Acțiune având ca obiect „obligația de a face”

5.Acțiune având ca obiect „obligația de a face”Sentința civilă nr. 4808/24.08.2018

Potrivit actului de dezmembrare, contract de vânzare cumpărare şi contract de împrumut cu ipotecă autentificat cu numărul 51 din data de ... reclamanții ... şi ... sunt proprietarii imobilului din strada Domnească nr ...  constând în teren cu destinaţia curţi – construcţii în suprafaţă de 120,02 mp, din care suprafaţa de 116,20 mp exclusiv şi 3,82 mp indiviz, reprezentând alee de acces şi construcţia edificată pe acesta cu destinaţia de locuinţă (C1/1) în suprafaţă de 105,93 mp, având număr cadastral ... (f. 5 -7).

De asemenea reclamanţii sunt, potrivit contractului de vânzare cumpărare autentificat cu numărul ..., proprietarii imobilului din str. Domnească nr. ..., compus din teren cu destinaţia curţi construcţii în suprafaţă de 158 mp identificat cu număr cadastral 8248 şi construcţiile edificate pe acest teren C1 locuinţă, cu o suprafaţă de 130,47 mp, identificată cu numărul cadastral ... Magazie cu o suprafaţă construită de 27,20 mp identificată cu număr cadastral  ... (f. 10-11) şi potrivit contractului de vânzare cumpărare autentificat sub numărul ... sunt proprietari ai imobilului din Galaţi str. Domnească nr ... compus din teren intravilan categoria de folosinţă curţi – construcţii în suprafaţă totală de 474 mp, având număr cadastral ... şi construcţiile existente pe acesta C2  - magazie cu o suprafaţă de 28 mp, cu număr cadastral... – C2 şi C3 magazie, cu o suprafaţă de 22 mp, cu număr cadastral ... (f. 12 -15).

 Potrivit certificatului de moştenitor nr 79/04.08.2005 (f. 56) şi contractului de vânzare cumpărare nr ... (f. 55) pârâţii sunt proprietarii imobilului din str. Domnească nr ... compus din teren în suprafaţă de 130 mp şi construcţiile edificate pe acest teren în suprafaţă totală de 98,81 mp, alcătuită din 3 camere şi dependinţe, şi anexe magazie lemn de 24,48 mp, magazie zid de 2,46 mp şi pivniţă 18,50 mp.

Potrivit raportului de expertiză realizat de SC Solid Proiect SRL Iaşi, depus la dosarul cauzei de reclamant şi necontestat de pârât, imobilul din str. Domnească nr ... este proprietatea a două persoane diferite, reclamantul în casa de locuit și celălalt proprietar (pârâții) în fostele atenanțe. Mai reiese faptul că aceste două corpuri sunt lipite unul de celălalt (f. 19 -35).

Prin urmare se reţine faptul că imobilul din strada Domnească nr ... constituie un imobil împărţit în două apartamente, existând elemente comune ale celor două proprietăţi.

În drept, potrivit art. 655 Cod civil „Proprietarul este obligat să asigure întreţinerea spaţiului care constituie bunul principal, astfel încât clădirea să se păstreze în stare bună.”. Denumirea marginală a articolului este „obligația de conservare a clădirii”. Prin urmare, interesul legiuitorului a fost de a institui obligații pentru a asigura menținerea clădirii.Starea bună a clădirii nu este definită, însă ea este exclusă de situația în care clădirea prezintă degradări sau riscul de a se prăbuși la un cutremur.Potrivit expertizei administrare în cauză, întocmită de expert Scurtu Ioan corpul 2 al construcției din strada Domnească nr. ... prezintă degradări avansate ale elementelor structurale și nestructurale, fiind încadrat drept clădire cu risc seismic clasa II. Expertul a concluzionat de altfel că se impune reabilitarea acestui corp de clădire și că acesta se poate reabilita.

Prin urmare, se va reține obligația tuturor părților de a efectua reparații pentru a conserva clădirea bun principal, respectiv corpul 2 al imobilului din str. Domnească nr. 66.Potrivit art. 1424 Cod civil „Obligația este divizibilă de plin drept, cu excepția cazului în care indivizibilitatea a fost stipulată în mod expres ori obiectul obligației nu este, prin natura sa, susceptibil de divizare materială sau intelectuală.”.Dat fiind că nu este prevăzută indivizibilitatea obligației, instanța reține că aceasta este divizibilă, cu atât mai mult cu cât bunul este deținut de către părți pe cote, potrivit contractelor de dobândire a proprietății.

Cu privire la cotele de coproprietate asupra corpului C2, instanța reține dispozițiile art. 5652 Cod civil, potrivit cărora „În lipsa unei stipulații contrare existente în titlurile de proprietate, cotele-părți se stabilesc prin raportarea suprafeței utile a fiecărui spațiu locativ la totalul suprafeței utile a spațiilor locative din clădire.”.

Potrivit raportului de expertiză întocmit de expert Căulea Noni Maricel, suprafața totală utilă a corpului de clădire C2 este de 120,4 mp, cea utilizată de reclamanți este de 11,6 mp, iar cea utilizată de pârâți este de 108,8 mp.Prin urmare, reclamanții au o cotă de 9,63% din corpul C2, pârâții au o cotă de 90,36 % din corpul de clădire C2.Mai mult, în temeiul art. 654 Cod civil „În lipsa unor prevederi legale sau înţelegeri contrare, fiecare coproprietar suportă cheltuielile legate de întreţinerea, repararea şi exploatarea părţilor comune, în proporţie cu cota sa parte.”, părţi comune fiind, potrivit art. 649 alin 1 lit. b „fundaţia, curtea interioară, structura, structura de rezistenţă, pereţii perimetrali şi despărţitori dintre proprietăţi şi/sau spaţiile comune, acoperişul, terasele, scările şi casa scărilor, holurile, pivniţele şi subsolurile necompartimentate, rezervoarele de apă, centralele termice proprii şi ascensoarele;”.

De asemenea, potrivit art. 647 alin 3 Cod civil „Cheltuielile pentru întreţinerea şi conservarea bunului comun se suportă în mod proporţional cu cota-parte din drept a fiecărui coproprietar.”.În privința limitelor acestei obligații, instanța reține că reclamanții au indicat că aceasta include și obligația de a participa la procedurile administrative, precizare formulată tardiv față de momentul introducerii cererii, motiv pentru care nu poate fi analizată.

Cu privire la lucrările efectiv necesare, potrivit expertizei administrate în cauză, expert Scurtu Ioan, acestea vor trebui stabilite de o comisie formată din experți în mai multe materii.

În privința apărării pârâților în sensul că degradările sunt cauzate și de lucrările de construire realizate la imobilul din str. Domnească nr. ..., instanța reține că obligația de conservare a imobilului subzistă independent de culpa terților, a căror răspundere poate fi atrasă separat pentru faptele lor prejudiciabile.Cu privire la apărarea în sensul că degradările pereților despărțitori sunt cauzate de lucrările efectuate de reclamanți, instanța reține că pârâții nu au formulat o cerere reconvențională prin care să solicite obligarea reclamanților la repararea prejudiciului cauzat de reparațiile efectuate, pentru a se putea constata existența unei fapte în sarcina reclamanților.Având în vedere aceste considerente, instanța va admite cererea și va obliga pârâții să participe la consolidarea fundației, structurii de rezistență, pereților perimetrali i despărțitori cât și a acoperișului corpului de construcție C2 a imobilul din Str. Domnească nr. ..., proporțional cu cota lor de 90,36 % din bun.

În privința obligării la daune cominatorii, instanța reține că s-a solicitat obligarea pârâților la a executa o obligație de a face, iar potrivit art. 907 Cod procedură civilă, pentru neexecutarea obligațiilor de a face sau de a nu face nu se pot acorda daune cominatorii, motiv pentru care instanța va respinge acest capăt de cerere ca neîntemeiat.În privința cererii expertului de majorare a onorariului, instanța reține faptul că, față de volumul de  muncă justificat de expert o definitivare a onorariului acestuia nu se impune , acesta efectuând raportul de expertiză pe baza înscrisurilor comunicate lui de către părți și a vizionări imobilului, potrivit chiar raportului de expertiză . Instanța reține că au fost acoperite separat cheltuielile de deplasare, motiv pentru care urmează a respinge cererea de majorare a onorariului expertuluiÎn privința transferului onorariului de la BLET Galați la BLET Iași dat fiind că expertul este numit de pe lista comunicată de BLET Iași, acesta desfășurându-și activitatea în cadrul acestui birou, instanța va admite cererea.Cu privire la cheltuielile de judecată, potrivit art. 453 Cod procedură civilă și soluției ce urmează a fi pronunțată instanța va admite în parte cererea reclamanților de obligare a pârâților la plata cheltuielilor de judecată, proporțional cu admiterea cererii Reclamanții au dovedit efectuarea de cheltuieli de judecată reprezentând taxa judiciară de timbru 605 lei (f. 1 vol. I. f. 60 vol. III), onorariu expertiză topometrică 1000 lei (f. 93 vol. III), onorariu expertiză construcții 4000 lei (f. 189 vol. I, f. 30 vol. II).Prin urmare, instanța va obliga pârâții la plata către reclamanți a sumei de 2802,5 lei, cu titlul de cheltuieli de judecată.

În cauză, apelul introdus de pârâți a fost respins ca neîntemeiat, soluția dată de prima instanță fiind legală și temeinică.

Domenii speta

Spete similare