Evacuare spaţiu comercial. Tacita relocaţiune

Nerespectarea obligaţiilor contractuale de către locatar, în lipsa acordului locatorului, nu poate duce la tacita relocaţiune.

Decizia nr. 686/20.06.2019 a Curţii de Apel Galaţi

Prin cererea înregistrată la Tribunalul Brăila sub nr. 11510/196/2017A, reclamanta ... a chemat în judecată pe pârâta ..., solicitând evacuarea pârâtei din imobilul obiect al contractului de închiriere nr. …/14.01.2005 şi obligarea pârâtei la plata prejudiciului cauzat ca urmare a neîndeplinirii obligaţiei la termen. De asemenea, s-a solicitat obligarea pârâtei la plata sumei de 13000 lei, reprezentând contribuţie la fondul de investiţie al ... Cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii, reclamanta a arătat în esenţă că, între părţi s-a încheiat contractul de închiriere având ca obiect procurarea folosinţei spaţiului comercial cu număr de inventar …/S8, situat în ... Conform contractului de închiriere, termenul a fost stabilit până la data de 31.12.2017. Ulterior, au fost încheiate acte adiţionale care au prelungit termenul de închiriere până la data de 01.02.2017. Reclamanta a menţionat că acordul încheiat între părţi a încetat prin ajungerea la termen, iar pârâta are obligaţia de a restitui bunul, obiect al contractului. Prin neîndeplinirea obligaţiei, pârâta cauzează un prejudiciu de 780,88 lei/lună, începând cu data expirării contractului, 01.02.2017 şi până la eliberarea efectivă a imobilului.

În ceea ce priveşte al treilea capăt al cererii, potrivit cap. 3, art. 3 alin.2 din actul adiţional nr. 9/01.02.2012, locatarul avea obligaţia de a contribui la fondul de investiţii al … cu suma minimă de 200 lei/mp/suprafaţa de vânzare/an, obligaţie neîndeplinită, motiv pentru care pârâta datorează suma totală de 13000 lei.

În drept, cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 1809, art. 1821 Cod civil.

În dovedirea cererii, reclamanta s-a folosit de proba cu înscrisuri, ce au fost depuse la dosarul cauzei.

La data de 06.07.2017, prin serviciul registraturii, pârâta a depus precizări prin care a menţionat că solicită obligarea pârâtei la plata sumei de 780,88 lei, prejudiciu cauzat pe lună, chirie neplătită.

Pârâta, legal citată, a formulat întâmpinare şi cerere reconvenţională.

Pârâta a invocat faptul că instanţa este necompetentă pentru a judeca un litigiu de contencios administrativ.

Pe fond, aceasta a menţionat că a încheiat cu reclamanta contractul pentru închirierea spaţiului comercial cu număr de inventar …/S8, situat în … şi că notificarea pentru evacuare efectuată de reclamantă a fost făcută la o lună de la expirarea termenului de închiriere, perioadă în care pârâta a folosit spaţiul şi a plătit contravaloarea chiriei. Astfel, sunt întrunite condiţiile tacitei relocaţiuni.

Referitor la obligaţiile de a participa la investiţii, astfel cum s-a solicitat de reclamantă, această obligaţie se impunea, doar dacă se demarau lucrări de modernizare, ceea ce nu s-a întâmplat.

Pe cale reconvenţională, pârâta a solicitat obligarea reclamantei la încheierea unui nou act adiţional, pe perioadă determinată, conform art. 1810 Cod civil, privind tacita relocaţiune. Cu cheltuieli de judecată.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art.205, art. 209 Cod procedură civilă, O.U.G. nr. 54/2006, H.C.L.M. nr. 319/2010.

În probatoriu, au fost depuse înscrisuri.

La data de 11.08.2017, reclamanta a formulat răspuns la întâmpinare şi întâmpinare la cererea reconvenţională prin care a invocat excepţia lipsei calităţii de reprezentant al pârâtei, solicitând respingerea cererii reconvenţionale. La termenul din data de 08.21.2018, instanţa a respins excepţia necompetenţei materiale a Judecătoriei Brăila, invocată de pârâtă, ca neîntemeiată, a luat act de renunţarea reclamantei la invocarea excepţiei lipsei calităţii de reprezentant convenţional al pârâtei şi a încuviinţat pentru părţi, proba cu înscrisuri.

La data de 26.03.2018, reclamanta a depus cerere de renunţare la judecata capătului de cerere având ca obiect plata prejudiciului ca urmare a neîndeplinirii obligaţiei de restituire.

Iniţial cauza a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei Brăila care a pronunţat sentinţa nr. 2331/13 aprilie 2018, împotriva acesteia fiind declarat apel de pârâtă. Prin decizia nr.380/Fca/27 septembrie 2018 Tribunalul a admis apelul, a anulat sentinţa şi a trimis cauza spre competentă soluţionare la Tribunalul Brăila - Secţia a-II-a Civilă şi de Contencios Administrativ, reţinând că în mod greşit prima instanţă s-a considerat competentă în soluţionarea cauzei, competenţa aparţinând de fapt, Tribunalul Brăila – Secţia a-II-a Civilă şi de Contencios Administrativ.

În faţa acestei instanţe, pârâta a solicitat proba cu înscrisuri prin care să facă dovada plăţii chiriei, nu a depus înscrisurile, dar reclamanta a precizat că în cauză chiria este achitată la zi.

Prin sentinţa civilă nr. 106/05.03.2019 , Tribunalul Brăila a admis acţiunea formulată de reclamanta … şi a fost respinsă ca nefondată cererea reconvenţională formulată de pârâta-reclamantă ...

S-a dispus evacuarea pârâtei … din imobilul-spaţiu comercial în suprafaţă de 13,00 mp, situat în …, zona …, având nr. de inventar …/S8 şi a fost obligată pârâta să plătească reclamantei suma de 13.000 lei reprezentând contribuţie la fondul de investiţie şi suma de 835 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Instanța de fond a reținut că „Pe fondul cauzei, tribunalul văzând disp. art. 8 din Legea nr. 554/2004 va constata că acţiunea este fondată şi va fi admisă pentru următoarele considerente:

În fapt, potrivit contractului de închiriere nr. 49/14.01.2005, reclamanta a închiriat numitei  …, bunul imobil cu nr. de inventar …, situată în …, preţul convenit fiind de 3040000 lei/lună, astfel cum reiese din cuprinsul art. 2 din contract.

Potrivit art. 3, termenul de închiriere stabilit a fost de 3 ani, începând cu data de 01.01.2015 şi până la data de 31.12.2007.

Prin actul adiţional nr. 9/01.02.2012, chiria a fost stabilită la suma de 54,72 lei/lună/mp, iar termenul de închiriere a fost stabilit la 5 ani. Potrivit art. I din actul adiţional, obiectul contractului îl reprezintă prelungirea folosinţei spaţiului comercial în suprafaţă de 13,00 mp, situat în …, zona … având nr. de inventar …/S8. Potrivit art.2.pct.2, în cazul încălcării obligaţiei privind preţul chiriei, actul adiţional încetează de drept, fără somaţie şi fără intervenirea instanţei.

Potrivit art. 3, pct. 2 din acelaşi act adiţional, chiriaşul se obligă să contribuie la fondul de investiţii al …, cu suma de minim 200 lei/mă suprafaţă de vânzare/an în primi 5 ani de contract, investiţia fiind proprietatea locatorului, astfel: suma de 130 lei - scadentă la 15.04.2012, suma de 1300 lei, scadenţă la 15.10.2012, suma de 1300 lei, scadenţă la 15.04.2013, suma de 1300 lei, scadenţă la 15.10.2013, suma de 1300 lei, scadenţă la 15.04.2014, suma de 1300 lei, scadenţă la 15.10.2014, suma de 1300 lei, scadenţă la 15.04.2015, suma de 1300 lei, scadenţă la 15.10.2015, suma de 1300 lei, scadenţă la 15.04.2016, suma de 1300 lei, scadenţă la 15.10.2016.

Potrivit art. 3 pct. 5 din actul adiţional nr. 9/01.02.2012, lucrările de investiţie se vor face conform programului de modernizare al …, iar …, conform  art. 3 pct. 9 are obligaţia de a respecta planul de investiţii conform protocolului încheiat cu Asociaţia Comercianţilor şi Producătorilor Privaţi, protocol ce va fi semnat până la data de 01.03.2012.

Potrivit actului adiţional nr. 10 din 07.10.2015, părţile contractului nr. 49/14.01.2005 sunt reclamanta şi pârâta din prezenta cauză.

Potrivit adresei nr .../23.02.2017, reclamanta a adus la cunoştinţa pârâtei, încetarea de drept a contractului la data de 01.02.2017, ca urmare a expirării termenului contractual.

În drept, potrivit art. 1809 Cod civil: Contractul de locaţiune încetează de drept la expirarea termenului convenit de părţi sau, după caz, prevăzut de lege, fără a fi necesară o înştiinţare prealabilă.

Potrivit art. 1821 alin.1 Cod civil: La încetarea locaţiunii, locatarul este obligat să restituie bunul luat în locaţiune în starea în care l-a primit, în afară de ceea ce a pierit sau s-a deteriorat din cauza vechimii.

De asemenea, potrivit art. 555 alin. 1 din Cod civil, proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi şi dispune de un bun în mod exclusiv, absolut şi perpetuu, în limitele stabilite de lege.

În ceea ce priveşte capătul de cerere privind evacuarea pârâtei, potrivit dispoziţiilor contractuale instanţa reţine că acordul intervenit între părţi, respectiv contractul de închiriere nr. 49/14.01.2005, a expirat la data de 01.02.2017, ca urmare a prelungirii contractului iniţial cu încă 5 ani, potrivit actului adiţional nr. nr. 9/01.02.2012. Totodată, pârâta a fost notificată potrivit adresei nr. …/23.02.2017, cu privire la încetarea contractului ca urmare a expirării termenului.

Proprietarul oricărui bun imobil poate să-şi valorifice judiciar prerogativa folosinţei bunului ce intră în conţinutul juridic al dreptului de proprietate privată, prin introducerea unei acţiuni civile având ca obiect evacuarea celor care folosesc bunul imobil fără a avea un titlu locativ, cum este cazul în speţă.

Pârâta nici nu a propus probe în apărare, care să dovedească existenţa unui titlu în favoarea acesteia cu privire la imobilul în cauză.

Instanţa reţine că pârâta, urmare a expirării termenului contractual, avea obligaţia, potrivit normelor legale  mai sus menţionate, să predea reclamantei imobilul, obiect al contractului de închiriere.

În concluzie, faţă de împrejurarea că pârâta nu justifică niciun titlu care să o îndreptăţească să ocupe imobilul în litigiu,  instanţa va admite capătul de cerere şi va dispune evacuarea pârâtei din imobilul-spaţiu comercial în suprafaţă de 13,00 mp, situat în ..., zona ... având nr. de inventar .../S8.

În ceea ce priveşte susţinerea pârâtei, referitoare la intervenirea tacitei relocaţiuni, acesta este neîntemeiată, în acord cu dispoziţiile art. 1810 alin. 1 Cod civil: Dacă, după împlinirea termenului, locatarul continuă să deţină bunul şi să îşi îndeplinească obligaţiile fără vreo împotrivire din partea locatorului, se consideră încheiată o nouă locaţiune, în condiţiile celei vechi, inclusiv în privinţa garanţiilor.

Astfel, prin adresa nr…./23.02.2017, reclamanta şi-a manifestat opoziţia la continuarea raporturilor comerciale, astfel încât, instanţa constată că, în acord cu art.1810 alin. 1 Cod civil, nu a intervenit tacita relocaţiune, contrar susţinerilor pârâtei.

Prelungirea de drept a unui acord de voinţă nu se poate face ca urmare a opoziţiei  exprese a uneia dintre părţi, iar faptul că notificarea a fost emisă de reclamantă la aproximativ o lună de la data expirării contractului nu este de natură a determina îndeplinirea condiţiilor art. 1810 alin. 1 Cod civil, care prevăd expres lipsa împotrivirii locatorului.

De asemenea, nici chitanţele ataşate la dosar nu sunt de natură a determina aplicabilitatea art. 1810 alin. 1 Cod civil, ci doar plata lipsei de folosinţă pentru perioada în care pârâta a ocupat spaţiul.

Referitor la plata sumei de 13.000 lei, reprezentând contribuţie la fondul de investiţie la …, instanţa reţine, potrivit dispoziţiilor contractuale mai sus menţionate, că pârâta s-a obligat să plătească această sumă, în 10 rate lunare a câte 1300 lei, în perioada 2012-2016, suma reprezentând contribuţie la fondul de investiţii al reclamantei.

Potrivit art. 3 pct. 5 din actul adiţional nr. 9/01.02.2012 lucrările de investiţie vor viza lucrări de izolaţie, climatizare, supraveghere video, reabilitare pardoseală, modernizare tâmplărie, reabilitare preluare ape menajare uzate din subsolul clădirii, urmând ca reclamanta să respecte planul de investiţii încheiat cu ...

Contrar susţinerilor pârâtei, instanţa reţine că reclamanta a respectat dispoziţiile art. 3 din actul adiţional nr. 9/01.02.2012 şi a contractat întocmirea de către … a documentaţiei privind modernizarea clădirii …, fiind stabilit şi programul de investiţii. De asemenea, reclamanta a încheiat cu … contractul de prestări servicii de proiectare.

Totodată, instanţa reţine că, în acord cu dispoziţiile art. 3 pct. 9 din actul adiţional nr. 9/01.02.2012, a fost încheiat un protocol de colaborare între reclamantă şi ..., privind efectuarea lucrărilor de investiţie, astfel încât reclamanta a respectat obligaţia legală, contrar susţinerilor pârâtei.

Totodată, având în vedere că pârâta nu a fost parte în protocoalele invocate ca dovedind nerespectarea clauzelor contractuale, instanţa reţine că acestea nu au fost de natură a determina modificarea clauzelor contractuale, singurele clauze ce sunt analizate pentru a verifica îndeplinirea obligaţiilor contractuale.

Aşa fiind, instanţa va admite şi acest capăt de cerere şi va obliga pârâta la plata către reclamantă a sumei de 13.000 lei, reprezentând contribuţie la fondul de investiţie.

În ceea ce priveşte cererea reconvenţională, potrivit art. 1169 Cod civil: Părţile sunt libere să încheie orice contracte şi să determine conţinutul acestora, în limitele impuse de lege, de ordinea publică şi de bunele moravuri”, iar potrivit art.1179 alin. 1 pct. 2 Cod civil: Condiţiile esenţiale pentru validitatea unui contract sunt: 2. consimţământul părţilor.

Având în vedere că reclamanta s-a opus la prelungirea contractului intervenit între părţi, iar acordul de voinţă presupune consimţământul ambelor părţi, instanţa va respinge cererea reconvenţională privind obligarea reclamantei la încheierea unui nou act adiţional, ca neîntemeiată.

Instanţa va reţine că reclamanta a renunţat la invocarea excepţiei lipsei calităţii de reprezentant convenţional al pârâtei şi a fost de acord că pârâta a plătit la zi folosinţa spaţiului.

Pentru aceste motive, instanţa va admite cererea de chemare în judecată formulată pe reclamanta … în contradictoriu cu pârâta …; va respinge cererea reconvenţională formulată de pârâta-reclamantă … în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă …, ca nefondată; va dispune evacuarea pârâtei … din imobilul-spaţiu comercial în suprafaţă de 13,00 mp, situat în …, zona …, având nr. de inventar …/S8; va obliga pârâta să plătească reclamantei-pârâte suma de 13.000 lei, reprezentând contribuţie la fondul de investiţie.”

Împotriva sentinţei civile nr. 106/05.03.2019 pronunţata de Tribunalul Brăila în dosarul nr. 11510/196/2017, a declarat  recurs reclamanta ...

Motivându-şi  în fapt cererea, a precizat că imobilul, spaţiu comercial cu număr de inventar …/S8 situat în … din municipiul …,a fost deţinut în baza unor acte adiţionale ulterioare contractului nr. …/14.01.2005, dată de la care intimata a refuzat să prelungească contractul, pe motiv că nu ar fi contribuit la fondul de investiţii în suma de 200 lei/mp/suprafața de vânzare/an, considerând că suma totală de plată este de 13.000 lei.

Cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 1809, 1821 din NCC.

Prin cererea reconvențională a solicitat prelungirea contractului pe tacita relocațiune conform art. 1810 din NCC.

Inițial dosarul s-a aflat pe rolul Judecătoriei Brăila, după care acesta a fost declinat în favoarea Tribunalului Brăila, fiind vorba de o cauză de competenţa secţiei de contencios administrativ şi fiscal a Tribunalului Brăila.

În probațiune … a depus un protocol din partea …, din care face parte şi …, protocol Încheiat la data de 31.05.2013.

Acest protocol prevedea că comercianţii din asociaţie, trebuiau să plătească o sumă cu titlu de contribuţie la o eventuală investiţie ce ar fi putut fi realizată de intimată până la sfârşitul anului 2013.

În protocol era prevăzut că în cazul în care intimata nu realiza modernizarea spaţiilor până la sfârşitul anului 2013, membrii asociaţiei sunt exoneraţi de plata contribuţiilor.

Această înţelegere a avut la bază şi o înţelegere din 30.12.2011, încheiată între … şi ...

Intimata a încercat să dovedească acţiunea de evacuare printr-o notificare din 09.03.2017, comunicată prin BEJ … la un interval de peste o lună de la data de 01,02.2017, când expira actul adiţional la prelungirea contractului, situaţie pe care a apreciat-o ca fiind vorba de o tacită relocațiune, ținând cont de faptul că a plătit în continuare o sumă cu titlu de lipsă folosinţă spaţiu, deși era evident că a plătit sumele respective la valoarea chiriei achitată anterior.

În dovedirea acţiunii, intimata a depus la dosar un înscris ca fiind proiect întocmit de o persoana juridica …, nesemnată şi neștampilată de cineva, nefiind înregistrată la nici una din cele două părți, acreditând ideea ca ar fi demarat lucrări de modernizare a halei, deși nu s-a Întâmplat acest lucru.

Pe timpul judecaţii, intimata nu a prezentat documente care să ateste legalitatea documentelor respective, instanţa pronunţând o hotărâre prin luarea în considerare a unor înscrisuri care din punctul nostru de vedere sunt false.

Se poate observa că pe parcursul procesului, instanţa de fond a tratat pe intimată ca fiind proprietarul bunului imobilului închiriat, fără a ţine cont că intimata era prestator de servicii către .., având delegare de gestiune a umor bunuri imobile proprietate publică, preluate în baza unei hotărâri de consiliu local, respectiv HCLM ... nr. 319/2010.

Aceasta hotărâre stabilea prin Anexa 3, care reprezintă Anexa 1 la contractul delegării de gestiune, a modalităţii de gestionare a bunurilor, precum şi a obligaţiei intimatei de întreprinde orice demersuri, după o consultare a CLM ... şi a ..., care stabileau de comun acord ce investiţii şi modernizări trebuie să se facă în pieţe, pentru a putea stabili de comun acord executantul umor lucrări, conform achiziţiilor publice, reglementate în perioada anilor 2011-2013 de OUG nr. 34/2006, prin selecţie de oferte sau licitaţie publică.

Înscrisurile prezentate în probațiune, nu au fost cunoscute niciodată de Asociaţia Comercianţilor şi Producătorilor Privaţi din … şi nici de comercianţii din plete.

Instanţa a făcut precizarea că are un program de investiţii pe care nu l-a prezentat instanţei, folosindu-se de înscrisuri care nu au aptitudinea de a produce efecte juridice, ceea ce permite interpretarea că susţinerile intimatei nu au fost dovedite.

Cu toate apărările formulate Tribunalul Brăila a admis acţiunea intimatei ... şi a respins cererea reconvenționala, precum si întâmpinarea prin care a formulat apărări pertinente, care trebuiau analizate.

A apreciat ca motivele de recurs sunt cele prevăzute de art. 488 pct. 6 si 8 din NCPC, prin aceea ca hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază aceasta, precum şi faptul ca hotărârea a fost dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a normelor de drept material.

Instanţa de fond, a analizat cauza pe considerentele că intimata este proprietarul bunului imobil şi că îşi poate valorifica prerogativa folosinţei bunului, ce intră în prerogativa folosinţei bunului, ce intră în conţinutul juridic al dreptului de proprietate privată, prin introducerea unei acţiuni civile, având ca obiect evacuarea celor care folosesc bunul imobil, fără a avea un titlu locativ, cum este cazul de faţă.

Consideră că instanţa nu a analizat cauza sub aspectul faptului că inițial contractul dintre părți nr. 49/14.01.2005, a fost încheiat cu o altă persoană juridică, respectiv fosta ..., care a funcţionat în cadrul Primăriei municipiului …, care a gestionat bunul până la preluarea de către intimată a bunurilor proprietatea CLM ….

Deci intimata nu este cea care a semnat contractul de locaţie pentru spaţiul din … municipiului …

Din toate înscrisurile depuse la dosar, rezultă că intimata era obligată să informeze CLM … pentru orice demersuri, fiind obligată să urmeze strategiile CLM conform Anexei 3 din Hotărârea 319/2010, Anexa 1 la contractul de delegare de gestiune, gestiunea fiind dată până în luna septembrie 2020.

Instanţa de fond trebuia să ţină Cont de toate înţelegerile cu …, conform înţelegerilor depuse la dosarul cauzei, neavând dreptul sa întreprindă acţiuni de modernizare fără consultarea asociaţiei si a CLM …

La dosarul cauzei nu a fost depusă nici o dovadă, privind aprobarea CLM … de a efectua modernizări în …, nefiind depus nici un plan de modernizare așa cum s-a susţinut în faţa primei instanţe, care a luat în considerare proba fără a exista la dosar.

Pe cale de consecinţă a solicitat admiterea recursului prin casarea sentinţei atacate fie cu trimitere spre rejudecarea cauzei, sau casarea sentinţei şi respingerea cererii introductive ca nefondata, iar în subsidiar admiterea cererii reconvenționale prin obligarea intimatei la prelungirea contractului de închiriere pe durata delegării de gestiune a spaţiului închiriat.

Intimata …, prin întâmpinarea  depusă a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

În ceea ce priveşte primul capăt de cerere - obligarea reclamantei pârâte la evacuarea bunului imobil, spaţiu comercial nr. …/S8, obiect al contractului de închiriere nr. …/14.012005, instanţa de fond a reţinut, având în vedere dispoziţiile Cap. III Art.3 alin 1 din actul adiţional nr. 9/01.02.2012, potrivit cărora termenul închirierii a fost de 5 ani, contractul de închiriere a încetat de drept, prin ajungerea la termen la data 01.02.2017, în conformitate cu prevederile art. 1809 N.C.C.

Ulterior încetării de drept, prin ajungere la termen, contractul de închiriere ar fi putut fi prelungit numai în condiţiile art. S alin 6 din actul adiţional nr. …/01.02.2012.

Potrivit Cap în art. 3 alin 6 din actul adiţional nr.9/01.02.2012 „în cazul îndeplinirii tuturor obligațiilor conform clauzelor contractuale si la termenele stipulate, termenul închirierii. se poate prelungi, la cererea locatarului, prin act adiţional, pe perioade succesive de 3 ani.”

Ori, în cauza nu a operat o prelungire a contractului pentru următoarele considerente:

Pe parcursul derulării contractului, chiriaşul nu şi-a îndeplinit obligaţia de a contribui potrivit art. 3 alin 2 din actul adiţional nr 9 /01.02.2012.

Astfel, potrivit art. 3 alin 2 din actul adiţional nr 9, chiriaşul avea obligaţia de a contribui la fondul de investii al ... cu suma totala de 13.000 lei, conform scadențarului, obligaţie pe care nu şi-a îndeplinit-o.

Pe parcursul derulării contractului, chiriaşul nu şi-a îndeplinit obligaţia prevăzută la art.7 alin 1 lit. Z teza I din actul adiţionai nr. 9 de a constitui şi asigura continuitatea în contul … a garanţiei de buna execuţie a contractului egală cu de două ori contravaloarea chiriei lunare figurând în evidenţele contabile ale locatorului cu suma de 780, 88 lei;

Având în vedere faptul că, în conformitate cu prevederile art. 3 alin 6, prelungirea contractului opera numai la cererea locatarului şi în condiţia în care acesta şi-a îndeplinit toate obligaţiile contractuale, la termenele stipulate şi ținând cont de faptul că, reclamanta-pârâtă nu şi-a executat obligația de a contribui la fondul de investii şi nici obligaţia de a constitui garanția de buna execuţie, prelungirea contractului nu a putut opera, nefiind îndeplinite condiţiile reglementate de art. 3 alin 6.

Mai mult decât atât, prelungirea contractului este facultativă, contractul putând fi prelungit (art. 3 alin. 6 ) şi nu obligatorie, astfel încât nu se poate impune locatorului obligaţia de a prelungi un contract.

Faţă de cele de mai sus şi având în vedere prevederile Cap. III Art.3 alin. 1 din actul adiţional nr. 9/01.02.2012, în conformitate cu prevederile art. 1809 N.C.C., contractul de închiriere a încetat de drept, prin ajungerea la termen la data 01.02.2017.

Urmare a încetării la data de 01.02.2017, prin expirarea termenului, locatarul are obligaţia, conform art. 7 lit. I din actul adiţional nr. 9/01.02.2012 şi art. 1821 NCC, de a restitui locatorului, …  bunul, obiect al contractului de închiriere.

Având în vedere faptul că, locatarul a înţeles să îşi îndeplinească de bună voie obligaţia de restituire, … a procedat la notificarea acestuia potrivit adresei nr. …/23.02.2017, transmisă prin BEJ … la data de 09.03.2017, sub nr ...

Faţă de cele de mai sus, așa cum şi instanţa de fond a reţinut, rezulta că, locatarul foloseşte bunul în lipsa vreunui titlu valabil, astfel încât obligarea acestuia la evacuarea spaţiului comercial nr. 1060/S8, situat în ..., obiect al contractului de închiriere nr. 49/14.01.2005, este legală şi temeinică.

Nu pot fi primite criticile recurentei potrivit cărora nu … este parte a contractului de închiriere nr. 49 în condiţia în care, actul adiţional nr. 9/01.02.2012, obiect al prezentei cauze deduse judecaţii, a fost încheiat intre recurentă în calitate de locatar şi … în calitate de locator, succesor în drepturi a DAPT …, conform art. 1 din HCLM nr 230 /14.07.2010 coroborat cu art. 4 şi 5 din HCLM nr 280/06.08.2010.

Privitor la capătul nr 3 de cerere - obligarea la plata sumei de 13.000 lei reprezentând contribuţie la fondul de investiţie al …

Potrivit Cap. III art. 3 alin. 2 din actul adiţional nr. 9/01.02.2012 la contractul de închiriere nr. 49/14.01.2005, locatarul avea obligaţia de a contribui la fondul de investii al … cu suma de minim 200 lei/mp suprafaţa de vânzare, suma totală potrivit scadențarului fiind de 13.000 lei, obligaţie pe care pârâta nu şi-a îndeplinit-o.

Conform art. 3 alin. 5 din actul adiţional nr 9, lucrările ce urmau a fi executate vizau lucrările de izolaţie, climatizare, supraveghere video, reabilitare pardoseala, modernizare tâmplărie, reabilitare preluare ape menajere uzate din subsolul clădirii.

Potrivit art. 3 alin. 9, … are obligaţia de a respecta planul de investiţii, conform protocolului încheiat cu ..., protocol ce va fi semnat până la data de 01.03.2012.

Potrivit art. 8 coroborat cu 6 din protocolul încheiat cu ..., rezultă că îndeplinirea obligației … era condiţionată de îndeplinirea în prealabil, a obligaţiilor de plată la fondul de investiţii de către membrii ...

Astfel, potrivit pct. 6 din Protocol, demararea de către … a procedurilor privind execuţia oricărei lucrări era condiţionată de constituirea în prealabil de către membrii ... a sumelor de bani datorate cu titlu de investiţii.

Având în vedere faptul că membrii ..., inclusiv recurenta nu şi-au îndeplinit obligaţia, … nu a putut demara procedurile de execuţie şi investi efectiv sume ce nu au fost constituite.

Rezulta că, urmare a încălcării de către membrii ... a obligaţiei de contribuţie/investi, nu se poate imputa … faptul că nu au fost demarate efectiv procedurile privind execuţia investiţiilor, demarare ce opera numai după constituirea sumelor de către membrii ..., astfel încât susţinerile recurentei potrivit cărora ar fi fost exonerate de la plata contribuţiei urmează a fi respinse ca neîntemeiate.

Cum şi instanţa de fond a reţinut, deși recurenta şi ceilalţi membrii ai ... nu şi-au îndeplinit obligaţiile de a contribui la fondul de investiţii … a procedat la contractarea serviciilor de realizare a studiului de fezabilitatea pentru lucrările ce urmau a fi executate conform art. 3 alin. 5, sens în care a fost elaborat şi Programul de modernizare, așa cum acesta a fost depus la data de 26.01.2018, precum şi contractarea serviciilor de proiectare cu ..., serviciile ce nu au putut fi finalizate tocmai datorită nerespectării obligațiilor de a contribui la fondul de investiţii.

Faţă de cele de mai sus, rezultă că … şi-a îndeplinit obligaţiile contractuale astfel încât recurenta nu poate invoca excepţia de neexecutare a propriei sale obligaţii motivat de neexecutarea de către … a obligaţiilor contractuale.

Faţă de cele de mai sus, având în vedere că obligaţia prevăzuta la art. 3 alin. 2 din actul adiţional nr. 9 este una contractuală şi neexecutată, soluţia instanţei de fond privind obligarea apelantei la plata sumei de 13.000 lei este legală şi temeinică.

Referitor la cererea reconvențională privind tacita relocațiune, soluţia instanţei de fond este legală şi temeinică.

Potrivit art. 1810 NCC, aplicabil în speţa şi potrivit art. 129 din Legea 71/2011, „Dacă, după împlinirea termenului, locatarul continuă să deţină bunul şi să îşi îndeplinească obligaţiile fără vreo împotrivire din partea locatorului se consideră încheiată o nouă locaţiune, în condiţiile celei vechi pe perioada nedeterminată”.

Astfel, pentru a opera tacita relocațiune, după împlinirea termenului contractual, este necesară îndeplinirea cumulativă a două condiţii:

 • locatarul să continue să folosească bunul şi să îşi îndeplinească obligaţiile contractuale.

 • să nu existe o împotrivire din partea locatorului.

În ceea ce priveşte prima condiție, deși locatarul a continuat să folosească bunul, nu şi-a îndeplinit nici ulterior încetării contractului, respectiv ulterior datei de 01.02.2017, obligaţiile contractuale în mod corespunzător astfel:

Potrivit art. 4.1 din actul adiţional nr. 11/01.02.2012, „plata chiriei se va efectua până în ultima zi a lunii pentru luna în curs ori pârâta nu a achitat chiria aferenta lunii februarie până la sfârşitul lunii, respectiv până la data de 28.02.2017, ci abia la data de 16.03.2017 conform OP nr. 1.

Mai mult decât atât, plata sumei 800 lei potrivit OP nr. 1/16.03.2017 a fost efectuată şi ulterior transmiterii notificării de evacuare nr. …/23.02.2017 transmisă la data de 09.03:2017 prin BEJ … sub nr. 5N.

Ulterior plăţii din data de 16.03.2017, toate sumele au fost achitate nu cu titlu de chirie, cum eronat afirmă pârâta, ci cu titlu de daune, lipsă folosinţă, așa cum rezultă din însăși chitanţele depuse la dosarul cauzei de către aceasta la termenul din data de 10:01.2018;

Prin facturarea de către … sumelor cu titlu de lipsă folosinţă, rezultă o dată în plus, cum şi instanţa de fond a reţinut împotrivirea … cu privire la continuarea raporturilor contractuale, iar prin plata sumelor cu titlu de daune lipsă folosinţă, apelanta şi-a manifestat acordul cu privire la încetarea de drept a contractului de închiriere.

Nici ulterior datei de 01.02.2017, reclamanta-pârâtă nu şi-a îndeplinit obligaţia prevăzuta la art.7 alin 1 lit. Z teza 1 din actul adiţional nr. 9, de a constitui şi asigura continuitatea în contul … a garanţiei de buna execuţie a contractului egală cu de două ori contravaloarea chiriei lunare, în suma totala de 780,88 lei.

Nici ulterior datei de 01.02.2017 nu şi-a îndeplinit obligaţia de a contribui la fondul de investii, obligaţie prevăzuta la art. 3 alin 2 din actul adiţional nr. 9/01.02.2017.

Referitor la cea de-a doua condiţie a tacitei relocațiuni, rugăm să constataţi faptul că a existat  împotrivirea locatorului, manifestată prin notificarea de evacuare nr. …/23.02.2017, transmisă prin BEJ … la data de 09.03.2017 sub nr. 5N.

Faţă de cele de mai sus, având în vedere neîndeplinirea de către locatar a obligaţiilor contractuale (obligaţia de a contribui şi constitui garanţia de buna execuţie şi împotrivirea locatorului nu se poate reţine că în cauza a operat tacita relocațiune.

Examinând sentinţa recurată prin prisma motivelor invocate raportat la prevederile art. 488 alin. 1 pct. 6 şi 8 Cod procedură civilă, Curtea constată că recursul este nefondat avându-se în vedere următoarele:

Critica recurentei … vizează faptul că prin cererea reconvențională a solicitat prelungirea contractului pe tacita relocațiune conform art. 1810 din NCC, iar în probațiune a depus un protocol din partea …, din care face parte şi …, protocol încheiat la data de 31.05.2013, care prevedea că, comercianţii din asociaţie, trebuiau să plătească o sumă cu titlu de contribuţie la o eventuală investiţie ce ar fi putut fi realizată de intimată până la sfârşitul anului 2013. De asemenea, în protocol era prevăzut ca în cazul în care intimata nu realiza modernizarea spaţiilor până la sfârşitul anului 2013, membrii asociaţiei sunt exoneraţi de plata contribuţiilor, iar această înţelegere a avut la bază şi o înţelegere din 30.12.2011, încheiată între … şi ...

Cu privire la această critică, va reţine că între părţi, …, din care face parte şi … şi …, s-a încheiat un protocol la data de 31.05.2013, care prevedea demararea de investiţii în ..., efectuarea unui studiu de fezabilitate, igienizarea locului, posibilitatea eliminării taxei de parcare aferente zonei şi restituirea contravalorii caietelor de sarcini. Susţinerea recurentei că se prevede ca în cazul în care intimata nu realiza modernizarea spaţiilor până la sfârşitul anului 2013, membrii asociaţiei sunt exoneraţi de plata contribuţiilor, nu poate fi primită cât timp nu rezultă în mod expres  acest aspect din procesul verbal încheiat între părţi, iar pe de altă parte obligația recurentei în calitate de chiriaş să contribuie la fondul de investiţii al …, cu suma de minim 200 lei/mp suprafaţă de vânzare/an în primii 5 ani este prevăzută în contractului de închiriere nr. 49/14.01.2005, prelungit prin actul adiţional nr. 9/01.02.2012, care reprezintă legea părților.

Critica recurentei … că instanţa nu a analizat cauza sub aspectul faptului că inițial, contractul dintre părți nr. …/14.01.2005, a fost încheiat cu o altă persoană juridică, respectiv fosta ..., care a funcţionat în cadrul Primăriei municipiului …, care a gestionat bunul până la preluarea de către intimată a bunurilor proprietatea CLM … şi intimata nu este cea care a semnat contractul de locaţie pentru spaţiul din … municipiului …, nu poate fi primită, cât timp este succesor în drepturi conform HCLM … nr …/2010.

Astfel, cum corect a reţinut prima instanţă, prin contractul de închiriere nr. 49/14.01.2005, intimata a închiriat recurentei …, bunul imobil cu nr. de inventar …, situată în …, preţul convenit fiind de 3040000 lei/lună, astfel cum reiese din cuprinsul art. 2 din contract.

Potrivit art. 3, termenul de închiriere stabilit a fost de 3 ani, începând cu data de 01.01.2015 şi până la data de 31.12.2007.

Prin actul adiţional nr. 9/01.02.2012, chiria a fost stabilită la suma de 54,72 lei/lună/mp, iar termenul de închiriere a fost stabilit la 5 ani. Potrivit art. I din actul adiţional, obiectul contractului îl reprezintă prelungirea folosinţei spaţiului comercial în suprafaţă de 13,00 mp, situat în …, zona …, având nr. de inventar …/S8. Potrivit art.2.pct.2, în cazul încălcării obligaţiei privind preţul chiriei, actul adiţional încetează de drept, fără somaţie şi fără intervenirea instanţei.

Potrivit art. 3, pct. 2 din acelaşi act adiţional, chiriaşul se obligă să contribuie la fondul de investiţii al …, cu suma de minim 200 lei/mp suprafaţă de vânzare/an în primii 5 ani de contract, investiţia fiind proprietatea locatorului, astfel: suma de 130 lei-scadentă la 15.04.2012, suma de 1300 lei, scadenţă la 15.10.2012, suma de 1300 lei, scadenţă la 15.04.2013, suma de 1300 lei, scadenţă la 15.10.2013, suma de 1300 lei, scadenţă la 15.04.2014, suma de 1300 lei, scadenţă la 15.10.2014, suma de 1300 lei, scadenţă la 15.04.2015, suma de 1300 lei, scadenţă la 15.10.2015, suma de 1300 lei, scadenţă la 15.04.2016, suma de 1300 lei, scadenţă la 15.10.2016.

În aceste condiţii, recurenta nu poate invoca nerespectarea integrală a obligaţiilor asumate prin actele adiţionale, aceea de plată a sumei de minim 200 lei/m2/an în 10 rate egale, plătibile până la sfârşitul perioadei contractuale.

Potrivit art. 6 din actele adiţionale nr.10/01.02.2012 la contracte „În cazul îndeplinirii tuturor obligaţiilor conform clauzelor contractuale şi la termenele stipulate, termenul de închiriere se poate prelungi la cererea locatarului, prin act adiţional, pe perioade succesive de 3 ani”.

Întrucât recurenta nu a îndeplinit toate obligaţiile contractuale, în sensul că nu a îndeplinit obligaţia de a contribui la fondul de investiții sau de a investi din surse proprii anumite sume de bani, astfel cum s-a obligat prin actul adiţional nr.9/01.02.2012, în mod corect s-a reținut de către  instanța de fond că nu poate pretinde ca pârâta să fie obligată să încheie un nou act adiţional, pentru prelungirea contractului nr. 49/2005.

Se constată că pentru existenţa tacitei relocaţiuni prevăzută de art. 1810 din Codul civil este necesar ca locatarul să îşi îndeplinească obligaţiile asumate, iar locatorul să nu se împotrivească continuării deţinerii bunului de către locatar. Or, în cauză, aşa cum s-a arătat mai sus, recurenta nu a respectat obligaţiile prevăzute în contractul nr. 49/2005, astfel cum a fost modificat prin actul adiţional nr.9/01.02.2012.

Având în vedere cele expuse mai sus şi dispoziţiile legale menţionate, Tribunalul a apreciat corect că acţiunea principală, astfel cum a fost precizată, este fondată.

În privinţa cererii reconvenţionale, în raport de cele reţinute mai sus, corect s-a apreciat că reclamanta-pârâtă ocupă spaţiul situat în …, …, fără a avea niciun drept, perioada contractuală expirând şi lipsește acordul de voință, astfel încât prin aplicarea art.7 alin.1 lit. i din actul adiţional nr.10/01.02.2012 s-a dispus evacuarea acesteia.

În ceea ce priveşte capătul de cerere privind obligarea paratei la plata c/val investirii, în mod corect s-a apreciat de către Tribunal că se impune admiterea, motivat de faptul că acesta reprezintă o obligaţie contractuală, neexecutată integral.

Faţă de cele expuse,  în temeiul art. 496 alin 1 Cod procedură civilă şi art. 488 alin. 1 pct. 6, 8 Cod procedură civilă, Curtea va respinge recursul declarat de ...

Domenii speta

Spete similare