Înlăturarea tacitei relocaţiuni prin voinţa părţilor. Plata chiriei ulterioară expirării termenului contractului.

Înlăturarea tacitei relocaţiuni prin voinţa părţilor. Plata chiriei ulterioară expirării termenului contractului. Având în vedere că părţile, printr-o clauză expresă au înlăturat posibilitatea tacitei relocaţiuni, continuarea contractului după expirarea termenului nu putea avea loc decât prin voinţa expresă a părţilor. Faptul că, ulterior expirării termenului, locatarul a făcut noi plăţi cu titlu de chirie, nu atrage continuarea contractului, plăţile fiind făcute fără ca între părţi să fie încheiat un contract de locaţiune valabil.

 Decizia civilă nr. 148/2019/27.03.2019

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 01.09.2015 pe rolul Judecătoriei Galaţi sub nr. …/233/2015, reclamanta SC C SA a solicitat în contradictoriu cu pârâta SC T SRL obligarea acesteia la plata sumei de 133.160 lei reprezentând contravaloarea chiriei restante, precum şi plata penalităţilor de întârziere aferente fiecărei facturi restante, în cuantum de 0,1% pe zi de întârziere. A solicitat cheltuieli de judecată.

Prin sentinţa civilă nr. …/31.03.2016 pronunţată de Judecătoria Galaţi în dos. nr. …/233/2015, instanţa a admis excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune şi, pe cale de consecinţă, a respins cererea de chemare în judecată ca fiind prescrisă.

Prin decizia civilă nr. 148/2019/27.03.2019, Tribunalul Galaţi a admis apelul promovat de apelanta-reclamantă SC C SA împotriva sentinţei civile nr. … pronunţată la data de 03.07.2017 de Judecătoria Galaţi în dosarul înregistrat cu nr. …/233/2015*, în contradictoriu cu intimata SC T SRL a anulat sentinţa apelată şi, în rejudecare, a respins, ca nefondate, pretenţiile referitoare la obligarea pârâtei la plata contravalorii chiriei şi a penalităţilor de întârziere aferente facturilor fiscale emise în perioada 02.09.2012-12.06.2014.

 Pentru a pronunța această hotărâre, instanța a reținut următoarele:

Prin contractul de închiriere nr. …/18.08.2009, cu începere a locaţiunii din 01.09.2009, apelanta-reclamantă a cedat intimatei-pârâte dreptul exclusiv de folosinţă asupra reţelelor CATV şi a echipamentelor aferente din localităţile …, pentru suma de 4.000 lei plus TVA/lună.

Conform art. 3.1 din contract, … prezentul contract intră în vigoare la data semnării sale de către ambele părţi şi va continua, în ceea ce priveşte dreptul de folosinţă exclusivă a bunurilor, până la expirarea unei perioade de 1 (un) an.

Conform art. 3.3 din contract, … După expirarea duratei contractuale, prezentul contract se va prelungi doar la solicitarea scrisă a chiriaşului, solicitare care trebuie făcută cu cel târziu 30 de zile înainte de expirarea perioadei contractuale. Preţul închirierii va rămâne acelaşi pe perioada prelungirii contractuale, dacă părţile nu convin altfel.

În perioada 23.11.2009-12.06.2014, apelanta-reclamantă a emis 49 de facturi, în valoare totală de 178.400 lei, din care intimata-pârâtă a achitat suma de 45.240 lei, rămânând un rest de plată de 133.160 lei.

Prin adresa nr. …/21.02.2011, comunicată prin scrisoare recomandată şi confirmată de primire la 24.02.2011, intimata-pârâtă a adus la cunoştinţa apelantei-reclamante faptul că contractul de închiriere a încetat la data de 01.09.2019, că nu a solicitat şi nici nu solicită prelungirea acestuia.

Contrar susţinerilor intimatei-pârâte, ultima plată a fost efectuată la data de 22.06.2011, prin virament bancar, în sumă de 2.000 lei, reprezentând plată parţială a facturii nr…./21.09.2010, factură ce a fost emisă cu titlu de chirie aferentă lunii septembrie 2010, fapt menţionat în cuprinsul acesteia.

Potrivit art. 1437 din vechiul C.civil (aplicabil în cauză), … După expirarea termenului stipulat prin contractul de locaţiune, dacă locatarul rămâne şi e lăsat în posesiune, atunci se consideră locaţiunea ca reînoită, efectele ei însă se regulează după dispoziţiunile articolului relativ la locaţiune fără termen.

Însă, în cauză, părţile au exclus aplicabilitatea dispoziţiilor art. 1437 din vechiul C.civil, referitor la tacita relocaţiune, printr-o clauză contractuală expresă, respectiv cea prevăzută de art. 3.3 din contract. Astfel, după expirarea duratei contractuale, locaţiunea urma să se prelungească doar la solicitarea scrisă a chiriaşului, solicitare care trebuie făcută cu cel târziu 30 de zile înainte de expirarea perioadei contractuale.

În speţă, intimata-pârâtă nu şi-a exprimat, în scris, opţiunea sa referitoare la prelungirea contractului de închiriere, astfel încât locaţiunea a încetat de drept prin simpla trecere a termenului. Prin urmare, contractul de închiriere nr. …/18.08.2009 a încetat la data de 01.09.2010, indiferent că intimata-pârâtă a achitat suma de 2.000 lei, reprezentând plată parţială a facturii nr…./21.09.2010, cu titlu de chirie aferentă lunii septembrie 2010. De altfel, această plată, efectuată pentru o perioadă ulterioară încetării contractului, nu poate fi asimilată unei voinţe juridice a intimatei-pârâte de prelungire a contractului de închiriere, din moment ce părţile au prevăzut în mod expres faptul că locaţiunea se prelungea doar la cererea scrisă a chiriaşului, cerere care nu există în cauză. Ba, mai mult, prin adresa nr. …/21.02.2011, intimata-pârâtă a adus la cunoştinţa apelantei-reclamante faptul că contractul de închiriere a încetat la data de 01.09.2019, că nu a solicitat şi nici nu solicită prelungirea acestuia.

Cu privire la excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, tribunalul reţine că cererea de chemare în judecată a fost introdusă la data de 01.09.2015, iar ultima plată a fost efectuată la data de 22.06.2011.

Ţinând cont de faptul că efectele contractului de închiriere au încetat la data de 01.09.2010, tribunalul reţine că pretenţiile apelantei-reclamante aferente perioadei 02.09.2012-12.06.2014 sunt nefondate, întrucât nu se întemeiază pe o convenţie sau pe un contract valabil încheiat între părţi şi care să producă efecte juridice, respectiv drepturi şi obligaţii corelative între părţi.

Domenii speta

Spete similare