Obligație de a face + pretenții – expirarea contractului de închiriere; obligarea pârâtei la ridicarea echipamentelor de telecomunicații amplasate pe spațiile comune care se află în administrarea reclamantei în raport de faptul că nu există nici acordul a

I N S T A N Ţ A

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 16.04.2019, sub nr. …/299/2019, reclamanta Asociaţia de Proprietari A a solicitat, în contradictoriu cu pârâta S.C. B S.A., ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună: 1. obligarea pârâtei să elibereze terasa blocului situat în Bucureşti, ...., sector 1, prin ridicarea echipamentelor de telecomunicaţii care îi aparţin şi care sunt amplasate pe o suprafaţă de 25 mp, respectiv a camerei de serviciu reprezentând spaţiu tehnic în suprafaţă de 14 mp, în termen de 20 de zile de la rămânerea definitivă a hotărârii judecătoreşti; 2. autorizarea Asociaţiei să desfiinţeze echipamentele de telecomunicaţii ce aparţin pârâtei, respectiv eliberarea camerei de serviciu, pe cheltuiala acesteia, în cazul în care nu se conformează obligaţiei anterior menţionate în termenul stabilit; 3. obligarea pârâtei la plata sumei de 66.658 lei cu titlu de contravaloare lipsă de folosinţă a spaţiului utilizat, calculată de la data înfiinţării Asociaţiei şi până la nivelul lunii martie 2019; 4. obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii, reclamanta a arătat că este constituită în baza deciziei nr. …/26.02.2018 pronunţată de Tribunalul Bucureşti – Secţia a III-a Civilă în dosarul nr. …./299/2017, hotărâre prin care i-a fost atribuită personalitate juridică, respectiv s-a dispus înregistrarea sa în Registrul Asociaţiilor de Proprietari al Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti. Astfel, Asociaţia este, potrivit legii, administrator al spaţiilor comune ale blocului de la înfiinţarea sa, până la acel moment blocul fiind administrat de RA Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat.

Reclamanta a menţionat că RAAPPS a încheiat cu pârâta B contractul de închiriere nr. 217/05.03.2009, valabil până în anul 2014, prin care a închiriat următoarele spaţii: terasă pentru amplasarea echipamentelor de telecomunicaţii în suprafaţă de 25 mp şi o cameră de serviciu reprezentând spaţiu tehnic în suprafaţă de 14 mp, pentru o chirie de 1.076,90 euro/lună + TVA. Prin urmare, în temeiul acestui contract, pârâta a amplasat pe terasa blocului şi în camera de serviciu echipamentele de telecomunicaţii a căror ridicare o solicită în prezenta cauză.

În continuare, reclamanta a arătat că, în cadrul adunării generale din data de 26.09.2018, membrii asociaţiei au constatat că respectivul contract este expirat, fiind de acord să nu-l prelungească, cu atât mai mult cu cât proprietarul ap. 50, direct afectat, nu este de acord cu antene GSM, dezacordul fiind exprimat prin declaraţia autentificată sub nr. 4939/04.09.2018 de BIN C. De altfel, aceasta a fost poziţia adoptată şi cu privire la celălalt operator de telefonie mobilă care are amplasate antene pe terasa blocului – D.

Reclamanta a invocat prevederile art. 39 şi art. 3 lit. c din Legea nr. 230/2007 (în vigoare la data înfiinţării Asociaţiei şi a şedinţei din 26.09.2018), respectiv prevederile art. 38 alin. 2 şi art. 2 lit. p (în vigoare de la data de 28.09.2018), menţionând că terasa blocului şi camera de serviciu intră în categoria proprietăţii comune a blocului, cu privire la care asociaţia de proprietari are drept de administrare. Prin urmare, având în vedere că asociaţia nu şi-a exprimat acordul cu privire la utilizarea spaţiului de pe terasă de către pârâtă, acord fără de care nu se poate folosi acest spaţiu de către terţi, iar Scara A reprezintă un corp de clădire distinct de imobilul administrat de reclamantă, se impune admiterea primului capăt de cerere, astfel cum a fost formulat.

De asemenea, în subsidiar, pentru a spori eficienţa hotărârii judecătoreşti şi pentru a nu întâmpina probleme cu privire la punerea în executare a hotărârii, reclamanta a solicitat autorizarea sa de a duce la îndeplinire desfiinţarea echipamentelor de telecomunicaţii ale pârâtei de pe terasa blocului, respectiv eliberarea camerei de serviciu, pe cheltuiala acesteia din urmă.

Reclamanta a mai arătat că, prin notificarea nr. 53/11.03.2019, comunicată prin intermediul BEJ E, a notificat-o pe pârâtă ca, în termen de 15 zile, să procedeze la eliberarea terasei prin ridicarea echipamentelor de telecomunicaţii, însă aceasta nu a dat curs solicitării sale.

Totodată, având în vedere că spaţiul de 25 mp de pe terasa blocului, respectiv camera de serviciu au fost folosite şi ocupate de pârâtă, în tot intervalul de timp de la înfiinţarea Asociaţiei (februarie 2018) şi până în prezent şi, dat fiind faptul că în contractul de închiriere încheiat cu RAAPPS, valoarea chiriei era de 1.076,90 euro/lună, reclamanta a notificat-o pe pârâtă şi cu privire la achitarea sumei de 13.999,70 euro reprezentând echivalentul folosirii spaţiului de pe terasă în perioada martie 2018 – martie 2019 (echivalentul a 66.658 lei la un curs de 4,7614 lei/euro), însă aceasta nu a înţeles să achite de bunăvoie contravaloarea lipsei de folosinţă a spaţiului utilizat de pe terasa blocului.

În drept, au fost invocate prevederile art. 1527 şi art. 1528 C.civ., art. 195 şi următoarele C.pr.civ., art. 38 din Legea nr. 196/2018.

În susţinerea cererii, reclamanta a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri şi a depus, în copie certificată pentru conformitate cu originalul: certificat ONRC (filele 5-6), decizia civilă nr. …./26.02.2018 pronunţată de Tribunalul Bucureşti – Secţia a III-a Civilă în dosarul nr. …./299/2017 (filele 7-10), Statutul Asociaţiei de proprietari (filele 11-24), proces-verbal al adunării generale din 26.09.2018 (filele 25-29), împuternicire (filele 30-32), delegaţie (fila 33), declaraţie autentificată sub nr. 4939/04.09.2018 (filele 34-35), adresa nr. 5986/08.08.2018 (filele 36-37), notificare nr. 53/11.03.2019 (fila 38), dovadă de înmânare (fila 39), contract de închiriere nr. 217/05.03.2009 (filele 40-44), proces-verbal de licitaţie nr. 422/17.02.2009 (filele 45-51), proces-verbal de predare a spaţiului (fila 52),

La data de 02.05.2019, prin serviciul registratură, reclamanta a depus precizările solicitate, învederând că primul capă de cerere se întemeiază pe dispoziţiile art. 555 şi art. 1527 C.civ., al doilea pe dispoziţiile art. 555 şi art. 1528 C.civ. şi al treilea pe dispoziţiile art. 555, art. 1357 şi art. 1381 C.civ., toate prin raportare la dispoziţiile art. 38 alin. 2 din Legea nr. 196/2018. De asemenea, a depus, în copie certificată pentru conformitate cu originalul: proces-verbal al Adunării generale din 10.10.2017 (filele 61-64).

Cererea a fost legal timbrată conform ordinului de plată depus la dosar (fila 67).

La data de 19.06.2019, prin serviciul registratură, pârâta a depus note scrise prin care a solicitat respingerea cererii formulate de reclamantă.

În motivare, pârâta a arătat că a deţinut contracte succesive de închiriere pentru spaţiile ce fac obiectul cauzei în perioada 05.03.2009 – 04.03.2017, încheiate cu RAAPPS, care răspundea în acea perioadă de administrarea imobilului. Astfel, cuantumul chirie era de 1.076,90 euro/lună, aspect recunoscut de reclamantă în cuprinsul cererii de chemare în judecată.

Începând cu data de 04.03.2017, societatea sa a desfăşurat negocieri şi discuţii cu RAAPPS în vedere reînnoirii închirierii, iar aceasta a continuat să emită facturi pentru chirie, care au fost achitate. Prin urmare, începând cu data de 04.03.2017 a existat o tacită relocaţiune în conformitate cu prevederile art. 1810 C.civ.

Pârâta a menţionat că, abia în cursul lunii septembrie 2018, RAAPPS i-a comunicat că reclamanta a dobândit personalitate juridică, anunţând-o că, pentru a continua relaţia contractuală, trebuie să ia legătură cu reclamanta, urmând ca după semnarea noului contract, să înceteze tacita relocaţiune.

În continuare, pârâta a învederat că a trimis către reclamantă două adrese de intenţie prin care solicita semnarea unui nou contract de închiriere (la data de 09.10.2018 şi 08.11.2018), arătând că deţine deja un drept de acces pe această proprietate în baza relaţiei contractuale cu RAAPS. Or, reclamanta a răspuns abia la data de 18.03.2019, anunţând-o că trebuie să elibereze spaţiul închiriat în 15 zile şi că trebuie să plătească chiria aferentă spaţiului ocupat, retroactiv de la data de 26.02.2018 şi până în luna martie 2019.

Pârâta a susţinut că reclamanta nu poate solicita eliberarea spaţiului prin ridicarea echipamentelor de telecomunicaţii, având în vedere că societatea sa deja deţine un drept de acces, în condiţiile art. 5, art. 1 alin. 2 lit. a şi c şi art. 2 alin. 1 lit. a din Legea nr. 159/2016, având în vedere prevederile ultimului contract încheiat cu RAAPPS şi tacita relocaţiune intervenită ulterior datei de 04.03.2017.

Astfel, conform art. 11 alin. 3 din Legea nr. 159/2016, titularul dreptul de proprietate (membrii asociaţiei) sau titularul dreptului de administrare (asociaţia de proprietari) nu se poate opune exercitării dreptului de acces decât din motive temeinic justificate. Or, nu au existat şi nu există astfel de motive justificate, deoarece toate motivele care au stat la baza refuzului sunt pure speculaţii nedovedite. De asemenea, în conformitate cu prevederile art. 12 alin. 1 din Legea nr. 159/2016, titularul dreptul de proprietate (membrii asociaţiei) sau titularul dreptului de administrare (asociaţia de proprietari) nu se poate opune încheierii contractului decât din motive temeinice justificate, în caz contrar ar deveni absolut imposibilă exercitarea dreptului de acces stabilit de prevederile art. 5 din Legea nr. 159/2016. Or, aşa cum a indicat anterior, astfel de motive temeinice nu există.

În ceea ce priveşte termenul de eliberare a spaţiului de 20 de zile de la rămânerea definitivă, pârâta a apreciat că acesta este absolut insuficient, având în vedere faptul că trebuie să obţină o autorizaţie de desfiinţare a construcţiei conform prevederilor art. 8 din Legea nr. 50/1991. Astfel, a apreciat că un termen realist ar fi de aproximativ 6 luni de la rămânerea definitivă a hotărârii.

Referitor la capătul II de cerere, pârâta a apreciat că, faţă de prevederile art. 904 C.pr.ci.v, acesta este prematur, considerând că cererea poate fi făcută doar în faza executării silite.

Cu privire la capătul III de cerere, pârâta a arătat că, întrucât, după data de 04.03.2017, a continuat să achite chiria către administratorul RAAPPS conform prevederilor ultimului contract încheiat cu acesta, cererea nu poate fi admisă decât pentru perioada ulterioară datei de 18.03.2019, când reclamanta a anunţat că doreşte să perceapă chiria de 1.076,90 euro/lună în locul fostului administrator.

În dovedire, pârâta a depus, în copie certificată pentru conformitate cu originalul: adresa nr. 3213/03.09.2018 (fila 83), adresă de intenţie (filele 84-85).

La data de 19.08.2019, prin serviciul registratură, reclamanta a depus note scrise prin care a solicitat respingerea apărărilor pârâtei.

La termenul din data de 02.09.2019, instanţa a respins excepţia prematurităţii formulării capătului II de cerere, pentru motivele arătate în încheierea de şedinţă de la acel termen (fila 94).

La data de 03.10.2019, prin serviciul registratură, reclamanta a depus cerere precizatoare prin care a arătat că desfiinţarea echipamentelor de telecomunicaţii presupune eliberarea spaţiului ocupat, iar nu distrugerea acestora.

Instanţa a administrat, pentru ambele părţi, proba cu înscrisuri.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

Între Regia Autonomă „Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat”, în calitate de locator, şi pârâta S.C. B S.A., în calitate de locatar, a fost încheiat contractul de închiriere nr. 217/05.03.2009 (filele 40-44), având ca obiect închirierea următoarelor spaţii situate în imobilul din Bucureşti, ...., sector 1: terasă pentru amplasarea echipamentelor de telecomunicaţii în suprafaţă de 25 mp şi cameră de serviciu reprezentând spaţiu tehnic în suprafaţă de 14 mp.

Conform art. 2, contractul se încheie începând cu data de 05.03.2009 până la data de 04.03.2014, urmând ca, după data expirării acestuia, să se repete procedura de licitaţie.

Instanţa reţine că, potrivit art. 3, pentru spaţiul ce face obiectul contractului, părţile au stabilit o chirie de 1.076,90 euro/lună.

Ulterior, între aceleaşi părţi, a fost încheiat actul adiţional nr. 1782/17.07.2014 la contractul de închiriere nr. 217/05.03.2009 (filele 119-123), prin care a fost stabilită prelungirea termenului de închiriere pe o perioadă de 3 ani, până la data de 04.03.2017.

Prin decizia civilă nr. …/26.02.2018 pronunţată de Tribunalul Bucureşti – Secţia a III-a Civilă în dosarul nr. …./299/2017 (filele 7-10), instanţa a dispus acordarea personalității juridice reclamantei Asociaţia de Proprietari ...., sc. B şi înregistrarea acesteia în Registrul Asociaţiei de Proprietari al Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti.

Astfel cum rezultă din procesul-verbal al Adunării generale al Asociaţiei de proprietari A din data de 26.09.2018 (filele 25-29), membrii asociaţiei au constatat, referitor la contractul de închiriere încheiat cu B, faptul că acesta este expirat, votând cu 9 voturi (reprezentând 100% din totalul proprietarilor reprezentanţi) pentru neprelungirea contractului.

În ceea ce priveşte primele două capete de cerere, instanţa reţine următoarele:

Prin notificarea nr. 53/11.03.2019 (fila 38), comunicată prin intermediul BEJ E la data de 18.03.2019 (dovadă de înmânare – fila 39), reclamanta a notificat-o pe pârâtă ca, în termen de 15 zile, să procedeze la eliberarea terasei blocului din ...., prin ridicarea echipamentelor de telecomunicaţii amplasate pe suprafaţa de 25 mp, respectiv eliberarea camerei de serviciu de 14 mp folosită ca spaţiu tehnic.

Potrivit art. 2 lit. p din Legea nr. 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor (în vigoare la data formulării cererii de chemare în judecată – 15.04.2019), părţile comune sunt „părţile din clădire şi/sau din terenul aferent acesteia care nu sunt proprietăţi individuale şi sunt destinate folosinţei tuturor proprietarilor sau unora dintre aceştia, precum şi alte bunuri care, potrivit legii sau voinţei părţilor, sunt în folosinţă comună. Părţile comune sunt bunuri accesorii în raport cu proprietăţile individuale, care constituie bunurile principale. Toate părţile comune formează obiectul proprietăţii comune. Părţile comune nu pot fi folosite decât în comun şi sunt obiectul unui drept de coproprietate forţată.” 

De asemenea art. 649 alin. 1 lit. b C.civ. prevede că „Sunt considerate părţi comune, în măsura în care prin lege ori prin act juridic nu se prevede altfel: b) fundaţia, curtea interioară, structura, structura de rezistenţă, pereţii perimetrali şi despărţitori dintre proprietăţi şi/sau spaţiile comune, acoperişul, terasele, scările şi casa scărilor, holurile, pivniţele şi subsolurile necompartimentate, rezervoarele de apă, centralele termice proprii şi ascensoarele.” 

Totodată, conform art. 2 lit. d din Legea nr. 196/2018, asociaţia de proprietari reprezintă o formă de asociere autonomă şi fără scop lucrativ a proprietarilor dintr-un condominiu, având ca scop administrarea, exploatarea, întreţinerea, repararea, reabilitarea şi modernizarea proprietăţii comune, menţinerea în stare bună a imobilului, respectarea drepturilor şi asumarea obligaţiilor de către toţi proprietarii. 

Prin urmare, în raport de aceste prevederi legale, instanţa reţine că spaţiile ce fac obiectul contractului de închiriere nr. 217/05.03.2009, astfel cum a fost modificat prin actul adiţional nr. 1782/17.07.2014, şi anume terasa în suprafaţă de 25 mp şi camera de serviciu reprezentând spaţiu tehnic în suprafaţă de 14 mp, constituie părţi comune asupra cărora reclamanta din prezenta cauză deţine un drept de administrare.

Instanţa reţine că, potrivit art. 38 alin. 2 din Legea nr. 196/2018, „Părţile comune pot fi utilizate de către terţi, persoane fizice sau juridice de drept public şi/sau privat, numai ca urmare a hotărârii adunării generale a asociaţiei de proprietari, adoptată cu acordul a două treimi din numărul total al proprietarilor din condominiu şi cu acordul tuturor proprietarilor direct afectaţi de vecinătate, în baza unui contract de închiriere, de folosinţă sau de concesiune, semnat de preşedinte în numele asociaţiei şi avizat de cenzor/comisia de cenzori.” 

De asemenea, art. 39 din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari (în vigoare la data Adunării generale din data de 26.09.2018) prevedea că „Proprietatea comună poate fi utilizată de către terţi, persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, numai cu acordul majorităţii proprietarilor membri ai asociaţiei şi al proprietarilor direct afectaţi de vecinătate, în baza unui contract de închiriere, de folosinţă sau de concesiune.” 

Astfel, instanţa constată că ambele acte normative impun, pentru folosirea spaţiilor comune de către terţe persoane, cum este cazul pârâtei S.C. B S.A., acordul proprietarilor (a două treimi sau a majorităţii acestora), inclusiv a proprietarilor direct afectaţi de vecinătate.

Or, aşa cum a fost reţinut anterior, toţi proprietarii din imobilul situat în Bucureşti, ...., sector 1, au votat împotriva încheierii unui nou contract de închiriere pentru spaţiile comune ce fac obiectul cauzei. Mai mult decât atât, instanţa constată că proprietarul ap. 50, situat la etajul 10 al imobilului, a declarat că nu este de acord cu antenele amplasate deasupra apartamentului său (declaraţie autentificată sub nr. 4939/04.09.2018 de BIN C – filele 34-35).

Prin urmare, reţinând că nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 38 alin. 2 din Legea nr. 196/2018 pentru închirierea terasei şi a camerei reprezentând spaţiu tehnic, în sensul că nu există nici acordul a două treimi din numărul total al proprietarilor şi nici acordul tuturor proprietarilor direct afectaţi de vecinătate, instanţa apreciază că se impune obligarea pârâtei să elibereze aceste spaţii, prin ridicarea echipamentelor de telecomunicaţii care îi aparţin.

Instanţa nu poate reţine argumentele pârâtei invocate pentru respingerea pe fond a primului capăt de cerere, pentru motivele ce vor fi expuse în continuare.

Cu titlu prealabil, instanţa va înlătura ca vădit neîntemeiate susţinerile pârâtei referitoare la faptul că, ulterior datei de 04.03.2017, a operat tacita relocaţiune, întrucât însuşi contractul încheiat se opunea unei astfel de prelungiri. În acest sens, instanţa reţine că, potrivit art. 15 din actul adiţional nr. 1782/17.07.2014, „dacă după expirarea contractului, locatarul continuă să utilizeze spaţiul, executându-şi obligaţiile de plată pentru utilizarea spaţiului, acest fapt nu poate fi interpretat drept o tacită locaţiune”, prelungirea contractului putând fi efectuată doar pe bază de act adiţional conform art. 14.

Prin urmare, împrejurarea că pârâta a continuat să folosească spaţiul şi să achite chirie către Regia Autonomă „Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat” nu poate fi considerată drept tacită relocaţiune, titlul locativ al acesteia pentru spaţiile ce fac obiectul cauzei expirând încă din data de 04.03.2017.

Conform art. 5 alin. 1 din Legea nr. 159/2016, „Furnizorii de reţele publice de comunicaţii electronice beneficiază de dreptul de acces pe proprietăţi pe, deasupra, în sau sub imobilele aflate în proprietate privată, dacă sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiţii: a) dreptul de folosinţă asupra imobilelor în cauză nu ar fi afectat sau ar fi afectat într-o măsură nesemnificativă prin efectuarea acestor lucrări ori dacă un alt furnizor de reţele de comunicaţii electronice, autorizat în condiţiile legislaţiei din domeniul comunicaţiilor electronice, a efectuat deja lucrări de acces pe proprietăţi pe, deasupra, în sau sub imobilele în cauză, dreptul de folosinţă asupra imobilelor nu ar fi afectat în mod permanent de o restrângere suplimentară prin efectuarea unor noi asemenea lucrări, conform normativelor tehnice prevăzute la art. 29 alin. (2); b) exerciţiul acestui drept sau efectuarea lucrărilor de acces pe proprietăţi nu este de natură să contravină unor norme legale imperative ori cerinţelor specifice de urbanism, de amenajare a teritoriului sau privind calitatea în construcţii ori celor privind protecţia mediului, a sănătăţii, apărării, ordinii publice sau securităţii naţionale, pe care trebuie să le respecte activităţile ce se desfăşoară pe, deasupra, în sau sub imobilele în cauză;  c) să existe un contract încheiat în condiţiile Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, cu titularul dreptului de proprietate privată sau cu titularul altor drepturi reale principale ori cu titularul dreptului de folosinţă sau de administrare asupra imobilului afectat, prin care să se stabilească condiţiile de exercitare a dreptului de acces pe proprietatea sa privată, sau să existe o hotărâre judecătorească definitivă, care să ţină loc de contract între părţi.” 

De asemenea, art. 12 alin. 1 din acelaşi act normativ prevede că „Titularii dreptului instituit în condiţiile art. 4 sau 5 îşi pot exercita dreptul de acces numai după încheierea unui contract cu titularul dreptului de proprietate, titularul altor drepturi reale principale, titularul dreptului de folosinţă ori de administrare asupra imobilului proprietate privată respectiv sau, în cazul imobilelor proprietate publică, cu titularul dreptului de administrare, prin care se stabilesc condiţiile de exercitare a acestui drept, iar în cazul prevăzut la art. 5 alin. (2), cu asociaţia de proprietari.”

Or, în condiţiile în care, aşa cum a fost reţinut anterior, contractul de închiriere a expirat încă din data de 04.03.2017, iar, în prezent, pârâta nu deţine nici un titlu cu privire la  terasa şi camera reprezentând spaţiu tehnic, susţinerile acesteia referitoare la existenţa unui drept de acces care trebuie să fie respectat de Asociaţia de proprietari sunt vădit neîntemeiate, urmând a fi înlăturate.

Totodată, instanţa nu poate reţine afirmaţiile pârâtei în sensul că reclamanta s-a opus în mod neîntemeiat la încheierea contractului de închiriere, de vreme ce prevederile art. 38 alin. 2 din Legea nr. 196/2018 nu impun condiţia ca refuzul proprietarilor să fie justificat, transmiterea folosinţei asupra unor părţi comune fiind lăsată exclusiv la latitudinea acestora.

Conform art. 1527 alin. 1 C.civ., „Creditorul poate cere întotdeauna ca debitorul să fie constrâns să execute obligaţia în natură, cu excepţia cazului în care o asemenea executare este imposibilă.”

De asemenea, art. 1528 alin. 1 C.civ. prevede că „În cazul neexecutării unei obligaţii de a face, creditorul poate, pe cheltuiala debitorului, să execute el însuşi ori să facă să fie executată obligaţia.” 

Prin urmare, în raport de toate aceste considerente, instanţa apreciază că se impune obligarea pârâtei să ridice echipamentele de telecomunicaţii amplasate pe terasa blocului situat în Bucureşti, ...., sector 1, pe o suprafaţă de 25 mp, respectiv în camera de serviciu a aceluiaşi bloc reprezentând spaţiu tehnic în suprafaţă de 14 mp, în termen de cel mult 30 de zile de la data rămânerii definitive a prezentei hotărâri, în caz contrar, urmând ca reclamanta să fie autorizată să procedeze la eliberarea spaţiilor anterior menționate, pe cheltuiala pârâtei.

Referitor la termenul pentru eliberarea spaţiului, instanţa nu poate reţine susţinerile pârâtei în sensul că un termen realist ar fi de 6 luni, în condiţiile în care aceasta a fost notificată încă din luna martie 2019 să procedeze la ridicarea echipamentelor de telecomunicaţii, iar, până în prezent, deşi au trecut aproximativ 9 luni, nu a făcut dovada efectuării vreunor demersuri pentru a obţine autorizaţia de desfiinţare conform art. 8 din Legea nr. 50/1991. Prin urmare, instanţa apreciază că pârâta, care nu deţine titlu din anul 2017, nu se poate prevala de propria culpă, neavând dreptul să solicite stabilirea unui termen atât de îndelungat pentru executarea obligaţiilor. Pe de altă parte, reţinând că termenul de 20 zile solicitat de reclamantă este prea scurt pentru ridicarea tuturor echipamentelor de telecomunicaţii, instanţa consideră că se impune acordarea unui termen mai lung, şi anume de 30 de zile de la data rămânerii definitive a hotărârii, înăuntrul căruia pârâta are posibilitatea de a efectua toate demersurile prealabile necesare executării obligaţiei stabilite în sarcina.

În ceea ce priveşte capătul de cerere având ca obiect plata sumei de 66.658 lei reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă, instanţa reţine următoarele:

Conform art. 1349 C.civ., orice persoană are îndatorirea să respecte regulile de conduită pe care legea sau obiceiul locului le impune şi să nu aducă atingere, prin acţiunile ori inacţiunile sale, drepturilor sau intereselor legitime ale altor persoane, iar în cazul în care încalcă această obligaţie răspunde de toate prejudiciile cauzate, fiind obligat să le repare integral.

De asemenea, instanţa reţine că, potrivit art. 1357 C.civ., cel ce cauzează altuia un prejudiciu printr-o faptă ilicită, săvârşită cu vinovăţie, este obligat să îl repare. Astfel, pentru a antrena răspunderea civilă delictuală a unei persoane, trebuie îndeplinite cumulativ următoarele condiţii: să existe un prejudiciu, să existe o faptă ilicită, să existe un raport de cauzalitate între fapta ilicită şi prejudiciu, să existe vinovăţia autorului faptei ilicite şi prejudiciabile.

Fapta ilicită, ca element al răspunderii civile delictuale este orice faptă prin care, încălcându-se normele dreptului obiectiv sunt cauzate prejudicii dreptului subiectiv aparţinând altei persoane. În ceea ce priveşte vinovăţia, potrivit art. 1357 alin. 2 C.pr.civ., autorul prejudiciului răspunde pentru cea mai uşoară culpă.

Astfel cum a fost reţinut anterior, reclamanta este administratorul părţilor comune din imobilul situat în Bucureşti, ...., sector 1, în timp ce pârâta nu a fost în măsură să justifice un titlu cu privire la terasa şi camera de serviciu reprezentând spaţiu tehnic.

Prin urmare, instanţa reţine că, în prezenta cauză, fapta ilicită este reprezentată de încălcarea, în mod conştient, a dreptului de administrare al reclamantei, care a fost împiedicată să exercite administrarea, exploatarea, întreţinerea, repararea, reabilitarea şi modernizarea spaţiilor care au făcut obiectul contractului de închiriere.

Prejudiciul, ca element al răspunderii civile delictuale, reprezintă rezultatul negativ al încălcării ilicite a unui drept subiectiv şi trebuie să fie cert şi să nu fi fost reparat încă. Caracterul cert al prejudiciului, ceea ce presupune că acesta este sigur, atât în privinţa existenţei, cât şi în privinţa posibilităţii de evaluare, rezultă din probele administrate în cauză, respectiv înscrisurile depuse la dosar. În acest sens, instanţa reţine că reclamanta a evaluat lipsa de folosinţă la suma de 1.076,90 euro/lună, şi anume la valoarea chiriei stabilite în contractul de închiriere, în timp ce pârâta nu a contestat această valoare, chiar solicitându-i reclamantei închirierea unui nou contract pentru o chirie  mai mare, de 1.200 euro/lună (adresă de intenţie – fila 85).

Astfel, prejudiciul constă în contravaloarea lipsei de folosinţă cu privire la spaţiile comune reprezentate de terasa şi camera de serviciu din imobilul situat în Bucureşti, ...., sector 1, reclamanta fiind împiedicată să exercite administrarea, exploatarea, întreţinerea, repararea, reabilitarea şi modernizarea acestor spaţii.

În ceea ce priveşte perioada pentru care pârâta datorează contravaloarea lipsei de folosinţă, instanţa reţine că, astfel cum rezultă din înscrisurile depuse la dosar (filele 127-168) şi precizările formulate la data de 08.11.2019 de Regia Autonomă „Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat” (fila 179), aceasta a fost achitată de către pârâtă şi ulterior datei de 04.03.2017, R.A.A.P.P.S. percepând contravaloarea lipsei de folosinţă până la data de 01.10.2018.

Astfel, deşi reclamanta a solicitat plata contravalorii lipsei de folosinţă calculate începând cu luna martie 2018 (când a avut loc înfiinţarea asociaţiei), instanţa constată că aceasta a adus la cunoştinţa Regiei Autonome „Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat” faptul că doreşte „preluarea contractelor comerciale” abia la data de 28.08.2018 (adresa nr. 28939/28.08.2018 - fila 109). Or, în condiţiile în care pârâta a achitat către Regia Autonomă „Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat” contravaloarea lipsei de folosinţă pe perioada martie 2018 – august 2018 inclusiv, în raport de faptul că reclamanta nu adusese la cunoştinţa R.A.A.P.P.S., anterior datei de 28.08.2018, intenţia de a prelua contractele, instanţa apreciază că lipsa de diligenţă a asociaţiei nu poate fi imputată pârâtei, în sensul că aceasta nu poate fi obligată să mai achite încă o dată contravaloarea lipsei de folosinţă pentru aceeaşi perioadă.

Pe de altă parte, instanţa constată că, în mod neîntemeiat, R.A.A.P.P.S. a perceput contravaloarea lipsei de folosinţă în luna septembrie 2018, iar această împrejurare nu-i poate fi imputată reclamantei care, la acel moment, adusese la cunoştinţa acestei instituţii intenţia de a prelua contractele încheiate cu privire la imobil. Astfel, instanţa apreciază că, deşi pârâta a achitat către R.A.A.P.P.S. contravaloarea lipsei de folosinţă pentru luna septembrie 2018, la acel moment aceasta din urmă nu mai avea dreptul de a percepe nicio sumă de bani pentru spaţiile comune din imobil, pârâta având deschisă o acţiune împotriva acesteia în vederea restituirii sumei percepute în mod nelegal.

Prin urmare, instanţa constată că, pentru perioada septembrie 2018 – martie 2019, pârâta datorează suma de 35.892,86 (1.076,90 euro x 7 luni x 4,7614 lei/euro) reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă pentru spaţiile comune reprezentate de terasa şi camera de serviciu din imobilul situat în Bucureşti, ...., sector 1, ocupate în lipsa unui titlu.

 De asemenea, instanţa reţine că, în cauză, nu au fost administrate probe că prejudiciul produs ar fi fost reparat.

Instanţa constată că şi condiţia existenţei raportului de cauzalitate între prejudiciu şi fapta ilicită este îndeplinită în cauză, întrucât, aşa cum rezultă din probele administrate, efectul produs, adică prejudiciul cauzat, a fost provocat de acţiunea cauzatoare, în speţă fapta ilicită a pârâtei S.C. B Romania S.A.

Pe cale de consecinţă, având în vedere toate aceste considerente, instanţa reţine că reclamanta este îndreptăţită să solicite pârâtei plata sumei de 35.892,86 lei reprezentând contravaloare lipsă de folosinţă calculată pe perioada septembrie 2018 – martie 2019.

Pe cale de consecinţă, având în vedere toate aceste considerente, instanţa va admite în parte cerere, sens în care va dispune obligarea pârâtei să ridice echipamentele de telecomunicaţii amplasate pe terasa blocului situat în Bucureşti, ...., sector 1, pe o suprafaţă de 25 mp, respectiv în camera de serviciu a aceluiaşi bloc reprezentând spaţiu tehnic în suprafaţă de 14 mp, în termen de cel mult 30 de zile de la data rămânerii definitive a prezentei hotărâri, în caz contrar, reclamanta urmând a fi autorizată să procedeze la eliberarea spaţiilor anterior menționate, pe cheltuiala pârâtei, respectiv va obliga pârâta la plata către reclamantă a sumei de 35.892,86 lei reprezentând contravaloare lipsă de folosinţă calculată pe perioada septembrie 2018 – martie 2019.

În ceea ce priveşte plata cheltuielilor de judecată, instanţa reţine că, potrivit art. 453 C.pr.civ., partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părţii care a câştigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată. Aşa cum rezultă din art. 451 C.pr.civ., cheltuielile de judecată constau în taxele judiciare de timbru şi timbru judiciar, onorarii avocaţi sau experţi, sume cuvenite martorilor pentru deplasare, precum şi orice alte cheltuieli necesare pentru buna desfăşurare a procesului.

Astfel, fiind în culpă procesuală, pârâta urmează a fi obligată la plata către reclamantă a sumei de 4.221,28 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând taxa judiciară de timbru în cuantum de 1.721,28 lei în raport de valoarea pretenţiilor admise (ordin de plată – fila 67) şi onorariu de avocat în cuantum de 2.500 lei, redus de la suma de 3.500 lei (factura nr. 9/04.04.2019, factura nr. 24/24.09.2019 şi extrasele de cont aferente – filele 204-207), în conformitate cu prevederile 451 alin. 2 C.pr.civ. prin raportare la soluţia de admitere în parte şi la munca efectiv desfăşurată de avocat (redactare cerere de chemare în judecată şi note scrise, respectiv asigurarea reprezentării la două termene de judecată care nu au presupus dezbateri complexe).

Instanţa va lua act că pârâta nu a solicitat cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE:

Admite în parte cererea formulată de reclamanta Asociaţia de Proprietari A, cu sediul în ….., în contradictoriu cu pârâta S.C. B Romania S.A., cu sediul în …

Obligă pârâta să ridice echipamentele de telecomunicaţii amplasate pe terasa blocului situat în Bucureşti, ...., sector 1, pe o suprafaţă de 25 mp, respectiv în camera de serviciu a aceluiaşi bloc reprezentând spaţiu tehnic în suprafaţă de 14 mp, în termen de cel mult 30 de zile de la data rămânerii definitive a prezentei hotărâri, iar, în caz contrar, autorizează reclamanta să procedeze la eliberarea spaţiilor anterior menționate, pe cheltuiala pârâtei.

Obligă pârâta la plata către reclamantă a sumei de 35.892,86 lei reprezentând contravaloare lipsă de folosinţă calculată pe perioada septembrie 2018 – martie 2019.

Obligă pârâtă la plata către reclamantă a sumei de 4.221,28 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Ia act că pârâta nu a solicitat cheltuieli de judecată.

Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare, cerere care se depune la Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti.

Pronunţată prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor de către grefa instanţei, astăzi, 25.11.2019.

PREŞEDINTE GREFIER

Domenii speta

Spete similare