Acordarea despăgubirilor pentru exproprierea unui teren, potrivit expertizei de evaluare efectuate în cauză și nu pe baza aprecierilor instanței de judecată

DREPT CIVIL

Acordarea despăgubirilor pentru exproprierea unui teren, potrivit expertizei de evaluare efectuate în cauză și nu pe baza aprecierilor instanței de judecată

- art. 22 din Legea nr. 255/2010

- art. 26* și art. 38 din Legea nr. 33/1944

Deși art. 25 din Legea nr. 33/1994 prevede faptul că, în vederea soluționării cererii celui nemulțumit de despăgubirile acordate, se constituie o comisie de experți în vederea evaluării imobilului, instanța nu a avut în vedere concluziile acestora ci s-a raportat la contractul de vânzare cumpărare prin care anterior exproprierii recurenții reclamanți cumpăraseră imobilul în litigiu, dispozițiile art. 26 din același act normativ fiind astfel greșit aplicate.

Nu s-a avut în vedere nici faptul că la dosar existau dovezi din care reieșea faptul că prețul cu care cumpăraseră recurenții reclamanți terenul în litigiu, era rezultat al unor negocieri purtate de părțile contractante în anul 2008, or, exproprierea a avut loc în anul 2012.

Curtea de Apel Oradea – Secția I-a civilă

Decizia nr. 346 din 24 octombrie 2019

Prin Sentința civilă nr. (...)/C din 10.04.2019, Tribunalul (...) a respins ca neîntemeiată cererea formulată de reclamanta (...), cu domiciliul procesual ales în (...), în contradictoriu cu pârâtul Statul Român prin CNAIR – DRDP (...), cu sediul procesual ales în (...)(...).

A fost obligată reclamanta să achite pârâtului suma de 6.000 lei reprezentând cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut următoarele considerente:

Prin Decizia nr. (...)/2017 pronunțată de Curtea de Apel (...) s-a trimis cauza spre rejudecare, apreciind că raportul de expertiză a fost întocmit cu nerespectarea prevederilor art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.

Hotărârea nr. (...)/19.04.2012 emisă de expropriator, a stabilit o despăgubire în cuantum de 2792,2 lei pentru suprafața de 4856 mp nr. top (X) (...).

În cauză s-a dispus efectuarea unui nou raport de expertiză tehnică judiciară (fila 49), experții având în vedere contracte autentice de vânzare-cumpărare – teren arabil extravilan (...), încheiate în data de 09.08.2013 și 28.06.2013.

Pârâta a depus la dosar contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (...)/07.04.2011 de BNP (...) prin care reclamanta a cumpărat cota de 22194/30643 părți din terenul extravilan arabil cu nr. top (X) și alte 8 terenuri extravilane cu suma de 8.000 lei, părțile declarând pe proprie răspundere, cunoscând prevederile Legii nr. 241/2005, că prețul declarat și menționat în prezentul act este cel real.

Instanța a solicitat experților să stabilească cuantumul despăgubirilor raportat la acest contract de vânzare-cumpărare, prin care reclamanta a cumpărat pe lângă alte 8 terenuri și suprafața de 22194/30643 mp teren, din care s-a expropriat suprafața de 4856 mp, experții concluzionând că valoarea terenului expropriat este de 456 lei.

La calcularea cuantumului despăgubirilor, instanța a ținut seama, conform Deciziei Curții Constituționale nr. 12/2015, de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială la momentul transferului dreptului de proprietate, adică al emiterii deciziei de expropriere.

Întrucât decizia de expropriere nr. 45 privind coridorul de expropriere al lucrării „Brașov-(...)-Borș, Secțiunile 2B și 3C”, printre imobilele care fac parte din coridorul de expropriere este chiar și imobilul situat în extravilanul localității (...), jud. (...), în suprafață de 4.856 mp, identificat cu numărul cadastral (Y), parte din nr. topografic (X), este emisă la data de 16.01.2012, iar terenul a fost cumpărat de reclamantă în data de 07.04.2011, cu 8 luni anterior emiterii deciziei de expropriere, instanța a avut în vedere acest contract de vânzare-cumpărare la stabilirea cuantumului despăgubirilor.

 Totodată, instanța a reținut faptul că în schimbul sumei de 8.000 lei, reclamanta a cumpărat 9 terenuri extravilane arabile dintre care și cel în cauză, fiind expropriată doar suprafața de 4856 mp din terenul în suprafață de 22194 mp, astfel că s-a ținut cont de concluziile experților din data de 05.03.2019, care au apreciat că valoarea despăgubirilor ar fi de 456 lei.

S-a mai constatat că, nu s-a impus a ține cont de contractele de vânzare-cumpărare încheiate în data de 09.08.2013 și 28.06.2013 între terțe persoane, având ca obiect alte terenuri, întrucât mai relevant este contractul cu dată mai apropiată datei emiterii deciziei de expropriere, contract care vizează terenul expropriat, încheiat chiar de către reclamantă.

La ultimul termen de judecată, s-a reținut că reclamanta a depus în copie semnată pentru conformitate cu originalul, promisiunea de vânzare-cumpărare din data de 25.03.2008 încheiată între reclamantă în calitate de promitentă cumpărătoare și numitul (...), având ca obiect teren în suprafață de 8,5141 ha, prețul de vânzare fiind de 8.000.000 lei, menționat și în litere, tot opt milioane (lei vechi), fiind adăugat un 0 pentru a deveni 80.000.000 lei vechi și s-a tăiat peste opt milioane devenind optzeci de milioane lei vechi.

Instanța a constatat că înscrisul intitulat „promisiune de vânzare-cumpărare” nu are dată certă și totodată cuprinde corecturi, probabil în vederea utilizării lui în favoarea reclamantei, în acest dosar.

S-a mai constatat că, în data de 07.04.2011 s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (...)/07.04.2011 de BNP (...) prin care reclamanta a cumpărat 9 terenuri, inclusiv cel în discuție, contra sumei de 8.000 lei.

Prin urmare, s-a apreciat că reclamanta a dorit să dovedească cu un înscris fără dată certă și care prezintă suspiciuni de falsificare, faptul că la notarul public ar fi declarat un alt preț decât cel real, ceea ce ar atrage nulitatea absolută a contractului.

Mai mult, instanța a reținut că reclamanta nu poate să invoce o neregularitate săvârșită de ea, o dată, prin care s-a sustras de la plata taxelor datorate statului cu ocazia încheierii contractului autentificat, chiar reală de ar fi, și a doua oară, prin alterarea înscrisului – promisiune, pentru a obține o despăgubire mai mare, tot de la stat, care în final este păgubit de două ori.

Reținând dispozițiile art. 22 din Legea nr. 255/2010 conform cărora despăgubirea acordată de instanță nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator, instanța de fond a respins cererea ca neîntemeiată.

În temeiul art. 453 Cod procedură civilă, față de soluția de respingere a cererii, instanța de fond a obligat reclamanta să achite pârâtului suma de 6.000 lei reprezentând cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei sentințe, în termen legal, scutit de la plata taxelor de timbru, a declarat recurs reclamanta (R), solicitând admiterea acestuia, modificarea sentinței, admiterea acțiunii precizate, în principal anularea în partea a hotărârii nr. (...)/19.04.2012 de stabilire a despăgubirilor pe seama sa, în subsidiar, obligarea pârâtului la plata în favoarea sa a despăgubirilor în sumă de 8008 euro, echivalent în lei la data plății, reprezentând valoarea de piață a terenului expropriat, actualizată cu începere de la data rămânerii definitive a sentinței, până la plata efectivă, la cheltuielile de judecată.

Prin motivele de recurs s-a invocat că sentința este nelegală, netemeinică, fiind rezultatul greșitei interpretări a probelor administrate, raportat la dispozițiile legale incidente. Trebuia dată eficiență art. 22 și 23 din Legea nr. 255/2010, art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994, ce stabilesc modalitatea în care expropriatul poate contesta valoarea despăgubirii stabilite pe seama sa.

Contrar probațiunii administrate, a poziției experților din raportul de expertiză administrat la rejudecare, s-a apreciat că actul de vânzare cumpărare încheiat în 07.04.2011, prin care ea a achiziționat și înscris în CF mai multe imobile, ar fi singurul ce poate fi avut în vedere, omițându-se faptul că a susținut că acesta era o concretizare a promisiunii de vânzare cumpărare încheiate în anul 2008, urmare a emiterii titlului de proprietate pe seama vânzătorului, prețul fiind stabilit în acel an.

S-au încălcat prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994 ce stabilesc că despăgubirile se compun din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite, că la calculul acestora, experții și instanța trebuie să țină seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel în unitatea administrativ teritorială ..., de daunele aduse proprietarului sau altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile acestora.

Ca urmare, reiese fără tăgadă că stabilirea valorii despăgubirilor se face ținând cont de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel din unitatea administrativ teritorială, fiind necesar a se determina valoarea reală de piață a imobilului de la data exproprierii efective, în speță din 09.02.2012, când s-a consemnat la dispoziția sa de către expropriator suma reprezentând despăgubire. Dispozițiile art. 26 sunt o expresie a principiului reparării pagubei produse unei persoane, potrivit căruia aceasta trebuie să fie una integrală, aspect avut în vedere la întocmirea expertizei tehnice.

Se invocă practica judiciară a Înaltei Curți de Casație și Justiție, Decizia nr. 450/15.03.2017 potrivit căreia, efectul pozitiv al lucrului judecat, privind valoarea terenurilor situate în extravilanul localității (...), supuse procedurii de expropriere, în raport cu valorile statuate ca valori de piață, aferent perioadei ianuarie, februarie 2012, prin Deciziile nr. 675/06.04.2017 a Înaltei Curți de Casație și Justiție din dosar nr. 7678/111/2012 și nr. 2037/05.12.2016, din dosar nr. 7670/111/2012, valoarea aferentă unui mp de teren agricol expropriat în ianuarie, februarie 2012 din (...) , a fost stabilită ca fiind între 1,9 euro și 2,06 euro /mp, or, în speță valoarea stabilită este în jurul valorilor menționate, la minimul lor, orice susțineri ale pârâtei privind valoarea reală de piață a terenului expropriat, fiind nefondate și nereale.

A mai precizat apelanta că se impune a se reține faptul că pe raza Comunei (...) își desfășoară activitatea SC (...) Petrom, motiv pentru care terenurile situate în zona de interes a acesteia au o valoare de piață consistent mai mare decât alte imobile de pe raza județului (...), la dosar fiind depuse o serie de contracte de vânzare cumpărare potrivit cărora valorile de piață au fost între 3-5 euro, până la 15 euro/mp.

Referitor la cheltuielile de judecată, s-au invocat prevederile art. 23 alin. 3 din Legea nr. 255/2010, potrivit cărora, cheltuielile necesare realizării expertizelor de evaluare a cuantumului despăgubirilor cuvenite urmare a exproprierii în cadrul litigiilor, se vor avansa potrivit procedurii de drept comun, art. 34 stabilind că dispozițiile acestea se completează cu cele ale Legii nr. 33/1994, ce în art. 38 a stabilit că toate cheltuielile efectuate pentru realizarea procedurilor de expropriere și retrocedare, inclusiv înaintea instanțelor judecătorești, se suportă de expropriator.

S-a arătat că, față de aceste prevederi, cheltuielile necesare expertizei de evaluare sunt în sarcina expropriatorului, s-a stabilit o valoare de piață de 8008 euro, mult superioară celei de 2792 lei acordată prin hotărârea de expropriere, astfel că se impune a-i fi acordate cheltuielile de judecată avansate și respinse cele ale pârâtei.

Este proprietara tabulară a nr. top (X), înscris în CF nr. (...) (...), privitor la acesta s-a declanșat procedura de expropriere, s-a emis decizia nr. (...)/16.01.2012, i s-a comunicat hotărârea nr. (...)/19.04.2012 prin care i s-au stabilit despăgubiri de 2792,20 lei, pentru 4856 mp teren din cei 14600 mp. Din eroare inițial a fost trecută ca beneficiar Comuna (...), terenul fiind reconstituit în baza Legii nr. 18/1991 prin titlul de proprietate nr. (...)/2011 numitului (...) de la care l-a cumpărat, prin act autentic, anterior existând promisiune de vânzare cumpărare iar prețul stabilit mult anterior, cel din act fiind astfel irelevant, raportat și la valoarea de piață evidențiată în raportul de expertiză, 8008 euro.

În drept s-au invocat art. 22, art. 13 din Legea nr. 255/2010, art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994.

Prin întâmpinarea, depusă la dosar, Statul Român, prin CNAIR SA, prin Direcția Regională de Drumuri și Poduri (...), a solicitat respingerea recursului, menținerea sentinței ca fiind legală și temeinică. Corect instanța de fond a ținut cont în primul rând de contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. (...)/07.04.2011 de BNP (...), potrivit căruia reclamanta a cumpărat cota sa de 22194/30643 părți din terenul extravilan arabil cu nr. top (X), expropriat parțial și alte 8 terenuri extravilane, cu suma de 8000 lei, părțile semnatare declarând pe proprie răspundere, cunoscând prevederile Legii nr. 241/2005 că prețul declarat și menționat în act este cel real.

Tranzacția s-a încheiat cu 8-9 luni anterior exproprierii imobilului ce face obiectul litigiului, în vederea realizării obiectivului de investiții Autostrada Brașov- (...)- Borș . Nu neagă reclamanta că a încheiat acest contract autentic, dar solicită obligarea Statului Român la plata unei sume exagerat de mari pentru imobilul expropriat, raportat la suma plătită de ea cu mai puțin un an anterior exproprierii, făcând referire la alte dosare, încercând a se preleva de o pretinsă neregularitate săvârșită de ea.

Nu poate fi obligat la plata a 8008 euro, echivalentul în lei de la data plății, pentru imobilul expropriat, în condițiile în care a plătit doar 8000 lei doar cu câteva luni anterior, pentru toate imobilele ce figurează în contract, o soluție contrară ar conduce la o îmbogățire fără justă cauză a acesteia. Acordarea unei juste despăgubiri recurentei nu ar trebui să echivaleze cu o însărăcire nejustificată a Statului Român, nu s-a făcut dovada că s-ar fi plătit pentru imobilul expropriat suma pretinsă prin acțiune sau că ar fi suferit un prejudiciu echivalent cu suma de 8000 euro.

Reprezentantul Parchetului de pe lângă Curtea de Apel (...) a solicitat respingerea recursului, fără cheltuieli de judecată.

Examinând sentința recurată, prin prisma motivelor de recurs, cât și din oficiu, Curtea a reținut următoarele:

Potrivit copiei xerox a colii de carte funciară nr. (...) (...), imobilul având nr. topografic (X) a format dreptul de proprietate al numiților (...), (...) și (...), iar, întrucât a făcut obiectul Legii nr. 18/1991, a fost eliberat titlul de proprietate nr. (...)/23.03 2011 de către Comisia Județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor, în favoarea lui (...) asupra a 8 ha și 5141 mp teren situat pe raza comunei (...), din care asupra a cotei de 2 ha și 2194 mp din nr. top (X), aflat în extravilanul localității (...), filele 6-8 dosar fond.

La data de 07.04.2011, prin contractul de vânzare cumpărare, autentificat sub nr. (...) de BNP (...), fila 9 dosar fond, (...) i-a vândut recurentei mai multe imobile, printre care și terenul aferent nr. topografic sus menționat, (X), respectiv cota deținută din acesta de, de 221294/30643 părți.

Ulterior, la data de 19.04.2012, prin Hotărârea nr. (...) de stabilire a despăgubirii, emise de CNAIR SA, Comisia pentru aplicarea Legii nr. 255/2010, având în vedere prevederile art. 19, 20, 22 din Legea nr. 255/210, privitor la exproprierea pentru cauză de utilitate publică necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, întrucât Guvernul a aprobat prin HG nr. 1051/2011 amplasamentul lucrării Secțiunea 3C pe teritoriul localităților (...), a  declanșat procedura de expropriere a 4856 mp teren aferent nr. cadastral (Y), parte din nr. top. (X), fiind astfel aprobate despăgubiri în cuantum de 2792,20 lei, reținând-se ca persoane aparent îndreptățite la primirea acestora, recurenta și Comuna (...).

Prin acțiunea dedusă judecății, recurenta reclamantă a solicitat majorarea acestor despăgubiri, apreciind că nu reflectă valoarea de piață a terenului expropriat din proprietatea sa, astfel că, în primul ciclu procesual s-a încuviințat administrarea probațiunii cu expertiză tehnică evaluatorie.

Deoarece exproprierea a operat la data emiterii Hotărârii nr.(...)/19.04.2012 se impune analiza temeiniciei și a legalității stabilirii despăgubirilor prin raportare la normele legale în forma în vigoare la acea dată, a art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010, ce prevede că acțiunea formulată se soluționează potrivit art. 21-27 din Legea nr.33/1994.

Potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994, legea cadru în materie de expropriere: - Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.

La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză (această sintagmă - la data întocmirii raportului de expertiză -, a fost constatată ca fiind neconstituțională, potrivit Deciziilor nr. 12/2015 și nr. 380/2015 pronunțate de Curtea Constituțională, astfel că, la evaluare experții se impunea să țină cont de valoarea cu care s-au vândut imobile de genul susmenționat, la data la care a operat transferul dreptului de proprietate, în speță, conform celor arătate mai sus, data de 19.04.2012), precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

Experții vor defalca despăgubirile cuvenite proprietarului de cele ce se cuvin titularilor de alte drepturi reale.

În cazul exproprierii parțiale, dacă partea de imobil rămasă neexpropriată va dobândi un spor de valoare ca urmare a lucrărilor ce se vor realiza, experții, ținând seama de prevederile alineatului precedent, vor putea propune instanței o eventuală reducere numai a daunelor.

Raportul de expertiză, efectuat în cauză de către experții (...), (...) și (...), filele 182 - 234 dosar de fond, a stabilit că valoarea de piață a terenului în litigiu este de 58915 lei, având la bază contracte de vânzare cumpărare din anii 2013, noiembrie 2012, deci, încheiate după data la care s-a emis hotărârea de expropriere, despăgubire majorată la suma de 73347 lei prin completarea acestuia, filele 1 - 49 dosar de fond, volumul II.

Cu ocazia soluționării cauzei, prin Sentința civilă nr. (...)/20.02.2017, pronunțată de Tribunalul (...), a fost admisă în parte acțiunea, precizată, respinsă excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei, a excepției de inadmisibilitate a acțiunii, invocate de către Statul Român, privitor la cererea având ca obiect anularea parțială a Hotărârii contestate, fiind astfel respinsă acțiunea în acest sens, s-a admis în parte acțiunea precizată, s-au majorat despăgubirile cuvenite reclamantei la 54728 lei. Prin Decizia Civilă nr. (...)/27.06.2017, pronunțată de Curtea de Apel (...), a fost admis ca fondat recursul declarat împotriva acesteia de către intimat și s-a casat sentința recurată cu trimiterea cauzei spre rejudecare, reținându-se faptul că experții au întocmit raportul de expertiză cu încălcarea art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, că experții nu au arătat motivul pentru care informațiile existente nu sunt credibile, că nu poate fi primită teza, bănuiala acestora în sensul că prețul declarat la încheierea contractelor de vânzare cumpărare ar cuprinde un alt preț decât cel declarat, că nu sunt contemporane cu momentul transferului de proprietate contractele de vânzare cumpărare avute în vedere, astfel că s-a îndrumat ca instanța de fond să efectueze o nouă expertiză pentru stabilirea valorii de piață a terenului expropriat, având în vedere considerentele acesteia.

Curtea a reținut din analiza dosarului de recurs în care s-a pronunțat Decizia de casare, că, recurentul Statul Român și nici reclamanta, nu au criticat dispozițiile prin care s-a respins excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei, cea prin care s-a admis excepția inadmisibilității acțiunii privitor la cererea de anulare parțială a hotărârii de expropriere, a respingerii cererii formulate în acest sens, astfel că, deși s-a casat în întregime sentința recurată, aceste dispoziții au intrat în puterea lucrului judecat, fiind doar o chestiune de redactare a minutei, a deciziei în acest sens, astfel că, aceste aspecte nu se mai impun a fi analizate.

A fost efectuat, cu ocazia rejudecării cauzei, un nou raport de expertiză, de către experții (...), (...) și (...), iar, potrivit concluziilor acestuia, filele 49 - 85, din noul dosar de fond, valoarea de piață a terenului expropriat este de 35057 lei, echivalent a 8008 euro, 1,65 euro/mp.

Potrivit concluziilor acestuia, s-au avut în vedere la stabilirea acestei valori: Legile nr. 33/1994, nr. 184/2008, nr. 255/2010, cursul pieței valutare anunțat de BNR, Metodologia de evaluare a proprietarilor imobiliare – ANEVAR, publicații privind piața imobiliară, ziare, reviste, pagini WEB, agenții imobiliare, proprietari ai unor imobile comparabile, etc. S-a mai precizat faptul că s-a avut în vedere grila cu tranzacții de terenuri din comuna (...) în jurul datei de referință, ianuarie 2012, categoria de folosință.

S-a mai arătat faptul că, la nivelul pieței există un număr redus de proprietăți similare celei în litigiu, că suprafețele oferite sunt cuprinse între 2000-10000 mp, că nivelul ofertei este cuprinsă între 2-5 euro/mp, în funcție de suprafață, de amplasament, fiind și o tranzacție de 12 euro/mp, că tranzacțiile efective sunt între 2-5 euro/mp, la Anexa nr. 1.1 fiind evidențiat un tabel de calcul cuprinzând valoarea de piață a parcelei, motivarea corecțiilor.

În acest sens s-a atașat copia contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. (...)/09.08.2013, de BNP (...), potrivit căruia s-a vândut teren din extravilanul localității (...) cu 2,5 euro/mp, a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. (...)/22.06.2013, de BNP (...), potrivit căruia s-a vândut teren în suprafață de 366 mp + 16696 mp, total 170620 mp, cu un preț de 34000 euro, aproximativ 1,7 euro/mp, valoarea stabilită în prezenta cauză, la 1,65 euro/mp nefiind astfel una superioară acestor prețuri practicate.

Nu au fost identificate contracte de vânzare cumpărare din perioada în care s-a transferat dreptul de proprietate al recurentei în favoarea expropriatorului, anul 2012, însă, cele avute în vedere sunt situate în imediata apropiere a acesteia.

Sigur că, într-adevăr, potrivit contractului de vânzare cumpărare, prin care, astfel cum s-a arătat mai sus, recurenta a dobândit dreptul de proprietate asupra a mai multor imobile, printre care și cel în litigiu, autentificat sub nr. (...)/07.04.2011 de BNP (...), fila 9 dosar fond, a evidențiat un preț de vânzare de 8000 lei, însă, experții au concluzionat că  valoarea, raportat la acesta ar fi de doar 105 euro, echivalent a 456 lei, care nu reprezintă prețul de piață, fila 135 dosar de fond.

Recurenta a arătat, cu ocazia soluționării cauzei în fond, că, anterior încheierii acestui contract autentic de vânzare cumpărare, a încheiat cu vânzătorul o promisiune de vânzare cumpărare sub semnătură privată, aflată în copie la fila 136, potrivit căreia, la data de 25.03.2008 au convenit asupra drepturilor de proprietate ce urmau a fi reconstituite pe raza comunei (...), în suprafață totală de 8,5141 ha, în baza Legii nr. 18/1991, un preț de vânzare de 80000000 lei, ce urma a se achita ulterior emiterii titlului, or, chiar dacă acesta cuprinde anumite corecturi, relevă faptul că prețul a fost convenit mult anterior perfectării actului autentic de vânzare cumpărare, or, indiferent de prețul convenit, stabilit, achitat pentru cumpărarea terenului în litigiu, instanța de fond se impunea a se raporta doar la concluziile raportului de expertiză și nu să facă propriile aprecieri, calcule, contrar dispozițiilor legale instituite în acest sens și evidențiate mai sus.

Această concluzie decurge din dispozițiile cuprinse în art. 26* aliniat 1 din Legea nr. 33/1994, potrivit acestora, despăgubirea cuvenită în cazul exproprierii se compune din valoarea reală a imobilului ce se calculează în cazul contestării ofertei expropriatorului, de către comisia de experți numită potrivit prevederile cuprinse în art. 25 din același act normativ și nu de către instanța de judecată sau de către părți, în mod greșit instanța de fond a procedat la luarea în considerare a unei alte valori decât cea stabilită de către comisia de experți, respectiv cea din contractul de vânzare cumpărare în baza căruia recurenta reclamantă a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în litigiu.

Prețul, în cadrul acelei tranzacții, a fost fixat de către părțile contractante urmare a negocierilor purtate la începutul anului 2008 iar exproprierea a avut loc la începutul anului 2012, valoarea despăgubirii, potrivit celor arătate mai sus se compune din prețul cu care se vând imobile de același gen la momentul contemporan al transferului dreptului de proprietate, or, câtă vreme experții potrivit celor expuse au avut în vedere comparabilele arătate, acele valori în lipsa unei expertize contrarii se impuneau a fi avute în vedere, în lipsa unei dispoziții legale care să dea în competența instanțelor posibilitatea stabilirii valorii cuvenite raportat la alte probe decât expertiza evaluatorie, criticile recurentei reclamante fiind astfel fondate.

Faptul că recurenta, cu ocazia încheierii contractului de vânzare cumpărare autentificat, a declarat un preț care nu este unul conform celui convenit, sau este unul inferior ori superior celui practicat pe piață, excede cadrului procesual prezent, astfel că, instanța se impunea strict la a aplica, a interpreta dispozițiile legale incidente, raportat la proba administrată, constând în raportul de evaluare dispus și efectuat cu respectarea prevederilor susmenționate, și nu la a stabili valoarea de piață în raport de alte elemente decât cele prestabilite. De altfel, s-a arătat că negocierile pentru cumpărarea terenului în litigiu, prețul, s-a stabilit mult anterior autentificării contractului de vânzare cumpărare, încheierea acestuia fiind întârziată de eliberarea tardivă a titlului de proprietate, iar, practica judiciară în materie, referitor la imobile similare celui în litigiu, depusă la dosar în recurs, relevă o valoare a terenului de peste 1,65 euro/mp.

Ca urmare, fiind incidente prevederile art. 304, aliniat 1 punctul 9 Cod procedură civilă, în baza art. 312 aliniatele 1, 2, 3 Cod procedură civilă, a admis ca fondat recursul, a modificat în întregime sentința apelată, a admis în parte acțiunea precizată, a modificat în parte Hotărârea nr. (...)/19.04.2012 emisă de Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA, Comisia  pentru aplicarea Legii nr. 255/2010 a Județului (...), a majorat despăgubirile stabilite în favoarea reclamantei de la suma de 2792,20 lei la suma de 8008 euro, sau echivalentul în lei de la data plății, reprezentând despăgubiri pentru terenul expropriat în suprafață de 4856 mp, nr. cadastral (Y), provenit din nr. topografic (X) (...)  și a obligat pe pârât la plata acestora. Fiind acordate despăgubirile în moneda EURO, la data plății s-a avut în vedere cursul BNR din acel moment, astfel că, cererea de actualizare a sumei stabilite, de la data rămânerii definitive a hotărârii, nu a primit o dezlegare favorabilă.

Referitor la cererea de acordare a cheltuielilor de judecată, s-au reținut următoarele:

Potrivit art.  23, aliniat 3 din Legea nr. 255/2010, cheltuielile necesare pentru realizarea expertizelor de evaluare a cuantumului despăgubirilor cuvenite ca urmare a exproprierii în cadrul litigiilor prevăzute la alin. (1) vor fi avansate în conformitate cu procedura de drept comun, iar, conform art. 38 din Legea nr. 33/1994, toate cheltuielile efectuate pentru realizarea procedurilor de expropriere și retrocedare, inclusiv înaintea instanțelor judecătorești, se suportă de expropriator.

Având în vedere cele dispuse, culpa procesuală a intimatului, cererea recurentei, dispozițiile art. 274 Cod procedură civilă, a art. 23 aliniat 3 din Legea nr. 255/2010, a art. 38 din Legea nr. 33/1994, Curtea a obligat intimatul să-i plătească recurentei 2320  lei cheltuieli de judecată, ocazionate în fond, constând în onorariu expert, fila 173 volumul I și fila 90, volumul II dosar de fond, cele constând în onorariu avocațial arătându-se că vor fi solicitate pe cale separată.

Domenii speta

Spete similare