Rezoluțiune contract de vânzare cumpărare imobil casă pentru vicii ascunse

DREPT CIVIL

Rezoluțiune contract de vânzare cumpărare imobil casă pentru vicii ascunse. Existența și cunoașterea viciului de către cumpărător este o stare de fapt ce trebuie să rezulte din ansamblul probator. Greșita înlăturare de către instanța de fond a concluziei expertizei potrivit căreia viciul era aparent și ușor de observat și valorificarea unei prezumpții judiciare cu efect contrar, fundamentate pe lipsa de cunoștințe de specialitate a cumpărătorului, ajungându-se astfel la concluzia eronată că viciul este ascuns, deși din coroborarea tuturor probelor rezultă că viciul era aparent și putea fi observat cu ușurință de un cumpărător fără cunoștințe de specialitate la data cumpărării

- art. 1707 alin. 1 - 4 Cod civil

- art. 1709 Cod civil,

- art. 1710 Cod civil

- art. 1712 Cod civil

“Instanța de fond a înlăturat concluzia esențială a unei expertize necontestate (nesolicitându-se o nouă expertiză în fața instanței de fond doar lămuriri) potrivit căreia viciul construcției era unul aparent și ușor de observat și ajunge la o concluzie diametral opusă, prezumând că nu se impunea verificarea grosimii planșeului deoarece cumpărătorul nu avea cunoștințe de specialitate și deoarece vânzătorul a afirmat că proiectul a fost respectat, ulterior lucrarea fiind recepționată.

Existența viciului ascuns al unei construcții, respectiv posibilitatea cunoașterii viciului de către cumpărător, la data cumpărării, sunt aspecte de fapt, diferite, determinate de circumstanțele concrete ale fiecărei cauze în parte, iar instanța trebuie să le verifice raportat la toate probele administrate în cauză.

Or, în prezenta cauză din coroborarea tuturor probelor administrate în fața instanței de fond și apel, a rezultat că viciul structurii de rezistență al construcției era unul aparent și putea fi observat cu ușurință de cumpărător.

S-a reiterat și consolidat în timp în jurisprudeța și doctrina juridică ideea că un cumpărător prudent și diligent este acela care nu putea observa viciile lucrului la o observare atentă și serioasă iar dacă observarea acestora reclamă cunoștințe de specialitate acesta nu se poate prevala de propria sa lipsă de cunoștințe tehnice sau de experiență în cazul în care viciul aparent putea fi depistat cu ușurință de un specialist.

Or, în prezenta cauză expertul a reținut că viciul putea fi observat și trebuie observat și de o persoană lipsită de cunoștințe în domeniu, or, văzând și jurisprudența și doctrina constantă din materia viciilor ascunse care condiționează posibilitatea reținerii viciului ascuns și a existenței unui cumpărător prudent și diligent, și de verificări efectuate în prezența unui specialist, este evident că nu se poate reține în prezenta cauză că viciul structurii de rezistență al imobilului vândut este unul ascuns, viciul fiind unul aparent, așa cum a rezultat din toată probațiunea cu înscrisuri, interogatoriile reclamantului, martor și expertiză tehnică de specialitate analizate și coroborate pe larg.

Nefiind incidente dispozițiile art. 1707 alin. 1 - 3 Cod civil viciul nefiind unul ascuns ci aparent, devine aplicabil art. 1707 alin. 4 Cod civil potrivit căruia vânzătorul nu datorează garanție pentru viciile pe care cumpărătorul le cunoștea la încheierea contractului.”

Curtea de Apel Oradea – Secția I-a civilă

Decizia nr. 946 din 17 decembrie 2019

În temeiul cererii de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului (...) la data de 05.06.2018, sub nr. (...)/(...)/2018, reclamantul (R) (fost ...) a solicitat instanței, în contradictoriu cu pârâții (P1) și (P2), să dispună rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (...)/28.12.2006, în temeiul art. 1710 alin. 1 lit. d) din Codul civil, ca urmare a angajării răspunderii pentru vicii ascunse, iar, pe cale de consecință: să dispună repunerea părților în situația anterioară, în temeiul art. 1554 alin. 1 din Codul civil, prin restituirea prestațiilor, potrivit art. 1635 - 1649 din Codul civil, să dispună obligarea pârâților la restituirea contravalorii investițiilor realizate de reclamant la imobilul înscris în Cartea Funciară Nr. (...) (...), cu nr. cad. (...)-C1, în cuantum de 40.000 Euro și să dispună obligarea pârâților, în temeiul art. 1349 din Codul civil, coroborat cu art. 1391 din Codul civil, la plata sumei de 100.000 Euro, cu titlu de despăgubiri pentru repararea prejudiciului moral suferit; cu acordarea cheltuielilor de judecată, în temeiul art. 453 din Codul de procedură civilă.

În esență, în motivarea cererii, s-a arătat că, între părți, a intervenit un contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (...)/28.12.2006, contract prin care s-a transmis dreptul de proprietate asupra imobilului situat în localitatea (...), str. (...), nr. (...), jud. (...) înscris în Cartea Funciară Nr. (...) (...), cu nr. cad. (...)-C1, în natură casă și teren aferent, în schimbul sumei de 83.500 Euro, preț achitat în lei, anterior întocmirii actului translativ de proprietate, însă casa cumpărată este afectată de vicii ascunse, de vreme ce nu a fost edificată cu respectarea referatului de expertiză tehnică nr. (...)/24.06.2015 și a referatului de verificare nr. (...)/29.06.2015, în baza cărora a fost emisă autorizația de construire nr. (...)/30.07.2015 și aceasta pentru că nu s-a realizat planșeul de beton armat prevăzut în proiectul de execuție a mansardării, planșeu în lipsa căruia bunul imobil este impropriu întrebuințării, inclusiv în raport de destinația inițială, cea de locuință.

A apreciat, astfel, reclamantul că sunt întrunite cerințele rezoluțiunii ca urmare a constatării viciului ascuns, ce are caracter grav, exista la data predării bunului cumpărat și a fost denunțat în termenul de garanție prevăzut de art. 2531 alin. 1 lit. b) din Codul civil, întrucât modalitatea în care este realizat planșeul îi pune în pericol sănătatea și integritatea corporală, urmând ca părțile să fie repuse în situația anterioară, iar reclamantul despăgubit, în condițiile îmbogățirii fără justă cauză, pentru investițiile realizate la imobil și care i-au sporit valoarea și, în condițiile răspunderii civile delictuale, pentru suferința morală survenită în perioada în care a folosit imobilul, cu atât mai mult cu cât l-a frecventat împreună cu fiul său, în vârstă de 6 ani, vizite în care viața și integritatea corporală a amândurora a fost pusă în pericol.

Prin Sentința civilă nr. (...)/D/2019 din data de 09 mai 2019, pronunțată de Tribunalul (...) în dosar nr. (...)/(...)/2018, s-a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul (R) (fost ...), având CNP (...), cu domiciliul în localitatea (...), str. (...), nr. (...), jud. (...) și domiciliul procesual ales la sediul profesional al d-nei avocat (...), din localitatea (...), str. (...), nr. (...), et. (...), jud. (...), împotriva pârâților (P1), având CNP (...) și (P2), având CNP (...), ambii domiciliați în localitatea (...), str. (...), nr. (...), jud. (...). În consecință:

În temeiul art. 1710 alin. 1 lit. d) din Codul civil, s-a dispus rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare încheiat de părți la data de 28.12.2016, pentru vânzarea-cumpărarea imobilului situat în localitatea (...), str. (...), nr. (...), jud. (...), înscris în Cartea Funciară Nr. (...) (...), compus din teren intravilan în suprafață de 288 mp, cu nr. cadastral (...) și construcția „casă de locuit tip P+M”, cu nr. cadastral (...)-C1, astfel cum a fost autentificat de Notar Public (...), prin Încheierea nr. (...)/28.12.2018.

În temeiul art. 1712 alin. 2 din Codul civil, a fost admisă cererea reclamantului de repunere a părților în situația anterioară și s-a dispus obligarea pârâților, în solidar, să restituie reclamantului suma de 83.500 Euro, echivalentul a 378.330 lei, achitată de cumpărător cu titlu de preț al imobilului vândut conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat de Notar Public (...), prin Încheierea Nr. (...)/28.12.2018, precum și suma de 3.957 lei, achitată de cumpărător cu titlu de cheltuieli ale vânzării: taxă întabulare și onorariu notar.

În temeiul art. 1345 din Codul civil, au fost obligați pârâții, în solidar, să achite reclamantului suma de 50.300 lei, echivalentul sumei de 10.800 Euro, reprezentând contravaloarea investițiilor realizate de cumpărător la imobilul ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare rezoluționat, însă în limita sporului de valoare adus bunului.

A fost respinsă, ca fiind nefondată, cererea reclamantului de acordare a unor despăgubiri pentru repararea prejudiciului moral derivând din încheierea contractului de vânzare-cumpărare rezoluționat.

Pârâții au fost obligați, în solidar, să achite reclamantului suma de 9.499,3 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxă judiciară de timbru și suma de 1.400 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând contravaloare expertiză.

Au fost compensate, în parte, cheltuielile de judecată efectuate de părți cu titlu de contravaloare onorariu avocațial, obligând pârâții, în solidar, să mai achite reclamantului, cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocațial, suma de 1.846,02 lei.

Pentru a pronunța în acest mod, instanța de fond a reținut următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată ce face obiectul cauzei, reclamantul a solicitat instanței să pronunțe rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare încheiat de părți la data de 28.12.2016, având ca obiect imobilul situat în localitatea (...), str. (...), nr. (...), jud. (...), înscris în Cartea Funciară Nr. (...) (...), compus din teren intravilan în suprafață de 288 mp, cu nr. cadastral (...) și construcția „casă de locuit tip P+M”, cu nr. cadastral (...)-C1, contract autentificat de Notar Public (...), prin Încheierea Nr. (...)/28.12.2018, pe considerentul că bunul achiziționat este afectat de un viciu ascuns care îl face impropriu întrebuințării chiar și în raport de destinația inițială, menționată prin actul juridic în baza căruia a fost cumpărat, aceea de „casă de locuit”.

A rezultat că, pentru soluționarea cauzei, instanța a trebuit, în primul rând, să aibă în vedere obiectul contractului de vânzare-cumpărare încheiat de părți la data de 28.12.2016 (filele 9 - 11), astfel cum transpare din cuprinsul actului autentic, ce, în condițiile art. 269 - 270 din Codul de procedură civilă „… se referă la stabilirea identității părților, exprimarea consimțământului acestora cu privire la conținut, semnătura acestora și data înscrisului …” și „face deplină dovadă, față de orice persoană, până la declararea sa ca fals, cu privire la constatările făcute personal de către cel care a autentificat înscrisul, în condițiile legii”, constatând, sub acest aspect, că reclamantul a cumpărat de la pârâți imobilul situat în localitatea (...), str. (...), nr. (...), jud. (...), înscris în Cartea Funciară Nr. (...) (...), compus din teren intravilan, având categoria de folosință curți, construcții, în suprafață de 288 mp, cu nr. cadastral (...), nr. top. (...)/2c și construcția „casă de locuit tip P+M”, în suprafață construită la sol de 110 mp și suprafață construită desfășurată de 220 mp, extinsă și mansardată în anul 2016, cu nr. cadastral (...)-C1, dobândită de vânzători cu titlu juridic „cumpărare”, potrivit contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (...)/16.02.2015 la SPN – BNP (...) și titlu juridic „construcție proprie”, conform Autorizației de construire nr. (...)/30.07.2015, Procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor nr. (...)/15.12.2016 și Actului administrativ nr.  (...)/19.12.2016, emis de Primăria Municipiului (...).

În al doilea rând, instanța a reținut că, prin Autorizația de construire nr. (...)/30.07.2015, act ce stă la baza dobândirii și, apoi, transmiterii dreptului de proprietate asupra construcției ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare încheiat de părți, Primarul Municipiului (...) a autorizat, la cererea pârâților (P1) și (P2) (filele 135 - 139, vol. I), executarea lucrărilor de construire pentru extinderea și mansardarea casei de locuit parter, situată în localitatea (...), str. (...), nr. (...), jud. (...), înscris în Cartea Funciară Nr. (...) (...), în baza documentației tehnice nr. (...)/2015, elaborată de SC (S) SRL (fila 133, vol. I), proiectul nr. (...)/2015 fiind, după cum reiese din documentația transmisă Tribunalului (...) de Serviciul Urbanism și Dezvoltare Urbană din cadrul UAT Municipiul (...), întocmit în baza referatului de verificare nr. (...)/29.06.2015 (filele 150 - 151, vol. I), ce are ca temei memoriul tehnic privind structura de rezistență, prin care se propune, pentru asigurarea structurii de rezistență desfacerea șarpantei din lemn existentă, desfacerea podirii din lemn existentă peste parter, fundații continue noi cu soclu din beton armat la extindere, planșeu din beton armat peste parter, casa scărilor din beton armat la parter, pereți portanți din cărămidă GVP la mansardă, șarpantă din lemn cu scaune și se concluzionează că este interzisă realizarea unor modificări la structura de rezistență fără acceptul prealabil al proiectantului și verificatorului de proiect (filele 143 - 146, vol. I), dar și referatul de expertiză tehnică nr. (...)/24.06.2015, prin care se prevede, printre altele, un planșeu de beton armat peste parterul existent, planșeu de minim 13 cm grosime, cu rezemare pe grinzi secundare dese, în așa fel ca distribuția încărcărilor să fie cât mai uniformă pe pereții parterului și pe fundațiile existente, iar centura perimetrală să aibă înălțimea egală cu grinzile secundare prevăzute (filele 147 - 149, vol. I).

În al treilea rând, instanța a arătat că, deși lucrarea de extindere și mansardare realizată în temeiul Autorizației de construire nr. (...)/30.07.2015 a fost recepționată de către reprezentantul administrației publice locale din cadrul Municipiului (...) și o comisie de specialiști, conform Procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor nr. (...)/15.12.2016 (fila 32, vol. I), ce atestă respectarea proiectului pe baza căruia a fost eliberată autorizația de construire, în realitate mansardarea locuinței s-a efectuat fără a se asigura structura de rezistență impusă prin documentația tehnică nr. (...)/2015, elaborată de SC (S) SRL, deci cu nerespectarea autorizației de construire emisă în baza proiectului nr. (...)/2015 și aceasta pentru că planșeul realizat peste parter este din grinzi de lemn cu secțiunea de 15 x 15 cm la interaxe de 80 cm și grinzi de lemn cu secțiuni de 10 x 15 cm la interaxe de 50 cm, soluție rămasă de la casa inițială parter, nefiind realizat planșeul de beton armat prevăzut în proiectul de execuție a mansardării, după cum s-a constatat prin expertiza tehnică extrajudiciară nr. (...)/2017, efectuată, la solicitarea reclamantului, în luna noiembrie 2017 (fila 48, vol. I) și s-a confirmat prin expertiza tehnică judiciară în specialitatea construcții și evaluarea proprietății imobiliare efectuată în cauză de către expert (E) (fila 65, vol. II).

Într-adevăr, prin raportul de expertiză tehnică judiciară în specialitatea construcții și evaluarea proprietății imobiliare efectuată în cauză de către d-nul expert (E) (filele 61 - 76, vol. II), lucrare în privința căreia, în urma răspunsului la obiecțiunile formulate de reclamant, depuse la dosarul cauzei în data de 18.02.2019 (fila 86, vol. II) și data de 15.03.2019 (filele 92 - 93, vol. II), niciuna din părți nu a mai solicitat lămuriri/completări, fiind necesar a se considera că a fost acceptată, s-a constatat că centura de beton armat peste parter, cu planșeu de beton armat de 13 cm, grosime cu rezemare pe pereții portanți și pe grinzi de beton armat, rezultând o secțiune verticală cu grosime totală (planșeu, șapă egalizare, pardoseală de parchet, glet pe tavan) de 20 cm, nu a fost realizată astfel cum s-a prevăzut în proiectul de execuție, ci s-a păstrat planșeul de lemn existent, peste care s-a turnat o placă de beton armat cu grosime de doar 6,5 cm, deci mult sub cea prevăzută în proiect și fără a se realiza grinzile de beton. Or, în aceste condiții, expertul instrumentator al lucrării de specialitate dispusă în cauză stabilește că modalitatea în care s-a realizat planșeul nu respectă nici pe departe condițiile de siguranță impuse prin proiectul de execuție, întrucât, practic, este vorba despre o încărcare permanentă peste planșeul de lemn existent, care poate ceda în orice moment și fără greutatea utilă ulterioară, deja existând semne vizibile ale imposibilității de susținere a greutății mansardei (fila 74, vol. II) și indică, neechivoc, faptul că planșeul efectiv realizat nu era corespunzător cu destinația de locuință, destinație ce va fi avută în vedere de instanță pentru soluționarea cauzei, deoarece este menționată în contractul autentic de vânzare-cumpărare și trebuie, în contextul prev. art. 269 - 270 din Codul de procedură civilă, evocate în precedent, să fie apreciată a fi parte din obiectul contractului, mai ales că reclamantul nu a contestat faptul că a cumpărat imobilul cu destinația de „casă de locuit” asumându-și costurile procedurii de transformare a casei în spațiu comercial (fila 99, vol. I, fila 118, vol. I), dar reține și că modul defectuos de execuție al planșeului de beton nu era, la momentul vânzării, un viciu ascuns, întrucât o grosime de doar 6,5 cm a planșeului de beton era vizibilă și trebuia observată chiar și de o persoană care nu este de profesie, concluzie care, însă, nu va fi avută în vedere de instanță. Astfel, de vreme ce, din împrejurările cauzei, nu rezultă că reclamantul ar avea cunoștințe în specialitatea construcții, iar, la momentul examinării bunului imobil oferit spre vânzare, reclamantului i s-a comunicat faptul că lucrările au fost realizate conform proiectului de execuție în baza căruia a fost emisă autorizația de construire, instanța nu a considerat că acesta avea obligația de a analiza în amănunt situația planșeului de beton turnat peste parter, măsurându-i grosimea, ci a prezumat că, pentru reclamant, neconformitatea structurii de rezistență a lucrării de mansardare cu cea stabilită prin proiectul de execuție nu a fost aparentă, o asemenea prezumție judiciară impunându-se a fi instituită în considerarea prev. art. 359 din Codul de procedură civilă, dat fiind că, la momentul vizionării imobilului ofertat spre vânzare, reclamantul a întrebat dacă există un planșeu de beton (a se vedea, în acest sens, răspunsul la întrebarea nr. 6 din interogatoriu - fila 118, vol. I) și i s-a răspuns că un asemenea planșeu există, fiindu-i chiar și prezentat planșeul de beton turnat peste grinzile din lemn, ce a fost apreciat de către beneficiarii lucrării a fi conform proiectului de execuție (fila 88, vol. I), mai ales că această conformitate a fost garantată de către proiectant prin procesul-verbal de recepție calitativă încheiat cu ocazia recepționării lucrărilor și atestată de către comisia de specialitate care a recepționat lucrarea conform procesului-verbal nr. (...)/15.12.2016 (filele 33 - 34, vol. I).

Prin urmare, în opinia instanței, modalitatea defectuoasă în care a fost efectuat, în cadrul lucrării de extindere și mansardare realizată în temeiul Autorizației de construire nr. (...)/30.07.2015, planșeul de beton peste parterul construcției existente nu constituie un viciu aparent, posibil a fi identificat la o simplă analiză amănunțită a bunului, ci un viciu ascuns, în sensul dispozițiilor art. 1707 alin. 2 din Codul civil, întrucât reclamantul cumpărător nu îl putea descoperi fără asistență de specialitate, chiar dacă șapa egalizatoare nu era încă turnată la momentul vizionării imobilului ofertat spre vânzare, un asemenea viciu nefiind, de altfel, cunoscut nici de către pârâți, cu toate că aceștia au fost beneficiarii lucrării de extindere și mansardare și au participat efectiv la turnarea betonului, după cum se evocă în cuprinsul întâmpinării și nu s-a combătut de către reclamant, motiv pentru care instanța a reținut că vânzătorii nu aveau cunoștință despre existența viciului ascuns (fila 89, vol. I).

Așa fiind, de vreme ce, potrivit art. 1707 din Codul civil „(1) Vânzătorul garantează cumpărătorul contra oricăror vicii ascunse care fac bunul vândut impropriu întrebuințării la care este destinat sau care îi micșorează în asemenea măsură întrebuințarea sau valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sau ar fi dat un preț mai mic. (2) Este ascuns acel viciu care, la data predării, nu putea fi descoperit, fără asistență de specialitate, de către un cumpărător prudent și diligent. (3) Garanția este datorată dacă viciul sau cauza lui exista la data predării bunului. (4) Vânzătorul nu datorează garanție contra viciilor pe care cumpărătorul le cunoștea la încheierea contractului” și, în cauză, s-a stabilit deja că imobilul cumpărat de reclamant prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat de Notar Public (...), prin Încheierea Nr. (...)/28.12.2018 era, ca urmare a modalității defectuoase în care a fost efectuat, în cadrul lucrării de extindere și mansardare realizată în temeiul Autorizației de construire nr. (...)/30.07.2015, planșeul de beton peste parterul construcției existente, afectat un viciu ascuns, care nu a fost cunoscut de reclamant la momentul încheierii vânzării și care face bunul impropriu întrebuințării construcției ca locuință, chiar din momentul predării bunului imobilului, fiind de o asemenea gravitate încât construcția devine periculoasă, existând posibilitatea ca planșeul să cedeze în orice moment, după cum a alegat reclamantul prin răspunsul la întrebarea nr. 8 din interogatoriu (fila 118, vol. I) și s-a confirmat în expertiza tehnică judiciară dispusă în cauză (fila 64, vol. II), instanța a considerat că sunt întrunite cerințele prevăzute de lege pentru angajarea răspunderii vânzătorului contra viciilor bunului vândut.

În consecință, instanța, reținând și faptul că reclamantul s-a conformat exigențelor art. 1709 alin. 1 din Codul civil, deoarece a adus la cunoștința vânzătorilor (filele 1 - 8, vol. I) viciul ascuns care face bunul impropriu întrebuințării la scurt timp după ce existența sa neîndoielnică a fost confirmată de inginerul care a întocmit expertiza tehnică extrajudiciară nr. (...)/2017 (filele 47 - 53, vol. I), a făcut aplicarea prev. art. 1710 din Codul civil, ce stabilesc că: „ (1) În temeiul obligației vânzătorului de garanție contra viciilor, cumpărătorul poate obține, după caz: a) înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala acestuia; b) înlocuirea bunului vândut cu un bun de același fel, însă lipsit de vicii; c) reducerea corespunzătoare a prețului; d) rezoluțiunea vânzării” și, a înlăturat, în lipsa unei cereri exprese a vânzătorului, posibilitatea de cenzurare a alegerii cumpărătorului, dispunând rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare încheiat de părți la data de 28.12.2016, pentru vânzarea-cumpărarea imobilului situat în localitatea (...), str. (...), nr. (...), jud. (...), înscris în Cartea Funciară Nr. (...) (...), compus din teren intravilan în suprafață de 288 mp, cu nr. cadastral (...) și construcția „casă de locuit tip P+M”, cu nr. cadastral (...)-C1, astfel cum a fost autentificat de Notar Public (...), prin Încheierea Nr. (...)/28.12.2018.

S-a stabilit că, deși, între părți, a intervenit o convenție de vânzare-cumpărare și, în temeiul art. 1270 din Codul civil „Contractul valabil încheiat are putere de lege între părțile contractante”, cât timp legiuitorul prevede, prin chiar alin. 2 al art. 1270 din Codul civil, posibilitatea derogării de la principiul forței obligatorii a actului juridic, printr-o autorizare a instanței de judecată, dată în baza dispozițiilor legale ce instituie limite ale principiului forței obligatorii a oricărui act juridic, atenuând efectele răspunderii contractuale, iar, în speță, o asemenea dispoziție se regăsește în conținutul art. 1710 alin. 1 lit. d) din Codul civil, solicitarea reclamantului de a se dispune rezoluțiunea contractului sinalagmatic încheiat de părți pentru vânzarea bunului afectat de un viciu ascuns care îl face impropriu întrebuințării conform destinației avută în vedere la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, aceea de „casă de locuit” este pe deplin justificată și a fost admisă.

Or, admiterea cererii reclamantului de a se dispune rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat de Notar Public (...), prin Încheierea Nr. (...)/28.12.2018 impune și admiterea pretențiilor de repunere a părților în situația anterioară, deoarece, potrivit art. 1554 alin. 1 din Codul civil: „Contractul desființat prin rezoluțiune se consideră că nu a fost niciodată încheiat. Dacă prin lege nu se prevede altfel, fiecare parte este ținută, în acest caz, să restituie celeilalte părți prestațiile primite”, astfel că instanța, învestită fiind doar cu cererea reclamantului cumpărător de repunere a părților în situația anterioară, a dispus obligarea pârâților, care, în virtutea regimului comunității legale de bunuri sub egida căreia au vândut bunul, încasând în patrimoniul comun prețul vânzării, trebuie să execute în solidar obligația inerentă repunerii părților în situația anterioară încheierii contractului desființat prin rezoluțiune, să restituie reclamantului suma de 83.500 Euro, echivalentul a 378.330 lei, achitată de cumpărător cu titlu de preț al imobilului vândut conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat de Notar Public (...), prin Încheierea Nr. (...)/28.12.2018, precum și suma de 3.957 lei, achitată de cumpărător cu titlu de cheltuieli ale vânzării: taxă întăbulare și onorariu notar, deci sumele de bani înscrise în actul autentic ca reprezentând „prețul și cheltuielile făcute cu prilejul vânzării” și care, în conformitate cu dispozițiile art. 1712 alin. 2 din Codul civil, trebuie restituite cumpărătorului chiar și de către vânzătorul care nu a cunoscut viciul ascuns, după cum este și cazul pârâților, atât timp cât reclamantul nu a justificat, în acord cu reglementarea art. 249 din Codul de procedură civilă, împrejurarea că vânzătorii au cunoscut modalitatea defectuoasă în care s-a realizat planșeul de beton peste parter, cu încălcarea fragrantă a cerințelor de rezistență a structurii instituite în proiectul de execuție nr. (...)/2015, iar, în lipsa probării corespunzătoare a unei asemenea împrejurări, instanța, ținută fiind să aprecieze doar în baza adevărului judiciar, cel care rezultă din probatoriul administrat în cauză, nu o poate avea în vedere.

Totodată, instanța, constatând că, prin raportul de expertiză în specialitatea construcții și evaluarea proprietății imobiliare încuviințat în cauză, lucrare de specialitate în privința căreia s-a reținut deja că, în modalitatea în care a fost lămurită prin cele două răspunsuri la obiecțiuni ulterioare, a fost acceptată de ambele părți, s-a procedat la identificarea și evaluarea lucrărilor realizate de reclamant la imobilul ce i-a fost vândut conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat de Notar Public (...), prin Încheierea Nr. (...)/28.12.2018, stabilindu-se că au fost efectuate investiții în valoare de 83.782 lei, dar care aduc imobilului doar un spor de valoare în cuantum de 50.300 lei, echivalentul sumei de 10.800 Euro (filele 67 - 68, fila 93, vol. II), a admis în parte petitul 3 al acțiunii introductive, dispunând, în temeiul art. 1345 din Codul civil ca pârâții, în solidar (solidaritatea obligației derivă din regimul comunității legale de bunuri în care s-a aflat dreptul de proprietate asupra imobilului ce, prin efectul rezoluțiunii, se va întoarce în patrimoniul lor sub același regim de proprietate în care a fost vândut), să achite reclamantului suma de 50.300 lei, echivalentul sumei de 10.800 Euro, reprezentând contravaloarea investițiilor realizate de cumpărător la imobilul ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare rezoluționat, însă în limita sporului de valoare adus bunului.

În susținerea soluției dispusă cu privire la petitul 3 al cererii de chemare în judecată formulată de reclamant, instanța a evocat prev. art. 1345 și art. 1347 - 1348 din Codul civil, ce constituie temeiul juridic al acestor pretenții, necesar a fi respectat de către judecătorul învestit cu soluționarea acțiunii având ca obiect drepturi de care părțile pot dispune în mod liber, după cum reiese din reglementarea art. 22 alin. 5 din Codul de procedură civilă și a arătat că, în baza acestor prevederi legale, conform cărora: „Cel care, în mod neimputabil, s-a îmbogățit fără justă cauză în detrimentul altuia este obligat la restituire, în măsura pierderii patrimoniale suferite de cealaltă persoană, dar fără a fi ținut dincolo de limita propriei sale îmbogățiri”, „Cel care s-a îmbogățit este obligat la restituire, ...”, „Cererea de restituire nu poate fi admisă, dacă cel prejudiciat are dreptul la o altă acțiune pentru a obține ceea ce îi este datorat”, dat fiind că reclamantul care, în raport de prev. art. 1712 alin. 2 din Codul civil, nu este îndreptățit să promoveze vreo altă acțiune în justiție pentru a recupera suma de bani avansată cu titlu de investiții realizate la imobilul ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare rezoluționat, trebuie despăgubit de pârâții care s-au îmbogățit nejustificat cu sporul de valoare adus de aceste investiții imobilului înstrăinat prin contractul desființat pe calea rezoluțiunii judiciare, deoarece bunul se întoarce în patrimoniul vânzătorilor având o valoare majorată cu suma de 10.800 Euro, fiind evident că majorarea valorii imobilului le profită, în timp ce reclamantul și-a diminuat patrimoniul cu suma de 83.782 lei, reprezentând costul lucrărilor de amenajare prin care s-a sporit valoarea imobilului.

Apoi, în ce privește petitul 4 al cererii de chemare în judecată introductive, instanța a reținut că reclamantul a invocat, în susținerea acestor pretenții, dispozițiile art. 1349 din Codul civil și, cât timp judecătorul învestit cu soluționarea acțiunii având ca obiect drepturi de care părțile pot dispune în mod liber este, conform art. 22 alin. 5 din Codul de procedură civilă, ținut de acest temei juridic, iar, prin probatoriul administrat în cauză, reclamantul, în calitatea sa de parte care avea, potrivit art. 249 din Codul de Procedură Civilă, sarcina probei, nu a justificat întrunirea tuturor celor patru condiții ale răspunderii civile delictuale, cu respectarea riguroasă a disp. art. 1357 din Codul civil și, cu atât mai puțin, a probat că este îndreptățit la reparație în condițiile art. 1391 din Codul civil, de vreme ce aceste dispoziții legale acordă dreptul la repararea unui prejudiciu nepatrimonial „în caz de vătămare a integrității corporale sau a sănătății”, ceea ce nu poate fi adus în discuție, vătămarea corporală nefiind nici măcar invocată, cu atât mai puțin dovedită, a respins, ca fiind neîntemeiată, cererea reclamantului de obligare a pârâților la plata sumei de 100.000 Euro, cu titlu de despăgubiri datorate pentru repararea prejudiciului moral suferit.

Într-adevăr, răspunderea civilă delictuală, astfel cum este reglementată prin art. 1349 alin. 1 și 2 din Codul civil, în baza căruia „Orice persoană are îndatorirea să respecte regulile de conduită pe care legea sau obiceiul locului le impune și să nu aducă atingere, prin acțiunile ori inacțiunile sale, drepturilor sau intereselor legitime ale altor persoane. Cel care, având discernământ, încalcă această îndatorire răspunde de toate prejudiciile cauzate, fiind obligat să le repare integral”, nu poate fi concepută fără justificarea cerințelor răspunderii civile delictuale, trasate de legiuitor în cuprinsul art. 1357 din Codul civil, dispoziție legală prin care a fost instituită obligația oricărei persoane ce cauzează altuia un prejudiciu printr-o faptă ilicită, săvârșită cu vinovăție, de a repara acest prejudiciu și a indicat faptul că autorul prejudiciului răspunde pentru cea mai ușoară culpă, iar, în speță, reclamantul nu a dovedit niciuna din cele patru condiții ale răspunderii civile delictuale, nici chiar a faptei ilicite generatoare de răspundere civilă pentru repararea unui prejudiciu nepatrimonial, întrucât împrejurările cauzei nu sunt de natură a ilustra reaua-credință ce ar fi caracterizat atitudinea vânzătorilor la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în condițiile în care, după cum s-a indicat în precedent, instanța a considerat că aceștia nu au cunoscut modalitatea defectuoasă în care s-a realizat planșeul din beton peste parter, având convingerea că lucrarea respectă proiectul de execuție, tocmai de aceea a și fost recepționată, la data de 15.12.2016. Or, în lipsa faptei ilicite nu poate exista răspundere civilă delictuală, astfel că nu s-a mai impus analiza existenței celorlalte condiții ale răspunderii civile delictuale, cu toate că nu poate fi omis a se nota că nici cerința prejudiciului moral nu este justificată în vreun fel, simplul fapt că reclamantul ar fi pătruns în imobil pe durata efectuării lucrărilor de amenajare interioară și exterioară nefiind, în lipsa dovedirii unei vătămări fizice sau psihice suferită în mod real de reclamant, în măsură să justifice un prejudiciu moral.

Împotriva acestei sentințe au declarat apel pârâții (P1) și (P2), solicitând admiterea apelului, modificarea în parte a sentinței atacate în sensul respingerii în totalitate a cererii de chemare în judecată.

În motivarea apelului se susține că prima instanță a reținut că, din concluziile raportului de expertiză în construcții realizat în cauză de expertul (E), a rezultat faptul că modul în care s-a realizat planșeul nu a reprezentat un viciu ascuns, urmează a înlătura această concluzie.

Prima instanță a reținut, în schimb, că, din împrejurările cauzei, nu a rezultat că reclamantul-intimat ar avea cunoștințe în specialitatea construcții, instanța indicând că reclamantul-intimat nu avea obligația de a analiza în amănunt situația planșeului din beton turnat peste parter, ci „a prezumat" că pentru reclamantul intimat, neconformitatea structurii de rezistență a lucrării de mansardare cu cea stabilită în proiectul de execuție nu a fost aparentă.

Drept urmare, Tribunalul (...) a apreciat că ne găsim în prezența unui viciu ascuns, pe care cumpărătorul nu-l putea descoperi fără asistență de specialitate.

Consideră apelanții că această concluzie a raportului de expertiză judiciară nu putea fi înlăturată de către prima instanță în condițiile în care ea nu a fost contrazisă de nicio altă probă.

Mai mult, prima instanță a procedat la înlăturarea concluziei cuprinsă în raportul de expertiză, care constituie o probă tehnică, cu o așa zisă „prezumție” a sa în sensul că neconformitatea structurii de rezistență a lucrării de mansardare cu cea stabilită în proiectul de execuție nu a fost aparentă.

Apelanții solicită a se reține că așa-zisa „prezumție" nu este o prezumție legală ci reprezintă o simplă părere a judecătorului fondului, în materia răspunderii pentru vicii, legiuitorul nu a instituit prezumții legale.

Viciul constând în executarea neconformă a fost cât se poate de vizibil, respectiv bârnele de lemn care trebuiau înlăturate au fost în momentul încheierii contractului și sunt și în prezent cât se poate de vizibile. Astfel grinzile din lemn pot fi observate de către instanță analizând fotografiile din Raportul de expertiză extrajudiciară nr. (...)/2017 – pag. 34.

De asemenea, turnarea unui planșeu de beton de 6,5 cm în loc de 13 cm a fost și este foarte vizibilă, în condițiile în care, în zona scărilor, se puteau și se pot vedea încă în relief toate straturile de material folosite, cu grosimile aferente. De asemenea, peste planșeu nu erau montate pardoseli în momentul vânzării-cumpărării.

Însă un aspect deosebit de important de reținut este faptul că intimatul a avut acces nestingherit în imobil timp de 4 luni înainte de perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, având o pereche de chei de la imobil.

Nu în ultimul rând intimatul a avut în posesie încă din august-septembrie 2015 o copie a documentației tehnice de mansardare.

Or, în atare condiții, dacă era un cumpărător prudent și diligent așa cum cere legea el trebuia să observe că planșeul de la mansardă nu era conform proiectului și să decidă dacă dorește să cumpere așa sau nu, asumându-și riscurile aferente.

În literatura juridică s-a arătat foarte clar că viciul nu este ascuns dacă putea fi descoperit de un cumpărător „atent" și că vânzătorul nu este ținut de obligația de garanție în cazul viciilor aparente și în cazul viciilor ascunse care au fost cunoscute de către cumpărător la încheierea contractului (nu la predarea bunului).

În probațiune apelanții au solicitat administrarea probei cu înscrisuri, interogatoriul pârâtului intimat și doi martori.

În drept s-au invocat dispozițiile art. 436 și urm., art. 451 - 453 Cod de procedură civilă, art. 1707, art. 1709, art. 1712 Cod civil.

Prin întâmpinarea depusă la dosar, intimatul-reclamant (R) (fost ...), solicită respingerea apelului ca nefondat cu consecința menținerii ca temeinică și legală a sentinței atacate, cu cheltuieli de judecată.

În fapt, apreciază apelul declarat ca fiind vădit nefondat, reprezentând rezultatul interpretării greșite a dispozițiilor legale incidente în cauză, precum și a analizării, la fel de greșite, a probatoriului efectiv administrat, împrejurări la care se adaugă și lipsa unor critici efective de legalitate sau temeinicie ale hotărârii apelate.

În apel s-a încuviințat și administrat proba cu interogatoriul pârâtului intimat și cu martora (M), apelanții renunțând la proba cu expertiză tehnică solicitată.

Examinând hotărârea apelată din perspectiva probațiunii administrate în fața instanței de fond și apel, în lumina motivelor de apel invocate, în baza art. 476 - 479 Cod de Procedură Civilă, Curtea a reținut următoarele:

În esență apelanții pârâți susțin că instanța de fond a reținut în mod greșit existența unui viciu ascuns al bunului vândut, înlăturând concluziile expertului care a arătat clar că viciul era unul aparent, înlocuindu-le cu o prezumpție simplă judiciară, respectiv o părere proprie a judecătorului cauzei.

Într-adevăr în considerentele sentinței apelate se arată că „expertul reține că modul defectuos de execuție al planșeului de beton nu era, la momentul vânzării un viciu ascuns, întrucât o grosime de doar 6,5 cm a planșeului de beton era vizibilă și trebuia observată chiar și de o persoană care nu este de profesie, concluzie care, însă, nu a fost avută în vedere de instanță. Astfel, de vreme ce, din împrejurările cauzei, nu rezultă că reclamantul ar avea cunoștințe în specialitatea construcții, iar, la momentul examinării bunului imobil oferit spre vânzare, reclamantului i s-a comunicat faptul că lucrările au fost realizate conform proiectului de execuție în baza căruia a fost emisă autorizația de construire, instanța nu a considerat că acesta avea obligația de a analiza în amănunt situația planșeului de beton turnat peste parter, măsurându-i grosimea, ci a prezumat că, pentru reclamant, neconformitatea structurii de rezistență a lucrării de mansardare cu cea stabilită prin proiectul de execuție nu a fost aparentă, o asemenea prezumție judiciară impunându-se a fi instituită în considerarea prev. art. 359 din Codul de procedură civilă, dat fiind că, la momentul vizionării imobilului ofertat spre vânzare, reclamantul a întrebat dacă există un planșeu de beton (a se vedea, în acest sens, răspunsul la întrebarea nr. 6 din interogatoriu – fila 118, vol. I) și i s-a răspuns că un asemenea planșeu există, fiindu-i chiar și prezentat planșeul de beton turnat peste grinzile din lemn, ce a fost apreciat de către beneficiarii lucrării a fi conform proiectului de execuție (fila 88, vol. I), mai ales că această conformitate a fost garantată de către proiectant prin procesul-verbal de recepție calitativă încheiat cu ocazia recepționării lucrărilor și atestată de către comisia de specialitate care a recepționat lucrarea conform procesului-verbal nr. (...)/15.12.2016 (filele 33 - 34, vol. I).”

Astfel instanța de fond a înlăturat concluziile din expertiza științifică efectuată în cauză, potrivit căreia viciul planșeului construcției era unul aparent și nu ascuns, putând fi observat și de o persoană fără cunoștințe de specialitate în domeniu, prezumând că pentru reclamant neconformitatea structurii de rezistență a lucrării nu a fost una aparentă, argumentat de lipsa de cunoștințe în domeniu a reclamantului, de faptul că acesta a întrebat expres la data vânzării dacă există un planșeu de beton, pe care beneficiarul lucrării l-a apreciat ca fiind conform cu proiectul, fiind confirmat de procesul verbal de recepție a lucrării.

Instanța de apel a constatat că aceste prime critici ale apelanților sunt întemeiate deoarece instanța de fond a făcut o aplicare și interpretare greșită a normelor de drept material, respectiv a dispozițiilor art. 1707 Cod civil, în materia viciilor ascunse ale bunului vândut, raportat la probele administrate în cauză.

Așa cum au susținut și apelanții în materia probei viciilor ascunse, legiuitorul nu a instituit prezumpții legale iar prezumpțiile judiciare, respectiv deducțiile logice ale judecătorului, pornind de la un fapt cunoscut la un fapt necunoscut vecin și conex, deși pot fi aplicate și în lipsa unor prezumpții legale, este esențial să fie în concordanță cu probele administrate în cauză, mai ales cu probele științifice, cum sunt expertizele de specialitate.

Or în acest caz instanța a înlăturat concluzia esențială a unei expertize necontestate (nesolicitându-se o nouă expertiză în fața instanței de fond, doar lămuriri) potrivit căreia viciul construcției era unul aparent și ușor de observat și a ajuns la o concluzie diametral opusă, prezumând că nu se impunea verificarea grosimii planșeului deoarece cumpărătorul nu avea cunoștințe de specialitate și deoarece vânzătorul a afirmat că proiectul a fost respectat, ulterior lucrarea fiind recepționată.

Existența viciului ascuns al unei construcții, respectiv posibilitatea cunoașterii viciului de către cumpărător, la data cumpărării, sunt aspecte de fapt, diferite, determinate de circumstanțele concrete ale fiecărei cauze în parte, iar instanța trebuie să le verifice raportat la toate probele administrate în cauză.

Or, în prezenta cauză din coroborarea tuturor probelor administrate în fața instanței de fond și apel, a rezultat că viciul structurii de rezistență al construcției era unul aparent și putea fi observat cu ușurință de cumpărător.

Astfel trebuie avut în vedere faptul că din probele administrare în cauză a rezultat fără echivoc că reclamantului cumpărător i s-au pus dispoziție atât cheia imobilului, cât și toată documentația tehnică care a stat la baza lucrărilor de extindere și mansardare, nefinalizate în acel moment, anterior încheierii contractului de vânzare cumpărare.

Din interogatoriul administrat reclamantului (R), în fața instanței de fond rezultă că acesta a recunoscut în fața instanței primirea cheilor imobilului anterior încheierii contractului și anterior terminării și recepționării lucrărilor (potrivit răspunsurilor de la întrebarea 2 și 3 fila 117, vol. I dosar de fond).

Totodată din același interogatoriu rezultă că părțile au negociat prețul, iar vânzătorii au lăsat din prețul inițial de 93.000 euro, tocmai pentru că cumpărătorul s-a angajat și a și executat el însuși, pe cheltuiala proprie, lucrările neexecutate în acel moment, respectiv montarea scării interioare, gletuitul, finisajele, introducerea încălzirii, lucrări necesare în vederea finalizării autorizației de construcție privind mansardarea și extinderea construcției, fiind evident că pentru executarea acestor lucrări a intrat din timp în posesia imobilului pe care urma să îl cumpere și a documentației necesare.

De altfel chiar în contractul de vânzare cumpărare intervenit între părți există mențiune că ”vânzătorul a predat iar cumpărătorul a preluat, toate actele de proprietate, inclusiv documentația cadastrală aferentă extinderii și mansardării construcției, aferente bunului imobil ce face obiectul prezentului contract.” (fila 10 alin. 2 vol. I dosar de fond)

De asemenea reclamantul arată, răspunzând la întrebarea nr. 6 din interogatoriu, că a turnat șapa egalizatoare peste planșeul de beton și la întrebarea pe care a adresat-o vânzătorului, dacă este planșeu de beton” i s-a spus că este, dar de fapt era o improvizație și avea chiar și fier turnat, de aceea a crezut că este planșeu de beton” iar șapa egalizatoare pe care a turnat-o a fost între 2 cm - 9 cm, fără a-și aminti exact (fila 118, vol. I dosar de fond).

Tot cu ocazia aceluiași interogatoriu, reclamantul a mai arătat că era de fapt în căutarea unui spațiu comercial, intenția declarată fiind aceea de a transforma casa într-un salon de înfrumusețare sau alt spațiu comercial, motiv pentru care s-au început lucrările de transformare, s-a dat jos rigipsul existent și s-a constatat că este planșeu de lemn, iar doamna arhitect i-a spus că planșeul nu suportă greutatea necesară, s-a încercat întărirea structurii dar inginerul executant a constatat că structura de rezistență nu este ok și nu a mai dorit să intre în casă.

De altfel, chiar în cererea de chemare în judecată (fila 2 aliniat ultim, vol. I dosar de fond) reclamantul face trimitere la posibilitatea sa de a observa că tavanul era din lemn și nu din beton, apreciind însă că și în acest caz viciul este unul ascuns.

Din interogatoriul administrat reclamantului intimat în fața instanței de apel în ședința publică din 05.11.2019 (filele 98 - 101 dosar de apel) mai rezultă că acesta a vizitat imobilul în litigiu înainte de cumpărarea acestuia de două - trei ori, odată ca să măsoare suprafața pentru gresie, cu instalatorul, pentru microcentrală și încălzire și pentru a măsura spațiul pentru rafturi.

Totodată acesta a recunoscut că i s-au oferit actele de la casă, precum și schițele de care avea nevoie, iar cheile i s-au predat înainte de predarea actelor.

De asemenea a arătat că a contactat-o pe doamna arhitect (A) pentru a stabili procedura de transformare în spațiu comercial a casei, dar aceasta i-ar fi spus că se va putea discuta doar după achiziționarea casei, respectiv trecerea acesteia pe numele său.

Audiată fiind în ședința publică din 3.12.2019 în fața instanței de apel martora (M) a arătat în declarația de martor existentă la dosar (filele 107 - 108 dosar de apel) că părțile s-au prezentat la un moment dat în biroul de arhitect al acesteia, cumpărătorul dorind să știe în mod cert ce clădire va cumpăra și dacă va putea fi folosită cu altă destinație decât cea inițială de casă de locuit, spunându-i-se că din punct de vedere funcțional se impun modificări, pe care și cumpărătorul le dorea.

Totodată martora a arătat că la prima întâlnire, ce a avut loc înainte de încheierea contractului de vânzare cumpărare, cumpărătorul reclamant avea asupra sa proiectul DTAC pe baza căruia s-au purtat discuțiile, dar nu s-au purtat discuții despre planșeu, doar despre compartimentare, pentru care urma să fie întocmit un alt proiect, cumpărătorul având asupra sa la data discuțiilor proiectul întocmit în beneficiul vânzătorului (...) pentru mansardare, reclamantul relatând martorei că a văzut deja imobilul la data discuțiilor purtate între martoră și cumpărător.

Rezultă deci din coroborarea probelor cu înscrisuri, interogatoriul reclamantului luat în fața instanței de fond și apel și declarația martorei audiate în apel că reclamantul a cunoscut starea fizică a imobilului pe care l-a vizitat de mai multe ori înainte de data cumpărării, de asemenea a preluat toată documentația necesară care a stat la baza lucrărilor de mansardare extindere, preluând imobilul și executând el însuși lucrările necesare finalizării lucrărilor care permiteau recepția lucrării finale de mansardare și extindere, executând el însuși scara interioară, gletuitul, finisajele, introducerea încălzirii, a pus gresie, faianță și a turnat o șapă autonivelantă, după declarațiile proprii între 2 - 9 cm peste planșeul de beton care avea doar 6,5 cm în loc de minimum 13 cm, cum apărea în proiect. De asemenea dorind să transforme casa într-un spațiu comercial s-a prezentat înainte de data cumpărării cu toată documentația de extindere mansardare aflată asupra sa, de mai multe ori la d-na arhitect (...), audiată ca martor în cauză pentru a discuta detaliile transformării spațiului într-unul comercial.

Astfel față de stadiul nefinisat în care a preluat imobilul anterior vânzării, căruia îi lipseau scările interioare, finisajele, gletuitul, gresia, faianța, căldura, șapa autonivelantă, față de lucrările executate de acesta în vederea finalizării lucrărilor și cumpărării casei, față de existența în posesia sa a tuturor documentelor din care rezulta fără echivoc grosimea planșeului și a modului de executare a acestuia, Curtea a apreciat că reclamantul știa sau putea și trebuia să observe cu minime diligențe că viciul este unul aparent.

Aceleași concluzii rezultă însă și dintr-o altă probă esențială administrată în cauză, respectiv raportul de expertiză tehnică cu anexe din 10.12.2018 (filele 61 - 76 vol. II dosar de fond), din care rezultă că lucrarea propusă în proiectul nr. (...)/2015 ce a stat la baza autorizației de construcție nr. (...)/2015 s-au propus următoarele lucrări pentru siguranță: desfacerea șarpantei din lemn existente, desfacerea podirii din lemn peste parter, fundație de beton cu soclu armat peste extindere, planșeu de beton armat peste parter, pereți portanți din cărămidă GVP la mansardă, șarpantă din lemn cu scaune.

Pentru siguranță s-a prevăzut o centură de beton armat peste parter de 13 cm grosime cu rezemare pe pereții portanți și pe grinzi de beton armat și o grosime totală a planșeului, șapei de egalizare, pardoseală sau parchet și a gletului pe tavan fiind prevăzută să fie de 20 de cm.

În realitate însă expertul a constat că planșeul s-a executat în felul următor:

- s-a păstrat planșeul de lemn, peste care s-a turnat o placă de beton armat;

- grosimea planșeului este de 6,5 cm în loc de 13 cm, mult sub cel prevăzut;

- nu s-au realizat grinzile de beton, pe considerentul că planșeul de lemn existent poate prelua încărcătura nou creată.

Expertul concluzionează ferm că acest planșeu de 6,5 cm nu respectă nici pe departe condițiile de siguranță fiind o încărcare permanentă peste planșeul de lemn existent ce poate ceda în orice moment, că planșeul nu este corespunzător nici destinației de locuință și nici celei de spațiu comercial.

Concluzia esențială și relevantă a expertului în cauză este însă aceea de la nota 3 (fila 64 aliniat ultim vol. II dosar de fond) potrivit căreia „acest mod de execuție nu este și nu era un viciu ascuns la data vânzării cumpărării imobilului, întrucât grosimea de 6,5 cm sau mai mică, era vizibilă și trebuia observată chiar și de o persoană care nu este de profesie.”

De altfel fotografia realizată în interiorul imobilului, aflată la fila 74, vol. II, dosar de fond, reprezentând Anexa 7 la raportul de expertiză tehnică, este grăitoare la rândul ei.

Nu corespund realității susținerile reclamantului intimat din întâmpinarea depusă în apel, potrivit cărora expertul ar fi revenit asupra acestor concluzii ferme prin răspunsurile la obiecțiunile la raportul de expertiză, deoarece în aceste răspunsuri expertul reiterează și întărește ideea că „la pct. 2.2 a tratat întocmai modul în care a fost realizat efectiv proiectul, prezentând toate aspectele care reprezintă viciu (dar nu ascuns) al construcției”.

La pct. 4 se aduce o rectificare a notei 4 în sensul că așa cum s-a mai arătat proiectul prevedea un planșeu de beton, în schimb s-a păstrat planșeul de lemn și se constată, făcându-se o rectificare că „identifică în mod real viciul construcției existente atunci (și în prezent, la fel ca la data vânzării) - (răspuns la obiecțiuni filele 92 - 93 vol. II dosar de fond).

Astfel singura rectificare pe care o face expertul este aceea că în timp ce în lucrarea inițială la nota 4 de la pct. 2.3 apare bolduit în teza finală, care se referă la planșeul cu grinzi de profile metalice, sintagma „ca atare nu identifică în mod real viciul real al construcției”, rectificându-se se renunță la sintagma „nu” din cuprinsul acestei fraze, expertul concluzionând că „identifică în mod real viciul construcției existente atunci (și în prezent, la fel ca la data vânzării)”.

Rezultă deci că expertul nu revine asupra concluziei sale, ci, din contră, întărește concluzia sa de la pct. 2.3 nota 3 potrivit căreia viciul este unul aparent și era vizibil și trebuia observat la data vânzării și de un necunoscător în domeniu.

De altfel concluzia expertului se bazează pe două elemente esențiale, ușor vizibile care nu au fost respectate la data edificării planșeului, pe de o parte păstrarea planșeului de lemn peste care s-a turnat o placă de beton, în loc de desfacerea planșeului de lemn și turnarea unui planșeu de beton și a doua vizează turnarea unui planșeu cu o grosime de 6,5 cm în loc 13 cm, cât era prevăzut în proiectul de execuție al lucrării.

De altfel din memoriul tehnic pentru structura de rezistență și referatul de expertiză tehnică (filele 143 - 151), documente ce au stat la baza executării lucrărilor și care puteau fi studiate cu ușurință de reclamant, fiindu-i predate, rezultă clar că lucrările propuse sunt: desfacerea șarpantei din lemn existente, desfacerea podirii din lemn existente peste parter, construirea unui planșeu de beton armat peste parter de 13 cm grosime cu rezemare pe pereții portanți și pe grinzi de beton armat.

Or, rezultă din probele administrate că reclamantul cumpărător putea în mod facil observa, compara lucrările în stadiul lor nefinalizat și nefinisat în care le-a preluat, cu cele ce trebuiau executate conform proiectului pe care l-a deținut, fiindu-i pus la dispoziție anterior cumpărării, că nici planșeul de lemn nu a fost desființat, nici un planșeu de beton de 13 cm nu s-a executat, doar o placă de 6,5 cm turnată peste planșeul de lemn vechi și nici grinzi de beton armat nu s-au executat.

În consecință viciul structurii de rezistență al clădirii cumpărate era unul vizibil.

În drept potrivit dispozițiilor art. 1707 alin. 2 Cod civil: ”Este ascuns acel viciu care, la data predării, nu putea fi descoperit, fără asistență de specialitate, de către un cumpărător prudent și diligent.”

Atât în doctrină cât și în jurisprudență, atât anterior cât și ulterior intrării în vigoare a Noului Cod civil, s-a reținut constant faptul că vânzătorul nu răspunde pentru viciile aparente și despre care cumpărătorul a putut singur să se convingă.

Prin urmare, viciul poate fi considerat ascuns numai dacă și în măsura în care cumpărătorul nu l-a cunoscut, sau după împrejurări, dintr-o verificare normală dar atentă, nici nu putea să îl cunoască, nefiindu-i comunicat de vânzător.

Un aspect esențial reținut unanim și constant în jurisprudență a fost acela că posibilitatea cumpărătorului de a lua la cunoștință viciul se apreciază in abstracto, avându-se în vedere un cumpărător prudent și diligent, exact așa cum reglementează textul de lege.

Așa cum s-a reținut încă prin decizia Tribunalului Suprem nr. 1859 din 8 septembrie 1988, într-o cauză care vizează vânzarea unui autoturism, reluată și reiterată mai apoi de instanțele de judecată în decursul timpului: ”nu poate fi antrenată răspunderea vânzătorului și deci nu este justificată desființarea unei convenții, în cazul existenței unor vicii care nu au fost constatate de cumpărător, datorită lipsei de informare, de experiență, sau nepricepere, deoarece, atunci când cunoașterea calității sau defecțiunilor unui lucru reclamă o anumită pregătire, cumpărătorul este în culpă dacă nu apelează la o persoană calificată, în măsură să depisteze caracteristicile lucrului respectiv cu ocazia verificării acestuia.”

S-a reiterat și consolidat în timp ideea că un cumpărător prudent și diligent este acela care nu putea observa viciile lucrului la o observare atentă și serioasă iar dacă observarea acestora reclamă cunoștințe de specialitate acesta nu se poate prevala de propria sa lipsă de cunoștințe tehnice sau de experiență în cazul în care viciul aparent putea fi depistat cu ușurință de un specialist.

Astfel dacă la un bun mobil de o valoare mult mai mică, cum este un autoturism sau o motocicletă s-a ajuns constant la concluzia că nu se poate reține existența viciului ascuns dacă în depistarea acestuia cumpărătorul nu a apelat la părerea unui specialist, mecanic auto care putea depista facil viciul, în același sens sau cu atât mai mult, aplicând mutatis mutandis același raționament juridic, se ajunge la concluzia că și în cazul unui imobil casă, cu o valoare mult mai mare, un cumpărător prudent și diligent este acela care apelează inclusiv la un specialist, respectiv un expert în construcții pentru a putea verifica în mod diligent, eventualele vicii ale casei pe care intenționează să o cumpere.

Or, în prezenta cauză expertul a reținut că viciul putea fi observat și trebuia observat și de o persoană lipsită de cunoștințe în domeniu, or, văzând și jurisprudența și doctrina constantă din materia viciilor ascunse care condiționează posibilitatea reținerii viciului ascuns și a existenței unui cumpărător prudent și diligent, și de verificări efectuate în prezența unui specialist, este evident că nu se poate reține în prezenta cauză că viciul structurii de rezistentă al imobilului vândut este unul ascuns, viciul fiind unul aparent, așa cum a rezultat din toată probațiunea cu înscrisuri, interogatoriile reclamantului, martor și expertiză tehnică de specialitate analizate și coroborate pe larg mai sus. Rezultă deci că nu era necesară o asistență de specialitate pentru descoperirea viciului.

Nefiind incidente dispozițiile art. 1707 alin. 1 - 3 Cod civil viciul nefiind unul ascuns ci aparent, devine aplicabil art. 1707 alin. 4 Cod civil potrivit căruia vânzătorul nu datorează garanție pentru viciile pe care cumpărătorul le cunoștea la încheierea contractului.

Având în vedere că soluțiile pe toate capetele de cerere din acțiunea principală depind de prima cerere de rezoluțiune a contractului de vânzare cumpărare pentru vicii ascunse, ce se impune a fi respinsă și nu se impune admiterea nici măcar în parte în acțiunii ci respingerea ei în totalitate, astfel încât, chiar dacă prin soluția sa instanța de fond a respins la rândul ei cererea de acordare a daunelor morale formulată de reclamant, instanța de apel admițând apelul a modificat în tot soluția de admitere în parte a cererii, respingând-o în totalitate, în urma admiterii apelului, în temeiul art. 480 alin. 2 Cod de procedură civilă.

Totodată instanța de apel a reținut că, făcându-se dovada faptului că viciul reclamat în cauză, care stă la baza cererii de rezoluțiune a contractului de vânzare cumpărare este unul aparent și nu ascuns și era cunoscut de reclamant la data vânzării, nu s-a mai impus analiza celorlalte critici ale apelanților pârâți privind neaducerea la cunoștință a viciului în termen rezonabil reglementat de art. 1709 Cod civil, argument suplimentar a cărui analiză își pierde utilitatea raportat la admiterea primelor două critici esențiale din apel privind natura viciului ca fiind unul aparent și cunoscut de reclamant.

Pentru toate aceste motive de fapt și de drept, Curtea în baza art. 480 alin. 2 Cod de procedură civilă a admis ca fondat apelul civil introdus de apelanții-pârâți (P1), având CNP (...) și (P2), având CNP (...), ambii domiciliați în localitatea (...), str. (...), nr. (...), județul (...), în contradictoriu cu intimatul-reclamant (R) (fost ...), având CNP (...), cu domiciliul în localitatea (...), str. (...), nr. (...), județul (...) și domiciliul procesual ales la sediul profesional al avocatului (...), din localitatea (...), str. (...), nr. (...), et. (...), județul (...), împotriva Sentinței civile nr. (...)/D/2019 din data de 09 mai 2019, pronunțată de Tribunalul (...) în dosar nr. (...)/(...)/2018 pe care a schimbat-o în tot în sensul că:

A respins ca nefondată cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul (R) (fost ...), având CNP (...) în contradictoriu cu pârâții (P1), având CNP (...) și (P2), având CNP (...).

În baza art. 453 alineat 1 Cod procedură civilă față de căderea în pretenții a intimatului reclamant, Curtea l-a obligat pe reclamantul-intimat la plata în favoarea pârâților apelanți a sumei de 13.300 lei reprezentând cheltuieli de judecată în fond și apel, constând în onorarii avocațiale în fața instanței de fond (5000 de lei potrivit chitanței nr. (...) din 0.07.2018 și 5000 lei potrivit chitanței nr. (...) din 03.07.2018, ambele în original la filele 115 - 116 vol. II dosar de fond) și în apel (2500 lei conform ordinului de plată depus în copie la fila 103 dosar de apel), onorariu parțial expert la fond, fiind achitată de pârâți suma de 300 lei conform chitanței de la fila 130 vol. I dosar de fond (nefăcându-se dovada achitării diferenței de 300 de lei ce a fost pusă pe seama pârâților din onorariul încuviințat de instanța de fond pentru expertiză) și taxă judiciară de timbru parțial achitată în apel în sumă de 500 lei (fila 73 taxa de timbru în original dosar de apel), pentru diferență fiind admisă cererea de ajutor public judiciar sub forma scutirii.

În baza art. 18 din OUG 51/2008, față de căderea în pretenții a intimatului reclamant, Curtea a obliga pe intimatul (R) (fost ...), la plata către Stat a sumei de 3466 lei, reprezentând cheltuieli de judecată în privința cărora apelanții au beneficiat de scutire de taxă de timbru, prin încheierea civilă din 10.07.2019 a Curții de Apel (...).

Domenii speta

Spete similare