Neexecutarea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat prin mandatar. Restituirea arvunei

Deliberând asupra apelului de faţă, constată următoarele:

Prin acţiunea civilă înregistrată pe rolul Judecătoriei Sibiu la data de 23.02.2017 sub nr. dosar 1/306/2017 reclamantul A.A. în contradictoriu cu pârâţii B.B., B.C. şi D.D., născută B. a solicitat obligarea în solidar a pârâţilor la restituirea arvunei achitate mandatarului A.A. în cuantum de 1000 EURO, cu cheltuieli de judecată

Prin sentinţa civilă nr. 3/2018 pronunţată de Judecătoria Sibiu s-a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului B.B. şi, în consecinţă a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul A.A. în contradictoriu cu pârâtul B.B., ca fiind formulată împotriva unei persoane lipsite de calitate procesuală pasivă.

A respins ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul A.A. în contradictoriu cu pârâtele B.C. şi D.D., născută B.

Pentru a dispune astfel, instanţa de fond a reţinut că, în ceea ce priveşte excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului B.B., s-a constatat că, atât în antecontractul de vânzare-cumpărare din data de 15.11.2016, semnat de pârâtul B.B. şi de reclamantul A.A., precum şi în contractul de vânzare-cumpărare prezentat reclamantului, dar care nu a mai fost semnat s-a indicat calitatea de mandatar al pârâtului A.A.

Or, potrivit art. 2009 NCC, mandatul este contractul prin care o parte, numită mandatar, se obligă să încheie unul sau mai multe acte juridice pe seama celeilalte părţi, numită mandant.

Totodată conform art. 1296 NCC „contractul încheiat de reprezentant, în limitele împuternicirii, în numele reprezentantului produce efecte direct între reprezentat şi cealaltă parte”, mandatarul având doar un rol de intermediar, efectele juridice ale actului încheiat producându-se doar între mandant şi terţ.

Aspectele invocate de reclamant, precum nemenţionarea avansului în proiectul contractului de vânzare – cumpărare şi plata directă a unei părţi din preţ în contul personal al mandatarului nu reprezentau aspecte care să se încadreze în noţiunea de depăşire a limitelor mandatului conform art. 2017 alin 1. NCC, câtă vreme din procurile autentice de la filele 62 şi 67 rezulta că pârâtele B.C. şi D.D. îl împuterniciseră pe pârâtul A.A. să vândă cotele lor indivize şi subapartamentele rezultate din dezmembrare oricui va crede de cuviinţă, la preţul cel mai avantajos pentru mandante şi în condiţiile pe care le va stabili mandatarul împreună cu cumpărătorul, fără nicio limitare sau restricţie din partea mandantelor.

Aşa fiind, pârâtul B.B. putea să încaseze şi întregul preţ al imobilului în contul personal, obligaţia sa de a sa socoteală în sensul art. 2019NCC existând faţă de mandant, iar nu faţă de terţ, motiv pentru care nu putea fi invocată de acesta din urmă.

Având în vedere că, potrivit art. 36 NCPC, calitatea procesuală rezultă din identitatea dintre părţi şi subiectele raportului juridic litigios şi că pârâtul B.B. a fost chemat în judecată în nume propriu, deşi a încheiat antecontractul doar în calitate de mandatar, în limitele mandatului acordat, s-a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului B.B. şi, în consecinţă, s-a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul A.A. în contradictoriu cu pârâtul B.B. ca fiind formulată împotriva unei persoane lipsite de calitate procesuală pasivă.

Pe fondul cauzei, instanţa a reţinut că la data de 15.11.2016 reclamantul A.A., în calitate de cumpărător (din punct de vedere juridic, de promitent cumpărător), a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare cu pârâtele B.C. şi D.D., prin mandatar B.B..

Obiectul antecontractului era apartamentul situat în Sibiu, str. … nr. …, ap. … înscris în CF …, nr. top. … compus din: la subsol, pivniţă, la parter 2 camere, bucătărie, baie, hol, chicinetă, centrală termică, scară, terasă.

S-a prevăzut că imobilul se află în circuitul civil, nu este afectat de nici o clauză de inalienabilitate legală sau convenţională, nu este grevat de nici o sarcină sau servitute, vânzătorii declarând că nu au semnat cu nici o persoană promisiune unilaterală sau bilaterală de vânzare a imobilului şi că se obligă ca pe toată durata antecontractului să nu înstrăineze imobilul unei alte persoane, să nu-l greveze de sarcini sau servituţi, să nu perfecteze înscrisuri sub formă de antecontract de vânzare-cumpărare, iar reclamantul s-a obligat să cumpere imobilul până cel târziu la data de 25.11.2016, stabilindu-se ca imobilul să fie eliberat cel târziu la acea dată.

Preţul vânzării a fost stabilit la suma de 49000 EURO, din care suma de 1000 EURO s-a stabilit a se plăti în data de 15.11.2016 sub semnătură privată, iar diferenţa de 48 000 EURO eşalonat conform înţelegerii de comun acord stabilite în contractul de vânzare-cumpărare în faţa notarului public.

La articolul 3 s-au prevăzut obligaţiile vânzătorului (din punct de vedere juridic, ale promitentelor-vânzătoare): să vândă cumpărătorului imobilul ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare şi să achite până în momentul perfectării antecontractului de vânzare-cumpărare toate taxele şi cheltuielile aferente imobilului în cauză.

La articolul 4 s-a prevăzut obligaţia cumpărătorului (din punct de vedere juridic, al promitentului-cumpărător) de a cumpăra de la vânzător imobilul ce face obiectul prezentului antecontract de vânzare-cumpărare.

La articolul 5 s-a reglementat răspunderea contractuală, astfel:

În cazul în care vânzătorul nu-şi respecta obligaţia de a vinde până la data de 25.11.2016 la preţul şi în condiţiile stabilite prin prezentul înscris, va fi obligat să plătească cumpărătorului despăgubiri în cuantum de dublul avansului stabilit adică 2000 EURO (art.5.1), în timp ce în cazul în care cumpărătorul nu-şi respectă obligaţia de a cumpăra până la data de 25.11.2016 la preţul şi în condiţiile stabilite prin antecontract, acesta nu are dreptul de a solicita restituirea sumei plătite (art.5.2).

Ulterior semnării antecontractului, reclamantul nu a mai dorit să semneze contractul de vânzare-cumpărare motivat de faptul că în contractul ce i-a fost prezentat apărea faptul că o scară care duce spre pod şi o terasă sunt comune tuturor locatarilor din imobil, că în contract s-a inserat o clauză necunoscută reclamantului anterior, în sensul că acesta se obligă să debranşeze apartamentele 2.3 şi 2.3 de la încălzirea centrală şi instalaţia de gaz ale apartamentului pe care urma să îl cumpere, în extrasul cf apar inadvertenţe cu privire la scară şi terasă, care apar şi la apartamentul 2 şi la apartamentul 2.1, scara fiind folosită de o terţă persoană pentru accesul la un apartament edificat în volumul podului, iar în contract nu se menţiona preţul de 49000 EURO, ci preţul de 48000 EURO fără a se specifica plata arvunei în cuantum de 1000 EURO.

Reclamantul a solicitat prin prezenta acţiune restituirea sumei de 1000 EURO în temeiul art. 1544 alin2 NCC.

Conform art. 1544 alin2 NCC, dacă partea care a dat arvuna nu execută obligaţia fără justificare, cealaltă parte poate declara rezoluţiunea contractului, reţinând arvuna. Atunci când neexecutarea provine de la partea care a primit arvuna, cealaltă parte poate declara rezoluţiunea contractului şi poate cere dublul arvunei.

Din modul în care părţile au reglementat răspunderea contractuală în articolul 5 din antecontractul de vânzare-cumpărare rezultă că suma de 1000 EURO, deşi a fost denumită „avans”, a reprezentat în fapt o arvună confirmatorie în sensul art. 1544 NCC.

Or, astfel cum rezultă din chiar dispoziţiile art. 1544 alin. 2 NCC, având în vedere că reclamantul este promitentul cumpărător care solicită restituirea arvunei (conform principiului disponibilităţii, acesta are dreptul să solicite şi mai puţin decât dublul arvunei), trebuie să  invoce pe de o parte, iar pe de altă parte, să dovedească o neexecutare din partea părţii care a primit arvuna, incidentă în cauză fiind teza a II-a din art. 1544 alin2 NCC.

Mai mult, neexecutarea trebuie să vizeze una din obligaţiile asumate de promitentul –vânzător prin antecontract.

Însă, chiar din acţiunea formulată rezulta că reclamantul nu invoca o neexecutare de către pârâţi a obligaţiilor contractuale asumate prin antecontract, ci, nemulţumirea reclamantului viza chiar momentul redactării antecontractului de vânzare-cumpărare, reclamantul arătând că în antecontract nu s-au prevăzut anumite clauze sau au fost ascunse anumite clauze stipulate ulterior în contractul de vânzare-cumpărare, respectiv se invocă în substanţă un dol prin omisiune conform art. 1214 NCC.

Or, sancţiunea dolului prin omisiune este nulitatea relativă a antecontractului asupra căreia instanţa nu se putea pronunţa, nefiind sesizată cu o acţiune în anularea contractului, neputând schimba obiectul şi cauza cererii de chemare în judecată care vizează restituirea arvunei în temeiul art. 1544 alin2NCC.

Aşa fiind, instanţa, raportat la obiectul şi cauza acţiunii, urma a verifica dacă pârâtele, în calitate de promitente-vânzătoare, şi-au executat obligaţiile stabilite prin antecontract.

Or, din probatoriul administrat, rezulta că acestea, prin mandatar, au fost dispuse să încheie contractul de vânzare-cumpărare pentru imobilul ce a făcut obiectul antecontractului, depunând diligenţe pentru a remedia diverse nemulţumiri ale reclamantului (schimbarea destinaţiei spaţiului, construirea unei scări separate pentru a avea acces exclusiv la podul de deasupra apartamentului ce urma a fi vândut) chiar dacă acestea au vizat elemente care nu erau prevăzute în mod expres în antecontract în sarcina pârâtelor.

Practic, prin antecontract s-a stabilit obligaţia pârâtelor de a vinde imobilul la preţul de 49000 EURO la data de 15.11.2016, de a achita până la momentul încheierii contractului toate taxele şi cheltuielile aferente imobilului în cauză şi de a nu încheia pe toată durata antecontractului acte de înstrăinare a imobilului, de a nu îl greva cu sarcini sau servituţi, de a nu perfecta înscrisuri sub formă de antecontract de vânzare-cumpărare.

Nu s-a invocat şi cu atât mai puţin, dovedit faptul că pârâtele şi-ar fi încălcat vreuna din aceste obligaţii contractuale.

Astfel, cu privire la stipularea în contractul de vânzare-cumpărare prezentat reclamantului a preţului de 48 000 EURO în loc de 49 000 EURO, instanţa a constatat că aceasta nu reprezintă o modificare a preţului iniţial, câtă vreme însumând cei 1000 EURO plătiţi de reclamant ca arvună cu cei 48 000 EURO indicaţi în contract se ajunge tot la preţul de 49000 EURO cât s-a stipulat în antecontract.

Mai mult, reclamantul avea posibilitatea de a prezenta antecontractul notarului public şi de a solicita indicarea în contractul autentificat a preţului de 49 000 EURO din care 1000 EURO arvună deja plătită or nu s-a făcut dovada că reclamantul ar fi solicitat acest lucru şi că pârâtele s-ar fi opus, pentru a se putea stabili vreo culpă în sarcina acestora.

Referitor la situaţia terasei şi a podului, din interogatoriul reclamantului de la fila 98 verso, rezulta că la momentul vizionării apartamentului, reclamantului i-a fost prezentată situaţia acestora, reclamantul precizând că a solicitat de la prima întâlnire probe care nu existau. Or, în această situaţie, nu se înţelege de ce reclamantul a înţeles să mai încheie un antecontract şi să se angajeze la încheierea pe viitor a contractului de vânzare-cumpărare fără a stipula eventual anumite condiţii suspensive.

 În acest sens, relevantă era şi declaraţia martorului X.X., agentul imobiliar care a intermediat preconizata vânzare şi care a arătat că, ulterior semnării antecontractului, reclamantul i-a spus că s-a cam grăbit (f.104 dosar fond).

Cu privire la obligaţia debranşării de instalaţia centrală şi de gaz din apartamentele nr.2.2 şi 2.3 pe cheltuiala sa, de asemenea nu existau probe că reclamantul ar fi încercat să negocieze înlăturarea acestei obligaţii sau instituirea obligaţiei acoperirii cheltuielilor aferente în sarcina ambelor părţi şi că ar fi întâmpinat vreun refuz ferm din partea pârâtelor, acţionând prin mandatar.

Instanţa a mai avut în vedere şi faptul că potrivit art. 1279 NCC, promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea, respectiv în cazul promisiunii de vânzare-cumpărare, antecontractul trebuie să cuprindă acordul de voinţă al părţilor asupra lucrului vândut şi asupra preţului, precum şi a obligaţiei de a face toate demersurile necesare încheierii vânzării şi de a reitera consimţământul în forma cerută de lege.

Or, elementele esenţiale ale vânzării au fost cuprinse în antecontract, imobilul fiind trecut astfel cum apare el în cartea funciară (f.23 dosar fond), astfel că nu li se putea imputa vânzătoarelor faptul că nu au descris imobilul mai în detaliu.

Mai mult, neregulile invocate de reclamant pentru a justifica refuzul de încheiere a contractului autentic de vânzare-cumpărare nu ţineau de elementele esenţiale ale acestui contract (obiectul şi preţul) şi ar fi putut fi remediate printr-o negociere de bună credinţă a părţilor conform art. 1183 NCC, care nu însă nu a mai avut loc, nefiind însă împiedicată în vreun fel de către pârâţi.

Astfel, martorul X.X. a precizat că, în loc să discute cu părţile, reclamantul a discutat cu vecinii, deşi mandatarul pârât a fost dispus să se întâlnească cu reclamantul pentru rezolvarea tuturor problemelor.

În consecinţă, nu s-a făcut dovada vreunei neexecutări din partea promitentelor-vânzătoare raportat la obligaţiile asumate de acestea prin antecontract.

Mai mult, chiar acceptând că reclamantul ar putea să îşi întemeieze solicitarea de restituire a arvunei nu pe teza a II-a din art. 1544 alin. 2, ci pe teza I, invocată de reclamant în sensul constatării unei inexistenţe a dreptului părţii adverse de a reţine arvuna în situaţia în care neexecutarea a fost justificată, acţiunea tot nu apărea ca fiind întemeiată.

Cauzele justificate de neexecutare ale contractului sunt reglementate de art. 1555-1557 NCC, constând în ordinea de executare a obligaţiilor, excepţia de neexecutare şi imposibilitatea de executare.

Or, niciunul din motivele invocate de reclamant nu se încadra în dispoziţiile anterior menţionate, nefăcându-se nici dovada că pârâtele nu şi-ar fi îndeplinit o obligaţie contractuală asumată pentru ca reclamantul să poată invoca o excepţie de neexecutare, nici dovada că ar fi existat vreo imposibilitate de executare în sensul art. 1557, ci dimpotrivă toate neregulile invocate se încadrau, practic, în noţiunea de dol prin omisiune a cărui sancţiune ar fi nulitatea relativă a antecontractului, care însă nu făcea obiectul prezentei cauze.

Aşa fiind, instanţa a respins ca neîntemeiată acţiunea formulată.

Văzând că reclamantul este partea căzută în pretenţii, iar pârâţii nu au făcut dovada cheltuielilor de judecată, acestea nu au fost acordate.

Împotriva acestei hotărâri a declarat apel reclamantul A.A., împotriva sentinţei civile nr. 3/2018 pronunţata de Judecătoria Sibiu in dosar nr. 1/306/2017 pe care o consideră netemeinica si nelegala.

În susţinerea apelului s-a arătat că, în fapt, apelantul a solicitat restituirea arvunei de 1000 Euro motivat de faptul ca la data la care s-a prezentat in fata notarului public in vederea încheierii unui contract de vânzare cumpărare acesta cuprindea aspecte care nu au fost inserate in antecontractul de vânzare cumpărare, respectiv faptul pe care nu l-a cunoscut, si anume ca de la apartamentul care urma sa fie vândut mai erau branşate alte doua apartamente situate in curtea comuna si acest lucru trebuia sa-l facă pe cheltuiala sa. Când a vizitat apartamentul nu i s-a adus la cunoştinţa acest fapt si nici nu a avut posibilitatea sa urmărească unde duc conductele de gaz. Oricum, ar fi fost imposibila debranșarea celor doua apartamente pe timp de iarna si in care locuiau zece persoane. Tot la acea data i-a fost prezentat si extrasul de carte funciara din care rezulta faptul ca in CF este intabulata si o scara si o terasa aferenta acestui apartament si nu sunt părţi comune, iar in contractul de vânzare cumpărare mandatarul arata faptul ca scara si terasa sunt comune tuturor locatarilor din imobil. Datorita acestui fapt nu a mai încheiat acel contract de vânzare cumpărare si a solicitat prin intermediul agenţiei imobiliare sa reglementeze aceasta situaţie si contractul de vânzare cumpărare sa aibă acelaşi conţinut ca si antecontractul. Instanţa de fond a respins acţiunea motivat de faptul ca ar fi trebuit sa rezilieze antecontractul de vânzare-cumpărare si să constate existenta unui dol pentru restituirea arvunei. Nu avea cum sa constatate existenţa unui dol în antecontractul de vânzare cumpărare, întrucât cu conţinutul acestuia a fost de acord. Pe de alta parte, antecontractul de vânzare cumpărare a fost desființat prin acordul părţilor si i s-a restituit de către agenţia imobiliara comisionul de 300 Euro fapt recunoscut de martorul audiat si s-a dorit restituirea a 500 Euro, reprezentând jumătate din arvuna. Având in vedere faptul ca contractul de vânzare cumpărare nu a mai fost încheiat in forma autentica din culpa exclusiva a pârâtelor si nu din culpa sa care a fost de buna credinţa si s-a prezentat in fata notarului in vederea încheierii contractului de vânzare cumpărare, apelantul consideră ca arvuna trebuie restituita. Contractul de vânzare cumpărare nu a fost încheiat astfel încât sa ceară rezoluțiunea acestuia. Este o forma atipica de restituire a arvunei motivat de faptul ca antecontractul de vânzare cumpărare nu prevedea cele expuse in contract, iar acesta nu a mai fost încheiat in forma autentica din culpa exclusiva a promitentelor vânzătoare. Instanţa de fond îşi motivează hotărârea prin faptul ca are obligaţia numai de a verifica daca pârâtele promitente vânzătoare si-au îndeplinit obligaţiile stabilite prin antecontract. In afara de faptul ca prin antecontract nu au fost prevăzute clauzele enunţate mai sus si preţul nu a mai corespuns antecontractului. Toata motivarea instanţei de fond asupra soluţiei date se face numai din așa zisa culpa a cumpărătorului. Instanţa de fond motivează soluţia prin aceea ca apelantul avea posibilitatea de a prezenta Notarului public antecontractul, dar nu are in vedere faptul învederat de apelant ca la data la care s-a prezentat in fata notarului pentru a semna contractul de vânzare cumpărare acesta era deja redactat de către notar împreuna cu mandatarul. Instanţa de fond în mod greşit retine faptul ca la data la care a vizionat apartamentul a cunoscut starea de fapt a terasei si a podului si a solicitat probe care nu existau (care sunt aceste probe?). De asemenea, situaţia faptica nu corespunde cu notările din Cartea Funciara. In concluzie instanţa de fond a respins acţiunea motivat de faptul ca toate neregulile invocate s-ar încadra practic in noţiunea de dol prin omisiune a cărei sancţiune ar fi nulitatea relativa a antecontractului. Din toate email - urile depuse la dosarul cauzei rezulta ca a solicitat agenţiei imobiliare ca promitentele vânzătoare sa remedieze in cel mai scurt timp pe cheltuiala lor lucrările de debranșare precum si problema terasei si a scării de la intrarea in pod care apar in CF ca fiind proprietatea apartamentului in litigiu.

Aceste solicitări nu au fost clarificate ceea ce înseamnă ca promitentele vânzătoare nu si-au îndeplinit obligaţiile si a solicitat nu dublul arvunei, ci doar ceea ce au încasat necuvenit din culpa lor, adică 1000 de Euro arvuna.

In ceea ce priveşte calitatea procesuala pasiva a mandatarului B.B. instanţa de fond a considerat ca nu are calitate procesuala pasiva, reţinând doar calitatea de mandatar a acestuia. Apelantul consideră ca domnul B.B. are calitate procesuala pasiva, întrucât a primit si a reţinut arvuna in numele sau personal precum si datorita faptului ca a dispus ca preţul de 8000 de Euro sa fie achitat in contul lui personal fără a face dovada ca are un contract de mandat cu titlu oneros si ca promitentele vânzătoare ii datorează aceasta suma sau ca promitentele vânzătoare prin procura speciala au dispus ca aceasta suma sa fie încasata de mandatar, nefăcându-se aplicarea art. 1475 Cod Civil.

Pentru aceste motive solicită admiterea apelului; cu cheltuieli de judecata.

Intimaţii B.B., B.C. şi D.D. au depus întâmpinare, solicitând respingerea apelului, pe cale de excepţie ca tardiv şi netimbrat, iar pe fond ca nelegal şi netemeinic; cu cheltuieli de judecată.

Analizând hotărârea atacată, prin prisma motivelor de apel formulate, raportat la probele administrate, Tribunalul reţine următoarele:

În considerentele hotărârii instanţei de fond, se reţine: „chiar din acţiunea formulată rezultă că reclamantul nu invocă o neexecutare de către pârâţi a obligaţiilor contractuale asumate prin antecontract, ci, nemulţumirea reclamantului vizează chiar momentul redactării antecontractului de vânzare-cumpărare, reclamantul arătând că în antecontract  nu s-au prevăzut anumite clauze sau au fost ascunse anumite clauze stipulate ulterior în contractul de vânzare-cumpărare, respectiv se invocă în substanţă un dol prin omisiune conform art. 1214 NCC.

Or, sancţiunea dolului prin omisiune este nulitatea relativă a antecontractului asupra căreia instanţa nu se poate pronunţa, nefiind sesizată cu o acţiune în anularea contractului, neputând  schimba obiectul şi cauza cererii  de chemare în judecată care vizează restituirea arvunei în temeiul art. 1544 alin. 2 NCC”.

 Tribunalul constată că aceste argumente ale instanţei de fond nu sunt corecte.

Pentru a aprecia temeinicia apărărilor formulate de către părţi se reţine că, în fapt, reclamantul a încheiat cu pârâtele proprietare ale imobilului, prin mandatar, un antecontract de vânzare-cumpărare la data de 15.11.2016, cu termen pentru perfectarea contractului de înstrăinare la data de 25.11.2016.

Reclamantul a avut intenţia de a încheia la termen convenţia, s-a prezentat la notar în acest sens, însă contractul de vânzare-cumpărare astfel cum a fost redactat (de notar în prezenţa mandatarului promitentelor vânzătoare, dar în lipsa reclamantului promitent cumpărător) şi prezentat reclamantului conţinea anumite clauze pe care părţile contractante nu le-au negociat şi nu au fost avute în vedere la momentul încheierii antecontractului.

Astfel, contractul de vânzare-cumpărare în forma prezentată la notar prevedea (în plus faţă de antecontract) ca reclamantul să se oblige să se debranşeze de instalaţia de încălzire centrală şi gaz din apartamentele 2-2 şi 2-3 şi să efectueze aceste lucrări pe cheltuiala lui şi, cu declaraţia, ca accesul în pod să se realizeze prin terasa şi scara comune tuturor locatarilor din imobil.

Aceste noi clauze au fost inserate fără a se discuta în prealabil cu promitentul cumpărător (reclamantul), care nemulţumit fiind de noile condiţii impuse de promitentele vânzătoare în actul de înstrăinare propriu-zis, a refuzat perfectarea vânzării-cumpărării.

Chiar dacă pare a fi vorba de un refuz al reclamantului promitent cumpărător (astfel cum greşit reţine instanţa de fond), în realitate este vorba de un refuz al promitentelor vânzătoare care nu şi-au executat obligaţia asumată prin antecontractul de vânzare-cumpărare, de înstrăinare a imobilului în condiţiile şi clauzele inserate în acel act şi cu care reclamantul a fost de acord.

Prin urmare, refuzul de a executa obligaţia asumată prin antecontractul de vânzare-cumpărare aparţine promitentelor vânzătoare, pentru că acestea sunt cele care nu au putut „duce până la capăt promisiunea” astfel cum a fost făcută.

Reclamantul ar fi încheiat actul translativ de proprietate, dar conform înţelegerii anterioare, redactată în antecontract. Din moment ce au intervenit aspecte noi – impuse de promitentele vânzătoare, exprimate prin noile clauze redactate în contract, înseamnă că au apărut noi aspecte ale actului juridic, pentru care reclamantul nu şi-a exprimat consimţământul în antecontract – motiv pentru care nu i se poate reproşa acestuia „refuzul” de a încheia contractul de vânzare.

Cu atât mai mult, reclamantul nici nu ar fi putut prevedea aceste condiţii, atâta vreme cât în cartea funciară apar – scara şi terasa – ca aparţinând doar promitentelor vânzătoare, iar nu şi celorlalţi locatari.

În forma în care a fost redactat contractul de vânzare (proiect), reclamantul şi-ar fi asumat numite obligaţii faţă de restul locatarilor, discuţii care nu au avut loc la momentul perfectării antecontractului.

Motiv pentru care rezultă împrejurarea că obligaţiile asumate de părţile contractante prin antecontractul de vânzare-cumpărare nu au fost executate conform înţelegerii prealabile, de către promitentele vânzătoare, iar nu de către reclamantul promitent cumpărător.

Chiar instanţa de fond reţine că „din probatoriul administrat, rezultă că acestea (n.r. – pârâtele promitente vânzătoare), prin mandatar, au fost dispuse să încheie contractul  de vânzare-cumpărare pentru imobilul ce a făcut obiectul antecontractului, depunând diligenţe pentru a remedia diverse nemulţumiri ale reclamantului (schimbarea destinaţiei spaţiului, construirea unei scări separate pentru a avea acces exclusiv la podul de deasupra apartamentului ce urma a fi vândut) chiar dacă acestea au vizat elemente care nu erau prevăzute în mod expres în antecontract în sarcina pârâtelor”.

Tribunalul apreciază că nu poate fi dat câştig de cauză uneia dintre părţi care, chiar dacă ar fi „depus diligenţe pentru a remedia” nemulţumirile celeilalte părţi (reclamantul), totuşi aceasta nu şi-a executat obligaţia astfel cum a fost asumată prin promisiune.

Instanţa de fond mai reţine că „Nu s-a invocat şi cu atât mai puţin, dovedit faptul că pârâtele şi-ar fi încălcat vreuna din aceste obligaţii contractuale”. Tribunalul constată că tocmai asta s-a solicitat şi asta s-a dovedit de către reclamant, că pârâtele nu şi-au executat obligaţia asumată în antecontract.

Chiar dacă reclamantul a afirmat (astfel cum rezultă din declaraţia martorului X.X.) că s-a „cam grăbit” aceasta nu înseamnă că nu şi-ar fi executat obligaţia asumată în antecontract, din moment ce s-a prezentat la notar pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare. 

În plus, instanţa de fond reţine în susţinerea soluţiei pronunţate un aspect care, apreciază tribunalul, nu poate fi pus în seama reclamantului, şi anume: „nu există probe că reclamantul ar fi încercat să negocieze înlăturarea acestei obligaţii sau instituirea obligaţiei acoperirii cheltuielilor aferente în sarcina ambelor părţi şi că ar fi întâmpinat vreun refuz ferm din partea pârâtelor, acţionând prin mandatar”.

Cum ar putea fi învinovăţit reclamantul că nu a încercat, la momentul prezentării la notar în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare, negocierea unor noi clauze, în condiţiile în care sunt stipulate clar clauzele în antecontract?

Se mai reţine de instanţa de fond că „… elementele esenţiale ale vânzării au fost cuprinse în antecontract, imobilul fiind trecut astfel cum apare el în cartea funciară (f.23), astfel că nu li se poate imputa vânzătoarelor faptul că nu au descris imobilul mai în detaliu”. Tribunalul reţine că, în discuţie nu este omisiunea pârâtelor de a descrie mai în detaliu imobilul, pentru că, tocmai, apare această descriere în cartea funciară şi în antecontract, ci în discuţie se are în vedere ceea ce nu au respectat promitentele vânzătoare, atât raportat la cele întabulate în cartea funciară a imobilului ce a făcut obiectul litigiului, cât şi la cele pretinse reclamantului (contrar situaţiei din CF) a le face după încheierea contractului de vânzare.

Apoi, nu poate fi „învinovăţit” reclamantul că nu a remediat neregularităţile „printr-o negociere de bună credinţă”, „care nu însă nu a mai avut loc, nefiind însă împiedicată în vreun fel de către pârâţi”.

Atâta vreme cât antecontractul nu a fost respectat de către una dintre părţi (în speţă, promitentele vânzătoare) în condiţiile în care a fost încheiat, nu se poate pretinde celeilalte părţi să încerce o nouă negociere, întrucât se presupune că această negociere între părţi a fost dusă şi finalizată la momentul încheierii antecontractului.

Se susţine de către intimatele pârâte că trebuia solicitată anularea antecontractului pentru dol pentru a putea fi pusă în discuţie restituirea avansului plătit de reclamant. Acest aspect a fost reţinut şi de către instanţa de fond în considerentele hotărârii.

Însă, deşi neexecutarea promisiunii de vânzare-cumpărare aparţine pârâtelor (potrivit considerentelor de mai sus), chiar dacă ar fi luată în considerare şi apărarea sus menţionată,  tribunalul constată că o eventuală cerere în anulare a antecontractului ar fi fost caducă (sau, eventual, lipsită de interes), în condiţiile în care pârâtele au înstrăinat deja imobilul din litigiu unei terţe persoane.

Deci, chiar pârâtele sunt cele care au lăsat fără efect antecontractul de vânzare-cumpărare şi, prin urmare, nu pot pretinde reclamantului să formuleze o cerere în desfiinţarea antecontractului din moment ce tocmai acestea „l-au desfiinţat” prin înstrăinarea ulterioară a imobilului către o altă persoană. 

În concluzie, faţă de cele ce preced, tribunalul reţine că neexecutarea antecontractului de vânzare-cumpărare este imputabilă promitentelor vânzătoare, care nu au înţeles să încheie cu reclamantul – promitent cumpărător contractul de vânzare-cumpărare a imobilului în condiţiile stipulate în antecontract, impunând reclamantului (la momentul la care trebuia încheiată la notar convenţia de înstrăinare) noi condiţii – obligaţii doar în sarcina reclamantului, aspecte care nu au fost negociate de părţile contractante şi pentru care reclamantul nu şi-a exprimat consimţământul.

Atâta vreme cât imobilul a fost (ulterior încheierii antecontractului) vândut de către pârâte unei terţe persoane, cât încheierea contractului de vânzare nu a fost efectuată întrucât pârâtele nu au respectat clauzele antecontractului,  ar fi inechitabil pentru reclamant să suporte pecuniar culpa care aparţine, de fapt, pârâtelor, şi să fie „sancţionat” doar pentru că nu a acceptat noi clauze impuse de promitentele vânzătoare.

Şi, a permite pârâtelor să păstreze avansul plătit de reclamant, în condiţiile în care au culpă în neexecutarea antecontractului, respectiv în încheierea contractului de vânzare (în condiţiile stipulate de părţile contractante în antecontract), înseamnă a permite îmbogăţirea fără justă cauză a acestora, în detrimentul reclamantului, care a fost de bună credinţă şi s-a prezentat la termen la notar pentru perfectarea contractului în condiţiile stipulate în promisiune.

Prin urmare, având în vedere aceste considerente, în baza art. 480 alin. 2 C.pr.civ., tribunalul va admite apelul formulat de reclamant împotriva sentinţei civile nr. 3/2018 pronunţate de Judecătoria Sibiu, pe care o va schimba în parte, în sensul că, va admite în parte acţiunea civilă formulată de reclamantul A.A. în contradictoriu cu pârâtele B.C. şi D.D., născută B, şi în consecinţă, va obliga pârâtele A.A. şi D.D. la restituirea în solidar, în favoarea reclamantului A.A.  a sumei de 1.000 euro, reprezentând arvună.

Va menţine în rest dispoziţiile instanţei de fond din sentinţa civilă apelată referitoare la admiterea excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului B.B. şi, în consecinţă, respingerea cererii de chemare în judecată formulată de reclamant împotriva acestuia.

Se constată că sub acest aspect, considerentele instanţei de fond sunt corecte.

Tribunalul reţine că mandatarul pârât nu s-a obligat personal faţă de reclamant, ci acesta „a lucrat” pentru şi în numele pârâtelor promitente vânzătoare proprietare ale imobilului. Împrejurarea că nu a fost menţionat avansul şi plata acestuia în contul direct al mandatarului - în proiectul contractului de vânzare, nu are importanţă, atâta vreme cât contractul nu s-a încheiat, obligaţia a fost asumată în antecontract de pârâte (prin mandatar), culpa în neîncheierea contractului revine acestora, care nu au contestat plata avansului. Mandatarul nu se obligă personal, ci în numele mandantului, astfel că mandantul (pârâtele, în speţă) răspunde pentru neexecutarea promisiunii asumate; o eventuală depăşire a limitelor mandatului nu a fost dovedită având în vedere condiţiile procurii (mandatului).

În temeiul art. 453 C.pr.civ., aflându-se în culpă procesuală, vor fi obligate pârâtele B.C. şi D.D. la plata, în solidar, către apelantul reclamant A.A., a sumei de 2.315 lei, cu titlul de cheltuieli de judecată parţiale în fond şi în apel, reprezentând: la fond – taxa judiciară de timbru, 315 lei (f.7); onorariu avocat, 1.000 lei + 1.000 lei (f.102, 162) – total 2.315 lei - la fond. În apel: taxa judiciară de timbru, 157,5 lei (f.33); onorariu avocat, 1.000 lei (f.77) – total 1.157,5 lei - în apel.

Per total, 3.472,5 lei. Tribunalul are însă în vedere că acţiunea civilă a fost admisă doar faţă de cele două pârâte, fiind respinsă faţă de cel de al treilea pârât mandatar, sens în care cheltuielile de judecată vor fi acordate parţial, în mod proporţional.

Domenii speta

Spete similare