Rectificare Carte funciară

 Decizia civilă nr. 456 din 18.06.2019 – Rectificare Carte funciară

Prin sentinţa civilă nr. … pronunţată în dosarul nr. …., Judecătoria Arad a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a … .

A respins excepţia inadmisibilităţii şi excepţia prescripţiei dreptului la acţiune, invocate de pârâta ….

A admis în parte acţiunea formulată de reclamantul .., în contradictoriu cu pârâţii …., având ca obiect rectificare carte funciară.

A dispus rectificarea CF …, cu privire la dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de … mp, situat în extravilanul …, în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâţilor … şi … cu înscrierea acestui drept pe numele SC …, după care radierea dreptului de proprietate de pe SC … şi înscrierea acestuia pe …, iar apoi radierea dreptului de proprietate de pe … şi înscrierea acestuia pe numele reclamantului …

A respins acţiunea formulată în contradictoriu cu ….

Prin Decizia civilă nr. 456 din 18.06.2019, pronunţată de Tribunalul Arad în dosarul nr. …, a respins apelurile declarate de apelanţii ...., împotriva sentinţei civile nr. … a Judecătoriei Arad, formulate în contradictoriu cu intimaţii ….

Astfel, cât priveşte apelul pârâţilor … şi …, aceştia au criticat sentinţa atacată invocând lipsa calităţii de creditor a reclamantului …, dată fiind inopozabilitatea unei eventuale cesiuni de creanţă. De asemenea, au mai susţinut aceşti apelanţi, autorul în drepturi al reclamantului, adjudecatarul …, nu putea transmite dreptul său, nefiind intabulat în cartea funciară, cererile formulate în acest fiind respinse.

Motivele au fost apreciate de tribunal ca fiind neîntemeiate.

În raport de obiectul acţiunii, respectiv rectificarea cărţii funciare prin înlăturarea neconcordanţei dintre situaţia de carte funciară şi situaţia juridică reală a imobilului, este irelevantă problema calităţii de creditor a reclamantului …. Pe de altă parte, aşa cum a reţinut şi prima instanţă, pârâţii nu au contestat transmiterea dreptului lor de proprietate, prin executare silită, către autorul în drepturi al reclamantului, societatea …. În continuare, cu privire la inopozabilitatea cesiunii, tribunalul reţine că cerinţele de notificare şi acceptare de către debitorul cedat, specifice cesiunii de creanţă, nu trebuie îndeplinite în cauză în condiţiile în care prin contractele încheiate la … între … şi … şi ulterior, la .., între … şi reclamantul …, s-au cesionat drepturi şi nu creanţe.

Mai departe, tribunalul a constatat că, într-adevăr, adjudecatarul … a dispus de dreptul său fără a-l înscrie în prealabil în cartea funciară dar aceasta nu constituie un impediment la rectificarea cărţii funciare. Potrivit art. 517 Cod procedură civilă de la 1865, sub imperiul căruia a fost emis actul de adjudecare, acesta constituie titlu de titlu de proprietate iar conform art. 518 din acelaşi cod, prin actul de adjudecare, proprietatea imobilului sau, după caz, un alt drept real care a făcut obiectul urmăririi silite se transmite de la debitor la adjudecatar. Conform art. 26 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale sunt opozabile faţă de terţi, fără înscrierea în cartea funciară, când provin din succesiune, accesiune, vânzare silită şi uzucapiune însă, conform alin. 3 al aceluiaşi articol, titularul drepturilor dobândite astfel nu poate însă dispune de ele decât după ce acestea au fost înscrise în prealabil în cartea funciară. În speţă, adjudecatarul …, fără a fi înscris în cartea funciară, a dispus de acest drept prin contracte de cesiune, fiind transmis dreptul sub o condiţie suspensivă, şi anume a dispariţiei cauzei care a împiedicat intabularea. Prin înscrierea dreptului de proprietate în favoarea adjudecatarului această condiţie este îndeplinită şi produce efecte retroactive din momentul încheierii contractului, conform art. 1407 alin. 1 Cod civil. Conform prevederilor art. 894 Cod civil (şi art. 23 din Legea nr. 7/1996), înscrierea unui drept transmis succesiv prin acte juridice poate avea loc, cu condiţia înscrierii tuturor transmisiunilor succesive. Astfel, nu ar fi incidentă în cauză sancţiunea nulităţii  actelor, ci ar fi vorba cel mult despre o inopozabilitate faţă de terţi a drepturilor reale dobândite fără înscrierea în cartea funciară,  remediul fiind tocmai înscrierea succesivă a acestora, aşa cum reclamantul a şi solicitat prin acţiune.

Referitor la apelul promovat de pârâta … tribunalul a constatat, de asemenea, netemeinicia lui.

Excepţia inadmisibilităţii acţiunii de rectificare a cărţii funciare a fost, în mod just, respinsă de instanţa de fond. Contrar susţinerilor apelantei, prevederile art. 908 alin. 4 Cod civil au fost corect interpretate de prima instanţă, în sensul că nu este obligatoriu ca anterior sau odată cu acţiunea în rectificare, să fie introdusă o acţiune de fond, textul invocat referindu-se la situaţii în care este necesară o astfel de acţiune „Acţiunea în rectificare poate fi introdusă concomitent sau separat, după ce a fost admisă acţiunea de fond, când este cazul.” Reclamantul solicită înscrierea în cartea funciară a drepturilor care izvorăsc din actul de adjudecare şi din cele două contracte de cesiune, după ce înscrierea acestor acte a fost refuzată de OCPI …, existenţa lor determinând o neconcordanţă între situaţia juridică reală a imobilului, care nu mai este proprietatea pârâţilor …, şi ceea ce apare în cartea funciară, unde imobilele apar în continuare în proprietatea celor doi soţi pârâţi, fiind invocate astfel dispoziţiile art. 908 alin. 1 pct. 4 Cod civil („4. înscrierea în cartea funciară nu mai este, din orice alte motive, în concordanţă cu situaţia juridică reală a imobilului”). În speţă, nu se pune problema unei acţiuni de fond prin care să se solicite anularea vreunui act ce a stat la baza înscrierilor în CF.Cu privire la excepţia prescripţiei dreptului la acţiune, reiterată în apel, tribunalul a reţinut că în mod corect a sesizat prima instanţă că reclamantul solicită rectificarea cărţii funciare în temeiul art. 908 alin. 1 pct. 4 Cod civil, iar termenul de 3 ani prevăzut de art. 909 alin. 3 Cod civil invocat de pârâta apelantă se referă la acţiunile întemeiate pe art. 908 alin. 1 pct. 1 şi 2 Cod civil, nefiind aplicabil în speţă.

Referitor la sechestrul penal şi susţinerea apelantei în sensul că întreaga procedură de executare silită demarată de creditorul … împotriva debitorilor … (în anul ..), ulterior notării sechestrului asigurător de către … (în anul ..) ar fi lovită de nulitate absolută, tribunalul constată că executarea silită finalizată în anul 2009 (actul de adjudecare fiind încheiat la data de 13.01.2009), nu a fost contestată. În plus, aşa cum a reţinut şi instanţa de fond, prin Decizia nr. 2/19.02.2018 pronunţată în recursul în interesul legii, ÎCCJ a stabilit că „existenţa unui sechestru asigurător penal asupra imobilelor unei persoane fizice sau juridice nu suspendă executarea silită începută de un creditor ipotecar, al cărui drept de ipotecă asupra aceloraşi bunuri a devenit opozabil terţilor anterior înfiinţării măsurii asigurătorii din procesul penal şi nu determină nulitatea actelor de executare ulterioare înfiinţării măsurii asigurătorii din procesul penal asupra aceloraşi bunuri.” În speţă, adjudecatarul … avea notată ipoteca legală (în anul 2001, în baza contractului autentic) anterior sechestrului asigurător, astfel că măsura asigurătorie ulterioară nu ar constitui un impediment pentru dobândirea valabilă a dreptului de proprietate în urma executării silite.

Prin decizia nr. 34/29.01.2020, Curtea de Apel Timişoara a respins recursul exercitat de … împotriva deciziei Tribunalului Arad.

S-a arătat în motivare că prin cererea de recurs pârâta recurentă critică decizia tribunalului sub trei aspecte, apreciind astfel că în mod greşit au fost respinse excepţia inadmisibilităţii şi prescripţiei acţiunii în rectificare, iar în ceea ce priveşte fondul cauzei, recurenta arată că în mod greşit instanţa de apel nu a reţinut în cauză incidenţa nulităţii absolute asupra actelor de dispoziţie efectuate de către dobânditorul dreptului de proprietate asupra imobilului adjudecat precum şi a actelor succesive, în condiţiile în care dobânditorul iniţial nu şi-a înscris dreptul de proprietate în cartea funciară.

Cu titlu prealabil, curtea a reţinut că, deşi cuprinsul cererii de apel este unul amplu, în esenţă recurenta pârâtă reiterează susţinerile formulate în faţa instanţei de apel, fără a aduce critici concrete deciziei pronunţate în soluţionarea cererii de apel.

Cu toate acestea, curtea a procedat la analiza fiecărui motiv de recurs invocat de recurenta pârâtă prin raportare la textele legale aplicabile stării de fapt astfel cum a fost reţinută de instanţele de fond şi cum va fi evocată în continuare.

Astfel, în CF  … sunt înscrişi ca şi proprietari asupra terenului în suprafaţă de .. mp pârâţii …. şi …., dreptul de proprietate al acestora fiind dobândit prin cumpărare în anul 2000.

În anul 2001, în baza contractului autentic nr. …, se înscrie dreptul de ipotecă pentru suma de … în favoarea creditoarei ….

În anul 2003 se notează asupra imobilului sechestru asigurător în baza unei ordonanţe penale emisă de ...

Creditoarea ipotecară demarează executarea silită împotriva proprietarilor tabulari în dosarul execuţional nr. …, imobilul fiind adjudecat în contul creanţei, conform actului de adjudecare nr. ….

Prin declaraţia autentificată sub nr. … pârâţii debitori … şi … arată că sunt de acord cu intabularea în cartea funciară în favoarea adjudecatarului  a dreptului de proprietate asupra imobilului adjudecat.

Înscrierea dreptului de proprietate al adjudecatarului în cartea funciară a fost respinsă de către OCPI.

În urma soluţionării definitive a cauzei penale, sechestrul penal asigurător devine executoriu, astfel încât în anul 2013 se înscrie ipoteca legală în favoarea ….

Adjudecatarul … transmite dreptul dobândit în urma executării silite către SC …r.o. prin contractul de cesiune de drepturi autentificat sub nr. ….

Evidenţierea acestei tranzacţii în cartea funciară şi înscrierea dreptului de proprietate în favoarea noului dobânditor este respinsă de către OCPI.

La rândul său, SC ... încheie cu reclamantul … contractul de cesiune de drepturi autentificat sub nr. …, operaţiune a cărei evidenţiere în cartea funciară este, de asemenea, respinsă de OCPI.

Cu titlu prealabil curtea a reamintit că, potrivit art. 76 din Legea 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii 287/2009 privind Codul civil, dispoziţiile art. 876 – 915 din noul Cod civil se aplică numai actelor şi faptelor juridice încheiate sau, după caz, săvârşite ori produse după intrarea în vigoare a noului Cod civil. Drept urmare, legea aplicabilă în ceea ce priveşte înscrierile în cartea funciară raportat la actul de adjudecare din data de … prin care … a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului în discuţie este Legea 7/1996.

În ceea ce priveşte înscrierea în cartea funciară a drepturilor dobândite prin contractele de cesiune ulterioare, inclusiv acţiunea în rectificare de carte funciară pendinte, având în vedere momentele încheierii acestora, anul 2014, respectiv 2016, precum şi data promovării acţiunii în rectificare de carte funciară, legea aplicabilă este Codul civil nou.

În ceea ce priveşte excepţia inadmisibilităţii prezentei acţiuni în rectificare de carte funciară, curtea a reţinut că, în esenţă, pârâta recurentă îşi întemeiază susţinerile pe caracterul subsidiar al unei astfel de cereri, invocând dispoziţiile art. 908 Cod civil, dar şi ale art. 34 şi urm. din Legea 7/1996.

Faţă de aceste aspecte curtea a reţinut că, potrivit art. 908 alin. 1 Cod civil, orice persoană interesată poate cere rectificarea unei intabulări sau înscrieri provizorii, dacă: înscrierea sau încheierea nu este valabilă ori actul în temeiul căruia a fost efectuată înscrierea a fost desfiinţat, în condiţiile legii, pentru cauze ori motive anterioare sau concomitente încheierii ori, după caz, emiterii lui; dreptul înscris a fost greşit calificat; nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea; înscrierea în cartea funciară nu mai este, din orice alte motive, în concordanţă cu situaţia juridică reală a imobilului, iar potrivit alin. 2 al aceluiaşi articol, rectificarea înscrierilor în cartea funciară se poate face fie pe cale amiabilă, prin declaraţia autentică notarială a titularului dreptului ce urmează a fi radiat sau modificat, fie, în caz de litigiu, prin hotărâre judecătorească definitivă. De asemenea, potrivit art. 908 alin. 4 Cod civil, acţiunea în rectificare poate fi introdusă concomitent sau separat, după ce a fost admisă acţiunea de fond, când este cazul.

După cum se poate observa, alin. 4 al articolului 908 din Codul civil stabileşte atât caracterul subsidiar al acţiunii în rectificare (când aceasta poate fi formulată fie concomitent, fie separat cu acţiunea de fond), însă, contrar susţinerilor recurentei, acordă şi caracter principal acţiunii în rectificare prin sintagma „când este cazul”.

Criteriile după care se poate determina caracterul subsidiar sau principal al acţiunii în rectificare de carte funciară pot fi desprinse din cuprinsul art. 907 Cod civil. Astfel, potrivit acestui text de lege, prin rectificarea cărţii funciare se înţelege radierea, îndreptarea sau corectarea oricărei înscrieri inexacte din cartea funciară, atâta vreme cât înscrierea nu corespunde cu situaţia juridică reală. Potrivit alin. 3 al art. 907 Cod civil, situaţia juridică reală trebuie să rezulte dintr-o recunoaştere făcută de titularul înscrierii a cărei rectificare se solicită, prin declaraţie dată în formă autentică notarială, ori dintr-o hotărâre judecătorească definitivă pronunţată împotriva acestuia, prin care s-a admis acţiunea de fond. Acţiunea de fond poate fi, după caz, o acţiune în anulare, rezoluţiune, reducţiune sau orice altă acţiune întemeiată pe o cauză de ineficacitate a actului juridic.

Analizând aceste dispoziţii legale, curtea a reţinut că rectificarea unei înscrieri în cartea funciară operează, de regulă, atunci când actul sau titlul în baza căruia a fost efectuată înscrierea se modifică sau se desfiinţează fie pe calea unei acţiuni în anulare, fie a rezoluţiunii, reducţiunii sau a oricărei cauze de ineficacitate a actului juridic. Bineînţeles că în aceste situaţii acţiunea în rectificare de carte funciară are caracter subsidiar, putând fi promovată fie concomitent, fie separat cu acţiunea de fond, în caz contrar, rectificarea înscrierii de carte funciară promovată pe cale principală fiind inadmisibilă.

Totuşi, legiuitorul stabileşte că situaţia juridică reală poate să rezulte şi dintr-o recunoaştere făcută de titularul înscrierii a cărei rectificare se solicită printr-o declaraţie notarial şi, interpretând dispoziţiile acestui articol, curtea apreciază că acelaşi efect îl are şi existenţa unui titlu necontestat de către titularul dreptului înscris în cartea funciară.

Aplicând cele de mai sus în speţa de faţă, curtea reţine că … a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului înscris CF … prin adjudecare, în urma executării silite a debitorilor …., fără ca aceştia sau o altă persoană, inclusiv recurenta pârâtă, să conteste titlu de proprietate sau executarea silită însăşi. În plus, aşa cum am arătat mai sus, pârâţii … au dat şi o declaraţie notarială prin care arată că sunt de acord cu înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate al adjudecatarului.

Drept urmare, acţiunea în rectificare de carte funciară astfel cum a fost promovată de reclamantul … este admisibilă fără a fi condiţionată de parcurgerea în prealabil a unei acţiuni care să vizeze fondul dreptului. În consecinţă acest motiv de recurs este neîntemeiat.

În ceea ce priveşte excepţia prescripţiei dreptului la acţiunea în rectificare, curtea reaminteşte, cu titlu prealabil că, aşa cum în mod corect au reţinut instanţele de fond, termenele invocate de recurentă sunt, conform art. 909 alin. 4 Cod civil, termene de decădere şi nu de prescripţie.

Pe de altă parte, susţinerile recurentei sunt neîntemeiate având în vedere că termenul de decădere de 3 ani invocat de aceasta se aplică exclusiv ipotezelor prevăzute art. 908 alin. 1 pct. 1 şi 2 Cod civil, aşa cum rezultă din cuprinsul art. 909 alin. 3 Cod civil, în vreme ce acţiunea în rectificare astfel cum a fost formulată de reclamantă vizează ipoteza descrisă de art. 908 alin. 1 pct. 4 Cod civil.

Cu privire la cel de-al treilea motiv de recurs invocat de recurenta pârâtă, curtea urmează a se referi la mai multe aspecte semnalate prin cererea de recurs.

Astfel, recurentă invocă nulitatea executării silite demarate de către …, inclusiv a actului de adjudecare şi, implicit a cesionărilor subsecvente, atât prin prisma dispoziţiilor prevăzute de OG 92/2003 privitoare la măsurile asigurătorii, cât şi prin prisma dispoziţiilor cuprinse în Legea 7/1996 şi ale Codului civil actual referitoare la înscrierile în cartea funciară.

Cu privire la primul aspect, curtea a reţinut că potrivit art. 213 alin. 11 din OG 92/2003, în vigoare la data încheierii actului de adjudecare, invocat de recurentă, notarea sechestrului asigurător asupra bunurilor imobile în cartea funciară face opozabil sechestrul tuturor acelora care, după notare, vor dobândi vreun drept asupra imobilului respectiv, iar actele de dispoziţie ce ar interveni ulterior notării sechestrului sunt lovite de nulitate absolută.

Curtea însă, a reţinut că aceste dispoziţii legale nu sunt aplicabile în speţă întrucât, aşa cum în mod corect a reţinut tribunalul, în speţă sunt incidente considerentele Deciziei nr. 2/2018 pronunţată de ICCJ în soluţionarea unui recurs în interesul legii, potrivit cărora existenţa unui sechestru asigurător penal asupra unei persoane fizice sau juridice nu poate suspenda executarea silită începută de un creditor ipotecar, al cărui drept de ipotecă asupra aceloraşi bunuri a devenit opozabil terţilor anterior înfiinţării măsurii asigurătorii din procesul penal asupra aceloraşi bunuri, drept urmare, instituirea sechestrului penal asupra imobilului în discuţie nu putea constitui un impediment pentru demararea şi finalizarea executării silite a imobilului respectiv la cererea unui creditor ipotecar cu rang preferenţial sechestrului şi, cu atât mai puţin nu poate constitui un motiv de nulitate absolută a actului de adjudecare emis în cadrul executării silite. Drept urmare, dispoziţiile OG 92/2003 invocate de recurentă nu se referă la actele translative de proprietate efectuate în cadrul unei executări silite pentru valorificarea unui drept de ipotecă convenţională înscrisă în cartea funciară anterior notării la care face referire art. 213 alin. 10 din OG 92/2003.

În fine, curtea a apreciat ca fiind neîntemeiate şi susţinerile recurentei potrivit cărora neînscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară a adjudecatarului atrage nulitate actelor de dispoziţie subsecvente.

Aşa cum a arătat mai sus, legea aplicabilă înscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra imobilului adjudecat este cea în vigoare la data actului de adjudecare, ca atare susţinerile recurentei vor fi analizate prin raportare la dispoziţiile Legii 7/1996.

Potrivit art. 26 alin. 1 din Legea 7/1996, în forma în vigoare la data emiterii actului de adjudecare, stabilea că „dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale sunt opozabile faţă de terţi, fără înscrierea în cartea funciară, când provin din succesiune, accesiune, vânzare silită şi uzucapiune. Aceste drepturi se vor înscrie, în prealabil, dacă titularul înţelege să dispună de ele.” Din însăşi  teza iniţială a textului rezultă că, la vremea respectivă, înscrierea în cartea funciară trebuie privită sub aspectul opozabilităţii. Cu toate acestea, în anumite situaţii, printre care şi vânzarea silită, cum este cazul în speţă, dobândirea dreptului de proprietate este opozabilă terţilor chiar si fără a fi înscrisă în cartea funciară. În acest context, actele de dispoziţie efectuate cu privire la un drept de proprietate asupra unui bun neînscris în cartea funciară nu sunt lovite de nulitate ci sunt inopozabile terţilor.

Spre deosebire de Legea 7/1996, Codul civil actual stabileşte efectul constitutiv de drepturi în ceea ce priveşte înscrierea în cartea funciară, aspect ce rezultă din dispoziţiile art. 885 alin. 1. Cu toate acestea, cesiunile de drepturi succesive efectuate în cauză nu atrag sancţiunea nulităţii întrucât aşa cum rezultă din cuprinsul acestora, au fost încheiate sub condiţie suspensivă, respectiv până la dispariţia cauzelor care au împiedicat intabularea în cartea funciară a actului de adjudecare prin care cedentul iniţial a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului.

Ca atare, în speţă, raportat la art. 894 Cod civil (în vigoare la data încheierii actelor de cesiune), înscrierea unui drept transmis succesiv prin acte juridice poate avea loc cu condiţia înscrierii tuturor transmisiunilor succesive, remediul fiind, aşa cum în mod corect a reţinut tribunalul, tocmai înscrierea succesivă a acestora în cartea funciară, astfel cum a solicitat reclamantul.

Domenii speta

Spete similare