2016 ca au dobândit prin uzucapiune, ca urmare a joncţiunii posesiilor, dreptul de proprietate asupra imobilului situat in C. .

Pentru a se pronunţa astfel, instanţa a reţinut că la data de 25.02.1995 intre reclamanţi, sot si sotie, pe de o parte, si tertul intervenient , PI, pe de alta parte, s-a incheiat un inscris sub semnatura privata denumit „ Chitanţă „prin care pentru preţul de 500.000 lei achitat integral primii au cumparat o suprafata de teren de 135 mp si o constructie cu 2 camere si hol si tot la 25.02.1995 printr-un înscris sub semnătura privata denumit „Chitanţă” au cumparat de la numitul NC suprafata de teren de 125 mp contra sumei de 1.000.000 lei,pret achitat integral. Conform celor doua inscrisuri ,imobilul compus din teren si casa cumparat de la tertul intervenient este situat in mun. C. nr. X ,iar terenul cumparat de la NC este situat in Mun. C.- nr. Y.

In anul imediat urmator, 1996, reclamantii s-au înscris in evidentele fiscale cu terenul in suprafata totala de 260 mp(125 mp+135 mp) si constructii asa cum rezulta din certificatul emis de Administratia Financiara a mun.C.. De aceasta data, imobilul a figurat in evidentele fiscale.

 Din adresa nr. /.2016 rezulta ca numitul NC a decedat la 28.04.2001, nu s-a dezbătut succesiunea după acesta si nu s-au întocmit anexele 23,24 privind moştenitorii.

 Numitul PI a fost introdus in cauza ca terţ intervenient conf.art.78 alin. 2ncpc.

 Terenul din litigiu a fost identificat in cele doua rapoarte de expertiza ca având suprafaţa totala de 333 mp, fiind cea rezultata din însumarea ,ca urmare a măsurătorilor de la fata locului, a celor doua suprafeţe de teren din înscrisurile sub semnătura privata.

 S-a mai constatat in raport ca punctele cardinale din cele doua înscrisuri sub semnătură privata sunt inversate, însă nu si vecinătăţile de la nord si sud, respectiv proprietăţile numiţilor BC si SV ,si ca din analizarea acestora rezulta ca cele doua suprafeţe cumpărate de reclamanţi prin înscrisurile sub semnătură privata, adică cea de 135 mp  si respectiv de 125 mp, se regăsesc in perimetrul suprafeţei de teren aflata in proprietatea terţului-intervenient PI,precum si in perimetrul unei suprafeţe de 204 mp identificata in raport.

S-a mai reţinut ca proprietatea intervenientului PI este delimitata de suprafaţa de 204 mp, care face parte din  terenul de 333 mp ,iar pe suprafaţa de 204 mp se afla o construcţie C1(cu regim de înălţime P+1) si o alta C2( cu regim de înălţime P).

 Expertul a mai făcut referire la o construcţie C3 despre care a menţionat ca face corp comun cu construcţia C2 ,arătând ca acestea sunt împărţite in prezent intre terţul-intervenient PI si reclamanţi, printr-un hotar convenţional.

Faţă de aceste consideraţii, expertul a emis ipoteza ca, in final, terenul care ar fi făcut obiectul promisiunilor de vânzare-cumpărare este cel de 204 mp.

Din conţinutul raportului mai rezulta ca reprezentantul Primăriei, prezent la fata locului, a mentionat ca terenul de 260 mp solicitat de reclamanţi in acţiune nu a fost revendicat in baza legilor fondului funciar si ca nu exista decret de expropriere emis pentru acest teren.

 Raportul de expertiza in construcţii de asemenea face referire la doua construcţii alipite, una cu regim de înălţime parter compusa din 2 camere si hol si una cu regim de înălţime P+M alipita primei(ce are si o mansarda nefinalizata), despre care a menţionat însă ca aparţine terţului- intervenient. S-a mai arătat ca cele doua camere si hol fac corp comun cu construcţia terţului-intervenient in sensul ca fac parte din acelasi corp de clădire.

 S-a mai aratat ca construcţia cu 2 camere si hol a fost edificata in 1970, iar cealaltă a fost edificata in 1995.

 Raportul de expertiza in construcţii nu face referire si la construcţia C1 menţionată in raportul întocmit  de expertul MGP.

 In precizările de acţiune depuse după întocmirea rapoartelor de expertiza, reclamanţii au solicitat constatarea dobândirii dreptului de proprietate asupra terenului asa cum a fost identificat in raportul de expertiza topo in suprafaţa de 333 mp, precum si asupra construcţiilor constând într-o camera de zi, bucătărie, baie, hol aflat la parterul imobilului extins si la mansarda –imobilul la care s-a edificat extinderea fiind compus din 2 camere si hol- asa cum sunt descrise in schitele anexa 1 si 2 la raport. Au mai arătat ca aceasta extindere cu regim de înălţime P+M se afla alipita celor 2 camere si holului cumpărate in anul 1995 prin înscrisul sub semnătură privata aflat la fila 6 din dosar.

 Reclamanţii nu au menţionat însă cine si când a edificat construcţiile la care s-au referit in precizarea câtimii obiectului, aflate in prelungirea celor din înscrisul sub semnătură privata.

 Însă, asa cum s-a menţionat, nu este clar cum este delimitata intre reclamanţi si terţul intervenient, întreaga suprafaţă de 333 mp.expertul exprimând o opinie ca de fapt numai 204 mp ar fi făcut obiectul înscrisurilor sub semnătură privata si arătând ca cele doua suprafeţe de teren din înscrisurile sub semnătura privata se regăsesc in perimetrul celei aflata in proprietatea terţului-intervenient PI, precum si in perimetrul unei suprafete de 204 mp identificata in raport.

De asemenea, ambii experţi remarca existenta unor construcţii alipite (doua),dintre care una cu regim P+M ar apartine de fapt lui PI (si cu toate acestea reclamanţii o solicita si menţionează ca figurează in certificatul lor fiscal),iar expertul topo identifica in plus si o alta construcţie ,in afara celor doua ,si pe care o notează cu C1.

Fata de cele expuse, instanţa a considerat  raportat la  probele administrate si la  solicitările reclamanţilor exista  incertitudine in ceea ce priveşte apartenenta terenului si a construcţiilor ,in sensul ca acestea aparţin parţial terţului-intervenient PI, fără a exista o delimitare clară, ce se impune  a fi făcută cel puţin din punctul de vedere al câtimii obiectului acţiunii.

În plus, este necesara aceasta identificare pentru analizarea in consecinţa a condiţiilor uzucapiunii şi a joncţiunii posesiilor, fiind invocate.

Faţă de aceste considerente, instanţa a apreciat ca acţiunea este neîntemeiată urmând a o respinge.

In baza art.453 alin 1 ncpc, instanţa a luat act ca reclamanţii nu au solicitat cheltuieli de judecata.

Împotriva acestei sentinţe au declarat apel reclamanţii MM şi MC, criticând-o pentru netemeinicie şi nelegalitate.

Solicită admiterea apelului, schimbarea sentinţei atacate în sensul admiterii actiunii precizate.

Arată, în ceea ce priveşte terenul, că instanta de fond a reţinut ca expertul a emis o ipoteza precum ca terenul ce a făcut obiectul promisiunilor de vânzare este de 204 mp, uzucapat de reclamanţi si corespunde chitanţelor de mână de la filele 6 si 7 din dosar, terenul cumpărat prin cele 2 înscrisuri fiind în suprafaţa de 260 mp.

Mai  arată că instanţa  de fond a retinut ca terenul de 204 mp ar face parte din cei 333 mp si ca pe acesta s-ar afla contracţia cu regim de înălţime P+l, constructie care se afla pe terenul lui PI. S-a mai reţinut ca cele 2 camere si hol, solicitate de noi ar face corp comun cu construcţia cu regim de înălţime P+M fiind alipite.

Menţionează  nu exista o construcţie cu regim de înălţime P+l si singurele construcţie ce aparţin reclamanţilor sunt cele identificate de expertul in construcţie,  asa cum sunt prezentate in schiţa anexata expertizei.

Reclamanţii arată că  PI împreună cu PM, sunt proprietari ai unui teren in suprafata de 140 mp situati in C. si a unei construcţie compuse din 2 camere, hol, antreu in suprafata de 36,54 mp, conform sentinţei civile ..../ ......2017.

Raportul de expertiza efectuat in dosarul identifica o construcţie cu 2 camere si hol in suprafaţă de 38,74 mp care este alta decât cea a lui PI, vânzătorul reclamanţilor, edificata in 1970 aşa cum expertul retine in lucrarea sa, iar constructia P+M este efectuata de noi in 1995 după ce a cumpărat si terenul de la NG.

Arată că terenurile sunt delimitate prin hotar convenţional si nu se suprapun, fiecare deţinând câte 2 camere si hol, cu suprafete diferite, alipite iar construcţie extinsa P+M ne aparţine in exclusivitate fiind executata in continuarea celor 2 camere si hol cumpărate de reclamanţi de la PI pe terenul pe care îl deţine.

Mai arată că instanta de fond nu a putut analizat şi comparat înscrisurile noi  cu cele existente, considerând că o noua expertiza topo efectuata în apel ar clarifica situaţia exacta a delimitării celor 2 proprietăţi şi a faptului ca acestea nu se suprapun.

Deliberând asupra apelului formulat, tribunalul reţine următoarele:

Apelanţii critică soluţia instanţei de fond, arătând faptul că, raportul de expertiză identifică o construcţie cu două camere şi hol în suprafaţă de 38,74 mp care este diferită de construcţia lui PI care este vânzătorul apelanţilor, construcţie edificată în 1970 iar construcţia P+M era efectuată de către apelanţi în 1995, ulterior cumpărării terenului de la NC.

Tribunalul apreciază că apelul nu este fondat pentru motivele ce urmează a fi expuse în continuare.

Astfel, obiectul cererii de chemare în judecată este reprezentat de constatarea dreptului de proprietate asupra suprafeţei de 260 mp situaţi în Mun. C, ca efect al prescripţiei de lungă durată şi joncţiunii posesiilor cu vânzătorii reclamanţilor PI şi NC şi dobândirea prin accesiune imobiliară a construcţiei cumpărate de la PI, compusă din două camere şi hol.

Uzucapiunea sau prescripţia achizitivă este acel mod de dobândire a proprietăţii sau a altor drepturi reale prin posedarea neîntreruptă a unui imobil în timpul şi în condiţiile prevăzute de lege. Uzucapiunea constituie singura dovadă absolută a dreptului de proprietate, cel care reuşeşte să dovedească dobândirea bunului prin uzucapiune nefiind obligat să facă o altă dovadă a dreptului său.

Instituţia dobândirii dreptului de proprietate imobiliară prin uzucapiune reglementată prin art. 1890 C. civ., prevede că dreptul de proprietate asupra unui imobil se poate dobândi prin simpla exercitare a unei posesii utile, timp de 30 de ani.

Posesia este o stare de fapt care constă în deţinerea în mod exclusiv a unui lucru şi exercitarea asupra lui a unor fapte materiale de folosinţă, asemănătoare celor îndeplinite de proprietar, ceea ce constituie corpus şi mobilul intenţional al aceluia care posedă, de a poseda pentru sine, ceea ce constituie animus.

Posesia exercitată trebuie să fie continuă, neîntreruptă, netulburată, publică şi sub nume de proprietar (art. 1847 C. civ.), pe tot timpul prevăzut de lege.

Ca efect al uzucapiunii, uzucapantul dobândeşte dreptul de proprietate asupra imobilului, fiind considerat proprietar din ziua în care a început posesia, deoarece efectele dobândirii dreptului prin uzucapiune se produc retroactiv.

Totodată, termenul de 30 de ani trebuie, conform art. 1847 C.civ., să curgă neîntrerupt, dar art. 1860 C.civ. asigură pentru orice posesor actual facultatea de a uni posesia sa cu posesiunea autorului său, pentru a dobândi dreptul de proprietate prin uzucapiune. Textul reglementează joncţiunea posesiilor, iar în sensul art. 1860 C.civ., prin autor se înţelege persoana care, ca şi cel ce invocă uzucapiunea, nu era titularul dreptului real, pentru că titularul putea să transmită chiar dreptul real respectiv, fară a fi necesară unirea celor două posesii.

În cauză a fost invocată o joncţiunea posesiilor între posesia apelanţilor reclamanţi şi posesia exercitată de către autorii acestora, respectiv numiţii PI şi NC.

Tribunalul reţine că, într-o acţiune privind dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, reclamantul nu trebuie să dovedească dreptul de proprietate al pârâtului, dar trebuie să facă dovada împrejurării că pârâtul este cel care ar putea invoca drepturi asupra imobilului şi ar putea contesta drepturile pretins dobândite de către reclamant.

Ca atare, invocând uzucapiunea, apelanţii reclamanţi nu trebuie să probeze proprietatea propriu-zisă a pârâţilor, această probă impunându-se numai în cazul în care se solicită dobândirea proprietăţii prin trasmitere prin act juridic, ci reclamanţii au sarcina doar să probeze că cererea de chemare în judecată se justifică a fi formulată, în contradictoriu cu pârâtul, întrucât, în raport de circumstanţele cauzei, acesta ar putea invoca vreun drept de proprietate asupra imobilului sau ar putea contesta dreptul de proprietate dobândit prin uzucapiune (Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, Secţia Civilă şi de Poprietate Intelectuală, decizia nr. 1048 din 9 februarie 2011).

Tribunalul reţine că, la data de 25.02.1995 între apelanţii reclamanţi, în calitate de promitenţi vânzători şi PI în calitate de promitent vânzător s-a încheiat un înscris sub semnătură privata denumit „Chitanţă”, prin care pentru preţul de 500.000 lei achitat integral primii au cumpărat o suprafaţă de teren de 135 mp si o construcţie cu 2 camere si hol (fila 6 dosar).

La data de 25.02.1995 printr-un înscris sub semnătură privată denumit „Chitanţă”, apelanţii reclamanţi, în calitate de promitenţi vânzători au cumpărat de la numitul NC suprafaţa de teren de 125 mp pentru suma de 1.000.000 lei, pret achitat integral.

Potrivit notelor scrise depuse pentru termenul din data de 09.12.2016, aflat la filele 32-34 dosar fond, reclamanţii arată că autorul lor PI a deţinut terenului în cauză, fiind cumpărat tot printr-un înscris sub semnătură privată de la MG.

În aceste condiţii, persoana care ar putea invoca vreun drept de proprietate asupra imobilului sau ar putea contesta dreptul de proprietate dobândit prin uzucapiune este MG, persoană de la care a cumpărat PI, autor cu care apelanţii reclamanţi înţeleg să îşi unească posesia.

Referitor la cealaltă suprafaţă de teren, Tribunalul apreciază că de asemenea, în cauză nu s-a făcut dovada faptului că Municipiul C ar putea invoca vreun drept de proprietate asupra imobilului sau ar putea contesta dreptul de proprietate dobândit prin uzucapiune.

Ca atare, faţă de aspectele menţionate mai sus, nu prezintă nicio relevanţă juridică criticile apelanţilor reclamanţi privind identificarea imobilelor realizată de către expertul desemnat la fond şi nici criticile privind poziţionarea geografică a terenurilor despre care face vorbire în cererea de apel.

Având în vedere caracterul accesoriu al cererii de constatare a dobândirii dreptului de proprietate prin accesiune asupra construcţiei compusă din 2 camere şi hol, construită din cărămidă, acoperită cu ţiglă, faţă de constatare a dreptului de proprietate asupra suprafeţei de teren pe care se află construcţia, nici acest capăt de cerere nu poate fi admis.

Faţă de aspectele precizate mai sus, în temeiul art. 480 alin. 1 CPC, Tribunalul a respins apelul, ca nefondat.

Domenii speta

Spete similare