Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Diferenţa între erori materiale ce pot fi îndreptate din oficiu sau la cerere şi „erori” ce vizează fondul dreptului înscris în cartea funciară

Prin eroare materială se înţelege orice inadvertenţă care se produce cu ocazia efectuării înscrierilor în cartea funciară, dar care nu afectează existenţa sau conţinutul drepturilor tabulare.

Erorile vizate de actele normative invocate sunt simple erori materiale în legătură cu numele proprietarilor, numerele topografice sau cadastrale si adresa de situare a imobilelor, erori care nu afectează fondul dreptului, astfel încât, pe acest temei, nu se poate cere intabularea sau radierea unui drept, respectiv rectificarea cărţii funciare.

Ori, eroarea adusă în discuţie priveşte fondul dreptului, întrucât are în vedere dreptul de proprietate al apelanţilor asupra scării respective, scările fiind părţi indivize comune, iar prin  eliminarea din partea A.1 a cărţii funciare a "scării nr.1 ", afectează însăşi existenţa şi opozabilitatea dreptului înscris în favoarea apelanţilor asupra acestei scări, deşi aceştia nu au pierdut proprietatea.

Este adevărat că registratorul de carte funciară are sarcina de a verifica îndeplinirea condiţiilor de înscriere a dreptului, neavând competenţa legală de a face calificarea juridică a dreptului supus înscrierii, însă hotărârea judecătorească, respectiv sentinţa civilă nr. 3670/17.12.2002 a Judecătoriei S.M., pronunţată în dosarul nr. 716/2000, a devenit irevocabilă conform deciziei civile nr. 2759/R din 20 noiembrie 2003 a Curţii de Apel Cluj prin care s-a statuat că prin hotărâre nu s-a dispus partajarea celor două scări, ci atribuirea folosinţei lor

Constată că prin sentinţa civilă nr.914 din 25 martie 2019 pronunţată de Judecătoria S.M. s-a respins plângerea formulată de petenţii BPşi BA împotriva încheierii de reexaminare nr. 16209/03.10.2018 dată de Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Maramureş - Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară S.M., în contradictoriu cu intimata P.C.D.

Pentru a hotărî astfel prima instanţă a reţinut că prin cererea înregistrată pe rolul instanţei la data de 18 decembrie 2018, petenţii BPşi BA au formulat plângere împotriva încheierii de reexaminare nr. 16209/3.10.2018 a Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară S.M., solicitând anularea acesteia şi revenirea asupra cererii lor prin care au pretins reînscrierea în cartea funciară CF 54692-C1-U6 S.M. a scării nr. 1 şi nr. 2 ca părţi comune, în folosinţa comună pentru ambele familii: P. si B.. Din sentinţa civilă 3233/2.12.2009 din dosar 1365/307/2008, pe care o anexează, rezultă că se confirmă sentinţa şi modalitatea de partaj - sentinţa civilă nr. 3670/17.12.2002 a Judecătoriei S.M. în dosar 716/2000 al Judecătoriei S.M., dosar în care s-a atribuit pârâţilor BP şi B.A. casa scărilor nr. 2 care deserveşte apartamentul nr. 6 din imobilul situat în S.M., iar scara nr. 1 nu le-a fost dată niciodată în proprietate familiei P., ci numai in folosinţă, aspect ce rezultă din sentinţa civilă nr. 3633/17.12.2002 a Judecătoriei S.M. în dosar 716/2000 şi din sentinţa civilă nr. 849/31.03.2008 (dosar 3633/307/2007/R). Din ambele sentinţe rezultă că familia P.I.şi P.I.s-au întabulat asupra terenului din sentinţa de partaj în suprafaţa de 555 mp în favoarea lor, fără a întabula nici o casă a scărilor.

Decizia civilă nr. 1798/R/2007 (dosar 32/307/2004) a Curţii de apel Cluj, la recursul formulat de P. loan şi P.I.de a întabula casa scării nr. 1 - Curtea de Apel Cluj admite în parte recursul declarat de P. loan şi P.I.împotriva deciziei nr. 205/19.04.2007 a Tribunalului Maramureş (dosar 32/307/2004), pe care o casează. Rejudecând, admite în parte apelul declarat de reclamanţi împotriva sentinţei civile 2972/14.12.2006 a Judecătoriei S.M. pe care o desfiinţează parţial şi trimite cauza spre rejudecare pe fond, în ceea ce priveşte terenul. Prin decizia civilă 113/A/10.06.2010 în dosar 1365/307/2008, Tribunalul Maramureş le-a admis petenţilor să îşi întabuleze doar terenul de 758 mp, fără scara nr. 2. Astfel, dacă ei nu au intabulat casa scării nr. 2 şi nu au dreptul să întabuleze, atunci, pe baza de egalitate, nici familia P.l. şi P.I. nu au dreptul sa întabuleze casa scării nr. 1 şi terasa, urmând ca acestea să rămână părţi comune: casa scării nr.1 si nr. 2 si terasa coridor din faţa apartamentului nr. 5 si 6 - conform contractului de vânzare cumpărare iniţial şi a extrasului de carte funciară original. Anexează în dovedire înscrisuri, sentinţele şi deciziile judecătoreşti menţionate.

La termenul de judecată din 4.02.2019, instanţa, raportat la dispoziţiilor articolului 78 şi 527 Noul Cod procedură civilă şi art. 31 din Legea 7/1996, constatând că cererea nu are caracter necontencios, petenţii solicitând practic stabilirea unui drept potrivnic faţă de altă persoană, a dispus introducerea din oficiu în cauză a numitei P.C.D .

Intimata, prin întâmpinare, a solicitat să se dispună anularea cererii de chemare în judecată.

Analizând actele şi lucrările dosarului, prima instanţă a reţinut că acţiunea în prestaţie tabulară regelementată prin prevederile 896-897 C.civ. priveşte ipoteza celui obligat să transmită, să constituie ori să modifice în folosul altuia un drept real asupra unui imobil şi care nu îşi execută obligaţiile necesare pentru înscrierea în cartea funciară. Astfel, se va putea cere instanţei judecătoreşti să dispună înscrierea; dreptul la acţiune este prescriptibil în condiţiile legii.

O altă acţiune este cea reglementată de prevederile art. 907 C.civ., respectiv acţiunea în rectificare tabulară ce vizează ipoteza în care o înscriere făcută în cartea funciară nu corespunde cu situaţia juridică reală, caz în care se poate cere rectificarea acesteia. Prin rectificare se înţelege radierea, îndreptarea sau corectarea oricărei înscrieri inexacte efectuate în cartea funciară. Situaţia juridică reală trebuie să rezulte dintr-o recunoaştere făcută de titularul înscrierii a cărei rectificare se solicită, prin declaraţie dată în formă autentică notarială, ori dintr-o hotărâre judecătorească definitivă pronunţată împotriva acestuia, prin care s-a admis acţiunea de fond. Acţiunea de fond poate fi, după caz, o acţiune în anulare, rezoluţiune, reducţiune sau orice altă acţiune întemeiată pe o cauză de ineficacitate a actului juridic.

A reţinut prima instanţă că prin dispoziţiile art.31 alin.3 din Legea 7/1996 este reglementată plângerea împotriva încheierilor registratorului de carte funciară. Pentru a diferenţia în mod elocvent acţiunile anterior expuse în special în ceea ce priveşte acţiunea în rectificare tabulară, prima instanţă a evocat considerentele deciziei nr. 72/2007 pronunţate de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în recurs în interesul legii prin care acest tip de acţiune a primit o configuraţie lămuritoare. Caracterul necontencios al procedurii de înscriere în cartea funciară este subliniat în dispoziţiile art. 47 alin. (5) din Legea nr. 7/1996, republicată, potrivit cărora "înscrierile în cartea funciară se efectuează la cererea părţilor interesate, cu excepţia cazurilor în care legea prevede înscrierea din oficiu", precum şi în alin. (6) al aceluiaşi articol, prin care se precizează că "intabularea sau înscrierea provizorie poate fi cerută de orice persoană care, potrivit înscrisului original, hotărârii judecătoreşti sau hotărârii autorităţii administrative, urmează să strămute, să constituie, să modifice, să dobândească sau să stingă un drept tabular". A reţinut prima instanţă că acest caracter necontencios al activităţii de publicitate imobiliară mai rezultă şi din faptul că încheierile prin care sunt soluţionate cererile de înscriere de către registratorul de carte funciară, care este funcţionar public şi nu judecător, sunt, prin natura lor juridică, acte administrative provizorii ce nu au putere de lucru judecat din moment ce adoptarea lor nu are loc în cadrul unei proceduri administrative jurisdicţionale. Din considerentele anterior menţionate instanţa constată că plângerea împotriva încheierilor registratorului de carte funciară se realizează într-o procedură necontencioasă, fără citarea şi participarea Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară. Din caracterul de procedură necontencioasă rezultă şi cadrul şi soluţiile pe care le poate pronunţa instanţa cu privire la plângerea formulată. În soluţionarea plângerii de carte funciară instanţa se va substitui în mod virtual registratorului de carte funciară şi va face aplicarea aceloraşi dispoziţii legale pe care şi acesta le putea face.

Revenind la diferenţierea plângerii de carte funciară în raport de acţiunea în rectificare tabulară, prima instanţă a apreciat că are a cerceta modalitatea în care registratorul de carte funciară a soluţionat cererea petentei.

Prin cererea depusă la Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară S.M., înregistrată sub nr. 16209 în dosarul nr. 16209/03.10.2018, în conformitate cu prevederile art. 31 alin. 2 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, petenţii BPşi BA au solicitat reexaminarea dosarului de carte funciară nr. 15475/20.09.2018 prin care s-a îndreptat eroarea materială şi s-a eliminat din partea A1 a Cărţii Funciare 54692 S.M., sc.1, susţinând că scara 1 (a imobilului situat în S.M.) este o scară comună şi nu sunt de acord să fie intabulată in cartea funciară pe numele lui P.C.D. Petenţii sunt de acord să o folosească, să fie trecută scara 1 şi 2 ca folosinţă comună, sunt de acord să folosească în comun pentru că aşa a fost cumpărată conform contractului de vânzare cumpărare şi extrasului CF, foii colective CF din 5 oct. 1987, deoarece această scară este scara principală care duce la ap. nr. 6, al petenţilor. Se mai menţionează faptul că scara nr. 2 pe care circulă petenţii este o scară comună, are 90 cm, ridicându-şi bunurile cu funia, iar scara nr.1 are 7m/7m, este scara de serviciu.

Prin cererea de reexaminare s-a cerut rectificarea în CF 54692 S.M. în sensul de a se radia din Cartea Funciară "pentru a rectifica/radia din cartea funciară ca să nu apară individual pe numita P.C.D şi să apară scara comună şi pe numele ei comuna." Motivul cererii este că "Această scară a fost trecută la părţi comune aşa cum am cumpărat potrivit contractului de vânzare cumpărare şi extras CF comun şi individual pe care acum l-am scos."

Analizând actele ce au stat la baza emiterii încheierii de carte funciară nr. 15475/20.09.2018, prima instanţă a reţinut că prin cererea înregistrată la Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară S.M. sub nr. 15475/20.09.2018, petenta P.C. a solicitat "Radierea scara nr.1" din Cartea Funciară nr. 54962-C1-U6 UAT S.M. cu privire la imobilul situat în S.M. jud. Maramureş, în baza încheierii nr.7917 din dosarul nr.7917/18.05.2018 emisa de ANCPI - BCPI S.M..

 Prin încheierea de carte funciară nr. 15475/20.09.2018, registratorul a dispus admiterea cererii cu privire la: - imobilul cu nr. topografic 142A/I, înscris în cartea funciară 54692-C1-U6 UAT S.M. având proprietarii: B.A., B.P. in cota de 1/1 de sub B.1 şi efectuarea următoarei înscrieri: - se indreaptă eroarea materială săvârşită odată cu încheierile de carte funciară nr. 2709/28.02.2014 şi nr. 7917/18.05.2018 în sensul că se va elimina din partea A.1 a prezentei cărţi funciare din câmpul observaţii "scara nr. 1" fiind creată o unitatea individuală înscrisa în CF 54692-C1-U9 S.M. asupra A.1 sub B.4 din cartea funciară 54692-C1-U6 UAT S.M..

 Analizând plângerea petenţilor împotriva încheierii de reexaminare, prin prisma motivelor invocate, prima instanţă a apreciat că se impune a fi respinsă pentru următoarele considerente:

 În conformitate cu art. 221. din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin Ordinul 700/2014 de Directorul General al ANCPI alin. 1) îndreptarea erorilor materiale se poate dispune la cererea persoanei interesate sau din oficiu. 2) constituie eroare materială orice inexactitate cuprinsă într-o înscriere în cartea funciară sau în cuprinsul încheierii, care nu produce vreun efect substanţial, anume nu afectează existenta, întinderea sau opozabilitatea dreptului înscris sau a faptului ori a raportului juridic. Nu constituie eroare materială neconcordanţa dintre o înscriere şi situaţia juridică reală dacă, potrivit legii, o asemenea neconcordanţa reprezintă caz de rectificare sau modificare a cărţii funciare. 3) Îndreptarea erorilor materiale este imprescriptibilă scutită de la plata tarifului, iar încheierea motivată prin care s-a dispus îndreptarea se comunică persoanelor interesate. 4) Îndreptarea din oficiu a erorilor materiale se realizează în temeiul unui referat de constatare a erorii materiale întocmit de către angajatul biroului teritorial care a săvârşit eroarea sau care a constatat-o în cursul soluţionării unei noi cereri.

 Din istoricul înscrierilor efectuate în Cartea Funciară nr. 54692-C1 aferentă construcţiei situată în S.M. reiese că prin încheierea de carte funciară nr. 2709/28.02.2014, în baza Sentinţei civile nr. 3670 din 17/12/2002 emisă de Judecătoria S.M. în dosar nr. 716/2000, s-a operat înfiinţarea cărţii funciare nr. 54692-C1-U9 a imobilului identificat cu nr. cad.54692-C1-U9 UAT S.M. rezultată din subapartamentarea părţilor comune înscrise în cartea funciară nr. 54692-C1 S.M., în sensul că partea aferentă casei scării nr.1 devine o unitate individuală, iar dreptul de proprietate asupra acesteia s-a intabulat în favoarea lui P. loan şi P.I.cu titlu de drept ieşire din indiviziune, dobândit prin hotărâre judecătorească. La procesarea cererii nr. 2709/28.02.2014, odată cu deschiderea cărţii funciare individuală nr.54692-C1-U9 se impunea, procedural, radierea din cartea funciară nr. 54692- C1-U6 a menţiunii cu privire la folosinţa comună asupra scării 1, fapt ce s-a omis.

Totodată, prin cererea înregistrată la BCPI S.M. sub nr. 7917/18.05.2018 s-a solicitat îndreptarea erorii materiale cu privire la cotele părţi comune, în cartea funciară a construcţiei, fără ca asistentul registrator sau registratorul să sesizeze faptul că îndreptarea erorii materiale se impunea a fi operată şi în cartea funciară nr. 54692-C1-U6. Astfel că, petenta P.C.D a solicitat prin cererea nr. 15475/20.09.2018 îndreptarea de eroare cu privire la eliminarea din câmpul "observaţii" a menţiunii că scara nr. 1 face parte din folosinţa comună a imobilului.

Având în vedere cele expuse mai sus, BCPI a apreciat în mod corect că cererea de reexaminare nu este justificată. Prin sentinţa civilă nr. 3670 din 17.12.2002 emisă de Judecătoria S.M. în dosar nr. 716/2000, definitivă şi irevocabilă prin respingerea apelului şi recursului (f. 62), în baza căreia s-a operat înfiinţarea cărţii funciare nr. 54692-C1-U9 a imobilului identificat cu nr. cad. 54692-C1-U9 UAT S.M., partea aferentă casei scării nr. 1, care deserveşte apartamentul cu nr. 5, devine o unitate individuală, iar dreptul de folosinţă asupra acesteia s-a intabulat în favoarea lui P.I.şi P.I.cu titlu de drept ieşire din indiviziune. Cu privire la aspectele sesizate de petenţi, se constată că acestea privesc fondul unui litigiu dintre părţi, în timp ce procedura de înscriere în cartea funciară are caracter necontencios, nici registratorul OCPI şi nici instanţa neavând competenţa de a face o cercetare judecătorească a stării de fapt şi de drept, respectiv de a constata care este sau care ar trebui să fie folosinţa corectă, în fapt, a imobilului.

Având în vedere cele expuse mai sus, se constată că registratorul de carte funciară a respectat dispoziţiile legale în materie, încheierea de reexaminare cu nr. 16209/3.10.2018 şi cea de carte funciară nr. 15475/20.09.2018 fiind legale şi temeinice. În cuprinsul acesteia nu se identifică elemente de fapt şi/sau de drept, apte să convingă instanţa că soluţia adoptată cu privire la plângerea formulată ar trebui desfiinţată. Pentru aceste motive, prima instanţa a respins ca neîntemeiată plângerea petenţilor, conform dispozitivului.

Împotriva acestei sentinţe au declarat apel petenţii BPşi B.A., care au solicitat admiterea apelului, modificarea în totalitate a sentinţei atacate şi ca urmare reînscrierea în CF 54692-C1-U6 Sighetu Marmatiei a scării nr. 1 si 2 ca părţi comune pentru familiile P. şi B..

În motivarea apelului, apelanţii au învederat că înţeleg să critice reţinerea instanţei de fond din considerentele sentinţei -pagina 2 alineat 10 - în sensul că plângerea împotriva încheierii de carte funciară promovată de apelanţi nu este o acţiune în prestaţie tabulară, prin cerere au cerut restabilirea unui drept statuat deja respectiv au cerut reînscrierea ca părţi comune şi folosirea în comun a scărilor nr. 1 si 2 deoarece în contractul de vânzare cumpărare de la comunitatea evreiască se stipulează expres folosinţa comuna a acestora, iar familia P. şi P.C. nu au cumpărat niciodată scara nr. 1, nu au şi nu au depus niciodată vreun contract sau alt act juridic din care să rezulte că ar fi cumpărat casa scării nr. 1, neavând vreun act care să ateste o situaţie contrară. In această situaţie trebuie să se dea eficienţă deplină contractelor de vânzare cumpărare atât pentru apelanţi cât şi pentru familia P., acte ce emană de la federaţia comunităţilor evreieşti din anul 1988.

Apelanţii nu au depus nici acţiune în rectificare de carte funciară deoarece din mai multe sentinţe care s-au depus la dosar şi din care se desprinde ideea clară că suntem în prezenta autorităţii de lucru judecat şi a puterii lucrului judecat. Cu toate acestea, după intrarea în puterea lucrului judecat s-au făcut schimbări prin procedura necontencioasă astfel ca apelanţii, pe calea acestei acţiuni au depus plângere împotriva încheierii de carte funciară -alineat 11 din considerente.

Apelanţii înţeleg să critice reţinerea de la alineat 10 din considerentele sentinţei atacate cum că decizia 72/2007 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie în sensul că acest tip de acţiune ar fi primit o configuraţie lămuritoare, în realitate nu este aşa deoarece tot Curtea de Apel Cluj în dosarul nr. 32/307/2004 - prin decizia civilă nr. 1798 din 20.IX.2007 arată că toate sentinţele precedente legate de casa scărilor nr. 1 si 2 au intrat în puterea lucrului judecat.

Ambii experţi desemnaţi în cauză F.I. şi M.A. când s-a judecat fondul cauzei s-a reglementat doar folosinţa scărilor, iar expertizele efectuate în acele litigii au concluzionat că ambele scări sunt destinate folosinţei comune a părţilor, iar scările 1 şi 2 fiind părţi comune indivize nu pot face obiectul ieşirii din indiviziune.

Din decizia civila 105/19.IV 2007 a Tribunalului Maramureş -citată în considerentele deciziei Curţii de Apel Cluj- decide că admite în parte apelul reclamanţilor, desfiinţează hotărârea instanţei de fond cu trimiterea cauzei în rejudecare pe fond privind terenul şi a menţinut celelalte dispoziţii ale sentinţei privind casa scărilor nr. 1 şi 2 cu privire la care acţiunea principală a fost respinsă ca inadmisibilă.

La pagina 3 alineat ultim se arată că prin modificările făcute de către registratorul de carte funciară, apelanţii critică reţinerea eronată deoarece acestea nu s-au referit la o eroare materială ci, intenţionat, la cererea petentei P.C. au radiat cota de 1/1 parte a lui BPşi B.A. şi au creat o nouă unitate individuală de data aceasta pe numele petentei P.C.. Practic, pe calea procedurii necontencioase şi, după atâtea hotărâri judecătoreşti care au intrat în puterea lucrului judecat -hotărâri care au statuat în mod constant ca părţile comune indivize nu pot forma obiectul unui drept de proprietate exclusivă. Era absolut normal ca BPşi B.A. să promoveze plângere împotriva acestei încheieri de carte funciară care s-a dat prin procedura necontencioasă şi despre care au aflat când li s-a comunicat aceasta.

Apelanţii mai arată că scara nr. 1 este scara principală care deserveşte apartamentul 5 al familiei P., şi apartamentul nr. 6 care este al familiei B.. Atâta timp cât această scară principală nr. 1 deserveşte două apartamente la doua familii diferite -nu poate face obiectul atribuirii în exclusivitate şi a folosirii numai pentru familia P., prin această restrângere a folosinţei scării nr. 1 doar pentru familia P. iar apelanţii nu mai au acces la apartamentul nr. 6 -unde se poate trece pe scara nr. 1.

Scara nr. 2 este scara de serviciu - lată de 0,90 cm lăţime care împiedică transportul de mobilier, fiind foarte îngustă, iar fotografiile depuse arată ca apelanţii au fost nevoiţi să tragă mobila de jos până la etaj cu funia.

Cât priveşte sentinţa civilă nr. 3670/17 decembrie 2002 în dosar 716/2000 a Judecătoriei Sighetu Marmatiei - în această sentinţă iniţial s-a dispus ieşirea din indiviziune cu privire la teren şi cu privire la scările care deservesc apartamentele situate la etaj ale părţilor, însă sentinţa nu a rămas definitivă în această formă decât cu privire la împărţirea terenului deoarece în căile de atac, în urma unor procese care au urmat situaţia scărilor 1 şi 2 s-a schimbat. Astfel din decizia civila 105/ 19.IV 2007 a Tribunalului Maramureş citată în considerentele deciziei Curţii de apel Cluj-curtea decide că admite în parte apelul reclamanţilor, desfiinţează hotărârea instanţei de fond sub aspectul casei scărilor şi trimite cauza în rejudecare privind terenul şi a menţinut celelalte dispoziţii ale sentinţei cu casa scărilor, iar în dispozitiv respinge acţiunea cu privire la casa scării nr. 1 şi 2. In decizia civilă 1798/R/20 septembrie 2007 a Curţii de apel Cluj se arată la pagina 5 din considerente că în ceea ce privesc aspectele invocate de reclamanţi privind casa scări nr. 1, reclamanţii P. nu au cumpărat şi casa scării nr. 1, nu au depus la dosar niciodată vreun act de cumpărare a acesteia, iar la alineatul penultim se arată că scara nr. 1 şi 2 ale acestui imobil se afla în coproprietate forţată indiviză, iar în alineatul ultim concluzionează că prin hotărâri judecătoreşti anterioare s-a reglementat doar folosinţa scărilor, iar expertizele efectuate au concluzionat tot aşa, în sensul că ambele scări sunt destinate folosinţei comune a apartamentelor părţilor şi deci scările nu pot face obiectul ieşirii din indiviziune.

Oficiul juridic al Federaţiei Comunităţilor Evreieşti din România în obiecţiunile depuse la dosar 372/1991 al Judecătoriei S.M. arată clar că vânzarea apartamentelor în litigiu s-a făcut prin contracte de vânzare cumpărare, neputându-se atribui vreunei părţi niciun drept de proprietate exclusivă asupra părţilor comune, iar apoi menţionează că pârâtul (familia P.) a cumpărat apartamentul nr. 5 cu dreptul de folosinţă comună: intrarea pe poarta acoperită, pivniţa, casa scărilor nr. 1 şi 2, terasa coridor din faţa ap. 6, podul şi curtea în indiviziune, iar reclamantul BPa cumpărat apartamentele 2, 3, 4 şi 6 conform contractului de vânzare cumpărare din 13 decembrie 1380 cu dreptul de folosinţă comună a aceloraşi părţi din imobil: intrarea pe poarta acoperită, pivniţa, casa scărilor 1 şi 2, terasa coridor din faţa ap. 6 , podul deasupra apartamentului şi curtea în indiviziune.

Apelanţii înţeleg să critice reţinerile din sentinţa atacată - pagina 3 alineat ultim deoarece prin modificările care s-au făcut nu s-a rezolvat niciun fel eroarea materială ci intenţionat, la cererea lui P.C. s-a radiat cota de 1/1 a lui BPşi BAşi au creat o unitate individuală nouă pe numele P.C., pe calea procedurii necontencioase la care, în mod normal s-a formulat plângere împotriva încheierii de carte funciară, plângere pe care o susţin. Plângerea este întemeiată deoarece pe aceasta cale s-au făcut modificări care îi prejudiciază, şi care s-au făcut ignorând faptul că în cauză există autoritate de lucru judecat, iar hotărârile judecătoreşti anterioare au intrat în puterea lucrului judecat.

Cât priveşte ordinul 700/2014 enumerat la pagina 4 din sentinţă- la punctul 1: într-adevăr îndreptarea erorilor materiale se poate dispune atât la cererea persoanei cât şi din oficiu, însă registratorul de carte funciară trebuie să stabilească dacă cererea vizează strict o eroare materială sau este o cerere prin care partea cere constituirea unui drept. Se poate observa că în speţă P.C. şi-a constituit un drept exclusiv pe calea unei cereri de îndreptare a erorii materiale, fără să aibă niciun act cu care să dovedească că a cumpărat casa scării nr. 1. Aici este vorba de o catalogare greşită a cererii de îndreptare a erorii materiale, care trebuia respinsă. Analizând enumerarea textului din ordonanţa 700/2014, punctele 2, 3 şi 4 enumeră cazurile în care se poate face îndreptarea erorii materiale, faptul că aceasta este imprescriptibilă, însă esenţa este că, la primirea cererii de îndreptare a erorii materiale registratorul trebuie să verifice dacă există eroare materială sau există o cerere care necesită un proces pentru a-şi constitui dreptul, însă, în cazul nostru registratorul de carte funciară a catalogat greşit cererea lui P.C. şi în mod greşit a radiat dreptul apelanţilor înscris, apoi a înscris scara pe numele ei ignorând lipsa dovezilor de cumpărare pentru ea, ignorând contractul vânzare cumpărare din anul 1988 şi ignorând că aşa s-a şi folosit de-a lungul anilor de către părţi. Aşa fiind, în urma înscrierilor succesive nu se impunea niciun fel de radiere a părţilor comune cât privire la folosinţa comuna a scării nr. 1 deoarece aceasta scara nu a fost niciodată înscrisă individual, deci nu este vorba despre nici un fel de omisiune. P.C. a solicitat prin repetate cereri şi aceea de a se radia din câmpul „observaţii” a menţiunii că scara 1 face parte din părţile comune, cerere care nu trebuia coroborată, trebuia respinsă deoarece scara nr. 1 nu a fost cumpărata niciodată nici de ea şi nici de părinţii ei.

Intimata P.C. a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelului şi menţinerea hotărârii primei instanţe ca fiind una legal şi temeinică, şi prin urmare, menţinerea Încheierii de Reexaminare nr. 16209/03.10.2018 a Biroului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară S.M. ca legală şi temeinică.

Examinând sentinţa atacată prin prisma criticilor invocate, a înscrisurilor de la dosar şi a prevederilor legale incidente în materie, tribunalul reţine următoarele:

Prin sentinţa civilă nr. 3670/17.12.2002 a Judecătoriei S.M., pronunţată în dosarul nr. 716/2000, devenită irevocabilă, s-a dispus partajarea terenului cuprins în CF nr. 6366/a colectivă S.M. conform variantei 1B, cu anexa nr. 6 din raportul de expertiză (cu completarea aferentă) întocmită în cauză de expertul Filimon Ioan, iar cu privire la cele două scări de acces s-a atribuit familiei P. scara 1 şi scara 2 familiei B.

 Această sentinţă a fost atacată cu apel şi recurs şi a rămas irevocabilă prin respingerea recursului prin decizia civilă 2759/R/2003 a Curţii de Apel Cluj.

Prin decizia civilă nr. 2759/R din 20 noiembrie 2003 a Curţii de Apel Cluj  s-a statuat că prin hotărâre nu s-a dispus partajarea celor două scări, ci atribuirea folosinţei lor.

Petenţii P.I.şi P.I.au solicitat ulterior în instanţă intabularea dreptului lor de proprietate potrivit hotărârii de partaj pronunţată în dosar civil 716/2000, atât asupra scării nr.1, dar şi asupra terenului atribuit. Prin sentinţa civilă nr.2972 din 14.12.2006 pronunţată de Judecătoria S.M. în dosar nr. 32/307/2004 s-a respins acţiunea înaintată de reclamanţi, iar prin decizia civilă nr. 105/A/19.04.2007 a Tribunalul Maramureş s-a respins ca nefondat apelul  reclamanţilor. Însă, prin decizia civilă nr. 1798/R/20.09.2007, Curtea de Apel Cluj a admis în parte recursul declarat împotriva deciziei civile nr. 105/19.04.2007 a Tribunalului Maramureş, pe care a casat-o  şi a dispus rejudecarea cauzei. S-a desfiinţat în parte sentinţa civilă nr.2972/14.12.2006 a Judecătoriei S.M. şi a trimis acţiunea spre rejudecare pe fond în ceea ce priveşte terenul, în condiţiile în care instanţele au omis să se pronunţe şi asupra petitului privind intabularea dreptului de proprietate în CF asupra terenului atribuit prin hotărârea de partaj. S-au menţinut dispoziţiile privind respingerea acţiunii în ceea ce priveşte scările, reţinându-se că prin hotărâri judecătoreşti irevocabile s-a reglementat doar folosinţa scărilor, iar expertizele efectuate în acele litigii au concluzionat că ambele scări sunt destinate folosinţei comune a apartamentelor părţilor, scările fiind părţi indivize comune şi nu pot face obiectul unei ieşiri din indiviziune.

În rejudecare, în cadrul dosarului nr.3633/307/2007/R al Judecătoriei S.M., prin sentinţa civilă nr. 849 din 31 martie 2008 a Judecătoriei S.M., a fost admisă acţiunea civilă intentată de reclamanţii P.I.şi P.I.împotriva pârâţilor BPşi B.A.şi s-a dispus intabularea în favoarea reclamanţilor a dreptului de proprietate cu privire la imobilul în natură teren, identificat prin expertiza ing. Sălăjan Ioan Leontin, ţinând seama de sentinţa civilă nr.3670 din 17 decembrie 2002, pronunţată în dosar nr. 716/2000, după cum urmează:-555 mp înscrişi în CF 6366/a colectivă S.M. din care 42 mp. cuprinşi în top 142/2 şi 513 mp. din top 142/5, după dezmembrare. Această dispoziţie a rămas irevocabilă, conform deciziei civile nr. 187/A din 27 iunie 2008 a Tribunalului Maramureş şi deciziei nr. 2346/R/28 noiembrie 2008 a Curţii de Apel Cluj.

Prin încheierea de carte funciară nr. 2709/28.02.2014, în baza Sentinţei civile nr. 3670 din 17/12/2002 a Judecătoria S.M. din dosar nr. 716/2000, s-a înfiinţat cartea funciară nr.54692-C1-U9 şi imobilului identificat cu nr. cad.54692-C1-U9 UAT S.M. rezultat din subapartamentarea părţilor comune înscrise în cartea funciară nr. 54692-C1 S.M. (provenită din CF 6366/a S.M.), în sensul că partea aferentă casei scării nr.1 a devenit o unitate individuală, iar dreptul de proprietate asupra acesteia s-a intabulat în favoarea lui P.I.şi P.I.cu titlu de drept ieşire din indiviziune, dobândit prin hotărâre judecătorească.

Ori, aşa cum s-a arătat, prin hotărâre judecătorească irevocabilă s-a reglementat doar folosinţa scărilor, nicidecum sistarea stării de coproprietate forţată în care numiţii P.I.şi P.I. se aflau împreună cu proprietarii celorlalte apartamente, printre care şi apelanţii BPşi B..A.. 

Ulterior, prin  încheierea nr. 7917 din dosarul nr. 7917/18.05.2018 emisa de ANCPI - BCPI S.M., s-a admis cererea petentei P.C.D şi s-a îndreptat eroarea materială în sensul rectificării descrierii părţilor comune din casa scărilor în casa scării asupra A1sub B2 din CF 5469-C1 UAT S.M..

În cartea funciară nr.54692- C1-U6, apelanţii BPşi B.A.aveau intabulată folosinţa comună asupra scării 1 şi 2, în partea A.1 a acestei cărţi funciare figurând şi "scara nr. 1".

Petenta P.C.D a solicitat BCPI S.M., prin cererea nr. 15475/20.09.2018, "Radierea scării nr.1" din Cartea Funciară nr. 54962-C1-U6 UAT S.M. cu privire la imobilul situat în S.M. jud. Maramureş, în baza încheierii nr. 7917 din dosarul nr. 7917/18.05.2018 emisa de ANCPI - BCPI S.M., iar prin încheierea de carte funciară nr. 15475/20.09.2018, registratorul a dispus admiterea cererii cu privire la: - imobilul cu nr. topografic 142A/I, înscris în cartea funciară 54692-C1-U6 UAT S.M. având proprietarii: BPşi BA in cota de 1/1 de sub B.1, şi efectuarea următoarei înscrieri: - se îndreaptă eroarea materială săvârşită odată cu încheierile de carte funciară nr. 2709/28.02.2014 şi nr. 7917/18.05.2018 în sensul că se va elimina din partea A.1 a prezentei cărţi funciare din câmpul observaţii "scara nr. 1" fiind creată o unitatea individuală înscrisa în CF 54692-C1U9 S.M. asupra A.1 sub B.4 din cartea funciară 54692-C1-U6 UAT S.M..

Apelanţii au solicitat BCPI S.M. reînscrierea în cartea funciară CF 54692-C1-U6 S.M. a scării nr. 1 şi nr. 2 ca părţi comune, iar prin încheierea de reexaminare nr.16209 din 20.11.2018 a Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Maramureş - Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară S.M. din dosarul nr. 16209/03.10.2018 s-a respins solicitarea, învederând că odată cu deschiderea cărţii funciare individuală nr.54692-C1-U9 se impunea, procedural, radierea din cartea funciară nr. 54692- C1-U6 a menţiunii cu privire la folosinţa comună asupra scării 1, fapt ce s-a omis, omisiune realizată şi  cu ocazia îndreptării erorii materiale prin încheierea nr. 7917/18.05.2018 .

Prima instanţă a respins plângerea petenţilor BPşi BAîmpotriva încheierii de reexaminare nr. 16209/3.10.2018 a Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară S.M., reţinând, în esenţă, că s-au respectat dispoziţiile art. 221 din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin Ordinul 700/2014 de Directorul General al ANCPI, apreciind , pe de o parte, că se impunea, procedural radierea din cartea funciară nr. 54692-C1-U6 a menţiunii cu privire la scara 1, din moment ce dreptul asupra acesteia s-a înscris anterior în proprietatea exclusivă a lui P. loan şi P. I., fiind o omisiune, dar pe de altă parte, reţine în final că dreptul de folosinţă asupra scării s-a intabulat în favoarea lui P.I.şi P.I.cu titlu de drept ieşire din indiviziune.

Tribunalul reţine că potrivit art. 913 noul C. civ., „Erorile materiale săvârşite cu prilejul înscrierilor efectuate în cartea funciară, altele decât cele care constituie cazuri de rectificare, se pot îndrepta la cerere sau din oficiu”.

Prevederile art. 913 NCC se completează cu cele ale art. art. 221 din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin Ordinul 700/2014 de Directorul General al ANCPI potrivit cărora „alin. 1) Îndreptarea erorilor materiale se poate dispune la cererea persoanei interesate sau din oficiu.

2) Constituie eroare materială orice inexactitate cuprinsă într-o înscriere în cartea funciară sau în cuprinsul încheierii, care nu produce vreun efect substanţial, anume nu afectează existenta, întinderea sau opozabilitatea dreptului înscris sau a faptului ori a raportului juridic. Nu constituie eroare materială neconcordanţa dintre o înscriere şi situaţia juridică reală dacă, potrivit legii, o asemenea neconcordanţa reprezintă caz de rectificare sau modificare a cărţii funciare.

3) Îndreptarea erorilor materiale este imprescriptibilă scutită de la plata tarifului, iar încheierea motivată prin care s-a dispus îndreptarea se comunică persoanelor interesate.

4) Îndreptarea din oficiu a erorilor materiale se realizează în temeiul unui referat de constatare a erorii materiale întocmit de către angajatul biroului teritorial care a săvârşit eroarea sau care a constatat-o în cursul soluţionării unei noi cereri.”

Prin eroare materială se înţelege orice inadvertenţă care se produce cu ocazia efectuării înscrierilor în cartea funciară, dar care nu afectează existenţa sau conţinutul drepturilor tabulare.

Erorile vizate de actele normative invocate sunt simple erori materiale în legătură cu numele proprietarilor, numerele topografice sau cadastrale si adresa de situare a imobilelor, erori care nu afectează fondul dreptului, astfel încât, pe acest temei, nu se poate cere intabularea sau radierea unui drept, respectiv rectificarea cărţii funciare.

Ori, eroarea adusă în discuţie priveşte fondul dreptului, întrucât are în vedere dreptul de proprietate al apelanţilor asupra scării respective, scările fiind părţi indivize comune, iar prin  eliminarea din partea A.1 a cărţii funciare a "scării nr.1 ", afectează însăşi existenţa şi opozabilitatea dreptului înscris în favoarea apelanţilor asupra acestei scări, deşi aceştia nu au pierdut proprietatea.

Este adevărat că registratorul de carte funciară are sarcina de a verifica îndeplinirea condiţiilor de înscriere a dreptului, neavând competenţa legală de a face calificarea juridică a dreptului supus înscrierii, însă hotărârea judecătorească, respectiv sentinţa civilă nr. 3670/17.12.2002 a Judecătoriei S.M., pronunţată în dosarul nr. 716/2000, a devenit irevocabilă conform deciziei civile nr. 2759/R din 20 noiembrie 2003 a Curţii de Apel Cluj prin care s-a statuat că prin hotărâre nu s-a dispus partajarea celor două scări, ci atribuirea folosinţei lor.

Această sentinţa civilă nr. 3670/17.12.2002 a Judecătoriei S.M. , avută în vedere de registrator la deschiderea cărţii funciare individuală nr.54692-C1-U9, poartă menţiunea că a rămas definitivă şi irevocabilă prin respingerea căilor de atac „…conform deciziei civile nr. 2759/R din 20 noiembrie 2003 a Curţii de Apel Cluj…”. Ori , aşa cum s-a statuat cu putere de lucru judecat prin această decizie, prin hotărâre s-a reglementat doar folosinţa scărilor, iar nu proprietatea.

 Registratorul de carte funciară avea obligaţia să verifice condiţiile de fond şi de formă ale înscrisurilor ce stau la baza cererii de intabulare a dreptului asupra scării nr.1, respectiv a sentinţei civile nr. 3670/17.12.2002 a Judecătoriei S.M. care a rămas irevocabilă conform deciziei civile nr. 2759/R din 20 noiembrie 2003 a Curţii de Apel Cluj,  prin care s-a reglementat folosinţa scărilor, iar nu proprietatea.

Aceeaşi obligaţie o avea registratorul  şi când a „îndreptat eroarea” prin eliminarea din cartea funciară nr. 54692-C1-U6 din partea A.1 a cărţii funciare a "scării nr. 1", în condiţiile în care aceeaşi hotărâre a stat la baza  deschiderii cărţii funciare individuale nr.54692-C1-U9.

Legea prevede posibilitatea îndreptării erorilor materiale săvârşite cu ocazia înscrierilor şi radierilor făcute în cartea funciară, dar nicidecum perpetuarea erorilor de natură să afecteze uneori chiar situaţia juridică reală a imobilului înscris în cartea funciară.

Dacă un imobil cu construcţie - condominiu -, din care unele părţi sunt comune indivize iar restul sunt individuale, se întocmeşte o carte funciară colectivă pentru întreaga construcţie, şi câte o carte funciară individuală pentru fiecare proprietate individuală care poate fi reprezentată din apartamente sau spaţii cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, conform art.26 alin.1 din Legea nr.7/1996 .

Ori, în partea A.1 a cărţii funciare nr. 54692- C1-U6 a apelanţilor BPşi B.A.figura şi "scara nr. 1", care nu a ieşit din proprietatea acestora, fiind obiectul material al unui drept de coproprietate forţată, astfel că pretinsa omisiune a vizat însuşi dreptul de proprietate forţată .

Ori, sintagma "erori materiale", este indiscutabil că acestea se referă la erori materiale evidente, în legătură cu aspecte formale care nu pun în discuţie existenţa dreptului însuşi.

Pentru aceste considerente, în temeiul art.480 alin.2 Cod procedură civilă se va admite apelul formulat de apelanţii BPşi BAîmpotriva sentinţei civile nr. 914/25.03.2019 pronunţată de Judecătoria S.M. care va fi schimbată în tot în sensul că se va admite plângerea formulată de petenţii BPşi BAîmpotriva încheierii de reexaminare nr.16209 din 20.11.2018 a Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Maramureş - Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară S.M. din dosarul nr. 16209/03.10.2018 care va fi anulată şi, în consecinţă, se va admite cererea de reexaminare formulată de petenţii BPşi BAîmpotriva încheierii de carte funciară nr.15475 din 20.09.2018 a Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Maramureş - Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară S.M., ce va fi anulată şi va fi respinsă cererea de radiere a imobilului “scara 1” din C.F. 54692-C1-U6-UAT S.M., formulată de intimata P.C.D, înregistrată la O.C.P.I. Maramureş – B.C.P.I. S.M. sub nr. 15475/20.09.2018. 

Domenii speta

Spete similare