Obligație de a face – obligarea pârâtei de a încheia contractul de vânzare cumpărare a locuinței închiriate conform Legii nr. 85/1992; locuinţa trebuie să figureze drept locuinţă de serviciu la data încheierii contractului de vânzare, iar nu la un moment

INSTANŢA

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 23.05.2019 sub nr. …/299/2019 pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti reclamantul A în contradictoriu cu pârâta B SA a solicitat instanţei ca prin hotărârea pe care o va pronunţa să dispună obligarea pârâtei la încheierea contractului de vânzare-cumpărare a locuinţei situate în Bucureşti, str. ..., sector 1, în suprafaţă de 123,50 mp şi a terenului aferent.

În motivare, reclamantul a arătat că locuieşte, împreună cu familia sa, la adresa din Bucureşti, str. ..., sector 1, în baza contractului de închiriere nr. 60/21.01.2019, iar locuinţa a fost construită din fonduri de stat, înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 85/1992, motiv pentru care sunt aplicabile dispoziţiile art. 7 din Legea nr. 85/1992 în sensul că locuinţele vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a preţului.

În continuare, a susţinut că locuinţa are regimul juridic al unei locuinţe de serviciu, fapt pentru care a solicitat aprobarea vânzării locuinţei, însă pârâta nu a dat curs solicitării.

Reclamantul a indicat că sunt îndeplinite toate condiţiile prevăzute de art. 7 din Legea nr. 85/1992, astfel cum a fost interpretat prin deciziile nr. 5/2008 şi 3/2013, pronunţate de către Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie.

În drept, reclamantul a invocat dispoziţiile Legii nr. 85/1992, Legii nr. 114/1997, art. 194-204 C. proc. civ., Decizie ICCJ nr. 5/2008, Deciziei ICCJ nr. 3/2013, art. 106 alin. (4) din contractul colectiv de muncă la nivelul Companiei Naţionale de Căi Ferate „CFR” SA, art. 174 C. civ. şi art. 112-123 C. civ.

În dovedirea cererii, reclamantul a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri, a probei cu interogatoriu şi a probei cu expertiză.

Cererea a fost legal timbrată (fila 2 vol. I).

Pârâta a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată.

În motivare, pârâta a precizat că locuinţa în litigiu nu a fost construită înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 85/1992 şi nu a existat ca atare, iar schimbarea destinaţiei spaţiului în locuinţă a avut loc după intrarea în vigoare a legii.

A arătat că dreptul de înstrăinare a bunurilor aflate în proprietatea sa nu este un atribut al instanţei de judecată, ci este un drept de dispoziţie al societăţii, care, prin Consiliul de Administraţie, poate stabili modul de administrare şi, eventual, înstrăinare, a bunurilor.

În drept, pârâta a invocat dispoziţiile art. 205 C. proc. civ.

În dovedire, pârâta a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri.

Reclamantul a depus răspuns la întâmpinare prin care a învederat că locuinţa a fost edificată în anul 1936, iar imobilul nu mai prezintă interes pentru pârâtă, din moment ce a fost propus spre vânzare.

A reiterat că sunt îndeplinite toate condiţiile prevăzute de art. 7 din Legea nr. 85/1992, astfel cum a fost interpretat prin deciziile nr. 5/2008 şi 3/2013, pronunţate de către Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie.

În temeiul art. 258 alin. (1) rap. la art. 255 alin. (1) C. proc. civ., instanţa a încuviinţat pentru părţi proba cu înscrisuri, socotind-o admisibilă potrivit legii şi concludentă. Totodată, instanţa a luat act de renunţarea reclamantului la probele cu interogatoriu şi cu expertiză.

Analizând ansamblul materialului probator administrat în prezenta cauză, reţine următoarele:

În fapt, între reclamant, în calitate de chiriaş şi pârâtă, în calitate de proprietar a fost încheiat contractul de închiriere nr. 60 din data de 21.01.2019 având ca obiect, potrivit art. 1, folosinţa locuinţei situate în Staţia CF Triaj, Municipiul Bucureşti, str. ..., sector 1, nr. inventar 37 din lista locuinţelor CFR, în suprafaţă de 123,50 mp (filele 11-16 vol. I). Totodată, între aceleaşi părţi au mai fost încheiate contractele de închiriere nr. 821/12.12.2016, nr. 206/23.03.2013, nr. 572/16.07.2009 şi nr. C538/17.09.2007 având acelaşi obiect (filele 17-21, 22-30, 31-35 şi 36-39 vol. I).

În conformitate cu fişa mijlocului fix, locuinţa din str. ... a fost edificată în anul 1936 (fila 7 vol. I). Totodată, din tabelul cuprinzând situaţia locuinţelor reiese că locuinţa menţionată a dobândit regimul juridic al unei locuinţe de serviciu (filele 49-73, 74-88 şi 89-98 vol. I).

În drept, în conformitate cu art. 7 din Legea nr. 85/1992, „Locuinţele construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuinţele de intervenţie, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a preţului, în condiţiile Decretului-lege nr. 61/1990 şi ale prezentei legi”.

Prin decizia nr. 5/2008, pronunţată de către Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în procedura recursului în interesul legii, s-a stabilit că „dispoziţiile Legii nr. 85/1992 privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, republicată, sunt aplicabile şi în cazul contractelor de închiriere încheiate după data intrării în vigoare a acestui act normativ”. În motivarea soluţiei, s-a reţinut că „Obligaţia de a vinde însă intervine doar atunci când sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiţii: locuinţele să fie construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat până la intrarea în vigoare a legii, solicitantul să fie titular al contractului de închiriere, putând fi sau nu angajat al unităţii proprietare, iar locuinţele să nu facă parte din categoria celor de intervenţie, în sensul dispoziţiilor art. 7 alin. 7 din Legea nr. 85/1992 (subl. ns.). Totodată, este de observat că legea nu condiţionează obligativitatea vânzării de existenţa unui contract de închiriere valabil încheiat la data intrării sale în vigoare, de acest moment fiind condiţionată doar situaţia locuinţelor, care, potrivit dispoziţiilor art. 7 alin. 1 din lege, au fost "construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi". Aşadar, obligaţia de vânzare a acestor imobile este una in rem, în raport cu natura obiectului (locuinţă construită din fondurile unităţilor economice sau bugetare, până la data intrării în vigoare a legii), şi nu o obligaţie in personam, derivată din calitatea de chiriaş la data intrării în vigoare a legii. Ca urmare, pentru a beneficia de dispoziţiile Legii nr. 85/1992, solicitantul trebuie să aibă calitatea de chiriaş în momentul realizării acordului de voinţă (data înaintării cererii de cumpărare), şi nu la data intrării în vigoare a legii”. Totodată, prin decizia nr. 3/2013, pronunţată de Înalta Curte în procedura recursului în interesul legii, s-a stabilit că art. 7 alin. (1) din Legea nr. 85/1992 „instituie o obligaţie legală pentru societăţile comerciale cu capital integral privat, devenite proprietare prin privatizare, de a vinde locuinţele construite din fondurile statului sau ale unităţilor economice ori bugetare de stat anterior intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992, cu excepţiile prevăzute de lege”.

Din interpretarea art. 7 din Legea nr. 85/1992, realizată prin prisma deciziilor ICCJ nr. 5/2008 şi nr. 3/2013, rezultă că în sarcina pârâtei există o obligaţie legală de a vinde locuinţele către titularii contractelor de închiriere, dacă sunt îndeplinite următoarele condiţii: 1. locuinţele să fie construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat până la intrarea în vigoare a legii; 2. solicitantul să fie titular al contractului de închiriere şi 3. locuinţele să nu facă parte din categoria celor de intervenţie, în sensul dispoziţiilor art. 7 alin. 7 din Legea nr. 85/1992.

În speţă, după cum s-a arătat, locuinţa din str. ... a fost edificată în anul 1936, astfel încât aceasta a fost construită din fonduri de stat până la intrarea în vigoare a Legii nr. 85/1992. Susţinerea pârâtei în sensul că locuinţa nu a fost construită înainte de anul 1992 este neîntemeiată deoarece pârâta nu a prezentat niciun mijloc de probă din care să rezulte un alt an al edificării construcţiei faţă de anul 1936. În plus, pârâta nu a probat că locuinţa a fost realizată cu alte fonduri, iar nu cu acelea provenite de la bugetul de stat.

Referitor la a doua condiţie, reclamantul este titularul contractului de închiriere nr. 60/21.01.2019 şi, totodată, a solicitat încheierea contractului de vânzare cu pârâta (fila 6 vol. I).

În ceea ce priveşte cea de a treia condiţie, tabelele cuprinzând situaţia locuinţelor atestă că locuinţa din str. ... are regimul juridic al unei locuinţe de serviciu. Apărarea pârâtei potrivit căreia destinaţia a fost schimbată după data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992 nu este întemeiată deoarece art. 7 din actul normativ indicat nu condiţionează încheierea contratului de vânzare de momentul schimbării regimului juridic al imobilului. Astfel, locuinţa trebuie să figureze drept locuinţă de serviciu la data încheierii contractului de vânzare, iar nu la un moment anterior.

Având în vedere argumentele expuse, sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 7 alin. (1) din Legea nr. 85/1992, astfel încât pârâtei îi revine obligaţia legală a încheierii contractului de vânzare pentru locuinţa din str. ....

Argumentul pârâtei referitor la încălcarea art. 1 din Protocolul nr. 1 al Convenţiei Europene a Drepturilor Omului nu poate fi însuşit întrucât, prin decizia nr. 3/2013, Înalta Curte a precizat că „Situaţia analizată, respectiv obligarea unei persoane juridice să vândă un bun din patrimoniul său, intră sub incidenţa dispoziţiilor art. 1 din Primul Protocol adiţional la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi libertăţilor fundamentale. Astfel, posibilitatea vânzării este prevăzută de lege şi urmăreşte un scop legitim, constând în oferirea posibilităţii chiriaşilor de a cumpăra locuinţele, în considerarea contribuţiei lor la edificarea acestora, precum şi a stării materiale a acestor locuinţe, aducând o limitare a dreptului de proprietate al vânzătoarei, sub aspectul reglementării dreptului de dispoziţie, în sensul de a o obliga să vândă”. Totodată, în temeiul art. 16 din Legea nr. 85/1992, vânzarea are loc la preţul pieţei, calculat de un expert autorizat. Într-o asemenea situaţie, pârâta nu este lipsită de un bun, fără a obţine echivalentul acestuia.

În schimb, terenul în suprafaţă de 300 mp, reprezentând curte/grădină, aferent locuinţei, nu intră sub incidenţa prevederilor Legii nr. 85/1992, astfel încât pentru acesta nu este reglementată obligaţia legală a pârâtei de a încheia un contract de vânzare. În acest sens, Legea nr. 85/1992 are ca obiect numai imobilele cu titlu de locuinţă, iar nu şi cele cu titlu de teren.

Din aceste considerente, instanţa urmează să admită în parte cererea şi să dispună obligarea pârâtei la încheierea contractului de vânzare a locuinţei situate în Bucureşti, str. ..., sector 1, în suprafaţă de 123,50 mp, identificată cu numărul de inventar 37 din lista locuinţelor CFR, în condiţiile stabilite de Legea nr. 85/1992, respingând în rest cererea ca neîntemeiată.

Totodată, instanţa va lua act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII,

HOTĂRĂŞTE

Admite în parte cererea formulată de reclamantul A, având domiciliul ales în ….., în contradictoriu cu pârâta B SA, având sediul în ….

Obligă pârâta la încheierea contractului de vânzare a locuinţei situate în Bucureşti, str. ..., sector 1, în suprafaţă de 123,50 mp, identificată cu numărul de inventar 37 din lista locuinţelor CFR, în condiţiile stabilite de Legea nr. 85/1992.

Respinge în rest cererea ca neîntemeiată.

Ia act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.

Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare. Cererea de apel se depune la Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti.

Pronunţarea s-a făcut prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor prin mijlocirea grefei instanţei astăzi, 29.11.2019.

PREŞEDINTE, GREFIER,

Domenii speta

Spete similare