Plângere împotriva încheierii de Carte Funciară

Limitele verificărilor efectuate de OCPI în privinţa înscrisurilor în baza cărora se solicită  înscrierea în Cartea Funciară.

Legea 230/2007, art.51 alin.1

Legea 7/1996, art.55 alin.4 din legea 7/1996

C.pr.civilă, art.296

Procedura de înscriere în cartea funciară a privilegiului în temeiul dispoziţiilor Legii nr.7/1996 având caracter necontencios, oficiul investit cu înscrierea, precum şi instanţa investită cu verificarea încheierii prin care s-a dispus respectiva înscriere, nu au a verifica decât legalitatea procedurii de înscriere, nu şi apecte ce ţin de fondul dreptului a cărui garantare se asigură prin înscrierea privilegiului.

Prin sentinţa civilă nr.16596/27.10.2009 pronunţată în dosarul nr. 26466/212/2009 Judecătoria Constanţa a respins ca neîntemeiată plângerea formulată de petentul V.I. împotriva încheierii prin care s-a notat privilegiu prioritar asupra imobilului situat în Constanţa, str.Aleea Heracleea nr.3, bl S1, sc D, et 3, ap 73, arătând în motivare că notarea privilegiului prioritar s-a făcut la cererea Asociaţiei de proprietari şi în baza actelor depuse de aceasta, respectiv listele de plata, cu respectarea dispozitiilor art.51 din legea 230/2006 şi ale art.55 din Legea 7/1996.

Susţinerile petentului au fost înlăturate, pe motiv că sunt apărări de fond făcute împotriva debitului reţinut de către asociaţie şi că în procedura plângerii de carte funciara nu se poate verifica legalitatea sumelor reţinute ca debit de către asociaţie, ci doar dacă notarea în cartea funciară s-a făcut în conformitate cu dispoziţiile legale.

În termen legal, împotriva sentinţei civile menţionate mai sus a declarat recurs petentul, arătând în motivare că debitul de 201,25 lei nu reprezintă cota de contribuţie lunară restantă, cum s-a precizat în listele depuse  de Asociaţie, ci a fost creat eronat în luna decembrie 2003 de către preşedinte, fără respectarea art.19 pct.4 şi art.46 din Legea nr.400/2003.

A precizat recurentul că documentele întocmite de Asociaţie se referă la reparaţiile la acoperiş şi prezintă erori de conţinut, potrivit înscrisurilor ataşate cererii de recurs, nearătându-se din ce se compune suma de plătit pentru fiecare din cei 4 proprietari, deşi în dosar apar menţionate 4 sume diferite.

S-a mai arătat că documentele prezentate sunt contradictorii şi nu duc la stabilirea unei pagube materiale certe, iar la dosar nu există documnete doveditoare ale sumelor încasate de la ceilalţi 3 proprietari.

Totodată, considerând că preşedintele asociaţie a acţionat cu rea credinţă, pentru a-i crea o imagine negativă faţă de proprieatri, recurentul-petent a soliciat despăgubiri morale.

În susţinerea motivelor de recurs, a depus înscrisuri.

La termenul de judecată din 04.03.2010, având în vedere obiectul acţiunii şi disp.art.282 alin.1 c.proc.civ., tribunalul a calificat apel calea de atac exercitată în cauză.

Examinând legalitatea şi temeinicia sentinţei civile atacate prin prisma motivelor de apel, în conformitate cu disp.art.295 alin.1 C.proc.civ., tribunalul reţine următoarele:

Potrivit art.51 alin.1 din Legea 230/2007  „Asociaţia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor şi altor spaţii proprietăţi individuale ale proprietarilor din condominiu, precum şi un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, după cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute”, iar în alineatul 2 al aceluiaşi articol se arată că „privilegiul se înscrie în registrul de publicitate imobiliară al judecătoriei, la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuţie din care rezultă suma datorată cu titlu de restanţă. Privilegiul se radiază la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanţei ori a altui înscris prin care asociaţia confirmă plata sumei datorate”.

    În conformitate cu prevederile art.55 alin.4 din legea 7/1996 „În toate cazurile când prin lege se acordă un privilegiu imobiliar sau o ipotecă legală pentru garantarea vreunui drept sau creanţe, acestea se vor înscrie din oficiu în cartea funciară, cu excepţia situaţiei în care părţile renunţă în mod expres la acest beneficiu; înscrierea privilegiului sau a ipotecii legale se face, de regulă, în temeiul înscrisului din care rezultă creanţa privilegiată sau care conferă dreptul de a lua o inscripţie ipotecară.”

În cauză, înscrierea privilegiului imobiliar în favoarea Asociaţiei de Proprietari s-a efectuat de către OCPI Constanţa cu respectarea dispoziţiilor legale enumerate anterior, încheierea împotriva căreia s-a formulat plângere de către debitorul apelant  având la bază extrasele de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuţie, din care rezultă că suma datorată de acesta cu titlu de restanţă este de 348,57 lei şi se compune din suma de 201,25 lei-lucrări reparaţii la părţile comune  şi suma de 147,32 lei-penalităţi de întârziere.

Procedura de înscriere în cartea funciară a privilegiului în temeiul dispoziţiilor Legii nr.7/1996 având caracter necontencios, oficiul investit cu înscrierea, precum şi instanţa investită cu verificarea încheierii prin care s-a dispus respectiva înscriere, nu au a verifica decât legalitatea procedurii de înscriere, nu şi apecte ce ţin de fondul dreptului a cărui garantare se asigură prin înscrierea privilegiului.

În aceste condiţii, în mod just a apreciat instanţa de fond că apărările invocate de petent (şi reiterate în calea de atac), apărări ce vizează exclusiv valabilitatea creanţei constatate prin înscrisurile  în baza cărora s-a făcut înscrierea privilegiului, nu pot fi valorificate în cadrul plângerii împotriva încheierii de carte funciară prin care s-a dispus înscrierea privilegiului.

Legalitatea sumelor ce-i sunt imputate de Asociaţia de proprietari cu titlu de restanţă la cheltuielile comune şi penalităţi de întârziere poate fi stabilită numai în condiţii de contradictorialitate, într-o eventuală acţiune în instanţă având ca finalitate constatarea inexistenţei debitului şi, implicit, radierea înscrierii efectuate în cartea funciară. Prin urmare, înscrierea privilegiului imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentului apelantului-petent va avea eficienţă atâta timp cât nu s-a notat radierea (nu anularea) acesteia, întemeiată pe o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.

Numai în condiţiile arătate mai sus (în cadrul unei proceduri contencioase) ar putea fi formulată şi cererea privind acordarea de daune morale. Oricum,  în raport de prevederile art.294 alin.1 C.proc.civ., această cerere nu ar fi putut fi luată în considerare direct în apel.

Pentru argumentele expuse şi în temeiul disp.art.296 C.proc.civ., se va respinge apelul ca nefondat.

1

Domenii speta

Spete similare